piscine su solaio garage

[che...@tin.it]

ciao a tutti
un condomino ha installato la classica piscina sopra un lastrico di sua
proprieta, sotto al quale ci sono i garage condominiali.
In pratica a separe la piscina dai garage c'è un solaio
la piscina sarà lunga 3 metri e alta 1.5 metri ed è praticamente colma.

l'amministratore ha mandato comunicazioni che le piscine vanno tolte
perche il solaio regge 350kg per metro quadro e ha spiegato come una
piscina di quel tipo con un solo metro cubo di acqua esercita un peso di
una tonellata, senza contare le persone che ci vanno dentro.
e i metri cubi sono ovviamente di più.

ovviamente l'inquilino se ne infischia.
a questo punto ho due quesiti:
a) come si fa ad imporre la rimozione?
b) se questa piscina sfonda il lastrico e danneggia i garage (e
l'eventuale contenuto auto moto e altro) chi paga?

grazie
nik

[Giovanni]

Ciao
Giovanni
--
A computer is like an air conditioner,
it stops working when you open Windows.
< http://giovanni.homelinux.net/ >

[BFS]

Il 01/08/2016 10:46, Giovanni ha scritto:
> On 08/01/16 08:56, Che...@tin.it wrote:
>
>> un condomino ha installato la classica piscina sopra un lastrico di sua
>> proprieta, sotto al quale ci sono i garage condominiali.
>> In pratica a separe la piscina dai garage c'è un solaio
>> la piscina sarà lunga 3 metri e alta 1.5 metri ed è praticamente colma.
>>
>> l'amministratore ha mandato comunicazioni che le piscine vanno tolte
>> perche il solaio regge 350kg per metro quadro e ha spiegato come una
>> piscina di quel tipo con un solo metro cubo di acqua esercita un peso di
>> una tonellata, senza contare le persone che ci vanno dentro.
>> e i metri cubi sono ovviamente di più.
>>
>> ovviamente l'inquilino se ne infischia.
>> a questo punto ho due quesiti:
>> a) come si fa ad imporre la rimozione?
>> b) se questa piscina sfonda il lastrico e danneggia i garage (e
>> l'eventuale contenuto auto moto e altro) chi paga?
>>
>> grazie
>> nik
>
>
> Ciao
> Giovanni

scusa non vedo la risposta
ciao

[Giovanni]

On 08/01/16 08:56, Che...@tin.it wrote:

> ciao a tutti un condomino ha installato la classica piscina sopra un
> lastrico di sua proprieta, sotto al quale ci sono i garage
> condominiali. In pratica a separe la piscina dai garage c'è un solaio
> la piscina sarà lunga 3 metri e alta 1.5 metri ed è praticamente
> colma.
>
> l'amministratore ha mandato comunicazioni che le piscine vanno tolte
> perche il solaio regge 350kg per metro quadro e ha spiegato come una
> piscina di quel tipo con un solo metro cubo di acqua esercita un peso

> di una tonnellata, senza contare le persone che ci vanno dentro. e i

> metri cubi sono ovviamente di più.
>
> ovviamente l'inquilino se ne infischia. a questo punto ho due
> quesiti: a) come si fa ad imporre la rimozione?

Ricorso alla magistratura per il pericolo di danni alle strutture del
condominio. Ma i calcoli devono essere convalidati da persona qualificata.

> b) se questa piscina sfonda il lastrico e danneggia i garage (e
> l'eventuale contenuto auto moto e altro) chi paga?

Il proprietario del lastrico solare. È lui che fa uso improprio del
lastrico e che col suo comportamento causa danni ai vicini.

[che...@tin.it]

grazie

[Al.Ba.]

Il 01/08/2016 10:59, Giovanni ha scritto:

> On 08/01/16 08:56, Che...@tin.it wrote:
>> ciao a tutti un condomino ha installato la classica piscina sopra un
>> lastrico di sua proprieta, sotto al quale ci sono i garage
>> condominiali. In pratica a separe la piscina dai garage c'è un solaio
>> la piscina sarà lunga 3 metri e alta 1.5 metri ed è praticamente
>> colma.
>>
>> l'amministratore ha mandato comunicazioni che le piscine vanno tolte
>> perche il solaio regge 350kg per metro quadro e ha spiegato come una
>> piscina di quel tipo con un solo metro cubo di acqua esercita un peso
>> di una tonnellata, senza contare le persone che ci vanno dentro. e i
>> metri cubi sono ovviamente di più.
>>
>> ovviamente l'inquilino se ne infischia. a questo punto ho due
>> quesiti: a) come si fa ad imporre la rimozione?
>
> Ricorso alla magistratura per il pericolo di danni alle strutture del
> condominio. Ma i calcoli devono essere convalidati da persona qualificata.

