[Req INFO] Procura a vendere (immobile)?
Ringhio
ad un agente immobiliare) ma i proprietari sono fuori per (credo) lavoro
fino a fine ottobre.
Avendo necessità di acquistare, mi basta una procura a vendere fatta dai
proprietari all'agente immobiliare? Servono (o possono essere utili allo
scopo) altri atti?
Grazie e buona giornata,
Lorenzo
Franco Marresi
rappresentanza a vendere. inoltre è tuo onere chiedere la giustificazione
dei poteri rappresentativi del rappresentante.quindi chiedi di avere copia
della procura.
saluti
"Ringhio" <Rin...@nonscrivermiqui.it> ha scritto nel messaggio
news:L8MVa.30880$Df5.9...@news1.tin.it...
Rocco Bilaccio
> purchè sia procura redatta con atto notarile.
> solo così si conferisce la rappresentanza a vendere.
Seee, come no...
Roy
<franco...@tiscali.it> wrote:
>purchč sia procura redatta con atto notarile. solo cosě si conferisce la
>rappresentanza a vendere. inoltre č tuo onere chiedere la giustificazione
>dei poteri rappresentativi del rappresentante.quindi chiedi di avere copia
>della procura.
Forse ricordo male ma ci dovrebbe essere una incompatibilita' tra la
figura dell'agente immobiliare e quella del procuratore di uno dei due
contraenti.
Ciao
Roy
Rocco Bilaccio
>
> Forse ricordo male ma ci dovrebbe essere una incompatibilita' tra la
> figura dell'agente immobiliare e quella del procuratore di uno dei due
> contraenti.
La mancanza di rappresentanza (e, più in generale, il requisito di
*imparzialità*, intesa come assenza di ogni vincolo di mandato) è
caratteristica *essenziale* della mediazione, tanto quanto la gratuità lo è
per il comodato.
Ringhio
"Rocco Bilaccio" <scòrdatela@scordàtela.it> ha scritto nel messaggio
news:mBNVa.213772$Ny5.6...@twister2.libero.it...[CUT]
Grazie per le risposte, vorrei proporre una variante alla domanda originale
al fine di capire se è possibile risolvere il mio problema:
Esiste un modo affinchè io possa avere almeno un contratto preliminare
(relativo all'acquisto dell'immobile in questione) tenuto conto che i
proprietari saranno fuori per i prossimi X mesi e che a me interesserebbe
"concludere" (anche se nel caso del preliminare parlare di conclusione mi
sembra un po' azzardato...) ossia avere la ragionevole probabilità di
acquistare (anche se tra un po' di tempo) questo immobile?
Grazie,
Lorenzo
Rocco Bilaccio
>
> Esiste un modo affinchè io possa avere almeno un contratto preliminare
Immaginavo una domanda del genere.
L'accennato carattere essenziale della mediazione, non significa che
l'agente immobiliare (rectius: il mediatore) non possa ricevere una procura
da una delle due parti.
Il requisito dell'imparzialità, infatti, non incide sulla validità della
mediazione ma sulla sua essenza, cioè sul suo stesso *tipo* contrattuale.
Stesso discorso vale per il requisito di essenziale gratuità del comodato.
Così, se per un contratto che le parti qualificano come *comodato* è
previsto un canone, la conseguenza sarà semplicemente quella che il
contratto stesso sarà una locazione, con l'applicazione della relativa
disciplina.
Così, se in un rapporto di mediazione l'agente immobiliare è rappresentante
di una delle parti, la conseguenza sarà semplicemente quella che non troverà
applicazione la disciplina della mediazione (ma, ad es., quella del
mandato), per cui il sedicente mediatore non avrà ad esempio diritto alla
provvigione prevista in tema di mediazione.
Sul fatto, poi, che la procura a vendere beni (immobili) debba essere
necessariamente "redatta con atto notarile [perché] solo così si conferisce
la rappresentanza a vendere"... be' mi astengo da ogni commento, perché
rispondere (con sicumera) su it.diritto pur confondendo la forma ad
substantiam (ex art. 1350-1392) con una di quelle previste invece per poter
ottenere la (mera) opponibilità ai terzi (a sèguito di trascrizione nei
RR.II. dell'atto già pienamente valido ed efficace tra le parti) denota la
scarsa attendibilità dell'intero NG agli occhi dei boccaloni che vi
ricorrono sperando così di risparmiare la parcella di un legale, anche sulle
questioni che ritengono più banali.
Ma - per coerenza - il discorso rimane pienamente valido anche con
riferimento al mio post.
Credi davvero di poterti fidare di quanto appreso su it.diritto da uno che
dice di chiamarsi Rocco Bilaccio (nome che di per sè dovrebbe insospettire,
vista la strana assonanza con il noto paesino nei pressi di Barberino del
Mugello)?
Da questo punto di vista, allora, dovrebbero forse rivalutarsi i post dei
Troll alla Ronson: inattendibili ictu oculi.
E' vero che sono una iattura perché scassano i maroni, ma - se non altro -
rischiano di far meno danni ai boccaloni, che - con diligenza media -
possono tranquillamente riconoscerli e cestinarli.
Mha!
Ringhio
Peraltro cerco normalmente di utilizzare professionisti ove non arrivo con
le mie conoscenze.
Farsi un'idea, in attesa di un colloquio approfondito con il professionista
di cui sopra, rientra nel mio modo di agire e spesso aiuta a vedere
sfaccettature magari non considerate.
Non prendere per oro colato "consulenze" di partecipanti al ng it.diritto
(come in altri in cui le opinioni devono essere confrontate con le leggi
piuttosto che con la medicina , il fisco etc ... etc..) credo sia soltanto
questione di buon senso, se poi qualcuno, sbandierando ragionamenti apparsi
in questo o quel thread pretende di andare in causa e combina casini....
affari suoi!
Lorenzo
John Wayne
NON DARE SOLDI se la procura a vendere non risulta da atto notarile
(confermato dal notaio stesso che contatterai non appena avrai in mano la
copia della procura).
