Problema per vendita o donazione al xcondominio di parte di mia proprietà

[Giampaolo Natali]

Cribbio Cordy,
hai ragione a non aver capito niente del mio post. :-)
Ricopio soltanto quanto doveva essere:

Mi attacco qui per un quesito personale:

per un caso strano del destino, sono proprietario di un tratto del porticato
che accede alla porta di ingresso del condominio.

Quindi pago per i millesimi corrispondenti, sono responsabile di 2/3 dei
lavori eventuali di sistemazione del balcone soprastante, ecc. ecc.

Notare che io ho un accesso privato alla mia proprietą, quel tratto lo
percorro solamente qualora debba entrare nella sala contatori elettrici :-)

Ho proposto al condominio di acquistare quella parte del porticato, al
prezzo simbolico di UN euro, oppure la mia donazione.
Questo per non pagare per millesimi di ci non godo e che sono solamente un
costo per me e pure tutte le spese di manutenzione, ecc. ecc.

In alternativa vorrei proporre l'utilizzo perenne da parte dei condomini di
questo tratto con corrispondente accollo all'intero condominio dei costi e
oneri come sopra descritto.

Pare che per le prime due ipotesi e forse pure per la terza occorra un
rogito notarile con la firma davanti al notaio di tutti i condomini o loro
delegati, naturalmente forniti di delega notarile.

Tenendo conto che č un condominio di seconde case a Portogaribaldi e la
maggior parte dei condomini risiedono a Torino, Varese, ecc. ecc. č di fatto
impossibile da realizzare.

Chiedo cortesemente un tuo parere in merito (se hai tempo e voglia,
naturalmente)

--

Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[Roberto Deboni DMIsr]

On 21/12/2021 12:48, Giampaolo Natali wrote:
> Cribbio Cordy,
> hai ragione a non aver capito niente del mio post. :-)
> Ricopio soltanto quanto doveva essere:
>
> Mi attacco qui per un quesito personale:
>
> per un caso strano del destino, sono proprietario di un tratto del
> porticato
> che accede alla porta di ingresso del condominio.
>
> Quindi pago per i millesimi corrispondenti, sono responsabile di 2/3 dei
> lavori eventuali di sistemazione del balcone soprastante, ecc. ecc.
>

> Notare che io ho un accesso privato alla mia proprietà, quel tratto lo

> percorro solamente qualora debba entrare nella sala contatori elettrici :-)
>
> Ho proposto al condominio di acquistare quella parte del porticato, al
> prezzo simbolico di UN euro, oppure la mia donazione.
> Questo per non pagare per millesimi di ci non godo e che sono solamente
> un costo per me e pure tutte le spese di manutenzione, ecc. ecc.
>
> In alternativa vorrei proporre l'utilizzo perenne da parte dei condomini
> di questo tratto con corrispondente accollo all'intero condominio dei
> costi e oneri come sopra descritto.
>
> Pare che per le prime due ipotesi e forse pure per la terza occorra un
> rogito notarile con la firma davanti al notaio di tutti i condomini o
> loro delegati, naturalmente forniti di delega notarile.
>

> Tenendo conto che  è un condominio di seconde case a Portogaribaldi e la
> maggior parte dei condomini risiedono a Torino, Varese, ecc. ecc. è di

> fatto impossibile da realizzare.
>
> Chiedo cortesemente un tuo parere in merito (se hai tempo e voglia,
> naturalmente)

Se non accettano la donazione, allora il porticato io lo donerei
al comune :-) cosi' poi pagano la TOSAP ... grin :-D

[Giampaolo Natali]

La pagheremmo pro-quota, ma il Comune non l'accetterebbe MAI una donazione
del genere.
Solo oneri e niente onori (tosap esclusa).


--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[Cordy]

Il Tue, 21 Dec 2021 12:48:15 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:

Premesso che i quesiti non andrebbero posti a qualcuno in particolare, su
un ng... vediamo di capire meglio.

> per un caso strano del destino, sono proprietario di un tratto del
> porticato che accede alla porta di ingresso del condominio.

Non mi è tutto chiaro. Anzi, non mi è chiaro per niente. Vediamo se ho
capito: tu hai la proprietà esclusiva di un camminamento sottostante ad un
balcone non tuo, che è l'unico accesso al portone d'ingresso di tutto il
palazzo? Cioé TUTTI i condomini (o quaasi tutti, vabbé) ci passano
quotidianamente, per entrare/uscire dalle loro unità immobiliari (studi,
appartamenti, garage)? Ho capito bene?
SE ho capito bene: è il loro unico accesso, oppure potrebbero passare
anche da un'altra parte?

>
> Quindi pago per i millesimi corrispondenti, sono responsabile di 2/3 dei
> lavori eventuali di sistemazione del balcone soprastante, ecc. ecc.
>

> Notare che io ho un accesso privato alla mia proprietà, quel tratto lo

> percorro solamente qualora debba entrare nella sala contatori elettrici
> :-)

Uhm. Vediamo se ho "visualizzato" correttamente la situazione. Tu hai un
alloggio, presumibilmente al piano terra (ma anche un box, un negozio,
ecc.) che dà sul porticato in questione, ma entri nel portone del palazzo
solo per accedere ai servizi comuni (locale contatori, rubinetto generale
d'intercettazione dell'acqua, centralina antenne, ecc. ecc.)?

>
> Ho proposto al condominio di acquistare quella parte del porticato, al
> prezzo simbolico di UN euro, oppure la mia donazione.
> Questo per non pagare per millesimi di ci non godo e che sono solamente
> un costo per me e pure tutte le spese di manutenzione, ecc. ecc.

Uhm. Stai parlando di cedere l'intero porticato, oppure solo della parte
che non ti interessa? Cioè della striscia davanti al portone "comune".

>
> In alternativa vorrei proporre l'utilizzo perenne da parte dei condomini
> di questo tratto con corrispondente accollo all'intero condominio dei
> costi e oneri come sopra descritto.

Non so da quanti anni va avanti questa storia, ma potrebbe fare qualche
differenza... più di: 5, 10, 20?

>
> Pare che per le prime due ipotesi e forse pure per la terza occorra un
> rogito notarile con la firma davanti al notaio di tutti i condomini o
> loro delegati, naturalmente forniti di delega notarile.

Per vendita o donazione, si. In alternativa, potrebbero chiedere la
"registrazione" dell'usucapione, da verificare con attenzione con un
legale.

>
> Tenendo conto che è un condominio di seconde case a Portogaribaldi e la
> maggior parte dei condomini risiedono a Torino, Varese, ecc. ecc. è di
> fatto impossibile da realizzare.

