Acquisto seconda casa e trasformazione in prima casa
megaMAX
volevo chiedervi consigli su un'operazione che avevo intenzione di fare, ma
che da quello che ho capito non e' possibile effettuare.
Situazione attuale: possiedo una piccola casa in centro a Milano, di mia
esclusiva proprieta', acquistata 6 anni fa, dove ho la residenza fin
dall'acquisto, e ho goduti dei benefici della prima casa.
In futuro: vorrei comprare una casa piu' grande, spostare li' la residenza e
godere le agevolazioni per la prima casa su quella.
Pero'... vorrei fare anche le seguenti cose:
1) evitare di vendere la casetta attuale
2) "trasformare" la casetta attuale in seconda casa
3) affittarla con regolare contratto
Da quello che ho capito, questo non e' possibile in quanto i benefici per la
prima casa, si trasmettono solo se questa viene venduta e ne viene acquistata
in tempi brevi un'altra, dove si deve spostare la residenza...
Esiste qualche "giro" di carte possibile, per effettuare quanto sopra?
Grazie!
Max
Valerio M
> Esiste qualche "giro" di carte possibile, per effettuare quanto sopra?
direi di si, ma dubito sia economicamente vantaggioso
saluti,
Valerio M
il gizzent
> Pero'... vorrei fare anche le seguenti cose:
> 1) evitare di vendere la casetta attuale
Se sei proprietario di una casa acquistata con agevolazioni, non ci son
santi che tengano: o te ne liberi o non puoi più usarle.
> 2) "trasformare" la casetta attuale in seconda casa
Che vuol dire?
> 3) affittarla con regolare contratto
Su questo non c'è problema. Puoi anche affittarla da subito, anche se l'hai
acquistata con agevolazioni. Nessuno ti obbliga a viverci se non vuoi.
> Da quello che ho capito, questo non e' possibile in quanto i benefici per
> la prima casa, si trasmettono solo se questa viene venduta e ne viene
> acquistata in tempi brevi un'altra, dove si deve spostare la residenza...
Esatto. Comunque la questione dei "tempi brevi" vale solo se rivendi entro 5
anni da quando hai acquistato usufruendo di agevolazioni. Nel tuo caso (son
passati 6 anni) puoi tranquillamente vendere la tua casetta e non comprare
nient'altro e nessuno ti dice niente. Ci son varie sfaccettature, non è
semplice come l'hai messa giù tu :)
> Esiste qualche "giro" di carte possibile, per effettuare quanto sopra?
No. Le agevolazioni non le puoi riusare finchè non ti liberi della vecchia,
come è giusto che sia (altrimenti uno si compra tutte le case che vuole e
continua ad usare le agevolazioni). Non riesco ad immaginare come aggirare
una norma così precisa, se non facendo comprare l'altra casa ad un eventuale
moglie (che non sia in comunione, altrimenti mi spiace, avete sbagliato
regime patrimoniale hehe) o ad eventuali figli.
> Grazie!
> Max
De nada, ciao!
il gizzent
Che "giri" hai in mente? Non riesco ad immaginarne se non facendo cose che
richiedano attese di 5 anni o cmq proprietą intestate non a lui ma a
famigliari...
megaMAX
>> 2) "trasformare" la casetta attuale in seconda casa
> Che vuol dire?
Voleva dire, nella mia concezione sbagliata, di trasferire la residenza nella
prima casa (quella nuova + grossa), e di tenere la precedente come seconda.
Ma non si puo' :-(
>
>> 3) affittarla con regolare contratto
> Su questo non c'è problema. Puoi anche affittarla da subito, anche se l'hai
> acquistata con agevolazioni. Nessuno ti obbliga a viverci se non vuoi.
Cioe', io posso affittare la mia prima casa? Non e' obbligatorio, per essere
prima casa, che io vi faccia la mia residenza? O lo e' solo nei primi 5 anni?
Nel mio caso sono gia' passati... E nel caso non fossero passati, posso avere
la mia residenza ed affittarla contemporaneamente?
> Esatto. Comunque la questione dei "tempi brevi" vale solo se rivendi entro 5
> anni da quando hai acquistato usufruendo di agevolazioni. Nel tuo caso (son
> passati 6 anni) puoi tranquillamente vendere la tua casetta e non comprare
> nient'altro e nessuno ti dice niente. Ci son varie sfaccettature, non è
> semplice come l'hai messa giù tu :)
Quindi potrei vendere la casetta, e comprarne un'altra dopo qualche anno
godendo ancora dei benefici della prima casa?
