L'Amministratore può mandare lettere

[a]

ad un condomino di richiamo al rispetto del regolamento di condominio.

Un condomino che staa piano terra non taglia il suo verde che supera la
ringhiera ed ingombra il passaggio pedonale comune

A voce gli altri condomini non hanno ottenuto nulla

l'Amministratore vuole allora far mandare una lettera da un avvocato

Prima d'ora l'Amministratore non ha mai contattato il condomino
indisiplinato a riguardo di questo problema

Domanda:
rientra nei compiti di un Amministratore il richiamo al rispetto del
Regolamento di condominio, contattando quindi di persona
(lettera, telefono...) il condomino indisciplinato?
O fare la predica non è nei suoi compiti e può quindi rifiutarsi
ed adire immediatamente le vie legali?

[Cordy]

Curare che il regolamento di condominio venga rispettato è uno dei
compiti dell'amministratore. Come intenda svolgerlo, è cosa che attiene
al suo insindacabile giudizio.
Se ritiene che un richiamo suo sia insufficiente, può in qualsiasi
momento rivolgersi ad un legale per far una "lettera di messa in mora",
anche senza procedere prima di persona.
Rientra, sin qui, nei suoi compiti ordinari, che non hanno bisogno di
delibera assembleare.

Adire le vie legali, come scrivi, cioè rivolgersi all'autorità
giudiziaria per iniziare una lite giudiziaria, viceversa, non fa parte
dei suoi poteri, ma di quelli dell'Assemblea, cui dovrà rivolgersi
preventivamente, proponendo nel dettaglio l'azione che intende proporre
innanzi al giudice, il legale che intende incaricare ed il relativo
preventivo di spesa per onorari e spese.
Incaricare un legale di mettere in mora un condomino riottoso ed
iniziare una lite giudiziaria, insomma, sono due cose profondamente diverse.

[a]

On Wed, 2 Aug 2017 10:02:57 +0200, Cordy <stefano...@tiscali.it>
wrote:

>Se ritiene che un richiamo suo sia insufficiente, può in qualsiasi
>momento rivolgersi ad un legale per far una "lettera di messa in mora",
>anche senza procedere prima di persona.
>Rientra, sin qui, nei suoi compiti ordinari, che non hanno bisogno di
>delibera assembleare.

Cioè... la predica l'Amministratore non è tenuto a farla ma, visto che ne
ravvisa la necesità, deve farla fare ad un legale (anche quella di un
legale è in fin dei conti una semplice predica dato che serve solo per
spaventare; con tra l'altro il fatto che la predica del legale costa,
quindi chi lo autorizza a fare ciò e sarebbe da aggiungersi chi paga il
legale: tutto il condominio senza che ne abbia mai saputo nulla del legale,
l'Amministratore o il soggetto riottoso)?

Siamo sicuri che vigilanza e richiami non siano compiti che spettano
all'Amministratore e naturalmente da farsi in prima persona, esauriti i
quali (ma appunto devono essere stati fatti almeno qualche volta...), c'è
eventualmente poi l'autorità?

[Cordy]

Il 02/08/2017 14:07, a ha scritto:
> On Wed, 2 Aug 2017 10:02:57 +0200, Cordy <stefano...@tiscali.it>
> wrote:
>
>> Se ritiene che un richiamo suo sia insufficiente, può in qualsiasi
>> momento rivolgersi ad un legale per far una "lettera di messa in mora",
>> anche senza procedere prima di persona.
>> Rientra, sin qui, nei suoi compiti ordinari, che non hanno bisogno di
>> delibera assembleare.
>
> Cioè... la predica l'Amministratore non è tenuto a farla ma, visto che ne
> ravvisa la necesità, deve farla fare ad un legale (anche quella di un
> legale è in fin dei conti una semplice predica dato che serve solo per
> spaventare; con tra l'altro il fatto che la predica del legale costa,
> quindi chi lo autorizza a fare ciò e sarebbe da aggiungersi chi paga il
> legale: tutto il condominio senza che ne abbia mai saputo nulla del legale,
> l'Amministratore o il soggetto riottoso)?

Il legale non fa una predica. La "messa in mora" è molto di più. E'
l'anticamera obbligatoria di ogni procedimento. Fatta quella, più o meno
senza preavviso, potrebbero scattare provvedimenti poco simpatici.
Dalla lite giudiziaria a ... vedi sotto.

>
> Siamo sicuri che vigilanza e richiami non siano compiti che spettano
> all'Amministratore e naturalmente da farsi in prima persona, esauriti i
> quali (ma appunto devono essere stati fatti almeno qualche volta...), c'è
> eventualmente poi l'autorità?
>

L'avvocato non è l'autorità. Opera per l'autorità che gli concede
l'amministratore. E' semplicemente un tecnico che fa le cose al meglio.
In fondo, l'amministratore non cambia le lampadine o olia i meccanismi
degli ascensori, ma nell'esercizio dei suoi poteri ORDINARI si serve di
tecnici che eseguono al meglio tali attività, pagati dalla collettività
condominiale. Senza prima essere tenuto a provarci lui...

Mi sembra evidente che è la collettività condominiale che pagherà
l'avvocato. Come paga l'ascensorista o l'elettricista...