Esiste la procura agli atti. ;-)

>
> Chiedo cortesemente un tuo parere in merito (se hai tempo e voglia,
> naturalmente)

Boh, proviamo. Non sono infallibile. Ma magari con l'aiuto di qualcun
altro del ng...



--
Ciao! Stefano

[Cordy]

Il Tue, 21 Dec 2021 12:48:15 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:

> per un caso strano del destino, sono proprietario di un tratto del
> porticato che accede alla porta di ingresso del condominio.

Apro un altro sotto-ramo dell'argomento, per migliore leggibilità.
Se non sono troppo indiscreto: a cosa dobbiamo lo "strano caso del
destino"? Errore materiale? O cosa?



--
Ciao! Stefano

[Giampaolo Natali]

Cordy wrote:
> Il Tue, 21 Dec 2021 12:48:15 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:
>
> Premesso che i quesiti non andrebbero posti a qualcuno in particolare, su
> un ng... vediamo di capire meglio.
>
>> per un caso strano del destino, sono proprietario di un tratto del
>> porticato che accede alla porta di ingresso del condominio.
>
> Non mi è tutto chiaro. Anzi, non mi è chiaro per niente. Vediamo se ho
> capito: tu hai la proprietà esclusiva di un camminamento sottostante ad un
> balcone non tuo, che è l'unico accesso al portone d'ingresso di tutto il
> palazzo? Cioé TUTTI i condomini (o quaasi tutti, vabbé) ci passano
> quotidianamente, per entrare/uscire dalle loro unità immobiliari (studi,
> appartamenti, garage)? Ho capito bene?

Hai capito perfettamente o "quasi".


Faccio un po' di storia, partendo dall'origine:

il fabbricato è stato costruito nel 1983 con la previsione del costruttore
di adibire tutte le unità immobiliari del piano terra a negozi/attività
commerciali in genere. Questo anche per i tre altri fabbricati facenti parte
del medesivo intervento immobiliare e di casratteristiche costruttive
sostanzialmente identiche. Il costruttore inserì nel regolamento
contrattuale la servitù di pubblico passaggio sotto il porticato che
circonda per 3/4 l'intero perimetro. Il terreno di competenza retrostante fu
adibito a parcheggio condominiale indiviso fra i 4 corpi di fabbricato,
mentre il terreno fronte strada fu accatastato come appartenti alle singole
unità del piano terreno. Unica differenza il marciapiede largo 4 metri che
dalla pubblica via porta direttamente alla porta di ingresso dei piani
superiori, ad esclusione di un tratto di 4 metri lineari sotto il porticato.
Questi 4 metri lineari sono stati accatastati come facenti parte della
proprietà esclusiva dell'unità immbiliare ora di mia proprietà.
Non so dirti quando, ma sicuramente almeno 20-25 anni fa. Le uniche attività
commerciali mai esistite in tutti e 4 corpi di fabbricato sono stati: Un
magazzino di materiali vari, debitamente fallito, un bar debitamente fallito
pure lui, un piccolo ufficio di subagente di assicurazione.
Quanto precede ha comportato nel tempo alla chiusura del portico del corpo
n.2 con relativa causa dei condomini che si sono trovati preclusa la
possibilità di accedere al parcheggio posterore percorrendo il porticato del
loro corpo di fabbricato; causa perduta inquanto non risulta in catasto
nessun diritto di puibblico passaggio. Stessa cosa non esiste nessuna
disposizione comunale che abbia istituito il diritto di pubblico passaggio
sotto i portici. Da alcuni anni anche l'unico ufficio presente è stato
venduto e adibito ad abitazione per cui in ogni caso non sussiste più
nemmeno l'ipotesi che possa esseer istituito tale diritto.
Passiamo alle risposte che chiedi:

> SE ho capito bene: è il loro unico accesso, oppure potrebbero passare
> anche da un'altra parte?

In teoria possono passare o sotto il portico di proprietà di altro
condomino, compreso il mio portico e sotto quello del terzo proprietario
esclusivo . Tutto questo con notevole allungamento del percorso e sempre
salvo che i tre proprietari.esclusivi di un tratto del porticato continuino
a non chiudere con cancelli o fioriere (**) la loro proprietà.

Ora , premesso che pure io potrei chiudere con fioriere il mio tratto di
porticato, NON chiuderò MAI il famoso tratto di 4 metri che spezza la
proprietà condominiale del marciapiede di accesso diretto dalla pubblica
via. Sarebbe in ogni caso una porcata.

>> Quindi pago per i millesimi corrispondenti, sono responsabile di 2/3 dei
>> lavori eventuali di sistemazione del balcone soprastante, ecc. ecc.
>>
>> Notare che io ho un accesso privato alla mia proprietà, quel tratto lo
>> percorro solamente qualora debba entrare nella sala contatori elettrici
>> :-)
>
> Uhm. Vediamo se ho "visualizzato" correttamente la situazione. Tu hai un
> alloggio, presumibilmente al piano terra (ma anche un box, un negozio,
> ecc.) che dà sul porticato in questione, ma entri nel portone del palazzo
> solo per accedere ai servizi comuni (locale contatori, rubinetto generale
> d'intercettazione dell'acqua, centralina antenne, ecc. ecc.)?

Esatto: solo vano contatori. Mi è precluso, giustamente, l'utilizzo
dell'ascensore.
Per accedere alle scale dei piani superiori e ascensore occorre aprire un
cancello di ferro di cui, ribadisco giustamente, non posseggo la chiave.

>> Ho proposto al condominio di acquistare quella parte del porticato, al
>> prezzo simbolico di UN euro, oppure la mia donazione.
>> Questo per non pagare per millesimi di ci non godo e che sono solamente
>> un costo per me e pure tutte le spese di manutenzione, ecc. ecc.
>
> Uhm. Stai parlando di cedere l'intero porticato, oppure solo della parte
> che non ti interessa? Cioè della striscia davanti al portone "comune".

Soltanto la parte che spezza la continuità del marciapiede condominiale.

>> In alternativa vorrei proporre l'utilizzo perenne da parte dei condomini
>> di questo tratto con corrispondente accollo all'intero condominio dei
>> costi e oneri come sopra descritto.
>
> Non so da quanti anni va avanti questa storia, ma potrebbe fare qualche
> differenza... più di: 5, 10, 20?

Penso oltre 20. Io ho acquistato il mio appartamento 12 anni fa. Acquistato
in asta da un muratore veneto che l'ha ristrutturato con calma, 5 - 6 anni
con l'obiettivo di tenerlo per sè.