Concordo, però l'azione deve essere intrapresa dal proprietario ( o
proporietari) del garage sottostante in quanto il solaio è una comunione
tra soggetti privati pertanto non è di competenza condominiale.

>
>> b) se questa piscina sfonda il lastrico e danneggia i garage (e
>> l'eventuale contenuto auto moto e altro) chi paga?
>
> Il proprietario del lastrico solare. È lui che fa uso improprio del
> lastrico e che col suo comportamento causa danni ai vicini.

Quoto ed aggiungo: e ci mancherebbe altro!!! :-)


Al.Ba

[Cordy]

Il 01/08/2016 11:37, Al.Ba. ha scritto:
> Il 01/08/2016 10:59, Giovanni ha scritto:
>> On 08/01/16 08:56, Che...@tin.it wrote:
>>> ciao a tutti un condomino ha installato la classica piscina sopra un
>>> lastrico di sua proprieta, sotto al quale ci sono i garage
>>> condominiali. In pratica a separe la piscina dai garage c'è un solaio
>>> la piscina sarà lunga 3 metri e alta 1.5 metri ed è praticamente
>>> colma.
>>>
>>> l'amministratore ha mandato comunicazioni che le piscine vanno tolte
>>> perche il solaio regge 350kg per metro quadro e ha spiegato come una
>>> piscina di quel tipo con un solo metro cubo di acqua esercita un peso
>>> di una tonnellata, senza contare le persone che ci vanno dentro. e i
>>> metri cubi sono ovviamente di più.
>>>
>>> ovviamente l'inquilino se ne infischia. a questo punto ho due
>>> quesiti: a) come si fa ad imporre la rimozione?
>>
>> Ricorso alla magistratura per il pericolo di danni alle strutture del
>> condominio. Ma i calcoli devono essere convalidati da persona
>> qualificata.
>
> Concordo, però l'azione deve essere intrapresa dal proprietario ( o
> proporietari) del garage sottostante in quanto il solaio è una comunione
> tra soggetti privati pertanto non è di competenza condominiale.

Vero solo in parte. Il primo a cedere potrebbe essere il solaio
(privato). Oppure le fondazioni e/o le strutture portanti: condominiali.
Ma di solito uno si porta dietro un danno all'altro...
Insomma: l'amministratore è pienamente legittimato. Meglio ancora se
ottiene un mandato CHIARO da un'assemblea.

[Al.Ba.]

Vero "nella quasi totalità" della parte.
In caso di sovraccarico sul solaio il primo elemento a cedere nel 99%
dei casi è il solaio stesso. Qualora cedessero prima i muri portanto o
le fondamenta prima del solaio ci sarebbe un grosso problema
strutturale......
Io in qualità di amministratore non sono affatto legittimato ad agire
(magario anche legalmente) su questioni che non siano di rilevanza
condominiale, ed in questo caso la rilevanza condominiale è puramente
ipotetica e in percentuale oserei dire trascurabile.

Seguendo il tuo ragionamento l'amministratore potrebbe essere
autorizzato a verificare se nei singoli alloggi venga rispettato il
sovraccarico massimo di progetto..... cosa che non è nei poteri/doveri
dell'amministratore.
Il fatto che la piscina sia visibile a tutti mentre la cassaforte da
4000kg del condomino Tizio non lo sia non è influente :-)

Al.Ba.

[Cordy]

Il 01/08/2016 14:34, Al.Ba. ha scritto:
> In caso di sovraccarico sul solaio il primo elemento a cedere nel 99%
> dei casi è il solaio stesso. Qualora cedessero prima i muri portanto o
> le fondamenta prima del solaio ci sarebbe un grosso problema
> strutturale......
> Io in qualità di amministratore non sono affatto legittimato ad agire
> (magario anche legalmente) su questioni che non siano di rilevanza
> condominiale, ed in questo caso la rilevanza condominiale è puramente
> ipotetica e in percentuale oserei dire trascurabile.
>
> Seguendo il tuo ragionamento l'amministratore potrebbe essere
> autorizzato a verificare se nei singoli alloggi venga rispettato il
> sovraccarico massimo di progetto..... cosa che non è nei poteri/doveri
> dell'amministratore.
> Il fatto che la piscina sia visibile a tutti mentre la cassaforte da
> 4000kg del condomino Tizio non lo sia non è influente :-)
>
> Al.Ba.

