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cessione usufrutto immobile a societÃ
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Newman 🅽
Jul 17, 2023, 12:20:17 PM7/17/23
to
Persona fisica non imprenditore cede l'usufrutto di un immobile di
categoria D ad una società , che utilizzerà l'immobile per trent'anni.
La cessione dell'usufrutto è plusvalente. Tale plusvalenza è tassata per
cassa.
Corretto?
--
Mi chiamo Newman 🅽🅴🆆🅼🅰🅽
"La vita nostra a volte è infernale e per i più, educati ai diritti
senza se e senza ma, è incomprensibile oltreché insopportabile."
categoria D ad una società , che utilizzerà l'immobile per trent'anni.
La cessione dell'usufrutto è plusvalente. Tale plusvalenza è tassata per
cassa.
Corretto?
--
Mi chiamo Newman 🅽🅴🆆🅼🅰🅽
"La vita nostra a volte è infernale e per i più, educati ai diritti
senza se e senza ma, è incomprensibile oltreché insopportabile."
casanmaner
Jul 17, 2023, 12:31:12 PM7/17/23
to
Il giorno lunedì 17 luglio 2023 alle 18:20:17 UTC+2 Newman 🅽 ha scritto:
> Persona fisica non imprenditore cede l'usufrutto di un immobile di
> categoria D ad una società , che utilizzerà l'immobile per trent'anni.
>
> La cessione dell'usufrutto è plusvalente. Tale plusvalenza è tassata per
> cassa.
>
> Corretto?
Secondo l'AdE sì anche se sono passati 5 anni.
> Persona fisica non imprenditore cede l'usufrutto di un immobile di
> categoria D ad una società , che utilizzerà l'immobile per trent'anni.
>
> La cessione dell'usufrutto è plusvalente. Tale plusvalenza è tassata per
> cassa.
>
> Corretto?
Ma la posizione sarebbe alquanto criticabile perché la costituzione di un diritto reale dovrebbe seguire le stesse regole per tutti i diritti reali (compreso l'usufrutto).
casanmaner
Jul 17, 2023, 12:34:03 PM7/17/23
to
Nel tuo caso si tratterebbe di fabbricato, e non di terreno agricolo, ma, in teoria, le conclusione per l'AdE non dovrebbero differire rispetto alla costituzione dell'usufrutto.
Newman 🅽
Jul 17, 2023, 12:42:25 PM7/17/23
to
Il 17/07/23 18:33, casanmaner ha scritto:
Sto leggendo. Però:
1) ho capito, ma devo RI-leggere con calma, che se sono trascorsi i
cinque anni la plusvalenza derivante dalla cessione dell'usufrutto non è
tassata
2) al termine del periodo di usufrutto, cioè quando il diritto si
riconsolida in capo al proprietario, non vi è continuazione e pertanto
una cessione plusvalente prima del decorso di altri cinque anni sarebbe
tassata
3) se cede l'usufrutto alla società , di cui è socio, e non incassa il
prezzo, ci potrebbero essere in futuro problemi di incasso giuridico? Mi
pare vi sia un'inversione di rotta da parte della Cassazione sul punto,
ma ho letto solo i titoli degli articoli di stampa
1) ho capito, ma devo RI-leggere con calma, che se sono trascorsi i
cinque anni la plusvalenza derivante dalla cessione dell'usufrutto non è
tassata
2) al termine del periodo di usufrutto, cioè quando il diritto si
riconsolida in capo al proprietario, non vi è continuazione e pertanto
una cessione plusvalente prima del decorso di altri cinque anni sarebbe
tassata
3) se cede l'usufrutto alla società , di cui è socio, e non incassa il
prezzo, ci potrebbero essere in futuro problemi di incasso giuridico? Mi
pare vi sia un'inversione di rotta da parte della Cassazione sul punto,
ma ho letto solo i titoli degli articoli di stampa
StefanoTS61®
Jul 17, 2023, 1:35:00 PM7/17/23
to
Sembra che casanmaner abbia detto :
usufrutto è equiparata a una cessione a titolo oneroso), ma l'AdE ha
fatto distinzione tra costituzione del diritto reale a tempo
indeterminato o determinato: nel primo caso si applica il 67 b) mentre
nel secondo caso il 67 h), con le conseguenze sopra dette
me l'aveva spiegata così un notaio, ma la questione è appunto
dibattuta...
