Costo locazione immobile abitativo per studio professionale

[GiorgioB]

Un professionista prende in locazione un immobile accatastato A/3 per insediarci esclusivamente la sua sede lavorativa (abita altrove).
Il relativo costo è deducibile al 100% o necessita di un A/10?

[Dot. Com.]

Il giorno giovedì 21 dicembre 2023 alle 08:48:16 UTC+1 GiorgioB ha scritto:
> Un professionista prende in locazione un immobile accatastato A/3 per insediarci esclusivamente la sua sede lavorativa (abita altrove).
> Il relativo costo è deducibile al 100% o necessita di un A/10?

immobile strumentale per destinazione, quindi deducibile integralmente.
(occhio che Tazzina interverrà chiedendoti se intendi portarci le amanti spacciandolo come strumentale)

[GiorgioB]

Il giorno giovedì 21 dicembre 2023 alle 08:48:16 UTC+1 GiorgioB ha scritto:

> Un professionista prende in locazione un immobile accatastato A/3 per insediarci esclusivamente la sua sede lavorativa (abita altrove).
> Il relativo costo è deducibile al 100% o necessita di un A/10?

OK la deduzione (a memoria solo se NON è un contratto in cedolare)....ma se a fatturare fosse una società l'iva sarebbe detraibile?

[Hari Seldon]

Dot. Com. ha pensato forte :

> immobile strumentale per destinazione, quindi deducibile integralmente.

lo sai si, che c'è un sacco di recupero e di contenzioso sul tema?
io son d'accordo con te eh, sia chiaro...

--
Hari Seldon
(il vostro ex catrame)

[Dot. Com.]

Il giorno giovedì 21 dicembre 2023 alle 11:35:33 UTC+1 Hari Seldon ha scritto:
> Dot. Com. ha pensato forte :
> > immobile strumentale per destinazione, quindi deducibile integralmente.
> lo sai si, che c'è un sacco di recupero e di contenzioso sul tema?
> io son d'accordo con te eh, sia chiaro...
>

Dò per scontato che Giorgione non ci abbia posto il quesito per l'immobile con cui va assieme al Rag. Calboni a castigare delle amabili fanciulle, ma che sia davvero l'ufficio del tizio in questione...... senza usi promiscui vari

[Hari Seldon]

Dot. Com., nyubbyna, narra che:

> Dò per scontato che Giorgione non ci abbia posto il quesito per l'immobile
> con cui va assieme al Rag. Calboni a castigare delle amabili fanciulle, ma
> che sia davvero l'ufficio del tizio in questione...... senza usi promiscui
> vari

ok ma io intendevo che, non essendo un immobile strumentale, potrebbero
disconoscerti la deducibilità e la detraibilità
e tu potresti trovarti nel vorticoso giro di un contenzioso

tipo, guarda la posizione ade

https://www.fiscooggi.it/posta/indeducibilita-dei-canoni-locazione

I canoni pagati per un immobile utilizzato con un contratto di
locazione non finanziaria sono deducibili al 100% (secondo il principio
di cassa), qualora lo stesso sia strumentale, ovvero al 50%, se a uso
promiscuo. A tal fine, è necessario che il professionista non disponga
nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente
all’esercizio dell’arte o della professione (articolo 54 del Tuir). Il
regime della cedolare secca trova applicazione in relazione ai
contratti di locazione aventi a oggetto immobili a uso abitativo,
locati per finalità abitative, e le relative pertinenze (articolo 3 del
Dlgs 23/2011). Non possono invece usufruire del regime della cedolare
secca i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi,
ma locati per uso ufficio o promiscuo, così come le locazioni concluse
con conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa,
arte o professione (circolare 26/E del 2011). Una unità immobiliare
accatastata come A/2 rientra tra le abitazioni di tipo civile.
Conseguentemente, non appare possibile per un professionista dedurre i
costi sostenuti per un immobile di tipo residenziale.