L'Assemblea potrebbe, però, a seguito della "messa in mora" di cui
sopra, ove non venisse rispettata la prescrizione del regolamento
condominiale, irrogare sanzioni al condomino riottoso. In pratica,
"multarlo", recuperando così in tutto, in più od in parte, le spese del
legale.

Parlando di soldi, in concreto.
La lettera di messa in mora, da parte di un legale costa intorno agli 80
euro + spese vive e tasse varie. Diciamo poco più di 100.
La sanzione da irrogare al condomino può andare fino ad un massimo di
200 euro per la prima infrazione e fino ad 800 in caso di recidiva (70
disp. att. c.c.). La sanzione e la sua entità sono decise dall'Assemblea
E NON dall'amministratore.

[a]

Mmmhh... aspetta, mettiamo da parte la messa in mora, l'autorità...
cioè mettiamo da parte i passi ufficiali che giocoforza devono essere fatti
dal professionista relativo.

Qui si tratta di richiamare un condomino a rispettare le regole
condominiali.

Per far meglio capire le cose, è successo questo:
nell'assemblea ordinaria alcuni condomini hanno fatto presente il problema
del verde sporgente ed hanno detto che gli inviti a voce fatti da una parte
(piccola) di questi condomini al condomino proprietario del verde sono
andati vani.
Allora l'Amministratore durante l'assemblea ha detto: "Va bene, gli faccio
mandare una lettera di richiamo da un avvocato".

Al che, io ed altri condomini, ci siamo domandati se la lettera di richiamo
(che non dovrà contenere alcun passo ufficiale) non dovesse farla
l'Amministratore;
perchè io e gli altri condomini non vediamo la cosa come quella di un
elettricista o di un fabbro, in quanto l'Amministratore il regolamento di
condominio lo conosce e vediamo la figura professionale dell'Amministratore
coinvolta nel mantenimento dell'ordine nel condominio
(senza contare che è più logico (e forse più efficace) fare le cose per
gradi, tipo lettera morbida dell'Amministratore, lettera dura
dell'Amministratore e poi lettera dell'Avvocato).

In buona sostanza, un richiamo all'ordine (senza mettere in atto alcun
passo ufficale) quando necessario (o perchè se ne accorge lui o perchè
glielo fa presente un'assemblea riunita) è tra i compiti che rientra tra le
attività di un Amministratore (anche eventualemtne a pagamento come
prestazione extra)?

[Roberto Deboni DMIsr]

On 02/08/17 21:53, a wrote:
> Mmmhh... aspetta, mettiamo da parte la messa in mora, l'autorità...
> cioè mettiamo da parte i passi ufficiali che giocoforza devono essere fatti
> dal professionista relativo.
>
> Qui si tratta di richiamare un condomino a rispettare le regole
> condominiali.

Sicuro che sia in gioco il condominio ?

> Per far meglio capire le cose, è successo questo:
> nell'assemblea ordinaria alcuni condomini hanno fatto presente il problema
> del verde sporgente

Spiegare meglio, non e' detto sia una questione
condominiale.

> ed hanno detto che gli inviti a voce fatti da una parte
> (piccola) di questi condomini al condomino proprietario del verde sono
> andati vani.
> Allora l'Amministratore durante l'assemblea ha detto: "Va bene, gli faccio
> mandare una lettera di richiamo da un avvocato".

Se queste sono state le sue parole, allora l'assemblea, che
non ha mosso obiezioni, ha di fatto accettato di pagare
l'avvocato.

> Al che, io ed altri condomini, ci siamo domandati se la lettera di richiamo
> (che non dovrà contenere alcun passo ufficiale) non dovesse farla
> l'Amministratore;
> perchè io e gli altri condomini non vediamo la cosa come quella di un
> elettricista o di un fabbro, in quanto l'Amministratore il regolamento di
> condominio lo conosce e vediamo la figura professionale dell'Amministratore
> coinvolta nel mantenimento dell'ordine nel condominio
> (senza contare che è più logico (e forse più efficace) fare le cose per
> gradi, tipo lettera morbida dell'Amministratore, lettera dura
> dell'Amministratore e poi lettera dell'Avvocato).
>
> In buona sostanza, un richiamo all'ordine (senza mettere in atto alcun
> passo ufficale) quando necessario (o perchè se ne accorge lui o perchè
> glielo fa presente un'assemblea riunita) è tra i compiti che rientra tra le
> attività di un Amministratore (anche eventualemtne a pagamento come
> prestazione extra)?

Scrivere una lettera con contenuti giuridi porta rischi e
responsabilita' di natura giuridica.

Se l'amministratore non e' un avvocato o non ha le nozioni basilari
del diritto (come ad esempio, i Geometri, come previsto dal programma
scolastico), a scrivere quella lettera si mette nelle condizioni di
un amministratore che diplomato ragionere e senza altre competenze,
si mette con cacciavate e forbice a modificare l'impianto elettrico
del giro scale in condominio.

Forse per chi non ha mai avuto a che fare con avvocati e giudici,
scrive una lettera del genere e' come scrivere una cartolina di
saluti ai genitori quando si e' in ferie, ma non e' vero.
Ad esempio, c'e' chi reagisce molto male, e si prende un
avvocato che contesta anche la "minaccia". A quel punto
voglio vedervi la vostra convinzione che sia facile e senza
rischi scrivere lettere del genere e quindi puo' farle
chiunque. Forse in un paese normale e dove vige il senso della
misura. Ma non e' l'Italia di oggi.