Al di la' di tutte le disquisizioni giuridiche IL FATTO E' che la vendita
del proprietario lontano da parte di terzi e' uno dei casi in cui si
verificano la maggior parte delle TRUFFE immobiliari.
Al di la' di ogni considerazione sta dunque in campana e verifica la
validita' della procura in atto pubblico che ti mostrano prima di
sottoscrivere e/o pagare qualsiasi cosa.
saluti
JW
Rocco Bilaccio
>
> Al di la' di tutte le disquisizioni giuridiche IL FATTO E'
Invece, il "fatto è" che siamo su it.diritto, per cui "tutte le
disquisizioni giuridiche" dovrebbero stare al di qua e non "al di là".
> la vendita del proprietario lontano da parte di terzi e' uno
> dei casi in cui si verificano la maggior parte delle TRUFFE
> immobiliari.
Ah be', se la metti su _questo_ piano sono d'accordo.
La tua tesi, però, pende un po' troppo verso la "sicurezza dei traffici" a
discapito della "rapida circolazione della ricchezza" (interesse
quest'ultimo che, nel ns. caso, il legislatore ha valutato come preminente);
ma - tutto sommato - credo che generalmente il truffato (o potenziale tale)
se ne sbatta altamente delle valutazioni di preminenza del legislatore.
Su it.diritto, tuttavia, sarebbe auspicabile ragionare in termini di stretto
diritto.
Ma, per farlo, non basta volerlo.
MarcoBecco
> Avendo necessità di acquistare, mi basta una procura a vendere fatta dai
> proprietari all'agente immobiliare?
Checchè ne dica chi non ha mai studiato l'argomento, no.
> Servono (o possono essere utili allo
> scopo) altri atti?
Un contratto di cooperazione giuridica, sembrerebbe...
--
Un saluto da
Marco
-------------------------------------------
"Oggi non esiste quasi più una scienza nella
quale il giurista non si creda competente..."
@lberto
siccome siamo su it diritto,
ti do un pò di igurisprudenza che non guasta mai ed è sempre + efficace di
mille parole e di tante teorie personali.
Cass., sez. II, 17-01-2002, n. 485.
In tema di contratto preliminare, il promittente venditore non legittimato
alla stipula, per non essere il proprietario del bene, non necessita della
ratifica del suo operato, da parte del proprietario stesso, qualora egli
abbia agito in nome proprio (qualora, cioè, non vi sia stata, da parte sua,
alcuna - sia pur falsa - contemplatio domini), essendo, per converso,
sufficiente che il reale titolare del bene compromesso in vendita gli
rilasci, prima della scadenza del termine previsto per la stipula del
contratto definitivo, una procura speciale a vendere.
Cass., 23-04-1980, n. 2680.
Dal disposto del 2º comma dell'art. 1708 c.c., secondo cui il mandato
generale non comprende gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione se non
espressamente enunciati, discende che è sufficiente la menzione, nel mandato
generale, del tipo di negozio che il mandatario è autorizzato a concludere,
senza ulteriore specificazione, perché egli possa, quando vi acceda una
procura, spendere il nome del mandante rappresentato, per il compimento dei
negozi aventi connessione o dipendenza rispetto all'atto specificato;
conseguentemente il conferimento della procura a vendere un bene è
comprensivo del potere di stipulare anche il contratto preliminare.
Cass., 28-11-1981, n. 6353.
Fra gli atti necessari al compimento del mandato che, ai sensi dell'art.
1708 c.c., sono ricompresi nell'ambito dello stesso, vanno considerati
quelli che si riconnettono all'attività espressamente consentita e ne
costituiscono l'ulteriore svolgimento naturale, e non pure quelli che non si
pongano come «necessari» e conseguenziali per l'adempimento del mandato,
costituendone invece un ulteriore sviluppo, attraverso una dilatazione dell'
oggetto; in tema di compravendita, pertanto, mentre la procura a vendere un
bene è comprensiva del potere di stipulare anche il contratto preliminare,
qualora essa sia invece limitata alla stipula del preliminare, con facoltà
di incassare la caparra e non l'intero prezzo e senza attribuzione del
potere di trasferire il possesso anticipato del bene, non può intendersi
conseguenziale per l'adempimento del mandato, e come tale rientrante della
previsione del richiamato art. 1708 c.c., la stipula del contratto
definitivo.
ciao
"MarcoBecco" <marco...@despammed.com> ha scritto nel messaggio
news:QMPVa.31944$Df5.9...@news1.tin.it...
Rocco Bilaccio
> Caro Ringhio,
> ti do un pò di igurisprudenza
Caro Alberto,
se te ne avanza un po', ne vorrei un etto tagliata fine.
Ma, magari, non di questa, che come al solito non c'entra una mazza.
> ciao
A disposizione.
@lberto
"Rocco Bilaccio" <scòrdatela@scordàtela.it> ha scritto nel messaggio
news:JRVVa.215034$Ny5.6...@twister2.libero.it...
elementi a disposizione per risolverlo
il diritto ti mette a disposizone questi strumenti,
il problema mi sembra di capire sia pratico
Roy
ROTFL!
Ciao
Roy
Franco Marresi
Premetto inoltre che nel fornirti la risposta non mi son spacciato per
giurista.
Ciň che perň vrrei sapere č: dopo tutte le risposte ricevute, cosa hai
compreso?
Basta o no, ai fini dell'acquisto, la procura a vendere fatta dai
proprietari all'agente immobiliare?
Saluti
"Ringhio" <Rin...@nonscrivermiqui.it> ha scritto nel messaggio
news:L8MVa.30880$Df5.9...@news1.tin.it...
> Ciao a tutto il ng, vorrei acquistare un immobile (che ho visionato
insieme
> ad un agente immobiliare) ma i proprietari sono fuori per (credo) lavoro
> fino a fine ottobre.
MarcoBecco
news:g7UVa.214791$Ny5.6...@twister2.libero.it...
> Caro Ringhio,
E perché lo dici a me?
