Messa in sicurezza e Maggioranze
Reflex79
condominio dopo un violento acquazzone, senza far danni.
L'amministratore convoca in pochissimo tempo una assemblea di condominio
per approntare la messa in sicurezza del fabbricato prima che la
"imponga" il Comune.
Obiettivamente la facciata mostra, all'altezza dei terrazzi e del
cornicione degli evidenti segni di ammaloramento.
L'amministratore dice che ha convocato l'assemblea solo per maggior
scrupolo in quanto, trattandosi di situazione di emergenza, poteva
affidare l'incarico senza passare per l'assemblea.
Ora in sede di deliberazione in seconda convocazione quanti millesimi
sono necessari per approvare la spesa? 333? 500?
Se l'assemblea vota all'unanimit� votasse CONTRO l'amministratore
potrebbe comunque fare i lavori?
Grazie...
Conte di Montescano
"Reflex79" <cast...@ELENASPAMinwind.it> ha scritto nel messaggio
news:rs19m.38827$1s6....@twister2.libero.it...
da quanto ne so' io l' Amministratore ha la responsabilita' civile e penale
x danni
causati dall' immobile (parti comuni) su terzi. Puo' far eseguire lavori,
con sua autonoma decisione,
SOLO x la messa in sicurezza (togliere gli elementi pericolosi). Se
l'assemblea si oppone all' unanimita'
si apre un contenzioso tra proprieta' e amministratore che puo' anche
sfociare in una
causa. Da vedere poi chi la vince. E' solo la mia opinione, di condomino e
consiliere che segue da tempo
alcuni condomini. Interessante un parere di un esperto (se c'e' e ... non e'
in vacanza!)
Saluti.
VDG
sicurezza (anche ne � lui penalmente responsabile, mica i condomini...!).
Da questo punto di vista, il tuo amministratore � stato un signore che ha
inteso rischiare del proprio per darvi modo di deliberare la ditta che pi�
vi piace (e non sceglierne una delle sue...) e non farvi pagare alcune voci
due volte (ad es. i ponteggi, che potrebbero essere necessari sia nella fase
della messa in sicurezza, sia in quella del ripristino del decoro
architettonico), procedendo di ufficio per la prima parte del lavoro
convocandovi solo per la seconda parte (quella del ripristino del decoro
architettonico, intendo).
Per le maggioranze occorrenti, posto che se io fossi l'amministratore
procederei d'ufficio se l'assemblea non si costituisse o non fosse
deliberante per il non raggiungimento del numero legale e del quorum
millesimale minino, devo dirti che in seconda convocazione, trattandosi
spesso di riparazioni di notevole entit� (economica), le maggioranze per
deliberare dovrebbero essere 1/3 dei partecipanti al condominio (quindi si
contano le teste dei presenti all'assemblea + le deleghe) che rappresentino
almeno i 500 millesimi.
Ciao, Enzo.
Giovanni
> Fatto: si stacca un piccolo pezzo di cornicione dalla facciata del
> condominio dopo un violento acquazzone, senza far danni.
>
> L'amministratore convoca in pochissimo tempo una assemblea di
> condominio per approntare la messa in sicurezza del fabbricato
> prima che la "imponga" il Comune.
>
> Obiettivamente la facciata mostra, all'altezza dei terrazzi e del
> cornicione degli evidenti segni di ammaloramento.
>
> L'amministratore dice che ha convocato l'assemblea solo per maggior
> scrupolo in quanto, trattandosi di situazione di emergenza, poteva
> affidare l'incarico senza passare per l'assemblea.
>
> Ora in sede di deliberazione in seconda convocazione quanti
> millesimi sono necessari per approvare la spesa? 333? 500?
L'amministratore ha la responsabilità della manutenzione e può
decidere in modo autonomo di far eseguire dei lavori purché rimanga
nei limiti di spesa del budget annuale.
I lavori per la facciata, seppur lavori straordinari e onerosi, non
sono innovazioni e pertanto la spesa va approvata con la maggioranza
degli intervenuti ed almeno 500 millesimi se deliberata in assemblea
di prima convocazione oppure 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi in
seconda convocazione.
> Se l'assemblea vota all'unanimità votasse CONTRO l'amministratore
> potrebbe comunque fare i lavori?
Se l'assemblea vota contro l'amministratore ha in ogni caso l'obbligo
di eseguire il minimo necessario per mettere in sicurezza la facciata.
Ciao
Giovanni
--
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< http://giovanni.homelinux.net/ >
VDG
"Giovanni" <lso...@home.net.it> ha scritto nel messaggio
news:h43hq6$i89$1...@milena.home.net.it...
I lavori per la facciata, seppur lavori straordinari e onerosi, non
sono innovazioni e pertanto la spesa va approvata con la maggioranza
degli intervenuti ed almeno 500 millesimi se deliberata in assemblea
di prima convocazione oppure 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi in
seconda convocazione.
Non concordo, e a supporto della mia tesi ti invito a leggere il documento
riassuntivo redatto dagli esperti della Confedilizia denominato "tabella
delle maggioranze assembleari":
http://www.confedilizia.it/MAGGIORANZE_ASSEMBLEARI.pdf
In tale documento, alla voce "Manutenzione strordinarie: riparazioni di
notevole entitￜ" (quindi non si parla di innovazioni), recita che in seconda
convocazione sono necessari 500mm e almeno 1/3 dei condomini.