[Hari Seldon]

Hari Seldon ci rende partecipi che:

> ok ma io intendevo che, non essendo un immobile strumentale, potrebbero
> disconoscerti la deducibilità e la detraibilità
> e tu potresti trovarti nel vorticoso giro di un contenzioso

va beh ho postato un esempio del cavolo
ma credo che giorgino volesse dire proprio la deducibilita0' e la
detraibilita' di costi ed iva per immobile A3 ma adibito ad uso ufficio

[Davide]

Se l'immobile e' un A/3 e risulta che non ci si abita (assenza di camere
da letto e cucina) nonche' la sola installazione di strumentazione
professionale e il regolare afflusso di pubblica clientela, nessuno
potrebbe vietare ad un accertatore di contestare l'abuso di destinazione
d'uso.

[casanmaner]

Ma l'immobile in questione è strumentale *PER DISTINAZIONE*.
Il fatto che sia accatastato come abitativo non ne fa venir meno la
strumetalità.
Ci sarebbe la questione della detraibilità se l'affitto fosse soggetto a
iva.
Anche se di recente la Cassazione si è espressa per la detraibilità (in
quel caso si trattava di acquisto ma il ragionamento fatto varrebbe
anche in caso di affitto).

[StefanoTS61®]

Sembra che casanmaner abbia detto :

Concordo in caso di acquisto dell'immobile. Ma in questo caso c'è un
contratto di locazione "commerciale" con un immobile a destinazione
abitativa, e quindi in violazione dell'art. 27 legge 392/78 e imho
l'agenzia potrebbe disconoscere i costi di locazione. Occorre cambiare
la categoria catastale.
Non lo fa quasi nessuno, ok, ma è bene farlo presente.

[casanmaner]

Il 21/12/2023 21:42, StefanoTS61® ha scritto:
> e quindi in violazione dell'art. 27 legge 392/78 e imho

Dove la vedresti la violazione all'art. 27??
Immagino che la durata minima verrà fissata in 6 anni, visto che
l'immobile urbano è adibito ad attività professionale.

[StefanoTS61®]

Dopo dura riflessione, casanmaner ha scritto :

Il contratto sarà sicuramente stipulato ai sensi dell'art. 27, il quale
si applica agli immobili "adibiti ad una delle attività (economiche e
professionali) appresso indicate", pertanto gli immobili adibiti ad uso
abitativo ne sono esclusi. E'la categoria catastale che determina la
destinazione d'uso.
Quanto sopra in ambito di contratto di locazione

[casanmaner]

Il 21/12/2023 22:27, StefanoTS61® ha scritto:
> Dopo dura riflessione, casanmaner ha scritto :
>> Il 21/12/2023 21:42, StefanoTS61® ha scritto:
>>> e quindi in violazione dell'art. 27 legge 392/78 e imho
>>

>

> E'la categoria catastale che determina la
> destinazione d'uso.

Direi che l'errore in cui cadi sia questo
Il significato di adibire, utilizzato dalla 392/78, direi sia chiaro e
prescinde dalla categoria catastale.
Contrattualmente quell'immobile urbano viene adibito (adoperato,
impiegato, destinato), dai contraenti, all'utilizzo per attività
professionale.
È il contratto che stabilisce a cosa viene adibito.
E questo prescinde dalla categoria catastale assegnata (che dalla norma
in questione non viene richiamata).
Al più, ma è un problema del proprietario, agenzia entrate terriorio,
visto che l'immobile è adibito ad un uso differente dalla categoria
assegnata, potrebbe cambiare la stessa.
Ma Agenzia Entrate non può disconoscere il fatto che il canone di
locazione è deducibile poiché l'immobile è destinato all'attività
professionale in modo esclusivo.

[Studio Giommoni]

Può forse essere utile un parere de L'Esperto Risponde 14 Marzo 2022, [573][415831].
Un professionista ha preso in locazione uno studio e vi svolge la propria attività. L’immobile è però
accatastato come abitazione, e il Comune non consente il cambio di destinazione.
Nella situazione descritta, sono interamente deducibili, dal reddito di lavoro autonomo, il canone di
locazione e il costo dei servizi accessori (telefono, luce eccetera) sostenuti dal professionista
stesso?