Questa e' solo una delle conseguenze del fatto che la "massa"
si disinteressa di cosa succede realmente nel settore "Giustizia".

[Ragnarok]

Il 02/08/2017 16:58, Cordy ha scritto:

> Il legale non fa una predica. La "messa in mora" è molto di più.

La messa in mora la può fare anche l'amministratore e, nel caso
specifico, potrebbe nemmeno servire.

E'
> l'anticamera obbligatoria di ogni procedimento.

Non è per nulla obbligatoria. Più che altro opportuna.

> Mi sembra evidente che è la collettività condominiale che pagherà
> l'avvocato. Come paga l'ascensorista o l'elettricista...

Si dava per sottointeso che le spese venissero addebitate al condomino.

> L'Assemblea potrebbe, però, a seguito della "messa in mora" di cui
> sopra, ove non venisse rispettata la prescrizione del regolamento
> condominiale, irrogare sanzioni al condomino riottoso.

Questo sarebbe il modo corretto di operare.


---
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[a]

On Thu, 3 Aug 2017 18:54:34 +0200, Roberto Deboni DMIsr
<ne...@analisienergie.it> wrote:

>On 02/08/17 21:53, a wrote:
>> Mmmhh... aspetta, mettiamo da parte la messa in mora, l'autorità...
>> cioè mettiamo da parte i passi ufficiali che giocoforza devono essere fatti
>> dal professionista relativo.
>>
>> Qui si tratta di richiamare un condomino a rispettare le regole
>> condominiali.
>
>Sicuro che sia in gioco il condominio ?

Direi di sì, non capisco bene cosa vuoi dire...
comunque la situazione è questa,
come avevo scritto nel post iniziale:
"Un condomino che sta a piano terra,

non taglia il suo verde che supera la ringhiera

ed ingombra il passaggio pedonale comune".
Cioè, specifico ora, il passaggio pedonale comune
è un camminamento condominiale, ora ingombrato da rami sporgenti e sporcato
da relative foglie marce cadute.

>> Per far meglio capire le cose, è successo questo:
>> nell'assemblea ordinaria alcuni condomini hanno fatto presente il problema
>> del verde sporgente
>
>Spiegare meglio, non e' detto sia una questione
>condominiale.

Vedi sopra

>> ed hanno detto che gli inviti a voce fatti da una parte
>> (piccola) di questi condomini al condomino proprietario del verde sono
>> andati vani.
>> Allora l'Amministratore durante l'assemblea ha detto: "Va bene, gli faccio
>> mandare una lettera di richiamo da un avvocato".
>
>Se queste sono state le sue parole, allora l'assemblea, che
>non ha mosso obiezioni, ha di fatto accettato di pagare
>l'avvocato.

No, no, io l'ho fatta semplice, ma l'assemblea ha mosso obiezioni
(e non si è deciso per la lettera dell'avvocato, ma io ho insistito per la
lettera di richiamo dell'Amministratore;
e credo di aver fatto bene, leggi il mio nuvo post).
Indipendentemente da cosa ha deciso l'assemblea,
sto ponendo il caso a livello teorico.

>> Al che, io ed altri condomini, ci siamo domandati se la lettera di richiamo
>> (che non dovrà contenere alcun passo ufficiale) non dovesse farla
>> l'Amministratore;
>> perchè io e gli altri condomini non vediamo la cosa come quella di un
>> elettricista o di un fabbro, in quanto l'Amministratore il regolamento di
>> condominio lo conosce e vediamo la figura professionale dell'Amministratore
>> coinvolta nel mantenimento dell'ordine nel condominio
>> (senza contare che è più logico (e forse più efficace) fare le cose per
>> gradi, tipo lettera morbida dell'Amministratore, lettera dura
>> dell'Amministratore e poi lettera dell'Avvocato).
>>
>> In buona sostanza, un richiamo all'ordine (senza mettere in atto alcun
>> passo ufficale) quando necessario (o perchè se ne accorge lui o perchè
>> glielo fa presente un'assemblea riunita) è tra i compiti che rientra tra le
>> attività di un Amministratore (anche eventualemtne a pagamento come
>> prestazione extra)?
>
>Scrivere una lettera con contenuti giuridi porta rischi e
>responsabilita' di natura giuridica.

Non insceniamo situazioni che non esistono per questo caso:
l'amministartore è stato invitato da me a scrivere
"La richiamo all'osservanza del regolamento condominiale
che prevede le potature a filo per non ingombrare il passaggio comune")

>Se l'amministratore non e' un avvocato o non ha le nozioni basilari
>del diritto (come ad esempio, i Geometri, come previsto dal programma
>scolastico), a scrivere quella lettera si mette nelle condizioni di
>un amministratore che diplomato ragionere e senza altre competenze,
>si mette con cacciavate e forbice a modificare l'impianto elettrico
>del giro scale in condominio.
>
>Forse per chi non ha mai avuto a che fare con avvocati e giudici,
>scrive una lettera del genere e' come scrivere una cartolina di
>saluti ai genitori quando si e' in ferie, ma non e' vero.
>Ad esempio, c'e' chi reagisce molto male, e si prende un
>avvocato che contesta anche la "minaccia". A quel punto
>voglio vedervi la vostra convinzione che sia facile e senza
>rischi scrivere lettere del genere e quindi puo' farle
>chiunque. Forse in un paese normale e dove vige il senso della
>misura. Ma non e' l'Italia di oggi.
>
>Questa e' solo una delle conseguenze del fatto che la "massa"
>si disinteressa di cosa succede realmente nel settore "Giustizia".

