Aiuto per canna fumaria
geom. Lorena
ho questo problema, un mio cliente sta aprendo una cornetteria e
conseguentemente ha bisogno di installare una canna fumaria per lo
smaltimento dei fumi dei forni a metano. Il condominio, anche se il
regolamento non lo prevede gli ha negato l'autorizzazione ad installare la
suddetta canna fumaria, anche se la stessa andrebbe messa su una facciata
laterale priva di aperture. Secondo voi puo' il condominio negare tale
autorizzazione? Gradirei avere in merito il vostro parere di esperti e
soprattutto, se non e' di troppo disturbo, i riferimenti normativi da cui
avete tratto spunto per le vostre risposte.
Ringrazio anticipatamente chi sara' cosi' gentile da rispondermi :o)
Lorena
--
Alberto
"geom. Lorena" <lore...@hotmail.com> ha scritto nel messaggio
news:AWNK8.3533$d7.5...@news.edisontel.com...
> Ciao a tutti,
> ho questo problema, un mio cliente sta aprendo una cornetteria e
> conseguentemente ha bisogno di installare una canna fumaria per lo
> smaltimento dei fumi dei forni a metano. Il condominio, anche se il
> regolamento non lo prevede gli ha negato l'autorizzazione ad installare la
> suddetta canna fumaria, anche se la stessa andrebbe messa su una facciata
> laterale priva di aperture. Secondo voi puo' il condominio negare tale
> autorizzazione? Gradirei avere in merito il vostro parere di esperti e
> soprattutto, se non e' di troppo disturbo, i riferimenti normativi da cui
> avete tratto spunto per le vostre risposte.
non puo' negarla, salvo che lo sbocco della stessa
non provochi immissioni nella proprieta' di qualche
condomino. Ovviamente tutte le spese sono a suo
carico.
alberto.
Meneldil
"geom. Lorena" <lore...@hotmail.com> ha scritto nel messaggio
news:AWNK8.3533$d7.5...@news.edisontel.com...
> ho questo problema, un mio cliente sta aprendo una cornetteria e
> conseguentemente ha bisogno di installare una canna fumaria per lo
> smaltimento dei fumi dei forni a metano. Il condominio, anche se il
> regolamento non lo prevede gli ha negato l'autorizzazione ad installare la
> suddetta canna fumaria, anche se la stessa andrebbe messa su una facciata
> laterale priva di aperture. Secondo voi puo' il condominio negare tale
> autorizzazione? Gradirei avere in merito il vostro parere di esperti e
> soprattutto, se non e' di troppo disturbo, i riferimenti normativi da cui
> avete tratto spunto per le vostre risposte.
Quesito: ma perchè ha *chiesto* l'autorizzazione al condominio?
Il condominio non può negare tale autorizzazione, quindi la cosa migliore è
non chiederla, ma limitarsi a INFORMARE l'amministratore dei lavori che si
vanno a fare.
E farli per bene: progetto, licenza o autorizzazione, certificato di
conformità ecc.
Saluti Meneldil
Matteo
> > soprattutto, se non e' di troppo disturbo, i riferimenti normativi da
cui
> > avete tratto spunto per le vostre risposte.
> non puo' negarla, salvo che lo sbocco della stessa
> non provochi immissioni nella proprieta' di qualche
> condomino. Ovviamente tutte le spese sono a suo
> carico.
Anch'io gradirei i riferimenti normativi, tanto per capire che si riunisce a
fare un'assemblea, se non può negare.
Leggendo il codice civile, a me risulta che ad un altro organo del
condominio spetta:
"...curare l'osservanza del regolamento di condominio...disciplinare l'uso
delle cose comuni....compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti
alle parti comuni dell'edificio....ha la rappresentanza dei partecipanti e
può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi". Codice
Civile, Articolo 1130 e Articolo 1131.
Non sarebbe opportuno che quell'organo si assumesse le sue responsabilità?
