Rogito e consegna differita.
Labrena
momento occupano l'immobile, si trasferirebbero in altro immobile, che essi
a loro volta stanno acquistando presso la stessa agenzia.
Il problema che sta sorgendo, in fase di compromesso(che firmeremo la
prossima settimana), riguarda i tempi del rogito e della consegna
dell'immobile(quello che io acquisto). I miei venditori, infatti, affermano
di essere necessitati ad acquisire prima i miei soldi, l'intera cifra, per
poter poi concludere l'acquisto dell'altra casa, che ha un prezzo superiore
a quella di cui sono attuali proprietari, tant'è che per la stessa sono
anche in corso di erogazione di mutuo con la banca.
La loro prima proposta, da me rigettata, prevedeva il pagamento da parte mia
di una o più ulteriori tranche, a titolo di ACCONTO(non caparra
confirmatoria), prima del rogito, cosicchè loro potessero entrare in
possesso dell'altra casa(attualmente libera), pagando al loro venditore un
consistente anticipo, dopodichè saremmo andati entrambi a rogito
contemporaneamente, saldando quanto restava(nel mio caso, praticamente il
10% del prezzo, avendo pagato tutto in anticipo).
La mia controproposta, prevede invece l'effettuazione del rogito in data più
ravvicinata, e la consegna dell'immobile alcuni giorni(da fissarsi: max 15
giorni)dopo; a mia garanzia, proponevo di fissare una penale, a titolo di
risarcimento eventuale, di x euro(almeno 100) al giorno per eventuale
ritardo nella consegna, penale che chiedevo di poter eventualmente sottrarre
da un fondo cauzionale depositato presso il notaio rogante al momento
dell'atto(fondo che ovviamente verrebbe detratto dal prezzo di vendita, e
poi successivamente saldato al momento della consegna).
Su questo fondo mi sarei anche eventualmente rifatta delle spese e dei danni
cagionati dai proprietari, divenuti meri detentori, nel periodo di
transizione dal rogito alla consegna.
L'agente immobiliare, si badi, non i proprietari, ha fatto parecchie
resistenze a queste mie proposte, sostenendo che i venditori sono persone
affidabilissime e che io quasi le offenderei, con queste clausole secondo
lei poi giuridicamente eccessive o addirittura impraticabili. Secondo
l'agente stessa, io dovrei scrivere semplicemente nel compromesso che la
consegna avverrà x giorni dopo il rogito, e che per eventuali ritardi mi
sarà dovuta una penale pari a x euro al giorno(penale che però i venditori
dovrebbero in seguito spontaneamente saldarmi, avendo già ricevuto prima
della consegna l'intera cifra della vendita).
Altre garanzie non mi sarebbero dovute(e, ripeto: la butta sul piano morale,
i signori si offendono, potrebbe saltare tutto se mi impunto etc.), neanche
per il discorso delle spese e dei danni, che secondo lei dovrebbero essere a
mio carico anche prima della consegna(salvo le spese ordinarie).
Sperando di essermi spiegata: come posso regolarmi? Mi potete dare un
consiglio, per non rimanere poi fregata?
Ciao
Labrena
MarcoBecco
> resistenze a queste mie proposte, sostenendo che i venditori sono persone
> affidabilissime e che io quasi le offenderei, con queste clausole secondo
> lei poi giuridicamente eccessive o addirittura impraticabili.
Sulla praticabilità non credo ci siano grossi problemi, l'importante è che
la penale non abbia un ammontare eccessivo. Si tratterebbe infatti di una
penale per il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione di consegna.
> Su questo fondo mi sarei anche eventualmente rifatta delle spese e dei
danni
> cagionati dai proprietari, divenuti meri detentori, nel periodo di
> transizione dal rogito alla consegna....
>... per il discorso delle spese e dei danni, che secondo lei dovrebbero
essere a
> mio carico anche prima della consegna(salvo le spese ordinarie).
Questo non è affatto vero. Concluso il compromesso (che, voglio ribadire, è
una vendita definitiva e non un preliminare) sei tu la proprietaria
dell'immobile. Gli alienanti saranno da questo momento gravati da
un'obbligazione di custodia del bene (art.1177) con la conseguenza che
risponderanno di tutti i deterioramenti derivanti da negligente custodia,
mentre quelli a loro non imputabili (e solo quelli) resteranno a tuo carico.