> ti do un pò di igurisprudenza che non guasta mai ed è
> sempre + efficace di mille parole e di tante teorie personali
.. e di studiare il diritto non se ne parla?!
Ad ogni modo ti consiglio di rivedere il tuo modo di
"citare" (o "quotare", come pare si debba dire...).
MarcoBecco
news:g7UVa.214791$Ny5.6...@twister2.libero.it...
> Caro Ringhio,
E perché lo dici a me?
> ti do un pò di igurisprudenza che non guasta mai ed è
> sempre + efficace di mille parole e di tante teorie personali
.. e di studiare il diritto non se ne parla?!
Ad ogni modo ti consiglio di rivedere il tuo modo di
"citare" (o "quotare", come pare si debba dire...).
--
MarcoBecco
news:bgai79$7i4$1...@lacerta.tiscalinet.it...
> Caro Ringhio, ho letto tutte le risposte di seguito alla mia.
> Premetto inoltre che nel fornirti la risposta non mi son spacciato per
> giurista.
Uno si può spacciare per chi vuole, e può rispondere ai quesiti
posti come vuole: questo è il bello.
Io poi mica sono un giurista, sono un ottimo giocatore di calcio...
> Ciò che però vrrei sapere è: dopo tutte le risposte ricevute, cosa hai
> compreso?
Ti potrei fare la stessa domanda.
Franco Marresi
Saluti.
"MarcoBecco" <marco...@despammed.com> ha scritto nel messaggio
news:dr6Wa.4480$cl3.1...@news2.tin.it...
> "Franco Marresi" <franco...@tiscali.it> ha scritto nel messaggio
> news:bgai79$7i4$1...@lacerta.tiscalinet.it...
> > Caro Ringhio, ho letto tutte le risposte di seguito alla mia.
> > Premetto inoltre che nel fornirti la risposta non mi son spacciato per
> > giurista.
>
> posti come vuole: questo č il bello.
> Io poi mica sono un giurista, sono un ottimo giocatore di calcio...
>
> > compreso?
>
> Ti potrei fare la stessa domanda.
>
> --
> Un saluto da
> Marco
> -------------------------------------------
Dodson & Fogg
"MarcoBecco" <marco...@despammed.com> ha scritto nel messaggio
news:dr6Wa.4480$cl3.1...@news2.tin.it...
> Io poi mica sono un giurista,
az! cade un mito!
non sarai mica geometra, I hope!
@lberto
si basta la procura a vendere
forma atto pubblico
scusa il casino con le sentenze
"Franco Marresi" <franco...@tiscali.it> ha scritto nel messaggio
news:bgai79$7i4$1...@lacerta.tiscalinet.it...
MarcoBecco
> Ti rispondo: basta la procura purchč conferita con atto notarile.
... l'importante č crederci...
MarcoBecco
news:bgascd$o8g$1...@newsreader.mailgate.org...
>
> az! cade un mito!
Il mito del giurista Becco... sono curioso:
chi l'ha inventato?
> non sarai mica geometra, I hope!
No, ma mio fratello e ingegnere: vale lo stesso?
Biagio Antonacci a quasi quarant'anni ha esordito in C2...
I miei sogni di bambino non sono ancora tramontati: già
mi immagino le pagelle della gazzetta
"Becco: meglio di van Basten. Voto:10 "...
Rocco Bilaccio
>
> Uno si può spacciare per chi vuole, e può rispondere ai quesiti
> posti come vuole: questo è il bello.
> Io poi mica sono un giurista
> "Oggi non esiste quasi più una scienza nella
> quale il giurista non si creda competente..."
Dal combinato disposto dell'incipit e della signature, emerge che - oltre al
diritto - neppure la coerenza è il tuo forte.
Affermi di non essere un giurista, ma di poter comunque rispondere come vuoi
su it.diritto (incipit).
Ironizzi sul giurista che, credendosi competente, magari risponde su
it.astrofisica (signature).
In altri termini, tu sei libero di sparare tutte le cazzate che vuoi su
it.diritto, mentre il giurista dovrebbe astenersi dal partecipare
attivamente a it.astrofisica perché non rientra tra le sue competenze (e che
solo presuntuosamente crede di avere).
> sono un ottimo giocatore di calcio...
Totti!! Come ho fatto a non riconoscerti prima...
A proposito, la sai quella di Totti che scrive su it.diritto?
Franco Marresi
Saluti
it> ha scritto nel messaggio
Rocco Bilaccio
> Ti ringrazio per aver fatto chiarezza.
E' la stessa, identica, *chiarezza* che avevi fatto tu ("solo cosě si
conferisce la rappresentanza a vendere").
Qualcuno accenda la luce, per favore.
(ed ecco arrivare la solita bresaola...)
MarcoBecco
news:2c7Wa.216856$lK4.6...@twister1.libero.it...
> Affermi di non essere un giurista,
Semplicemente non credo sia opportuno
autodefinirsi o presentarsi come giuristi.
Ti sembra così incoerente?
> ma di poter comunque rispondere come vuoi
> su it.diritto (incipit).
Beh, rispondono i commercialisti, perchè non
possono farlo personaggi come Becco o Bilaccio?!
> Ironizzi sul giurista che, credendosi competente, magari risponde su
> it.astrofisica (signature).
Non ironizzavo affatto: la frase è tratta da un libro
che ho letto con passione da matricola.
Perciò la firma non è ironica, si tratta piuttosto di
un "amarcord".
> In altri termini, tu sei libero di sparare tutte le cazzate che vuoi su
> it.diritto, mentre il giurista dovrebbe astenersi dal partecipare
> attivamente a it.astrofisica perché non rientra tra le sue competenze (e
che
> solo presuntuosamente crede di avere).
D'accordo, ma le news sono "libere", e il doversi qualificare
prima di partecipare a un gruppo mortifica questa libertà.
Questo è il bello della rete: la conosci quella del ciospo che
in chat si descrive come ragazza "molto carina"?
> Totti!! Come ho fatto a non riconoscerti prima...
> A proposito, la sai quella di Totti che scrive su it.diritto?
