Frazionamento terreno
Antonella
bifamiliare?
Circa 10 anni fa e' stata costruita questa abitazione da due amici e
all'epoca
non e' stato frazionato il terreno.
Ora uno vuole vendere,ma l'acquirente ha chiesto di frazionare.
Si puo' fare?
fabio.it
Adesso ai terreni la particella dovrebbe essere censita come ente urbano
perciò non ha senso parlare di terreno indiviso.
Se sono censite normalmente al catasto urbano ciascuna con il suo
scoperto di pertinenza e con un elaborato planimetrico fatto bene il
frazionamento ai terreni potrebbe essere inutile.
Spesso gli acquirenti hanno questa fisima di voler vedere la divisione
anche ai terreni ma, ripeto, se le cose sono state fatte bene al catasto
urbano è solo uno spreco di soldi.
Anna17
Perche' non si potrebbe fare? Si DEVE fare (prima dell'atto notarile),
a meno che l'acquirente non acquisti solo un diritto di superficie
(veramente da quanto scrivi sembrerebbe che si vende il terreno e non
la porzione di fabbricato...):
Art. 934 c.c. Opere fatte sopra o sotto il suolo
Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il
suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto
dagli artt. 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal
titolo (952 e seguenti) o dalla legge (975-3, 986-2, 1150-5, 1593).
Art. 952 c.c. Costituzione del diritto di superficie
Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di
sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la
proprietà (934, 1350, 2643).
Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente,
separatamente dalla proprietà del suolo.
Anto
Perche' non si potrebbe fare? Si DEVE fare (prima dell'atto notarile),
a meno che l'acquirente non acquisti solo un diritto di superficie
(veramente da quanto scrivi sembrerebbe che si vende il terreno e non
la porzione di fabbricato...):
Art. 934 c.c. Opere fatte sopra o sotto il suolo
Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il
suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto
dagli artt. 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal
titolo (952 e seguenti) o dalla legge (975-3, 986-2, 1150-5, 1593).
Art. 952 c.c. Costituzione del diritto di superficie
Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di
sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la
proprietà (934, 1350, 2643).
Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente,
separatamente dalla proprietà del suolo.
Forse mi sono spiegata male,ma la persona intende acquistare
l'immobile,ma adesso e' saltato fuori con questo problema.
Quindi solo atto notarile?
Io pensavo fosse una modifica da fare al catasto dal geometra.
Anto
> con questi dati non si può dire.
> Adesso ai terreni la particella dovrebbe essere censita come ente urbano
> perciò non ha senso parlare di terreno indiviso.
> Se sono censite normalmente al catasto urbano ciascuna con il suo scoperto
> di pertinenza e con un elaborato planimetrico fatto bene il frazionamento
> ai terreni potrebbe essere inutile.
> Spesso gli acquirenti hanno questa fisima di voler vedere la divisione
> anche ai terreni ma, ripeto, se le cose sono state fatte bene al catasto
> urbano è solo uno spreco di soldi.
Ti faccio una domanda banale,ma se un immobile si puo'
acquistare anche non frazionato come in questo caso,perche'
insistere tanto?
In concreto che rischi si possono correre acquistando un immobile
su di un terreno non frazionato?
Grazie.
Anna17
> Forse mi sono spiegata male, ma la persona intende acquistare
> l'immobile,ma adesso e' saltato fuori con questo problema.
procedura normalissima quando si fa una compravendita. E' corretto che
l'acquirente abbia la documentazione a posto anche dal punto di vista
catastale. Il venditore spende per sistemare queste cose, il compratore
per fare l'atto notarile.
> Quindi solo atto notarile?
Sarebbe tempo che le scritture private entrassero in disuso...
> Io pensavo fosse una modifica da fare al catasto dal geometra.
Si', il frazionamento del terreno va fatto da un tecnico (tu sei la
venditrice?), ma le pratiche catastali non fanno testo per la
proprieta'. La procedura corretta e' quella di portare il frazionamento
dal notaio.