Se non si vuol essere dittatoriali, nulla vieta di informare e consultare i
condomini senza formalità, e senza obbligarli a votare cose che non possono
decidere.
geom. Lorena
"Meneldil" <mene...@email.it> ha scritto nel messaggio
news:adi4pi$112js6$2...@ID-82056.news.dfncis.de...
caso che l'ASL competente ha subordinato il rilascio dell'autorizzazione
sanitaria all'approvazione dell'installazione della canna fumaria da parte
del condominio...e questo perche' alcuni condomini hanno inviato una diffida
all'asl dicendo che non vogliono la cornetteria sotto casa, e siccome ci
troviamo in un piccolo centro in provincia dove tutti si conoscono..e dove
il mio cliente e' uno "straniero"..l'asl ha ben pensato di bloccare tutto a
pochi giorni dall'apertura dell'attività. Proprio per questo chiedevo dei
riferimenti normativi, per contrastare queste imposizioni secondo me
arbitrarie. Spero che qualcuno possa aiutarmi in tal senso e ringrazio
comunque quanti mi hanno tempestivamente risposto. saluti a tutti
Lorena
Alberto
> >
> Quello che dici sarebbe sicuramente una soluzione ottima, ma si da' il
> caso che l'ASL competente ha subordinato il rilascio dell'autorizzazione
> sanitaria all'approvazione dell'installazione della canna fumaria da parte
> del condominio...e questo perche' alcuni condomini hanno inviato una
diffida
> all'asl dicendo che non vogliono la cornetteria sotto casa, e siccome ci
> troviamo in un piccolo centro in provincia dove tutti si conoscono..e dove
> il mio cliente e' uno "straniero"..l'asl ha ben pensato di bloccare tutto
a
> pochi giorni dall'apertura dell'attività. Proprio per questo chiedevo dei
> riferimenti normativi, per contrastare queste imposizioni secondo me
> arbitrarie. Spero che qualcuno possa aiutarmi in tal senso e ringrazio
> comunque quanti mi hanno tempestivamente risposto. saluti a tutti
> Lorena
>
oddio... che l'asl subordini l'approvazione al condominio
e' la prima volta che la sento !!!
di solito viene indicato "salvo diritti di terzi" che non significa
"in base a come si sveglia la signora del terzo piano" , ma
semplicemente che non vanno lesi diritti di altre parti.
In questo caso e' palese che non c'e' lesione di diritti,
per cui la canna a mio parere puo' andare su tranquillamente!
E come puo' l'asl bloccare una attivita? secondo quali
criteri?
alberto.
Meneldil
> Quello che dici sarebbe sicuramente una soluzione ottima, ma si da' il
> caso che l'ASL competente ha subordinato il rilascio dell'autorizzazione
> sanitaria all'approvazione dell'installazione della canna fumaria da parte
> del condominio...
A naso, la richiesta č arbitraria.
Per fare la canna fumaria tu devi rispettare il regolamento edilizio
comunale; quindi, direi:
- ottieni le eventuali autorizzazioni edilizie dal comune
- fai fare la canna
- presenti i certificati di conformitą
- la metti in funzione
E solo dopo chiedi all'ASL eventuali ulteriori autorizzazioni sanitarie (che
riguarderanno, immagino, tutti i locali, non la canna...)
Se ti richiedono altro (che sia l'autorizzazione del condominio oppure un
santino di san gennaro) deve essere l'ASL a specificarti sulla basi di quali
riferimenti normativi fanno la loro richiesta.
Saluti Meneldil
Federico Alvino
devo dirti che mi sembra ormai acclarato che è illegittima la richiesta
da parte dell'Amministrazione comunale dell'autorizzazione del
condominio per il rilascio di licenze o concessioni edilizie.
Ti allego per intero un parere che ho trovato sul web che sembra darti
ragione (sulla base di quanto ci hai detto) che include anche i
riferimenti giurisprudenziali che dovrebbero consentirti di diffidare il
Comune dal
reiterare una richiesta (illeggittima secondo il Consiglio di Stato) di
autorizzazione del Condominio per l'installazione della canna fumaria.
