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Separazione spese da servizi godibili separatamente
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Roberto Deboni DMIsr
Oct 19, 2013, 4:13:38 PM10/19/13
to
Prima della riforma del condominio, l'approccio ordinario verso il
condomino dissenziente o non interessato ad un servizio era dettato
da una interpretazione estesa del seguente articolo (vecchia versione):
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il Titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,
sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Per esempio, questo ha portato che nel caso del riscaldamento o del
servizio di ascensore, la separazione/rinuncia potesse essere ottenuta
solo con l'approvazione assembleare di maggioranze qualificate.
Ma leggiamo il nuovo articolo 1118:
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il
titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità
immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle
spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la
destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto
disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco
non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per
gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere
al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria
dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Il primo comma ripete, generalizzando, la vecchia norma.
Il secondo comma e' stato separato in due commi, il primo che stabilisce
il principio base che il condomino non puo' rinunciare ad una parte
comune (questo ha rilievo ad esempio sulle responsabilita').
Il secondo "nuovo" terzo comma estende il divieto di sottrazione
all'obbligo delle spese per la CONSERVAZIONE delle parti comuni [nota:
la specificazione riguardo alle leggi speciali e' relativa a quelle
esisteni alla uscita della legge, onde chiarire che questa norma non
va e revocarle].
Fin qui, non si dice nulla sulle spese vive (consumi) per l'utilizzo, ma
si menziona solo la "conservazione" delle parti comuni.
La novita sta nel 4to comma, dove per la prima volta si inserisce nella
legge il concetto di rinuncia volontaria all'UTILIZZO. Notare che in
passato, esisteva una menzione al godimento separato, solo a livello di
sanzione (e solo se permesso nel regolamento condominiale):
Disp. Att. Art. 63 - Comma 3 In caso di mora nel pagamento dei contributi,
che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, [TOLTO oggi: se il
regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione,] può sospendere al
condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili
di godimento separato.
Ma non si menziona alcun diritto speculare da parte del condomino di
rinunciare al godimento dei servizi comuni suscettibili di godimento
separto, dove i casi piu' frequenti sono l'impianto di riscaldamento
e l'ascensore, ma nei condomini di seconde case al mare potrebbe essere
la piscina condominiale, il campo da gioco o di tennis, etc.
Ebbene, cosa leggiamo nella nuova versione, l'aggiunta di un
Comma 4 - Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco
non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per
gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere
al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria
dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Quello che colpisce e' che non occorre alcuna delibera assembleare, ovvero
la rinuncia del condomino e' un diritto !
Ed e' talmente forte questo diritto, che financo si prevede che i restanti
condomini debbano sopportare le conseguenze di un squilibrio di
funzionamento (salvo che sia NOTEVOLE!), che debbano sopportare un
eventuale aggravio di spesa (consumi e riparto costo controllo fumi)
(salvo che sia NOTEVOLE!) per i condomini restanti ad utilizzare il
servizio.
Questo e' molto interessante nel caso dell'ascensore, perche' e' noto a
tutti che la rinuncia al godimento dell'ascensore non causa alcun
costo aggiuntivo ai restanti, salvo che si conceda che chi rinunciava
PRIMA della rinuncia, contribuiva alle spese dei consumi ALTRUI.
Ergo mi pare evidente, anche se legislatore non si e' espresso
esplicitamente, che oggi non ci sono difficolta', in principio, per un
condomino di rinunciare all'utilizzo dell'ascensore (se un condominio
contesta, ci pensera' la sentenza ovvia per "analogia" di un tribunale,
che poi fara' giurisprudenza).
Ergo, nel caso dell'ascensore l'unico ostacolo che vedo e' come assicurarsi
della rinuncia effettiva al suo uso.
Oggi ci sarebbe una soluzione molto comoda, meno fastidiosa della chiave
o schede, ovvero quella di un codificatore RFID. La differenza e' che
non occorre armeggiare (infilare una chiave e girarla, specie se si e'
pieni di pacchi e sacchetti, cosa frequente per chi usa l'ascensore, o
inserire una scheda), basta avvicinare il ciondolo RFID al sensore e
l'assenso viene concesso.