Come detto, potrebbe essere anche un caso che si possa verificare
da qualche altre parte, ma nel caso da me posto questa possibilità
è esclusa.
Ma ti accenno comunque una risposta, e cioè che secondo me
comunque l'Amministratore è un professionista che l'osservanza del
regolamento la deve gestire (quindi anche dire o scrivere due parole al suo
riguardo, pena sue, e ripeto sue, responsabilità).

[a]

Nel frattempo,
per capire più chiaramente quseta cosa,
ho cecato un pò,

e ho trovato il Codice Civile,
articolo 1130, punto 1
http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1130.html
in vigore dal 17 giugno 2013

che parla chiaro:
"L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle
vigenti disposizioni di legge, deve (2):
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per
l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e
curare l'osservanza del regolamento di condominio"

Viene scritto
"curare l'osservanza"
quindi nel richiamo di noi al rispetto
è coinvolto.

Se non sa scrivere e vuole far scrivere
un avvocato, un illustre letterato o Umberto Eco...
li paga lui.

Nota:
non ho trovato scritto,
deve riparare le lampadine o l'ascensore,
quindi l'esempio con l'elettricista o l'ascensorista non regge
dato che per tali espletamenti servono evidentemente
conoscenze professionali ulteriori,
che il Codice Civile però non gli chiede.

[Cordy]

Il 02/08/2017 21:53, a ha scritto:
> Mmmhh... aspetta, mettiamo da parte la messa in mora, l'autorità...
> cioè mettiamo da parte i passi ufficiali che giocoforza devono essere fatti
> dal professionista relativo.

Ok.

>
> Qui si tratta di richiamare un condomino a rispettare le regole
> condominiali.

Ok.

>
> Per far meglio capire le cose, è successo questo:
> nell'assemblea ordinaria alcuni condomini hanno fatto presente il problema
> del verde sporgente ed hanno detto che gli inviti a voce fatti da una parte
> (piccola) di questi condomini al condomino proprietario del verde sono
> andati vani.

Ok.

> Allora l'Amministratore durante l'assemblea ha detto: "Va bene, gli faccio
> mandare una lettera di richiamo da un avvocato".

Evidentemente, se non si fa problemi ad andare contro il volere di
persone che presumibilmente incontra tutti i giorni, si farà ancor più
facilmente beffe di uno che vede 2 ore una volta all'anno.
Di qui, l'idea di dare un maggior grado di ufficialità al richiamo,
usando un professionista esterno, che di solito non va molto per il
sottile, quando deve scrivere.
Non dico che sia andata così (non conosco né te, né il tuo
amministratore, ma immagino che il ragionamento sottostante sia
plausibilmente simile al mio). Però non vedo problemi di sorta a
procedere così. Il costo, si può recuperare. E comunque, non è tale da
mandare in rovina nessuno.

>
> Al che, io ed altri condomini, ci siamo domandati se la lettera di richiamo
> (che non dovrà contenere alcun passo ufficiale) non dovesse farla
> l'Amministratore;

Non capisco l'inciso fra parentesi.
In OGNI caso una lettera ha un contenuto specifico, che potrebbe portare
il condominio davanti al giudice. Operare per il tramite di un avvocato
mi sembra una precauzione "da buon padre di famiglia".

> perchè io e gli altri condomini non vediamo la cosa come quella di un
> elettricista o di un fabbro, in quanto l'Amministratore il regolamento di
> condominio lo conosce e vediamo la figura professionale dell'Amministratore
> coinvolta nel mantenimento dell'ordine nel condominio
> (senza contare che è più logico (e forse più efficace) fare le cose per
> gradi, tipo lettera morbida dell'Amministratore, lettera dura
> dell'Amministratore e poi lettera dell'Avvocato).

Voi potete vederla come volete. Il vostro amministratore la vede così.
Ed io, da professionista, lo trovo un atteggiamento ragionevole e
prudente. Molto più di quello che (temerariamente) vorreste voi.

>
> In buona sostanza, un richiamo all'ordine (senza mettere in atto alcun
> passo ufficale) quando necessario (o perchè se ne accorge lui o perchè
> glielo fa presente un'assemblea riunita) è tra i compiti che rientra tra le
> attività di un Amministratore (anche eventualemtne a pagamento come
> prestazione extra)?
>
>

E' tra i compiti, ma le modalità le decide in autonomia l'amministratore
stesso.
Se vi avesse risposto che non intende operare richiami di sorta al
rispetto del regolamento, gli avreste potuto opporre il contenuto del
c.c. (art. 1130 comma 1 punto 1, al termine dice "curare l'osservanza
del regolamento di condominio"), capirei.
Ma lui è disponibile, purché la cosa sia fatta nei dovuti modi!

Guarda, vorrei farti capire una cosa: ci mette molto più tempo a far
fare una lettera da un legale, che non scrivere due baggianate su un
foglio, metterlo in una busta e spedire il tutto, per posta e/o
raccomandata. Se si affida ad un legale, deve concordare un
appuntamento, fare copia del regolamento, andare dall'avvocato, spiegare
il problema, pagarlo e pagare le ritenute!

