Condominio orizzontale e regolamento

[Tomaso64]

Salve

abito in un "condominio orizzontale" cioè un piccolo quartiere formato
da una cinquantina di villettte singole ognuna con il suo terreno di
poroprietà esclusiva con in comune solo la strada privata, fognatura e
un piccolo parchetto (utilizzato anche da terzi).
La maggior parte delle case sono case di vacanza, utilizzate solo nei
fine settimana o in estate, mentre i residenti siamo pochi (una decina).
Ora capita che il regolamento di condominio (risalente al 1965) riporta:
"tutto il complesso dovrà mantenere le caratteristiche estetiche e
funzionali attuali e non potranno essere eseguiti senza il consenso dei
venditori ampliamenti, nuove costruzioni, muri di recinzione alti oltre
50 cm"
Ora i venditori sono deceduti da tempo e nel frattempo sono passati 50
anni, tanti hanno ampliato, modificato ecc (sia regolamente chiedendo in
comune che abusivamente e poi condonando il tutto).

Ora il probelma

Volevo installare pannelli solari (fotovoltaico) sulla falda a Sud, e il
solito vicino mi scrive appellandosi a questo fantomatico regolamento e
non vuole che installi i pannelli, mentre il comune mi ha già rilasciato
la debita autorizzazione ambientale.

Può il vicino riferirsi a un regolamento di 50 anni quando non si sapeva
neanche cosa era il fotovoltaico ??

Volevo mandare una mail ai proprietari delle altre villette chiedendo
una sorta di loro autorizzazione ma l'amminiostratore mi dice che per la
privacy non può darmi le mail dei proprietari e se voglio contattarli di
lasciare una lettera nelle loro buca lettere, ma così facendo solo tra 6
mesi riesco ad avere delle risposte in quanto come vi ho detto tante
case sono usate solo x pochi giorni all'anno.

Potete aiutarmi e dirmi chi ha ragione

Grazie a tutti, Tomaso

[giacomo.de...@gmail.com]

Il giorno martedì 19 maggio 2015 15:41:10 UTC+2, Tomaso64 ha scritto:
> Salve
>
> abito in un "condominio orizzontale" cioè un piccolo quartiere formato
> da una cinquantina di villettte singole ognuna con il suo terreno di
> poroprietà esclusiva con in comune solo la strada privata, fognatura e
> un piccolo parchetto (utilizzato anche da terzi).

[...]

> Volevo installare pannelli solari (fotovoltaico) sulla falda a Sud, e il
> solito vicino mi scrive appellandosi a questo fantomatico regolamento e
> non vuole che installi i pannelli, mentre il comune mi ha già rilasciato
> la debita autorizzazione ambientale.

Ciao.

Con la legge del 2012 e' stato introdotto un nuovo articolo 1122-bis
in cui dice che puoi installare i pannelli e devi avvertire il condominio
solo se l'installazione interessa parti comuni, nel tuo caso direi
che se lo metti sul tuo tetto non saresti nemmeno tenuto ad avvertire.

> Può il vicino riferirsi a un regolamento di 50 anni quando non si sapeva
> neanche cosa era il fotovoltaico ??

In teoria si, non e' che i regolamenti hanno una scadenza :)

In pratica, direi che dipende se e' un regolamento contrattuale
oppure no. Se e' contrattuale credo che possa anche porre limitazioni
rispetto ai diritti concessi dal codice civile, se non e'
contrattuale invece direi proprio di no.
Ma non sono esperto in legge, quindi aspetto conferme o smentite
da altri piu' esperti.

> Volevo mandare una mail ai proprietari delle altre villette chiedendo
> una sorta di loro autorizzazione ma l'amminiostratore mi dice che per la
> privacy non può darmi le mail dei proprietari e se voglio contattarli di

Sta invocando la privacy a sproposito: il recapito degli altri condomini
non e' un dato sensibile e quindi deve consegnarlo agli altri
condomini che lo richiedono (ma non a terzi esterni al condominio)

ciao
Giacomo

[Tomaso64]

giacomo.de...@gmail.com <giacomo.de...@gmail.com> ha scritto:

Ciao e grazie x la risposta

in effetti il regolamento essendo allegato ai primi atti notarili credo
sia "contrattuale" ma mi chiedo, un regolamento anche se contrattuale puo
contenere la clausola che mi proibisce ogni modifcia estetica alla mia
casa (quando invece il comune e la sovrintendenza mi danno parere
favorevole) e se voglio costruire devo chiedere a chi ha realizzato il
"villagio" ?

