Help!!! Nuda proprietà del suolo e costruzione fabbricato
Orchidea
Avrei una situazione molto ingarbugliata e non so da dove partire per
risolverla.
Allora i dati sono questi:
Terreno uso vigneto : il proprietario ne dona la nuda proprietà al figlio
Il figlio ci costruisce su un fabbricato, senza concessione edilizia
Poi inizia la pratica per la sanatoria e paga le rate del condono edilizio
Il figlio, titolare quindi della nuda proprietà, decede prima di terminare
il pagamento di tutte le rate del condono, che vengono quindi versate dagli
eredi (moglie e tre figli) sempre su bollettini intestati al de cuius.
La dichiarazione di successione NON viene presentata.
Gli eredi oggi vorrebbero vendere l'immobile ma: al catasto questo non
risulta intestato al de cuius.
A questo risulta solo intestata la nuda proprietà del terreno.
Ora io mi chiedo...come faccio a fare comparire in catasto la situazionr di
proprietà dell'immobile in capo al de cuius per poi trasferirne la propietà
mortis causa agli eredi e FINALMENTE vendere questo fabbricato?
Lo so che è un caos, ma almeno datemi un appiglio, per favore!
Un geometra del posto mi ha detto che occorre un documento in cui il
titolare, ancora in vita , del diritto di usufrutto, ceda la piena proprietà
del sulo al de cuius, o agli eredi?
Grazie e scusate il post lungo!
------------------
Donatella M.M.
GREEN GRASS
Orchidea <orch...@tin.it> wrote in message
gPp27.32041$cd.2...@news1.tin.it...
Non so se ho capito bene, ma mi pare che l'usufruttuario sia già morto e che
pertanto il suo diritto si sia riunito alla nuda proprietà.
Se in catasto al de cuius è intestata solo la nuda proprietà occorre
verificare se sia stata presentata la dichiarazione di successione
dell'usufruttuario e la relativa domanda di voltura.
Se tali documenti non sono stati presentati occorre provvedervi.
Tieni presente cmq che il Catasto si muove con ritardi biblici e magari non
ha ancora "inserito in atti" i dati contenuti nella nota di voltura
tempestivamente presentata.
Circa l'intestazione in favore del de cuius-nudo proprietario, essa è da
considerarsi naturale perché, come da te indicato, non è stata presentata la
dichiarazione di successione e la nota di voltura in catasto.
Quindi occorre compiere questi incombenti.
Tieni presente, cmq, che le erronee risultanze catastali non rappresentano
un impedimento alla vendita dell'immobile caduto in successione perché le
intestazioni catastali non hanno carattere costitutivo.
Insomma per vendere è sufficiente che sussista un titolo di acquisto
adeguato e possibilmente trascritto, ma non è indispensabile che vi sia
anche un'esatta intestazione catastale.
Donatella M. Mazziotti
Alora riepilogo
il de cuius è titolare della nuda proprietà
Quello che io vorrei sapere è se la costruzione, abusiva e condonata,
edificata sul terreno di cui il de cuius era nudo proprietario all'epoca
della costruzione, è di sua propietà o per far si che egli acquisisca questo
diritto occorre qualche eventuale altra scrittura dell'usufruttuario!
--
Ciao e buon lavoro
Dott. Donatella M. Mazziotti
Ragioniere Commercialista
Revisore Contabile
Napoli
Per l'ufficio senza carte www.shelve.it
GREEN GRASS <mago_m...@katamail.com> wrote in message
Tjs27.4161$1u2.1...@news.infostrada.it...
lagoccianelmare
Vado a braccio (senza codice e riferimenti giurisprudenziali perche'
purtroppo non ho molto tempo), dunque abbiate pieta' di me ...... ;-))
Il documento c'e'; non hai detto che e' stata stipulata una donazione?
Deve risultare da atto pubblico e dalla trascrizione ( se cosi' non fosse la
cosa diventerebbe ancora piu' complessa ).
Io dunque controllerei le trascrizioni, piu' che le risultanze catastali
che, come detto da Green Grass, oltre ad essere indietro di anni non fanno
fede.
Comunque, senza entrare nel merito della questione, una soluzione potrebbe
essere quella di trascrivere l' accettazione dell' eredita' ( ovviamente se
l' usufruttuario e' ancora in vita potra' essere alienata dagli eredi la
sola nuda proprieta', salvo che l' usufruttuario non intenda intervenire in
atto e cedere l' usufrutto ).