E' chiaro che anche nel caso della soluzione RFID, un certo disturbo
rimane (occorre ricordarsi di portare con se il ciondolo RFID e
manovrarlo vicino al sensore), ma esso e' indubbiamente "NON notevole",
quindi per un parallelo con il servizio di riscaldamento, mi pare che
anche la rinuncia all'ascensore, con le dovute modifiche all'impianto,
sono un diritto.
E come vederla con le spese delle modifiche ?
Nel caso dell'impianto di riscaldamento, suppongo che le spese per isolare
l'impianto individuale da quello centrale saranno a caso del condomino
(mi pare ovvio).
Quindi a prima vista, nel caso dell'ascensore, le modifiche necessarie
(inserimento del decodificatore, acquisto dei ciondoli RFID) siano a
carico del condomino "rinunciatario". Pero', ci sarebbe da osservare
che i condomini rimanenti godono di un beneficio: il mancato utilizzo
dell'ascensore da parte di estranei (si va dai rivenditori porta a
porta ai bambini che giocano) e quindi anche loro dovrebbero rilevare
una riduzione dei consumi.
Commenti, consigli e contestazioni ? :-)
condomino dissenziente o non interessato ad un servizio era dettato
da una interpretazione estesa del seguente articolo (vecchia versione):
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il Titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,
sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Per esempio, questo ha portato che nel caso del riscaldamento o del
servizio di ascensore, la separazione/rinuncia potesse essere ottenuta
solo con l'approvazione assembleare di maggioranze qualificate.
Ma leggiamo il nuovo articolo 1118:
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il
titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità
immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle
spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la
destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto
disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco
non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per
gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere
al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria
dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Il primo comma ripete, generalizzando, la vecchia norma.
Il secondo comma e' stato separato in due commi, il primo che stabilisce
il principio base che il condomino non puo' rinunciare ad una parte
comune (questo ha rilievo ad esempio sulle responsabilita').
Il secondo "nuovo" terzo comma estende il divieto di sottrazione
all'obbligo delle spese per la CONSERVAZIONE delle parti comuni [nota:
la specificazione riguardo alle leggi speciali e' relativa a quelle
esisteni alla uscita della legge, onde chiarire che questa norma non
va e revocarle].
Fin qui, non si dice nulla sulle spese vive (consumi) per l'utilizzo, ma
si menziona solo la "conservazione" delle parti comuni.
La novita sta nel 4to comma, dove per la prima volta si inserisce nella
legge il concetto di rinuncia volontaria all'UTILIZZO. Notare che in
passato, esisteva una menzione al godimento separato, solo a livello di
sanzione (e solo se permesso nel regolamento condominiale):
Disp. Att. Art. 63 - Comma 3 In caso di mora nel pagamento dei contributi,
che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, [TOLTO oggi: se il
regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione,] può sospendere al
condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili
di godimento separato.
Ma non si menziona alcun diritto speculare da parte del condomino di
rinunciare al godimento dei servizi comuni suscettibili di godimento
separto, dove i casi piu' frequenti sono l'impianto di riscaldamento
e l'ascensore, ma nei condomini di seconde case al mare potrebbe essere
la piscina condominiale, il campo da gioco o di tennis, etc.
Ebbene, cosa leggiamo nella nuova versione, l'aggiunta di un
Comma 4 - Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco
non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per
gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere
al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria
dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Quello che colpisce e' che non occorre alcuna delibera assembleare, ovvero
la rinuncia del condomino e' un diritto !
Ed e' talmente forte questo diritto, che financo si prevede che i restanti
condomini debbano sopportare le conseguenze di un squilibrio di
funzionamento (salvo che sia NOTEVOLE!), che debbano sopportare un
eventuale aggravio di spesa (consumi e riparto costo controllo fumi)
(salvo che sia NOTEVOLE!) per i condomini restanti ad utilizzare il
servizio.
Questo e' molto interessante nel caso dell'ascensore, perche' e' noto a
tutti che la rinuncia al godimento dell'ascensore non causa alcun
costo aggiuntivo ai restanti, salvo che si conceda che chi rinunciava
PRIMA della rinuncia, contribuiva alle spese dei consumi ALTRUI.
Ergo mi pare evidente, anche se legislatore non si e' espresso
esplicitamente, che oggi non ci sono difficolta', in principio, per un
condomino di rinunciare all'utilizzo dell'ascensore (se un condominio
contesta, ci pensera' la sentenza ovvia per "analogia" di un tribunale,
che poi fara' giurisprudenza).
