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Valore terreni con vincolo di inedificabilità
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me
Aug 16, 2013, 4:04:35 AM8/16/13
to
Un saluto a tutti i colleghi.
Per una divisione ereditaria devo stimare il valore di alcuni terreni,
una parte dei quali è vincolato, in favore del comune, con vincolo di
edificabilità, essendo stati asserviti per la costruzione di un
fabbricato rurale da parte del proprietario. Essendo alle prime armi,
dove posso trovare dei riferimenti per la determinazione del valore di
detti terreni vincolati rispetto a quelli liberi?
Grazie a tutti
Per una divisione ereditaria devo stimare il valore di alcuni terreni,
una parte dei quali è vincolato, in favore del comune, con vincolo di
edificabilità, essendo stati asserviti per la costruzione di un
fabbricato rurale da parte del proprietario. Essendo alle prime armi,
dove posso trovare dei riferimenti per la determinazione del valore di
detti terreni vincolati rispetto a quelli liberi?
Grazie a tutti
me
Aug 16, 2013, 5:40:29 AM8/16/13
to
Il 16/08/2013 10:04, me ha scritto:
Oops
....con vincolo di inedificabilità, .....
Grazie a tutti.
Oops
....con vincolo di inedificabilità, .....
Grazie a tutti.
Sconosciuto
Aug 19, 2013, 5:43:00 AM8/19/13
to
"me" ha scritto nel messaggio
news:fsmPt.531$tE4...@tornado.fastwebnet.it...
la risposta è banale, sul mercato immobiliare
...la ricerca dei valori meno
per fare una valida valutazione è importante conoscere il locale mercato
immobiliare e le sue peculiarità, cosa improbabile per chi è alle prime
armi.
non conoscendo il contesto non è semplice indirizzarti, verificando in che
tipo di mercato ti trovi e quali sono le sue peculiarità (puoi sentire
operatori del settore quali costruttori, agenti immobiliari, colleghi,
agricoltori, ecc...), dovresti ricercare i valori di mercato (se non trovi
quelli dei terreni, potresti cercare quelli di cespiti simili a quelli che
vi si posso realizzare), a seconda dei dati che riesci e reperire sul
mercato potrai usare il Metodo del Confronto di Marcato o il Metodo del
Costo.
indicazione di massima le puoi trovare ad esempio nel Codice delle
Valutazioni Immobiliari, IV edizione, edito da Tecnoborsa, codice condiviso
dalla principali associazioni di categoria del settore.
tieni presente che il codice non ti indica i valori, ma solo uno schema da
eseguire nell'esposizione dei dati e delle considerazione del rapporto
valutativo, i valori dovranno provenire dalle tue ricerche sul mercato
locale.
spero di averti indicato quanto meno una strada utile
news:fsmPt.531$tE4...@tornado.fastwebnet.it...
...la ricerca dei valori meno
per fare una valida valutazione è importante conoscere il locale mercato
immobiliare e le sue peculiarità, cosa improbabile per chi è alle prime
armi.
non conoscendo il contesto non è semplice indirizzarti, verificando in che
tipo di mercato ti trovi e quali sono le sue peculiarità (puoi sentire
operatori del settore quali costruttori, agenti immobiliari, colleghi,
agricoltori, ecc...), dovresti ricercare i valori di mercato (se non trovi
quelli dei terreni, potresti cercare quelli di cespiti simili a quelli che
vi si posso realizzare), a seconda dei dati che riesci e reperire sul
mercato potrai usare il Metodo del Confronto di Marcato o il Metodo del
Costo.
indicazione di massima le puoi trovare ad esempio nel Codice delle
Valutazioni Immobiliari, IV edizione, edito da Tecnoborsa, codice condiviso
dalla principali associazioni di categoria del settore.
tieni presente che il codice non ti indica i valori, ma solo uno schema da
eseguire nell'esposizione dei dati e delle considerazione del rapporto
valutativo, i valori dovranno provenire dalle tue ricerche sul mercato
locale.
spero di averti indicato quanto meno una strada utile
me
Aug 19, 2013, 6:29:33 AM8/19/13
to
Il 19/08/2013 11:43, Sconosciuto ha scritto:
> spero di averti indicato quanto meno una strada utile
Sicuramente, grazie.