Se non vi va bene, cambiate amministratore. Poi tornerai qui a chiedere
lumi, perché magari il nuovo ha fatto qualche imprudenza e siete stati
trascinati in giudizio. Ma la situazione è quella che ti ho già spiegato
e non cambia insistendo con me (od altri)...

Siete proprio dei bei tipi, tu ed i tuoi condomini... per una volta che
un amministratore si comporta bene! :D

[a]

On Fri, 04 Aug 2017 14:48:33 +0200, a <a...@inwind.it> wrote:

>dato che per tali espletamenti servono evidentemente
>conoscenze professionali ulteriori,
>che il Codice Civile però non gli chiede

riscrivo questa frase:

dato che per l'espletamento di tali operazioni servono evidentemente
conoscenze professionali ulteriori
(e il Codice Civile non glielo chiede)

[Cordy]

Non sei avvocato, immagino. Neanche una vaga infarinatura di legge,
suppongo.
In altri punti, il c.c. impone all'amministratore attività che sono
consentite solo a determinati professionisti. Primi fra tutti proprio
gli avvocati. Quindi la tua deduzione, in punta di diritto, fa
semplicemente ridere.

[Roberto Deboni DMIsr]

On 04/08/17 14:48, a wrote:
> Nel frattempo,
> per capire più chiaramente quseta cosa,
> ho cecato un pò,
>
> e ho trovato il Codice Civile,
> articolo 1130, punto 1
> http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1130.html
> in vigore dal 17 giugno 2013
>
> che parla chiaro:
> "L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle
> vigenti disposizioni di legge, deve (2):
> 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per
> l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e
> curare l'osservanza del regolamento di condominio"
>
> Viene scritto
> "curare l'osservanza"
> quindi nel richiamo di noi al rispetto è coinvolto.

Se c'e' un articolo regolamentare violato, certamente.

> Se non sa scrivere e vuole far scrivere
> un avvocato, un illustre letterato o Umberto Eco...
> li paga lui.

Vero ma ... se ha messo a verbale che lui ha detto che
avrebbe incaricato un avvocato e voi non avete fatto mettere
a verbale che l'assemblea ha votato contro, invitandolo ad
una semplice lettera, allora pagate voi.

La "fregatura" sta nei dettagli. Per questa sola ragione
una assemblea di condomini diligenti ed intelligenti
non fara' mai stendere il verbale dall'amministratore.

...snip...

[Al.Ba.]

>
> Se non sa scrivere e vuole far scrivere
> un avvocato, un illustre letterato o Umberto Eco...
> li paga lui.
>

No, paga il condominio!!!

[Roberto Deboni DMIsr]

On 04/08/17 14:27, a wrote:

...snip...

> Ma ti accenno comunque una risposta, e cioè che secondo me
> comunque l'Amministratore è un professionista

Ecco l'errore di fondo. L'amministratore condominiale (perche'
il "maiuscolo" ?), per l'attivita' che svolge (cioe' a
prescindere dei suoi titoli di studio) non e' una professionista.
Del resto non e' anche un "amministratore", bensi' un
"gestore dei beni condominiali" ed e' stato un grave errore del
legislatore (deliberato ? dopotutto erano fascisti) introdurre
il termine "ammnistratore" (che richiama quello societario,
figura "potente" in termini di potere giuridico e non) invece di
"gestore" (che e' una descrizione piu' precisa del reale
compito.

Altrimenti, lei sta allargando la definizione di professionista
allo stesso modo di come fa chi dice "dottore" od "ingegnere" ad
un qualsiasi diplomato, anche solo di media inferiore, solo per
"lisciarlo".

Il fatto che alcune associazioni *private* abbiano inventato una
"formazione professionale" non cambia la sostanza, il
"professionista" per la giurisprudenza italiana e' altro, una
figura ben precisa (come mininmo e' un laureato).

> che l'osservanza del regolamento la deve gestire (quindi anche
> dire o scrivere due parole al suo riguardo, pena sue, e ripeto
> sue, responsabilità).

Certamente.

Puo' citarmi l'articolo del regolamento che e' sarebbe
stato violato ? (mi scusi se faccio l'avvocato del diavolo,
ma se mi limito a darle ragione a priori, non credo di
farle un buon servizio ... :-)

[Giovanni]

È più probabile che l'amministratore addebiti le spese al condomino che
viene richiamato. O per lo meno il mio amministratore fa pagare ai
condomini (come spese personali) le raccomandate che invia a chi ha più
di tre mesi di ritardo nel pagamento di una rata.

Ciao
Giovanni
--
A computer is like an air conditioner,
it stops working when you open Windows.
< http://giovanni.homelinux.net/ >

[a]

On Fri, 4 Aug 2017 15:19:01 +0200, Roberto Deboni DMIsr
<ne...@analisienergie.it> wrote:

>On 04/08/17 14:27, a wrote:
>
>...snip...
>
>> Ma ti accenno comunque una risposta, e cioè che secondo me
>> comunque l'Amministratore è un professionista
>
>Ecco l'errore di fondo. L'amministratore condominiale (perche'
>il "maiuscolo" ?), per l'attivita' che svolge (cioe' a
>prescindere dei suoi titoli di studio) non e' una professionista.
>Del resto non e' anche un "amministratore", bensi' un
>"gestore dei beni condominiali" ed e' stato un grave errore del
>legislatore (deliberato ? dopotutto erano fascisti) introdurre
>il termine "ammnistratore" (che richiama quello societario,
>figura "potente" in termini di potere giuridico e non) invece di
>"gestore" (che e' una descrizione piu' precisa del reale
>compito.
>
>Altrimenti, lei sta allargando la definizione di professionista
>allo stesso modo di come fa chi dice "dottore" od "ingegnere" ad
>un qualsiasi diplomato, anche solo di media inferiore, solo per
>"lisciarlo".
>
>Il fatto che alcune associazioni *private* abbiano inventato una
>"formazione professionale" non cambia la sostanza, il
>"professionista" per la giurisprudenza italiana e' altro, una
>figura ben precisa (come mininmo e' un laureato).