Se non sono trascorsi 10 anni dall' apertura della successione ( ed anche
oltre i 10, se nessun coerede eccepisce l' avvenuta prescrizione [non
rilevab. d' ufficio]); inoltre la rinunzia alla prescrizione puo' avvenire
anche tacitamente.
Si potrebbe dunque trascrivere l' accettazione dell' eredita' ( gia'
tacitamente intervenuta) e chiedere successivamente le volture catastali.
Resta il fatto che e' la continuita' delle trascrizioni a rilevare
giuridicamente, e non le risultanze catastali.
ovviamente IMHO
ciao a tutti
>
>
>
>
lagoccianelmare
Donatella M. Mazziotti <emm...@tin.it> wrote in message
O2y27.38001$cd.2...@news1.tin.it...
> Non è proprio così semplice.
> Alora riepilogo
>
> il de cuius è titolare della nuda proprietà
>
> Quello che io vorrei sapere è se la costruzione, abusiva e condonata,
> edificata sul terreno di cui il de cuius era nudo proprietario all'epoca
> della costruzione, è di sua propietà o per far si che egli acquisisca
questo
> diritto occorre qualche eventuale altra scrittura dell'usufruttuario!
> Dott. Donatella M. Mazziotti
> Ragioniere Commercialista
> Revisore Contabile
> Napoli
art. 934 c.c. ), dunque il proprietario e' il de cuius e non l'
usufruttuario ( se ho capito bene e' stata donata la sola nuda proprieta'
del fondo e solo successivamente e' stato edificato dal nudo proprietario).
Circa la necessita' della trascrizione, leggi il post precedente.
ciao
--
la goccia nel mare
Antonio Semini
trascritta dal notaio, si puņ presumere che sia stato anche chiesta la
voltura catastale; basta chiedere al notaio.
Gli eredi, a questo punto, devono presentare la denunzia di successione e
rivolgersi quindi ad un geometra perchč curi la voltura catastale; dal de
cuius agli eredi, se quella precedente era stata curata, ovvero entrambe.
A questo punto, per poter vendere l'intero, č necessario che l'usufruttuario
sia disposto a cedere l'usufrutto; diversamente potranno cedere solo la nuda
proprietą.
Il documento suggerito dal geometra mi sembra una fasseria: se
l'usufruttuario dichiara di aver ceduto l'usufrutto al de cuius o agli
eredi, questioni fiscali a parte, egli oggi dovrebbe comunque stipulare
l'atto notarile con gli eredi (che quindi, in successione, dovrebbero
indicare la piena e non solo la nuda proprietą) che, poi, dovrebbero
rivendere al terzo.
Mi pare che si stiano complicando le cose semplici.
Saluti.
Antonio
"Orchidea" <orch...@tin.it> ha scritto nel messaggio
news:gPp27.32041$cd.2...@news1.tin.it...
> Salve a tutti, č la prima volta che inserisco un messaggio su questo
forum.
> Avrei una situazione molto ingarbugliata e non so da dove partire per
> risolverla.
> Allora i dati sono questi:
> Il figlio ci costruisce su un fabbricato, senza concessione edilizia
>
> Poi inizia la pratica per la sanatoria e paga le rate del condono edilizio
>
> il pagamento di tutte le rate del condono, che vengono quindi versate
dagli
> eredi (moglie e tre figli) sempre su bollettini intestati al de cuius.
>
> La dichiarazione di successione NON viene presentata.
>
> Gli eredi oggi vorrebbero vendere l'immobile ma: al catasto questo non
> risulta intestato al de cuius.
>
>
> Ora io mi chiedo...come faccio a fare comparire in catasto la situazionr
di
propietą
> mortis causa agli eredi e FINALMENTE vendere questo fabbricato?
>
>
> Un geometra del posto mi ha detto che occorre un documento in cui il
> titolare, ancora in vita , del diritto di usufrutto, ceda la piena
Donatella M. Mazziotti
dell'usufrutto che occorreva, ma non sono espertissima in questo ramo del
diritto (ps orchieda e me...siamo la stessa persona ovviamente. Sto solo
scrivendo da un altro pc!)
Ho rinvenuto una richiesta di accatastamento dell'immobile abusivamente
costruito. Il quale tuttìoggi risulta ancora non intestato ad alcuna ditta.
Quindi correggimi se sbaglio, ora riepilogo quello che credo di aver capito
visto che sul terreno c'è solo un diritto di nuda proprietà, anche
sull'immobile ivi costruito c'è lo stesso diritto.
