Condominio minimo

[Cordy]

Preciso che per "condominio minimo" la legge italiana indica il
condominio con due soli partecipanti. Se ne è parlato diverse volte.
Integro quindi quanto sin qui si è letto, con un paio di informazioni,
per chi fosse ancora interessato.

La prima è che la legislazione è sempre più orientata ad ammettere
l'utilizzo delle norme che regolano la comunione anche al condominio minimo.

La seconda è inerente una sentenza di Cassazione, di cui riporto
integralmente la ratio: "La riduzione a due sole unità del numero dei
partecipanti al condominio di edificio non comporta il venir meno del
condominio medesimo, ma determina soltanto l’inapplicabilità della
disciplina dettata dall’art. 1136 c.c., in tema di costituzione della
assemblea e di validità delle relative delibere, la quale postula un
numero di partecipanti superiore a due. In tale ipotesi, in forza della
norma di rinvio contenuta nell’art. 1139 c.c., le deliberazioni del
condominio, ivi comprese quelle attinenti alla nomina
dell’amministratore, sono soggette alla regolamentazione
prevista per l’amministrazione della comunione in generale dagli artt.
1105 e 1106 c.c. e la legittimazione a riscuotere dai condomini i
contributi per la manutenzione delle parti comuni e per l’esercizio dei
servizi condominiali spetta all’amministratore nominato con la
maggioranza indicata nel combinato disposto dai citati artt. 1105 e
1106. * Cass. civ., sez. II, 6 febbraio 1978,
n. 535.".

--
Ciao!
Stefano

[Roberto Deboni DMIsr]

Ahiaa ... comma secondo 1105:

"Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della
maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro
quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. "

niente unanimita' ? Ma la giurisprudenza e' "antica" ...
E come ben sappiamo si aggiorna nel tempo, vedi Cassazione,
sentenza n.7929 del 2017.

La ratio aggiornata (rispetto alla sentenza storica del 1978)
e' la seguente:

"Al condominio composto da due soli partecipanti si applicano le norme
del condominio e NON della comunione, salvo il fatto che a fronte di
una composizione paritaria, l’assemblea potrà deliberare solo
all’unanimità, non potendo darsi maggioranza numerica fra due soli
partecipanti."

E ulteriore per dirimere:

"Costituisce ipotesi di condominio minimo, come precisa la Corte, anche
il fabbricato composto da tre (o più) unità immobiliari, delle quali
solo una appartenga a soggetto diversi dalle altre, che siano invece
in comproprietari più persone, poichè costoro rappresentano un unico
centro di interessi, che dovrà esprimere uno rappresentante a mente
dell’art. 67 disp.att. cod.civ. ..."

Quindi la giurisprudenza in vigore ha chiuso anche ad un tentativo di
fare entrare la comunione dalla "finestra" ... :-)

[Cordy]

E fin qui non vedo contraddizioni con quanto ho riportato. Il punto è
che quanto ho riportato dice che per il condominio minimo (DUE
partecipanti) vale la legislazione in materia di condominio. A meno del
fatto che non risulta applicabile il 1136 (requisiti di validità per
voto a maggioranza).

>
> E ulteriore per dirimere:
>
> "Costituisce ipotesi di condominio minimo, come precisa la Corte, anche
> il fabbricato composto da tre (o più) unità immobiliari, delle quali
> solo una appartenga a soggetto diversi dalle altre, che siano invece
> in comproprietari più persone, poichè costoro rappresentano un unico
> centro di interessi, che dovrà esprimere uno rappresentante a mente
> dell’art. 67 disp.att. cod.civ. ..."

Se leggiamo bene, no, non c'è contraddizione. Anzi. Il caso in questione
prevede, poniamo un esempio concreto, una villa trifamiliare, di cui un
appartamento è di Rossi e gli altri due sono di proprietà degli eredi di
Bianchi (più di un soggetto, proprietari in comunione di beni). Cioè ci
sono DUE condomini: Rossi e la comunione degli eredi Bianchi. DUE voti
in assemblea.

