Barbecue condominiale
Elvandar
Molti anni fa (una decina, forse anche qualcuno in più) nel condominio
in cui abito è stato messo, nel giardino, un barbecue in muratura. Alle
spese avevano partecipato soltanto alcuni condomini, interessati ad
usufruire del barbecue.
Ora, la mia famiglia vorrebbe poter utilizzare il barbecue, e quindi
pagare la nostra quota. Le domande sono:
- il pagamento deve essere fatto direttamente ai condòmini che ai tempi
avevano sostenuto la spesa?
- che somma bisogna dare? Si prende il costo sostenuto ai tempi e
anzichè dividerlo fra N persone lo si divide tra N+1 e basta, o bisogna
in qualche modo rivalutarlo? Non so, una rivalutazione in base al tasso
d'inflazione, piuttosto che una svalutazione del bene subita in questi
anni, altro...
Ci sono altri vincoli o requisiti di cui bisogna tenere conto per fare
le cose come si deve? Grazie mille!!
Roberto Deboni DMIsr
> Ciao a tutti.
>
> Molti anni fa (una decina, forse anche qualcuno in più) nel condominio
> in cui abito è stato messo, nel giardino, un barbecue in muratura. Alle
> spese avevano partecipato soltanto alcuni condomini, interessati ad
> usufruire del barbecue.
>
> Ora, la mia famiglia vorrebbe poter utilizzare il barbecue, e quindi
> pagare la nostra quota. Le domande sono:
>
> - il pagamento deve essere fatto direttamente ai condòmini che ai tempi
> avevano sostenuto la spesa?
Potrebbe anche accadere che rifiutino "nuovi" associati.
> - che somma bisogna dare? Si prende il costo sostenuto ai tempi e
> anzichè dividerlo fra N persone lo si divide tra N+1 e basta, o bisogna
> in qualche modo rivalutarlo? Non so, una rivalutazione in base al tasso
> d'inflazione, piuttosto che una svalutazione del bene subita in questi
> anni, altro...
Dal punto di vista rigorisamente finanzario si prende la spesa totale +
le spese di manutenzione (tipo tinteggiatura, se c'e' stata), si divide per
il numero di partecipanti, con lei incluso e poi si calcolano gli interessi
legali fino alla data odierna.
Ma potrebbero chiedere di piu' o accontentarsi di una semplice divisione
in parti uguali della spesa in valuta alla data di acquisto.
O potrebbero anche rifiutare. Questo puo' accadere se usano spesso il
barbecue in certi mesi e temono che con la sua partecipazione si inizi
a litigare per la priorita'.
> Ci sono altri vincoli o requisiti di cui bisogna tenere conto per fare
> le cose come si deve? Grazie mille!!
--
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su text.giganews.com. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]
Bernardo Rossi
wrote:
>Ci sono altri vincoli o requisiti di cui bisogna tenere conto per fare
>le cose come si deve? Grazie mille!!
ogni tanto una cosa tua.
Tu puoi dirgli si o no, puoi prestargliela gratis, puoi decidere se e
quanto fargli pagare, puoi dirgli si ma solo la domenica dalle ore 23
alle ore 24 ecc.
--
Byebye from Verona, Italy
Bernardo Rossi b.r...@tin.it
repo
> Certamente, ed anzi prima deve chiedere l'adesione alla loro comunione.
> Potrebbe anche accadere che rifiutino "nuovi" associati.
1120 del codice civile :-)))
Art.1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie - Qualora l'innovazione importi
una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle
particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere,
impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che
non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella
spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita,
salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata
intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa
possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione
dell'opera.
> O potrebbero anche rifiutare. Questo puo' accadere se usano spesso il
> barbecue in certi mesi e temono che con la sua partecipazione si inizi
> a litigare per la priorita'.
condominio, se avessero voluto fondare un club esclusivo, avrebbero dovuto
farlo su una proprietà completamente loro, non in un'area condominale :-))
Repo
repo
> E' come se qualcuno venisse da te e ti chiedesse se puo' utilizzare
> ogni tanto una cosa tua.
terreno dove tu hai costruito una cosa decidesse di volerla usare insieme a
te, ovviamente pagando la sua parte della spesa originaria.
Giusto per capirci nessuno può oggi impedire all'OP di andare di fianco a
quel barbeque con un altro barbeque, di quelli mobili, e farsi la grigliata
al pari degli altri, visto che l'unica cosa di cui gli altri hanno l'uso (e
ribadisco l'uso, non la proprietà) è il barbeque, non l'area su cui è
costruito.
> Tu puoi dirgli si o no, puoi prestargliela gratis, puoi decidere se e
> quanto fargli pagare, puoi dirgli si ma solo la domenica dalle ore 23
> alle ore 24 ecc.
Per capire meglio la cosa si può far riferimento all'articolo 934 del cc.
che regola il meccanismo della proprietà per accessione.
Di chi era il terreno su cui è costruita l'opera?
Del condominio (ovvero di tutti i condomini, anche quelli che non l'hanno
pagata)
Chi è il proprietario?
Il condominio (ovvero di tutti i condomini, anche quelli che non l'hanno
pagata)
Chi può usarla?