Ergo, nel caso dell'ascensore l'unico ostacolo che vedo e' come assicurarsi
della rinuncia effettiva al suo uso.
Oggi ci sarebbe una soluzione molto comoda, meno fastidiosa della chiave
o schede, ovvero quella di un codificatore RFID. La differenza e' che
non occorre armeggiare (infilare una chiave e girarla, specie se si e'
pieni di pacchi e sacchetti, cosa frequente per chi usa l'ascensore, o
inserire una scheda), basta avvicinare il ciondolo RFID al sensore e
l'assenso viene concesso.
E' chiaro che anche nel caso della soluzione RFID, un certo disturbo
rimane (occorre ricordarsi di portare con se il ciondolo RFID e
manovrarlo vicino al sensore), ma esso e' indubbiamente "NON notevole",
quindi per un parallelo con il servizio di riscaldamento, mi pare che
anche la rinuncia all'ascensore, con le dovute modifiche all'impianto,
sono un diritto.
E come vederla con le spese delle modifiche ?
Nel caso dell'impianto di riscaldamento, suppongo che le spese per isolare
l'impianto individuale da quello centrale saranno a caso del condomino
(mi pare ovvio).
Quindi a prima vista, nel caso dell'ascensore, le modifiche necessarie
(inserimento del decodificatore, acquisto dei ciondoli RFID) siano a
carico del condomino "rinunciatario". Pero', ci sarebbe da osservare
che i condomini rimanenti godono di un beneficio: il mancato utilizzo
dell'ascensore da parte di estranei (si va dai rivenditori porta a
porta ai bambini che giocano) e quindi anche loro dovrebbero rilevare
una riduzione dei consumi.
Commenti, consigli e contestazioni ? :-)
Gi_pll
Oct 19, 2013, 4:37:46 PM10/19/13
to
"Roberto Deboni DMIsr" ha scritto nel messaggio
news:Td-dnfXdpqtvev_P...@giganews.com...
>Commenti, consigli e contestazioni ? :-)
Lasciamo perdere l'ascensore, si provi, invece, a pensare alla piscina.
Il buon mantenimento della piscina è un discreto onere; facciamo che delle
persone ormai anziane decidano di rinunciare alla loro quota. La rinuncia di
un condomino alla partecipazione comporta un aumento degli oneri per gli
altri; e se a rinunciare fossero 5 o più? Rimarrebbe intatto il valore della
proprietà, quindi in caso di vendita il rinunciante beneficerebbe della
presenza della piscina; facile per il nuovo proprietario iniziare ex novo a
partecipare alle spese se ritenesse di usufruirne.
Non sempre il legislatore ha piena coscienza delle conseguenze del proprio
operato
Cordialità
Gi
news:Td-dnfXdpqtvev_P...@giganews.com...
>Commenti, consigli e contestazioni ? :-)
Il buon mantenimento della piscina è un discreto onere; facciamo che delle
persone ormai anziane decidano di rinunciare alla loro quota. La rinuncia di
un condomino alla partecipazione comporta un aumento degli oneri per gli
altri; e se a rinunciare fossero 5 o più? Rimarrebbe intatto il valore della
proprietà, quindi in caso di vendita il rinunciante beneficerebbe della
presenza della piscina; facile per il nuovo proprietario iniziare ex novo a
partecipare alle spese se ritenesse di usufruirne.
Non sempre il legislatore ha piena coscienza delle conseguenze del proprio
operato
Cordialità
Gi
peanutz
Oct 19, 2013, 5:26:21 PM10/19/13
to
"Roberto Deboni DMIsr" <ne...@analisienergie.it> ha scritto nel messaggio
news:Td-dnfXdpqtvev_P...@giganews.com...
>
> Commenti, consigli e contestazioni ? :-)
Grazie,
interessante esposizione. Bisorrebbe verificare su cosa applicare questo
principio.
Per quanto riguarda gli ascensori non saprei... sono perplesso sul fatto che
ogni volta che ho ospiti devo scendere a prenderli,
magari in vestaglia.
Ma forse potrei avere un "kit" di ciondoli da regalare ai parenti stretti
che vengono a trovarmi frequentemente.
Altresi una volta ricordo forse ancora negli anni 50 gli ascensori andavano
con la monetina.
Comunque una rinuncia assoluta mi pare molto penalizzante. Se un giorno una
tantum il proprietario rinunciatario ha bisogno di spostare qualcosa di
pesante?
