Calcolo millesimi condominiali con volumi virtuali
Stefano
condominio avrebbe calcolato.
In luogo della superficie di ogni singolo ambiente ha considerato il volume,
che poi ha moltiplicato per i coefficienti particolari. Personalmente lo
trovo inusuale come metodo di calcolo e formalmente errato, anche perche'
pure al giardino ha associato una volumetria. Supposto che per il calcolo
del volume abbia moltiplicato la superficie in metri quadri per 2,7 come
fatto per gli ambienti interni, verrebbero 400 mq di giardino il che e'
errato, a meno che per il giardino non abbia utilizzato un criterio diverso
per assegnargli un volume.
Mi piacerebbe avere un riscontro da chi calcola millesimi: di solito
utilizzate il volume o la superficie ? Che senso ha associare un volume allo
scoperto privato ?
Grazie.
SL
bctecno
utilizzato in presenza di piani con altezza notevolmente diversa. Non avendo
esperienza utilizzando il volume virtuale come parametro, non so dirti se
anche il giardino privato deve essere valutato "volumetricamente", ma penso
di si, altrimenti non potresti ottenere il volume virtuale se non sommando
un volume anche per il giardino.
"Stefano" <ste...@tin.it> ha scritto nel messaggio
news:48105f82$0$35955$4faf...@reader2.news.tin.it...
fra78
di solito il volume virtuale viene utilizzato per il calcolo delle tabelle
millesimali relative al riscaldamento, a mio parere è giusto per le sole
tabelle del riscaldamento ma è errato per le tabelle generali che dovrebbe
essere utilizzato il calcolo della superficie virtuale.
RLDeboni
Dal Codice Civile - Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute
dai condomini in *misura proporzionale al valore della
proprietà* di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e
seguenti).
Quello che i millesimi condominiali dovrebbero fare e':
*misurare il valore della proprietà* di ogni condomino.
Quindi, la stesura di una tabella millesimale e' un compito
squisitamente estimativo, e sicuramente per un'amministratore (che non
abbia specifiche competenze) e' al di fuori della sue possibilita'.
Dato che il valore dipende
Dove si salvano gli amministratore di professione e' nella postilla
"salvo diversa convenzione" ... infatti fanno approvare la tabella
millesimale proprio per sanare il fatto che spesso non rispetta ne' lo
spirito, ne' la lettera della legge.
Lo scopo dei millesimi condominiali e' quello di ripartire "oneri ed
onori" del/sulle parti comuni. Si pensi, ad esempio, alle decisioni di
manutenzione di una facciata.
E' risaputo che le condizioni della facciata influenzano il valore di
vendita degli appartamenti.
Facciamo un'esempio pratico.
Consideriamo una palazzina di tre appartamenti, senza portico ne'
rialzo, prospiciente una via trafficata, ma in zona di pregio o centro
storico.
I tre appartamenti siano identici.
Tralasciamo il giro scale, le parti comuni, le fondazioni, etc. e
concentriamoci sul valore di costruzione (per intendersi, quello
risarcito dalle polizze incendio) che ipotiziamo sia di 100'000 euro per
ogni appartamento.
Partiamo dalla situazione ad edificio nuovo.
Il valore commerciale sara' sicuramente piu' elevato di 100'000 euro, e
SI NOTI BENE, diverso per ogni appartamento. Perche' ?
Perche' l'appartamento al pianoterra e' rumoroso e d'estate ci sono
anche problemi ad aprire le finestre, a causa dei rumori e della polvere.
L'appartamento al primo piano e' messo un po' meglio.
Ma l'appartamento migliore e' sicuramente il terzo, quello del secondo
piano. Che oltretutto ha il vantaggio di non avere rumori provenienti
dal "piano sopra".
I valori commerciali nuovi percio' potrebbero essere:
Piano terra: 180'000 euro
Piano primo: 200'000 euro
Piano secondo: 240'000 euro.
Passano gli anni, ed abbiamo la svalutazione per vetusta'. Ed ecco la
domanda interessante:
"la svalutazione per vetusta' e' proporzionale (piu' l'appartamento
vale, piu' svalutazione subisce, ovviamente mantenendeo la proprozione)
o assoluta (la svalutazione e' una cifra uguale per ogni appartamento)?"
A mio modesto parere, il mercato tende piu' verso una svalutazione
proporzionale. Ad esempio, se calcoliamo una svalutazione del 20%, i
valori svalutati saranno:
Caso A)
Piano terra: 180'000 - 36'000 = 144'000
Piano primo: 200'000 - 40'000 = 160'000
Piano secondo: 240'000 - 48'000 = 192'000
Caso B)
Ovvero non credo che mediamente la situazione sia invece del tipo:
Piano terra: 180'000 - 40'000 = 140'000
Piano primo: 200'000 - 40'000 = 160'000
Piano secondo: 240'000 - 40'000 = 200'000
A questo punto si deliberano lavori di "lifting facciale" :-) per
un'ammontare di 6'000 euro.
Supponiamo che dopo i detti lavori, il valore commerciale si ripristini
del 10%.
Come dividiamo questa spesa ?
Secondo l'amministratore, che ovviamente presume il caso B), si dividono
in parti uguali, 2'000 euro a testa, ed ogni condomino vede
re-incrementare di 20'000 il valore del proprio immobile.