>> Pare che per le prime due ipotesi e forse pure per la terza occorra un
>> rogito notarile con la firma davanti al notaio di tutti i condomini o
>> loro delegati, naturalmente forniti di delega notarile.
>
> Per vendita o donazione, si. In alternativa, potrebbero chiedere la
> "registrazione" dell'usucapione, da verificare con attenzione con un
> legale.

I condomini probabilmente non ne hanno voglia, vorrebbe dire accollarsi
spese future

>> Tenendo conto che è un condominio di seconde case a Portogaribaldi e la
>> maggior parte dei condomini risiedono a Torino, Varese, ecc. ecc. è di
>> fatto impossibile da realizzare.
>
> Esiste la procura agli atti. ;-)
>
>>
>> Chiedo cortesemente un tuo parere in merito (se hai tempo e voglia,
>> naturalmente)
>
> Boh, proviamo. Non sono infallibile. Ma magari con l'aiuto di qualcun
> altro del ng...

--

Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[Giampaolo Natali]

Bella domanda :-)

Non ne ho la più pallida idea. Presumo comunque che si tratti di errore
materiale di qualche geometra che ha fatto la parcellizzazione del terreno.

I condomini acquirenti iniziali, tipici immigrati dal sud che sgobbando da
mattina a sera erano riusciti a farsi un piccolo gruzzolo.

Portati ai lidi ferraresi nei weekend con autobus, pranzo, cena e
pernottamento completamente gratuiti. Riempiti gli occhi di questi piccoli
appartamenti, imboniti con le classiche tecniche ancora oggi usate in zona,
hanno acquistato con appena il versamento di 5 milioni di lire entrando
immediatamente in possesso dell'appartamentino al mare. Ma senza alcuna
conoscenza di leggi, diritti, doveri, ecc. ecc.

Ancora oggi quacuno dei vecchi condomini insiste nel dire che il "giardino"
cioè tutta l'area scoperta, era condominiale al 100%. A quanto pare non è
mai stato così.

--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[Cordy]

Il Tue, 21 Dec 2021 16:57:06 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:

> Cordy wrote:
>> Il Tue, 21 Dec 2021 12:48:15 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:
>>> per un caso strano del destino, sono proprietario di un tratto del
>>> porticato che accede alla porta di ingresso del condominio.
>>
>>
>> Apro un altro sotto-ramo dell'argomento, per migliore leggibilità.
>> Se non sono troppo indiscreto: a cosa dobbiamo lo "strano caso del
>> destino"? Errore materiale? O cosa?

Ho letto anche di là, ma ti rispondo di qua. Vediamo con calma... forse
qualcosa puoi fare.

> Non ne ho la più pallida idea. Presumo comunque che si tratti di errore
> materiale di qualche geometra che ha fatto la parcellizzazione del
> terreno.

Lo presumo anch'io, anche perché la situazione de iure (stabilita nei
rogiti) non ha un senso pratico.
La prima cosa che puoi fare, se hai lo SPID (se non ce l'hai te lo
consiglio caldamente!) è fare una visura planimetrica, per capire la
situazione in catasto.
Altra visura potenzialmente utile è quella storica, che serve a
ricostruire, delle varie particelle catastali, come si sono formate:
passaggi di proprietà composizioni, scomposizioni...
Se hai lo SPID e non sai come fare, sono qui: apri un altro 3ed, con
titolo pertinente... ;-)

Ciò detto, potrebbe essere necessario andare a recuperare (uffici
dell'agenzia delle entrate, sezione territorio, pubblicità immobiliare)
copia dei rogiti che hanno istituito questa "porcata". Perdona il
francesismo, ma non mi viene termine migliore. Per chiarire cosa intendo,
ti riporto, pari pari da Confedilizia notizie di dicembre 2021, una
"Ultimissima di giurisprudenza", pag. 29, ordinanza (=sentenza...) di
Cassazione nr. 28867 del 19.10.21 in tema di presunzione di condominialità.

"In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene
appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 cod. civ. [mia nota: beni
comuni, come muri maestri, strutture portanti, ecc.] non è necessario che
il condominio dimostri, con il rigore richiesto per la rivendicazione, la
comproprietà di tale bene, essendo sufficiente, per presumerne la natura
condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al
godimento collettivo [proprio come il tuo pezzo di porticato?] e cioè sia
collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità
immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con
queste da accessorio a principale, mentre spetta al condòmino che ne
affermi la proprietà esclusiva darne prova.".

Ok, qui è uuna situazione opposta alla tua: tu vuoi disfarti di una cosa
che per "attitudine funzionale" serve a tutti, mentre nella ordinanza si
tratta un caso in cui un condomino vuole appropriarsene.
In ogni caso, pare evidente che il pezzo che vorresti donare
(sull'acquisto lascerei perdere subito...) ha una preminente funzione
comune, quindi sarebbe anche interesse del condominio tutelarsi nei tuoi
confronti, per evitare che (magari non tu, ma un tuo "avente causa", cioè
il prossimo proprietario, i tuoi eredi, ecc.) possa fargli qualche brutta
sorpresa.
Se avete un decente amministratore, credo che con quello che ti ho scritto
gli si dovrebbe accendere più di una lampadina, per servirvi bene.
Ad esempio un procedimento di usucapione, promosso dal condominio in tuo
danno, per il pezzetto in questione, non dovrebbe costare tanto. Ci vorrà
tempo, ma se siete d'accordo, con qualche migliaio di euro fra legale,
diritti, trascrizioni, ecc. si potrebbe sistemare la cosa. A decidere è il
giudice, ma il condominio dovrebbe nominare un legale che segua tutta la
trafila, fino alla corretta esecuzione degli adempimenti di trascrizione
catastale della sentenza. Diciamo 1-2 anni, dalle mie parti, covid19
permettendo. Non richiederebbe rogiti, presenza di condòmini lontani,
procure speciali, ecc.
Alla fine, come costi, mi sa che conviene ancora, rispetto ad un signor
Notaio... se siete tutti d'accordo, resta solo da trovare un legale che ne
capisca: non è materia per tutti.

>
> I condomini acquirenti iniziali, tipici immigrati dal sud che sgobbando
> da mattina a sera erano riusciti a farsi un piccolo gruzzolo.
>
> Portati ai lidi ferraresi nei weekend con autobus, pranzo, cena e
> pernottamento completamente gratuiti. Riempiti gli occhi di questi
> piccoli appartamenti, imboniti con le classiche tecniche ancora oggi
> usate in zona,
> hanno acquistato con appena il versamento di 5 milioni di lire entrando
> immediatamente in possesso dell'appartamentino al mare. Ma senza alcuna
> conoscenza di leggi, diritti, doveri, ecc. ecc.
>
> Ancora oggi quacuno dei vecchi condomini insiste nel dire che il
> "giardino"
> cioè tutta l'area scoperta, era condominiale al 100%. A quanto pare non
> è mai stato così.