>Sperando di essermi spiegata: come posso regolarmi? Mi potete dare un
>consiglio, per non rimanere poi fregata?
Francamente non capisco dove possa essere la fregatura: la tua posizione di
proprietaria (una volta concluso il compromesso) ti mette in condizione di
poter sempre rivendicare il bene (e presso chiunque), mentre contro gli
alienanti inadempienti puoi esperire i rimedi ordinari.
Un saluto da parte di
Marco
Labrena
news:5h4va.139163$K35.3...@news2.tin.it...
> Sulla praticabilità non credo ci siano grossi problemi, l'importante è che
> la penale non abbia un ammontare eccessivo. Si tratterebbe infatti di una
> penale per il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione di consegna.
Io immaginavo una penale commisurata su quello che potrebbe essere il prezzo
d'affitto dell'immobile, considerando anche il periodo estivo etc.Intorno ai
50-100 euro al giorno, immaginavo. Troppo basso o troppo alto?
> Questo non è affatto vero. Concluso il compromesso (che, voglio ribadire,
è
> una vendita definitiva e non un preliminare) sei tu la proprietaria
> dell'immobile.
? Questo non mi convince del tutto. Ma non voglio perdermi in discussioni
astratte.
>Gli alienanti saranno da questo momento gravati da
> un'obbligazione di custodia del bene (art.1177) con la conseguenza che
> risponderanno di tutti i deterioramenti derivanti da negligente custodia,
> mentre quelli a loro non imputabili (e solo quelli) resteranno a tuo
carico.
Questo invece mi sembra interessante. Dal momento del compromesso, quindi,
scatta questa obbligazione di custodia?Ma come posso verificare che la
custodia è effettivamente tale, senza entrare nell'immobile(ovvero: senza
verificare che sia mantenuto nelle condizioni in cui l'ho visto una
settimana fa, quando l'ho visitato con l'agenzia)?
E poi cmq oltre a questo problema della custodia, si pone quello dei danni
arrecati eventualmente da terzi, quelli derivanti da cause di forza
maggiore, nonchè le spese di uso e manutenzione ordinarie e straordinarie
eventualmente derivanti dalla conduzione dell'immobile nel periodo di
transizione fra rogito e consegna.
Ovvero, in parole povere: chi paga se nel periodo dopo il rogito, ma prima
della consegna, vengono fatte, che so, telefonate internazionali per milioni
di bolletta?O se un ladro, introdottosi in casa furtivamente(ma senza
negligenza dei proprietari), distrugge, che so, i serramenti dell'immobile?
Sono paranoie, mi rendo conto, ma pensavo di regolarle in anticipo nel
compromesso, per evitare future possibili liti.
> Francamente non capisco dove possa essere la fregatura: la tua posizione
di
> proprietaria (una volta concluso il compromesso) ti mette in condizione di
> poter sempre rivendicare il bene (e presso chiunque), mentre contro gli
> alienanti inadempienti puoi esperire i rimedi ordinari.
Molto semplicemente: la fregatura che temo consisterebbe nel rischio di
dover fare una causa, lunga magari anni, per rivendicare il possesso
dell'immobile e/o chiedere eventuali risarcimenti, penali, danni e
quant'altro, nel caso lo stesso non mi venisse consegnato per tempo e in
buone condizioni.
Sarebbe meglio, se possibile, predisporre il compromesso in modo da evitare
questo rischio- anche se fosse davvero chiaro, e sicuro, che in tribunale la
spunterei.
Non credi?
Ciao
Labrena.
Law
"MarcoBecco" <corn...@hotmail.com> ha scritto nel messaggio
news:5h4va.139163$K35.3...@news2.tin.it...
č
> una vendita definitiva e non un preliminare) sei tu la proprietaria
> dell'immobile.
Law
"Labrena" <lab...@infinito.it> ha scritto nel messaggio
news:Gu1va.106221$iy5.3...@twister2.libero.it...
> Sto acquistando una casa presso un'agenzia immobiliare. I venditori, che
al
>
> consiglio, per non rimanere poi fregata?
> Ciao
> Labrena
>
MarcoBecco
"Law" <firml...@libero.it> ha scritto nel messaggio
news:Dg6va.72760$3M4.1...@news1.tin.it...
> In quale manuale di diritto privato, sta scritta cotanta scempiaggine?
