Perizia di stima stabilimento balneare
gianbacci
valutazione economica di una SAS esercente attività di stabilimento
balneare ed in contabilità semplificata; non ho problemi con la
valutazione delle immobilizzazioni materiali e delle altre voci
costituenti il patrimonio ma ho dei seri dubbi ed incertezze sulla
valutazione o meno dei beni oggetto della concessione demaniale.
Faccio presente che la Società è nata dalla donazione di una ditta
individuale (madre ai figli) e conseguente regolazione della Società
di fatto. I miei dubbi nascono dal fatto che a seguito di una ricerca
ho appurato che la madre persona fisica è ancora intestataria del
diritto di superficie (visura catastale) su cui insiste lo
stabilimento mentre la Società è regolarmente intestataria della
concessione demaniale della durata di anni sei. ( o dovrebbe essere
intestataria anche del diritto di superficie a seguito di
donazione??'')
Alla luce di quanto "più o meno illustrato" dovrei valorizzare anche i
beni oggetto della concessione o limitarmi ad attualizzare il solo
canone demaniale???
Grazie per che mi da una mano.
Gianlugi Bacigalupo
Tango-
> Avrei bisogno di aiuto.....Sto redigendo una perizia per la
> valutazione economica di una SAS esercente attivit� di stabilimento
> balneare ed in contabilit� semplificata; non ho problemi con la
> valutazione delle immobilizzazioni materiali e delle altre voci
> costituenti il patrimonio ma ho dei seri dubbi ed incertezze sulla
> valutazione o meno dei beni oggetto della concessione demaniale.
> Faccio presente che la Societ� � nata dalla donazione di una ditta
> individuale (madre ai figli) e conseguente regolazione della Societ�
> di fatto. I miei dubbi nascono dal fatto che a seguito di una ricerca
> ho appurato che la madre persona fisica � ancora intestataria del
> diritto di superficie (visura catastale) su cui insiste lo
> stabilimento mentre la Societ� � regolarmente intestataria della
> concessione demaniale della durata di anni sei. ( o dovrebbe essere
> intestataria anche del diritto di superficie a seguito di
> donazione??'')
> Alla luce di quanto "pi� o meno illustrato" dovrei valorizzare anche i
> beni oggetto della concessione o limitarmi ad attualizzare il solo
> canone demaniale???
Qual'� lo scopo della perizia? Trasformazione o valutazione?
--
Tango
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito
http://www.newsland.it/news segnala gli abusi ad ab...@newsland.it
Tango-
> gianbacci ha scritto:
> > Avrei bisogno di aiuto.....Sto redigendo una perizia per la
> > valutazione economica di una SAS esercente attivit� di stabilimento
> > balneare ed in contabilit� semplificata; non ho problemi con la
> > valutazione delle immobilizzazioni materiali e delle altre voci
> > costituenti il patrimonio ma ho dei seri dubbi ed incertezze sulla
> > valutazione o meno dei beni oggetto della concessione demaniale.
> > Faccio presente che la Societ� � nata dalla donazione di una ditta
> > individuale (madre ai figli) e conseguente regolazione della Societ�
> > di fatto. I miei dubbi nascono dal fatto che a seguito di una ricerca
> > ho appurato che la madre persona fisica � ancora intestataria del
> > diritto di superficie (visura catastale) su cui insiste lo
> > stabilimento mentre la Societ� � regolarmente intestataria della
> > concessione demaniale della durata di anni sei. ( o dovrebbe essere
> > intestataria anche del diritto di superficie a seguito di
> > donazione??'')
per quel poco che ne so, tutti gli stabilimenti balneari sono in
concessione demaniale, a
prescindere dalle risultanze catastali. Il contratto generalmente dura sei
anni ma a volte di pi�. In
ogni caso vige la prassi di rinnovare la concessione alla scadenza, pi� o
meno tacitamente.
> > Alla luce di quanto "pi� o meno illustrato" dovrei valorizzare anche i
> > beni oggetto della concessione o limitarmi ad attualizzare il solo
> > canone demaniale???
Imho, un bene costruito su un terreno demaniale non ha alcun valore. O
meglio il suo valore �
ricompreso nel valore dell'avviamento.
Conte Oliver
scrisse:
>O meglio il suo valore � ricompreso nel valore dell'avviamento.
E quello risultante dai bilanci e dalle scritture (spesso contabilit�
semplificata) � quasi sempre irrisorio, dato che il 90% dei ricavi di
queste attivit� (specie nei luoghi pi� "in") � spesso in nero!
A quanto mi risulta, gli stabilimenti nelle zone "nobili" della
Versilia non passano mai di mano per meno di 2-3 milioni!!