--
Disclaimer
Non fidatevi delle mie risposte perché carlo dixit : "mi pare, che sei
si' un
professionista tecnicamente preparato ma sicuramente ancora acerbo e
perlomento dal lato professionale".
> Il giorno lunedì 17 luglio 2023 alle 18:20:17 UTC+2 Newman ? ha scritto:
>> Persona fisica non imprenditore cede l'usufrutto di un immobile di
>> categoria D ad una società , che utilizzerà l'immobile per trent'anni.
>>
>> La cessione dell'usufrutto è plusvalente. Tale plusvalenza è tassata per
>> cassa.
>>
>> Corretto?
>
> Secondo l'AdE sì anche se sono passati 5 anni.
> Ma la posizione sarebbe alquanto criticabile perché la costituzione di un
> diritto reale dovrebbe seguire le stesse regole per tutti i diritti reali
> (compreso l'usufrutto).
Il comma 5 dell'art. 9 è chiaro (la costituzione a titolo oneroso di
>> Persona fisica non imprenditore cede l'usufrutto di un immobile di
>> categoria D ad una società , che utilizzerà l'immobile per trent'anni.
>>
>> La cessione dell'usufrutto è plusvalente. Tale plusvalenza è tassata per
>> cassa.
>>
>> Corretto?
>
> Secondo l'AdE sì anche se sono passati 5 anni.
> Ma la posizione sarebbe alquanto criticabile perché la costituzione di un
> diritto reale dovrebbe seguire le stesse regole per tutti i diritti reali
> (compreso l'usufrutto).
usufrutto è equiparata a una cessione a titolo oneroso), ma l'AdE ha
fatto distinzione tra costituzione del diritto reale a tempo
indeterminato o determinato: nel primo caso si applica il 67 b) mentre
nel secondo caso il 67 h), con le conseguenze sopra dette
me l'aveva spiegata così un notaio, ma la questione è appunto
dibattuta...
--
Disclaimer
Non fidatevi delle mie risposte perché carlo dixit : "mi pare, che sei
si' un
professionista tecnicamente preparato ma sicuramente ancora acerbo e
perlomento dal lato professionale".
casanmaner
Jul 17, 2023, 1:37:03 PM7/17/23
to
Il giorno lunedì 17 luglio 2023 alle 18:42:25 UTC+2 Newman 🅽 ha scritto:
>
> 1) ho capito, ma devo RI-leggere con calma, che se sono trascorsi i
> cinque anni la plusvalenza derivante dalla cessione dell'usufrutto non è
> tassata
Nella risposta ad interpello 381 (https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/5409668/Risposta+n.+381_2023.pdf/445a0a5e-0135-2aba-ff5b-587a776abff0) si era di fronte ad un contratto complesso che prevedeva la cessione dell'usufrutto di un terreno agricolo da una persona ad una società . Prevedeva, inoltre, una servitù di passaggio e altre obbligazioni accessorie.
>
> 1) ho capito, ma devo RI-leggere con calma, che se sono trascorsi i
> cinque anni la plusvalenza derivante dalla cessione dell'usufrutto non è
> tassata
Il terreno agricolo era posseduto da oltre 5 anni, ma l'AdE ha ritenuto che, con riferimento alla costituzione dell'usufrutto in capo alla società , il corrispettivo fosse tassabile come reddito diverso ex lett. h) dell’art. 67 del tuir (che riguarda la "concessione in usufrutto e ... sublocazione di beni immobili).
In pratica l'AdE esclude che quanto disposto dell’art. 9 comma 5 del TUIR, il quale prevede che "ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in societa'." sia applicabile al caso del trasferimento a terzi del diritto reale di usufrutto.
Per il diritto di servitù, anch'esso diritto reale che viene costituito in capo alla società , invece arriva alla conclusione che non è tassabile perché il terreno agricolo è posseduto da oltre 5 anni e si applicano le disposizione di cui all'art. 9 comma 5 e art. art. 67 comma 1 lett. b).