Lo dice l'art 1120 del cc, quelli che l'hanno pagata in origine e quelli che
chiedono di farlo in un secondo tempo pagando la loro parte.
Tieni conto che se non fosse così nulla impedirebbe all'OP di impiantare un
secondo barbeque fisso a finco di quello già esistente e di utilizzarlo in
maniera esclusiva, ma se tutti facessero così la situazione diventerebbe
presto ingestibile.
Repo
repo
Chiedo scusa, sia in questo che nel post precedente ho citato l'art. 1120
al posto del 1121.
Repo
Roberto Deboni DMIsr
posata sulla proprieta' condominiale automaticamente diventerebbe
di proprieta' del condominio ?
Non e' cosi'. Pensi che scatta neanche l'usucapione, quindi puo'
figurarsi ...
> se avessero voluto fondare un club esclusivo, avrebbero
> dovuto farlo su una proprietà completamente loro, non in un'area
> condominale :-))
approvate in assemblea e (e questo e' il particolare dirimente) le
cui quote sono state incassate dall'amministratore come quote
condominiali e dallo stesso usate per pagare l'opera. Punto.
Tutto il resto e' solo comunismo.
Roberto Deboni DMIsr
> "Bernardo Rossi" ha scritto:
>
> > E' come se qualcuno venisse da te e ti chiedesse se puo' utilizzare
>> ogni tanto una cosa tua.
>
> Non esattamente, è come se qualcuno che è insieme a te proprietario di
> un terreno dove tu hai costruito una cosa decidesse di volerla usare
> insieme a te, ovviamente pagando la sua parte della spesa originaria.
proprieta' comune rende comune anche l'opera.
A parte il fatto che in ogni caso, oltre alla spesa originaria vanno
incluse anche tutte le spese necessarie a mantere in buono stato il bene.
E gli interessi.
> Giusto per capirci nessuno può oggi impedire all'OP di andare di fianco
> a quel barbeque con un altro barbeque, di quelli mobili, e farsi la
> grigliata al pari degli altri, visto che l'unica cosa di cui gli altri
> hanno l'uso (e ribadisco l'uso, non la proprietà) è il barbeque, non
> l'area su cui è costruito.
del barbecue possono senz'altro smontarlo e spostarlo altrove, ad esempio
in una loro propreita' esclusiva (o trascolare), senza che il condominio
posso dire alcunche'.
>> Tu puoi dirgli si o no, puoi prestargliela gratis, puoi decidere se e
>> quanto fargli pagare, puoi dirgli si ma solo la domenica dalle ore 23
>> alle ore 24 ecc.
>
> Si, ma solo se la cosa è stata costruita su un terreno che è solo tuo.
Solo per curiosita', ma da dove le viene questo convincimento ?
Sta scrivendo "a sentimento" ? Ha avuto esperienza diretta (contenzioso
giuridico) ? Ha letto delle sentenze ? Ha visto Forum ? Altro ?
Non sono domande retoriche e' anche per capire la "solidita'" della
sua tesi, perche' non mi sorprenderei se alla fine saltasse fuori che
lei ha ragione per una certa giurisprudenza italiana.
> Per capire meglio la cosa si può far riferimento all'articolo 934 del
> cc. che regola il meccanismo della proprietà per accessione. Di chi era
> il terreno su cui è costruita l'opera? Del condominio (ovvero di tutti i
> condomini, anche quelli che non l'hanno pagata)
> Chi è il proprietario?
di estranei. Ad esempio, il classico estraneo e' l'inquilino (non e' che lei
si e' fatto confondere da una sentenza del genere ?).
> Il condominio (ovvero di tutti i condomini, anche quelli che non l'hanno
> pagata)
dei "non" paganti.
> Chi può usarla?
> Lo dice l'art 1120 del cc, quelli che l'hanno pagata in origine e quelli
> che chiedono di farlo in un secondo tempo pagando la loro parte.
condominio.
> Tieni conto che se non fosse così nulla impedirebbe all'OP di impiantare
> un secondo barbeque fisso a finco di quello già esistente e di
> utilizzarlo in maniera esclusiva, ma se tutti facessero così la
> situazione diventerebbe presto ingestibile.
Pari, pari e' la stessa situazione che si crea quando in un condominio una
parte del giardino e' usata ad orti. Ogni condomino ha il suo piccolo appezzamento
che coltiva e "sfrutta" personalmente. E badi bene, al contrario della sua tesi
(che seguirebbe dall'art.934 come da lei ipotizzato), i frutti degli orti sono
talmente privati che se un'altro condomino se ne' appropria sarebbe furto.