In generale mi pare una cosa triste.
Bundesbank
Oct 20, 2013, 4:31:01 AM10/20/13
to
Il 19/10/2013 22:37, Gi_pll ha scritto:
> "Roberto Deboni DMIsr" ha scritto nel messaggio
> news:Td-dnfXdpqtvev_P...@giganews.com...
>
>> Commenti, consigli e contestazioni ? :-)
>
> Lasciamo perdere l'ascensore, si provi, invece, a pensare alla piscina.
> Il buon mantenimento della piscina è un discreto onere; facciamo che
> delle persone ormai anziane decidano di rinunciare alla loro quota. La
Non credo. I costi di mantenimento di una piscina sono praticamente
> "Roberto Deboni DMIsr" ha scritto nel messaggio
> news:Td-dnfXdpqtvev_P...@giganews.com...
>
>> Commenti, consigli e contestazioni ? :-)
>
> Lasciamo perdere l'ascensore, si provi, invece, a pensare alla piscina.
> Il buon mantenimento della piscina è un discreto onere; facciamo che
> delle persone ormai anziane decidano di rinunciare alla loro quota. La
tutti fissi, quindi alla fine chi rinunciasse all'utilizzo avrebbe un
alleggerimento delle spese irrisorio. Senza contare che di condomini con
piscina condominiale ne ho visti veramente pochi.
Giampaolo Natali
Oct 20, 2013, 5:13:19 AM10/20/13
to
Bundesbank wrote:
> Il 19/10/2013 22:37, Gi_pll ha scritto:
>> "Roberto Deboni DMIsr" ha scritto nel messaggio
>> news:Td-dnfXdpqtvev_P...@giganews.com...
>>
>>> Commenti, consigli e contestazioni ? :-)
>>
>> Lasciamo perdere l'ascensore, si provi, invece, a pensare alla piscina.
>> Il buon mantenimento della piscina � un discreto onere; facciamo che
> Il 19/10/2013 22:37, Gi_pll ha scritto:
>> "Roberto Deboni DMIsr" ha scritto nel messaggio
>> news:Td-dnfXdpqtvev_P...@giganews.com...
>>
>>> Commenti, consigli e contestazioni ? :-)
>>
>> Lasciamo perdere l'ascensore, si provi, invece, a pensare alla piscina.
>> delle persone ormai anziane decidano di rinunciare alla loro quota. La
>
> Non credo. I costi di mantenimento di una piscina sono praticamente
> tutti fissi, quindi alla fine chi rinunciasse all'utilizzo avrebbe un
> alleggerimento delle spese irrisorio. Senza contare che di condomini con
> piscina condominiale ne ho visti veramente pochi.
Ho visto parecchi residence, multi o monofabbricato, con piscina
>
> Non credo. I costi di mantenimento di una piscina sono praticamente
> tutti fissi, quindi alla fine chi rinunciasse all'utilizzo avrebbe un
> alleggerimento delle spese irrisorio. Senza contare che di condomini con
> piscina condominiale ne ho visti veramente pochi.
condominiale.
Le spese di manutenzione sono quasi tutte fisse, � vero, tranne la spesa per
la clorazione dell'acqua, il suo eventuale ricambio. Ma poi c'� la spesa per
la conduzione, leggi bagnino, che rappresenta la spesa largamente maggiore.
Sempre che si intenda pure i costi da me indicati come costi fissi.
Ma se io non usufruisco della piscina, la clorazione dell'acqua, la sua
pulizia giornaliera e in particolare la presenza del bagnico, perch� dette
spese dovrebbero competermi?
Per assurdo: UN solo condomino intende usufruire della piscina. Quali costi
a carico di tutti e quali costi a carico dell'unico utilizzatore?
--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
Bernardo Rossi
Oct 20, 2013, 5:19:43 AM10/20/13
to
On Sun, 20 Oct 2013 11:13:19 +0200, "Giampaolo Natali"
<nata...@libero.it> wrote:
>Per assurdo: UN solo condomino intende usufruire della piscina. Quali costi
>a carico di tutti e quali costi a carico dell'unico utilizzatore?
Direi che le spese sono TUTTE fisse, non riesco ad immaginarmi una
<nata...@libero.it> wrote:
>Per assurdo: UN solo condomino intende usufruire della piscina. Quali costi
>a carico di tutti e quali costi a carico dell'unico utilizzatore?
spesa che cambi a seconda che la piscina venga utilizzata piu' o meno.