Mi fa pensare ad un altro classico: muratori ed artigiani più o meno
fiscalmente a posto, che hanno lavorato alla costruzione e poi sono stati
pagati con parti dell'edificio. Che poi si vendono con calma e
guadagnandoci qualcosa. Un mondo che non esiste più, con i prezzi in
picchiata dell'edilizia.



--
Ciao! Stefano

[Giampaolo Natali]

Intanto mille grazie per la pazienza e la competenza. Non a caso ho
coinvolto
tu e non altro partexcipante al ng. :-)

L'amministratore attuale non è malvagio, diciamo che sembra sopra la media,
soprattutto degli amministratori dei condomini nelle località marittime in
particolare.

Ciao Stefano, di nuovo grazie

--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[pirex]

Nel suo scritto precedente, Roberto Deboni DMIsr ha sostenuto :

Debo', il comune non è fesso!

[castore]

Il 21/12/2021 18:01, Cordy ha scritto:
> Il Tue, 21 Dec 2021 16:57:06 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:
>
>> Cordy wrote:

> Ad esempio un procedimento di usucapione, promosso dal condominio in tuo
> danno, per il pezzetto in questione, non dovrebbe costare tanto. Ci vorrà
> tempo, ma se siete d'accordo, con qualche migliaio di euro fra legale,
> diritti, trascrizioni, ecc. si potrebbe sistemare la cosa. A decidere è il
> giudice, ma il condominio dovrebbe nominare un legale che segua tutta la
> trafila, fino alla corretta esecuzione degli adempimenti di trascrizione
> catastale della sentenza. Diciamo 1-2 anni, dalle mie parti, covid19
> permettendo. Non richiederebbe rogiti, presenza di condòmini lontani,
> procure speciali, ecc.
> Alla fine, come costi, mi sa che conviene ancora, rispetto ad un signor
> Notaio... se siete tutti d'accordo, resta solo da trovare un legale che ne
> capisca: non è materia per tutti.

il procedimento di usucapione deve preventivamente passare per
l'istituto della mediazione/conciliazione e se sono tutti d'accordo
(usucapito e usucapienti ovvero condominio) è rapidissimo (anche solo 15
giorni se il notaio ha tempo, normalmente 2/3 mesi) e non paga tasse di
registro, quindi è molto conveniente; prima di fare l'usucapione o
l'atto di vendita bisogna però fare il frazionamento catastale per
staccare l'area urbana di questo tratto di corte/portico dall'alloggio;
costo circa 800 euro
mediazione: costo circa 300 euro (detraibili fiscalmente)
avvocato che segua le due parti (obbligatorio) circa 300 euro a parte
costo del notaio per effettuare l'atto di usucapione: circa 1500 euro
e dico tutto quanto sopra perchè sono un mediatore iscritto ad un
organismo di mediazione (obbligatoriamente cercane uno nella
circoscrizione del Tribunale dove è sito l'immobile)

in ogni caso mi sembra strano che il condominio abbia persa la causa;
per capire cosa sia successo ai tempi bisogna avere in mano almeno il
primo atto di vendita; il regolamento di condominio (che molte volte è
stato costituito con un atto notarile specifico oppure allegato al primo
atto di vendita); il primo atto di vendita del tuo alloggio, la pratica
iniziale catastale completa; i disegni ed il provvedimento del primo
permesso di costruire e sue eventuali varianti consegnate in comune;
sono pressochè sicuro che venga fuori la motivazione del perchè è stato
fatto l'accatastamento in quella maniera

[Roberto Deboni DMIsr]

On Tue, 21 Dec 2021 14:42:12 +0100, Giampaolo Natali wrote:

> Roberto Deboni DMIsr wrote:

8>< ----

>> Se non accettano la donazione, allora il porticato io lo donerei
>> al comune :-) cosi' poi pagano la TOSAP ... grin :-D
>
> La pagheremmo pro-quota, ma il Comune non l'accetterebbe MAI una donazione
> del genere.
> Solo oneri e niente onori (tosap esclusa).

E' chiaramente una situazione anomala, sanabile con
richiesta di decisione da parte di un giudice.
Non e' un "processo", ma la richiesta al giudice di
prendere la decisione che sembra piu' logica, e
visto che la richiesta la presenta il titolare del
diritto, credo si accoglibile.
Eventualmente il giudice nominera' un perito che
fornira' al giudice le risultanze documentali per
assistere la sua decisione.

[castore]

evidentemente non sei pratico di queste cose;
tu dovresti fare un atto di donazione al comune (ovviamente con tutti i
costi di frazionamento e di donazione a tuo carico); il Comune, prima di
accettare la donazione, ha dei paletti molto stretti, ovvero deve
motivare se tale donazione è per lui un vantaggio o uno svantaggio, nel
senso che NON può acquisire (a qualsiasi titolo) una proprietà per
accollarsi dei costi (esempio esagerato: io riempio un capannone di
rifiuti e poi lo regalo al comune; è ovvio che il comune non accetta e
non può accettare tale donazione perchè sarebbe un danno per il Comune);
se il Comune ritiene che l'acquisizione anche a titolo gratuito del
porticato sia uno svantaggio o comunque che non abbia alcun vantaggio
pubblico, ha l'obbligo di NON ACCETTARE la donazione (ha un certo
periodo di tempo per fare questo dal momento che gli viene fatta la
donazione) e nessun Giudice potrà mai obbligarlo ovvero andare contro la
Legge dello Stato; oltretutto, per quale causa di giudizio dovrebbe
esprimersi il Giudice ?
Non esiste l'usucapione al contrario: ovvero io posso fare richiesta di
usucapione di un tuo bene (cosa contemplata dal codice civile) ma non
posso obbligare te ad usucapire un mio bene (non esiste traccia di
questo nel CC e neppure in giurisprudenza)
E anche fare una rinuncia abdicativa a favore dello Stato non è così
semplice; allego un link con un articolo semplice e molto chiaro, facile
per tutti
https://www.laleggepertutti.it/198986_si-puo-cedere-la-proprieta-di-un-immobile-allo-stato

[Cordy]

Il Tue, 21 Dec 2021 23:43:22 +0100, castore ha scritto:

> Il 21/12/2021 18:01, Cordy ha scritto:
>> Il Tue, 21 Dec 2021 16:57:06 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:
>>
>>> Cordy wrote:
>
>> Ad esempio un procedimento di usucapione, promosso dal condominio in
>> tuo danno, per il pezzetto in questione, non dovrebbe costare tanto. Ci
>> vorrà tempo, ma se siete d'accordo, con qualche migliaio di euro fra
>> legale, diritti, trascrizioni, ecc. si potrebbe sistemare la cosa. A
>> decidere è il giudice, ma il condominio dovrebbe nominare un legale che
>> segua tutta la trafila, fino alla corretta esecuzione degli adempimenti
>> di trascrizione catastale della sentenza. Diciamo 1-2 anni, dalle mie
>> parti, covid19 permettendo. Non richiederebbe rogiti, presenza di
>> condòmini lontani, procure speciali, ecc.
>> Alla fine, come costi, mi sa che conviene ancora, rispetto ad un signor
>> Notaio... se siete tutti d'accordo, resta solo da trovare un legale che
>> ne capisca: non è materia per tutti.
>
> il procedimento di usucapione deve preventivamente passare per
> l'istituto della mediazione/conciliazione e se sono tutti d'accordo

Che siano tutti d'accordo, come forse non ho scritto abbastanza
chiaramente, è "conditio sine qua non": a promuovere l'azione dev'essere
il condominio, non l'OP. Con la maggioranza dei presenti, in
rappresentanza della metà della proprietà, se non erro. Ma qui, qualcun
altro potrà soccorrermi.

> (usucapito e usucapienti ovvero condominio) è rapidissimo (anche solo 15
> giorni se il notaio ha tempo, normalmente 2/3 mesi) e non paga tasse di

Abiti una provincia con tempi civili. Non sempre è così, in Italia. :-(
Dalle mie parti i giudici sono sovraccarichi. Con conseguente aumento dei
tempi anche per pratiche relativamente semplici come questa. Non è
necessario il notaio, anzi: personalmente lo sconsiglio. Meglio un
avvocato, che però sia bravo ed esperto di usucapioni, perché dovrà
occuparsi anche di tutta la parte di registrazioni catastali susseguenti.

> registro, quindi è molto conveniente; prima di fare l'usucapione o
> l'atto di vendita bisogna però fare il frazionamento catastale per
> staccare l'area urbana di questo tratto di corte/portico dall'alloggio;

Ehm, no. Il frazionamento e successiva registrazione del passaggio di
proprietà avviene solo dopo l'emissione del decreto di usucapione da parte
del giudice del tribunale civile ordinario del distretto di competenza
(distretto quasi sempre, ma non sempre, coincidente con la provincia).
Non mi risulta obbligo di tentativo di conciliazione, per una materia così.

> costo circa 800 euro mediazione: costo circa 300 euro (detraibili
> fiscalmente)
> avvocato che segua le due parti (obbligatorio) circa 300 euro a parte
> costo del notaio per effettuare l'atto di usucapione: circa 1500 euro e
> dico tutto quanto sopra perchè sono un mediatore iscritto ad un
> organismo di mediazione (obbligatoriamente cercane uno nella
> circoscrizione del Tribunale dove è sito l'immobile)

Mia moglie è "la signorina dell'avvocato" di un professionista che ne fa
parecchie, di usucapioni. Quindi, a cena, pane ed usucapioni... con
contorno di casini catastali vari assortiti. :)

>
> in ogni caso mi sembra strano che il condominio abbia persa la causa;

Boh. Non credo che ci sia mai stata nessuna causa.

> per capire cosa sia successo ai tempi bisogna avere in mano almeno il
> primo atto di vendita; il regolamento di condominio (che molte volte è
> stato costituito con un atto notarile specifico oppure allegato al primo
> atto di vendita); il primo atto di vendita del tuo alloggio, la pratica
> iniziale catastale completa; i disegni ed il provvedimento del primo
> permesso di costruire e sue eventuali varianti consegnate in comune;
> sono pressochè sicuro che venga fuori la motivazione del perchè è stato
> fatto l'accatastamento in quella maniera

Si, se si vuole capire il perché della situazione attuale, questi sono i
passi. Se invece si vogliono sancire in modo diverso i diritti sull'area
in questione, sarà un problema dell'avvocato, definire quali sono i
documenti necessari, no?



--
Ciao! Stefano

[Cordy]

Il Tue, 21 Dec 2021 12:48:15 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:
> per un caso strano del destino, sono proprietario di un tratto del
> porticato che accede alla porta di ingresso del condominio.

Provvedimento alternativo, ancora più economico. Sempre sull'ipotesi di
concorde intenzione di sistemare meglio il problema.

Si va da un avvocato e si stipula una scrittura privata, in cui si
sancisce che pur senza passaggio di proprietà, l'area in questione viene
mantenuta ed usata dalla collettività condominiale, che si assume ogni
responsabilità ordinaria e straordinaria inerente la gestione. L'avvocato
saprà consigliarvi una formulazione adeguata. Con poco si fa e non c'è
obbligo di registrazione, essendo possibile inserire la classica clausola
"chi intende far valere in giudizio tale scrittura si assumerà a tempo
debito gli obblighi di registrazione, con i costi inerenti". In pratica,
al solo costo dell'avvocato, che non vi chiederà uno sproposito, avete un
documento, da tenere *allegato* *al* *regolamento* *condominiale* (così
che ogni amministratore ne tenga conto nell'imputare i vari costi in modo
corretto), che esplicherà gli stessi effetti di una donazione/vendita.
Continuerai a pagarci su le tasse, purtroppo, non essendo la cosa valida a
fini fiscali: IMU, TARI, IRPEF, ecc.


--
Ciao! Stefano

[Giampaolo Natali]

Bravo Stefano!

Mi sembra l'idea migliore per superare l'impasse, garantendo sine die
l'utilizzo di tutti i condomini per accedere al portone di accesso ai
singoli appartamenti.