> No. Le agevolazioni non le puoi riusare finchè non ti liberi della vecchia,
> come è giusto che sia (altrimenti uno si compra tutte le case che vuole e
> continua ad usare le agevolazioni). Non riesco ad immaginare come aggirare
> una norma così precisa, se non facendo comprare l'altra casa ad un eventuale
> moglie (che non sia in comunione, altrimenti mi spiace, avete sbagliato
> regime patrimoniale hehe) o ad eventuali figli.
Mia moglie e' in separazione dei beni... potrebbe intestarsi l'altra casa e
godere delle agevolazioni, ma mi bloccava il fatto di non poter affittare la
precedente casa piu' piccola in quanto mia prima casa.
Qui ci potrebbe essere il problema del mutuo... mia moglie ora come ora non ha
reddito, e avrebbe serie difficolta' ad avere un mutuo. Io potrei fare da
garante, ma se lei e' proprio nulla-tenente sarebbe penso impossibile...
Si potrebbe fare una casa intestata a lei, con il mutuo intestato a me?
Max
megaMAX
> Che "giri" hai in mente? Non riesco ad immaginarne se non facendo cose che
> famigliari...
Intendi che e' possibile anche solamente con "giri" che richiedano 5 anni, o
e' comunque necessario il coinvolgimento dei famigliari?
In ogni caso, una cosa semplice potrebbe essere comprare la nuova casa in
comproprieta', e lei godrebbe dei benefici della 1a casa al 50%, e io no, giusto?
Max
il gizzent
> il gizzent wrote:
>> Che "giri" hai in mente? Non riesco ad immaginarne se non facendo cose
>> che richiedano attese di 5 anni o cmq proprietà intestate non a lui ma a
>> famigliari...
>
> Intendi che e' possibile anche solamente con "giri" che richiedano 5 anni,
> o e' comunque necessario il coinvolgimento dei famigliari?
Le due strade che mi vengono in mente sono:
1) doni la tua casa attuale a un famigliare; compri l'altra casa con
agevolazioni; ti fai donare indietro la vecchia casa (son 3 atti, beato lo
stato e il tuo notaio);
2) fai comprare l'altra casa direttamente ad un figlio/moglie (con soldi
anche dati da te, facendolo risultare nell'atto); per 5 anni stai così e fra
5 anni, volendo, te la fai donare (sempre che Prodi non rimetta la tassa di
donazione).
Ma mi sembrano idee costose, arzigogolate e che non ti farebbero risparmiare
1 Euro, anzi.
> In ogni caso, una cosa semplice potrebbe essere comprare la nuova casa in
> comproprieta', e lei godrebbe dei benefici della 1a casa al 50%, e io no,
> giusto?
E' la cosa più semplice, si.
il gizzent
> il gizzent wrote:
>>> 2) "trasformare" la casetta attuale in seconda casa
>> Che vuol dire?
>
> Voleva dire, nella mia concezione sbagliata, di trasferire la residenza
> nella prima casa (quella nuova + grossa), e di tenere la precedente come
> seconda.
> Ma non si puo' :-(
con agevolazioni" e ti creerà sempre il problema.
>>> 3) affittarla con regolare contratto
>> Su questo non c'è problema. Puoi anche affittarla da subito, anche se
>> l'hai acquistata con agevolazioni. Nessuno ti obbliga a viverci se non
>> vuoi.
>
> Cioe', io posso affittare la mia prima casa? Non e' obbligatorio, per
> essere prima casa, che io vi faccia la mia residenza? O lo e' solo nei
> primi 5 anni?
> Nel mio caso sono gia' passati... E nel caso non fossero passati, posso
> avere la mia residenza ed affittarla contemporaneamente?
E' obbligatorio che tu trasferisca nel COMUNE (bada bene comune, non
all'indirizzo esatto) dove è situata la casa la tua residenza entro 18 mesi
da quando la compri. Poi non è che resti obbligato a viverci per sempre. Non
so se ci son dei tempi minimi prima di potertene andare (perdona
l'ignoranza), ma sta tranquillo che 6 anni son sufficienti.
Ti puoi trasferire da un'altra parte la residenza e affittarla, è tua e ne
puoi disporre :) L'importante è che non cerchi di riusare le agevolazioni
come vorresti hehe
>> Esatto. Comunque la questione dei "tempi brevi" vale solo se rivendi
>> entro 5 anni da quando hai acquistato usufruendo di agevolazioni. Nel tuo
>> caso (son passati 6 anni) puoi tranquillamente vendere la tua casetta e
>> non comprare nient'altro e nessuno ti dice niente. Ci son varie
>> sfaccettature, non è semplice come l'hai messa giù tu :)
>
> Quindi potrei vendere la casetta, e comprarne un'altra dopo qualche anno
> godendo ancora dei benefici della prima casa?