Poi bisogna vedere con precisione il singolo caso, se il venditore ha
il titolo di proprieta' in regola, se si tratta di ente urbano come ti
dice Fabio... Insomma, ti serve un tecnico!
Anto
> Si', il frazionamento del terreno va fatto da un tecnico (tu sei la
> venditrice?), ma le pratiche catastali non fanno testo per la
> proprieta'. La procedura corretta e' quella di portare il frazionamento
> dal notaio.
> Poi bisogna vedere con precisione il singolo caso, se il venditore ha
> il titolo di proprieta' in regola, se si tratta di ente urbano come ti
> dice Fabio... Insomma, ti serve un tecnico!
Si,sono io che vendo..a questo punto mi stanno venendo un sacco
di dubbi,non capisco perche' il notaio guardando il mappale non
mi abbia avvisato del mancato frazionamento.
Forse come diceva Fabio in taluni casi e' inutile?
Un ultima domanda,hai un idea ( + o -) di quanto mi possa
costare ?
Ciao
leo
> Sarebbe tempo che le scritture private entrassero in disuso...
>
sino a quando le pratiche da effettuare superano o equivalgono il
valore del terreno o di qualsiasi altra cosa, le scritture private non
cadranno mai di moda.
poi non ho compreso una cosa, il frabbricato ha una particella il
terreno un altra lo puoi vendere senza frazionamento, pero' se il
terreno è diventato corte del fabbricato bisogna fare il frazionamento
e dopo vendere, ma anche così è difficile stabilire l'unica cosa
certa è che devi vendere un particella ben delimitata.
Albert.one
Per potere vendere/acquistare un immobile, la normativa vigente
prescrive che sia correttamente identificato catastalmente.
La corretta identificazione per un fabbricato è costituita dalla
planimetria catastale dell'immobile.
Ora, se esistono e sono state presentate in catasto la planimetrie
dell'immobile e queste lo rappresentano correttamente, l'immobile può
essere compravenduto senza alcun problema, indipendentemente da come
questo è rappresentato nella mappa del catasto terreni.
Spiegaci meglio però per cosa intendi che "il terreno non è stato
frazionato": intendi forse dire che sulle planimetrie catastali il
terreno è individuato come cortile comune a tutti e due gli appartamenti
ed invece ora volete assegnarne una porzione in proprietà esclusiva?
Se posso consigliarti, consulta un tecnico di tua fiducia, che guardando
materialmente i documenti in tuo possesso possa consigliarti al meglio.
Ciao, Albert.one
fabio.it
>
> Ti faccio una domanda banale,ma se un immobile si puo'
> acquistare anche non frazionato come in questo caso,perche'
> insistere tanto?
probabile che l'acquirente abbia qualche praticone o sedicente tale che
lo sta malconsigliando. Se il notaio non ha avuto niente da dire quando
ha visto le carte puoi star certa che queste siano già a posto.
>
> In concreto che rischi si possono correre acquistando un immobile
> su di un terreno non frazionato?
>
nel tuo caso nessuno. Cmq fatti assistere da un tecnico di tua fiducia,
penso che sia indispensabile vista la situazione.
> Grazie.
>
>
fabio.it
>> Sarebbe tempo che le scritture private entrassero in disuso...
>>
>
> sino a quando le pratiche da effettuare superano o equivalgono il
> valore del terreno o di qualsiasi altra cosa, le scritture private non
> cadranno mai di moda.
???
>
> poi non ho compreso una cosa, il frabbricato ha una particella il
> terreno un altra lo puoi vendere senza frazionamento, pero' se il
> terreno č diventato corte del fabbricato bisogna fare il frazionamento
> e dopo vendere, ma anche cosě č difficile stabilire l'unica cosa
> certa č che devi vendere un particella ben delimitata.
>
???
Anto
"fabio.it" <fabioc-...@hotmail.it> ha scritto nel messaggio
news:44d987f9$0$991$5fc...@news.tiscali.it...