In ogni caso, per capire ed approfondire meglio la sua tesi, le pongo alcuni casi:
a) Parabola personale, (pagata ed installata al di fuori della gestione condominiale:
non lo specifico oltre, ma vale per tutti i casi seguenti),
installata sul tetto o sul terrazzo condominiale: di chi e' la proprieta' ?
b) Cavi di antenna o di rete di proprieta' individuale contenuti nei canali condominiali:
di chi e' la proprieta' ?
c) Pannelli solari individuali installati sul tetto o sulla terrazza condominiale:
di chi e' la proprieta' ?
d) Pianta di rose posata nel giardino condominiale e curata da chi l'ha piantata:
di chi e' la proprieta' (questo tra l'altro e' un caso frequente di screzio
quando qualche altro condomino si prende le rose ...) ?
e) Pianta da frutto posata nel giardino condominiale, curata ed innaffiata da
chi l'ha piantata: di chi e' la pianta ? di chi sono i frutti ?
f) Tosaerba individuale, non pagato dal condominio, usato solo dal proprietario
per tosare il giardino condominiale, ed ospitato da sempre (per comodita', onde
evitare lunghi sali e scendi settimanali dallo scantinato) nel locale attrezzi
condominiale: chi e' il proprietario ?
g) Barbecue mobile, lasciato costantemente nel giardino condominiale per pigrizia
del proprietario, con il tacito assenso degli altri condomini (nessuno che mai ha
protestato): chi e' il proprietario ?
repo
> Lei corre troppo. Prima di tutto occorre appurare se la costruzione sulla
> proprieta' comune rende comune anche l'opera.
Appuralo pure!!
A me sembra di aver citato un articolo del cc che regola il meccanismo
dell'accessione, potrei anche sbagliarmi, ma per dimostrarlo dovresti essere
tu a citare altri articoli o sentenze.
> A parte il fatto che in ogni caso, oltre alla spesa originaria vanno
> incluse anche tutte le spese necessarie a mantere in buono stato il bene.
> E gli interessi.
Volendo fare una valutazione meramente economica andrebbe valutato anche il
deperimento.
La mia auto di 10 anni, ad esempio, oggi vale una cifra molto inferiore a
costo di acquisto + spese di manutenzione sonstenute + interessi.
>> hanno l'uso (e ribadisco l'uso, non la propriet�) � il barbeque, non
>> l'area su cui � costruito.
>
> Invece su questo non siamo affatto d'accordo. Per esempio i "costruttori"
> del barbecue possono senz'altro smontarlo e spostarlo altrove, ad esempio
> in una loro propreita' esclusiva (o trascolare), senza che il condominio
> posso dire alcunche'.
Certo, ma seguendo lo stesso iter del passaggio in assemblea che ha portato
alla sua costruzione.
> Solo per curiosita', ma da dove le viene questo convincimento ?
> Sta scrivendo "a sentimento" ? Ha avuto esperienza diretta (contenzioso
> giuridico) ? Ha letto delle sentenze ? Ha visto Forum ? Altro ?
> Non sono domande retoriche e' anche per capire la "solidita'" della
> sua tesi, perche' non mi sorprenderei se alla fine saltasse fuori che
> lei ha ragione per una certa giurisprudenza italiana.
Ho avuto qualche "discussione" su situazioni non perfettamente analoghe, ma
molto simili, non sono andato in giudizio perch� a fronte di una relazione
ben dettagliata il consulente della controparte ha finito per darmi ragione.
Ai tempi mi ero dettagliatamente informato, cercando in rete e come spesso
capita, mi sono imbattuto in molti casi simili a quello di cui stiamo
discutendo.
IMHo una ricerca in google con le parole chiave "condominio - installazione
ascensore" dovrebbe dare molti risultati utili, visto che il caso pi�
ricorrente di innovazione voluttuaria ad utilizzo separato riguarda proprio
gli ascensori (anche perch� hanno un discreto costo, dubito che qualcuno sia
mai andato in causa per l'utilizzo di una griglia).
Sempre per pura curiosit�, a questo punto, mi permetto per� di chiedere da
dove derivano le tue convinzioni, visto che sono espresse in maniera
abbastanza perentoria.
> Mi scusi, ma l'art.934 e' applicabile in un condominio solo nei confronti
> di estranei. Ad esempio, il classico estraneo e' l'inquilino (non e' che
> lei
> si e' fatto confondere da una sentenza del genere ?).
Non mi risulta, ancora una volta ti chiedo, da cosa deriva questa tua
convinzione?
> La comproprieta' come la descrive lei presuporebbe un'arricchimento
> illecito
> dei "non" paganti.
Cosa ci sarebbe di illecito?
Se io sono consapevole di cosa sto facendo e passandoti accanto ti infilo 10
euro in tasca e tu me lo lasci fare, non c'� nulla di illecito.
>> Chi pu� usarla?
>> Lo dice l'art 1120 del cc, quelli che l'hanno pagata in origine e quelli
>> che chiedono di farlo in un secondo tempo pagando la loro parte.
>
> Che in questo caso non si applica perche' il bene non e' a disposizione
> del
> condominio.
Mi sembra di aver subito retificato, volevo citare il 1121, innovazioni
voluttuarie passibili di utilizzazione separata.
> Pari, pari e' la stessa situazione che si crea quando in un condominio una
> parte del giardino e' usata ad orti. Ogni condomino ha il suo piccolo
> appezzamento
> che coltiva e "sfrutta" personalmente. E badi bene, al contrario della sua
> tesi
> (che seguirebbe dall'art.934 come da lei ipotizzato), i frutti degli orti
> sono
> talmente privati che se un'altro condomino se ne' appropria sarebbe furto.
No, in quella situazione si decide assemblearmente (e IMHO all'unanimit�) di
assegnare porzioni dello spazio comune a un uso esclusivo.