>
> Quindi la giurisprudenza in vigore ha chiuso anche ad un tentativo di
> fare entrare la comunione dalla "finestra" ... :-)
>

Non vedo in che modo, sia in senso negativo che positivo...


--
Ciao!
Stefano

[Roberto Deboni DMIsr]

Ecco cosa lei ha riportato:

"... le deliberazioni del condominio [MINIMO], ivi comprese

quelle attinenti alla nomina dell’amministratore, sono

SOGGETTE alla regolamentazione prevista per l’amministrazione
della COMUNIONE in generale dagli artt.1105 ..."

A me sembra che oggi abbiamo un inversione a 180 gradi rispetto
a quanto scritto sopra nel 1978.

> Il punto è
> che quanto ho riportato dice che per il condominio minimo (DUE
> partecipanti) vale la legislazione in materia di condominio. A meno del
> fatto che non risulta applicabile il 1136 (requisiti di validità per
> voto a maggioranza).

8>< ----

> Se leggiamo bene, no, non c'è contraddizione.

"Al condominio [MINIMO] si applicano le norme
del condominio e NON della comunione ..."

... boh!

8>< ----

[Cordy]

Eppure non è così difficile. Vale, ad esempio, la norma in materia di
presunzione di condominialità o di condominio parziale. Ma per le
votazioni, no, vale il 1105 e non il 1136, dato che in due esiste la
parità od il rifiuto/consenso unanime, ragionando a teste come prevede
il 1136 (... la maggioranza degli intervenuti... ... la maggioranza dei
partecipanti... in rappresentanza di almeno il ....).


E: sì, certo. E' del tutto normale che sentenze diverse si
contraddicano. Ciò che può essere paragonato, per "forza di legge" ad
una legge approvata con tutti i crismi in parlamento, in termini di
giurisprudenza, è una pronuncia a sezioni riunite da parte della
Cassazione. Quindi, ANCHE pronuncie di una singola sezione della
Cassazione potrebbero essere successivamente contraddette. Si chiama
stato di diritto, in cui il potere giudiziario è sottoposto al potere
politico, che è diretta espressione del popolo. Non direttamente, ma per
il tramite di leggi e regolamenti (emanazione del potere esecutivo, cioè
del governo).


--
Ciao!
Stefano

[Roberto Deboni DMIsr]

On 2023-07-21, Cordy <s.co...@libero.it.invalid> wrote:
> Il 20/07/2023 17:19, Roberto Deboni DMIsr ha scritto:
>> On 19/07/2023 08:59, Cordy wrote:

8>< -----

>>> E fin qui non vedo contraddizioni con quanto ho riportato.
>>
>> Ecco cosa lei ha riportato:
>>
>> "... le deliberazioni del condominio [MINIMO], ivi comprese
>>  quelle attinenti alla nomina dell’amministratore, sono
>>  SOGGETTE alla regolamentazione prevista per l’amministrazione
>>  della COMUNIONE in generale dagli artt.1105 ..."
>>
>> A me sembra che oggi abbiamo un inversione a 180 gradi rispetto
>> a quanto scritto sopra nel 1978.

8>< ----

>>> Se leggiamo bene, no, non c'è contraddizione.
>>
>> "Al condominio [MINIMO] si applicano le norme
>>  del condominio e NON della comunione ..."
>>
>> ... boh!
>>
>> 8>< ----
>
> Eppure non è così difficile. Vale, ad esempio, la norma in materia di
> presunzione di condominialità o di condominio parziale. Ma per le
> votazioni, no, vale il 1105

E insiste. OGGI, 2023, per il condominio minimo, valgono le norme sulle
maggioranze del condominio E NON quelle della comunione. Punto!

> e non il 1136, dato che in due esiste la
> parità od il rifiuto/consenso unanime, ragionando a teste come prevede
> il 1136 (... la maggioranza degli intervenuti... ... la maggioranza dei
> partecipanti... in rappresentanza di almeno il ....).