Ah si, l'acqua per le docce, ma nel complesso mi pare trascurabile.
--
Byebye from Verona, Italy
Bernardo Rossi b.r...@tin.it
Roberto Deboni DMIsr
Oct 20, 2013, 3:49:08 PM10/20/13
to
fare nulla), potrebbe mettersi d'accordo con il vicino: trattandosi di una
"eccezionalita'", una volta all'anno, glielo concederebbe anche la piu'
stronza delle assemblee condominiali. Se non altro per farglielo pesare.
Ma in realta' non e' un problema. Ho vissuto per mezza vita faccendomi
4 rampe di scale piu' volte al giorno e quando c'era qualcosa di pesante
si chiedeva aiuto agli amici.
E' triste invece che oggi ci si immmagina di dovere fare tutto da soli,
grazie all'aiuto della tecnica. C'e' gente che financo non puo' fare a
meno della lavastoviglie ...
> In generale mi pare una cosa triste.
non cambiavano la vita, dopo tutto si trattava di un centesimo dello
stipendio medio mensile. E' vero che di 10'000 lire qui e 10'000 lire
qua' si puo' avere una certa cifra, ma occorrono 100 voci dello stesso
tipo per pesare come uno stipendio.
Ma oggi 100 euro oggi sono un decimo dello stipendio mensile medio.
Ovvero, basta avere una decina di queste voci "trattabili" per tirare
fuori un intero stipendio mensile.
Quello che e' triste invece e' una Italia piena di scrocconi che non hanno
neanche la decenza di stare zitti o ringraziare chi paga di tasca proprio
le loro comodita'. Una Italia di ragazzini di 30-40 anni (perche' e' tale
la loro maturita', quando non capiscono cio' che e' un loro diritto e
cio' che e' solo un privilegio incidentale dato dalla situazione).
Ed e' triste che, quando lo scroccato dice adesso basta, la tipica cultura
parassistica in Italia, magari mascherandosi dietro a qualche precetto
cattolico (il massimo della vigliaccheria), cerca di insinuare sensi
di colpa o di ridicolizzare la richiesta di smetterla o di cambiare le
condizioni.
Tutti si preoccupano del "poveretto" privilegiato a cui viene chiesto di
cominciare a pagare cio' che fino ad ora era un regalo, come se il suo
fosse un diritto acquisito (ed i diritti acquisiti paiono un ideale fisso
per l'italiano, un sogno di vivere di rendita della fatiche altrui ?)
ma pochi paiono provare solidarieta' per chi fino a quel momento e'
stato sostanzialmente sfruttato (anche se per poche centinaia di euro).
Ma che razza di morale distorta avete voi italiani ?
peanutz
Oct 21, 2013, 3:10:56 PM10/21/13
to
Scusi Sig. Deboni
Lei ha chiesto commenti, la sua idea in generale mi è anche interessata e mi
pareva di avere risposto in modo costruttivo, senza offendere nessuno.
perché mi ha risposto così male?
Lei ha chiesto commenti, la sua idea in generale mi è anche interessata e mi
pareva di avere risposto in modo costruttivo, senza offendere nessuno.
perché mi ha risposto così male?
Roberto Deboni DMIsr
Oct 21, 2013, 6:33:29 PM10/21/13
to
sempre che mi viene rivolto quando alzo la mano per dire, ora basta.
Reazione tipo: ma che triste la sua mancanza di generosita' (la mia ?
E quello dello scroccone cosa e' ?)
Ma forse l'ho interpretata male.
peanutz
Oct 22, 2013, 2:20:03 PM10/22/13
to
news:-5CdnXAJIrYkNvjP...@giganews.com...
Ah capisco. grazie. non era mia intenzione.
Era un "triste" in senso lato. Mi ricorda un periodo di estrema povertà dove
chi aveva "la monetina" si gongolava e vantava di poterla usare a scherno di
chi non poteva.
condivido completamente il ragionamento che mi interessa approfondire.
Era un "triste" in senso lato. Mi ricorda un periodo di estrema povertà dove
chi aveva "la monetina" si gongolava e vantava di poterla usare a scherno di
chi non poteva.
condivido completamente il ragionamento che mi interessa approfondire.
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