> 2) al termine del periodo di usufrutto, cioè quando il diritto si
> riconsolida in capo al proprietario, non vi è continuazione e pertanto
> una cessione plusvalente prima del decorso di altri cinque anni sarebbe
> tassata
> 3) se cede l'usufrutto alla società , di cui è socio, e non incassa il
> prezzo, ci potrebbero essere in futuro problemi di incasso giuridico? Mi
> pare vi sia un'inversione di rotta da parte della Cassazione sul punto,
> ma ho letto solo i titoli degli articoli di stampa
Non tanto al fatto che non incassi il corrispettivo.
In teoria, comunque, anche in questo caso dovrebbe valere quanto espresso ultimamente dalla cassazione.
casanmaner
Jul 17, 2023, 1:43:03 PM7/17/23
to
Il giorno lunedì 17 luglio 2023 alle 19:35:00 UTC+2 StefanoTS61® ha scritto:
> Il comma 5 dell'art. 9 è chiaro (la costituzione a titolo oneroso di
> usufrutto è equiparata a una cessione a titolo oneroso), ma l'AdE ha
> fatto distinzione tra costituzione del diritto reale a tempo
> indeterminato o determinato: nel primo caso si applica il 67 b) mentre
> nel secondo caso il 67 h), con le conseguenze sopra dette
> me l'aveva spiegata così un notaio, ma la questione è appunto
> dibattuta...
Più che sulla durata limitata o meno (se verso un ente l'usufrutto è massimo trentennale) hanno ritenuto che il termine "concessione" sia un termine "atecnico" e che comprenda qualsiasi ipotesi di trasferimento dell'usufrutto (perché si trasferirebbe la potenzialità reddituale dell'immobile).
> Il comma 5 dell'art. 9 è chiaro (la costituzione a titolo oneroso di
> usufrutto è equiparata a una cessione a titolo oneroso), ma l'AdE ha
> fatto distinzione tra costituzione del diritto reale a tempo
> indeterminato o determinato: nel primo caso si applica il 67 b) mentre
> nel secondo caso il 67 h), con le conseguenze sopra dette
> me l'aveva spiegata così un notaio, ma la questione è appunto
> dibattuta...
Però così, in pratica, il principio di carattere generale, che dovrebbe portare ad interpretare anche le disposizioni successive in modo che siano conformi allo stesso, viene del tutto ignorato.
Quindi il termine "concessione", a mio parere, non può avere un significato omnicomprensivo e comprendente anche l'ipotesi di costituzione o trasferimento del diritto reale di godimento quale è l'usufrutto.
Newman 🅽
Jul 18, 2023, 2:43:07 AM7/18/23
to
Il 17/07/23 19:37, casanmaner ha scritto:
> Nella risposta ad interpello 381 (https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/5409668/Risposta+n.+381_2023.pdf/445a0a5e-0135-2aba-ff5b-587a776abff0) si era di fronte ad un contratto complesso che prevedeva la cessione dell'usufrutto di un terreno agricolo da una persona ad una società . Prevedeva, inoltre, una servitù di passaggio e altre obbligazioni accessorie.
> Il terreno agricolo era posseduto da oltre 5 anni, ma l'AdE ha ritenuto che, con riferimento alla costituzione dell'usufrutto in capo alla società , il corrispettivo fosse tassabile come reddito diverso ex lett. h) dell’art. 67 del tuir (che riguarda la "concessione in usufrutto e ... sublocazione di beni immobili).
> In pratica l'AdE esclude che quanto disposto dell’art. 9 comma 5 del TUIR, il quale prevede che "ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in societa'." sia applicabile al caso del trasferimento a terzi del diritto reale di usufrutto.
> Per il diritto di servitù, anch'esso diritto reale che viene costituito in capo alla società , invece arriva alla conclusione che non è tassabile perché il terreno agricolo è posseduto da oltre 5 anni e si applicano le disposizione di cui all'art. 9 comma 5 e art. art. 67 comma 1 lett. b).