Spiegami a che cosa serve il 1122 c.c., allora...
E perché nel 1130 indicare "nonché ogni dato relativo alle condizioni di
sicurezza".

Che sia visibile (piscina) od invisibile (cassaforte), ove vi siano
lavori che potrebbero, anche solo teoricamente, avere un impatto sulle
condizioni di sicurezza, vanno comunicati all'amministratore, che ne
riferisce OBBLIGATORIAMENTE alla prima assemblea utile. In un caso come
questo, anche appositamente convocata.

Posso essere d'accordo sul fatto che probabilmente il tutto avrebbe un
impatto solo sul solaio (privato fra il titolare del diritto di
superficie del lastrico solare ed il titolare del sottostante box). Non
essendo chiara la situazione, mi astengo dall'affermare categoricamente
che è vera una o l'altra cosa. Annoto che ad esempio nel crollo di
questa primavera del palazzo a Roma eravamo proprio in una situazione
simile: grandi vasi su un lastrico solare e sotto lavori di rifacimento
di un alloggio. Entrambi mai comunicati all'amministratore.
Che è talmente estraneo che immagino che sia stato comunque indagato...
atto dovuto, eh? :-(

[Al.Ba.]

Il 01/08/2016 15:17, Cordy ha scritto:
> Il 01/08/2016 14:34, Al.Ba. ha scritto:
>> In caso di sovraccarico sul solaio il primo elemento a cedere nel 99%
>> dei casi è il solaio stesso. Qualora cedessero prima i muri portanto o
>> le fondamenta prima del solaio ci sarebbe un grosso problema
>> strutturale......
>> Io in qualità di amministratore non sono affatto legittimato ad agire
>> (magario anche legalmente) su questioni che non siano di rilevanza
>> condominiale, ed in questo caso la rilevanza condominiale è puramente
>> ipotetica e in percentuale oserei dire trascurabile.
>>
>> Seguendo il tuo ragionamento l'amministratore potrebbe essere
>> autorizzato a verificare se nei singoli alloggi venga rispettato il
>> sovraccarico massimo di progetto..... cosa che non è nei poteri/doveri
>> dell'amministratore.
>> Il fatto che la piscina sia visibile a tutti mentre la cassaforte da
>> 4000kg del condomino Tizio non lo sia non è influente :-)
>>
>> Al.Ba.
>
> Spiegami a che cosa serve il 1122 c.c., allora...
> E perché nel 1130 indicare "nonché ogni dato relativo alle condizioni di
> sicurezza".

Secondo me ti stai un pò allontanando dal tema originario.....

La domanda nello specifico caso è "come si fa ad imporne la rimozione?"
Da cui poi ne deriva "chi agisce contro il proprietario della piscina?"

Quello che dice il 1122 è semplicemente che un condomino non può
eseguire opere che rechino pregiudizio alla sicurezza e alla stabilità
dell'edificio, inoltre che le opere sugli immobili di proprietà privata
devono essere comunicate e che l'amministratore ne deve dare notizia in
assemblea.

Nel caso specifico la piscina reca pregiudizio alla stabilità
dell'edificio (non del solaio.... edificio)?

>
> Che sia visibile (piscina) od invisibile (cassaforte), ove vi siano
> lavori che potrebbero, anche solo teoricamente, avere un impatto sulle
> condizioni di sicurezza, vanno comunicati all'amministratore, che ne
> riferisce OBBLIGATORIAMENTE alla prima assemblea utile. In un caso come
> questo, anche appositamente convocata.

Assolutamente daccordo!
Ora però chiedo: l'assemblea è legittimata ad impedire ad un condomino
l'installasione di tale piscina sulla base di sole congetture?
Io dico di no e che se l'assemblea deliberasse in tal senso la delibera
sarebbe nulla.

Qualora ci fosse una perizia di un ingegnere strutturista che affermasse
che tale installazione nuocerebbe alle strutture dell'edificio la musica
sarebbe diversa......

>
> Posso essere d'accordo sul fatto che probabilmente il tutto avrebbe un
> impatto solo sul solaio (privato fra il titolare del diritto di
> superficie del lastrico solare ed il titolare del sottostante box). Non
> essendo chiara la situazione, mi astengo dall'affermare categoricamente
> che è vera una o l'altra cosa.

