Re: I debiti degli altri nel condominio

[Roberto Deboni DMIsr]

On 04/06/2021 11:39, sst wrote:
> Ho comprato 'sta casa all'asta e ho pagato le spese ordinarie degli
> ultimi 2 anni. E questi erano i MIEI debiti.

Premesso che sarebbe una domanda da it.diritto.condominio e non
mi dica che nessuno risponde, perche' non e' vero.

Vedi "Disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni
transitorie" art.63 (come ho gia' scritto: gli amministratori
paiono fare finte che queste appendice del Codice Civile non esista).

Comma 4 - Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato
solidalmente con questo al pagamento dei contributi
relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Comma 5 - Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato
solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati
fino al momento in cui e' trasmessa all'amministratore
copia autentica del titolo che determina il trasferimento
del diritto.

Quindi "2 anni" e' il massimo, se lei ha acquistato nell'ultimo giorno
dell'anno condominiale in corso. Il comma 5 invece significa
che il venditore resta solidamente obbligato anche per le spese
condominiali posto-vendita fino a quando non fa pervenire la
copia autentica del trasferimento di proprieta'. Ci sarebbe da
domandarsi se questo vale anche per una procedura fallimentare ...
ma non c'entra con questo caso.

La locuzione "obbligato solidamente" significa che l'amministratore
puo' scegliere uno dei due, a suo comodo, per farsi pagare tutto il
debito. Ad esempio, se l'acquirente sembra in bolletta cronica, e
il venditore si e' dimenticato di spedirmi l'atto di cessione,
l'amministratore puo' decidere di mettere in mora il venditore (che
a quel punto si svegliera' e gli mandera' la copia autentica).

Ovviamente questa "solidarieta'" nel pagare non significa che
chi ha pagato ha pagato, e l'altro, quello graziato dall'amministratore,
la faccia franca. Semplicemente la legge significa che non e' compito
dell'amministratore dirimere la ripartizione delle quote (che puo'
benissimo essere anche parte della contrattazione in fase di vendita)
tra acquirente e venditore, ma ha la facolta' di scegliere il pagatore
meno rognoso (se per esempio il venditore era facoltoso o pagatore
puntuale) o piu' presente (in genere l'acquirente, con cui inizia
il rapporto). Saranno poi acquirente e venditore a mettersi
d'accordo su come dividersi tra di loro quanto pagato "integralmente"
(o quasi) da uno dei due.
Naturalmente, se uno dei due e' moroso, all'altro tocchera' di citarlo
in giudizio per farsi rimborsare cio' che e' stato costretto a pagare
in piu'.

> A distanza ora ci sono altre unità nelle stesse condizioni che sono
> andate all'asta, l'amministratore ha tolto gli ultmi 2 anni e spalmato
> i debiti degli ALTRI su tutti i condomini, me compreso. E' giusto?

Va ricordato subito che siamo nel 2021, quindi 9 anni dopo il 2012.
Nel 2012 e' stato modificato l'art.1129 e al comma 9

"Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea,
l'amministratore e' tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle
somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura
dell'esercizio nel quale il credito esigibile e' compreso, anche ai
sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per
l'attuazione del presente codice."

Questo significa che se a causa del ritardo, poi non si incassa,
l'amministratore diventa responsabile e deve quindi risarcire
il condominio, vedi sentenza n.164/2016 del Tribunale di Salerno.
Infatti l'amministratore non ha bisogno di farsi autorizzare
dall'assemblea nella sua azione di recupero crediti, anzi, semmai
e' l'opposto, deve farsi autorizzare per essere esonerato da questo
suo obbligo di legge. La norma del 2012 chiarisce in modo equivoco
che l'amministratore va condannato al risarcimento danni nei confronti
del condominio, essendo responsabile di cattiva gestione per aver
omesso di riscuotere le quote condominiali, peggio ancora se le ha
mandandate per di più in prescrizione. L’amministratore, infatti,
riceve dai condomini un "mandato con rappresentanza", con conseguente
applicazione delle norme del codice civile sul mandato (cc 1703) che
gli impone di usare la diligenza del buon padre di famiglia.