Occorre fa accatastare l'immobile costruito abusivamente, presentando al
comune tutta la pratica di condono correttamente eseguita e regolarmente
pagata.
L'accatastamento verrà effettuato in capo a due ditte: una per la nuda
proprietà al de cuius, l'altra per l'usufrutto al soggetto usufruttuario
ancora in vita
Poi occorre fa re la denuncia di successione, anche se credo che dato che il
decesso p avvenuto nel 95 il termine sia prescritto e si può evitare di
farla, per ottenere la voltura catastale della nuda proprietà in capo agli
eredi del de cuius.
Poi se l'usufruttuario cede l'usufrutto agli eredi, questi hanno il pieno ed
esclusivo diritto sul suolo e sull'immobile che vi è stato costruito e hanno
titolo a venderlo.
Se l'usufrutto non viene trasferito agli eredi, costoro possono comunque
cedere la nuda proprietà, che considerando l'età dell'usufruttuario (80 anni
circa) ha un valore pressocchè vicino a quello della prorietà totale.
Grazie dei chiarimenti, e ti invio la mail anche in privato, qualora non la
leggessi usl NG. Scusa, ma mi è essenziale la risposta!
Grazie ancora
--
Ciao e buon lavoro
Dott. Donatella M. Mazziotti
Ragioniere Commercialista
Revisore Contabile
Napoli
Per l'ufficio senza carte www.shelve.it
Antonio Semini <anse...@tin.it> wrote in message
xrD27.41744$q77.2...@news2.tin.it...
> Se, come penso, la donazione della nuda proprietà è stata regolarmente
> trascritta dal notaio, si può presumere che sia stato anche chiesta la
> voltura catastale; basta chiedere al notaio.
> Gli eredi, a questo punto, devono presentare la denunzia di successione e
> rivolgersi quindi ad un geometra perchè curi la voltura catastale; dal de
> cuius agli eredi, se quella precedente era stata curata, ovvero entrambe.
> A questo punto, per poter vendere l'intero, è necessario che
l'usufruttuario
> sia disposto a cedere l'usufrutto; diversamente potranno cedere solo la
nuda
> proprietà.
> Il documento suggerito dal geometra mi sembra una fasseria: se
> l'usufruttuario dichiara di aver ceduto l'usufrutto al de cuius o agli
> eredi, questioni fiscali a parte, egli oggi dovrebbe comunque stipulare
> l'atto notarile con gli eredi (che quindi, in successione, dovrebbero
> indicare la piena e non solo la nuda proprietà) che, poi, dovrebbero
> rivendere al terzo.
> Mi pare che si stiano complicando le cose semplici.
> Saluti.
> Antonio
> "Orchidea" <orch...@tin.it> ha scritto nel messaggio
> news:gPp27.32041$cd.2...@news1.tin.it...
> > Salve a tutti, è la prima volta che inserisco un messaggio su questo
> forum.
> > Avrei una situazione molto ingarbugliata e non so da dove partire per
> > risolverla.
> > Allora i dati sono questi:
> > Terreno uso vigneto : il proprietario ne dona la nuda proprietà al
figlio
> > Il figlio ci costruisce su un fabbricato, senza concessione edilizia
> >
> > Poi inizia la pratica per la sanatoria e paga le rate del condono
edilizio
> >
> > Il figlio, titolare quindi della nuda proprietà, decede prima di
terminare
> > il pagamento di tutte le rate del condono, che vengono quindi versate
> dagli
> > eredi (moglie e tre figli) sempre su bollettini intestati al de cuius.
> >
> > La dichiarazione di successione NON viene presentata.
> >
> > Gli eredi oggi vorrebbero vendere l'immobile ma: al catasto questo non
> > risulta intestato al de cuius.
> >
> > A questo risulta solo intestata la nuda proprietà del terreno.
> >
> > Ora io mi chiedo...come faccio a fare comparire in catasto la situazionr
> di
> > proprietà dell'immobile in capo al de cuius per poi trasferirne la
> propietà
> > mortis causa agli eredi e FINALMENTE vendere questo fabbricato?
> >
> > Lo so che è un caos, ma almeno datemi un appiglio, per favore!
> >
> > Un geometra del posto mi ha detto che occorre un documento in cui il
> > titolare, ancora in vita , del diritto di usufrutto, ceda la piena
> proprietà
Gianedelio
Il padre, già usufruttuario del terreno, è divenuto usufruttuario
dell'immobile che è stata costruito dal figlio, successivamente deceduto.
Gli eredi di quest'ultimo invece sono divenuti nudi proprietari dello stesso
immobile.