Poi vai a vedere i numeri e... il bar incassa una miseria e ombrelloni
e tende (che ad agosto arrivano anche a 80-100 euro al giorno) restano
vuoti per gran parte della stagione.
--
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-
Gianni Verducci
news:mbb6e5d2gtfsd6npq...@4ax.com...
> Versilia non passano mai di mano per meno di 2-3 milioni!!
> Poi vai a vedere i numeri e... il bar incassa una miseria e ombrelloni
> e tende (che ad agosto arrivano anche a 80-100 euro al giorno) restano
> vuoti per gran parte della stagione.
Certo che sta "Versilia" � veramente per VIP!
--
Saluti
GV
Tango-
la riviera romagnola, VIP o non VIP, funziona nello stesso modo. Gli
stabilimenti passano di mano
a suon di milioni di euro dichiarando profitti ridicoli, come ridicoli
sono i canoni di concessione
che pagano i gestori.
Comunque penso che il nostro amico stia trasformando la sua sas in srl e
che lo scopo della
perizia sia quello.
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
"gianbacci" <gian...@libero.it> ha scritto nel messaggio
news:4be20891-bb82-4400...@d4g2000vbm.googlegroups.com...
>Grazie per che mi da una mano.
>Gianlugi Bacigalupo
Attenzione, ai fini della valutazione, come si sta evolvendo la problematica
delle concessioni demaniali che, secondo l'unione europea, devono essere
messe "a gara" pubblica. Fin'ora c'� sempre stato il rinnovo automatico di 6
anni in 6 anni a favore dello stesso concessionario.
Alcune regioni, come la Liguria, stanno gi� prorogando, in fretta e furia,
con disegni di legge in corso, il rinnovo fino al 2015. Bisogna vedere cosa
succeder�.
Ciao
--
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
gianbacci
> gianbacci ha scritto:
>
>
>
>
>
> > Avrei bisogno di aiuto.....Sto redigendo una perizia per la
> > balneare ed in contabilità semplificata; non ho problemi con la
> > valutazione delle immobilizzazioni materiali e delle altre voci
> > costituenti il patrimonio ma ho dei seri dubbi ed incertezze sulla
> > valutazione o meno dei beni oggetto della concessione demaniale.
> > individuale (madre ai figli) e conseguente regolazione della Società
> > di fatto. I miei dubbi nascono dal fatto che a seguito di una ricerca
> > diritto di superficie (visura catastale) su cui insiste lo
> > concessione demaniale della durata di anni sei. ( o dovrebbe essere
> > intestataria anche del diritto di superficie a seguito di
> > donazione??'')
> > beni oggetto della concessione o limitarmi ad attualizzare il solo
> > canone demaniale???
>
>
> --
> Tango
>
> questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuitohttp://www.newsland.it/newssegnala gli abusi ad ab...@newsland.it- Nascondi testo citato
>
> - Mostra testo citato -
Ciao Tango, devo valutare la quota di un socio deceduto.
gianbacci
> >news:mbb6e5d2gtfsd6npq...@4ax.com...
> > > Il Sat, 24 Oct 2009 16:27:07 +0200, redlibertang...@yahoo.it (Tango-)
> > > scrisse:
> > > A quanto mi risulta, gli stabilimenti nelle zone "nobili" della
> > > Versilia non passano mai di mano per meno di 2-3 milioni!!
> > > Poi vai a vedere i numeri e... il bar incassa una miseria e ombrelloni
> > > e tende (che ad agosto arrivano anche a 80-100 euro al giorno) restano
> > > vuoti per gran parte della stagione.
>
> la riviera romagnola, VIP o non VIP, funziona nello stesso modo. Gli
> stabilimenti passano di mano
> a suon di milioni di euro dichiarando profitti ridicoli, come ridicoli
> sono i canoni di concessione
> che pagano i gestori.
> Comunque penso che il nostro amico stia trasformando la sua sas in srl e
> che lo scopo della
> perizia sia quello.
>
> --
> Tango
>
I beni sul territorio demaniale, nel mio caso, un po di valore
dovrebbero averlo, essendo costituiti da una costruzione in muratura
che ospita un ristorante e un bar; questa costruzione è stata eseguita
proprio dalla vecchia titolare della ditta individuale, ora conferita
nella Società oggetto di valutazione, che ha potuto effettuarla grazie
al suo famoso "diritto di superficie".
C.que hai ragione nel citare gli assurdi prezzi di mercato nei
confronti degli utili dichiarati e dei canoni irrisori pagati e questo
crea ancora maggiori difficoltà nella valutazione.