È proprio questo il punto focale!
L'installazione in oggetto pregiudica un elemento di cui al 1117c.c.
oppure no?
Con gli elementi descritti nel primo intervento io credo di no.

Annoto che ad esempio nel crollo di
> questa primavera del palazzo a Roma eravamo proprio in una situazione
> simile: grandi vasi su un lastrico solare e sotto lavori di rifacimento
> di un alloggio. Entrambi mai comunicati all'amministratore.
> Che è talmente estraneo che immagino che sia stato comunque indagato...
> atto dovuto, eh? :-(

Che l'amministratore sia indagato è certamente un atto dovuto, che poi
abbia o meno delle responsabilità a riguardo si vedrà.....

Al.Ba.

[Cordy]

Il 01/08/2016 16:08, Al.Ba. ha scritto:
> Il 01/08/2016 15:17, Cordy ha scritto:
>> Il 01/08/2016 14:34, Al.Ba. ha scritto:
>> Che sia visibile (piscina) od invisibile (cassaforte), ove vi siano
>> lavori che potrebbero, anche solo teoricamente, avere un impatto sulle
>> condizioni di sicurezza, vanno comunicati all'amministratore, che ne
>> riferisce OBBLIGATORIAMENTE alla prima assemblea utile. In un caso come
>> questo, anche appositamente convocata.
>
> Assolutamente daccordo!
> Ora però chiedo: l'assemblea è legittimata ad impedire ad un condomino
> l'installasione di tale piscina sulla base di sole congetture?

Naturalmente no! Mai sostenuto il contrario. PRIMA occorre far valutare
la situazione da chi è in grado di farlo. Non l'amministratore (anche se
molti condomini lo vedono dotato di super poteri e cretino
contemporaneamente... :-) ). Non l'assemblea, che non è un organo
tecnico, ma decisionale.

> Io dico di no e che se l'assemblea deliberasse in tal senso la delibera
> sarebbe nulla.

Si. Mmm... annullabile?

>
> Qualora ci fosse una perizia di un ingegnere strutturista che affermasse
> che tale installazione nuocerebbe alle strutture dell'edificio la musica
> sarebbe diversa......

Ecco. La strada maestra è proprio quella. Con i "si dice" se si va in
giudizio si torna malmenati...

>> Posso essere d'accordo sul fatto che probabilmente il tutto avrebbe un
>> impatto solo sul solaio (privato fra il titolare del diritto di
>> superficie del lastrico solare ed il titolare del sottostante box). Non
>> essendo chiara la situazione, mi astengo dall'affermare categoricamente
>> che è vera una o l'altra cosa.
>
> È proprio questo il punto focale!
> L'installazione in oggetto pregiudica un elemento di cui al 1117c.c.
> oppure no?
> Con gli elementi descritti nel primo intervento io credo di no.

Ah, saperlo... io ho immaginato una piscina che, date le dimensioni,
"copre" diversi box. E quindi, giocoforza, anche delle strutture
portanti. Se cede il solaio, le strutture portanti non credo che
ringrazino. E' tutto dimensionato di conseguenza.

>
> Annoto che ad esempio nel crollo di
>> questa primavera del palazzo a Roma eravamo proprio in una situazione
>> simile: grandi vasi su un lastrico solare e sotto lavori di rifacimento
>> di un alloggio. Entrambi mai comunicati all'amministratore.
>> Che è talmente estraneo che immagino che sia stato comunque indagato...
>> atto dovuto, eh? :-(
>
> Che l'amministratore sia indagato è certamente un atto dovuto, che poi
> abbia o meno delle responsabilità a riguardo si vedrà.....
>
> Al.Ba.

Se fosse così chiaro che non c'entra nulla, non sarebbe minimamente
coinvolto. Era un esempio "per assurdo", il mio.

[Al.Ba.]

Alla fine la pensiamo più similmente di quello che sembrava all'inizio :-)

>
> Se fosse così chiaro che non c'entra nulla, non sarebbe minimamente
> coinvolto. Era un esempio "per assurdo", il mio.

E' la giustizia italiana, un avviso di garanzia non lo si nega a
nessuno.....