Il che pone subito una domanda interessante: a quanti anni fa
risalgono i debiti in oggetto ?

Poi ripeto:

"Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente
con questo al pagamento dei *contributi* relativi all'anno in corso
e a quello precedente."

Purtroppo il termine "contributi" si presta a diverse interpretazioni.
Se avessero parlato di "spese dell'anno in corso" non ci sarebbero
stati dubbi. Ma cosi' ci tocca guardare la giurisprudenza. Vediamo
... la n.7395/2017 della Cassazione precisa che per "anno in corso"
si intende il periodo annuale condominiale che puo' anche non
coincidere con l'anno solare (ad esempio dal 1 marzo all'ultimo giorno
di febbraio ... tanto per scegliere un periodo complicato).

Poi abbiamo la sentenza n.24654/2010 di Cassazione, per cui se
vengono deliberati lavori straordinari o innovazioni, ad esempio, in
assemblea del 2017, e l'immobile e' venduto nel 2020, le spese sono a
carico del venditore "a nulla rilevando che le opere siano state, in
tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto
di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al
condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà
passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ."

Ma ancora non vediamo cosa accade per contributi, se intesi come
"quote" approvate entro le gestione precedente a quella in corso.
Anzi, forse la domanda andrebbe posta diversamente: puo'
l'amministratore (anche con il consenso implicito dell'assemblea)
mettere in una gestione successiva spese pagate in fatture o
altrimenti di opere completate, nella gestione precedente ?

Se la risposta e' "no", allora i contributi citati sono
implicitamente equivalenti a "spese dell'anno" e quindi
l'acquirente puo' rifiutare l'addebito dell'amministratore
fatto ipotizzando un obbligo di solidarieta' che eccede
la legge.

> ...che andando a vedere bene nei debiti degli altri ci sono
> dentro a sua volta frazioni del debito del MIO studio di
> 3-4-5 anni fa!

Questa frase farebbe pensare ad un doppio addebito. E' sicuro ?
Aggiungo anche che andrebbe letto con attenzione l'atto di
trasferimento giudiziario. Insomma, in ogni caso meglio avere
il parere di un legale. Di quanto soldi stiamo parlando ?

Tornando al pallino, se si tratta di spese fatte in periodo
antecendente alla gestione precedente all'anno "condominiale"
del suo acquisto, lei potrebbe potere rifiutarsi di pagare,
informando che l'amministratore che dovra' dividere i debiti
di quell'anno, su chi era proprietari quell'anno e qualora
uno o piu' fossero "insolvibili", ripartire quel debito
sui restanti "soci alla data" delle parti comuni del
condominio.

Inoltre, se la ragione di questi ripartizione "ritardata"
e' ascritta a negligenza dell'amministratore, puo' proporre
a tutto il condominio di agire legalmente contro
l'amministratore per un risarcimento. E se nessun altro
e' d'accordo, ha la facolta' di agire in proprio (a causa
della gravita' della negligenza) in giurisdizione volontaria,
cioe' senza fare causa, con la spesa di solo crica 130 euro
di bolli giudiziari, per ottenere la revoca giudiziario
di quell'amministratore.

Precisiamo che nel caso si pretenda un risarcimento
dell'amministratore, non significa che potete "trattenere
la somma" non pagando le spese condominiali, perche' quelle
quote vanno nella cassa (conto corrente) condominiale e non
nelle tasche dell'amministratore. L'assemblea puo' pero'
deliberare di togliere il compenso amministratore dal
rendiconto, rimodulando la ripartizione senza il compenso
amministratore, lasciando poi all'amministratore di fare
causa (se crede di vincere) per avere i soldi che erano
stati pattuiti, ma che l'assemblea ha deciso di compensare
con il risarcimento preteso dal condominio.