Ok ti riassumo la cosa così ti viene chiara.
Tu compri una casa con agevolazioni, e poi la vuoi rivendere: ci son 3
situazioni contemplate:
a) la rivendi entro 5 anni e non ricompri entro 1 anno una casa -- arriva lo
stato e ti chiede indietro i soldi che avresti pagato all'epoca se non
avessi usato l'agevolazione più una multa di (mi pare) il 30% di quella
cifra. Ergo, non farlo.
b) la rivendi entro 5 anni e ricompri entro 1 anno una nuova casa usando le
agevolazioni -- per lo stato va tutto bene e addirittura paghi meno tasse
nel secondo acquisto grazie al credito d'imposta.
c) (e' il tuo caso) la rivendi dopo 5 anni -- sei libero e ti riappare in
mano la carta jolly delle agevolazioni che puoi riusare quando/dove/come
vuoi, finchè rispetti tutti i requisiti.
>> No. Le agevolazioni non le puoi riusare finchè non ti liberi della
>> vecchia, come è giusto che sia (altrimenti uno si compra tutte le case
>> che vuole e continua ad usare le agevolazioni). Non riesco ad immaginare
>> come aggirare una norma così precisa, se non facendo comprare l'altra
>> casa ad un eventuale moglie (che non sia in comunione, altrimenti mi
>> spiace, avete sbagliato regime patrimoniale hehe) o ad eventuali figli.
>
> Mia moglie e' in separazione dei beni... potrebbe intestarsi l'altra casa
> e godere delle agevolazioni, ma mi bloccava il fatto di non poter
> affittare la precedente casa piu' piccola in quanto mia prima casa.
La puoi affittare. Ovviamente non fidarti ciecamente ma parlane
dettagliatamente col tuo Notaio ;)
> Qui ci potrebbe essere il problema del mutuo... mia moglie ora come ora
> non ha reddito, e avrebbe serie difficolta' ad avere un mutuo. Io potrei
> fare da garante, ma se lei e' proprio nulla-tenente sarebbe penso
> impossibile...
Nah, è fattibile. La banca tanto ti mette una bella ipoteca sulla casa per
un valore pari al DOPPIO dei soldi che ti da, e se non paghi la vende e si
intasca tutto.
Ovvio che per tutelarsi potrebbero chiedere, come dici tu, una tua
fideiussione, ma se sai di poter pagare che problema c'è?
Ad ogni modo, devi parlarne con la banca che ti deve dare il mutuo.
> Si potrebbe fare una casa intestata a lei, con il mutuo intestato a me?
Anche. Comunque l'ipoteca sarebbe comunque sulla casa (di tua moglie in
questo caso).
Fai prima a farlo fare a lei e offrirti come garante.
Valerio M
> Che "giri" hai in mente?
vi sono diversi modi. dipende tutto dal valore degli immobili, dalle
intenzioni del soggetto rispetto al destino degli stessi, ecc.
cmq sicuramente per valori esigui non conviene mettere su impalcature
varie :)
saluti,
Valerio M
roy
scritto:
>"megaMAX" wrote:
>> il gizzent wrote:
>>> Che "giri" hai in mente? Non riesco ad immaginarne se non facendo cose
>>> che richiedano attese di 5 anni o cmq proprietà intestate non a lui ma a
>>> famigliari...
>>
>> Intendi che e' possibile anche solamente con "giri" che richiedano 5 anni,
>> o e' comunque necessario il coinvolgimento dei famigliari?
>
>Le due strade che mi vengono in mente sono:
>1) doni la tua casa attuale a un famigliare; compri l'altra casa con
>agevolazioni; ti fai donare indietro la vecchia casa (son 3 atti, beato lo
>stato e il tuo notaio);
Dunque una simulazione. Dal punto di vista civile al massimo si
rischia l'inefficacia dell'atto, ma per il diritto tributario si
configura come frode, ovvero falsita' ideologica, sia della
dichiarazione dei redditi sia del contratto di donazione, su cui
basare un raggiro per conseguire benefici altrimenti non dovuti. Siamo
nel bel mezzo dei reati di evasione fiscale.
>2) fai comprare l'altra casa direttamente ad un figlio/moglie (con soldi
>anche dati da te, facendolo risultare nell'atto); per 5 anni stai così e fra
>5 anni, volendo, te la fai donare (sempre che Prodi non rimetta la tassa di
>donazione).
Istess...
