Cappotto edificio a confine.

[Aladino]

Ho un committente che vorrebbe incappottarsi la casa con il superbonus,
casa che però su un lato è a confine di proprietà. A parole, ha il
permesso del vicino, però il comune già per le deroghe alle distanze
urbanistiche chiede una atto registrato e trascritto.
Nel caso specifico secondo il notaio, trattandosi di un occupazione
definitiva, ci vuole anche il frazionamento per vendere la striscia di
terreno (15cm. x 10 metri o 165cm. per poi restare a 150cm dal confine).
Esperienze in merito? Soluzioni alternative?
Il committente insiste sull'idea di fare una scrittura privata, in
quanto un geometra che lavora per l'ANAS e che segue espropri, gli ha
suggerito questa possibilità...

--
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[Apteryx]

Il 23/03/2021 12:07, Aladino ha scritto:
> Esperienze in merito? Soluzioni alternative?
> Il committente insiste sull'idea di fare una scrittura privata, in
> quanto un geometra che lavora per l'ANAS e che segue espropri, gli ha
> suggerito questa possibilità...

devi vedere se il comune ha legiferato in tal senso

perché ce ne son alcuni che hanno permesso di derogare e altri che no

[Aladino]

Apteryx <apt...@k12.au> wrote:

> devi vedere se il comune ha legiferato in tal senso
> perché ce ne son alcuni che hanno permesso di derogare e altri che no

Sinceramente dubito che i comuni possano intromettersi nei diritti tra
privati.
Il fatto che il comune chieda un atto registrato e trascritto per la
costituzione di servitù nel caso di mancato rispetto delle distanze
serve a tutelare il titolo... nel caso di CILA/SCIA, è il professionista
che deve evitare di ledere i diritti dei terzi: cosa potrebbe
"legiferare il comune"?
Comunque nello specifico, non credo proprio che il comune in questione
abbia deroghe specifiche, in quanto è proprio il tecnico comunale che mi
ha fatto presente che già per derogare alle distanze, chiederebbero
l'atto di assenso (e istituzione della servitù), registrato e
trascritto.

--
Per rispondere, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.

[Apteryx]

Il 23/03/2021 14:12, Aladino ha scritto:

> Il fatto che il comune

per il caso di efficientamento energetico, il dlgs 73/2020 ha modificato
le deroghe delle distanze fra edifici e dai confini (c''era già qlc in
quello del 2014 ora hanno cambiato) e qualcosina sta dentro pure il dl
semplificazioni (che manco mi ricordo il numero)

quindi si puà andare in deroga alle ditsanze purché il valori di
trasmittanza siano inferiori ecc ecc

qualche comune ha "legiferato" su ste cose, esplicitando quando e come
sia accettabile questa deroga (es qlc ha stabilito che va bene purché
sia contenuto in 15 cm l'aumento di spessore del muro)

ora se il tuo tecnico comunale, che sicuramente conosce il dlgs delle
deroghe, dice questo, presumo che debba essere seguito senza se e senza
ma, perchè "loro" come amministrazione avranno deciso in maniera differente

[Pietro]

Il 23/03/2021 15:49, Apteryx ha scritto:
> Il 23/03/2021 14:12, Aladino ha scritto:
>
>> Il fatto che il comune
>
> per il caso di efficientamento energetico, il dlgs 73/2020 ha
> modificato le deroghe delle distanze fra edifici e dai confini (c''era
> già qlc in quello del 2014 ora hanno cambiato) e qualcosina sta dentro
> pure il dl semplificazioni (che manco mi ricordo il numero)
>
>

esatto! con il decreto 73 se rispetti i requisiti vai in deroga a tutto
e senza limitazioni degli spessori.

[Al.Ba.]

Il 23/03/2021 15:49, Apteryx ha scritto:

Ok per la deroga alle distanze, ma in questo caso si configura una
costruzione su proprietà altrui. Il problema delle distanze qui è
secondario.
A mio avviso ha ragione il notaio.

Al.Ba.

[Apteryx]

Il 23/03/2021 17:15, Al.Ba. ha scritto:
> Ok per la deroga alle distanze, ma in questo caso si configura una
> costruzione su proprietà altrui. Il problema delle distanze qui è
> secondario.
> A mio avviso ha ragione il notaio.

non so se i notai hanno modalità operative, perché esistono anche
sentenze (mi pare di cassazione) che indicano il contrario

ovviamente ogni caso fa storia a se e la materia è complessa

però giusto per dire quanta confusioen ci sia introno a questa cosa,
vorrei raccontare le diaprità di trattamento da parte delle
amministrazioni comunali

ad esempio per il cappotto su spazio pubblico, si va da chi lo concede
l'occupazione gratuitamente, chi fa pagare la tosap ogni 6 anni, chi fa
pagare la servitù perpetua anche con un atto

per tornare un po' in tema, su cose non proprio simili ma per analogia i
comuni deliberano che per operare basta l'assenso del frontista, perciò
la carta privata può ancdare bene, ma la carta privata, carta resta
almeno per 20 anni