>
Grazie casanmaner, ho letto la risposta all'interpello e mi è chiara la
posizione dell'ade.
>
>> 2) al termine del periodo di usufrutto, cioè quando il diritto si
>> riconsolida in capo al proprietario, non vi è continuazione e pertanto
>> una cessione plusvalente prima del decorso di altri cinque anni sarebbe
>> tassata
>
> Se l'usufrutto si consolida su un immobile posseduto da più di 5 anni non ci sarà alcuna plusvalenza tassabile (a meno di area edificabile).
>
Su questo non sono convinto. Con il consolidamento il proprietario (o i
proprietari) di fatto riceveranno un bene diverso, probabilmente
migliorato rispetto a com'era al momento della costituzione/cessione
dell'usufrutto che ho scritto durerà trent'anni, ma è un'ipotesi.
Potrebbe durare anche dieci anni, o quindici, oppure venti.
Tra l'altro, devo vedere come trattare l'usufrutto nel bilancio. Presumo
analogamente alle concessioni ad esempio delle tratte autostradali.
>
>> 3) se cede l'usufrutto alla società , di cui è socio, e non incassa il
>> prezzo, ci potrebbero essere in futuro problemi di incasso giuridico? Mi
>> pare vi sia un'inversione di rotta da parte della Cassazione sul punto,
>> ma ho letto solo i titoli degli articoli di stampa
>
> Il problema si porrebbe se rinunciasse al credito.
> Non tanto al fatto che non incassi il corrispettivo.
Intendevo proprio questo.
> In teoria, comunque, anche in questo caso dovrebbe valere quanto espresso ultimamente dalla cassazione.
Ma il tempo passa, vedremo.
Altre possibilità sono 1) la donazione dell'usufrutto o 2) il
conferimento dell'immobile. Per la 2) probabilmente nel mio caso ci
sarebbero problemi di superamento dei 4mln di totale attivo.
p.s. di che zone sei?
> Nella risposta ad interpello 381 (https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/5409668/Risposta+n.+381_2023.pdf/445a0a5e-0135-2aba-ff5b-587a776abff0) si era di fronte ad un contratto complesso che prevedeva la cessione dell'usufrutto di un terreno agricolo da una persona ad una società . Prevedeva, inoltre, una servitù di passaggio e altre obbligazioni accessorie.
> Il terreno agricolo era posseduto da oltre 5 anni, ma l'AdE ha ritenuto che, con riferimento alla costituzione dell'usufrutto in capo alla società , il corrispettivo fosse tassabile come reddito diverso ex lett. h) dell’art. 67 del tuir (che riguarda la "concessione in usufrutto e ... sublocazione di beni immobili).
> In pratica l'AdE esclude che quanto disposto dell’art. 9 comma 5 del TUIR, il quale prevede che "ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in societa'." sia applicabile al caso del trasferimento a terzi del diritto reale di usufrutto.
> Per il diritto di servitù, anch'esso diritto reale che viene costituito in capo alla società , invece arriva alla conclusione che non è tassabile perché il terreno agricolo è posseduto da oltre 5 anni e si applicano le disposizione di cui all'art. 9 comma 5 e art. art. 67 comma 1 lett. b).
>
posizione dell'ade.
>
>> 2) al termine del periodo di usufrutto, cioè quando il diritto si
>> riconsolida in capo al proprietario, non vi è continuazione e pertanto
>> una cessione plusvalente prima del decorso di altri cinque anni sarebbe
>> tassata
>
> Se l'usufrutto si consolida su un immobile posseduto da più di 5 anni non ci sarà alcuna plusvalenza tassabile (a meno di area edificabile).
>
proprietari) di fatto riceveranno un bene diverso, probabilmente
migliorato rispetto a com'era al momento della costituzione/cessione
dell'usufrutto che ho scritto durerà trent'anni, ma è un'ipotesi.
Potrebbe durare anche dieci anni, o quindici, oppure venti.
Tra l'altro, devo vedere come trattare l'usufrutto nel bilancio. Presumo
analogamente alle concessioni ad esempio delle tratte autostradali.