Il riscontro normativo è fornito dall'art. 983 c.c. co.1 a mente del quale
"L'usufrutto si estende a tutte le accessioni della cosa".
Nella vicenda di cui ti stai occupando invero trovo una particolarità
inspiegabile. La legge sul condono edilizio prevede tra le condizione per
l'accoglimento della istanza, la dimostrazione dell'avvenuto accatastamento
dell'immobile abusivo. Non comprendo la ragione per cui la persona sia stato
emesso provvedimento di condono, in difetto di accatastamento.
Ad ogni buon conto gli eredi possono procedere all'accatastamento,
presentare la dichiarazione di successione e vendere così la nuda proprietà
del fabbricato: infatti l'usufrutto dell'intero immobile, come già detto,
spetta al padre del de cuius. Per vendere la piena proprietà è necessario
che quelli rinunci all'usufrutto, per realizzare così il c.d. consolidamento
della piena proprietà. Naturalmente con la futura morte dell'usufrutturario
si produrrà l'estinzione del diritto ( a meno che allorquando ha ceduto la
nuda proprietà del terreno al figlio, il padre non abbia proceduto alla c.d.
riserva congiuntiva o successiva di usufrutto).
Per completare il discorso va fatta un'ulteriore precisazione. Secondo
quanto disposto dall'art. 983, co. 2 c.c., "Se il proprietario dopo
l'inizio dell'usufrutto, con il
consenso dell'usufruttuario, ha fatto nel fondo costruzioni o
piantagioni, l'usufruttuario e' tenuto a corrispondere gli interessi
[1284] sulle somme impiegate." Pertanto in questa eventuale ipotesi gli
eredi del nudo proprietario avranno diritto ad ottenere dall'usufruttuario
gli interessi legali sulle somme impiegate per la costruzione, tenendo conto
tuttavia che il termine di prescrizione degli interessi è quinquennale (il
diritto è limitato agli interessi maturati negli ultimi cinque anni dalla
richiesta, salvo naturalmente eventuali eventi interruttivi)
Ciao
"Orchidea" <orch...@tin.it> ha scritto nel messaggio
news:gPp27.32041$cd.2...@news1.tin.it...
Gianedelio
"Donatella M. Mazziotti" <emm...@tin.it> ha scritto nel messaggio
news:hgT27.49381$cd.2...@news1.tin.it...
> Grazie, avevo intuito alla fine che forse era solo la cessione
> dell'usufrutto che occorreva, ma non sono espertissima in questo ramo del
> diritto (ps orchieda e me...siamo la stessa persona ovviamente. Sto solo
> scrivendo da un altro pc!)
>
> Ho rinvenuto una richiesta di accatastamento dell'immobile abusivamente
ditta.
Ho appena letto anche questo tuo post, ma avevo gią inviato il messaggio
precedente.
Come ti avevo gią spiegato, quando il de cuius ha fatto domanda di condono
deve aver allegato la prova della richiesta di accatastamento: ciņ
costituisce una condizione per il rilascio del provvedimento di condono
(cosa diversa dalla concessione in sanatoria) secondo la legge 47/1985.
Verificate al catasto se c'č la domanda e perchč non hanno proceduto ancora
ad inserire l'accatastamento
> Quindi correggimi se sbaglio, ora riepilogo quello che credo di aver
capito
> visto che sul terreno c'č solo un diritto di nuda proprietą, anche
> sull'immobile ivi costruito c'č lo stesso diritto.
Gli eredi sono nudi proprietari dell'immobile, il padre del de cuius
usufruttuario dello stesso bene.
>
> Occorre fa accatastare l'immobile costruito abusivamente, presentando al
> comune tutta la pratica di condono correttamente eseguita e regolarmente
> pagata.
> L'accatastamento verrą effettuato in capo a due ditte: una per la nuda
> proprietą al de cuius, l'altra per l'usufrutto al soggetto usufruttuario
> ancora in vita
>
> Poi occorre fa re la denuncia di successione, anche se credo che dato che
il
> decesso p avvenuto nel 95 il termine sia prescritto e si puņ evitare di
> farla
La prescrizione dell'imposta di successione č un conto, l'obbligo della
dichiarazione č l'altro. La legge infatti vieta l'alienazione di un immobile
in difetto della dichiarazione di successione. Essa, per la vendita, va
fatta comunque.
, per ottenere la voltura catastale della nuda proprietą in capo agli
> eredi del de cuius.
