Quanto vale una servitù di veduta
Vedo
rispettare le distanze legali ex art. 905 cc), che danno veduta con affaccio
diretta al mio giardino ed alla mia casa.
Io non sono disposto a concedergliele senza che paghi il "giusto" prezzo.
Secondo voi qual č il prezzo medio di mercato di una servitů di veduta
semplice di questo tipo?
V.
felix.
Innanzitutto il valore del terreno pari alla lunghezza del fronte
per la distanza legale non osservata,poi dipende dal piano e dalla
zona, fra Taormina e Lodi c'e' una certa differenza!
ciaofelix:-)
--
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Vedo
> per la distanza legale non osservata,
Non ho capito.. La distanza legale non osservata è ovviamente 1,5m, essendo
questa la minima legale e parlandosi di finestre al confine.
Per "lunghezza del fronte" cosa intendi?
> poi dipende dal piano e dalla zona, fra Taormina e Lodi c'e' una certa
differenza!
La zona è un piccolo paese della provincia di Milano. Si tratta di una
proprietà (casa e terreno/giardino) abbastanza grande ma un po' vecchia.
V.
felix.
> > Innanzitutto il valore del terreno pari alla lunghezza del fronte
> > per la distanza legale non osservata,
> Non ho capito.. La distanza legale non osservata è ovviamente 1,5m, essendo
> questa la minima legale e parlandosi di finestre al confine.
> Per "lunghezza del fronte" cosa intendi?
Se lui apre(con il tuo consenso e pagando) le sue vedute al confine
inibira' a te questa futura possibilita' quindi e ' come se acquista
il possesso di tutto il fronte per una profondita' di mt 1,50.
> > poi dipende dal piano e dalla zona, fra Taormina e Lodi c'e' una certa
> differenza!
> La zona è un piccolo paese della provincia di Milano. Si tratta di una
> proprietà (casa e terreno/giardino) abbastanza grande ma un po' vecchia.
Se non ci sono particolari ed interessanti panorami,questo aspetto
diventa trascurabile,inoltre devi valutare il vantaggio in termini di
maggior valore che acquista la proprieta' del confinante,ottenendo
questo da te,solo un perito locale potra' indicarti il compenso equo.
Vedo
> inibira' a te questa futura possibilita' quindi e ' come se
acquista
> il possesso di tutto il fronte per una profondita' di mt 1,50.
Veramente l'art. 907 dispone che non si può costruire se non ad almeno 3
metri dalle vedute del vicino. Ma non vedo perchè dovrebbe rilevare in
quanto già l'art. 873 cc. impone la distanza di almeno 3 metri tra le
costruzioni in ogni caso, cioè anche se non ci fossero le vedute.
> > > poi dipende dal piano e dalla zona, fra Taormina e Lodi c'e' una certa
> > differenza!
>
> > La zona è un piccolo paese della provincia di Milano. Si tratta di una
> > proprietà (casa e terreno/giardino) abbastanza grande ma un po' vecchia.
>
> Se non ci sono particolari ed interessanti panorami,questo aspetto
> diventa trascurabile,
C'è anche di mezzo la mia riservatezza..
V.
felix.
> > Se lui apre(con il tuo consenso e pagando) le sue vedute al confine
> > inibira' a te questa futura possibilita' quindi e ' come se
> acquista
> > il possesso di tutto il fronte per una profondita' di mt 1,50.
> Veramente l'art. 907 dispone che non si può costruire se non ad almeno 3
> metri dalle vedute del vicino. Ma non vedo perchè dovrebbe rilevare in
> quanto già l'art. 873 cc. impone la distanza di almeno 3 metri tra le
> costruzioni in ogni caso, cioè anche se non ci fossero le vedute.
A maggior ragione allora, 1,50 lo hai scritto tu!
> C'è anche di mezzo la mia riservatezza..
Qesta e' una valutazione estremamente soggettiva,ma perche' ti poni
questi dilemmi,non consentirlo e basta!
Giancarlo
"Vedo" <ve...@vedo.com> ha scritto nel messaggio news:c9ihbl$3ft$1...@lacerta.tiscalinet.it...
________________________________________________
Per concedere una veduta, io ho richiesto la costruzione di due autorimesse.
Me le hanno costruite ed accatastate, senza tante discussioni.
Il giusto prezzo qual'č? Chiedere 1 milione al vicino
che sarebbe disposto a spenderne 5 o 10?
Giancarlo
viaggiatore2002
veduta si quantifica con il deprezzamento subito dal "fabbricato" servente
allorquando il fabbricato vicino ne limita l'esposizione o la panoramicità.