Si vabbè... non volevo neanche rispondere a questa parte di discorso
introdotta... comunque dagli il titolo che vuoi, il fatto è che prende dei
soldi e qualcosa deve fare, e tra questo qualcosa io inserisco la cosa che
ho rivendicato.

>> che l'osservanza del regolamento la deve gestire (quindi anche
> > dire o scrivere due parole al suo riguardo, pena sue, e ripeto
> > sue, responsabilità).
>
>Certamente.
>
>Puo' citarmi l'articolo del regolamento che e' sarebbe
>stato violato ? (mi scusi se faccio l'avvocato del diavolo,
>ma se mi limito a darle ragione a priori, non credo di
>farle un buon servizio ... :-)

L'articolo del Condominio sul taglio del verde?
Andando a memoria, dice di mantenere potature a filo, cioè con fronde che
non oltrepassino l'inferriata, e dice pure che qualora cadano foglie sul
suolo condominiale il proprietario della pianta o siepe le deve spazzare.

[a]

On Fri, 4 Aug 2017 14:58:30 +0200, Cordy <stefano...@tiscali.it>
wrote:

>Non sei avvocato, immagino. Neanche una vaga infarinatura di legge,
>suppongo.
>In altri punti, il c.c. impone all'amministratore attività che sono
>consentite solo a determinati professionisti. Primi fra tutti proprio
>gli avvocati. Quindi la tua deduzione, in punta di diritto, fa
>semplicemente ridere.

Tu mi devi mostare dove per "curare l'osservanza"
il Codice impone sempre l'avvocato,
poi ne riparliamo.

[a]

Ma difatti poi nel nostro caso non è stata fatta andare a verbale.

[a]

Qui io non saprei,
ma è un'altra discussione eventualmente questa....

[a]

On Fri, 4 Aug 2017 14:55:18 +0200, Cordy <stefano...@tiscali.it>
wrote:

Guarda tu concordi sull'operato dell'Amministartore,
io invece sono dell'avviso opposto, totalmente.

Lui per me doveva prendere,
o almeno paventare,
se non era stata già tentata (e non la era..),
la strada più veloce ed economica.

La vediamo in posizioni antitetiche...

[Al.Ba.]

Il 04/08/2017 16:53, Giovanni ha scritto:
> On 08/04/2017 03:06 PM, Al.Ba. wrote:
>>
>>>
>>> Se non sa scrivere e vuole far scrivere
>>> un avvocato, un illustre letterato o Umberto Eco...
>>> li paga lui.
>>>
>>
>> No, paga il condominio!!!
>>
>>
>
> È più probabile che l'amministratore addebiti le spese al condomino che
> viene richiamato. O per lo meno il mio amministratore fa pagare ai
> condomini (come spese personali) le raccomandate che invia a chi ha più
> di tre mesi di ritardo nel pagamento di una rata.
>
> Ciao
> Giovanni

Il tuo amministratore sbaglia.....
Non può addebitare nulla, eventuali solleciti o lavoro extra che
l'amministratore fa deve essere ripartito per millesimi generali.

Potrebbe solo in caso di delibera votata all'unanimità oppure se lo
specifico caso è riportato sul regolamento CONTRATTUALE

[Giovanni]

On 08/04/2017 05:47 PM, Al.Ba. wrote:
> Il 04/08/2017 16:53, Giovanni ha scritto:
>> On 08/04/2017 03:06 PM, Al.Ba. wrote:
>>>
>>>>
>>>> Se non sa scrivere e vuole far scrivere
>>>> un avvocato, un illustre letterato o Umberto Eco...
>>>> li paga lui.
>>>>
>>>
>>> No, paga il condominio!!!
>>>
>>>
>>
>> È più probabile che l'amministratore addebiti le spese al condomino
>> che viene richiamato. O per lo meno il mio amministratore fa pagare
>> ai condomini (come spese personali) le raccomandate che invia a chi ha
>> più di tre mesi di ritardo nel pagamento di una rata.
>>
>> Ciao
>> Giovanni
>
> Il tuo amministratore sbaglia.....
> Non può addebitare nulla, eventuali solleciti o lavoro extra che
> l'amministratore fa deve essere ripartito per millesimi generali.

Non credo proprio. Perché dovrei pagare io le spese causate da altri
condomini! Quella è una spesa di cui solo alcuni condomini
usufruiscono, non sono spese comuni.

> Potrebbe solo in caso di delibera votata all'unanimità oppure se lo
> specifico caso è riportato sul regolamento CONTRATTUALE

[Al.Ba.]