Dubito che nel caso in questione i condomini "non grigliatori" siano
interdetti all'uso dell'area dove sorge il manufatto.
> a) Parabola personale, (pagata ed installata al di fuori della gestione
> condominiale:
> non lo specifico oltre, ma vale per tutti i casi seguenti),
> installata sul tetto o sul terrazzo condominiale: di chi e' la proprieta'
> ?
Di chi l'ha installata, ma una parabola non � considerata un manufatto e se
individuale non � un'innovazione voluttuaria del condominio.
> b) Cavi di antenna o di rete di proprieta' individuale contenuti nei
> canali condominiali:
> di chi e' la proprieta' ?
Del signor della palisse la bell'anima � partita, poco prima che morisse
egli era ancora in vita :-))
Se dici di propriet� individuale non c'� altra risposta.
> c) Pannelli solari individuali installati sul tetto o sulla terrazza
> condominiale:
> di chi e' la proprieta' ?
Dipende da quando sono stati installati, da chi ecc ecc
> d) Pianta di rose posata nel giardino condominiale e curata da chi l'ha
> piantata:
> di chi e' la proprieta' (questo tra l'altro e' un caso frequente di
> screzio
> quando qualche altro condomino si prende le rose ...) ?
Senza delibera assembleare del condominio.
> e) Pianta da frutto posata nel giardino condominiale, curata ed innaffiata
> da
> chi l'ha piantata: di chi e' la pianta ? di chi sono i frutti ?
Idem come sopra
> f) Tosaerba individuale, non pagato dal condominio, usato solo dal
> proprietario
> per tosare il giardino condominiale, ed ospitato da sempre (per comodita',
> onde
> evitare lunghi sali e scendi settimanali dallo scantinato) nel locale
> attrezzi
> condominiale: chi e' il proprietario ?
> g) Barbecue mobile, lasciato costantemente nel giardino condominiale per
> pigrizia
> del proprietario, con il tacito assenso degli altri condomini (nessuno che
> mai ha
> protestato): chi e' il proprietario ?
Capisci la differenza fra bene mobile e manufatto e fra propriet�
individuale e innovazione condominiale passibile di utilizzazione separata?
Detto in soldoni.
Tizio e caio sono in condominio con Sempronio.
Tizio e caio vorrebbero che il condominio fosse dotato di qualcosa di nuovo
e non strettamente indispensabile all'utilizzo del condominio (griglia,
ascensore, sauna, videocitofono ecc ecc.)
Per ottenerlo hanno due strade.
Convincere sempronio ad aderire alla spesa, si realizza l'innovazione che �
del condominio e utilizzabile da tutti i condomini.
Non riuscendo a convincere sempronio possono procedere a loro spese se
l'opera � utilizzabile in maniera separata, ma solo a patto che se e quando
sempronio lo vorr� potr� anch'egni utilizzarla, pagando la quota di spesa
non pagata in origine.
N.B. se per esempio Tizio e Caio volessero mettere maniglie d'oro sulla
porta dell'atrio non potrebbero farlo, perch� la maniglia non � utilizzabile
in maniera separata e non potrebbero impedire a spempronio di utilizzarla.
Anche offrendosi di farlo a loro spese, lasciando a spempronio la
possibilit� di utilizzarla, spempronio potrebbe comunque opporsi.
Altra cosa che Tizio e Caio potrebbero fare � chiedere al condominio di
affittare una parte dello spazio comune, installarci la griglia e usarla in
via esclusiva, scegliendo chi poter far successivamente partecipare alla
cosa. Ma la cosa avrebbe tutta un'altra impostazione dal punto di vista
giuridico e un limite in termini di tempo /la durata del contratto di
affitto.
Visto che ti piacciono le domande, prova a rispondere a questo caso.
Se come tu dici il Barbeque � dei soli condomini che l'hanno pagato in
origine, come possono fare a venderlo a me che condomino non sono ?
Repo
Repo
Repo
Repo
Roberto Deboni DMIsr
> "Roberto Deboni DMIsr" ha scritto:
>
> > Lei corre troppo. Prima di tutto occorre appurare se la costruzione
> > sulla
>> proprieta' comune rende comune anche l'opera.
>
> Appuralo pure!!
> A me sembra di aver citato un articolo del cc che regola il meccanismo
> dell'accessione, potrei anche sbagliarmi, ma per dimostrarlo dovresti
> essere tu a citare altri articoli o sentenze.
Lei ha citato un articolo del CC, che non ha alcuna relazione con la
situazione condomniale, perche' si tratta di una comproprieta' (quella
del condominio) e non di una invasione di una proprieta' altrui.
In ogni caso l'Italia e' piena di scrocconi che cercano di mettere le
mani sui soldi (ripartire le loro spese sugli altri) e sulle cose (il caso
menzionato) altrui e quindi la giurisprudenza e' abbondante e facile da
trovare:
Ove una fattispecie trovi specifica disciplina nell'art. 1102, che
regola l'uso della cosa comune da parte dei partecipanti alla comunione, è
preclusa l' applicazione alla stessa, in via analogica, dell'art. 936 c.c.
in materia di accessione. non essendo consentito il ricorso alle
disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe (c.c. analogia
legis) in assenza di una qualsivoglia lacuna dell'ordinamento. * Cass.
civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699, Parrocchia della Cattedrale di
Avellino c. Camera commercio di Avellino.