> spero di averti indicato quanto meno una strada utile
ermes
Aug 19, 2013, 4:12:50 PM8/19/13
to
me <m...@me.me> ha scritto:
> Il 19/08/2013 11:43, Sconosciuto ha scritto:
> > spero di averti indicato quanto meno una strada utile
>
> Sicuramente, grazie.
>
Salve,
dovresti specificare se i terreni sono in zona agricola o in zona edificabile.
Se sono in zona agricola (come presumo) devi reperire il valore di mercato dei
terreni come ti hanno suggerito (di solito è sufficiente andare in qualche
associazione agricola - bisogna stare attenti a beccare il funzionario che sa
qualcosa e non l'ultimo arrivato).
Purtroppo non esite un mercato attivo di terreni agricoli (se ho ben capito!)
senza possibilità edificatorie.
Personalmente ritengo si possa solo risolvere ponendo il loro valore pari al
75% del valore ordinario dei terreni agricoli (svalutazione quindi del 25%)
come indicato in analogia nella servitù di metanodotto per le fasce con
vincolo di inedificabilità (la fascia inedificabile ai lati della tubatura di
larghezza variabile a seconda del gasdotto viene indennizzata x 1/4).
saluti
e.
> Il 19/08/2013 11:43, Sconosciuto ha scritto:
> > spero di averti indicato quanto meno una strada utile
>
> Sicuramente, grazie.
>
dovresti specificare se i terreni sono in zona agricola o in zona edificabile.
Se sono in zona agricola (come presumo) devi reperire il valore di mercato dei
terreni come ti hanno suggerito (di solito è sufficiente andare in qualche
associazione agricola - bisogna stare attenti a beccare il funzionario che sa
qualcosa e non l'ultimo arrivato).
Purtroppo non esite un mercato attivo di terreni agricoli (se ho ben capito!)
senza possibilità edificatorie.
Personalmente ritengo si possa solo risolvere ponendo il loro valore pari al
75% del valore ordinario dei terreni agricoli (svalutazione quindi del 25%)
come indicato in analogia nella servitù di metanodotto per le fasce con
vincolo di inedificabilità (la fascia inedificabile ai lati della tubatura di
larghezza variabile a seconda del gasdotto viene indennizzata x 1/4).
saluti
e.
me
Aug 20, 2013, 5:41:25 AM8/20/13
to
Il 19/08/2013 22:12, ermes ha scritto:
> me <m...@me.me> ha scritto:
>
>> Il 19/08/2013 11:43, Sconosciuto ha scritto:
>>> spero di averti indicato quanto meno una strada utile
>>
>> Sicuramente, grazie.
>>
> Salve,
> dovresti specificare se i terreni sono in zona agricola o in zona edificabile.
> Se sono in zona agricola (come presumo) devi reperire il valore di mercato dei
> terreni come ti hanno suggerito (di solito ￜ sufficiente andare in qualche
> me <m...@me.me> ha scritto:
>
>> Il 19/08/2013 11:43, Sconosciuto ha scritto:
>>> spero di averti indicato quanto meno una strada utile
>>
>> Sicuramente, grazie.
>>
> Salve,
> dovresti specificare se i terreni sono in zona agricola o in zona edificabile.
> Se sono in zona agricola (come presumo) devi reperire il valore di mercato dei
> associazione agricola - bisogna stare attenti a beccare il funzionario che sa
> qualcosa e non l'ultimo arrivato).
>
> Purtroppo non esite un mercato attivo di terreni agricoli (se ho ben capito!)
> senza possibilitￜ edificatorie.
> qualcosa e non l'ultimo arrivato).
>
> Purtroppo non esite un mercato attivo di terreni agricoli (se ho ben capito!)
>
> Personalmente ritengo si possa solo risolvere ponendo il loro valore pari al
> 75% del valore ordinario dei terreni agricoli (svalutazione quindi del 25%)
> come indicato in analogia nella servitￜ di metanodotto per le fasce con
> Personalmente ritengo si possa solo risolvere ponendo il loro valore pari al
> 75% del valore ordinario dei terreni agricoli (svalutazione quindi del 25%)
> vincolo di inedificabilitￜ (la fascia inedificabile ai lati della tubatura di
> larghezza variabile a seconda del gasdotto viene indennizzata x 1/4).
>
>
> saluti
>
> e.
>
>
>
Molto utile, grazie.
>
>
> saluti
>
> e.