> Non credo proprio. Perché dovrei pagare io le spese causate da altri
> condomini! Quella è una spesa di cui solo alcuni condomini
> usufruiscono, non sono spese comuni.

Ripeto, l'amministratore non può addebitare spese personali se non a
seguito di delibera votata all'unanimità di tutti i condomini oppure se
previsto dal regolamento contrattuale (e ribadisco CONTRATTUALE).

Che poi un amministratore lo faccia più o meno in buona fede è un altro
discorso.

Fai una ricerca e leggi con i tuoi occhi :-)

Al.Ba.

[Roberto Deboni DMIsr]

On 04/08/17 16:59, a wrote:

...snip...

> L'articolo del Condominio sul taglio del verde?
> Andando a memoria, dice di mantenere potature a filo, cioè con fronde che
> non oltrepassino l'inferriata, e dice pure che qualora cadano foglie sul
> suolo condominiale il proprietario della pianta o siepe le deve spazzare.

Bene, a questo punto potete incaricare l'amministratore di
segnalare al violatore, che se non cessa il suo comportamento,
sara' sanzionato di "xxx" (scegliete la somma).

[Cordy]

Il 04/08/2017 16:59, a ha scritto:
>> Il fatto che alcune associazioni *private* abbiano inventato una
>> "formazione professionale" non cambia la sostanza

Non leggo il Deboni e quindi mi era sfuggita. Ringrazio "a" per la
quote, quindi.

La formazione professionale è obbligatoria per legge, non è una fisima
di qualche associazione privata. Si legga al riguardo il punto g della
71-bis disp. att. cod. civ. e d.m. 140/2014.

[Roberto Deboni DMIsr]

On 07/08/17 10:15, Cordy wrote:
> Il 04/08/2017 16:59, a ha scritto:
>>> Il fatto che alcune associazioni *private* abbiano inventato una
>>> "formazione professionale" non cambia la sostanza
>
> Non leggo il Deboni e quindi mi era sfuggita.
> Ringrazio "a" per la quote, quindi.
>
> La formazione professionale è obbligatoria per legge,
> non è una fisima

Mai scritto il contrario. Ma la figura dell'amministratore
condominiale non e' una figura professionale.
Ed a nulla vale tirare in ballo l'articolo seguente
per affermare ipotesi contraria.
Del resto si vede anche dalla quantificazione del carico
formativo, noi professionisti dobbiamo fare almeno 30 ore,
i gestori condominiali se la cavano con 15 ore e solo
volendo seguire un regolamente ministeriale, che proprio
un "condominiale" che avesse seguito il corso di formazione,
dovrebbe sapere *non è legge*.

Infine, io ho scritto:

"...alcune associazioni *private* abbiano inventato una

"formazione professionale" non cambia la sostanza, il

"professionista" per la giurisprudenza italiana e' altro ..."

intendendo che anche se tali associazioni usano paroloni
come "professionisti" e "professionali" resta il fatto
che sono solo dei gestori condominiali.
E tra parentesi, anche i "contenuti" dei corsi sono alla
fine totalmente in mano a queste associazioni private.

> di qualche associazione privata. Si legga al riguardo
> il punto g della 71-bis disp. att. cod. civ.

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale
e svolgono attivita' di formazione periodica in materia
di amministrazione condominiale.

Questo effettivamente ha valore di legge, ma il problema
e' che e' cosi' generico che nel decreto ministeriale ci
hanno buttato di tutto, rendendo la faccenda decisamente
ridicola! Cosa e' la "materia di amministrazione
condominiale" ? Tutto lo scibile che entra nelle
problematiche di un condominio ?! Suvvia, siamo seri.

> e d.m. 140/2014.

Questo me l'ero perso, non sapevo che era uscito alfine
il regolamento.
Ministero della Giustizia (ogni Ministero ha la sua
numerazione di decreti, se non specifica quale ministero
si finisce per trovare altro, non e' come le leggi che
hanno numerazione univoca per tutta lo stato.)

Art. 2 - Finalita' della formazione e dell'aggiornamento

1. Le attivita' di formazione ed aggiornamento devono perseguire i
seguenti obiettivi:
a) migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e
giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza
degli edifici;

...omissis...

Commento: prima di tutto osservate, secondo il Ministero
della Giustizia, non e' necessario che l'AC "acquisisca"
la competenza, basta che genericamente la migliori, la
perfezioni. Ridicolo.
Cioe' non e' richiesta alcuna competenza minima di partenza
in tema condominiale. Il "migliorare" puo' anche partire da
un livello di preparazione quasi nullo.

Poi ci sono troppe "competenze" in questa definizione.
Vorrei evidenziare che il corso di formazione e' di
72 ore nominali (un po' meno sono quelle effettive).
Sono 9 giorni, in cui, secondo il punto a) l'aspirante
dovrebbe diventare competente in materia tecnica (qui
credo si intende la tecnica contabile), scientifica
(quella che noi intendiamo per "tecnica") e giuridica
(le materie dell'avvocato).
In realta' questa descrizione e' strumentale per fare
credere ai condomini che l'amministratore condominiale, solo
per avere fatto quelle 72 ore, sia diventato un "esperto"
contabile, tecnico e giuridico, seppure ristretto
all'ambito condiminiale. Se fosse vero, nessun AC
avrebbe necessita' di rivolgersi ad un professionista.