Conosco quella di Rocco Bilaccio, che considero
persona di spirito: spero di non essermi sbagliato.
--
Un saluto da
Marco
-------------------------------------------
Dodson & Fogg
news:RP6Wa.4740$cl3.1...@news2.tin.it...
> Il mito del giurista Becco... sono curioso:
> chi l'ha inventato?
be', sicuramente ne parla Gaio, nelle sue Istituzioni (2,12-13)
12. Quaedam praeterea res corporales sunt, quaedam incorporales.
13. Corporales hae sunt quae tangi possunt, velut fundus homo vestis aurum
argentum beccus mentula et denique aliae res innumerabiles!
.
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.
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Claudia perdonami!
;-)))
@lberto
"Rocco Bilaccio" <scòrdatela@scordàtela.it> ha scritto nel messaggio
news:Pw8Wa.216579$Ny5.6...@twister2.libero.it...
> "Franco Marresi" <franco...@tiscali.it> ha scritto nel messaggio:
>
> > Ti ringrazio per aver fatto chiarezza.
>
> conferisce la rappresentanza a vendere").
> Qualcuno accenda la luce, per favore.
>
> (ed ecco arrivare la solita bresaola...)
>
>
Rocco Bilaccio
>
> > (ed ecco arrivare la solita bresaola...)
>
> qualcosa non va?
Per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili è
*sufficiente* anche la scrittura privata (1350 c.c.).
Idem con patate per quanto riguarda il relativo contratto preliminare (1351
c.c.).
Idem con bresaola per quanto riguarda la relativa procura (1392 c.c.).
Ripeto: confondere <<la forma ad substantiam (ex art. 1350-1392) con una di
quelle previste invece per poter ottenere la (mera) opponibilità ai terzi (a
sèguito di trascrizione nei RR.II. dell'atto già pienamente valido ed
efficace tra le parti) denota la scarsa attendibilità dell'intero NG agli
occhi dei boccaloni che vi ricorrono sperando così di risparmiare la
parcella di un legale, anche sulle questioni che ritengono più banali>>.
Ti faccio un disegnino?
Franco Marresi
compravendita di un immobile si può fare "per atto pubblico o per scrittura
privata" pertanto anche un'eventuale procura a vendere ben potrebbe essere
redatta con scrittura privata (art. 1392 cc) e quindi senza l'assistenza di
un notaio.
Volevo però farti notare, visto che hai tanto contestato la mia risposta
data a un "boccalone" come da te chiamato, che tale boccalone, una volta
appreso dai tuoi insegnamenti che è suffciente anche una procura redatta con
scrittura privata, quando va poi in conservatoria si vede l'addetto
eccepirgli che le firme dell'ipotetico contratto di compravendita non sono
autenticate.
Ecco che allora avresti forse per completezza dovuto riferire anche
dell'esitenza di una normativa (dpr 445/2000) utile per risolvere tale
problema. Ammesso che gli addetti alla conservatoria, abituati a ricevere
atti pubblici, la conoscano. Ed avresti acnhe dovuto dire al tuo boccalone
che, nella eventualità (molto probabile) che l'addetto alla conservatoria
faccia storie sull'applicazione della predetta normativa, si potrebbero
configurare gli estremi dell'art. 328 cp.
E gli avresti anche dovuto dire al tuo boccalone , proprio perchè boccalone,
che non sarebbe stato sbagliato valutare se sull'immobile oggetto della
vendita esistano iscrizioni o altro, nonchè il modo con cui conoscerle e
rilevarle.
Per tua pace intellettuale, ti invito a considerare la possibilità che le
risposte date a un non addetto ai lavori (rectia boccalone) mirano alla
sostanza ed alla sua miglior salvaguardia.
Un avvocato che all'amico avesse fornito una risposta (incompleta) come la
tua, credo, sommessamente, che non sia da considerare un professionista
attento.
Cordialità e saluti.
"Rocco Bilaccio" <scòrdatela@scordàtela.it> ha scritto nel messaggio
news:IldWa.217963$lK4.6...@twister1.libero.it...
Rocco Bilaccio
> Un avvocato che all'amico avesse fornito una risposta (incompleta) come la
> tua, credo, sommessamente, che non sia da considerare un professionista
Caro Franco,
dimentichi un piccolo dettaglio.
Quell'avvocato di cui parli, all'amico boccalone, alla fine avrebbe
presentato una parcella.
Infatti, stante il divieto di consulenza legale gratuita (che, SE sei
iscritto all'abo dovresti ben conoscere), su it.diritto NON si devono
necessariamente dare risposte complete come se si trattasse di una vera e
propria consulenza (perché tale non è, né può essere).
E' sufficiente, quindi, non dare risposte errate.
La tua risposta ("solo così si conferisce la rappresentanza a vendere"),
comunque, non era soltanto incompleta, ma pure errata.
Insomma, la classica bresaola.
Ulpiano
> Ecco che allora avresti forse per completezza dovuto riferire anche
> dell'esitenza di una normativa (dpr 445/2000) utile per risolvere tale
> problema. Ammesso che gli addetti alla conservatoria, abituati a ricevere
> atti pubblici, la conoscano. Ed avresti acnhe dovuto dire al tuo boccalone
> che, nella eventualità (molto probabile) che l'addetto alla conservatoria
> faccia storie sull'applicazione della predetta normativa, si potrebbero
> configurare gli estremi dell'art. 328 cp.
Forse ti confondi con il 368, che l'amico boccalone commetterebbe se
denunciasse il Conservatore!
Ciao,
U.
Rocco Bilaccio
> Franco, molto brillantemente ti ha dato un esempio di questa distinzione.
Avevo già intuìto che tu e Franco aveste un certo feeling: come si suol
dire, siete culo&camicia.
E credo di avere pure capito chi sia il culo e chi la camicia.
> aggiungiamo un pò di breasola
No, per carità. Tra te e Franco, ne ho fatto indigestione.
Comunque, quoti da schifo.