[Cordy]

Il 01/08/2016 16:08, Al.Ba. ha scritto:

> Il 01/08/2016 15:17, Cordy ha scritto:
>> Il 01/08/2016 14:34, Al.Ba. ha scritto:
>>> In caso di sovraccarico sul solaio il primo elemento a cedere nel 99%
>>> dei casi è il solaio stesso. Qualora cedessero prima i muri portanto o
>>> le fondamenta prima del solaio ci sarebbe un grosso problema
>>> strutturale......
>>> Io in qualità di amministratore non sono affatto legittimato ad agire
>>> (magario anche legalmente) su questioni che non siano di rilevanza
>>> condominiale, ed in questo caso la rilevanza condominiale è puramente
>>> ipotetica e in percentuale oserei dire trascurabile.
>>>
>>> Seguendo il tuo ragionamento l'amministratore potrebbe essere
>>> autorizzato a verificare se nei singoli alloggi venga rispettato il
>>> sovraccarico massimo di progetto..... cosa che non è nei poteri/doveri
>>> dell'amministratore.
>>> Il fatto che la piscina sia visibile a tutti mentre la cassaforte da
>>> 4000kg del condomino Tizio non lo sia non è influente :-)
>>>
>>> Al.Ba.
>>
>> Spiegami a che cosa serve il 1122 c.c., allora...
>> E perché nel 1130 indicare "nonché ogni dato relativo alle condizioni di
>> sicurezza".
>
> Secondo me ti stai un pò allontanando dal tema originario.....

Ti metto anche gli estremi di una sentenza recente, in materia.

Trib. civ. Milano sez. XIII, sent. n. 12360 del 22 ottobre 2014

Amministratore – Attribuzioni – Lastrico solare in uso esclusivo o di
proprietà esclusiva di un condomino – Obbligo di controllo della
manutenzione.

Il condominio, in persona dell’amministratore, ha un *obbligo* di
controllo della manutenzione del lastrico solare, anche se attribuito in
uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, trattandosi
di manufatto che svolge una funzione di copertura del fabbricato.
Conseguentemente, ben opera l’amministratore che – a seguito di
segnalazione – richieda, in ottemperanza al proprio onere di custodia ex
art. 2051 c.c., sia una perizia tecnica dei luoghi che un intervento di
riparazione, le cui spese devono essere ripartite secondo quanto
disposto dal regolamento condominiale (che fa stato tra le parti, in
quanto diversa convenzione prevista per legge).

A me pare molto chiaro.

[Al.Ba.]

Non fare il furbetto..... :-)

Me la sono letta tutta ed hai omesso qualche parola!!
Sarà anche molto chiaro ma il caso citato nella sentenza non è ne
attinente ne paragonabile.

Scusa la mia curiosità, tu sei amministratore, condomino, legale o altro?
Io sto partecipando a questa discussione in qualità di amministratore di
condominio.

Al.Ba.

[Cordy]

Ho messo quel che ho trovato! Se ce l'hai tutta, per favore (anche con
calma) postala. Soprattutto, posta le differenze che hai riscontrato.
Ho fatto copia incolla da un aggiornamento professionale (2 p...!!!!)
che sto facendo... :-( se oltre a costare, a richiedere una barca di
tempo, a farmi tornare a scuola alla soglia delle pensione, è pure
sbagliato, siamo messi bene! Anche perché il direttore scientifico è
persona molto seria, nota e preparata.

> Sarà anche molto chiaro ma il caso citato nella sentenza non è ne
> attinente ne paragonabile.

Perché?

>
> Scusa la mia curiosità, tu sei amministratore, condomino, legale o altro?

Amministratore.

> Io sto partecipando a questa discussione in qualità di amministratore di
> condominio.
>
> Al.Ba.
>
>

Bene. Siamo in 2. Ma non abbiamo idee pienamente convergenti.

[Al.Ba.]

>
> Ho messo quel che ho trovato! Se ce l'hai tutta, per favore (anche con
> calma) postala. Soprattutto, posta le differenze che hai riscontrato.
> Ho fatto copia incolla da un aggiornamento professionale (2 p...!!!!)
> che sto facendo... :-( se oltre a costare, a richiedere una barca di
> tempo, a farmi tornare a scuola alla soglia delle pensione, è pure
> sbagliato, siamo messi bene! Anche perché il direttore scientifico è
> persona molto seria, nota e preparata.
>

Ecco il link
http://www.studiopalmarini.it/wp-content/uploads/doc_sentenza_91853-1.pdf

>> Sarà anche molto chiaro ma il caso citato nella sentenza non è ne
>> attinente ne paragonabile.
>
> Perché?