È utile sottolineare, in premessa, che per il professionista il concetto di immobile strumentale fa
riferimento alla nozione di “destinazione” del fabbricato, non a quella secondo cui la strumentalità
dipende dalla “natura” del bene e quindi dal suo accatastamento. Questa è una differenza che il
Tuir, Dpr 917/1986, pone all’articolo 43, comma 2, tra il professionista e l’imprenditore,
richiedendo al professionista, ai fini della qualificazione dell’immobile quale strumentale, il mero
fatto che esso sia utilizzato esclusivamente nell’esercizio di arte e professione.
Pertanto è legittimo, dal punto di vista fiscale, utilizzare un immobile abitativo per esercitare la
professione. Ai fini della deducibilità dei costi di impiego, poi, l’articolo 54 del Tuir riconosce
pienamente tale diritto se l’immobile è utilizzato esclusivamente come strumentale, e questo
sembra essere il caso descritto dal quesito.

[Dot. Com.]

Il giorno giovedì 21 dicembre 2023 alle 23:37:26 UTC+1 Studio Giommoni ha scritto:
> Può forse essere utile un parere de L'Esperto Risponde 14 Marzo 2022, [573][415831].

chi l'ha scritto questo parere per l'esperto risponde? sono curioso (n.b.: non per fare il presuntuoso, ma l'esperto risponde si avvale spesso di "figli di papà" che portano, appunto, giusto il cognome del papà che era uno stimato professionista mentre invece i figli spesso danno risposte che lasciano molte perplessità).

il concetto dell'immobile strumentale per destinazione, che avevo citato nella mia prima risposta, è ormai assodato anche nella prassi, dato che anche l'AdE lo ha spiegato in diverse circolari.

non concordo con la risposta dell'esperto risponde perchè mi sembra che l'AdE non faccia distinzione tra lavoratore autonomo e imprenditore: per l'AdE il concetto di immobile strumentale per destinazione vale anche per l'imprenditore.

ovviamente tutto secondo logica: se fai il gommista non puoi affermare che un immobile accatastato come A2 sia strumentale..... devi per forza cambiarlo catastalmente altrimenti non puoi esercitare l'attività

[casanmaner]

Il 22/12/2023 08:27, Dot. Com. ha scritto:
> Il giorno giovedì 21 dicembre 2023 alle 23:37:26 UTC+1 Studio Giommoni ha scritto:

> ovviamente tutto secondo logica: se fai il gommista non puoi affermare che un immobile accatastato come A2 sia strumentale..... devi per forza cambiarlo catastalmente altrimenti non puoi esercitare l'attività

Il gommista potrebbe sempre affittare un A2 per utilizzarlo come ufficio
amministrativo :)

[StefanoTS61®]

Scriveva casanmaner venerdì, 22/12/2023:

Mantengo le mie perplessità: in ambito locativo la destinazione
catastale è vincolante. Sorgono differenze di imposta in tema di
registro/TARI/IMU ecc. rispetto all'uso effettivo, e se l'AdE ci mette
il naso non sarei tanto sicuro che andrà tutto bene

[casanmaner]

Il 22/12/2023 11:34, StefanoTS61® ha scritto:

> Mantengo le mie perplessità: in ambito locativo la destinazione
> catastale è vincolante. Sorgono differenze di imposta in tema di
> registro/TARI/IMU ecc. rispetto all'uso effettivo, e se  l'AdE ci mette
> il naso non sarei tanto sicuro che andrà tutto bene

In base alle tue perplessità allora nessuno potrebbe prendere in
locazione un D/7 o un D/8 per farne la propria rimessa personale della
collezione di auto/moto senza adibirli effettivamente ad attività
produttiva/commerciale.
Dovrebbe trovare sparsi per la città tanti C/6.
Ma non è così.

[StefanoTS61®]

GiorgioB ha spiegato il 21/12/2023 :

> OK la deduzione (a memoria solo se NON è un contratto in cedolare)....ma se a
> fatturare fosse una società l'iva sarebbe detraibile?