>
>
>
Sconosciuto
Aug 20, 2013, 6:05:59 AM8/20/13
to
"ermes" ha scritto nel messaggio news:201308192...@mynewsgate.net...
me <m...@me.me> ha scritto:
> Il 19/08/2013 11:43, Sconosciuto ha scritto:
> > spero di averti indicato quanto meno una strada utile
>
> Sicuramente, grazie.
>
Salve,
dovresti specificare se i terreni sono in zona agricola o in zona
edificabile.
Se sono in zona agricola (come presumo) devi reperire il valore di mercato
dei
terreni come ti hanno suggerito (di solito ￜ sufficiente andare in qualche
Personalmente ritengo si possa solo risolvere ponendo il loro valore pari al
75% del valore ordinario dei terreni agricoli (svalutazione quindi del 25%)
come indicato in analogia nella servitￜ di metanodotto per le fasce con
vincolo di inedificabilitￜ (la fascia inedificabile ai lati della tubatura
espressa ??
indicata cosi, mi sembra riconducibile al metodo che definisco "un tanto al
chilo"...
valore che in caso di contestazione ￜ difficilmente difendibile
premesso che non conosco il mercato della zona di riferimento, ne tanto meno
le caratteristiche del cespite preso in esame, ma dai dati forniti l'unico
limite del terreno ￜ quello di essere inedificabile, per cui non capisco per
quale ragione dovrebbe valere meno di un terreno agricolo.
il fatto che lo stesso non risulti edificabile, potrebbe non voler dire che
non puￜ essere utilizzato per la realizzazione degli standard a servizio
della costruzione potenzialmente edificabile sulla parte di lotto non
soggetta a tale vincolo (es. aree a verde, parcheggi, ecc...)
in tale caso il valore dell'area in questione probabilmente potrebbe essere
espresso in funzione della costruzione, ed essere quindi anche maggiore di
quello di una mera area agricola.
me <m...@me.me> ha scritto:
> Il 19/08/2013 11:43, Sconosciuto ha scritto:
> > spero di averti indicato quanto meno una strada utile
>
> Sicuramente, grazie.
>
Salve,
dovresti specificare se i terreni sono in zona agricola o in zona
edificabile.
Se sono in zona agricola (come presumo) devi reperire il valore di mercato
dei
associazione agricola - bisogna stare attenti a beccare il funzionario che
sa
qualcosa e non l'ultimo arrivato).
Purtroppo non esite un mercato attivo di terreni agricoli (se ho ben
capito!)
senza possibilitￜ edificatorie.
sa
qualcosa e non l'ultimo arrivato).
Purtroppo non esite un mercato attivo di terreni agricoli (se ho ben
capito!)
Personalmente ritengo si possa solo risolvere ponendo il loro valore pari al
75% del valore ordinario dei terreni agricoli (svalutazione quindi del 25%)
vincolo di inedificabilitￜ (la fascia inedificabile ai lati della tubatura
di
larghezza variabile a seconda del gasdotto viene indennizzata x 1/4).
saluti
e.
Perdonami, la tua affermazione sulla base di quale principio estimativo ￜ
larghezza variabile a seconda del gasdotto viene indennizzata x 1/4).
saluti
e.
espressa ??
indicata cosi, mi sembra riconducibile al metodo che definisco "un tanto al
chilo"...
valore che in caso di contestazione ￜ difficilmente difendibile
premesso che non conosco il mercato della zona di riferimento, ne tanto meno
le caratteristiche del cespite preso in esame, ma dai dati forniti l'unico
limite del terreno ￜ quello di essere inedificabile, per cui non capisco per
quale ragione dovrebbe valere meno di un terreno agricolo.
il fatto che lo stesso non risulti edificabile, potrebbe non voler dire che
non puￜ essere utilizzato per la realizzazione degli standard a servizio
della costruzione potenzialmente edificabile sulla parte di lotto non
soggetta a tale vincolo (es. aree a verde, parcheggi, ecc...)
in tale caso il valore dell'area in questione probabilmente potrebbe essere
espresso in funzione della costruzione, ed essere quindi anche maggiore di
quello di una mera area agricola.
ermes
Aug 20, 2013, 8:16:15 AM8/20/13
to
Sconosciuto <scono...@sconosciuto.it> ha scritto:
Salve,
come ho detto nel precedente messaggio non ￜ chiara la localizzazione
urbanistica dell'area di cui all'oggetto.