CANNE FUMARIE DI PROPRIETÀ SULLA FACCIATA DEGLI STABILI
A quali condizioni sono da considerare legittime
a cura dell'Avv. Mauro Manassero
Sempre più frequente è il sorgere di controversie tra i singoli
condòmini e il Condominio in relazione all'installazione di canne
fumarie a servizio di ristoranti, birrerie e bar posti al piano terreno
degli stabili. Tali dissidi sono spesso provocati dall'avversione dei
condomini che mal sopportano l'apposizione delle canne fumarie sulla
facciate degli stabili, ovvero l'inserimento di esse in condotte di
varia natura; oltre a ciò, accade spesso che i condòmini si oppongano ai
lavori d'installazione ritenendo in tal modo di costringere i
ristoratori a trasferire le proprie attività, mal sopportate a causa dei
rumori, dell'afflusso della clientela e dell'invasione dei parcheggi
limitrofi agli stabili in condominio. Questo breve scritto, lungi dal
voler esaurire una materia che, per normativa e pronunce, è un mare
magnum, si propone di affrontare brevemente i principali binari di
diritto entro i quali tali opere devono e possono essere edificate.
Diritti del singolo e diritti del Condominio
Ai sensi dell'art. 1102 Cod. Civ., il singolo partecipante al Condominio
ha diritto di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la
destinazione e non impedisca agli altri partecipanti l'uso concorrente.
Sulla base di questa norma la giurisprudenza, sia di merito che di
legittimità, è costante nel ritenere che il singolo condòmino abbia
diritto di servirsi, ad esempio, della facciata condominiale per apporvi
la canna fumaria per lo smaltimento dei fumi prodotti dalle cucine
dell'attività commerciale della quale è titolare; qualora l'attività sia
esercitata all'interno di locali di proprietà di altro soggetto, uguale
diritto spetta anche al conduttore. Esso compete a coloro che, per
l'esercizio della loro attività, abbiano necessità di dotarsi di tali
impianti. Istintivamente sorge l'obiezione relativa al pari uso
concorrente degli altri condomini, in altre parole ci si è chiesto cosa
accadrebbe se tutti i condomini di uno stesso condominio decidessero di
apporre la propria canna fumaria in aderenza alla facciata condominiale.
In verità qualche Pretore ha respinto l'istanza di autorizzazione
all'esecuzione dell'opera proprio motivando il diniego con il
ragionamento sopra esposto ma, in tali casi, è facile obiettare che
l'attività di ristorazione necessita di tali impianti in ossequio alle
norme d'igiene stabilite dal legislatore; mentre un pari obbligo non è
ipotizzabile in capo ai condomini proprietari di unità abitative che,
anzi, non possono dotarsi di forni a legna che richiedano lo smaltimento
dei fumi prodotti. Pur riconoscendo in via generale il diritto
all'installazione della canna fumaria, la Corte di Cassazione ha
tracciato, con numerose pronunce, una complessa mappa di situazioni
nelle quali l'opera è ritenuta legittima oppure no e, inoltre, ha pure
dettato una serie di condizioni che devono essere rispettate affinché
l'impianto non sia dannoso, pericoloso o lesivo di diritti altrui.
Apposizione al muro condominiale
Occorre distinguere le diverse parti del condominio ove la canna fumaria
può essere installata: Inserimento nel lastrico solare. Ove la canna
fumaria abbia il suo sbocco sul lastrico solare, che ai sensi dell'art.