Un saluto
gianbacci
<locas...@interfree.it> wrote:
> "gianbacci" <gianba...@libero.it> ha scritto nel messaggionews:4be20891-bb82-4400...@d4g2000vbm.googlegroups.com...
>
> >Grazie per che mi da una mano.
> >Gianlugi Bacigalupo
>
> Attenzione, ai fini della valutazione, come si sta evolvendo la problematica
> delle concessioni demaniali che, secondo l'unione europea, devono essere
> anni in 6 anni a favore dello stesso concessionario.
>
> con disegni di legge in corso, il rinnovo fino al 2015. Bisogna vedere cosa
>
> Ciao
>
> --
> Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Hai ragione esiste un progetto di legge che le proroga al 2015, però
questo non mi toglie il dubbio se valutare solo il canone demaniale o
i relativi beni.
Un saluto
Gianlugi Bacigalupo
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
>Hai ragione esiste un progetto di legge che le proroga al 2015, per�
>questo non mi toglie il dubbio se valutare solo il canone demaniale o
>i relativi beni.
>Un saluto
>Gianlugi Bacigalupo
Si, per�, come andr� a finire? Come valuti l'azienda, visto che tutte le
concessione demaniali scadono il 31/12/2009 ??? Qual'� il prezzo di mercato
dell'azienda di tizio che magari 01/01/2010 potrebbe essere di caio? E in
che modo? La licenza commerciale di tizio, nel momento in cui caio vince la
gara, che fine far�? Tizio dovr� "cedere" la licenza a caio automaticamente?
Verr� revocata a tizio e rilasciata ex-novo a caio? Oppure tizio dovr�
pagare il sub-affitto a caio? Ma nel settore pubblico-demaniale non �
possibile il sub-affitto e la mia attivit� che vale 1000 (in virt� del fatto
che il diritto di superficie rappresenta una semplice formalit� di rinnovo
automatico) ora, in conseguenza di questo problema, quanto vale????
Il solito puttanaio all'italiana, dove esistono licenze commerciali di
tizio, su aree demaniali, con un certo valore di mercato, le cui
concessioni, fin'ora sono sempre state riprorogate automaticamente agli
stessi soggetti e ............un bel giorno arriva l'Europa e dice: avete
fatto solo cazzate, poich� le concessioni, essendo pubbliche, devono andare
a "gara".
Pensa se hai acquistato aziende pagando prezzi assurdi in quale bella
situazione ti ritrovi..........
gianbacci
<locas...@interfree.it> wrote:
> "gianbacci" <gianba...@libero.it> ha scritto nel messaggionews:b783f7d6-a47a-4fd3...@e34g2000vbm.googlegroups.com...
>
> >Hai ragione esiste un progetto di legge che le proroga al 2015, però
> >questo non mi toglie il dubbio se valutare solo il canone demaniale o
> >i relativi beni.
> >Un saluto
> >Gianlugi Bacigalupo
>
> concessione demaniali scadono il 31/12/2009 ??? Qual'è il prezzo di mercato
> dell'azienda di tizio che magari 01/01/2010 potrebbe essere di caio? E in
> che modo? La licenza commerciale di tizio, nel momento in cui caio vince la
> Verrà revocata a tizio e rilasciata ex-novo a caio? Oppure tizio dovrà
> pagare il sub-affitto a caio? Ma nel settore pubblico-demaniale non è
> possibile il sub-affitto e la mia attività che vale 1000 (in virtù del fatto
> che il diritto di superficie rappresenta una semplice formalità di rinnovo
> automatico) ora, in conseguenza di questo problema, quanto vale????
>
> Il solito puttanaio all'italiana, dove esistono licenze commerciali di
> tizio, su aree demaniali, con un certo valore di mercato, le cui
> concessioni, fin'ora sono sempre state riprorogate automaticamente agli
> stessi soggetti e ............un bel giorno arriva l'Europa e dice: avete
> a "gara".
>
> Pensa se hai acquistato aziende pagando prezzi assurdi in quale bella
> situazione ti ritrovi..........
>
> Ciao
>
> --
> Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
.........e nonostante ciò, da me (Lavagna _Riviera Ligure di Levante)
le compravendite continuano (per la gioia dei venditori e
l'inconsapevolezza degli acquirenti e dei loro consulenti) a prezzi a
dir poco folli!!!