Ciao, Enzo.
Giovanni
> Non concordo, e a supporto della mia tesi ti invito a leggere il
> documento riassuntivo redatto dagli esperti della Confedilizia
> denominato "tabella delle maggioranze assembleari":
>
> http://www.confedilizia.it/MAGGIORANZE_ASSEMBLEARI.pdf
>
> In tale documento, alla voce "Manutenzione strordinarie: riparazioni di
> notevole entità" (quindi non si parla di innovazioni), recita che in
> seconda convocazione sono necessari 500mm e almeno 1/3 dei condomini.
Nessun articolo del C.C. prescrive quella maggioranza. Quella tabella
è una libera interpretazione di chi ha scritto il documento.
L'articolo 1136 indica che le riparazioni straordinarie di notevole
entità devono essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti e
almeno la metà del valore dell'edificio anche in seconda convocazione
(e su questo ho sbagliato). Ma si tratta di capire se mettere in
sicurezza la facciata, nello stesso tempo il suo rifacimento e
risparmiando non facendo il lavoro due volte è da considerare o meno
gravoso.
--------------
Articolo 1120 - Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
dell'Articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Articolo 1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie.
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e
all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o
manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non
intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo
nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata
o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell'opera.
Articolo 1136 - Costituzione dell'Assemblea e validità delle
deliberazioni.
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero
edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea
di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello
della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre
prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal
primo comma dell'Articolo 1120 devono essere sempre approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al
condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può
deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati
alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Roberto Deboni
> Fatto: si stacca un piccolo pezzo di cornicione dalla facciata del
> condominio dopo un violento acquazzone, senza far danni.
>
> L'amministratore convoca in pochissimo tempo una assemblea di condominio
> per approntare la messa in sicurezza del fabbricato prima che la
> "imponga" il Comune.
>
> Obiettivamente la facciata mostra, all'altezza dei terrazzi e del
> cornicione degli evidenti segni di ammaloramento.
>
> L'amministratore dice che ha convocato l'assemblea solo per maggior
> scrupolo in quanto, trattandosi di situazione di emergenza, poteva
> affidare l'incarico senza passare per l'assemblea.
Maggior scrupolo ? Diciamo che e' stata una sua cortesia.
Quello che poteva fare l'amministratore era presentare
un'esposto/autodenuncia in Comune ottenendo cosi' una "Ordinanza di
demolizione/rimozione delle parti pericolanti" che in genere concede
pochi giorni di tempo (ad esempio 5 gg) per l'attivazione delle opere,
altrimenti gli uffici mandano una loro impresa e poi il condominio si
vede presentare il conto piu' una salata multa.
> Se l'assemblea vota all'unanimit� votasse CONTRO l'amministratore
> potrebbe comunque fare i lavori?
L'amministratore puo' ottenere l'ordinanza che "ordina i lavori". A quel
punto puo' incaricare l'impresa che vuole, a prezzi di mercato (quindi
niente contrattazione), e poi presentare il conto ripartito ai signoli
condomini, con ordine di pagare entro 10 gg (possono anche essere 8 gg),
senza neanche convocare l'assemblea. I condomini che non pagano entro 10
gg ricevono entro una quarantina di giorni l'ordine di pagare dal GdP
(se la somma individuale rientra nei limiti di competenza) entro 10 gg
ulteriori, e poi scatta pignoramento e poi l'esecuzione forzata, con
visita dell'Ufficiale Giudiziario o pignoramento del quinto dello stipendio.
Le basta ?
Attenzione: gli uffici del comune non fanno mandare l'ordinanza "in
automatico", ma fanno le loro verifiche, con tanto di foto. Percio'
l'ordinanza parte solo se effettivamente c'e' una situazione di pericolo.
--
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su text.giganews.com. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]
VDG
>Nessun articolo del C.C. prescrive quella maggioranza. Quella tabella ￜ
>una libera interpretazione di chi ha scritto il documento.
Posso concordare con te che prudenza suggerirebbe di adottare la maggioranza
della metￜ numerica piￜ uno dei condomini che rappresentino almeno i 500mm
(cosￜ che non possano sorgere distinguo interpretative della norma, specie
da persone aduse a portare avanti argomentazioni speciose anche in casi di
urgente gravitￜ come puￜ essere quello dei cornicioni che stanno cadendo in
testa ai passanti) ma ti esorto a considerare che la Cassazione in almeno
due casi, ha confutato la necessarietￜ di avere almeno la metￜ numerica dei
condomini ritenendo sufficiente il terzo numerico:
Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1994, n. 3952, Safier c. Cond. di via Livorno
n. 85 di Roma.
Per le deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazione concernenti le
materie indicate dall'art. 1136, quarto comma, c.c., tra le quali la nomina
dell'amministratore, il richiamo alle maggioranze stabilite dall'art. 1136,
secondo comma, c.c., non vale ad estendere il quorum costitutivo
dell'assemblea in prima convocazione, ma importa che per la costituzione
dell'assemblea, come per l'approvazione di esse, ￜ richiesta una maggioranza
che rappresenti almeno la metￜ del valore dell'edificio e che sia costituita
dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al
condominio.
simile ￜ stata la precedente sentenza Cass. 9 febbraio 1980 n.901.