E, del resto, non che il contenuto dei post sia meglio: se sei uno studente,
INIZIA a studiare e lascia perdere la banca-dati da cui ricavi, a quintali,
la bresaola; se sei un legale, cambia mestiere (rectius: professione),
oppure aumenta il tetto della copertura assicurativa professionale); se non
sei né l'uno né l'altro, evita di avventurarti su un campo che dimostri di
non conoscere.
E, bada bene, non sono consigli per il tuo bene, ma per il bene dell'umanità
intera. Ivi compresi i boccaloni, nonché le persone cui la bresaola è
indigesta.
Nel frattempo, è cosa buona e giusta plonkare te e Franco.
Dodson & Fogg
> "@lberto" <alb...@libero.it> ha scritto nel messaggio:
> se sei uno studente,
> se sei un legale
largo, largo che arriva il Big Brother!
;-))))
Quello che segue è il primo messaggio di "albozz" su it.diritto:
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Da:albozz (alb...@libero.it)
Oggetto:lavoro interinale
View this article only
Newsgroups:it.diritto
Data:2000/05/09
cerco informazioni, bibliografie ,suggerimenti, per la mia tesi sul lavoro
interinale.ringrazio quanti mi potranno aiutare
saluti a tutti
ALBERTO
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Dunque, il 9 maggio del 2000 il nostro stava INIZIANDO a lavorare sulla tesi
di laurea.
Non so se oggi sia già laureato, certo è un po' ... ehm ... "difficile" che
sia già abiltato.
Orwellianamente Vostro, D. & F.
:-)
MarcoBecco
> La capacità di vedere tutto il problema e di andare oltre, dando una
> risposta completa ed asauriente è tipico del pratico del diritto.
Che rapporto c'è tra il proprietario dell'immobile e
l'agente che deve vendere l'immobile in questione?
Attendo una risposta "completa ed asauriente".
@lberto
> "@lberto" <alb...@libero.it> ha scritto nel messaggio:
>
> > Franco, molto brillantemente ti ha dato un esempio di questa
distinzione.
>
> Avevo già intuìto che tu e Franco aveste un certo feeling: come si suol
> dire, siete culo&camicia.
> E credo di avere pure capito chi sia il culo e chi la camicia.
>
>
> > aggiungiamo un pò di breasola
>
> No, per carità. Tra te e Franco, ne ho fatto indigestione.
>
>
>
> >
@lberto
> news:28pWa.218738$Ny5.6...@twister2.libero.it
>
> l'agente che deve vendere l'immobile in questione?
> Attendo una risposta "completa ed asauriente".
>
> --
> Un saluto da
> Marco
>
Tra il cliente e il mediatore possono, in generale, essere firmati due tipi di contratto: il mandato e l’incarico di mediazione, a cui corrisponde, rispettivamente, la figura del mandatario (a titolo oneroso) e del mediatore.
Il mandatario opera nell’interesse del mandante e per conto di questi stipula egli stesso il contratto. Il mandatario è una figura tipica del settore degli immobili turistici e degli immobili non residenziali.
Non è una figura indipendente in quanto agisce solo per conto della persona che gli conferisce il mandato e, in virtù, di questo, si impegna a espletare determinate funzioni quali, ad esempio, la firma per conto del cliente del contratto di affitto di una casa al mare. Indipendentemente dalla conclusione della transazione, il mandatario ha diritto ad essere retribuito per i servizi professionali prestati.
L’agente immobiliare è un mediatore che mette in relazione due parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
L’indipendenza dell’agente è garanzia della sua neutralità e del suo essere parte terza. Se l’affare viene concluso per effetto del suo intervento, allora l’agente ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (art. 1754, 1755 c.c.).
Dal contratto di mediazione nasce solo l’obbligo del cliente di pagare al mediatore la provvigione se l’affare viene concluso per effetto del suo intervento, ma il mediatore non è tenuto ad adoperarsi per procurare l’affare. Chi si rivolge al mediatore, e successivamente conclude l’affare segnalatogli, è tenuto al pagamento della provvigione anche se questa non è stata espressamente pattuita. Il mediatore, pur quando si sia adoperato attivamente, corre comunque il rischio di non ottenere i compensi: il cliente, infatti, libero di concludere o meno l’affare segnalatogli e, salvo patto contrario, può cercare altre occasioni sia personalmente, sia per mezzo di altri mediatori.
Sia il mandato che l’incarico di mediazione, in quanto accordo tra due soggetti, rappresentano semplicemente un contratto, il cui contenuto può essere concordato e modificato in seguito di comune accordo.
E’ importantissimo trattare subito in forma scritta, con l’agente interpellato, il proprio mandato a vendere e le percentuali di mediazione (provvigione) riconosciute sia in caso di vendita, sia in caso di acquisto o locazione. Sulla base della citata disciplina in materia di clausole vessatorie, la mediazione può essere semplice, con una conseguente provvigione contenuta, composita, con prestazioni di servizi specialistici. In quest’ultimo caso possono essere richieste dal professionista provvigioni (variabili in percentuale) più elevate o forme di remunerazione miste ( in parte fisse ed in parte variabili), legate in percentuale al valore della transazione. E’ quindi di estrema importanza negoziare e definire in via preliminare e in maniera chiara i servizi e le tipologie di prestazioni offerte dall’agente immobiliare a fronte della remunerazione pattuita.
CHE COSA E' UN AGENZIA IMMOBILIARE
Alle agenzie immobiliari si rivolgono generalmente coloro che preferiscono non procedere all’acquisto (o alla vendita) di un immobile in proprio. Tale decisione può comportare dei vantaggi ma si deve porre molta attenzione all’atto della scelta dell’agenzia.
Gli agenti immobiliari possono offrire due tipi di servizi: intermediazione o mandato. Il mandato conferisce poteri di rappresentanza per cui l’agente ha poteri decisionali (come la firma di atti, la possibilità di riscuotere denaro ecc.). Agisce nell’interesse esclusivo del rappresentato e viene retribuito solo da chi gli ha affidato l’incarico.