La sola sevitù di veduta è un'altra cosa e si verifica raramente. Di solito
accade che l'imposizione della servitù di veduta coincida con l'edificazione
(o sopraelevazione) di un fabbricato, il quale, contestualmete riduce la
panoramicità e l'esposizione del vicino. Nel tuo caso, se non ho capito
male, il vicino apre solo delle finestre sul tuo lato, quando invece aveva
già edificato in precedenza. Personalmente ho difficoltà a trovare un
criterio estimale per determinate tale l'indennizzo.Se il vicino non
rispetta il regolamento urbanistico e le distanze legali opponiti
semplicemente. Non credo che la privacy sia oggettivamente quantificabile. A
me darebbe fastidio tantissimo e mi opporrei con tutte le
forze...quantificabili con tanti... ma tanti ...ma tanti soldi...
ciao
> rispettare le distanze legali ex art. 905 cc), che danno veduta con
affaccio
> diretta al mio giardino ed alla mia casa.
>
> Io non sono disposto a concedergliele senza che paghi il "giusto" prezzo.
>
Vedo
autorimesse.
Per un valore di?
Vedo
Beh.. io penso che un prezzo medio per un caso medio potrebbe crearsi.
Come già detto, nel caso in cui fosse imposta questa servitù per pubblica
utilità, i periti dello Stato o meglio il giudice amministrativo avrà pur
qualche tabella con dati statistici a cui rifarsi nel determinare
unilateralmente il prezzo. Dove recuperare questi dati (senza spendere un
patrimonio)?
V.
Vedo
"felix." <fdisc...@bbip.it> wrote in message
news:c9ip8d$82n$1...@news.newsland.it...
> Vedo ha scritto:
>
> > > Se lui apre(con il tuo consenso e pagando) le sue vedute al
confine
> > > inibira' a te questa futura possibilita' quindi e ' come se
> > acquista
> > > il possesso di tutto il fronte per una profondita' di mt 1,50.
>
> > Veramente l'art. 907 dispone che non si può costruire se non ad almeno 3
> > metri dalle vedute del vicino. Ma non vedo perchè dovrebbe rilevare in
> > quanto già l'art. 873 cc. impone la distanza di almeno 3 metri tra le
> > costruzioni in ogni caso, cioè anche se non ci fossero le vedute.
>
> A maggior ragione allora, 1,50 lo hai scritto tu!
L'art. 905 disponeva (dispone) che non si può aprire una veduta a meno di
1,50 metri dal confine del vicino. Questo per dire che l'aprire vedute a
distanza legale non influisce (quanto a distanze) sulle possibilità del
vicino di aprire vedute sul proprio fondo.
Questo problema invece c'è al massimo nel costruire.
>
> > C'è anche di mezzo la mia riservatezza..
>
> Qesta e' una valutazione estremamente soggettiva,ma perche' ti poni
> questi dilemmi,non consentirlo e basta!
> ciaofelix:-)
Perchè non consentirlo e basta? La mia privacy non è inestimabile. Per
100000 euro gliele consentirei senza indugio.. :) Però, essendo il mio
vicino, mi accontenterei di un prezzo medio tratto da casi simili...
V.
Roberto
non c'è limite puoi chiedere quello che vuoi e se lui non accetta negare la
possibilità di aprire finestre o dei semplici affacci.
> rispettare le distanze legali ex art. 905 cc), che danno veduta con
affaccio
> diretta al mio giardino ed alla mia casa.
>
> Io non sono disposto a concedergliele senza che paghi il "giusto" prezzo.
>
felix.
> Perchè non consentirlo e basta? La mia privacy non è inestimabile. Per
> 100000 euro gliele consentirei senza indugio.. :) Però, essendo il mio
> vicino, mi accontenterei di un prezzo medio tratto da casi simili...
> Hai avuto notizie della costruzione di 2 box auto,se per te 10/15.000
euro vanno bene io le pagherei volentieri,ma 100,000 euro no di
certo!
Chiedigli 30.000 e vedi come reagisce,oppure fatti fare un'offerta
e ridigli in faccia o rilancia!
Come hai detto tu stesso la tua privacy e' stimabile,un architetto
ti ha detto che la sua non ha prezzo,come vedi non esiste un valore
di mercato.
Ma dipende dalla forza dei contraenti,se gli euro ti fanno comodo e
lui ne ha
tanti troverete un'accordo,se tu ne hai tanti e lui stringe la cinghia
le vedute non si faranno!
viaggiatore2002
riescono a trovare il giusto criterio attibuibile, in genere, procedono per
analogia. Insomma si inventano qualcosa sulla base di quello che (loro
ritengono...) più gli assomiglia...news:c9k626$e4$1...@lacerta.tiscalinet.it...