[www.studiomirano.it]

>
> per tornare un po' in tema, su cose non proprio simili ma per analogia i
> comuni deliberano che per operare basta l'assenso del frontista, perciò
> la carta privata può ancdare bene, ma la carta privata, carta resta
> almeno per 20 anni

siccome si parla di 110%, bisogna sicuramente scegliere la strada più
cautelativa
tenete conto che qualsiasi scrittura, se non trascritta, non è
opponibile a terzi
frazionamento + atto è la strada più sicura


inoltre, potete sostenere qualsiasi cosa, ma secondo me un cappotto
fatto oltre il confine, è fatto a casa di altri e quindi la proprietà
del cappotto è discutibile

https://www.laleggepertutti.it/194507_costruire-sul-terreno-altrui-che-succede



--
www.studiomirano.it

[Al.Ba.]

Esatto, il problema è che il cappotto a lavori finiti sarà in proprietà
altrui...

[Aladino]

Al.Ba. <desmoalexto...@tiscalitoglidot.it> wrote:

> Ok per la deroga alle distanze, ma in questo caso si configura una
> costruzione su proprietà altrui. Il problema delle distanze qui è
> secondario.

E comunque, anche con il D.Lgs 73/2020 "Le deroghe vanno esercitate nel
rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile."
La mia domanda è se c'è qualche possibilità di asservimento (che sfugge
al notaio interpellato) senza dover frazionare e vendere. Ad esempio,
non è possibile cedere il diritto di superficie senza frazionare? O
meglio ancora, che validità potrebbe avere una scrittura privata in cui
il vicino permette al mio committente di realizzare il cappotto
sporgendo sulla sua proprietà?

[Apteryx]

Il 23/03/2021 18:14, Aladino ha scritto:
> O
> meglio ancora, che validità potrebbe avere una scrittura privata in cui
> il vicino permette al mio committente di realizzare il cappotto
> sporgendo sulla sua proprietà?

se parliamo sempre in punta di diritto, le scritture private non valgono
nulla

[Apteryx]

Il 23/03/2021 17:55, www.studiomirano.it ha scritto:

> frazionamento + atto è la strada più sicura

chissà se può esistere la servitù di cappotto, così come già avviene per
altro

[Pietro]

non avevo letto che siamo a confine.
E in questo caso non credo proprio che esistano deroghe.

[castore]

Il 23/03/2021 18:14, Aladino ha scritto:

> Al.Ba. <desmoalexto...@tiscalitoglidot.it> wrote:
>
>> Ok per la deroga alle distanze, ma in questo caso si configura una
>> costruzione su proprietà altrui. Il problema delle distanze qui è
>> secondario.
> E comunque, anche con il D.Lgs 73/2020 "Le deroghe vanno esercitate nel
> rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile."
> La mia domanda è se c'è qualche possibilità di asservimento (che sfugge
> al notaio interpellato) senza dover frazionare e vendere. Ad esempio,
> non è possibile cedere il diritto di superficie senza frazionare? O
> meglio ancora, che validità potrebbe avere una scrittura privata in cui
> il vicino permette al mio committente di realizzare il cappotto
> sporgendo sulla sua proprietà?
>

a parte il fatto che frazionare 15 centimetri è un bel problema;
catastalmente come identifichi 15 centimetri? con elaborato planimetrico
in scala 1:50??? a mio avviso è molto più semplice istituire una servitù
di aggetto in quanto un cappotto può tranquillamente essere considerato
uno sporto come se fosse il cornicione di un tetto oppure un balcone
(senza ovviamente il diritto di veduta) e quindi non effettuare alcun
tipo di frazionamento; del resto, quando facciamo il cappotto su una via
pubblica a partire da una altezza di 4 metri dal piano stradale,
costituiamo di fatto una servitù

[Aladino]

castore <lasci...@perdere.it> wrote:

> a parte il fatto che frazionare 15 centimetri è un bel problema;
> catastalmente come identifichi 15 centimetri? con elaborato planimetrico
> in scala 1:50??? a mio avviso è molto più semplice istituire una servitù
> di aggetto in quanto un cappotto può tranquillamente essere considerato
> uno sporto come se fosse il cornicione di un tetto oppure un balcone
> (senza ovviamente il diritto di veduta) e quindi non effettuare alcun
> tipo di frazionamento; del resto, quando facciamo il cappotto su una via
> pubblica a partire da una altezza di 4 metri dal piano stradale,
> costituiamo di fatto una servitù

Da quel che ho capito, il problema è che il cappotto arriva quasi a
terra. Il pavimento della zona riscadata è a circa 120 cm. dal piano di
campagna. Mettici 30cm. di solaio, altri 50 di correzione del ponte
termico, siamo a 40cm. dal terreno. Ma anche se evito la correzione del
PT, non credo cambi molto. Diverso il discorso se fossimo a 3 metri o
oltre.