L’intermediazione è un’attività più ridotta in quanto il compito dell’agente è solo quello di mettere in contatto le due parti (compratore e venditore). Egli deve garantire imparzialità e la provvigione deve essere corrisposta da entrambe le parti. La percentuale varia da città a città e da un’agenzia all’altra. Il cliente farà bene ad informarsi in proposito per evitare spiacevoli sorprese.
Nel caso in cui ci si rivolga ad una agenzia, questa chiede in genere di formalizzare l’incarico attraverso la firma di un "modulo di incarico a procurare un acquirente". La firma impegna il proprietario ad osservare tutte le clausole previste. Se si rinvengono clausole penalizzanti sarà bene chiederne l’eliminazione o quanto meno la modifica.
DURATA DELL'INCARICO
Va determinata con chiarezza e non dovrebbe essere troppo lunga (non oltre i 90 giorni). E' bene evitare il rinnovo automatico dell'incarico, che viene a limitare non poco la libertà del proprietario. Generalmente, infatti, l'incarico viene dato in esclusiva e quindi, finchè esso dura, il proprietario ha l'obbligo di pagare all'agente immobiliare la percentuale prevista, anche se e' giunto alla vendita in un altro modo (ad esempio, ha trovato un acquirente per conto proprio). L'incarico e' poi di regola irrevocabile (a meno che sussista una giusta causa), e la revoca comporta, pertanto, il pagamento dei danni al mediatore.
DEFINIZIONE DEI COMPENSI
E' bene che sia chiaramente indicata la percentuale spettante all'agente come provvigione. In particolare, e' importante che sia specificato chi sostiene le spese di pubblicità (annunci sui giornali, e così via), se deve essere il cliente o, al contrario, l'agente immobiliare.
Nel caso in cui si sia dato al mediatore l'incarico di trovare un acquirente, e' bene sempre diffidare degli agenti che tendono a dare una stima poco realistica del valore di mercato dell'immobile, tanto in eccesso che in difetto. Nel primo caso, infatti, mettere in vendita un appartamento ad un prezzo troppo alto vuol dire solo non riuscire a venderlo, con l'inevitabile conseguenza di dover successivamente diminuire il prezzo iniziale. L'agente immobiliare che alza artificialmente il prezzo per soddisfare il proprietario, ed ottenere cosi' l'incarico a vendere, dimostra una evidente mancanza di professionalità, e quindi anche una scarsa affidabilità.
Allo stesso modo bisogna fare attenzione a quanti tendono a sottostimare il valore di mercato. Anche se questo tipo di stima viene effettuato più di rado, possono capitare operatori che volutamente valutano l'immobile al di sotto del loro valore effettivo, allo scopo di venderlo più facilmente o, cosa ancor più scorretta, di lucrare indebitamente a danno del proprietario (ad esempio quando e' prevista la clausola cosiddetta del "supero" o del "sovrapprezzo"). Si consiglia di evitare la proposta di "sovrapprezzo", ossia la prassi di fissare un minimo valore dell'unita' immobiliare per poi lasciare libero l'agente di vendere ad un prezzo maggiorato. Si tratta di una pratica che, oltre ad essere al limite dell'illecito, sottolinea la mancanza di professionalità dell'agente che la propone o che ad essa si presta. Inoltre, non arreca alcun vantaggio al venditore, semmai soltanto all'agente.
La legge proibisce esplicitamente alle agenzie immobiliari di comprare e rivendere immobili, questo perché essendo agenzie di servizio, possono solo essere intermediari. Talvolta pero' esse riescono a raggirare anche queste disposizioni, tramite una frase ambigua scritta sul compromesso in base alla quale chi firma il contratto si impegna ad acquistare "per se' o per persona da nominare". L'appartamento non viene intestato all'agenzia, ma immediatamente girato ad un compratore.
COME DIFENDERSI IN CASO DI ILLECITI
In caso di truffa da parte di un agente immobiliare, la prima cosa da fare e' quella di sporgere immediatamente denuncia.
Contemporaneamente è bene rivolgersi alla Camera di Commercio di appartenenza che ha al suo interno una speciale commissione di sorveglianza che indaga su eventuali illegalità.
Secondo la legge 39 del 1989, chi non e' iscritto al ruolo degli agenti immobiliari non può pretendere nessuna provvigione per il suo lavoro di mediazione. Riconoscere gli intermediari autorizzati e' facile : basta farsi mostrare il cosiddetto patentino, che certifica l'iscrizione alla Camera di Commercio, alla quale ci si può comunque rivolgere per avere ulteriori informazioni. Ci sono poi le associazioni di categoria: le principali sono la Fimaa e la Fiaip, con sedi nazionali e provinciali, che e' possibile contattare per ogni dubbio.
Dodson & Fogg
Wow sta diventando una telenovela,
per fortuna c'è Rocco con la sua pubblicità.
ehi! ma sei un patito del copia-incolla!
Facevi prima a postare i link, da cui hai copincollato...
Eccoli qui:
http://www.quicasa.net/articoli/details.php?ID=650
http://web.tiscali.it/no-redirect-tiscali/edilsud/infoagenzie.htm
Orwellianamente Tuo,
D. & F.
@lberto
"Dodson & Fogg" <dodso...@pickwick.club> ha scritto nel messaggio
news:bgdmgg$lf9$1...@newsreader.mailgate.org...
Oddio non va bene nemmeno il
copia e incolla?
ovviamente si vedeva che non era opera mia (non volevo certo appropriarmene)
se no ci mettevo della formagella che piace tanto
e avere il tempo per scrivere tutta quella pappardella
come anche girare in cerca sulle pagine web
:)
lps
@lberto
"lps" <l...@libero.it> ha scritto nel messaggio
news:kowYa.231945$lK4.6...@twister1.libero.it...
> Di mestiere fai il macellaio?
> "Rocco Bilaccio" <scòrdatela@scordàtela.it> ha scritto nel messaggio
> news:IldWa.217963$lK4.6...@twister1.libero.it...