La disciplina dell'accessione contenuta nell'art. 934 c.c. si riferisce solo
alle costruzioni (o piantagioni) su terreno altrui e non anche alle
costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul terreno comune,
per le quali debbono ritenersi, invece, applicabili le norme sul
condominio ed, in particolare, la disposizione dell'art. 1120 c.c., che vieta,
tra l'altro, le innovazioni che rendano alcune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento di altri condomini, a meno che non vi
sia il consenso di questi, nella forma scritta richiesta, a pena di nullità,
per la costituzione di diritti reali su beni immobili. * Cass. civ., sez. II,
18 aprile 1996, n.3657, Perolio c. Peroglio.
[qui sopra ritengo che ci sia stata una svista dei giudici, perche' non
sono necessarie le norme specifiche del condominio, ma quelle della
comunione. Probabilmente nel caso della causa citata si trattava di
un condominio, ma come si vede dalla sentenza successiva la non
applicabilita' dell'art.934 si ha anche nel caso piu' generico della
semplice comunione]
La norma dell'art. 938 c.c., che disciplina la cosiddetta accessione invertita,
ha carattere eccezionale - in quanto derogativa sia del principio
dell'accessione ("quod inaedificatur solo cedit"), sia di quello secondo
cui il proprietario ha diritto di disporre della propria cosa in maniera
piena ed esclusiva - e come tale non può trovare applicazione nell'ipotesi
di costruzione eseguita in tutto o in parte su un suolo di proprietà comune
del costruttore e di terzi, nella quale si applicano le norme sulla comunione,
senza che sia eccepibile una disparità di trattamento tra comunista e terzo,
rientrando nella discrezionalità del legislatore la delimitazione del campo
di operatività dell'accessione invertita. (Fattispecie relativa alla
costruzione eseguita su un cortile destinato all'uso comune degli edifici
che lo circondano). * Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1996, n. 9982,
Tossi ed altro c. Condominio di Via Varè nn. 7/9 in Milano ed altro,
in Arch. loc. e cond. 1997, 438.
L'applicazione dell'art.934 nel condominio sarebbe un lampante escatomage
a favore degli scrocconi e dei furbi, che purtroppo, in Italia sono in
grado di "vivere" di queste cose proprio a causa di tendenza "comunista"
di molta parte della popolazione. E visto che il costo di una
impugnazione e' elavato, molte volte si subisce per praticita', mandando
giu' le prepotenze delle assemblee condominiali o dei comportamenti
di questi scrocconi.
>> A parte il fatto che in ogni caso, oltre alla spesa originaria vanno
>> incluse anche tutte le spese necessarie a mantere in buono stato il
>> bene. E gli interessi.
>
> Volendo fare una valutazione meramente economica andrebbe valutato anche
> il deperimento.
Ha ragione, mi ero dimenticato. E' che in genere sono in gioco periodi
cosi' brevi per strutture edili e quindi il valore e' trascurabile.
> La mia auto di 10 anni, ad esempio, oggi vale una cifra molto inferiore
> a costo di acquisto + spese di manutenzione sonstenute + interessi.
La sua auto e' di ferraglia e' :-)
>>> hanno l'uso (e ribadisco l'uso, non la proprietà) è il barbeque, non
>>> l'area su cui è costruito.
>>
>> Invece su questo non siamo affatto d'accordo. Per esempio i
>> "costruttori" del barbecue possono senz'altro smontarlo e spostarlo
>> altrove, ad esempio in una loro propreita' esclusiva (o trascolare),
>> senza che il condominio posso dire alcunche'.
>
> Certo, ma seguendo lo stesso iter del passaggio in assemblea che ha
> portato alla sua costruzione.
Questo e' uno dei punti che lei ipotizza da zero. In tutto il thread
non e' stato menzionato dall'OP che la costruzione e' intervenuta
passando dall'assemblea o dalle spese condominiali (e nel secondo caso
diventa chiaramente una opera condominiale, anche se applicata solo su
alcuni condomini, secondo l'art.1121).
Perche' accada quello che lei afferma, occorre che in partenza un gruppo
di condomini sia partito con l'intenzione che l'opera fosse condominiale,
ed a seguito della bocciatura assembleare o del dissenso di un certo numero
di condomini (nel caso che abbiano vinto la votazione), siano stati
costretti a ripiegare sull'art.1121. Tutto questo ovviamente deve avere
lasciato traccia sui verbali assembleari e sulla ripartizione delle spese
(in questo caso individuali). Altrimenti non esiste e si tratta di
un'opera fatta in societa' ed in modo autonomo da alcuni condomini.
Attenzione: il richiedere solo il permesso (cosa inutile, eccetto
nel caso in cui sia abbia un giardino o un cortile cosi' piccolo
che piu' di un paio di barbeque non ci stanno) all'assemblea
condominiale o l'accordo di dove posizionarlo non fa in alcun
modo rientrare l'opera nell'art.1121. Deve invece essere nata
fin dall'inizio la proposta, VERBALIZZATA, di mettere in comune a tutti
l'opera con corrispondente ripartizione delle spese.