>
>> 3) se cede l'usufrutto alla società , di cui è socio, e non incassa il
>> prezzo, ci potrebbero essere in futuro problemi di incasso giuridico? Mi
>> pare vi sia un'inversione di rotta da parte della Cassazione sul punto,
>> ma ho letto solo i titoli degli articoli di stampa
>
> Il problema si porrebbe se rinunciasse al credito.
> Non tanto al fatto che non incassi il corrispettivo.
> In teoria, comunque, anche in questo caso dovrebbe valere quanto espresso ultimamente dalla cassazione.
Altre possibilità sono 1) la donazione dell'usufrutto o 2) il
conferimento dell'immobile. Per la 2) probabilmente nel mio caso ci
sarebbero problemi di superamento dei 4mln di totale attivo.
p.s. di che zone sei?
casanmaner
Jul 18, 2023, 2:57:50 AM7/18/23
to
Il giorno martedì 18 luglio 2023 alle 08:43:07 UTC+2 Newman 🅽 ha scritto:
> >
> Su questo non sono convinto. Con il consolidamento il proprietario (o i
> proprietari) di fatto riceveranno un bene diverso, probabilmente
> migliorato rispetto a com'era al momento della costituzione/cessione
> dell'usufrutto che ho scritto durerà trent'anni, ma è un'ipotesi.
> Potrebbe durare anche dieci anni, o quindici, oppure venti.
No, con la consolidazione il proprietario non riceve alcun nuovo bene. Semplicemente quello che era il nudo proprietario assume su di sé, nuovamente, la piena proprietà dello stesso bene.
> >
> Su questo non sono convinto. Con il consolidamento il proprietario (o i
> proprietari) di fatto riceveranno un bene diverso, probabilmente
> migliorato rispetto a com'era al momento della costituzione/cessione
> dell'usufrutto che ho scritto durerà trent'anni, ma è un'ipotesi.
> Potrebbe durare anche dieci anni, o quindici, oppure venti.
Se ti può consolare sul punto è concorde anche l'AdE in una sua risoluzione, risalente al 2008:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/306092/Risoluzione+n+218+2008_risoluzione+218e+del+30+maggio+2008.pdf/7f35a484-80f1-744a-02b4-537d88f2ec60
---
Quindi, quando interviene la consolidazione, il nudo proprietario
dell’immobile non acquista un nuovo diritto reale sull’immobile, ma vede
riespandersi il diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio
...
Ciò premesso, al fine di verificare se nel caso in esame la cessione
dell’immobile determina l’emersione di una plusvalenza imponibile ai sensi
dell’art. 67 comma 1 lett. b), occorre riferirsi al momento dell’acquisto della
nuda proprietà .
---
Ergo, se la proprietà , e successivamente la nuda proprietà , è durata 5 anni la successiva cessione del bene immobile non è tassabile.
Newman 🅽
Jul 18, 2023, 9:42:08 AM7/18/23
to
Il 18/07/23 08:57, casanmaner ha scritto:
> Se ti può consolare sul punto è concorde anche l'AdE in una sua risoluzione, risalente al 2008:
> https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/306092/Risoluzione+n+218+2008_risoluzione+218e+del+30+maggio+2008.pdf/7f35a484-80f1-744a-02b4-537d88f2ec60
>
Mi consolerà poco stasera quando lo leggerò. Probabilmente
ristrutturando l'immobile categoria D salterà fuori ance un C1. Pertanto
mi chiedo come si conteranno i cinque anni relativamente a quel C1.
L'Agenzia delle Entrate si è espressa solamente riguardo al
frazionamento dell'abitazione principale.
> Se ti può consolare sul punto è concorde anche l'AdE in una sua risoluzione, risalente al 2008:
> https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/306092/Risoluzione+n+218+2008_risoluzione+218e+del+30+maggio+2008.pdf/7f35a484-80f1-744a-02b4-537d88f2ec60
>
ristrutturando l'immobile categoria D salterà fuori ance un C1. Pertanto
mi chiedo come si conteranno i cinque anni relativamente a quel C1.
L'Agenzia delle Entrate si è espressa solamente riguardo al
frazionamento dell'abitazione principale.
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