> probabile che l'acquirente abbia qualche praticone o sedicente tale che lo
> sta malconsigliando. Se il notaio non ha avuto niente da dire quando ha
> visto le carte puoi star certa che queste siano già a posto.
Di questo non posso essere sicura visto che nelle fasi di compravendita
non ero presente.
Ma penso sia prassi comune per il notaio visionare i mappali,o no?
Ma se fossi "costretta" a fare questo frazionamento avrei bisogno
del consenso dell'altro proprietario,e' cosi?
> nel tuo caso nessuno. Cmq fatti assistere da un tecnico di tua fiducia,
> penso che sia indispensabile vista la situazione.
In effetti e' quello che farò appena il geometra sara'
di ritorno dalle ferie.
Grazie comunque per la tua disponibilità.
Anto
"Albert.one" <levaquesto...@elitel.biz> ha scritto nel messaggio
news:ebbv61$378$1...@area.cu.mi.it...
> Per potere vendere/acquistare un immobile, la normativa vigente prescrive
> che sia correttamente identificato catastalmente.
Ma questa normativa era vigente anche nel 1994?
> La corretta identificazione per un fabbricato è costituita dalla
> planimetria catastale dell'immobile.
>
> Ora, se esistono e sono state presentate in catasto la planimetrie
> dell'immobile e queste lo rappresentano correttamente, l'immobile può
> essere compravenduto senza alcun problema, indipendentemente da come
> questo è rappresentato nella mappa del catasto terreni.
>
> Spiegaci meglio però per cosa intendi che "il terreno non è stato
> frazionato": intendi forse dire che sulle planimetrie catastali il terreno
> è individuato come cortile comune a tutti e due gli appartamenti ed invece
> ora volete assegnarne una porzione in proprietà esclusiva?
Si,e' cosi come hai detto.
>
> Se posso consigliarti, consulta un tecnico di tua fiducia, che guardando
> materialmente i documenti in tuo possesso possa consigliarti al meglio.
>
Su questo hai ragione,ma aspetto che il mio geometra rientri per
controllare la situazione.
Quello che posso dirti e che leggendo il rogito il giardino e' di
proprieta'
esclusiva,ma credo che questo non conti molto se poi nelle carte risulta
altro.
fabio.it
> "fabio.it" <fabioc-...@hotmail.it> ha scritto nel messaggio
> news:44d987f9$0$991$5fc...@news.tiscali.it...
>
>> probabile che l'acquirente abbia qualche praticone o sedicente tale che lo
>> sta malconsigliando. Se il notaio non ha avuto niente da dire quando ha
>> visto le carte puoi star certa che queste siano già a posto.
>
> Di questo non posso essere sicura visto che nelle fasi di compravendita
> non ero presente.
> Ma penso sia prassi comune per il notaio visionare i mappali,o no?
>
> Ma se fossi "costretta" a fare questo frazionamento avrei bisogno
> del consenso dell'altro proprietario,e' cosi?
>
si
Albert.one
> "Albert.one" <levaquesto...@elitel.biz> ha scritto nel messaggio
> news:ebbv61$378$1...@area.cu.mi.it...
>
>> Per potere vendere/acquistare un immobile, la normativa vigente prescrive
>> che sia correttamente identificato catastalmente.
>
> Ma questa normativa era vigente anche nel 1994?
>
Da sempre la probatorietà è demandata a quanto è scritto nell'atto, con
la differenza che fino a qualche anno fa in caso di non corretta
identificazione catastale, si poteva descrivere dettagliatamente il bene
in oggetto, allegando anche dei disegni, demandando ad un successivo
atto la corretta identificazione catastale.
> Su questo hai ragione,ma aspetto che il mio geometra rientri per
> controllare la situazione.