La proporrò alla prossima assemblea. Sarò molto curioso di vedere le
reazioni degli altri condomini :-) :-)

--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[castore]

Il 22/12/2021 09:22, Cordy ha scritto:
> Il Tue, 21 Dec 2021 23:43:22 +0100, castore ha scritto:
>
>> Il 21/12/2021 18:01, Cordy ha scritto:
>>> Il Tue, 21 Dec 2021 16:57:06 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:
>>>
>>>> Cordy wrote:
>>

> Abiti una provincia con tempi civili. Non sempre è così, in Italia. :-(
> Dalle mie parti i giudici sono sovraccarichi. Con conseguente aumento dei
> tempi anche per pratiche relativamente semplici come questa. Non è
> necessario il notaio, anzi: personalmente lo sconsiglio. Meglio un
> avvocato, che però sia bravo ed esperto di usucapioni, perché dovrà
> occuparsi anche di tutta la parte di registrazioni catastali susseguenti.

mi dispiace ma non sei aggiornato, sei rimasto fermo a dieci anni fa;
l'usucapione è un diritto reale e quindi OBBLIGATORIAMENTE deve passare
per la mediazione/conciliazione; non puoi andare direttamente dal
Giudice (e se ci vai ti rimanda indietro)

>
>> registro, quindi è molto conveniente; prima di fare l'usucapione o
>> l'atto di vendita bisogna però fare il frazionamento catastale per
>> staccare l'area urbana di questo tratto di corte/portico dall'alloggio;
>
> Ehm, no. Il frazionamento e successiva registrazione del passaggio di
> proprietà avviene solo dopo l'emissione del decreto di usucapione da parte
> del giudice del tribunale civile ordinario del distretto di competenza
> (distretto quasi sempre, ma non sempre, coincidente con la provincia).
> Non mi risulta obbligo di tentativo di conciliazione, per una materia così.

anche qui sei rimasto a molti anni fà; se non hai un identificativo
catastale non puoi procedere alla trascrizione; se ben ricordo è una
legge del 2004; quindi prima fai le pratiche catastali e poi tutto il resto

>> costo circa 800 euro mediazione: costo circa 300 euro (detraibili
>> fiscalmente)
>> avvocato che segua le due parti (obbligatorio) circa 300 euro a parte
>> costo del notaio per effettuare l'atto di usucapione: circa 1500 euro e
>> dico tutto quanto sopra perchè sono un mediatore iscritto ad un
>> organismo di mediazione (obbligatoriamente cercane uno nella
>> circoscrizione del Tribunale dove è sito l'immobile)
>
> Mia moglie è "la signorina dell'avvocato" di un professionista che ne fa
> parecchie, di usucapioni. Quindi, a cena, pane ed usucapioni... con
> contorno di casini catastali vari assortiti. :)
>

anche io come mediatore redigo verbali di accordo per parecchie
usucapioni e solamente quelle che non possiamo risolvere (per svariati
motivi) vanno poi dall'avvocato

[Giampaolo Natali]

Cordy wrote:
> Il Tue, 21 Dec 2021 23:43:22 +0100, castore ha scritto:
>
>> in ogni caso mi sembra strano che il condominio abbia persa la causa;
>
> Boh. Non credo che ci sia mai stata nessuna causa.

Rispondo a Castore per completezza.

La causa cui ho accennato è quella avviata dai condomini del fabbricato di
fianco al nostro, quando un condomino decise sua sponte di chiudere l'area
del porticato di sua proprietà, facendo cadere la servitù di pubblico
passaggio. Servitù compresa nel regolamento contrattuale redatto dalla
proprietà dell'intero complesso di 4 fabbricati costiuenti il
supercondominio relastivo alle parti comuni. Questo in quanto il costruttore
aveva previsto che tutto il piano terra sarebbe stato utilizzato da attività
commerciali o di servizi, ma non abitazioni. Poi soltanto tre attività
iniziarono ad operare, ma 2 durate poco con relativo fallimento.

Di fatto tutto il piano terra dei quattro fabbricati è adibito a civili
abitazioni o uffici (nessun ufficio in realtà) e quindi è venuta a cadere di
fatto la servitù.

--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[Cordy]

Il Wed, 22 Dec 2021 10:04:06 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:

> La causa cui ho accennato è quella avviata dai condomini del fabbricato
> di fianco al nostro, quando un condomino decise sua sponte di chiudere
> l'area del porticato di sua proprietà, facendo cadere la servitù di
> pubblico passaggio. Servitù compresa nel regolamento contrattuale
> redatto dalla proprietà dell'intero complesso di 4 fabbricati costiuenti
> il supercondominio relastivo alle parti comuni. Questo in quanto il
> costruttore aveva previsto che tutto il piano terra sarebbe stato
> utilizzato da attività commerciali o di servizi, ma non abitazioni. Poi
> soltanto tre attività iniziarono ad operare, ma 2 durate poco con
> relativo fallimento.
>
> Di fatto tutto il piano terra dei quattro fabbricati è adibito a civili
> abitazioni o uffici (nessun ufficio in realtà) e quindi è venuta a
> cadere di fatto la servitù.

Non vedo come, la variazione della destinazione d'uso, possa far decadere
la servitù di passaggio, peraltro già sancita in un documento contrattuale
fra le parti.
In ogni caso, l'esistenza della servitù ti solleva da molti costi:
manutenzioni ordinarie in primis. Certo: un vero e proprio passaggio di
proprietà sarebbe preferibile, perché ti solleverebbe da tutti i costi,
tasse in primis.



--
Ciao! Stefano

[Cordy]

Il Wed, 22 Dec 2021 10:01:55 +0100, castore ha scritto:

> Il 22/12/2021 09:22, Cordy ha scritto:
>> Il Tue, 21 Dec 2021 23:43:22 +0100, castore ha scritto:
>>
>>> Il 21/12/2021 18:01, Cordy ha scritto:
>>>> Il Tue, 21 Dec 2021 16:57:06 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:
>>>>
>>>>> Cordy wrote:
>>>
>>>
>> Abiti una provincia con tempi civili. Non sempre è così, in Italia. :-(
>> Dalle mie parti i giudici sono sovraccarichi. Con conseguente aumento
>> dei tempi anche per pratiche relativamente semplici come questa. Non è
>> necessario il notaio, anzi: personalmente lo sconsiglio. Meglio un
>> avvocato, che però sia bravo ed esperto di usucapioni, perché dovrà
>> occuparsi anche di tutta la parte di registrazioni catastali
>> susseguenti.
>
> mi dispiace ma non sei aggiornato, sei rimasto fermo a dieci anni fa;
> l'usucapione è un diritto reale e quindi OBBLIGATORIAMENTE deve passare
> per la mediazione/conciliazione; non puoi andare direttamente dal
> Giudice (e se ci vai ti rimanda indietro)
>

So perfettamente che questa che enunci è la teoria. La pratica è che per
esplicare correttamente i propri effetti, l'usucapione ha bisogno della
pronuncia (una sentenza vera e propria) del tribunale, che una volta
registrata presso l'ufficio di pubblicità immobiliare dell'agenzia delle
entrate competente per territorio, se posso esprimermi in modo un pochino
approssimativo, "funge da rogito" (più correttamente: è il titolo) per i
successivi adempimenti catastali, cioè frazionamento e successivo
trasferimento del diritto di (nuda, parrebbe, leggendo un altro ramo
dell'argomento) proprietà.
La pronuncia di un organismo (di natura privatistica) di conciliazione,
non esplica gli stessi effetti e richiederebbe, come hai correttamente
ipotizzato, l'esecuzione di tutte le pratiche catastali PRIMA della
sentenza. Motivo per cui, gli avvocati che "ne sanno" saltano a pié pari
la conciliazione. E motivo per cui i tribunali NON li rimandano alla
conciliazione. Per concreta ed indiretta esperienza, come detto in altro
post.