Forse non le e' chiara la differenza tra "votazione all'unanimita'" che
e' IMPLICITAMENTE imposta dal condominio (in forza del fatto che DEVE
essere conteggiato anche il NUMERO di partecipanti) e tra "votazione
per quote" che e' invece quella disposta dalla comunione.

> E: sì, certo. E' del tutto normale che sentenze diverse si
> contraddicano.

Non e' normale, e un disastro del dritto, se la contraddizione e'
alternata temporalmente.
E' invece un cambiamento giurisprudenziale quando la contraddizione
avviene una volta sola: alla data della sua "inversione".

> Ciò che può essere paragonato, per "forza di legge" ad
> una legge approvata con tutti i crismi in parlamento, in termini di
> giurisprudenza, è una pronuncia a sezioni riunite da parte della
> Cassazione.

Non mi pare che la Cassazione possa CAMBIARE una legge.
La Cassazione completa i buchi di una legge o la interpreta,
ma non puo' cambiarla rispetto al senso voluto dal Parlamento.
E' la Corte Costituzionale che, eventualmente, puo' dichiarare
anti-costituzionale una legge o una sua parte, SENZA pero'
per questo creare una nuova legge (ma lasciando un "vuoto").

> Quindi, ANCHE pronuncie di una singola sezione della
> Cassazione potrebbero essere successivamente contraddette.

Non so cosa intenda teorizzare, ma a me risulta che una
pronuncia di una singola sezione possa cambiare la giurisprudenza.

> Si chiama stato di diritto,

Troppo caldo, oggi ?

> in cui il potere giudiziario è sottoposto al potere
> politico, che è diretta espressione del popolo.

Direi che sta boccheggiando, infatti subito sopra aveva scritto
che il potere giudiziario (a sezione unite, sia chiaro) puo'
cambiare una legge ("una pronunicia paragonata per "forza di legge"
ha in pratica scritto lei).

> Non direttamente, ma per il tramite di leggi e regolamenti
> (emanazione del potere esecutivo, cioè del governo).

Sta delirando o divagando senza coerenza ?

[Cordy]

Il 21/07/2023 13:27, Roberto Deboni DMIsr ha scritto:
> Forse non le e' chiara la differenza tra "votazione all'unanimita'" che
> e' IMPLICITAMENTE imposta dal condominio (in forza del fatto che DEVE
> essere conteggiato anche il NUMERO di partecipanti) e tra "votazione
> per quote" che e' invece quella disposta dalla comunione.

Mi è chiarissimo.

>
>> E: sì, certo. E' del tutto normale che sentenze diverse si
>> contraddicano.
>
> Non e' normale, e un disastro del dritto, se la contraddizione e'
> alternata temporalmente.

MA PROPRIO NO! Fa parte del diritto del giudice, che valuta casi
concreti, applicando le leggi così come sono state scritte.
Se poi le leggi vengono scritte male, i giudici non potranno che
applicarle " a corrente alternata".
Il mondo in cui spera lei (il giudice automa, magari sostituito da
un'intelligenza artificiale?) a me spaventa non poco.

> E' invece un cambiamento giurisprudenziale quando la contraddizione
> avviene una volta sola: alla data della sua "inversione".

Cioè l'ultimo che arriva ha ragione? In che facoltà le hanno insegnato
un principio del diritto come questo? O da dove le deriva questa
certezza espressa in modo così categorico?

>
>> Ciò che può essere paragonato, per "forza di legge" ad
>> una legge approvata con tutti i crismi in parlamento, in termini di
>> giurisprudenza, è una pronuncia a sezioni riunite da parte della
>> Cassazione.
>
> Non mi pare che la Cassazione possa CAMBIARE una legge.

Con buona pace del mio uso delle virgolette...

> La Cassazione completa i buchi di una legge o la interpreta,
> ma non puo' cambiarla rispetto al senso voluto dal Parlamento.