Perchè nella contesa di cui alla sentenza citata la questione era
relativa alla ripartizione delle spese di riparazione di
un'infiltrazione e del risarcimento dei danni causati dall'acqua
all'immobile sottostante.
In breve si tratta di evento già avvenuto.

Nella questione posta su questo gruppo si chiede la possibilità di
rimuovere una piscina temento un danno ipotetico.

Nella sentenza il giudice afferma che l'amministratore ha operato
correttamente facendo riparare il l'infiltrazione e addebitandone il
costo al condominio ripartendo poi in base alle quote di godimento.


In ultimo, ma non per ordine d'importanza, la sentenza citata è relativa
ad una causa di I grado, pertanto ben lontana dal fare giurisprudenza.

>
>>
>> Scusa la mia curiosità, tu sei amministratore, condomino, legale o altro?
>
> Amministratore.
>
>> Io sto partecipando a questa discussione in qualità di amministratore di
>> condominio.
>>
>> Al.Ba.
>>
>>
>
> Bene. Siamo in 2. Ma non abbiamo idee pienamente convergenti.

Perfetto, allora con buona approssimazione posso affermare che parliamo
la stessa lingua..... :-)

Come ben sai la riforma del condominio ha "regolarizzato" e sancito che
spettano all'amministratore alcune competenze che in realtà già si
facevano anche prima.....
Però ha anche fatto confusione in alcuni punti!!!

Io sono dell'idea che il codice vada per quanto possibile applicato alla
lettera e non interpretato.

Per quanto dice il codice civile il solaio su cui è stata installata la
piscina è una comunione tra due privati pertanto non di competenza
condominiale.
Qualora il condomino dimostrasse che tale opera può ledere una struttura
condominiale allora le cose cambierebbero, ma fintanto che si rimane nel
campo delle ipotesi......

Al.Ba.

[Cordy]

Il 02/08/2016 15:48, Al.Ba. ha scritto:
>>
>> Ho messo quel che ho trovato! Se ce l'hai tutta, per favore (anche con
>> calma) postala. Soprattutto, posta le differenze che hai riscontrato.
>> Ho fatto copia incolla da un aggiornamento professionale (2 p...!!!!)
>> che sto facendo... :-( se oltre a costare, a richiedere una barca di
>> tempo, a farmi tornare a scuola alla soglia delle pensione, è pure
>> sbagliato, siamo messi bene! Anche perché il direttore scientifico è
>> persona molto seria, nota e preparata.
>>
>
>
>
> Ecco il link
> http://www.studiopalmarini.it/wp-content/uploads/doc_sentenza_91853-1.pdf
>

Ehm... il mio antivirus (magari esagera, magari no...) dice: Sito Web
pericoloso bloccato.
Ho desistito dal proseguire...

Sono PIENAMENTE d'accordo!

>
> Io sono dell'idea che il codice vada per quanto possibile applicato alla
> lettera e non interpretato.

Io invece sono del parere che prima vada usato il buon senso. Poi, in
caso di dubbi, meglio vedere che cosa dice il codice.
Io sono mandatario dell'assemblea, nella mia qualità di amministratore,
per la sorveglianza non solo dell'uso delle parti comuni, ma anche della
loro sicurezza e salubrità. Se un utilizzo imprevisto in fase di
progetto di una parte privata confligge con la sicurezza dello stabile,
mi attivo per far valutare la situazione da un esperto. Punto.
Prima che un crollo danneggi una pluralità di soggetti, fra cui, magari,
forse, anche, le parti comuni e quindi il condominio.
Altro discorso se parliamo di situazioni più "veniali".

>
> Per quanto dice il codice civile il solaio su cui è stata installata la
> piscina è una comunione tra due privati pertanto non di competenza
> condominiale.

?
A me risulta il contrario. Salvo che il titolo dica il contrario, si
presumono comuni il tetto ed i lastrici solari. Tu parli di un solaio,
ma in effetti stiamo parlando di un lastrico solare. Se non ho capito
male, la piscina in questione è all'aperto, posizionata sopra a lastrici
solari di proprietà od utilizzo esclusivo di un condomino.

> Qualora il condomino dimostrasse che tale opera può ledere una struttura
> condominiale allora le cose cambierebbero, ma fintanto che si rimane nel
> campo delle ipotesi......
>
> Al.Ba.
>

D'accordo. A definire la situazione deve essere un tecnico. Ma
(nell'estratto di sentenza che ho messo) l'amministratore ha il DOVERE
(nota: non si parla di possibilità) di sorvegliare in casi simili.
Purtroppo hai espunto la massima, che riporto qui sotto per comodità di
tutti.

