Permesso di Costruire e zona satura

[Sconosciuto]

Ciao a Tutti,

ogni tanto mi ripropongo, sempre con la quasi certezza di trovare
interessanti spunti nei vostri pareri.

ho la seguente situazione:
-cliente chiede un permesso di costruire, inizia i lavori e poi, a causa di
ristrettezze finanziarie, sospende il tutto e si fa "scadere" il titolo in
mano;
-sono state realizzate solo una parte delle strutture in elevazione, oltre
al solai al piano terreno, manca tutto il resto;
-nel frattempo la potenzialità edificatoria, prevista dal PS nella zona,
viene saturata;
-oggi il cliente ha raccolto la liquidità sufficiente per terminare
l'intervento, ma c'è il problema della saturazione dell'area.

Certò è che se fosse un nuovo intervento, lo stesso non sarebbe ammissibile,
ma trattandosi di un intervento già autorizzato/concesso dalla pubblica
amministrazione, qualcuno mi riferisce che la stessa lo potrebbe, e/o -
addirittura - lo dovrebbe, aver computato ai fini dell'edificabilità della
zona, per cui io potrei depositare un istanza per un nuovo titolo a
completamento del precedente.

I tecnici del comune cadono dalle nuvole e mi dicono che loro sanno solo
che:
-la volumetria nell'area è satura;

Per cui mi invitano, in ipotesi, a depositare un nuovo permesso di costruire
a completamento, cosi che gli stessi possano verificarlo.

Chiaramente, prima di iniziare tale iter, perdendo tempo e facendo perdere
soldi al Cliente, vorrei capite se c'è la possibilità di ottenerlo il
permesso o meno.

a qualcuno è mai capitato un caso analogo ??

saluti

[Apteryx]

Il 22/01/2016 18:39, Sconosciuto ha scritto:
> a qualcuno è mai capitato un caso analogo ??

non ho capito, ma il lotto dove sorge l'edificio è stato occupato da
altro? di solito è il lotto che "si porta" l'edificabilità e se nessuno
l'ha modificato la conserva ancora tutta

[Sconosciuto]

"Apteryx" ha scritto nel messaggio news:n7tuff$1ef7$1...@gioia.aioe.org...

>non ho capito, ma il lotto dove sorge l'edificio è stato occupato da altro?
>di solito è il lotto che "si porta" l'edificabilità e se nessuno l'ha
>modificato la conserva ancora tutta

no

sul lotto è stato iniziata l'edificazione, ma non è mai stata completata.

lo strumento urbanistico riconosce quel lotto come edificabile

il problema è che nel comune è stata saturata l'edificabilità massima
ammissibile

probabilmente c'era un errore nello strumento ed era stata prevista un
edificabilità teorica superiore a quella ammissibile dal territorio comunale
o forse perché al momento dell'approvazione dello strumento non erano state
considerate alcune norme che hanno permesso di ampliare edifici già
esistenti o, ancora, sono stati approvati piani attuativi con volumetrie
originariamente non previste.


in sostanza nel comune era prevista un volumetria massima di piano (a
livello comunale, inteso come territorio e non come ufficio) di 100 mc ed
oggi è stata raggiunta, nonostante vi siano ancora terreni che - in teoria -
risultino a "destinazione" edificabile.

Il problema è che 'edificazione del mio fabbricato (1 mc) era stata
autorizzata quanto la volumetria comunale era 80 mc (dato ipotetico), poi il
fabbricato non è stato completato ed il permesso a perso efficacia per
decorrenza dei termini, e successivamente su altri lotti sono stati
realizzati 20 mc (arrivando a saturare la volumetria massima ammissibile per
quel Comune)

chiaramente io non ho modo di verificare cosa sia stato realizzato con quei
20 mc, se non con un imponente lavoro di ricerca sui titoli edilizi.

quello che potrebbe essermi utile è comprendere quali prassi adottano le
Pubbliche Amministrazione per calcolare le volumetrie edificate sul
territorio comunale e capire, quindi, se il mio fittizio 1 mc era già stato
computato (o comunque sarebbe dovuto essere computato) al momento del
rilascio del permesso di costruire o comunque dell'inizio dei lavori o meno.

perché se la volumetria del mio edificio è già stata computata, io potrei
completare l'edificio, in caso contrario no.

[Pietro]

Non ho capito tutte benissimo.
Ma se il tuo lotto aveva una sua volumetria assegnata da piano, non
possono revocargliela. A meno che non facciano una variante al piano.
E poco contano tutte le altre balle della volumetria saturata.
A meno che di nascosto non abbiano assegnato maggiori volumi di quelli
previsti ad alcuni lotto, prendendoli da quelli non ancora edificati a
loro insaputa. Ma mi sembrerebbe una cosa di tipo "mafioso"!
Comunque senza grandi incartamenti potresti chiedere un parere
preventivo che non costa molto e obbliga comunque il tecnico ad
esprimere un parere "vero" e non basato sulle chiacchiere.
ciao

--- news://freenews.netfront.net/ - complaints: ne...@netfront.net ---

[eddy ligo]