1117 Cod. Civ. è parte comune, occorre che essa sia posta in posizione
marginale rispetto all'estensione del piano di calpestio e che,
pertanto, ne occupi una zona periferica e limitata, sì da non alterare
la destinazione del bene comune e da non impedire il calpestìo da parte
degli altri condomini (2774/92). Qualora, invece, essa sia posta in
guisa da limitare l'utilizzo del lastrico, sarà da ritenersi illegittima
a causa dell'occupazione e dell'utilizzazione non consentita dall'art
1102, ciò proprio per la limitazione dei diritti concorrenti. Infatti,
così facendo, il singolo condomino avrà attratto nella sua disponibilità
esclusiva una parte del bene comune impedendo agli altri di servirsene
(4201/87). Inserimento e appoggio al muro comune. La Suprema Corte ha
stabilito, con pronunce coerenti e costanti, che l'inserimento della
canna fumaria nel muro comune, oppure in appoggio ad esso, è legittima
in quanto rientrante nella previsione dell'art. 1102 Cod. Civ., fatto
salvo il rispetto di alcune condizioni. In primo luogo, occorrerà il
rispetto delle norme sulle distanze legali: in particolare la canna
fumaria dovrà esser posta a non meno di cm. 75 dal più vicino lato delle
finestre o dei balconi attigui (724/95); oltre a ciò, essa dovrà essere
posta in guisa da non escludere o ridurre la possibilità di affaccio e
di veduta dagli stessi, altrimenti si lederebbe il diritto del condomino
proprietario della finestra o del balcone. Occorrerà, ovviamente, che
l'opera edificanda non sia tale da modificare la consistenza del muro,
oppure minare la stabilità dell'edificio e, oltre a ciò, che essa non
vada a comprometterne l'unità e l'armonia architettoniche. A tal
proposito sarà conveniente che essa sia posta sulla facciata
prospiciente il cortile; infatti, il lato sulla pubblica via è,
normalmente, sottoposto a maggior tutela proprio per l'insieme di linee,
l'alternanza di spazi pieni e vuoti, e le varie soluzioni
architettoniche che conferiscono allo stabile un aspetto armonioso. In
tal caso, l'apposizione della canna fumaria si risolverebbe in un
deturpamento dell'aspetto del condominio con inevitabili riflessi anche
sul valore commerciale delle singole unità immobiliari e,
conseguentemente, l'opera sarebbe ritenuta illegittima. Quindi, ove essa
sia posta almeno a cm. 75 dalle finestre e dai balconi, sia tale (anche
per dimensioni) da non impedire la visuale che da essi si gode, sia
posta sulla facciata prospiciente il cortile, non potrà che essere
considerata legittima da un eventuale giudice che dovesse affrontare il
caso.
Concessione edilizia
Sotto l'aspetto amministrativo, occorre tener presente che le opere di
cui si tratta sono sottoposte alla normativa dettata per le opere edili
in generale e, quindi, sarà necessario il deposito della Dichiarazione
d'inizio lavori presso l'Ufficio Edilizia Privata del Comune competente
territorialmente e, conseguentemente, attendere i venti giorni di rito
per poter iniziare l'esecuzione dell'opera. A tal proposito è assai
importante rilevare che, normalmente, l'Ufficio competente chiede anche
il consenso dei condomini o, in alternativa, il nulla-osta
dell'amministratore dello stabile. Sul punto è necessaria una breve
riflessione. In primo luogo, la giurisprudenza di legittimità è costante
nel ritenere nulle le delibere di condominio che impediscono l'esercizio
del diritto di apposizione, a condizione che siano presenti le
condizioni viste in precedenza (distanze - affaccio - armonia
architettonica - stabilità). In secondo luogo, e ciò pone al riparo
dall'opposizione dei condomini, il Consiglio di Stato (699/1997) ha
deciso per l'illegittimità della richiesta avanzata dal Comune di
Milano, il quale chiedeva, appunto, l'assenso degli altri condomini;
infatti, l'Ente territoriale è competente a conoscere solamente della
regolarità amministrativa ed edilizia dell'opera e non è tenuto a
sincerarsi dei rapporti tra i privati cittadini in quanto questi
attengono al diritto privato e non al diritto pubblico. Ove, poi, il
Comune non dovesse accogliere il D.I.A. proprio per la mancanza
dell'assenso del Condominio o del suo amministratore, non resterà che
rivolgersi al Tribunale Amministrativo Regionale che, conformandosi alla
decisione del Consiglio di Stato, dovrà rivedere le proprie posizioni e
desistere dalla richiesta illegittima.