Ma se ho ragione io, e le variazioni di valore sono propozionali ?
Secondo l'amministratore, l'appartamento al piano terra dovra' pagare
2'000 euro, per vedere un'incremento di valore di solo 18'000 euro,
mentre con gli stessi 2'000 euro, l'appartamento al secondo piano vede
un'incremento del valore di ben 24'000 euro. Mi pare una redistribuzione
sociale della ricchezza "all'inverso" ... chi e' piu' ricco ... diventa
ancora piu' ricco ... ;-)
Lo stesso ragionamento vale per la pigione che si puo' chiedere.
Il proprietario del secondo piano, avra' la possibilita' di ottenere
qualcosa di piu'. E' financo previsto nell'art.19 della legge sull'equo
canone (che penalizza seminterrato e primo piano e premia l'ultimo
piano). Percio' e' chiaro che ogni serie di opere che aumenti di valore
(ad esempio se permette di variare categoria catastale) va a favorire
proporzionalmente di piu' il proprietario degli appartamenti a maggior
valore, e questo nonostante che gli appartamenti abbiano la stessa
superficie e volumetria.
Adesso vi sara' chiaro perche' la legge non scrive:
*misurare la superficie della proprietà*
oppure:
*misurare il volume della proprietà*
ma bensi' un:
*misurare il valore della proprietà*
Ovvero la legge spinge perche' non si consideri superficie e volume, ma
anche esposizione, altezza, ed altri parametri che vadano a variare le
fruibilita' (anche economica) di ogni appartamento.
Visto che pero', per una stima corretta, ci vuole, ad esempio :-) ... un
geometra, gli amministratori di professione, come prassi hanno
introdotto il criterio dell'approvazione della semplicistica tabella
millesimale che vanno a proporre ... superando cosi' il rischio di
impugnativa da parte di chi si ritenesse danneggiato [tra l'altro, in
genere ai piani bassi abitano i poveretti con mezzi modesti ed i signori
con avvocati si trovano all'attico ...].
Sottolineo che non c'e' scritto nella legge che la tabella millesimale
debba essere approvata, a patto che si tratti del risultato di un
corretto calcolo. Ovvero, se una tabella millesimale e' fatta
rispettando i criteri di valore, e la tabella e' corredata delle
valutazioni che hanno portato ad ogni valore, l'amministratore puo'
applicarla senza formalita' e le assemblee condominiali approvare i
conseguenti riparti con animo tranquillo.
Una nota sulla valutazione del valore. Ritengo che nella stima, non si
debba considerare lo stato di manutenzione o miglioria del singolo
appartamento, ma bensi la situazione astratta in cui tutti gli immobili
fossero gestiti con pari diligenza e cura. Usare un criterio che vada a
valutare il valore commerciale effettivo dell'appartamento, specialmente
se e' molto difforme dallo stato degli altri appartamenti, potrebbe
favorire ingiustamente chi non fa alcuna manutenzione, favorendo il
degrado, che oltretutto va a danneggiare anche gli altri proprietari
(un'appartamento degradato, affittato come un porto di mare, fa decadere
tutto il fabbricato) e sarebbe assurdo premiare il negligente con una
valore millesimale piu' basso che se avesse operato la giusta cura.
Un criterio indicativo, ad esempio, potrebbe essere quello usato per il
calcolo del valore catastale. Anzi, se i valori catastali sono
aggiornati ed accurati (forse nelle regioni autonome a statuto speciale
? ;-), il calcolo delle tabelle millesimali potrebbe essere fatto a
partire dalle rendite catastali (l'unico caso in cui la tabella potrebbe
essere calcolata direttamente dall'amministratore, a prescindere dalla
sua preparazione tecnica/professionale).
Scusate la prolissita' ... :-)
R.L.Deboni
PS: la risposta alla sua domanda e' che l'uso di superfici o volumi e'
una scelta arbitraria, se va a prescindere da altri parametri che
influenzino il valore patrimoniale. Voglio dire che l'amministratore
potrebbe anche proporre una tabelle millesimale che divida in parti
uguali, se poi l'assemblea approva all'unanimita', sarebbe perfettamente
lecita.
RLDeboni
> Dato che il valore dipende
Ops .... dato che il valore dipende anche da altri fattori oltre che da
superficie e volumetria ...
... mi e' pero' sfuggito il "moltiplicato per i coefficienti
particolari" forse in alcuni punti ho equivocato cosa ha fatto
l'amministratore del cliente ...
R.L.Deboni
Stefano
> Quello che i millesimi condominiali dovrebbero fare e':
> *misurare il valore della proprietà* di ogni condomino.
>
L'utilizzo di opportuni coefficienti che il tecnico incaricato utilizzara'
come ritiene opportuno, a mio parere e' idoneo per misurare il valore della
proprieta'.
In ogni caso la mia perplessita' nasceva dal fatto che l'amministratore o
chi per esso assegnava una volumetria (benche' virtuale) anche al giardino.
SL
RLDeboni
Perplessita' comune ... :-)
Anche perche' il valore di giardini e terreni l'ho sempre visto
rapportare sulla superficie ... non sul volume.
R.L.Deboni