[Aladino]

Al.Ba. <desmoalexto...@tiscalitoglidot.it> wrote:

> Esatto, il problema è che il cappotto a lavori finiti sarà in proprietà
> altrui...

Sentito il tecnico di un'altro comune (il mio), mi dice che dal punto di
vista urbanistico, a loro basta una dichiarazione del vicino (quasi
quasi potrebbero accettare anche un autocertificazione di chi costruisce
e se ne assume la responsabilità), possibilmente corredata da un
elaborato grafico. E per scelta dell'amministrazione non entrano sulla
questione civilistica, dove invece il tecnico concorda sul fatto che
possa essere un problema.

[www.studiomirano.it]

anche fosse, ma a che pro?

La dovresti trascrivere e risparmieresti forse i soldi del
frazionamento, ma tanto devi fare un elaborato grafico dove individui la
servitù ed hai una soluzione in cui comunque non hai la proprietà del suolo


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[www.studiomirano.it]

On 23/03/2021 18:14, Aladino wrote:
> Al.Ba. <desmoalexto...@tiscalitoglidot.it> wrote:
>
>> Ok per la deroga alle distanze, ma in questo caso si configura una
>> costruzione su proprietà altrui. Il problema delle distanze qui è
>> secondario.
> E comunque, anche con il D.Lgs 73/2020 "Le deroghe vanno esercitate nel
> rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile."
> La mia domanda è se c'è qualche possibilità di asservimento (che sfugge
> al notaio interpellato) senza dover frazionare e vendere. Ad esempio,
> non è possibile cedere il diritto di superficie senza frazionare? O
> meglio ancora, che validità potrebbe avere una scrittura privata in cui
> il vicino permette al mio committente di realizzare il cappotto
> sporgendo sulla sua proprietà?
>

vedi sopra
sono tutte soluzioni che per essere opponibili a terzi vanno trascritte.
Di fatto quindi risparmi solo i soldi del frazionamento


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[Apteryx]

Il 24/03/2021 10:30, www.studiomirano.it ha scritto:

> Di fatto quindi risparmi solo i soldi del frazionamento

a questo punto, ammesso che il vicino sia disponbile e che si sia
disposti a pagare quello che chiede, conviene comprarsi una fascia di
1.50 mt, almeno la futura manutenzione la fai nel tuo

[www.studiomirano.it]

esatto, quello è un altro problema che va preso considerazione

tra l'altro avere un cappotto a confine, anzichè un "solido" muro è un
altra questione a cui pensare. Vero che il vicino non DOVREBBE
appoggiarci nulla e/o usarlo in altro modo....ma............



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[Aladino]

Apteryx <apt...@k12.au> wrote:

> a questo punto, ammesso che il vicino sia disponbile e che si sia
> disposti a pagare quello che chiede, conviene comprarsi una fascia di
> 1.50 mt, almeno la futura manutenzione la fai nel tuo

Concordo e l'ho anche già proposto al committente (165cm. per essere
tranquilli), ma lo stesso dubita che il vicino sia disposto a concedere
una fascia di questo genere.
E sì, parlando anche con un'altro collega, è venuta fuori anche la
questione della manutenzione e delle responsabilità per eventuali danni
al cappotto...

[Al.Ba.]

Il 24/03/2021 10:14, Aladino ha scritto:
> Al.Ba. <desmoalexto...@tiscalitoglidot.it> wrote:
>
>> Esatto, il problema è che il cappotto a lavori finiti sarà in proprietà
>> altrui...
> Sentito il tecnico di un'altro comune (il mio), mi dice che dal punto di
> vista urbanistico, a loro basta una dichiarazione del vicino (quasi
> quasi potrebbero accettare anche un autocertificazione di chi costruisce
> e se ne assume la responsabilità), possibilmente corredata da un
> elaborato grafico. E per scelta dell'amministrazione non entrano sulla
> questione civilistica, dove invece il tecnico concorda sul fatto che
> possa essere un problema.
>

Il discorso fila.....
Il Comune rilascia il titolo salvo diritti di terzi e accetta anche un
foglio di carta igienica scarabocchiato dal confinante!