>
> Poi se l'usufruttuario cede l'usufrutto agli eredi, questi hanno il pieno
ed
> esclusivo diritto sul suolo e sull'immobile che vi č stato costruito e
hanno
> titolo a venderlo.
Non c'č bisogno di cederlo, basta una semplice rinunzia.
> Se l'usufrutto non viene trasferito agli eredi, costoro
possono comunque
> cedere la nuda proprietą, che considerando l'etą dell'usufruttuario (80
anni
> circa) ha un valore pressocchč vicino a quello della prorietą totale.
>
Sotto un profilo fiscale potrebbe essere cosģ (bisogna verificare che tipo
di riserva d'usufrutto fu disposta all'epoca della cessione del terreno).
Sotto un profilo squisitamente economico č ovvio che il valore della nuda
proprietą differisce sensibilmente rispetto a quello della piena proprietą,
atteso che l'acquirente tenderą a "giocare" ovviamente al ribasso.
> Grazie dei chiarimenti, e ti invio la mail anche in privato, qualora non
la
> leggessi usl NG. Scusa, ma mi č essenziale la risposta!
>
> Grazie ancora
> --
>
>
> Ciao e buon lavoro
>
> Dott. Donatella M. Mazziotti
> Ragioniere Commercialista
> Revisore Contabile
> Napoli
>
>
>
> Per l'ufficio senza carte www.shelve.it
>
> Antonio Semini <anse...@tin.it> wrote in message
> xrD27.41744$q77.2...@news2.tin.it...
> > Se, come penso, la donazione della nuda proprietą č stata regolarmente
> > trascritta dal notaio, si puņ presumere che sia stato anche chiesta la
> > voltura catastale; basta chiedere al notaio.
> > Gli eredi, a questo punto, devono presentare la denunzia di successione
e
> > rivolgersi quindi ad un geometra perchč curi la voltura catastale; dal
de
> > cuius agli eredi, se quella precedente era stata curata, ovvero
entrambe.
> > A questo punto, per poter vendere l'intero, č necessario che
> l'usufruttuario
> > sia disposto a cedere l'usufrutto; diversamente potranno cedere solo la
> nuda
> > proprietą.
> > Il documento suggerito dal geometra mi sembra una fasseria: se
> > l'usufruttuario dichiara di aver ceduto l'usufrutto al de cuius o agli
> > eredi, questioni fiscali a parte, egli oggi dovrebbe comunque stipulare
> > l'atto notarile con gli eredi (che quindi, in successione, dovrebbero
> > indicare la piena e non solo la nuda proprietą) che, poi, dovrebbero
> > rivendere al terzo.
> > Mi pare che si stiano complicando le cose semplici.
> > Saluti.
> > Antonio
> > "Orchidea" <orch...@tin.it> ha scritto nel messaggio
> > news:gPp27.32041$cd.2...@news1.tin.it...
> > > Salve a tutti, č la prima volta che inserisco un messaggio su questo
> > forum.
> > > Avrei una situazione molto ingarbugliata e non so da dove partire per
> > > risolverla.
> > > Allora i dati sono questi:
> > > Terreno uso vigneto : il proprietario ne dona la nuda proprietą al
> figlio
> > > Il figlio ci costruisce su un fabbricato, senza concessione edilizia
> > >
> > > Poi inizia la pratica per la sanatoria e paga le rate del condono
> edilizio
> > >
> > > Il figlio, titolare quindi della nuda proprietą, decede prima di
> terminare
> > > il pagamento di tutte le rate del condono, che vengono quindi versate
> > dagli
> > > eredi (moglie e tre figli) sempre su bollettini intestati al de cuius.
> > >
> > > La dichiarazione di successione NON viene presentata.
> > >
> > > Gli eredi oggi vorrebbero vendere l'immobile ma: al catasto questo non
> > > risulta intestato al de cuius.
> > >
> > > A questo risulta solo intestata la nuda proprietą del terreno.
> > >
> > > Ora io mi chiedo...come faccio a fare comparire in catasto la
situazionr
> > di
> > > proprietą dell'immobile in capo al de cuius per poi trasferirne la
> > propietą
> > > mortis causa agli eredi e FINALMENTE vendere questo fabbricato?
> > >
> > > Lo so che č un caos, ma almeno datemi un appiglio, per favore!
> > >
> > > Un geometra del posto mi ha detto che occorre un documento in cui il
> > > titolare, ancora in vita , del diritto di usufrutto, ceda la piena
> > proprietą
Donatella M. Mazziotti
informazioni! Brancolavo nel buio e adesso vedo qualche spiraglio!!!