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Immobile strumentale persona fisica
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Fulcap
Feb 2, 2024, 3:20:15 AM2/2/24
to
Domanda: se intesto un A/10 a tizio (70%) e papà di tizio (30%) e poi lo concedo in locazione alla ditta individuale di Tizio (impresa, non professionista) che lo usa per sede/ufficio , rischio che l'ADE possa attrarlo tra i beni di impresa come se fosse 100% a nome Tizio?
Sappiamo che nel caso di immobili strumentali usati per l'esercizio di impresa vige questo automatismo, ma per un cointestato?
Grazie
Fulcap
Sappiamo che nel caso di immobili strumentali usati per l'esercizio di impresa vige questo automatismo, ma per un cointestato?
Grazie
Fulcap
casanmaner
Feb 2, 2024, 3:40:48 AM2/2/24
to
Il giorno venerdì 2 febbraio 2024 alle 09:20:15 UTC+1 Fulcap ha scritto:
> Domanda: se intesto un A/10 a tizio (70%) e papà di tizio (30%) e poi lo concedo in locazione alla ditta individuale di Tizio (impresa, non professionista) che lo usa per sede/ufficio , rischio che l'ADE possa attrarlo tra i beni di impresa come se fosse 100% a nome Tizio?
> Sappiamo che nel caso di immobili strumentali usati per l'esercizio di impresa vige questo automatismo, ma per un cointestato?
Per le persone fisiche non vi è alcun "automatismo".
> Domanda: se intesto un A/10 a tizio (70%) e papà di tizio (30%) e poi lo concedo in locazione alla ditta individuale di Tizio (impresa, non professionista) che lo usa per sede/ufficio , rischio che l'ADE possa attrarlo tra i beni di impresa come se fosse 100% a nome Tizio?
> Sappiamo che nel caso di immobili strumentali usati per l'esercizio di impresa vige questo automatismo, ma per un cointestato?
Se l'immobile non è caricato in inventario (o nel registro beni strumentali in caso di semplificata) l'immobile non è strumentale anche se utilizzato effettivamente nell'attività.
Poi sulla questione locazione potrebbero aprirsi degli scenari di eventuale indeducibilità del canone se quanto corrisposto non fosse "proporzionato" alla quota di proprietà del terzo o eventuale "elusione" in quanto contratto tra familiari. Ma è altra questione.
Fulcap
Feb 2, 2024, 3:48:25 AM2/2/24
to
Il giorno venerdì 2 febbraio 2024 alle 09:40:48 UTC+1 casanmaner ha scritto:
> Per le persone fisiche non vi è alcun "automatismo".
> Se l'immobile non è caricato in inventario (o nel registro beni strumentali in caso di semplificata) l'immobile non è strumentale anche se utilizzato effettivamente nell'attività.
> Poi sulla questione locazione potrebbero aprirsi degli scenari di eventuale indeducibilità del canone se quanto corrisposto non fosse "proporzionato" alla quota di proprietà del terzo o eventuale "elusione" in quanto contratto tra familiari. Ma è altra questione.
Intanto grazie per la risposta,
> Per le persone fisiche non vi è alcun "automatismo".
> Se l'immobile non è caricato in inventario (o nel registro beni strumentali in caso di semplificata) l'immobile non è strumentale anche se utilizzato effettivamente nell'attività.
> Poi sulla questione locazione potrebbero aprirsi degli scenari di eventuale indeducibilità del canone se quanto corrisposto non fosse "proporzionato" alla quota di proprietà del terzo o eventuale "elusione" in quanto contratto tra familiari. Ma è altra questione.
mi baso sulla sentenza 2011: (https://www.fiscooggi.it/rubrica/giurisprudenza/articolo/imprese-commerciali-individuali-beni-strumentali-sempre-inerenti) i beni strumentali utilizzati direttamente dall’imprenditore individuale nell’esercizio della propria attività devono ritenersi sempre inerenti l’impresa, ciò a prescindere dall’eventuale iscrizione dei medesimi nei registri obbligatori. Questo il principio fissato dalla Cassazione nella sentenza n. 772 del 14 gennaio, con la quale la Corte suprema ha interpretato gli articoli 40 (“Immobili non produttivi di reddito fondiario”) e 77 (“Beni relativi all’impresa”) del vecchio Tuir (rispettivamente, articoli 43 e 65 del nuovo Tuir).
Considerazioni finali Nella sentenza in commento la Cassazione, in linea con altre sue precedenti pronunce (sentenze 12999/2007 e 22587/2006), ribadisce che le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni strumentali, utilizzati direttamente ed esclusivamente dall’imprenditore individuale, concorrono alla formazione del reddito d’impresa soggetto a imposizione diretta. Infatti, a parte le ipotesi in cui il bene costituisce un immobile strumentale per natura, i beni “relativi all’impresa” - in virtù del disposto di cui all’articolo 40, comma 2, del Tuir - rivestono il ruolo di beni strumentali quando sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa da parte del possessore, in via diretta ed effettiva (come nel caso in esame). Del resto, se così non fosse, basterebbe - come erroneamente sostenuto dall’odierno ricorrente - non inserire il bene nei previsti registri fiscali per far venir meno la sua “strumentalità” all’impresa e quindi di sottrarlo, in caso di cessione, a imposizione tributaria. Da tali precisazioni ne consegue, come corollario, che non possono essere considerati strumentali gli immobili non utilizzati direttamente dall’impresa (ancorché non dati in locazione o comodato a terzi), gli immobili utilizzati dall’imprenditore individuale promiscuamente per l’esercizio dell’impresa e per fini privati e gli immobili concessi in detenzione a terzi (a titolo di locazione o in comodato) e, pertanto, non utilizzati direttamente dall’impresa.