Se lo acquistasse ti direi di sì (c'è una cassazione) in caso di
locazione mi resta il dubbio di quale potrebbe essere la qualifica del
contratto in caso di verifica dell'AdE (l'IVA sugli abitativi non si
detrae)

[StefanoTS61®]

Il 22/12/2023, casanmaner ha detto :

Quando ho visto un contratto di locazione di un A/2 a un medico ho
inviato una mail con le mie perplessità e l'ho conservata. Sai com'è.
Se tu sei sicuro che nulla possa accadere nel caso che... no problem.

[StefanoTS61®]

Scriveva casanmaner venerdì, 22/12/2023:

>prendere in locazione un
> D/7 o un D/8 per farne la propria rimessa personale della collezione di
> auto/moto senza adibirli effettivamente ad attività produttiva/commerciale.
> Dovrebbe trovare sparsi per la città tanti C/6.

Citi questo esempio perché ti riguarda personalmente, lo so.

[Dot. Com.]

Il giorno venerdì 22 dicembre 2023 alle 09:04:47 UTC+1 casanmaner ha scritto:
> Il gommista potrebbe sempre affittare un A2 per utilizzarlo come ufficio
> amministrativo :)

nel mio esempio davo per scontato che il gommista dichiarasse di esercitare l'attività nell'A2, ma in effetti dò troppe cose per scontato, anche perchè alla fine Giorgione ci ha solo chiesto se può dedursi il costo della villa a St. Tropez con piscina e sauna, che ha appena affittato per l'estate adibendola a pied-a-terre dove depositare le carte dei clienti.
...noi invece stiamo a ricamarci sopra...

[Newman 🅽]

Il 21/12/23 22:27, StefanoTS61® ha scritto:

Infatti, andava fatta una locazione abitativa 4+4 concedendo la
possibilità di svolgervi attività professionale, nel rispetto dei
regolamenti comunali.


--
Mi chiamo Newman 🅽🅴🆆🅼🅰🅽

"La vita nostra a volte è infernale e per i più, educati ai diritti
senza se e senza ma, è incomprensibile oltreché insopportabile."

[casanmaner]

Il 22/12/2023 08:27, Dot. Com. ha scritto:

> Il giorno giovedì 21 dicembre 2023 alle 23:37:26 UTC+1 Studio Giommoni ha scritto:
>> Può forse essere utile un parere de L'Esperto Risponde 14 Marzo 2022, [573][415831].
>
> chi l'ha scritto questo parere per l'esperto risponde? sono curioso (n.b.: non per fare il presuntuoso, ma l'esperto risponde si avvale spesso di "figli di papà" che portano, appunto, giusto il cognome del papà che era uno stimato professionista mentre invece i figli spesso danno risposte che lasciano molte perplessità).
>
> il concetto dell'immobile strumentale per destinazione, che avevo citato nella mia prima risposta, è ormai assodato anche nella prassi, dato che anche l'AdE lo ha spiegato in diverse circolari.
>
> non concordo con la risposta dell'esperto risponde perchè mi sembra che l'AdE non faccia distinzione tra lavoratore autonomo e imprenditore: per l'AdE il concetto di immobile strumentale per destinazione vale anche per l'imprenditore.
>

Riprendo questo punto.
Chi ha risposto non ha sostenuto che il concetto di bene strumentale per
destinazione non si applichi all'imprenditore.
Ha detto che non si applica al lavoratore autonomo il concetto di bene
strumentale per natura.
Quindi per il lavoratore autonomo, a differenza dell'imprenditore, si
applica il solo concetto di strumentalità per destinazione.

[Dot. Com.]