Questi costruttori sono tutti deceduti e i figli sparsi nel mondo non
sanno nulla e non vogliono sapere i nostri problemi.

Le altre clasusole del regolamento sono relative a parti comuni o altezza
siepi / alberi.

Le case sono tutte singole e sorgono su singoli appezzamenti di terreno,
le uniche parti comuni sono come ho detto le strade interne, fogna e un
piccolo parchetto.

Ciao Tomaso

[Gi_pll]

"Tomaso64" ha scritto nel messaggio
news:201505201...@mynewsgate.net...

>in effetti il regolamento essendo allegato ai primi atti notarili credo
>sia "contrattuale" ma mi chiedo, un regolamento anche se contrattuale puo
>contenere la clausola che mi proibisce ogni modifcia estetica alla mia
>casa

Certamente si!
Salvo modificarlo con voto unanime di tutti i partecipanti alla cosa comune,
facendo ovviamente seguire un atto pubblico da produrre in tante copie
quanti sono i partecipanti e da allegare all'atto di proprietà.

>Questi costruttori sono tutti deceduti e i figli sparsi nel mondo non
>sanno nulla e non vogliono sapere i nostri problemi.

Il tuo problema, suppongo, per un aspetto o per l'altro sia comune a tutte
le altre proprietà.
Stante la situazione descritta, penso sia abbastanza facile risolvere la
questione rivolgendovi ad un legale; in pratica, a mio parere, bisogna far
decadere quel vincolo che a suo tempo, forse, aveva avuto una qualche
ragione di essere, mentre ora, da come descrivi mi sembra possa decadere.
Sicuramente non lo si può aggirare senza incorrere nel solito
rompicapelloinquattro che penserà bene di far valere quel vincolo.

Cordialità
Gi

[Roberto Deboni DMIsr]

On Tue, 19 May 2015 13:41:08 +0000, Tomaso64 wrote:

> Salve
>
> abito in un "condominio orizzontale" cioè un piccolo quartiere formato
> da una cinquantina di villettte singole ognuna con il suo terreno di
> poroprietà esclusiva con in comune solo la strada privata, fognatura e
> un piccolo parchetto (utilizzato anche da terzi).

A me sembra una Comunione e non un Condominio. E questo 50 anni fa.

La differenza non e' da poco, specialmente per il suo problema.

[Tomaso64]

Roberto Deboni DMIsr <ne...@analisienergie.it> ha scritto:

>
> A me sembra una Comunione e non un Condominio. E questo 50 anni fa.
>
> La differenza non e' da poco, specialmente per il suo problema.

Come faccio a capirlo ?
Il titolo è:
"Regolamento dei rapporti tra i proprietari dei lotti costituendi il
complesso immobiliare ####### sito in ######"

e poi elenca una serie di obblighi e doveri (alcuni ora inapplicabili).

saluti, Tom

[Giovanni]

On 05/27/2015 09:24 AM, Tomaso64 wrote:

>> A me sembra una Comunione e non un Condominio. E questo 50 anni
>> fa.
>>
>> La differenza non e' da poco, specialmente per il suo problema.
>
> Come faccio a capirlo ? Il titolo è: "Regolamento dei rapporti tra i
> proprietari dei lotti costituendi il complesso immobiliare #######
> sito in ######"
>
> e poi elenca una serie di obblighi e doveri (alcuni ora
> inapplicabili).

È irrilevante quello che dice Deboni. Sia si tratti di un condominio
oppure gi una comunione, esiste un regolamento che, specialmente se
contrattuale, va rispettato.

Ciao
Giovanni
--
A computer is like an air conditioner,
it stops working when you open Windows.
< http://giovanni.homelinux.net/ >

[Roberto Deboni DMIsr]

On Wed, 27 May 2015 11:50:39 +0200, Giovanni wrote:

> On 05/27/2015 09:24 AM, Tomaso64 wrote:
>
>>> A me sembra una Comunione e non un Condominio. E questo 50 anni fa.
>>>
>>> La differenza non e' da poco, specialmente per il suo problema.
>>
>> Come faccio a capirlo ? Il titolo è: "Regolamento dei rapporti tra i
>> proprietari dei lotti costituendi il complesso immobiliare ####### sito
>> in ######"
>>
>> e poi elenca una serie di obblighi e doveri (alcuni ora inapplicabili).
>
> È irrilevante quello che dice Deboni.