Il problema sorge dal lato civilistico. Finchè gli attori rimangono gli
stessi sono certo che non ci saranno problemi, ma se il confinante vende
ed il nuovo proprietario reclama dei diritti saranno beghe e tali beghe
potranno materializzarzi anche tra molti anni

[www.studiomirano.it]

>
> Il discorso fila.....
> Il Comune rilascia il titolo salvo diritti di terzi e accetta anche un
> foglio di carta igienica scarabocchiato dal confinante!
>

una delle poche cose che il comune deve accertare è la disponibilità (
proprietà)



--
www.studiomirano.it

[Al.Ba.]

E questo nessuno lo ha mai messo in dubbio......

[Apteryx]

Il 24/03/2021 13:57, Al.Ba. ha scritto:

> Il problema sorge dal lato civilistico. Finchè gli attori rimangono gli
> stessi sono certo che non ci saranno problemi, ma se il confinante vende
> ed il nuovo proprietario reclama dei diritti saranno beghe e tali beghe
> potranno materializzarzi anche tra molti anni

oddio son cose che cmq vanno spiegate davanti ad un giudice e basta un
avvocato modesto per dimostarre che si ha il pieno diritto del cappotto,
anche perché chi compra nell'atto ha la classica formuletta diritti,
servitù ecc ecc

[Al.Ba.]

La classisa formuletta vale solo se i diritti, servitù, ecc... sono
trascritti.

Poi credo che qui ormai tutti siamo d'accordo sul fatto che è sempre
meglio non trovarsi nelle condizioni di dover spiegare cose al giudice.

[Apteryx]

Il 24/03/2021 15:46, Al.Ba. ha scritto:
> La classisa formuletta vale solo se i diritti, servitù, ecc... sono
> trascritti.

ormai basta che l'avvocato reisca a catturare l'attenzione del giudice,
a me su una cosa simile gli ha detto: "è scritto dentro l'atto" e quella
gli è andato dietro, certo c'è e di molto l'imbecillità dell'avvocato
della contro parte che s' è stato zitto...

[Al.Ba.]

Cose da brividi..... per questo dico che è meglio stare fuori dai tribunali.

[Aladino]

www.studiomirano.it <a...@a.com> wrote:

> una delle poche cose che il comune deve accertare è la disponibilità
> (proprietà)

La disponibilità c'è, in quanto il vicino assente.
Del resto, se 2 proprietari confinanti vogliono costruire un unico
fabbricato a confine di proprietà, non è che non si possa fare, giusto?
Basta che la richiesta sia sottoscritta da entrambi, o neppure, visto
che nella modulistica unificata regionale risulta sempre un solo
richiedente e poi ci sono le schede per gli altri aventi diritto.
Vista così, diventa un po' assurdo che non si possa fare un cappotto che
sborda di 15 cm su un'altra proprietà, con il confinante d'accordo...

[www.studiomirano.it]

nel caso che tu hai descritto ( costruzione a confine), quello che ti
manca non è la disponibilità dell'area, ma solo la "deroga" per poter
fare l'intervento
poi , come per molte altre cose, possono esservi differenti prese di
posizione.............

On 24/03/2021 19:37, Aladino wrote:
> www.studiomirano.it <a...@a.com> wrote:
>
>> una delle poche cose che il comune deve accertare è la disponibilità
>> (proprietà)
> La disponibilità c'è, in quanto il vicino assente.
> Del resto, se 2 proprietari confinanti vogliono costruire un unico
> fabbricato a confine di proprietà, non è che non si possa fare, giusto?
> Basta che la richiesta sia sottoscritta da entrambi, o neppure, visto
> che nella modulistica unificata regionale risulta sempre un solo
> richiedente e poi ci sono le schede per gli altri aventi diritto.
> Vista così, diventa un po' assurdo che non si possa fare un cappotto che
> sborda di 15 cm su un'altra proprietà, con il confinante d'accordo...
>


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>
> oddio son cose che cmq vanno spiegate davanti ad un giudice e basta un
> avvocato modesto per dimostarre che si ha il pieno diritto del cappotto,

hai letto il link che ho postato ?

In via generale, poi approfondisci col link postato, se tu fai una casa
sul terreno altrui, la casa NON è tua



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[Aladino]

www.studiomirano.it <a...@a.com> wrote:

> In via generale, poi approfondisci col link postato, se tu fai una casa
> sul terreno altrui, la casa NON è tua

Pertanto per il 110 si configurerebbe un condominio minimo. Ma sui
condomini minimi, previo l'approvazione della ssemblea, le spese possono
essere sostenute anche da un unico proprietario.
Certo, non è previsto che il condominio si formi con i lavori... ma se
il fabbricato sbordasse già nella proprietà altrui?! Nel caso specifico,
le murature del piano rialzato escono dal perimetro dello scantinato di
5/7 cm.... chissà quale è la linea di confine?! ;-)

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> Pertanto per il 110 si configurerebbe un condominio minimo.

beh, questa tua interpretazione è proprio una estremizzazione a cui
pochi credo abbiano pensato. Però non fa una piega...............


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