>> Solo per curiosita', ma da dove le viene questo convincimento ? Sta
>> scrivendo "a sentimento" ? Ha avuto esperienza diretta (contenzioso
>> giuridico) ? Ha letto delle sentenze ? Ha visto Forum ? Altro ? Non
>> sono domande retoriche e' anche per capire la "solidita'" della sua
>> tesi, perche' non mi sorprenderei se alla fine saltasse fuori che lei
>> ha ragione per una certa giurisprudenza italiana.
>
> Ho avuto qualche "discussione" su situazioni non perfettamente analoghe,
> ma molto simili, non sono andato in giudizio perchè a fronte di una
> relazione ben dettagliata il consulente della controparte ha finito per
> darmi ragione.
Ho capito, ma purtroppo molte consulenze fanno veramente venire
il latte, ed alcune sono veramente gravi, perche' provengono
dal CTU !!! Ho visto tentativi di fare passare un debito di bilancio
come un credito, come dire che 2-4 = +2
> Ai tempi mi ero dettagliatamente informato, cercando in
> rete e come spesso capita, mi sono imbattuto in molti casi simili a
> quello di cui stiamo discutendo.
In rete non sono tanti i siti reputabili, pochi giorni fa abbiamo
visto un sito che si e' inventato la "Delibera assembleare per
la ripartizione spese tra propreitario ed inquilino". Pazzesco!
Entrare cosi' a gamba tesa nel rapporto contrattuale esclusivo
tra proprietario ed inquilino !
> IMHo una ricerca in google con le parole chiave "condominio -
> installazione ascensore" dovrebbe dare molti risultati utili, visto che
> il caso più ricorrente di innovazione voluttuaria ad utilizzo separato
> riguarda proprio gli ascensori (anche perchè hanno un discreto costo,
> dubito che qualcuno sia mai andato in causa per l'utilizzo di una
> griglia).
Lei ha cercato in caso in cui credo sia altamente improbabile che
un gruppo di condomini parta senza tentare di mettere in comune
l'opera. L'alto costo e la difficolta' a mantenerne un'uso esclusivo
nel tempo tendono a consigliare fin dall'inizio di proporlo come
opera condominiale e quindi rientrare nell'art.1121.
Ma c'e' di piu' l'ascensore e' una opera statica e di notevoli
dimensioni che va certamente ad incidere sui diritti reali degli
altri condomini. Quindi non e' possibile farlo al di fuori dell'ambito
assembleare. Mentre un barbeque, in un'ampio giardino, posso farlo
scaricare da un bancale un giorno all'altro in giardino e gli altri
possono attaccarsi (anche se considerando la suscettibilita' per le
questioni di principio di tanti italiani, non e' cosa diplomatica da
fare). Al massimo l'assemblea potra' deliberare che possa essere spostato
in altra posizione (ma deve essere motivata, e la motivazione deve essere
ragionevole e non un semplice dispetto).
> Sempre per pura curiosità, a questo punto, mi permetto però di chiedere
> da dove derivano le tue convinzioni, visto che sono espresse in maniera
> abbastanza perentoria.
Prima di tutto il residuo delle nozioni di diritto sul diritto di proprieta'
imparata a scuola, tanti anni fa. Una cosa e' ascoltare forum, si puo'
capire quello che si vuole. Un'altra cosa e' poi trovarsi a spiegare
all'insegnante cio' che si e' studiato. Se si fraintende la ratio, si
ritorna indietro fino a che non si capisce il merito. Tra l'altro questo
e' uno di quei casi in cui la "ratio leggi" combaccia anche con il senso
morale (anti-scroccone) :-) e poi la Giurisprudenza :-)
...snip...
>> La comproprieta' come la descrive lei presuporebbe un'arricchimento
>> illecito
>> dei "non" paganti.
>
> Cosa ci sarebbe di illecito?
Ho sbagliato il termine (con "illecito" si finirebbe nel penale),
intendevo arricchimento senza causa:
Art. 2041 Azione generale di arricchimento
Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un'altra
persona è tenuto, nei limiti dell'arricchimento, a indennizzare quest'ultima
della correlativa diminuzione patrimoniale.
Qualora l'arricchimento abbia per oggetto una cosa determinata,
colui che l'ha ricevuta è tenuto a restituirla in natura, se sussiste al
tempo della domanda.
Scommetto che gli scrocconi sobbalzerano :-)
Ma possono stare tranquilli, la Giustizia in Italia funziona cosi'
male che spesso conviene lasciar perdere e loro possono continuare
a rubare sulla buona fede altrui.
> Se io sono consapevole di cosa sto facendo e passandoti accanto ti
> infilo 10 euro in tasca e tu me lo lasci fare, non c'è nulla di
> illecito.
Ma che razza di paragone e' questo ?
Chi ha messo il barbecue non ha infilato 10 Euro nella sua tasca.
In quanto a lasciar fare, e' vero solo nel caso che i padroni
non si rivolgano al magistrato. Insomma solo perche' il derubato
non fa la denuncia (e questo purtroppo e' un comportamento
cronico in Italia, per i motivi sopra ricordati) non significa
che non si tratti piu' di furto.