Scusate, al solito è interpretazione di lana caprina da parte della P.A.
Se ho ben capito:
1. Il piano prevede 1000
2. Il pdc originario usa 100, ora 1000-100 rimane 900
3. altri hanno costruito 900 quindi 1000-100-900 =0

Quindi la costruzione al punto 2 doveva essere già inclusa nei 1000 e calcolata in detrazione.
L'unica alternativa che "giustifichi" la PA
1. Il piano prevede 1000
2. il PdC originario 100, quindi 1000-100 =900
3. immobile non completato ergo per la PA 900+100=1000
4 altri hanno costruito 1000

Quello che non funziona è il ragionamento del punto 3. E' un errore urbanistico di metodo: il lotto è stato "compromesso urbanisticamente" dalla costruzione legittima, quindi non può più essere considerato come inedificato e la relativa cubatura azzerata.
In merito ci sono sentenze del CdS che risalgono alla notte dei tempi.
Una nota: sul concetto di "compromissione urbanistica" si sono fatti tutti i piani di recupero dell'abusivismo edilizio, tanto che già nell'art.9 ultimo comma del DM1440/67 si prevedeva il planivolumetrico come strumento urbanistico per andare in deroga sui distacchi tra edifici.

[Sconosciuto]

"eddy ligo" ha scritto nel messaggio
news:91bb37e6-fea7-43f9...@googlegroups.com...

>Scusate, al solito è interpretazione di lana caprina da parte della P.A.
>Se ho ben capito:
>1. Il piano prevede 1000
>2. Il pdc originario usa 100, ora 1000-100 rimane 900
>3. altri hanno costruito 900 quindi 1000-100-900 =0

>Quindi la costruzione al punto 2 doveva essere già inclusa nei 1000 e
>calcolata in detrazione.
>L'unica alternativa che "giustifichi" la PA
>1. Il piano prevede 1000
>2. il PdC originario 100, quindi 1000-100 =900
>3. immobile non completato ergo per la PA 900+100=1000
>4 altri hanno costruito 1000

>Quello che non funziona è il ragionamento del punto 3. E' un errore
>urbanistico di metodo: il lotto è >stato "compromesso urbanisticamente"
>dalla costruzione legittima, quindi non può più essere >considerato come
>inedificato e la relativa cubatura azzerata.
>In merito ci sono sentenze del CdS che risalgono alla notte dei tempi.
>Una nota: sul concetto di "compromissione urbanistica" si sono fatti tutti
>i piani di recupero >dell'abusivismo edilizio, tanto che già nell'art.9
>ultimo comma del DM1440/67 si prevedeva il >planivolumetrico come strumento
>urbanistico per andare in deroga sui distacchi tra edifici.

esatto, la situazione è proprio quella.

il mio dubbio, e per il momento non ho provato niente a riguardo, è il
momento ed il modo in cui i 100 del mio pdc siano decurtati dai 1000
previsti dal piano.

dovrei, quindi comprendere, quando il Comune decurta la volumetria
dell'intervento da quella ammissibile dal piano, e quindi:
1-al momento del rilascio del pdc;
2-al momento del completamento della costruzione;

nel caso 1, cosa fa la PA in qualora, come nella mia fattispecie,
l'intervento non sia completato nei termini ?
a-considera comunque la volumetria come realizzata?
b-considera la volumetria disponibile per altri lotti?

è una questione di lana caprina, tant'è che in quel Comune sono anni che è
tutto praticamente bloccato

[Il grande fardello]

In news:MPtoy.39578$pt.2...@tornado.fastwebnet.it,
Sconosciuto <scono...@sconosciuto.it> typed:

Di solito nelle varianti ai PRG si tiene conto di "fatti salvi i PdC già
rilasciati"...
--
Ciao

[Pietro]

Fai una richiesta di parere preventivo per completamento opere. A quel
punto sono obbligati a rispondere e vediamo cosa si inventano.

[Sconosciuto]

"Pietro" ha scritto nel messaggio news:n84qld$896$1...@adenine.netfront.net...

>Fai una richiesta di parere preventivo per completamento opere. A quel
>punto sono obbligati a rispondere e vediamo cosa si inventano.

vorrei evitare, in quanto non riceverei risposte convincenti, mi
chiederebbero esclusivamente integrazioni su indicazioni, sino a farmi
depositare tutta la documentazione necessaria per un nuovo pdc

cosa che vorrei evitare, se non trovo un appiglio plausibile, dato che il
Cliente non ha soldi da buttare

cercavo un confronto per capire se altri si erano imbattuti in situazioni
analoghe e quali erano stati gli esisti.

mi sembra però che il caso sia un po' troppo particolare, per cui proverò a
spostarmi in ambio giudiziario, verificando se esistono sentenze per casi
affini.

...se trovo qualcosa vi faccio sapere

[Sconosciuto]

"Il grande fardello" ha scritto nel messaggio
news:n84n4t$1jfk$1...@gioia.aioe.org...