Art. 3 - Requisiti dei formatori

1. I formatori devono provare al responsabile scientifico, con
apposita documentazione, il possesso dei seguenti requisiti di
onorabilita' e professionalita':

...omissis...

e) di aver maturato una specifica competenza in materia di
amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici e di aver
conseguito alternativamente uno dei seguenti titoli: laurea anche
triennale; abilitazione alla libera professione; docenza in materie
giuridiche, tecniche ed economiche presso universita', istituti e
scuole pubbliche o private riconosciute. Possono svolgere attivita'
di formazione ed aggiornamento anche: i docenti che abbiano elaborato
almeno due pubblicazioni in materia di diritto condominiale o di
sicurezza degli edifici, dotate di codice identificativo
internazionale (ISBN) ai sensi dell'articolo 1, lettera t), del
decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76; coloro che hanno gia'
svolto attivita' di formazione in materia di diritto condominiale o
di sicurezza degli edifici in corsi della durata di almeno 40 ore
ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata
in vigore del presente regolamento.

Solo per evidenziare come per il Ministero della Giustizia, la
"competenza" professionale (il formatore e' un professionista o un
insegnante) e' l'ultimo requisito (il quinto) richiesto per diventare
un formatore. Un lapsus interessante ...


Art. 5 - Svolgimento e contenuti dell'attivita' di formazione
e di aggiornamento

...omissis...

3. I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli
didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore,
quali:
a) l'amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai
compiti ed ai poteri dell'amministratore;

Commento, questo e' pertinente l'attivita' di AC.

b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai
requisiti di staticita' e di risparmio energetico, ai sistemi di
riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici
ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione
delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;

Commento, questa e' una vera e propria scemenza, perche' non bastano
24 ore per dare ad un AC la competenza anche solo a capire i requisiti
di quel lungo elenco di competenze.
Sarebbe invece corretto se la descrizione fosse stata
"in tema di obblighi giuridici" di quel lungo elenco di materie.

Cioe' l'amministratore deve "sapere" della necessita' di consultare
le varie figure professionali corrispondenti alle competenze
descritte, ma non deve sapere *nulla* di statica, risparmio
energetico, sistemi di riscaldamento e di condizionamento, impianti
idrici, elettrici ed ascensori e montacarichi, verifica della
manutenzione delle parti comuni degli edifici
e prevenzione incendi. Ci mancherebbe altro che acquisisca un
"patentino" in tutte quelle materia sulla base di 72 ore di corso
(anzi, solo di una parte, perche' c'e' anche il resto da infilare
dentro). Quindi, sta bene una spolverata della normativa in modo
che sappia quando occorre consultare il genio civile o un ingegnere
civile, un termotecnico, un tecnico idraulico, un tecnico
elettricista, un tecnico ascensorista, un direttore lavori.

c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti
condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle
millesimali;

Commento, questo e' pertinente l'attivita' di AC.

d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli
edifici ed alla proprieta' edilizia;

E torniamo a capo, l'area e' troppo vasta perche' possa starci
dentro le 72 ore o una parte, quindi ancora una volta, siamo
alla bufala. Queste (come quelle del punto b) sono dei tecnici
rispettivi) sono aree degli avvocati, non dell'AC (se non e'
anche un avvocato).

e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai
regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone
territoriali di interesse per l'esercizio della professione ed alle
disposizioni sulle barriere architettoniche;

Idem, come sopra. Posso concordare sulla necessita' di un AC di
sapere grosso modo quando ci vuole una SCIA o no, etc. Ma l'incipit
dovrebbe essere del tipo: rivolgersi agli uffici della edilizia
privata dell'ente locale oppure ad un professionista del settore.

f) i contratti, in particolare quello d'appalto ed il contratto
di lavoro subordinato;

Qui proprio siamo fuori di testa! Ci sono avvocati specializzati
in queste due materie che diventano competenti solo dopo anni di
tirocinio presso studi specializzati. Fidarsi di un AC in base
solo alle nozioni di questo pseudo corso di 72 ore, e' da pazzi!

g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;

Commento, non sarebbe parte del compito di un AC, pero',
indubbiamente conoscere quelle tecniche puo' salvargli
l'incarico.

h) l'utilizzo degli strumenti informatici;

Pure questo, nelle 72 ore ? Ma sono pazzi ?
A meno che intendano "utilizzo di applicazione per la gestione del
condominio"

i) la contabilita'.

Precisiamo, qui non puo' trattarsi di "Contabilita'", bensi della
versione edulcorata per condominii (del resto la legge non impone
alcun bilancio particolare come per le societa').

Ecco come la legge descrive la "contabilita'":

"Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita
ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del
condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che
devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilita', di un riepilogo finanziario,
nonche' di una nota sintetica esplicativa della gestione con
l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
...omissis...

Sarebbe stato opportuno scrivere:

i) la contabilità condominiale ex-art.1130-bis

che e' il minimo previsto per legge e ci puo' stare sicuramente
in una sessione di 8 ore, incluse alcune prove pratiche.


5. Il corso di formazione e di aggiornamento puo' essere svolto
anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge
nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Cioe' in pratica, non c'e' modo di verificare la partecipazione al
corso. Noi ingegneri abbiamo sostanzialmente sempre l'obbligo di
partecipazione al 100% del tempo dei seminari a cui ci iscriviamo
salvo siano di piu' giorni, in cui allora si puo' scendere al 90%.