Trib. civ. Milano sez. XIII, sent. n. 12360 del 22 ottobre 2014

Amministratore – Attribuzioni – Lastrico solare in uso esclusivo o di
proprietà esclusiva di un condomino – Obbligo di controllo della
manutenzione.

Il condominio, in persona dell’amministratore, ha un *obbligo* di
controllo della manutenzione del lastrico solare, anche se attribuito in
uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, trattandosi
di manufatto che svolge una funzione di copertura del fabbricato.
Conseguentemente, ben opera l’amministratore che – a seguito di
segnalazione – richieda, in ottemperanza al proprio onere di custodia ex
art. 2051 c.c., sia una perizia tecnica dei luoghi che un intervento di
riparazione, le cui spese devono essere ripartite secondo quanto
disposto dal regolamento condominiale (che fa stato tra le parti, in
quanto diversa convenzione prevista per legge).

OBBLIGO di controllo della manutenzione. Anche se il lastrico in
questione è proprietà privata!
Non solo: ma se ho l'obbligo di controllo per evitare un'infiltrazione
d'acqua (fastidiosa, ma se presa in tempo, banale...), non devo
attivarmi per far valutare la pericolosità in caso di minaccia di
crollo? Non capisco.

[Roberto Deboni DMIsr]

On 2016-08-01, Che...@tin.it <che...@tin.it> wrote:
> ciao a tutti
> un condomino ha installato la classica piscina sopra un lastrico di sua
> proprieta, sotto al quale ci sono i garage condominiali.
> In pratica a separe la piscina dai garage c'è un solaio

"separare" ?
intende "sostenere" ?

> la piscina sarà lunga 3 metri e alta 1.5 metri ed è praticamente colma.

Supponendo che non sia piu' lunga che larga (2,99 metri x 3 metri) il
carico totale sarebbe di 13'500 kg, l'equivalente della portata di
una superficie totale di 39 mq del citato terrazzo (un area di 6,2 x 6,2
metri), quindi, come dire, allargando di 1,6 metri tutto intorno alla
piscina, la portata totale ci starebbe tutta. Per verificare la questione
del carico concentrato (il ragionamento fatto dall'amministratore),
occorre esaminare la sezione del solaio e l'indicazione della posizione
esatta della piscina.

> l'amministratore ha mandato comunicazioni che le piscine

Sono piu' di una ?

> vanno tolte
> perche il solaio regge 350kg per metro quadro e ha spiegato come una
> piscina di quel tipo con un solo metro cubo di acqua esercita un peso di
> una tonellata,

h = 1,5 metri, fino all'orlo sono 1500 kg/mq, come mai non ci sono
segni di crollo ? (neanche un assestamento ?)

> senza contare le persone che ci vanno dentro.
> e i metri cubi sono ovviamente di più.

Ecco, questa parte mi ricorda l'antinuclearismo, ovvero la cultura fisica
degli stessi: hmmm ... cosa succede quando una persona entra nel metro
quadro interessato da 1,5 mt di altezza d'acqua ?

> ovviamente l'inquilino se ne infischia.

E fa bene (l'inquilino rischia guai con le istituzioni, non con il
condominio): l'amministratore avrebbe dovuto contattare il proprietario.
In effetti, nelle parole "ha mandato comunicazione" manca l'indicazione
del destinatario.

> a questo punto ho due quesiti:
> a) come si fa ad imporre la rimozione?

Presentando una relazione tecnica che prova la situazione di pericolo
o danno strutturale.

> b) se questa piscina sfonda il lastrico e danneggia i garage (e
> l'eventuale contenuto auto moto e altro) chi paga?

Il responsabile. Chiunque sia/siano.
Se per esempio, NESSUNO informa il proprietario, e la piscina causa il
crollo in tempi tali per cui, usando della normale diligenza, il
proprietario non poteva avere conoscenza della sua posa in opera ed
utilizzo, il proprietario diventa parte danneggiata.

E se scopre che l'amministratore sapeva, lo puo' anche citare per
violazione dei doveri del mandatario.