Ciao
tango
> On 24 Ott, 19:16, redlibertang...@yahoo.it (Tango-) wrote:
>
>
>
> I beni sul territorio demaniale, nel mio caso, un po di valore
> dovrebbero averlo, essendo costituiti da una costruzione in muratura
> che ospita un ristorante e un bar; questa costruzione è stata eseguita
> proprio dalla vecchia titolare della ditta individuale, ora conferita
> nella Società oggetto di valutazione, che ha potuto effettuarla grazie
> al suo famoso "diritto di superficie".
sì, però penso che, come sempre accade, il contratto di concessione
preveda che quei beni restino di proprietà del demanio al termine
della concessione quindi vedo qualche problema a valutarli
autonomamente in una perizia ex art. 2465, ad esempio.
Se invece, devi valutare l'azienda per altri scopi, sempre a mio
modesto parere, si può tener conto di questi valori immobiliari, ma
solo subordinando questo valore al rinnovo più o meno tacito della
concessione, cioè alla continuità di una prassi garantita dalla lobby
dei bagnini, non certo dal diritto.
tango
>
> > - Mostra testo citato -
>
> Ciao Tango, devo valutare la quota di un socio deceduto.
Allora, ammesso che ti interessi la mia personale opinione, ritengo
che un metodo di valutazione empirico sia il più appropriato.
Difficilmente un approccio scientifico porta ai valori a qui vengono
trasferiti gli stabilimenti balneari in qualunque parte d'Italia
tango
Funziona così in gran parte delle riviere italiane ma il valore non
deriva tanto dagli immobili che sorgono sul terreno demaniale, ma dal
fatto che gli stabilimenti balneari, o almeno molti di essi, sono
l'unica impresa ad alta redditività che consente di concentrare il
lavoro in soli 6 mesi all'anno.
Certo, immobili più grandi, più funzionali e/o più belli consentono di
qualificare e aumentare la clientela e il profitto, ma resta il fatto
che quell'immobile, al termine della concessione resterà di proprietà
del demanio.
Ma se, come dice Sergio, la prassi di rinnovare automaticamente la
scadenza della concessione dovesse venir meno,l che succederà? Non
credo che questo avverrà, ma non vedo improbabile che, ad Tremonti
rispolveri la proposta di qualche anno fa che, se non ricordo male,
era più o meno la seguente:
O mi paghi un canone di concessione decente oppure ti compri la
stramaledetta spiaggia dal demanio.
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
"tango" <redlib...@yahoo.it> ha scritto nel messaggio
news:2b29e5ea-2253-43a3...@z4g2000prh.googlegroups.com...
>O mi paghi un canone di concessione decente oppure ti compri la
>stramaledetta spiaggia dal demanio.
E il bello � che ti fanno pagare pure l'ici. Un po' come se il propietario
chiedesse, secondo legge, l'ici dal conduttore. E il bene che sorge sopra la
superficie � del demanio.
Demanio, vuoi il canone? Vuoi l'ici? Va bene: mi si � rotto l'impianto, �
onere straordinario, visto che sei il proprietario entro domani vieni a
ripararlo. Ho una perdita nel tetto, Demanioooo???
tango
<locas...@interfree.it> wrote:
sai che ti dico Sergio? I n 5 o 6 anni di NG questa è la prima volta
che più o meno siamo d'accordo:-) Il che non significa che abbiamo
ragione, naturalmente:-)
gianbacci
<locas...@interfree.it> wrote:
> "tango" <redliberta...@yahoo.it> ha scritto nel messaggionews:2b29e5ea-2253-43a3...@z4g2000prh.googlegroups.com...
>
> >O mi paghi un canone di concessione decente oppure ti compri la
> >stramaledetta spiaggia dal demanio.
>
> chiedesse, secondo legge, l'ici dal conduttore. E il bene che sorge sopra la
>
> Demanio, vuoi il canone? Vuoi l'ici? Va bene: mi si è rotto l'impianto, è
> onere straordinario, visto che sei il proprietario entro domani vieni a
> ripararlo. Ho una perdita nel tetto, Demanioooo???
>
> Ciao
>
> --
> Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Parole sante Sergio...!!!
Ciao
gianbacci
>
> > > - Mostra testo citato -
>
> > Ciao Tango, devo valutare la quota di un socio deceduto.
>
> Allora, ammesso che ti interessi la mia personale opinione, ritengo
> che un metodo di valutazione empirico sia il più appropriato.
> Difficilmente un approccio scientifico porta ai valori a qui vengono
>
> - Mostra testo citato -
Grazie del consiglio lo terrò in considerazione.
Ciao
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
>sai che ti dico Sergio? I n 5 o 6 anni di NG questa � la prima volta
>che pi� o meno siamo d'accordo:-) Il che non significa che abbiamo
>ragione, naturalmente:-)
Dai, dai, che sotto sotto (non effetto amarrazzo, naturalmente) il tuo
alter-ego mi d� quasi sempre ragione contro questi dottori.............
:-)))))))
Ciao
--