>> Pari, pari e' la stessa situazione che si crea quando in un condominio
>> una parte del giardino e' usata ad orti. Ogni condomino ha il suo
>> piccolo appezzamento
>> che coltiva e "sfrutta" personalmente. E badi bene, al contrario della
>> sua tesi
>> (che seguirebbe dall'art.934 come da lei ipotizzato), i frutti degli
>> orti sono
>> talmente privati che se un'altro condomino se ne' appropria sarebbe
>> furto.
>
> No, in quella situazione si decide assemblearmente (e IMHO
> all'unanimità) di assegnare porzioni dello spazio comune a un uso
> esclusivo.
No cosa ?
Qualora per ampiezza, disposizione e orientamento e' possibile coltivare
un modesto angolo ad orto senza incidere sul decoro condominiale e sui diritti
(in genere di passaggio) degli altri condomini, non serve autorizzazione.
Il fatto stesso che non si applicabile l'usucapione (a meno di recintare
l'area ed impedire attivamente l'entrata agli altri condomini) e'
ragione per permettere un tale uso piu' intenso. Inoltre, la semplice
menzione nel regolamento che l'area e' destinata a verde non basta
ad impedire l'orto:
La semplice indicazione nel regolamento di condominio di una determinata
destinazione delle unità immobiliari non può precluderne altre diverse,
essendo tale risultato conseguibile solo mediante costituzione
di reciproche servitù volontarie fra i vari condomini, con conseguente
restrizione della sfera di dominio di costoro sui beni di loro proprietà
esclusiva ed essendo a tal fine necessarie specifiche manifestazioni
di volontà, desumibili in modo non equivoco dall’atto costitutivo.
Cass. civ., sez. II, 4 giugno 1981, n. 3629
Totalmente diverso e' il caso se il divieto degli orti e' inserito nel
regolamento condominiale. Quando acquisto casa, se mi e' noto che
non sono accetti gli orti, non mi e' permesso poi farne uno.
> Dubito che nel caso in questione i condomini "non
> grigliatori" siano interdetti all'uso dell'area dove sorge il manufatto.
Nel punto specifico in cui e' posto il barbeque c'e' un'implicito
impedimeto d'uso, causa l'occupazione dell'oggetto estraneo (cioe'
non di proprieta' degli altri condomini) esattamente e nulla di
diverso del caso di un'auto parcheggiata in un'area condominiale.
Solo perche' parcheggiata, non diventa di uso comune.
>> a) Parabola personale, (pagata ed installata al di fuori della gestione
>> condominiale:
>> non lo specifico oltre, ma vale per tutti i casi seguenti), installata
>> sul tetto o sul terrazzo condominiale: di chi e' la proprieta' ?
>
> Di chi l'ha installata, ma una parabola non è considerata un manufatto e
> se individuale non è un'innovazione voluttuaria del condominio.
Una parabola condominiale e' un manufatto.
Altrimenti specifichi cosa intende per "manufatto".
In quando alla innovazione voluttuaria del condominio, non lo e'
neanche il barbeque se non e' passato dall'assemblea e dai
bilanci condominiali. Mi scusi, ma non divaghi. Il discrimine
su cui stiamo discutendo e' quell'accessione, ovvero della
posa su poprieta' condominiale. Che sia una innovazione del
condominio e' una sua illazione AGGIUNTIVA che non e' stata
citata dall'OP.
>> b) Cavi di antenna o di rete di proprieta' individuale contenuti nei
>> canali condominiali:
>> di chi e' la proprieta' ?
>
> Del signor della palisse la bell'anima è partita, poco prima che morisse
> egli era ancora in vita :-))
> Se dici di proprietà individuale non c'è altra risposta.
Quindi l'appoggio/occupazione della proprieta' non ha alcun
effetto sulla proprieta' ?
>> c) Pannelli solari individuali installati sul tetto o sulla terrazza
>> condominiale:
>> di chi e' la proprieta' ?
>
> Dipende da quando sono stati installati, da chi ecc ecc
solari >>>"individuali"<<<
Non capisco invece il "quando" ?
Che significativo avrebbe il tempo ?
>> d) Pianta di rose posata nel giardino condominiale e curata da chi l'ha
>> piantata:
>> di chi e' la proprieta' (questo tra l'altro e' un caso frequente di
>> screzio
>> quando qualche altro condomino si prende le rose ...) ?
>
> Senza delibera assembleare del condominio.
Esatto.
>> e) Pianta da frutto posata nel giardino condominiale, curata ed
>> innaffiata da
>> chi l'ha piantata: di chi e' la pianta ? di chi sono i frutti ?
>
> Idem come sopra
Ergo ?
>> f) Tosaerba individuale, non pagato dal condominio, usato solo dal
>> proprietario
>> per tosare il giardino condominiale, ed ospitato da sempre (per
>> comodita', onde
>> evitare lunghi sali e scendi settimanali dallo scantinato) nel locale
>> attrezzi
>> condominiale: chi e' il proprietario ?
>
>> g) Barbecue mobile, lasciato costantemente nel giardino condominiale
>> per pigrizia
>> del proprietario, con il tacito assenso degli altri condomini (nessuno
>> che mai ha
>> protestato): chi e' il proprietario ?