Elogico
> 1) doni la tua casa attuale a un famigliare; compri l'altra casa con
> agevolazioni; ti fai donare indietro la vecchia casa (son 3 atti, beato lo
> stato e il tuo notaio);
Io eviterei caldamente il terzo passo, che renderebbe la cosa imho
fraudolenta.
Se ha un familiare di cui si fida tanto vale che gli ceda la casa in
qualche modo a titolo definitivo. Se non ce l'ha allora anche il giro
da te suggerito ha qualche problema di attuabilità...
il gizzent
> Dunque una simulazione. Dal punto di vista civile al massimo si
> rischia l'inefficacia dell'atto, ma per il diritto tributario si
> configura come frode, ovvero falsita' ideologica, sia della
> dichiarazione dei redditi sia del contratto di donazione, su cui
> basare un raggiro per conseguire benefici altrimenti non dovuti. Siamo
> nel bel mezzo dei reati di evasione fiscale.
Guarda che son daccordo con te, e infatti nel primo post avevo risposto che
non era possibile fare quanto richiesto all'inizio.
Le due ipotesi le ho scritte solo perchè qualcuno aveva detto che era
possibile e volevo capire cosa aveva in mente di preciso, se mi era sfuggito
qualcosa.
roy
scritto:
>"roy" wrote:
>> Dunque una simulazione. Dal punto di vista civile al massimo si
>> rischia l'inefficacia dell'atto, ma per il diritto tributario si
>> configura come frode, ovvero falsita' ideologica, sia della
>> dichiarazione dei redditi sia del contratto di donazione, su cui
>> basare un raggiro per conseguire benefici altrimenti non dovuti. Siamo
>> nel bel mezzo dei reati di evasione fiscale.
>
>Guarda che son daccordo con te,
Gizzent, no problem. Il mio post era diretto a lui, che,
probabilmente, ignorava le possibili conseguenze di certi "giri" di
carte.
ciao
roy
Valerio M
> Gizzent, no problem. Il mio post era diretto a lui,
se "lui" sono io, ribadisco che penso proprio che si possa fare e, come
dicono gli anglosassoni, there's more than one way. una ad es. e'
conferire i beni immobili in una societa' di capitali.
saluti,
Valerio M
roy
scritto:
Beh, ma se la fedina penale per te non e' un problema, diventano
davvero tante le cose che puoi fare. ;-))
megaMAX
> Beh, ma se la fedina penale per te non e' un problema, diventano
> davvero tante le cose che puoi fare. ;-))
Scusa, ti faccio la domanda proprio perche' questa cosa mi stupisce visto che
non sono del settore: perche' e' illegale??
In fin dei conti fai 3 atti leciti e pubblici, paghi il notaio e relative
tasse, e alla fine non e' che ottieni un illecito vantaggio...
Potrei ottenere la stessa identica cosa in questo modo: vendo la mia casa ad
uno sconosciuto, e me ne prendo un'altra piu' grande avvantaggiandomi
correttamente delle agevolazioni da 1a casa. Poi compro, come seconda casa,
una casetta piu' piccola. Questo e' ovviamente del tutto legale, no?
Cosa cambia se io la mia casa precedente la dono, compro quella piu' grande
con le agevolazioni da 1a casa, e mi faccio ridonare quella piccola, che a
questo punto rimane comunque 2a casa?
Cosa cambia tra queste due proposte, a parte il fatto che non e' detto
ovviamente che riesca a ricomprare la stessa casa?
Non riesco a capire le motivazioni fiscali/giuridiche che impediscano una cosa
del genere, mi sembrano tutti passi singolarmente leciti... e non capisco cosa
ci sia di male nel risultato finale.
Max
Valerio M
> Beh, ma se la fedina penale per te non e' un problema
scusa cosa c'entra la fedina penale?
saluti,
Valerio M
megaMAX
> scusa cosa c'entra la fedina penale?
>
Cito dal suo post:
"Dunque una simulazione. Dal punto di vista civile al massimo si
rischia l'inefficacia dell'atto, ma per il diritto tributario si
configura come frode, ovvero falsita' ideologica, sia della
dichiarazione dei redditi sia del contratto di donazione, su cui
basare un raggiro per conseguire benefici altrimenti non dovuti. Siamo
nel bel mezzo dei reati di evasione fiscale. "
Infatti chiedevo delucidazioni...
Max
roy
<massimo.bombino_LEVA@QUESTO_email.it.invalid> ha scritto:
Non ho con me il codice di diritto tributario, ma domani vi daro' i
riferimenti delle leggi che ho citato che potrete tranquillamente
trovare su internet.
Ciao
roy