e
Senza voler fare pubblicità dai un'occhiata a:
http://www.asscond.it/cannefum.htm
http://www.fuocoelegna.it/cannalex.php
Ti allego anche una sentenza recente della Cassazione
in tema di distanze di canne fumarie che potrebbe darti manforte:
Cassazione, Seconda sezione, 2 ottobre 2000. n. 13012
PROPRIETÀ - LIMITAZIONI LEGALI DELLA PROPRIETÀ - RAPPORTI DI VICINATO
-APERTURE (FINESTRE) -VEDUTA - DISTANZE LEGALI - INSPECTIO ET PROSPECTIO
IN ALIENUM - IN GENERE
L'articolo 907 Cc, in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute
è applicabile anche nei rapporti tra condomini di un edificio non
derogando l'articolo 1102 Cc al disposto del citato articolo 907 Cc.
Il proprietario o condomino il quale realizzi un manufatto in appoggio
o in aderenza al muro in cui si apre una veduta diretta od obliqua
esercitata da un sovrastante balcone, e lo elevi sino alla soglia del
balcone stesso, non è soggetto, rispetto a questo, alle distanze
prescritte dall'articolo 907, comma terzo, Cc nel caso in cui il
manufatto sia contenuto nello spazio volumetrico delimitato dalla
proiezione verticale verso il basso della soglia predetta, in modo
da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del
piano di sopra. Infatti, tra le normali facoltà attribuite al titolare
della veduta diretta od obliqua, esercitata da un balcone è compresa
quella di inspicere e prospicere in avanti e a piombo, ma non di
sogguardare verso l'interno della sottostante proprietà coperta dalla
soglia del balcone, non potendo trovare tutela la pretesa di esercitare
la veduta con modalità abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi
oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto. Cfr. Cassazione 9446/94,
secondo cui in tanto può configurarsi una veduta, ai sensi
dell'articolo 905 Cc, in quanto l'apertura, il terrazzo o il balcone
da cui essa sia praticata risultino "muniti di parapetto" atto a
consentire, almeno, di guardare e di mostrarsi senza esporsi al pericolo
di cadute. Ne consegue che va esclusa l'esistenza di una veduta
allorquando il parapetto di un terrazzo non consente, in concreto,
neanche una "inspectio" comoda e non pericolosa - in quanto
manifestamente inidoneo a preservare l'eventuale osservatore
dal pericolo di cadute - ed ha solo la funzione di delimitazione
della platea. Cassazione 4523/93, ha precisato che, ai fini
dell'osservanza delle distanze legali dal fondo vicino la
qualificazione della veduta (diretta, obliqua o laterale)
va fatta con riguardo alla possibilità che la conformazione
obbiettiva dell'opera offre di guardare frontalmente o meno
sul fondo del vicino, non già in base alla posizione della persona
che esercita la veduta rispetto alla parete in cui si apre la finestra
o il balcone. Ne deriva che le vedute che si esercitano dal balcone sono
diverse secondo le varie posizioni in cui è possibile guardare sul
fondo del vicino, nel senso che è sufficiente per aversi veduta diretta
che da uno dei lati del balcone sia possibile affacciarsi e guardare
sul fondo altrui, onde la distanza da osservarsi dal confine da tale
lato non può essere inferiore a m. 1,50 a norma dell'articolo 905 Cc.
In senso conforme alla sentenza in rassegna si è espressa
Cassazione 3109/93, secondo cui il condomino che abbia trasformato
il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone
sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle
distanze prescritte dall'articolo 907 Cc nel caso in cui la veranda
insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo
perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del
proprietario del balcone sovrastante, giacché l'articolo 907 citato
non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla
soletta o dal parapetto del suo balcone una "inspectio" o "prospectio"
obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della
sottostante proprietà.
"geom. Lorena" <lore...@hotmail.com> wrote in message
news:AWNK8.3533$d7.5...@news.edisontel.com
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