Probabilmente, uno dei motivi è quello che ho enunciato qui sopra. Certo,
anche la mancanza di accordo fra le parti, le questioni sulla "più comoda
divisione", ecc. ecc. faranno la parte del leone. Però, mi pare, nel caso
specifico, più semplice e veloce andare direttamente in tribunale, tramite
avvocato.



--
Ciao! Stefano

[Cordy]

Ok. Prima, però, senti un avvocato della zona, per farti consigliare al
meglio. Giusto per arrivare con qualcosa di già più definito, come un
preventivo di parcella per stilare l'atto.
Se poi, vuoi investire un 100-200 euro (si spendono in tante
sciocchezze...) PRIMA ti fai fare anche una consulenza, in cui ti farai
spiegare bene quali possono essere gli effetti di un atto così. Magari, se
vi mettete d'accordo, potrebbe anche essere possibile trovare una
compensazione ai costi che dovrai continuare a sostenere.



--
Ciao! Stefano

[castore]

Il 22/12/2021 10:36, Cordy ha scritto:
> Il Wed, 22 Dec 2021 10:01:55 +0100, castore ha scritto:
>
>> Il 22/12/2021 09:22, Cordy ha scritto:
>>> Il Tue, 21 Dec 2021 23:43:22 +0100, castore ha scritto:
>>>
>>>> Il 21/12/2021 18:01, Cordy ha scritto:
>>>>> Il Tue, 21 Dec 2021 16:57:06 +0100, Giampaolo Natali ha scritto:
>>>>>
>>>>>> Cordy wrote:
>>>>
>>>>

>
> So perfettamente che questa che enunci è la teoria. La pratica è che per
> esplicare correttamente i propri effetti, l'usucapione ha bisogno della
> pronuncia (una sentenza vera e propria) del tribunale, che una volta
> registrata presso l'ufficio di pubblicità immobiliare dell'agenzia delle
> entrate competente per territorio, se posso esprimermi in modo un pochino
> approssimativo, "funge da rogito" (più correttamente: è il titolo) per i
> successivi adempimenti catastali, cioè frazionamento e successivo
> trasferimento del diritto di (nuda, parrebbe, leggendo un altro ramo
> dell'argomento) proprietà.
> La pronuncia di un organismo (di natura privatistica) di conciliazione,
> non esplica gli stessi effetti e richiederebbe, come hai correttamente
> ipotizzato, l'esecuzione di tutte le pratiche catastali PRIMA della
> sentenza. Motivo per cui, gli avvocati che "ne sanno" saltano a pié pari
> la conciliazione. E motivo per cui i tribunali NON li rimandano alla
> conciliazione. Per concreta ed indiretta esperienza, come detto in altro
> post.
> >

> Probabilmente, uno dei motivi è quello che ho enunciato qui sopra. Certo,
> anche la mancanza di accordo fra le parti, le questioni sulla "più comoda
> divisione", ecc. ecc. faranno la parte del leone. Però, mi pare, nel caso
> specifico, più semplice e veloce andare direttamente in tribunale, tramite
> avvocato.

non dare false informazioni su un ng; perlomeno fatti venire il dubbio
(visto che è la terza volta che te lo scrivo) che le cose siano cambiate

se proprio non credi a me perchè ti stò antipatico guarda i seguenti link

https://www.inmediar.it/usucapione-mediazione-tribunale/

https://www.studiocataldi.it/articoli/43105-usucapione-in-mediazione-iter-e-vantaggi.asp

https://www.adrintesa.it/usucapione-in-mediazione

ps: non ho tempo e voglia di controbattere quanto hai scritto sopra ma
hai asserito una marea di falsità belle e buone; "l'indiretta
esperienza" come la chiami tu, ha capito poco oppure stà ancora seguendo
pratiche molto vecchie; ora voglio dire: se non sai taci che fai più
bella figura ed ascolta chi ti dice: è il mio lavoro

[Cordy]

Il Wed, 22 Dec 2021 15:01:22 +0100, castore ha scritto:

> non dare false informazioni su un ng; perlomeno fatti venire il dubbio
> (visto che è la terza volta che te lo scrivo) che le cose siano cambiate

Le cose sono cambiate, lo so. Anche per i condominii. Che poi siano un
vantaggio, questi cambiamenti, ce lo dirà il tempo. Le statistiche ci
diranno quanti procedimenti si sono fermati in mediazione, quanti invece
hanno proseguito con la procedura ordinaria. Per ora, sia tu che io
sappiamo bene da che parte pende l'ago della bilancia. E non lo scrivo
volutamente, perché sarebbe comodo poter avere una vera alternativa ai
costi ed alle lentezze della giustizia pubblica.

>
> se proprio non credi a me perchè ti stò antipatico guarda i seguenti
> link

Ma non mi sei antipatico! Anzi. Però sei di parte, se mi posso permettere
di farlo notare.

>
> https://www.inmediar.it/usucapione-mediazione-tribunale/
>
> https://www.studiocataldi.it/articoli/43105-usucapione-in-mediazione-

iter-e-vantaggi.asp
>
> https://www.adrintesa.it/usucapione-in-mediazione
>
> ps: non ho tempo e voglia di controbattere quanto hai scritto sopra ma
> hai asserito una marea di falsità belle e buone; "l'indiretta
> esperienza" come la chiami tu, ha capito poco oppure stà ancora seguendo
> pratiche molto vecchie; ora voglio dire: se non sai taci che fai più
> bella figura ed ascolta chi ti dice: è il mio lavoro

Forse l'avvocato per cui lavora mia moglie non è aggiornato. Ma le
pratiche di usucapione pre-2013 sarebbero davvero molto stagionate!
Probabilmente lui usa poco la conciliazione (e solo quando non può farne
proprio a meno) per consolidata prassi, non so.
Fatto sta che, quando, come amministratore condominiale, mi capita di
parlare con avvocati (ogni condominio ne ha uno suo di fiducia, quindi ne
conosco diversi) e capita di parlare di conciliazione, tutti,
invariabilmente, sono... mmmh... come dirlo in modo gentile?... mmmh...
perplessi?