Ah pero!
Prima di dire certe cose ti consiglierei di consultare
non un banale testo di diritto privato, ma un testo
sulla compravendita. Comunque se hai delle
perplessità potresti esternarle in altro modo.
MarcoBecco
> astratte.
Checchè ne dica chi non ha mai studiato la compravendita, è così.
> Questo invece mi sembra interessante. Dal momento del compromesso, quindi,
> scatta questa obbligazione di custodia?Ma come posso verificare che la
> custodia è effettivamente tale, senza entrare nell'immobile(ovvero: senza
> verificare che sia mantenuto nelle condizioni in cui l'ho visto una
> settimana fa, quando l'ho visitato con l'agenzia)?
La verifica avverrà al momento della consegna,
ricordando che la cosa deve essere consegnata nelle
condizioni in cui si trovava al momento della vendita.
> E poi cmq oltre a questo problema della custodia, si pone quello dei danni
> arrecati eventualmente da terzi, quelli derivanti da cause di forza
> maggiore...
I danni non imputabili ad una negligente custodia
sono a carico del proprietario.
> ...dover fare una causa, lunga magari anni...
Questo è vero, ma se vuoi comunque concludere
l'affare sappi che i mezzi di tutela esistono.
MarcoBecco
Scusa l'errore. Comunque non volevo
certo essere sarcastico.
Un altro saluto da parte di
Marco
MarcoBecco
news:Dg6va.72760$3M4.1...@news1.tin.it...
> > Questo non è affatto vero. Concluso il compromesso (che, voglio
> > ribadire, è una vendita definitiva e non un preliminare) sei tu la
> > proprietaria dell'immobile.
>
> In quale manuale di diritto privato, sta scritta cotanta scempiaggine?
Allora, Law: ti sei chiarito le idee in materia?
MarcoBecco
Chi tace acconsente... e allora sono felice di averti
fatto scoprire una cosa ignorata dal tuo testo di privato.
Un saluto da
Marco
Roy
wrote:
Come sai esistono due tipi di preliminari di vendita, quello proprio e
quello improprio.
La differenza e' nella frase:
nel primo si "promette di vendere" nel secondo "si vende".
Quello che viene stipulato dalle agenzie e' quasi sempre il primo,
dunque un contratto con effetti obbligatori. Tant'e' che girando su
siti e formulari non mi e' mai capitato di imbattermi nel secondo.
Credo quindi che nella maggioranza dei casi, ma per sicurezza possiamo
chiedere tutte le volte la frase esatta, coloro che stipulano un
"compromesso" (come forse erroneamente viene chiamato) lo facciano
firmando un preliminare improprio.
Ciao
Roy
MarcoBecco
news:tf49cvgfj2jpnl3ti...@4ax.com...
> Come sai esistono due tipi di preliminari di vendita, quello proprio e
> quello improprio.
> La differenza e' nella frase:
> nel primo si "promette di vendere" nel secondo "si vende".
E' giusto. Tuttavia capita che si definisca preliminare
improprio sia il compromesso, sia il preliminare ad
effetti anticipati, nonostante tra le due figure sia
nettissima la differenza. Comunque il problema è
facilmente superabile essendo meramente definitorio.
> Quello che viene stipulato dalle agenzie e' quasi sempre il primo,
> dunque un contratto con effetti obbligatori. Tant'e' che girando su
> siti e formulari non mi e' mai capitato di imbattermi nel secondo.
Anche questo è vero: negli ultimi anni, forse grazie
alle nuove norme in tema di trascrizione, si preferisce
decisamente il preliminare (anche ad effetti anticipati)
al compromesso (inteso come vendita definitiva).
> Credo quindi che nella maggioranza dei casi, ma per sicurezza possiamo
> chiedere tutte le volte la frase esatta, coloro che stipulano un
> "compromesso" (come forse erroneamente viene chiamato) lo facciano
> firmando un preliminare improprio.
E' molto probabile che spesso si parli di compromesso
con riferimento ad un preliminare ad effetti anticipati,
quindi credo anch'io che sia sempre meglio chidere
la frase esatta.
Tutto ciò non toglie che l'uscita di Law sia stata
decisamente infelice. Dopo aver studiato la materia
su diversi testi (e non su semplici manuali di privato!)
fa un certo effetto sentirsi dire certe cose.
Saluti da
Marco