Certo, certo ... ma si consoli, anche reputabili avvocati, ma non
specializzati sull'argomento condominio, vengono fuori con uscite
come le sue.

Leggiamo il Codice Civile invece. Prima per la Comunione:

Art. 1104 - Obblighi dei partecipanti
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la
conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese
deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti,
salva la *facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.*
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente
approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante e tenuto in solido con il cedente
a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Ed ora passiamo al Condominio:

Art. 1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il
titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore
dell'unità immobiliare che gli appartiene.
*Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.*
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle
spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la
destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto
disposto da leggi speciali.
... omissis ... (sul riscaldamento)

Ma tanto, oggi, anche davanti ai giudici, pare che il "diritto" sia un
optional. Decidono tutto le varie corporazioni (amministratori, avvocati,
giudici ... perfettamente in barba alle leggi).

> Sia si tratti di un condominio
> oppure gi una comunione, esiste un regolamento che, specialmente se
> contrattuale, va rispettato.

Quando certi regolamenti sono cosi' vecchi, piu' che "rispettarli"
diventa una questione di "interpretazione" alla luce delle nuove
leggi e scale di valori sociali. Indipendentemente da cio' che penso
riguardo al fotovoltaico, si tratta di una scelta che oggi rientra in
quello che si ritiene essere di interesse prevalente ovvero ambientale.

In ogni caso, il regolamento disciplina in "modo cogente" la cosa comune,
non le proprieta' individuali (e non potrebbe essere altrimenti, basta
leggersi la Costituzione, ... altro optional ...).

La norma citata e' invece piu' che altro un "suggerimento" come lo sono
ad esempio le varie norme (che a mio parere dovrebbero in realta' essere
scorporata e descritte a parte dal regolamento condominiale, altrimenti
poi si fa la confusione come in questo frangente) sul comportamento
dei condomini nel non disturbare i vicini (alla fin fine, un amministratore
non ha la facolta' giuridica di sanzionare un condomino, ad esempio, che
faccia schiamazzi alle 3 di notte dentro casa sua).

Nel caso specifico si tratta, per ora, un conflitto tra vicini, tra i
due proprietari: uno che vuole attivare una modifica con implicazioni
visive ed un altro che si sente danneggiato da queste modificazioni
visive.

Ora, nel caso di muretti, il diritto leso e' certo e disciplinato (in
pratica riguarda con il diritto alla visuale), ma questo di una
impianto fotovoltaico e' piu' una sabbia mobile giuridica per il
piantagrane. Lui ci prova, sperando di spaventare l'OP.

Vediamo cosa disciplina la Comunione sul regolamento:

Art. 1106 Regolamento della comunione e nomina di amministratore
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo
precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria
amministrazione e per il miglior godimento della *cosa comune*.
...omissis...

Come avra' letto, nella Comunione il regolamento potrebbe disciplinare
SOLO sulla *cosa comune*. Nel caso in oggetto siamo in presenza di
attivita' sulla *cosa privata*.

Vediamo invece il Condominio:

Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci,
deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme
circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i
diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme
per la *tutela del decoro dell'edificio* e quelle relative
all'amministrazione.
...omissis...

Quindi le norme su una "tutela del decoro dell'edificio" (che peraltro
va inteso come lo stesso in cui vive anche chi ne chiede la tutela)
entrano in gioco solo nel Condominio e peraltro non nel caso che
l'edificio non sia quello di chi vuole fare valere la tutela.

Insomma, quando si tratta di proprieta' private individuali, senza
nulla in comune dal punto di vista edilizio (ed e' per questo che ritengo
che non possa trattarsi di condominio, non valendo la pura esistenza di
servizi in comune, come invece alcuni paiono volere interpretare in senso
eccesssivamente ampliativo il nuovo 1117-bis (che peraltro scrive "in quanto
compatibili" e rimanda ancora a "parti comuni") che peraltro non esisteva
alla nascita della figura giuridica di cui all'OP), l'oggetto di cui
all'OP e' piuttosto "fangoso".