Penso trattasi di area agricola (questo lo deve dire "me"!).
Bene, se faccio indagini di mercato trovo eventualmente (non ￜ facile -
purtroppo il mercato dei terreni ￜ fiacco, poco trasparente e i beni sono poco
fungili) prezzi di mercato su terreni in condizioni ordinarie vale a dire con
possibilitￜ edificatoria.
Difficile ￜ reperire invece prezzi di mercato relativi a fondi/appezzamenti con
vincolo.
Per tale motivo il sottoscritto ha suggerito di applicare quanto indicato nei
manuali di estimo (il 25% di deprezzamento non me lo sono inventato anche se ho
buona/ottima fantasia) x problematiche analoghe ed in particolare x il
metanodotto coattivo in merito alle fasce soggette a vincolo.
Come abbiano fatto a quantificare quel 25% gli esperti della materia (non il
sottoscritto!) questo non lo so ma la percentuale, al sottoscritto, appare congrua.
Esiste forse un metodo analitico x determinare il valore di terreni (penso
agricoli) non edificabili?
Poi tutto ￜ contesabile ed in particolare le stime: la gente contesta anche la
realtￜ o l'evidenza.
buon lavoro a tutti
e.
come ho detto nel precedente messaggio non ￜ chiara la localizzazione
urbanistica dell'area di cui all'oggetto.
Penso trattasi di area agricola (questo lo deve dire "me"!).
Bene, se faccio indagini di mercato trovo eventualmente (non ￜ facile -
purtroppo il mercato dei terreni ￜ fiacco, poco trasparente e i beni sono poco
fungili) prezzi di mercato su terreni in condizioni ordinarie vale a dire con
possibilitￜ edificatoria.
Difficile ￜ reperire invece prezzi di mercato relativi a fondi/appezzamenti con
vincolo.
Per tale motivo il sottoscritto ha suggerito di applicare quanto indicato nei
manuali di estimo (il 25% di deprezzamento non me lo sono inventato anche se ho
buona/ottima fantasia) x problematiche analoghe ed in particolare x il
metanodotto coattivo in merito alle fasce soggette a vincolo.
Come abbiano fatto a quantificare quel 25% gli esperti della materia (non il
sottoscritto!) questo non lo so ma la percentuale, al sottoscritto, appare congrua.
Esiste forse un metodo analitico x determinare il valore di terreni (penso
agricoli) non edificabili?
Poi tutto ￜ contesabile ed in particolare le stime: la gente contesta anche la
realtￜ o l'evidenza.
buon lavoro a tutti
e.
me
Aug 20, 2013, 10:50:55 AM8/20/13
to
Il terreno ￜ in zona agricola. Il proprietario ha costruito dei
magazzini agricoli e per farlo ha utilizzato la cubatura potenziale di
alcuni suoi terreni. Tramite degli agricoltori che conosco, ho
contattato dei "sensali" a cui ho chiesto informazioni. Il proprietario
ha utilizzato per se stesso la cubatura, ma poteva anche venderla. I
valori riferitimi dai sensali sono:
Valore di mercato dei terreni, da compravendite recenti, 20-22.000 ￜ/ha
Valore di mercato dell'"asservimento" 3-4.000 ￜ/ha
magazzini agricoli e per farlo ha utilizzato la cubatura potenziale di
alcuni suoi terreni. Tramite degli agricoltori che conosco, ho
contattato dei "sensali" a cui ho chiesto informazioni. Il proprietario
ha utilizzato per se stesso la cubatura, ma poteva anche venderla. I
valori riferitimi dai sensali sono:
Valore di mercato dei terreni, da compravendite recenti, 20-22.000 ￜ/ha
Valore di mercato dell'"asservimento" 3-4.000 ￜ/ha
ermes
Aug 20, 2013, 12:55:09 PM8/20/13
to
me <m...@me.me> ha scritto:
Dai mediatori bisogna stare attenti (non tutti ovviamente): facilmente sparano
dei dati non supportati dalla realtￜ del mercato.
Dalle mie parti dove i terreni (bassa pianura) valgono 50-60.000 ￜ non esiste un
mercato dell'"asservimento!".
saluti
e.
dei dati non supportati dalla realtￜ del mercato.
Dalle mie parti dove i terreni (bassa pianura) valgono 50-60.000 ￜ non esiste un
mercato dell'"asservimento!".
saluti
e.
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