>
> Capisci la differenza fra bene mobile e manufatto e fra proprietà
> individuale e innovazione condominiale passibile di utilizzazione
> separata?
Quindi e' la staticita' che per lei farebbe la differenza ?
Ergo orti e barbeque in cemento diventerebbero "condominiali" ?
> Detto in soldoni.
> Tizio e caio sono in condominio con Sempronio. Tizio e caio vorrebbero
> che il condominio fosse dotato di qualcosa di nuovo e non strettamente
> indispensabile all'utilizzo del condominio (griglia, ascensore, sauna,
> videocitofono ecc ecc.) Per ottenerlo hanno due strade.
> Convincere sempronio ad aderire alla spesa, si realizza l'innovazione
> che è del condominio e utilizzabile da tutti i condomini. Non riuscendo
> a convincere sempronio possono procedere a loro spese se l'opera è
> utilizzabile in maniera separata, ma solo a patto che se e quando
> sempronio lo vorrà potrà anch'egni utilizzarla, pagando la quota di
> spesa non pagata in origine.
Ma questa non e' la strada seguita in questo thread.
> N.B. se per esempio Tizio e Caio volessero mettere maniglie d'oro sulla
> porta dell'atrio non potrebbero farlo, perchè la maniglia non è
> utilizzabile in maniera separata e non potrebbero impedire a spempronio
> di utilizzarla. Anche offrendosi di farlo a loro spese, lasciando a
> spempronio la possibilità di utilizzarla, spempronio potrebbe comunque
> opporsi.
Non e' cosi'. Possono benissimo farlo, semplicemente sanno in partenza
che se lo faranno, Sempronio usera' delle maniglie senza contribuire.
La differenza rispetto al Barbeque sta proprio nel fatto che Sempronio
non ha scelta, DEVE usare la maniglia per aprire la porta ed usufruire
del suo diritto di passaggio. Ma non puo' vietare che altri condomini,
a loro spese, facciano migliorie. Non confonda "l'impossibilita' di
utilizzazione separata" con il diritto al signolo (o gruppo) di
condomini di "donare" qualcosa. Ripeto, il discrimine sta nel fatto
che nel caso della maniglia, l'unico modo che Sempronio avrebbe di
non toccarla e' rinunciare al suo fondamentale diritto di passaggio.
In ogni caso si rende conto che siamo decisamente fuori dall'accessione ?
> Altra cosa che Tizio e Caio potrebbero fare è chiedere al condominio di
> affittare una parte dello spazio comune, installarci la griglia e usarla
> in via esclusiva, scegliendo chi poter far successivamente partecipare
> alla cosa. Ma la cosa avrebbe tutta un'altra impostazione dal punto di
> vista giuridico e un limite in termini di tempo /la durata del contratto
> di affitto.
Questo e' un caso talmente particolare che proprio non ha attinenza
con l'accessione e l'art.1121. Quello che accade DOPO la scadenza
del contratto invece rientra nella discussione di cui sopra, come
opera messa volontariamente.
> Visto che ti piacciono le domande, prova a rispondere a questo caso. Se
> come tu dici il Barbeque è dei soli condomini che l'hanno pagato in
> origine, come possono fare a venderlo a me che condomino non sono ?
In questo modo: "caro Repo se ci da la cifra XXX ti diamo la proprieta'
del Barbeque. Se Repo paga la cifra XXX il Barbeque e' suo."
Non capisco il problema.
pirex
>
>
> Non capisco il problema.
S'era capito!
--
"Nitto Palma: "Entro ottobre pronto il ddl per depenalizzare i reati
minori"
Si riferisce al falso in bilancio o al furto di un paio di calzini al
supermarket?
Parlamento: Inquisiti e Condannati
http://tinyurl.com/3j9x32v
Elvandar
> Ciao a tutti.
Rispondo qui a tutti: grazie mille per le vostre risposte.
Per fortuna il condominio in cui abito è formato da condomini molto
disponibili, difficilmente (per non dire mai) ci sono liti o discussioni
(e per questo mi ritengo MOLTO fortunato) :) Per cui non credo ci
possano essere problemi di rifiuto, anche se mi pare di aver capito che
la legislazione non permette rifiuti come da art. 1121 cc; il barbecue è
stato costruito in un angolo del giardino condominiale su proprietà
comune, e la sua costruzione era stata deliberata in assemblea molti
anni fa.
Una ulteriore domanda, che mi è sorta leggendo i vostri interventi,
supponendo che da domani divento anch'io comproprietario del barbecue:
se un giorno affittassi il mio appartamento (di cui sono proprietario),
l'inquilino potrebbe utilizzare il barbecue? E se invece vendessi
l'appartamento, il nuovo proprietario potrebbe utilizzarlo?
Grazie ancora per la vostra disponibilità!
repo
> Una ulteriore domanda, che mi è sorta leggendo i vostri interventi,
> supponendo che da domani divento anch'io comproprietario del barbecue: se
> un giorno affittassi il mio appartamento (di cui sono proprietario),
> l'inquilino potrebbe utilizzare il barbecue? E se invece vendessi
> l'appartamento, il nuovo proprietario potrebbe utilizzarlo?
Repo