> > "@lberto" <alb...@libero.it> ha scritto nel messaggio:
> > >
se sostiene che la procura su un pezzo di carta da formaggio sia sufficente
in sto mondo per firmare un preliminare per un immobile.
Ciao
Rocco Bilaccio
>
> Di mestiere fai il macellaio?
Eccone un altro che non capisce una mazza.
Scommetto che sei uno di quelli fermamente convinti della necessità
(giuridica) del solo atto pubblico per la compravendita di beni immobili,
ma soprattutto della necessità (giuridica) della forma scritta per il
comodato immobiliare di beni NON appartenenti alla p.a.
Se così fosse, non dovresti chiederti perché non riesci a passare l'esame di
abilitazione. Perché a tutto c'è un perché, e quelle che apparentemente
sembrano ingiustizie, non sono altro che specificazioni dell'id quod
plerumque accidit: ciò che generalmente accade a chi ha le convinzioni
giuridiche di cui sopra è di essere segati all'esame di Stato. Fintantoché,
almeno, non si decidono a migrare a Catanzaro, dove - ovviamente - può
comunque farsi applicazione dell'id quod plerumque accidit, ma con la
seguente avvertenza (che per molti suona come una speranza): ciò che
generalmente accade da quelle parti è che il 90% circa dei candidati supera
l'esame ancorché nelle conclusioni dell'atto giudiziario abbiano magari
chiesto dichiararsi la nullità per difetto di forma della compravendita
immobiliare stipulata su un pezzo di carta da formaggio.
Buona fortuna, ciccio.
P.S.
Per tua consolazione: non faccio il macellaio. In compenso, però, la
raccomandata con cui mi è stato comunicato di aver superato lo scritto non
proveniva dalla città della bresaola (rectius: soppressata) ma dalla Corte
d'Appello sita nella città famosa per la mortadella.
@lberto
> "lps" <l...@libero.it> ha scritto nel messaggio:
> >
> > Di mestiere fai il macellaio?
>
> Eccone un altro che non capisce una mazza.
>
e magari c'è gente che da retta ai tuoi di consigli
mammma mia
clap clap
vai dai un notaio con una procura in carta da formaggio e vedi quante risate
si fanno
e se vuoi chiamano anche gli amici a catanzaro che cosi per un attimo si
dimenticano di certi problemi che hanno.
Rocco Bilaccio
> e magari c'è gente che da retta ai tuoi di consigli
> mammma mia
Allora non mi pento di averti tolto dal kill-file dopo aver annullato la
sottoscrizione ad it.umorismo.
> vai dai un notaio con una procura in carta da formaggio e vedi quante
> risate si fanno
Continui a non capire.
Effettivamente, non andrei mai da un notaio con una procura in carta da
formaggio.
Ma non per le ragioni che credi tu.
Nel ns. caso, la carta da formaggio varrebbe come una (qualsiasi) scrittura
privata. Leggi bene ad alta voce: s c r i t t u r a p r i v a t a.
Conseguentemente, la procura conferita con scrittura privata non sarebbe
sufficiente a stipulare un atto pubblico. Leggi bene scandendo le lettere:
a t t o p u b b l i c o.
Né, del resto, sarebbe sufficiente per stipulare una successiva scrittura
privata a firme autenticate (dal tuo notaio).
Come vedi, le ragioni (di diritto) per le quali non andrei dal notaio non
dipendono dal fatto che si tratta di carta da formaggio ma perché si tratta
invece di (mera) scrittura privata.
Quindi, sei tu quello che farebbe ridere il notaio, perché dimostri ancora
un volta di non conoscere - oltre al 1350 c.c. - il 1392 dello stesso
codice.
Ma non ti avevo già spiegato come funziona?!
[da altro thread]
> faccio l'avvocato divorzista
E dillo prima!
Ronson
Caro @lberto, io al tuo posto non mi metterei a discutere con il nostro
rocco: e' il degno compare (di merende?) di Ireneo, un altro fine
giurista. :-)
@lberto
seguo il tuo consiglio
ah per curiosità qui si stanno ancora sbelicando per quello che ha scritto.
io vcado caomprare un immobile e non mi preoccupo del problema della
trascrivibilità.
vabbhe basta
mi fanno anche male gli addominali
Non metto parola su Ireneo, ma sto qui crea danni.
Ciao amico Ronson
>
>
>
@lberto
"Ronson" <ron...@tin.it> ha scritto nel messaggio
news:pan.2003.08.12....@tin.it...
Caro Ronson,
che dire, credo che quello che ha scritto valga da solo il prezzo dello
spettacolo.
uno che non si pone il problema della trascrivibilità
dell'acquisto....vabbhe
vai vai acquista pure a tuo modo
finchè c'è gente come te
di certo la categoria non muore di fame
ola
buone vacanze ronson
Rocco Bilaccio
>
> che dire, credo che quello che ha scritto valga da solo il prezzo dello
> spettacolo.
Non mi meraviglia che tu e Ronson andiate d'accordo.
Ad ogni modo, l'unica cosa per la quale mi sento di ringraziarti è quella di
averlo quotato (poichè a suo tempo l'ho plonkato), consentendomi così di
leggerlo.
Ho così potuto apprendere che - a suo dire - sarei il degno compare di
Ireneo.
Conoscendo (sotto mentite spoglie) ed apprezzando l'amico Ireneo, devo
ritenere che l'accostamento sia senz'altro immeritato. Ma, anche se non lo
conoscessi, vista la provenienza dell'apprezzamento dovrei comunque
ritenerlo un complimento.
Ma che cazzo volete capire voialtri, ché siete buoni solo a suscitare flame
ed a dispensare bresaola inquinando impunemente it.diritto?!
Ma il problema più grave non è questo. Il vero guaio è che non siete solo
personaggi virtuali.
> vai vai acquista pure a tuo modo
> finchè c'è gente come te
> di certo la categoria non muore di fame
Come al solito, invece, il problema è un altro.
Fintantoché l'accesso all'albo sarà consentito a gente come te, la categoria
continuerà ad essere terribilmente inflazionata fino a perdere quel
prestigio che ancora le rimane.