Vedo
No, perchč non credo che siano il "prezzo medio di mercato di una servitů di
veduta semplice di questo tipo".
E' un mio vicino, non un pollo da spennare...
V.
Stefano Batisti
ritengo piů corretta č:
non esistono "prezzi medi di mercato" di una servitů di questo tipo, perché
non esiste un mercato delle servitů di questo tipo...
--
Stefano Batisti
"Vedo" <ve...@vedo.com> ha scritto nel messaggio
news:c9knl9$kad$1...@lacerta.tiscalinet.it...
Stefano Batisti
Stefano
"Stefano Batisti" <s_ba...@libero.it> ha scritto nel messaggio
news:DXIvc.398388$rM4.16...@news4.tin.it...
Jilani Khaldi
>rispettare le distanze legali ex art. 905 cc), che danno veduta con affaccio
>diretta al mio giardino ed alla mia casa.
>
>Io non sono disposto a concedergliele senza che paghi il "giusto" prezzo.
>
>semplice di questo tipo?
Io proporrei una soluzione del genere:
1. stimare il valore di mercato del fabbricato senza le 4 finestre aperte che
sara X;
2. stimare il valore di mercato del fabbricato con le 4 finestre aperte che sarà
Y (Y > X), perché sono stati aggiunti panoramicità, luce e aria.
3. chiedere 0.5*(Y-X).
// jilani
--
Jilani Khaldi
http://jkhaldi.oltrelinux.com
viaggiatore2002
ciao
"Jilani Khaldi" <j.kh...@virgilio.it> ha scritto nel messaggio
news:40bf7e1e...@news.tin.it...
Jilani Khaldi
Perché in questo caso è difficile calcolare il deprezzamento subito
dall'edificio A, mentre è facile calcolare l'incremento di valore dell'edificio
B dovuto alla presenza delle nuove 4 finestre. Con una certa approssimazione,
possiamo dire che i due valori concidono.
Ciao!
Vedo
> 1. stimare il valore di mercato del fabbricato senza le 4 finestre aperte
che
> sara X;
> 2. stimare il valore di mercato del fabbricato con le 4 finestre aperte
che sarà
> Y (Y > X), perché sono stati aggiunti panoramicità, luce e aria.
> 3. chiedere 0.5*(Y-X).
>
> // jilani
Grazie del suggerimento, però è un po' difficile stimare l'intero
fabbricato...
Perchè quel "0.5*"?
V.
Jilani Khaldi
>fabbricato...
Considera comunque che tale intervento (fattore ascendente) aumenta circa del 2%
il valore iniziale del fabbricato.
>Perchč quel "0.5*"?
I benefici, in termini monetari, vengono divisi in due (1/2) tra chi ha avuto
(luce, area e visuale) e chi ha subito (minor privacy).
Ti ricordo anche che, in alcuni casi, puoi chiedere che le finestre non siano
completamente trasparenti (da permettere solo il passaggio della luce e non
permettere di distinguare persone ed oggetti). E' possibile anche chiedere che
tali finestre si aprano ad una certa altezza (o in qualche modo) da non
permettere di affacciarsi sulle tue proprietŕ e garantire la tua privacy.
Comunque, in tutti i casi, ti consiglio una trattativa privata con l'interessato
ed evitare finché possibile l'intervento dell'avvocato.
Ciao!
viaggiatore2002
Per il resto (e sempre se non ho capito male i termini della questione...)
credo che questa situazione sia piuttosto interessante.
Dal punto di vista estimale, personalmente non sono riuscito ad inquadrare
la situazione. Cmq l'idea che mi sono fatto non piacerà molto a Vedo.
Ritengo infatti che egli non abbia nessun titolo per richiedere un qualche
indennizzo, semplicemente perchè il vicino non potrebbe aprire le finestre.
Gli strumenti urbanistici non lo permettono.
Perchè pagare Vedo? Per il suo silenzio?
Se il vicino ha il diritto per eseguire le aperture perchè deve pagare Vedo?
Se il vicino questo diritto non lo ha, semplicemente, Vedo lo deve
denunciare, non può pretendere un "giusto" indennizzo per una "irregolare"
opera!!!
Scusami Vedo ma se ho detto qualcosa di inesatto correggimi pure.
Ciaonews:40c01f0f...@news.tin.it...
Vedo
> indennizzo, semplicemente perchè il vicino non potrebbe aprire le
finestre.
Il tuo dubbio è legittimo, dopo aver letto l'art. 905 cc.