Il giorno venerdì 22 dicembre 2023 alle 13:09:54 UTC+1 casanmaner ha scritto:
> >
> > non concordo con la risposta dell'esperto risponde perchè mi sembra che l'AdE non faccia distinzione tra lavoratore autonomo e imprenditore: per l'AdE il concetto di immobile strumentale per destinazione vale anche per l'imprenditore.
> >
> Riprendo questo punto.
> Chi ha risposto non ha sostenuto che il concetto di bene strumentale per
> destinazione non si applichi all'imprenditore.
> Ha detto che non si applica al lavoratore autonomo il concetto di bene
> strumentale per natura.
> Quindi per il lavoratore autonomo, a differenza dell'imprenditore, si
> applica il solo concetto di strumentalità per destinazione.

non ho capito cosa intendi.
nella sua risposta quello dell'Esperto risponde dice che secondo lui il concetto di "strumentale per destinazione" è diverso tra imprenditore e lavoratore autonomo, mentre mi sembra che non ci sia questa distinzione.
Inoltre quello dell'esperto risponde dice che secondo lui all'art. 43 TUIR distingue tra professionista e imprenditore affermando che per il primo debba esserci l'utilizzo esclusivo, mentre a quanto mi risulta l'art. 43 pone questa condizione sia per l'uno che per l'altro e non solo per il primo

[casanmaner]

Il 22/12/2023 15:10, Dot. Com. ha scritto:

> non ho capito cosa intendi.
> nella sua risposta quello dell'Esperto risponde dice che secondo lui il concetto di "strumentale per destinazione" è diverso tra imprenditore e lavoratore autonomo, mentre mi sembra che non ci sia questa distinzione.
> Inoltre quello dell'esperto risponde dice che secondo lui all'art. 43 TUIR distingue tra professionista e imprenditore affermando che per il primo debba esserci l'utilizzo esclusivo, mentre a quanto mi risulta l'art. 43 pone questa condizione sia per l'uno che per l'altro e non solo per il primo
>
>
>
>

>

Perdona ma a me pare che tu abbia interpretato a modo tuo quanto
affermato dall'autore.

Questa è la premessa fatta:
---

È utile sottolineare, in premessa, che per il professionista il concetto
di immobile strumentale fa
riferimento alla nozione di “destinazione” del fabbricato, non a quella
secondo cui la strumentalità
dipende dalla “natura” del bene e quindi dal suo accatastamento. Questa
è una differenza che il
Tuir, Dpr 917/1986, pone all’articolo 43, comma 2, tra il professionista
e l’imprenditore,
richiedendo al professionista, ai fini della qualificazione
dell’immobile quale strumentale, il mero
fatto che esso sia utilizzato esclusivamente nell’esercizio di arte e
professione.

---

Non vedo dove l'autore dica che il concetto di strumentale per
destinazione sia differente tra imprendotre e professionista.
L'autore fa notare come la differenza sia data dal fatto che per il
professionista non valga il riferimento alla "strumentalità per natura",
che, invece, vale per l'imprenditore, ma solo il riferimento alla
"destinazione".
E, giustamente, afferma che è richiesto, per il professionista, il fatto
che esso sia utilizzato esclusivamente nell'esercizio di arte o
professione (a prescindere dalla "natura" dell'immobile).
Ma non dice che questo non valga anche per l'imprenditore.

Afferma che c'è una differenza, ma ha ragione.


Questo il comma 2 dell'art. 43
---
2. Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli
immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o
professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore. ***Gli
immobili relativi ad imprese commerciali*** che per le loro
caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza
radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non
utilizzati o anche se dati in locazione o comodato salvo quanto disposto
dall'art. 77, comma 1 (1). Si considerano, altresì, strumentali gli
immobili di cui all'ultimo periodo del comma 1-bis dell'articolo 62 (2)
per il medesimo periodo temporale ivi indicato.
---

È del tutto evidente come solo per gli immobili relativi ad imprese
commerciali vi sia il riferimento alla strumentalità per natura.
Ergo per gli esercenti arti e professioni il concetto di bene
strumentale per natura non è applicabile.
È richiamato solo il primo periodo "immobili utilizzati esclusivamente
nell'esercizio di arte o professione o dell'impresa commerciale", che fa
riferimento alla strumentalità per destinazione.

Ed è quello che ha affermato anche l'autore.