Ecco, questa è la soluzione migliore, ogni consiglio dato qui potrebbe
essere anche l'opposto della realtà , questo non per nostra incapacità,
ma perchè noi non vedendo e non toccando i documenti possiamo solo
cercare di interpretare quello che tu, con termini non appropriati,
cerchi di spiegarci.
>
> Quello che posso dirti e che leggendo il rogito il giardino e' di
> proprieta'
> esclusiva,ma credo che questo non conti molto se poi nelle carte risulta
> altro.
Appunto, come sopra.
Albert.one
pietro
nessuno te lo può toccare, indipendentemente da quanto dicono le mappe.
Poi se tu vuoi che sia identificato anche al catasto fabbricati, devi
verificare le planimetrie delle due unità. Le planimetrie sono una cosa
diversa dalla mappa catastale dei terreni. E' possibile infatti che il
mappale sia solo uno quindi hai un solo numero, ma che poi in fase di
accatastamento sia stato attribuito un numero di subalterno ai cortili delle
due unità. Se è così tu puoi fare tranquillamente l'atto nel quale venderai
solo i subalterni di tua proprietà.
Anna17
> > Sarebbe tempo che le scritture private entrassero in disuso...
>
> sino a quando le pratiche da effettuare superano o equivalgono il
> valore del terreno o di qualsiasi altra cosa, le scritture private non
> cadranno mai di moda.
Non credi?
Poi le spese sono a carico dell'acquirente, quindi sta a lui
decidere...
> poi non ho compreso una cosa, il frabbricato ha una particella il
Non ho capito quanto dici: Antonella non parla di particella di terreno
autonoma, ma solo del terreno su cui insiste il fabbricato.
> terreno un altra lo puoi vendere senza frazionamento,
Sei sicuro?
> pero' se il
> terreno è diventato corte del fabbricato bisogna fare il frazionamento
> e dopo vendere, ma anche così è difficile stabilire l'unica cosa
> certa è che devi vendere un particella ben delimitata.
Appunto...
Anna17
> Si,sono io che vendo..a questo punto mi stanno venendo un sacco
> di dubbi,non capisco perche' il notaio guardando il mappale non
> mi abbia avvisato del mancato frazionamento.
serve un tecnico.
Ma perche' ora parli di notaio? Sembrava che non l'avessi neanche messo
in conto...
> Forse come diceva Fabio in taluni casi e' inutile?
notarile; dal punto di vista catastale Fabio e' piu' esperto di me e
> Un ultima domanda,hai un idea ( + o -) di quanto mi possa
> costare ?
prendere tutto per oro colato. Comunque sarebbe corretto dividere la
spesa con il comproprietario, serve anche a lui.
L'atto molto di piu', ma generalmente e' a totale carico
dell'acquirente.
fabio.it
se l'accatastamento che c'č, sulla mezza bifamiliare, va bene per pagare
le tasse č sufficiente anche per la sua compravendita.
Studio Ingeo di Rossi Matteo Geometra
confusione...
Ricapitolando: Se facendo una visura della particella di terreno su cui
insiste il fabbricato al Catasto Terreni esce fuori un ente urbano allora
NON E' OBBLIGATORIO fare il frazionamento ma si puň trattare e frazionare lo
stesso con un elaborato planimetrico del DOCFA, sia che la particella sia
graffata al terreno (spiegazione x Anto: il termine "graffato" vuol dire che
il terreno ha lo stesso numero del fabbricato e sul fabbricato vedi
disegnata una ondina che lo unisce con il terreno) sia che non lo sia.
Viceversa, se il terreno non č ente urbano allora E' OBBLIGATORIO frazionare
con un Tipo di Frazionamento.
Spero di essere stato d'aiuto...
P.S. per Anna17: fammi conoscere chi fa T.F. a meno di mille euro, gli ne dň
subito una decina... Qui da noi la tariffa si aggira intorno ai 1000
euro/giorno, quindi vuol dire 1 giorno di rilievo e 1/2 giornata per
l'elaborazione e la predisposizione delle copie fa minimo 1500 ?.