Ciò che ti sfugge però, e che anch'io ho scoperto in un secondo momento, è
che l'interesse tutelato dall'art. 905 cc è meramente privato (privacy...) e
pertanto il limite minimo di 1,5m. può essere derogato dalle parti con
contratto (in questo caso necessariamente scritto).
> Gli strumenti urbanistici non lo permettono.
Gli strumenti urbanistici non possono disporre sulle distanze delle vedute.
L'art. 905 cc. non lascia alcuna autonomia ai regolamenti, come succede
invece per altre questioni (es. distanze tra fabbricati)..
> Perchè pagare Vedo? Per il suo silenzio?
Per evitare che gli faccia azione di tutela possessoria ex art. 1170 cc. per
ripristino del libero godimento della mia proprietà.
> Se il vicino ha il diritto per eseguire le aperture perchè deve pagare
Vedo?
Non ha diritto ad eseguirle a confine, senza patto contrario. Art. 905 cc.
> Se il vicino questo diritto non lo ha, semplicemente, Vedo lo deve
> denunciare, non può pretendere un "giusto" indennizzo per una "irregolare"
> opera!!!
Due fabbricati vicini più del limiti minimi legali sono sempre "irregolari"
perchè l'interesse tutelato dall'art. 873 cc. è pubblico (evitare la
formazione di intercapedini pericolose ed insalubri).
Le vedute a confine sono irregolari eccetto che il vicino gliele consenta.
V.
viaggiatore2002
Mi sorprende che ancora non sei riuscito a trovare una soluzione al tuo
problema.
ciao
Vedo
problema.
La questione che pongo verte su una valutazione che non è scritta in atti
normativi.
Trovare i dati statistici che cerco, senza lavorare nel settore, mi sembra
molto difficile.
Diciamo che confidavo nel trovare qualche geometra nel newsgroup già
informato...
V.
viaggiatore2002
> informato...
Immagino sei rimasto molto deluso...
MD
qualsiais costurzione......
"Vedo" <ve...@vedo.com> ha scritto nel messaggio
news:c9ihbl$3ft$1...@lacerta.tiscalinet.it...
> Un mio vicino vorrebbe mettere 4 finestre proprio al confine (senza
> rispettare le distanze legali ex art. 905 cc), che danno veduta con
affaccio
> diretta al mio giardino ed alla mia casa.
>
> Io non sono disposto a concedergliele senza che paghi il "giusto" prezzo.
>
> Secondo voi qual è il prezzo medio di mercato di una servitù di veduta
> semplice di questo tipo?
>
> V.
>
>
>
Werted
> Due fabbricati vicini più del limiti minimi legali sono sempre
"irregolari"
> perchè l'interesse tutelato dall'art. 873 cc. è pubblico (evitare la
> formazione di intercapedini pericolose ed insalubri).
>
> Le vedute a confine sono irregolari eccetto che il vicino gliele consenta.
Appunto, diventa una trattativa privata: io ti concedo di aprire le finestre
a confine previo contratto trascritto e per questo ti chiedo x.
Come stimare X??
é chiaro che se consentire l'apertura di finestre al vicino mi compromette
l'edificabilità del lotto, perchè per dimensioni e forma diventerebbe
ingestibile, X sarà il mancato valore di trasformazione: però se il vicino è
disposto a pagarti il V di T, ben venga...
Se invece deprezzerebbe il lotto per questioni di introspezione o altri
caratteri intrinsechi del lotto-edificio, allora si procederà come in una
stima dove si applicherannodei coefficienti riduttivi/maggiorativi in punti
percentuali (es migliore esposizione +5% ecc)
Per esperienza di mercato però ti potrei dire che la materia dell'estimo non
corrisponde alle valutazioni dei "comuni mortali"...
Ci sono appartamenti di valore 10, con qualche caratteristica di demerito
che li equiparerebbe a 9, però sul mercato non vengono scelti al 90%
piuttosto che al 100%, ma vengono scartati al 50%. Quindi la materia
estimale dovrebbe tener conto anche (come l'inesigibilità e lo sfitto per
gli affitti) del tempo occorrente per la vendita...
..e qui ritorno al tuo quesito principale, di ricerca di mercato... Tieni
conto che la fonte di maggiore informazione è l'agente immobiliare... che di
statistica non capisce un tubo... allora succede che l'appartamento di
valore 9 ha lo stesso prezzo dell'app. di valore 10, però ci vuole il
quadruplo di tempo per venderlo.... Quindi: a che valore effettivamente hai
venduto l'appartamento tenendo conto del tempo "perso"???
Saluti
Wer