Ah, ecco, mi pareva. Non può "completare i buchi", ma solo fornirne
interpretazione autentica. E solo a sezioni unite. Su questo siamo
d'accordo, una volta tanto. Ed anche in quel caso si è avuto più di una
volta un sentenziare "a corrente alternata", anche da parte delle
sezioni unite. Perché il mondo è ben più vario di qualsiasi regola gli
possiamo dare. In fondo, i giudici servono a questo.

> E' la Corte Costituzionale che, eventualmente, puo' dichiarare
> anti-costituzionale una legge o una sua parte, SENZA pero'
> per questo creare una nuova legge (ma lasciando un "vuoto").

Perfettamente d'accordo, ma non ricordo norme incostituzionali in
materia di condominio, quindi non è che stiamo, come al solito, con lei,
scivolando sui massimi sistemi? Non vedo l'attinenza dell'osservazione,
ma passi.

>
>> Quindi, ANCHE pronuncie di una singola sezione della
>> Cassazione potrebbero essere successivamente contraddette.
>
> Non so cosa intenda teorizzare, ma a me risulta che una
> pronuncia di una singola sezione possa cambiare la giurisprudenza.

Se il termine "giurisprudenza" ha ancora un senso, QUALSIASI sentenza
cambia la giurisprudenza.
https://www.treccani.it/vocabolario/giurisprudenza/
Non capisco che cosa intenda teorizzare lei. La giurisprudenza può
esprimere un indirizzo prevalente, ma NON "FA" LEGGE. No, nemmeno le
sezioni unite della Cassazione, anche se è bene tenerne conto.
Infatti, spesso la giurisprudenza su un dato argomento è quanto meno
controversa.

>
>> Si chiama stato di diritto,
>
> Troppo caldo, oggi ?

:)
E me lo chiede proprio lei? No, la rassicuro, sono 2 giorni che qui al
nord il caldo è passato, stia tranquillo.

>
>> in cui il potere giudiziario è sottoposto al potere
>> politico, che è diretta espressione del popolo.
>
> Direi che sta boccheggiando, infatti subito sopra aveva scritto
> che il potere giudiziario (a sezione unite, sia chiaro) puo'
> cambiare una legge ("una pronunicia paragonata per "forza di legge"
> ha in pratica scritto lei).

Sempre con supremo sprezzo delle virgolette. La aiuto: in un testo
italiano, circondare con le virgolette ' " ' una frase, può indicare una
citazione letterale, ma anche un utilizzo improprio, da prendere con una
certa elasticità mentale, del concetto espresso. Io ho usato le
virgolette nel secondo modo.
Se non riesce a capire che una pronuncia a sezioni unite della
Cassazione, dando maggior forza ad una certa interpretazione del senso
di una legge, ha effetti paragonabili alla riscrittura della legge
stessa, è un problema suo, non mio. Cosa che la sentenza di un grado
inferiore di giudizio non riesce a causare, BTW. I giudici, nello
stilare le sentenze spesso si rifanno ai criteri usati in casi simili in
precedenza, ma questo non significa che DEVONO farlo o che sicuramente
lo faranno.

>
>> Non direttamente, ma per il tramite di leggi e regolamenti
>> (emanazione del potere esecutivo, cioè del governo).
>
> Sta delirando o divagando senza coerenza ?
>

Lei me lo chiede?
Mai sentito parlare di priorità nell'uso delle fonti del diritto?
Boh, mi sono stufato. Vada pure avanti da solo, tanto so che mi
risponderà, in qualche modo. Io invece dopo un certo punto, mi stufo. Se
uno non vuol capire, discutere, ma avere ragione per forza, la mette sul
piano personale (ha caldo, delira, divaga...), si qualifica da solo. Ma
a me non interessa più. Cari saluti ed accenda il condizionatore!


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Ciao!
Stefano

[StefanoTS61®]

Cordy scriveva il 22/07/2023 :

Quando ho tempo dirò la mia su questa questione

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Disclaimer
Non fidatevi delle mie risposte perché carlo dixit : <i>"mi pare, che
sei si' un professionista tecnicamente preparato ma sicuramente ancora
acerbo e perlomento dal lato professionale"<i>.