Albert.one
> P.S. per Anna17: fammi conoscere chi fa T.F. a meno di mille euro, gli ne dò
> subito una decina... Qui da noi la tariffa si aggira intorno ai 1000
> euro/giorno, quindi vuol dire 1 giorno di rilievo e 1/2 giornata per
> l'elaborazione e la predisposizione delle copie fa minimo 1500 ?.
>
Dieci frazionamenti x 1500 Euro = 15.000 Euro??????
Peccato che non siamo vicini, perchè per quella cifra ci vengo in bici a
farti i frazionamenti.
Un giorno per fare un rilievo ???
Mi sembra eccessivo, io generalmente per 1 rilievo ci metto 1/2 giornata
al massimo ( sempre che non ci si debba muovere in montagna a piedi) e,
in un giorno, ne faccio 3 o 4 se sono vicini ( stesso comune o raggio 3
o 4 KM).
Ciao, Albert.one
Anto
"Anna17" <anna...@tiscali.it> ha scritto nel messaggio
news:1155123041.2...@m79g2000cwm.googlegroups.com...
> Ma perche' ora parli di notaio? Sembrava che non l'avessi neanche messo
> in conto...
Parlo di notaio perchè quando fu acquistata la casa nessuno
parlò di questo problema del frazionamento.
> Dici il solo frazionamento? Dalle mie parti meno di 1000 euro, ma non
> prendere tutto per oro colato. Comunque sarebbe corretto dividere la
> spesa con il comproprietario, serve anche a lui.
E se lui non fosse daccordo,che devo fare?
La spesa posso pagarla anch' io,ma non vorrei che mi negasse
il frazionamento facendomi cosi saltare la compravendita.
Ciao
Studio Ingeo di Rossi Matteo Geometra
>
> Peccato che non siamo vicini, perchè per quella cifra ci vengo in bici a
> farti i frazionamenti.
>
Agenzie del Territorio.... Ti ci vuole come minimo due mattine perse per
farti visionare il tipo e poi se tutto va bene (il che non succede
praticamente mai) puoi presentarlo.....
> Un giorno per fare un rilievo ???
> Mi sembra eccessivo, io generalmente per 1 rilievo ci metto 1/2 giornata
> al massimo ( sempre che non ci si debba muovere in montagna a piedi) e, in
> un giorno, ne faccio 3 o 4 se sono vicini ( stesso comune o raggio 3 o 4
> KM).
Allora qua la rete dei fiduciali è praticamente una schifezza e poi ti
sospendono i tipi anche per le monografie che non piacciono al tecnico
catastale!!!!!
sei sempre intenzionato a venire a fare un T.F. per miseri 1000 euro?
Beh, io no!!! Alla faccia della Legge Bersani!!!!!!!
> Ciao, Albert.one
Saluti e buon lavoro...
Albert.one
> beh, credo che ti ricrederesti se sapessi come sono complicati qua le
> Agenzie del Territorio.... Ti ci vuole come minimo due mattine perse per
> farti visionare il tipo e poi se tutto va bene (il che non succede
> praticamente mai) puoi presentarlo.....
>
Beh, da noi se non ti metti in coda alle 5 del mattino non presenti, per
quanto riguarda le difficoltà che ti impongono le Agenzie, anche io
opero sulle AdT delle province confinanti, e vedo che basta attenersi a
quanto stabilito dalle normative e circolari e pretendere che vengano
applicate, pur adattandole agli "usi" locali, che comunque non possono
andare contro la normativa nazionale.
Comunque porta pazienza, il telematico e Pregeo 10 arrivano al galoppo e
questi soprusi presto finiranno :-))
> Allora qua la rete dei fiduciali è praticamente una schifezza e poi ti
> sospendono i tipi anche per le monografie che non piacciono al tecnico
> catastale!!!!!