Odio ripetermi. Ma, devo desistere dall'impresa, essendo risultata vana la
mia già preannunciata speranza di non farti confondere <<la forma ad
substantiam (ex art. 1350-1392) con una di quelle previste invece per poter
ottenere la (mera) opponibilità ai terzi (a sèguito di trascrizione nei
RR.II. dell'atto già pienamente valido ed efficace tra le parti)>>.
Ciò basterebbe per farti capire che anch'io mi pongo il problema della
trascrivibilità. Non fino al punto, però, di ritenere nulla la compravendita
immobiliare stipulata con scrittura privata.
Ed è inutile che - peraltro solo nei post più recenti - ripieghi su ragioni
di "opportunità". Perché fino a quando - in questo stesso thread - non mi
sono preso la briga di accennare alle banalissime regole in tema di forma
scritta ad substantiam continuavi a ingenuamente chiederti: <<qualcosa non
va?>>.
Càpita a tutti di fare della magre figure: sarebbe, quindi bastato ammettere
la *svista*, per quanto colossale. Ma, forse, proprio perché colossale ti è
stato impossibile ammetterla. E, per questo, mi fai quasi pena, prima come
persona che come (sedicente) professionista del diritto.
Nell'interesse dei miei assistiti, quindi, non mi resta che augurarmi di
averti come controparte ed interrompere qui questo niente affatto edificante
(per te) thread.
> buone vacanze ronson
Anche se non ritorna dalle ferie è lo stesso.
Ma so bene che ti mancherebbe fino a soffrirne.
P.S.
Non ti plonko nuovamente per una semplice ragione: su it.umorismo si ride
meno.
@lberto
> "@lberto" <alb...@libero.it> ha scritto nel messaggio:
> >
> > "Ronson" <ron...@tin.it> ha scritto nel messaggio
> >
Caro Rocco,
ritrovami il post in cui ho detto che è nulla la procura e giuro ti pago da
bere.
L'amico chiedeva che doveva fare per....... me procura notarile, anche per
tutelarsi.
se fosse vero che avessi detto nullo, chiedo scusa pubblicamente, ma sei tu
che ti sei fermato sulla forma della procura e all'aspetto della validità
(per carità),
mentre io ed altri siamo andati avanti, scusaci forse siamo andati di
fretta. (non credo che nessuno oggi giorno si senti tutelato dall'acquisto
di
un immobile solo su un contratto in forma scritta tra privati). Nel momento
in cui vai dai il notaio per il preliminare, (perché ci D e v i
andare) il notaio deve allegare all'atto la procura a vendere di x. Nessun
notaio allegherà mai una scrittura semplice tra le parti.
aspetto il post in cui dico che è nulla, ad ogni modo da bere mi piacerebbe
offrirtelo e dico sul serio.
Non conosco Ronson, ma lo leggo anche nelle risposte al Dott. Rinaldini e mi
ritrovo spesso nelle sue opinioni.
Non mi sembra che questo sia reato.
> Plonki?
scusa ma se un collega ti scrive una comparsa di risposta che ti mette in
difficoltà, tu vai in Cancelleria e lo PLonki?
credo che Ronson abbia ragione su alcuni azzecca, anche se non credo che tu
rientri nella categoria.
Caio
>
>
>
>
>
>
>
Rocco Bilaccio
> ad ogni modo da bere mi piacerebbe offrirtelo e dico sul serio.
Dopo aver riletto il mio ultimo post, mi sono reso conto di essere stato
assai scortese. E me ne dispiace. Approfitto del tuo invito, allora, per
porgerti le mie pubbliche scuse.
P.S. ;)
> ritrovami il post in cui ho detto che č nulla la procura
> e giuro ti pago da bere
Quando Franco (Marresi) ha detto <<solo cosě si conferisce la rappresentanza
a vendere>>, hai avallato la sua tesi dichiarando: <<Caro Franco, si basta
la procura a vendere forma atto pubblico>>.
Devi ammettere che non č affatto azzardato dedurne che anche tu condividessi
il <<solo cosě>> di Franco, come ho espressamente sottolineato nel mio post
immediatamente successivo, cui hai replicato: <<qualcosa non va?>>.
Comunque sia, l'equivoco (tuo o mio, ormai poco importa) č definitivamente
chiarito ;)
@lberto
> "@lberto" <alb...@libero.it> ha scritto nel messaggio:
>
> > ad ogni modo da bere mi piacerebbe offrirtelo e dico sul serio.
>
> Dopo aver riletto il mio ultimo post, mi sono reso conto di essere stato
> assai scortese. E me ne dispiace. Approfitto del tuo invito, allora, per
> porgerti le mie pubbliche scuse.
>
>
>
> P.S. ;)
> > e giuro ti pago da bere
>
rappresentanza
> a vendere>>, hai avallato la sua tesi dichiarando: <<Caro Franco, si basta
> la procura a vendere forma atto pubblico>>.
condividessi
> il <<solo così>> di Franco, come ho espressamente sottolineato nel mio
post
> immediatamente successivo, cui hai replicato: <<qualcosa non va?>>.
> chiarito ;)
>
>
>caro Rocco,
il mio qualcosa non va?, era più generico e riferito alla Tua eccesssiva
rabbia
per una risposta e parlo per i miei post in cui consigliavo l'atto notarile.
Se mi permetti non mi sembra di aver consigliato la impicaggione,
o l'acquisto sulla parola.
Capisco i riferimenti normativi, ma il problema dell'opponibilità DOVEVA
essere considerato nella consulenza che CI era stata richiesta.
Non era una domanda di semplice diritto a cui tanto di cappello alla tua
risposta, era una risposta ad una richiesta di aiuto.
Il si basta la procura a vendere forma atto pubblico , non è
la procura DEVE ESSERE , ma che sarebbe stato sufficente, per dormire
tranquillo, perchè è quello che ogni cliente, anche virtuale vuole, ottenere
una procura a vendere nella forma dell'atto pubblico.
Tutto risolto a parte l'individuazione del bar dove poterti offrire da bere.