>Di solito nelle varianti ai PRG si tiene conto di "fatti salvi i PdC già
>rilasciati"...

nel mio caso non c'è ancora una variante (è anni che ne parlano e l'iter sta
procedendo a rilento, credo che dalla regione facciano storie a concedere
altre volumetrie).

per quello che ad oggi mi è stato possibile accertare è che la volumetria
massima ammissibile (diciamo 1000) per il Comune era inferiore a quella
potenzialmente realizzabile dal piano (diciamo 1200).

non mi è chiaro se alla base del problema ci fosse un errore di calcolo
della superficie preesistente (e quindi a seguito di un ricalcolo delle
volumetrie è emerso che si era già saturato il Comune) o se, in sede di
approvazione del piano, si ritenesse che i cittadini non avrebbero edificato
tanto, quanto invece è stato fatto, forse anche perché al momento
dell'approvazione non era stata debitamente considerata la portata di alcune
norme che prevedevano ampliamenti una tantum per edifici preesistenti.

...comunque in rete ho trovato un altro comune con lo stesso problema,
adesso approfondisco su come si stiano muovendo a riguardo e se vi sono
notizie di iniziative dei cittadini, immobiliaristi, ecc...

[Pietro]

Nei pareri preventivi non si chiedono integrazioni.
secondo me devi farti dire come è possibile che il tuo volume sia sparito

[Il grande fardello]

In news:6tppy.39733$pt.1...@tornado.fastwebnet.it,
Sconosciuto <scono...@sconosciuto.it> typed:

se ha sbagliato il comune c'è da chiedere i danni!

--
Ciao

[Sconosciuto]

"Pietro" ha scritto nel messaggio

news:n85e0q$1lfi$1...@adenine.netfront.net...

>Nei pareri preventivi non si chiedono integrazioni.
>secondo me devi farti dire come è possibile che il tuo volume sia sparito

....come detto cercano di chiedere tutto e di più

da ulteriori verifiche ho appurato cosa abbia comportato tale limitazione

Per quel Comune ci sono zone per i quali sono previste le destinazioni
ammissibili sono le più disparate, si fa dal residenziale, al commerciale,
al direzionale e persino agli edifici ad uso pubblico

per cui il Piano prevende la volumetria massima ammissibile per singola zona
per ogni destinazione

poi chi prima arriva (o meglio, nel mio caso, chi prima è arrivato) sceglie
che cosa realizzare fra le volumetrie ammissibili.

Per cui ad oggi, ancorché nell'area del mio cliente, teoricamente sia
ammissibile edificare praticamente di tutto, salvo edifici industriali, di
fatto ci più realizzare solo immobili ad uso pubblico (scuole, ospedali,
ecc...)

Il vecchio permesso era per realizzare un complesso residenziale composto da
diversi appartamenti.... certamente ben più monetizzabili rispetto ad una
scuola, nonostante l'andamento del mercato immobiliare residenziale della
zona.

...da alcun pareri sembrerebbe che se la costruzione, quella per PdC
"scaduto", fosse giunta quanto meno al grezzo, la volumetria residenziale si
sarebbe potuta comunque realizzare e quindi completare l'opera.

ma avendo realizzato solo una parte delle strutture portanti e non avendo
comunque tamponato lo scheletro, sembra non sia possibile recuperare la
volumetria per quella destinazione (residenziale)

[Pietro]

Il 27/01/2016 10:22, Sconosciuto ha scritto:

ma la copertura era stata realizzata???

[Sconosciuto]

"Pietro" ha scritto nel messaggio news:n8a6qn$i23$1...@adenine.netfront.net...

>ma la copertura era stata realizzata???

no, purtroppo

[Pietro]

ah ecco.
allora il discorso cambia.

[Sconosciuto]

"Pietro" ha scritto nel messaggio

news:n8b5lb$2nkk$2...@adenine.netfront.net...

>ah ecco.
>allora il discorso cambia.

io però non ho ancora compreso le procedure per il computo dei volumi

in quanto:
-se rilasciano il PdC, dovrebbero aver almeno "impegnano" la relativa
volumetria (nel senso che non la rendono disponibile ad altri), al contrario
vi sarebbe il rischio di sforare le volumetrie ammissibili (volumetria
massima ammissibile 1000, 11 soggetti chiedono il PdC per realizzazione 100
ciascuno, si sforerebbe di 100);
-ma se al rilascio del PdC "impegnassero" effettivamente la volumetria,
significa che alla scadenza del PdC qualcuno lo dovrebbe svincolare, ma ha
me non risulta avvenga.

ed è questo il discorso

quando il Comune decurta la volumetria assentita da quella ammissibile ???

io mi ero fatto l'idea che il comune di basasse sulla modulistica Istat, ma
ho la certezza che in molte zone e per molti interventi non viene neppure
richiesta.
Se però cosi fosse, probabilmente se - come mi risulta - nessuno a mai
svincolato la volumetria assentita con il PdC oramai decaduto, quella
volumetria è ancora disponibile, perché nessuno è consapevole
dell'esistenza, si tratterebbe solo di dimostrare al Comune la falla e farsi
riconoscere un proprio diritto.

il problema è che - come detto - non so quando e come la volumetria
ammissibile dal piano venga impegnata.