I PF non mi preoccupano, usando il GPS non hai idea di quanti problemi
risolvi;
per quanto riguarda le monografie, da noi il ns. Collegio (ma so per
certo che non è l'unico ad averlo fatto) ha predisposto di concerto con
i tecnici dell'Adt un piccolo prontuario su come compilare la monografie;
> sei sempre intenzionato a venire a fare un T.F. per miseri 1000 euro?
> Beh, io no!!! Alla faccia della Legge Bersani!!!!!!!
Fossimo più vicini accetterei volentieri la sfida, se non altro per fare
quattro chiacchiere con i vostri "zelanti" tecnici dell'Adt.
>
> Saluti e buon lavoro...
>
>
Ciao e buone ferie, visto che la settimana prossima è ferragosto.
Albert.one
Anna17
> E se lui non fosse daccordo,che devo fare?
> La spesa posso pagarla anch' io,ma non vorrei che mi negasse
> il frazionamento facendomi cosi saltare la compravendita.
il suo consenso, non preoccuparti. Si ritrova il lavoro fatto gratis,
tutto qui...
Anna17
> Allora, all'inizio credevo di aver capito, ora leggo solo tanta
> confusione...
>
> Ricapitolando: Se facendo una visura della particella di terreno su cui
> insiste il fabbricato al Catasto Terreni esce fuori un ente urbano allora
> stesso con un elaborato planimetrico del DOCFA, sia che la particella sia
> graffata al terreno (spiegazione x Anto: il termine "graffato" vuol dire che
> il terreno ha lo stesso numero del fabbricato e sul fabbricato vedi
> disegnata una ondina che lo unisce con il terreno) sia che non lo sia.
> con un Tipo di Frazionamento.
di ente urbano o altro, e' questo il caso generale!
> P.S. per Anna17: fammi conoscere chi fa T.F. a meno di mille euro, gli ne dò
> subito una decina... Qui da noi la tariffa si aggira intorno ai 1000
> euro/giorno, quindi vuol dire 1 giorno di rilievo e 1/2 giornata per
> l'elaborazione e la predisposizione delle copie fa minimo 1500 ?.
Un bravo geometra competente e veloce (ovviamente non parlo di grosse
estensioni ma di cose modeste, anche se in alta collina quindi qualche
volta in zone impervie).
Io lo pubblicizzerei, ma siamo in provincia di Nuoro, non credo si
possa fare... Ci sono i pro e i contro di stare in mezzo alla civilta'
:-))
Anto
Meglio cosi,altrimenti questo per ripicca mi avrebbe sicuramente negato la
cosa.
Ciao e grazie 1000.
il grande fardello
> Anto wrote:
>> Si,sono io che vendo..a questo punto mi stanno venendo un sacco
>> di dubbi,non capisco perche' il notaio guardando il mappale non
>> mi abbia avvisato del mancato frazionamento.
> O gli e' sfuggito o non e' in grado di rendersene conto. Percio' ti
> serve un tecnico.
> Ma perche' ora parli di notaio? Sembrava che non l'avessi neanche
> messo in conto...
>> Forse come diceva Fabio in taluni casi e' inutile?
> Io non sono d'accordo per quanto riguarda la stesura dell'atto
> notarile; dal punto di vista catastale Fabio e' piu' esperto di me e
>> Un ultima domanda,hai un idea ( + o -) di quanto mi possa
>> costare ?
> Dici il solo frazionamento? Dalle mie parti meno di 1000 euro, ma
non
Meno di 1000 euro? si, per le spese vive e spese generali di studio.
Ma l'onorario?
--
Ciao
Anna17
> Meno di 1000 euro? si, per le spese vive e spese generali di studio.
> Ma l'onorario?
Ma non sapete che il costo della vita varia da citta' a citta' e
soprattutto da provincia a provincia? Dicevo che ci sono i pro e i
contro di vivere, che so? a Milano piuttosto che a Nuoro!
Vabbe', la prossima volta protestero' con il "collega" geometra perche'
mi chiede poco, che volete che vi dica?
Ciao :-))