Dato che "è il tuo lavoro", chiediti perché, con tutto il rispetto.

E: grazie per aver arricchito l'argomento con un'ulteriore possibilità
offerta al nostro OP.
Non sono certo geloso! :)

Dato che asserisci che avrei scritto falsità, nel dubbio di aver scritto
qualche cavolata, ripeto il nocciolo del mio consiglio: parlare con un
buon avvocato del luogo, prospettando il problema e chiedendo come si può
fare. Per parte mia, le strade sono diverse:
- conciliazione per usucapione da parte del condominio
- direttamente ricorso al giudice (ad insindacabile giudizio del legale,
direi)
- eventuale scrittura privata
- classica soluzione: frazionamento e successiva vendita.

Deciderà l'OP con il condominio, cosa si può fare.


--
Ciao! Stefano

[castore]

Il 22/12/2021 16:28, Cordy ha scritto:
> Il Wed, 22 Dec 2021 15:01:22 +0100, castore ha scritto:
>

supercut

> Forse l'avvocato per cui lavora mia moglie non è aggiornato. Ma le
> pratiche di usucapione pre-2013 sarebbero davvero molto stagionate!
> Probabilmente lui usa poco la conciliazione (e solo quando non può farne
> proprio a meno) per consolidata prassi, non so.
> Fatto sta che, quando, come amministratore condominiale, mi capita di
> parlare con avvocati (ogni condominio ne ha uno suo di fiducia, quindi ne
> conosco diversi) e capita di parlare di conciliazione, tutti,
> invariabilmente, sono... mmmh... come dirlo in modo gentile?... mmmh...
> perplessi?
>
> Dato che "è il tuo lavoro", chiediti perché, con tutto il rispetto.

gli avvocati hanno osteggiato la mediazione come la peste;

statisticamente parlando, l'organismo di mediazione degli avvocati è uno
di quelli con il più basso successo di mediazioni chiuse

gli avvocati hanno studiato per litigare, non certo per conciliare; è
come chiedere ad un prete di bestemmiare

l'usucapione DEVE obbligatoriamente passare dalla mediazione; dopo di
chè si fanno i verbali per mancata comparizione perchè tanti avvocati
hanno paura che gli si porti via il lavoro o anche solo per principio
sconsigliano il cliente di partecipare alla mediazione;

ti posso però raccontare che anche un mio compagno di scuola avvocato
che assolutamente non voleva parlare di mediazione, quando ha provato
proprio con un usucapione ed ha visto la velocità e la semplicità,
adesso quasi ogni mese viene a farne uno; e su 150 avvocati della città
solamente 10/15 vengono da noi (e con grande soddisfazione perchè
prendono la stessa parcella in molto meno tempo), gli altri proprio ci
rifuggono come la peste; comunque tra non molto le cose cambieranno
ancora (sono già state approvate in parlamento) e la mediazione sarà
rafforzata ed ampliata; con buona pace di chi non ci crede

provala (ne facciamo diverse per i condomini) e vedrai che ti troverai bene

[castore]

Il 22/12/2021 18:56, Henri de Toulouse-Lautrec ha scritto:
> Il 22/12/21 07:17, castore ha scritto:

>
> > E anche fare una rinuncia abdicativa a favore dello Stato non è così
> semplice; allego un link con un articolo semplice e molto chiaro, facile
> per tutti
> >
> https://www.laleggepertutti.it/198986_si-puo-cedere-la-proprieta-di-un-immobile-allo-stato
>
>

> Nel caso in cui uno volesse togliersi dalle balle una proprietà (es.
> magazzino pieno di rifiuti) o una parte di proprietà potrebbe venderla o
> donarla a un prestanome nullatenente compiacente, meglio se straniero
> extra UE in procinto di andarsene, opportunatamente convinto con bel
> regalo in contanti a effettuare l'operazione.
> Il prestanome se ne ritorna nel suo paese di origine dove nessuno lo
> andrà a cercare e il precedente proprietario si è tolto dalle balle la
> rogna.
>

è quello che capita da molto tempo oramai; e comunque non serve un
extracoumunitario, basta un nullatenente italiano con pensione minima;
ma se il giudice ha le palle e dimostra che è una truffa fotte anche te
senza tanti problemi

[Cordy]

Il Wed, 22 Dec 2021 18:19:37 +0100, castore ha scritto:

> provala (ne facciamo diverse per i condomini) e vedrai che ti troverai
> bene

Non spetta a me decidere, in ogni caso. Di solito, formalmente, la
decisione spetta all'assemblea dei condomini, che seguono pedissequamente
i consigli dell'avvocato che si scelgono. Come detto, per me
amministratore, tutti gli avvocati voluti dai miei condomini sono
bravissimi, per definizione.
Poi, se vuoi, ti posso anche dire, ma che rimanga un segreto fra noi due
( :) ), che ce ne sono di bravi, bravissimi e così così, come in tutte le
professioni. Non farei nomi neanche con il siero della verità!
Però noi amministratori nella decisione contiamo nulla. E gli avvocati
(che comunque guadagnano anche sulla mediazione, dato che anche lì
l'avvocato è una buona pratica o addirittura necessario averlo), come sai,
spesso si regolano in altro modo.
Quando le novità legislative saranno scritte in GU, torna a trovarci e
spiega: non se ne sa mai abbastanza, in Italia, specie in materia di leggi.
Buone feste a tutti. Torno ad occuparmi dei miei cantieri...


--
Ciao! Stefano

[castore]

TI SPIEGO SUBITO: IN Materia di condominio e di diritti reali (e non
solo) è OBBLIGATORIA la mediazione/conciliazione; solamente dopo aver
esperito il tentativo puoi andare in Tribunale; è legge già da parecchi
anni (2010)

le materie obbligatorie sono queste:
condominio
diritti reali
divisione
successioni ereditarie
patti di famiglia
locazione
comodato
affitto di aziende
risarcimento del danno (da responsabilità medica e da diffamazione
a mezzo stampa o con altro mezzo)
contratti assicurativi, bancari e finanziari

alcuni link per chiarire le idee:

https://www.mondoadr.it/mediazione-obbligatoria/
https://www.consulenzalegaleitalia.it/mediazione-civile/
https://www.avvocatoandreani.it/attivita/mediazione-conciliazione-obbligatoria.html
https://www.altalex.com/documents/altalexpedia/2016/11/30/mediazione-obbligatoria

[Roberto Deboni DMIsr]

Infatti, incassa la TOSAP, che volete di piu' ?