Ho letto anche sentenze successive e pare sia stato smontato il concetto che la presunzione valga solo per gli immobili acquistati ante 1992: nonostante per un certo periodo abbiano sostenuto che serve comunque l'iscrizione (volontaria) ad inventario, sentenze successive attraggono sempre e comunque lo strumentale per natura o destinazione ad impresa.
Mi piacerebbe trovare giurisprudenza contraria...
Fulcap
Dot.Com.
Feb 2, 2024, 4:21:20 AM2/2/24
to
casanmaner
Feb 2, 2024, 4:59:58 AM2/2/24
to
Non troverai sentenze contrarie perché non ce ne sono per periodi d'imposta successivi sulla questione.
casanmaner
Feb 2, 2024, 5:09:21 AM2/2/24
to
L'attuale art. 65 del tuir
Articolo 65Salva testo
Beni relativi all'impresa. (NDR: ex art. 77.)
In vigore dal 01/01/2004
Modificato da: Decreto legislativo del 12/12/2003 n. 344 Articolo 1
Nota:
Ripristino Contiene anche le modifiche ex art. 94 L. n. 388 del 2000. Contiene anche modif ex art.37 L.n.342 del 2000.
1. Per le imprese individuali, ai fini delle imposte sui redditi, si
considerano relativi all'impresa, oltre ai beni indicati alle lettere a) e
b) del comma 1 dell'articolo 85, a quelli strumentali per l'esercizio
dell'impresa stessa ed ai crediti acquisiti nell'esercizio dell'impresa
stessa, i beni appartenenti all'imprenditore che siano indicati tra le
attivita' relative all'impresa nell'inventario tenuto a norma dell'articolo
2217 del codice civile. Gli immobili di cui al comma 2 dell'articolo 43 si
considerano relativi all'impresa solo se indicati nell'inventario; per i
soggetti indicati nell'articolo 66, tale indicazione puo' essere effettuata
nel registro dei beni ammortizzabili ovvero secondo le modalita' di cui
all'articolo 13 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001,
n. 435, e dell'articolo 2, comma 1, del decreto del Presidente della
Repubblica 21 dicembre 1996, n. 695.
Il riferimento è specifico agli immobili di cui al comma 2 dell'art. 43 e si considerano relativi all'impresa SOLO se indicati in inventario.
E il comma 2 dell'art. 43 comprende anche gli immobili utilizzati direttamente (strumentalità per destinazione) nell'attività dell'impresa:
"2. Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato salvo quanto disposto dall'art. 77, comma 1 (1). Si considerano, altresì, strumentali gli immobili di cui all'ultimo periodo del comma 1-bis dell'articolo 62 (2) per il medesimo periodo temporale ivi indicato. "
Articolo 65Salva testo
Beni relativi all'impresa. (NDR: ex art. 77.)
In vigore dal 01/01/2004
Modificato da: Decreto legislativo del 12/12/2003 n. 344 Articolo 1
Nota:
Ripristino Contiene anche le modifiche ex art. 94 L. n. 388 del 2000. Contiene anche modif ex art.37 L.n.342 del 2000.
1. Per le imprese individuali, ai fini delle imposte sui redditi, si
considerano relativi all'impresa, oltre ai beni indicati alle lettere a) e
b) del comma 1 dell'articolo 85, a quelli strumentali per l'esercizio
dell'impresa stessa ed ai crediti acquisiti nell'esercizio dell'impresa
stessa, i beni appartenenti all'imprenditore che siano indicati tra le
attivita' relative all'impresa nell'inventario tenuto a norma dell'articolo
2217 del codice civile. Gli immobili di cui al comma 2 dell'articolo 43 si
considerano relativi all'impresa solo se indicati nell'inventario; per i
soggetti indicati nell'articolo 66, tale indicazione puo' essere effettuata
nel registro dei beni ammortizzabili ovvero secondo le modalita' di cui
all'articolo 13 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001,
n. 435, e dell'articolo 2, comma 1, del decreto del Presidente della
Repubblica 21 dicembre 1996, n. 695.
Il riferimento è specifico agli immobili di cui al comma 2 dell'art. 43 e si considerano relativi all'impresa SOLO se indicati in inventario.
E il comma 2 dell'art. 43 comprende anche gli immobili utilizzati direttamente (strumentalità per destinazione) nell'attività dell'impresa:
"2. Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato salvo quanto disposto dall'art. 77, comma 1 (1). Si considerano, altresì, strumentali gli immobili di cui all'ultimo periodo del comma 1-bis dell'articolo 62 (2) per il medesimo periodo temporale ivi indicato. "
Fulcap
Feb 2, 2024, 7:23:22 AM2/2/24
to
Il giorno venerdì 2 febbraio 2024 alle 11:09:21 UTC+1 casanmaner ha scritto:
> L'attuale art. 65 del tuir
> Articolo 65Salva testo
> Beni relativi all'impresa. (NDR: ex art. 77.)
>
CUT
> L'attuale art. 65 del tuir
> Articolo 65Salva testo
> Beni relativi all'impresa. (NDR: ex art. 77.)
>
Ottimo, grazie mille, tante seghe mentali per nulla....
Fulcap
Fulcap
Feb 2, 2024, 7:25:12 AM2/2/24
to
Il giorno venerdì 2 febbraio 2024 alle 10:21:20 UTC+1 Dot.Com. ha scritto:
> non ho capito: per quale motivo poni la domanda?
Perchè vorrei far intestare l'ufficio alla persona fisica e non all'impresa individuale, posto che non necessita di ristrutturazione, non ha componente iva ma iposta di registro, viene acquistato ad un prezzo al metro leggermente al di sotto del valore, e probabilmente prima di 10 anni verrà venduto con una buona plusvalenza.
> non ho capito: per quale motivo poni la domanda?
Fulcap
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