[che...@tin.it]

Il 03/08/2016 13:27, Roberto Deboni DMIsr ha scritto:
> On 2016-08-01, Che...@tin.it <che...@tin.it> wrote:
>> ciao a tutti
>> un condomino ha installato la classica piscina sopra un lastrico di sua
>> proprieta, sotto al quale ci sono i garage condominiali.
>> In pratica a separe la piscina dai garage c'è un solaio
>
> "separare" ?
> intende "sostenere" ?

sostenere

>
>> la piscina sarà lunga 3 metri e alta 1.5 metri ed è praticamente colma.
>
> Supponendo che non sia piu' lunga che larga (2,99 metri x 3 metri) il
> carico totale sarebbe di 13'500 kg, l'equivalente della portata di
> una superficie totale di 39 mq del citato terrazzo (un area di 6,2 x 6,2
> metri), quindi, come dire, allargando di 1,6 metri tutto intorno alla
> piscina, la portata totale ci starebbe tutta. Per verificare la questione
> del carico concentrato (il ragionamento fatto dall'amministratore),
> occorre esaminare la sezione del solaio e l'indicazione della posizione
> esatta della piscina.
>
>> l'amministratore ha mandato comunicazioni che le piscine
>
> Sono piu' di una ?

si una seconda circolare ancora più grande di un altro condomino

>
>> vanno tolte
>> perche il solaio regge 350kg per metro quadro e ha spiegato come una
>> piscina di quel tipo con un solo metro cubo di acqua esercita un peso di
>> una tonellata,
>
> h = 1,5 metri, fino all'orlo sono 1500 kg/mq, come mai non ci sono
> segni di crollo ? (neanche un assestamento ?)

per ora non è crollato nulla

>
>> senza contare le persone che ci vanno dentro.
>> e i metri cubi sono ovviamente di più.
>
> Ecco, questa parte mi ricorda l'antinuclearismo, ovvero la cultura fisica
> degli stessi: hmmm ... cosa succede quando una persona entra nel metro
> quadro interessato da 1,5 mt di altezza d'acqua ?
>
>> ovviamente l'inquilino se ne infischia.
>
> E fa bene (l'inquilino rischia guai con le istituzioni, non con il
> condominio): l'amministratore avrebbe dovuto contattare il proprietario.
> In effetti, nelle parole "ha mandato comunicazione" manca l'indicazione
> del destinatario.

ho sbagliato terminologia...l'inquilino è anche il proprietario
dell'appartamento

>
>> a questo punto ho due quesiti:
>> a) come si fa ad imporre la rimozione?
>
> Presentando una relazione tecnica che prova la situazione di pericolo
> o danno strutturale.

io non presento nulla, la comunicazione l'ha fatta l'amministratore, io
vorrei solo avere la certezza che se ci sono danni non chiedano soldi a me

[Al.Ba.]

>
>>
>> Io sono dell'idea che il codice vada per quanto possibile applicato alla
>> lettera e non interpretato.
>
> Io invece sono del parere che prima vada usato il buon senso. Poi, in
> caso di dubbi, meglio vedere che cosa dice il codice.

Guarda, su questo punto non sarò mai di quest'avviso.....
I tribunali sono pieni di cause dovute al fatto che il buon senso dice
una cosa mentre il codice civile ne dice una completamente opposta!
I giudici si basano sul codice non sul buonsenso..... :-)

>>
>> Per quanto dice il codice civile il solaio su cui è stata installata la
>> piscina è una comunione tra due privati pertanto non di competenza
>> condominiale.
>
> ?
> A me risulta il contrario. Salvo che il titolo dica il contrario, si
> presumono comuni il tetto ed i lastrici solari. Tu parli di un solaio,
> ma in effetti stiamo parlando di un lastrico solare. Se non ho capito
> male, la piscina in questione è all'aperto, posizionata sopra a lastrici
> solari di proprietà od utilizzo esclusivo di un condomino.

Io sono solamente andato dietro a quello che è stato scritto nella
domanda....
Si parlava di proprietario e non di conodatario o utilizzatore, pertanto
io lo considero tale, siamo pur sempre su di un newsgroup...... :-)

>
>> Qualora il condomino dimostrasse che tale opera può ledere una struttura
>> condominiale allora le cose cambierebbero, ma fintanto che si rimane nel
>> campo delle ipotesi......
>>
>> Al.Ba.
>>
>
> D'accordo. A definire la situazione deve essere un tecnico. Ma
> (nell'estratto di sentenza che ho messo) l'amministratore ha il DOVERE
> (nota: non si parla di possibilità) di sorvegliare in casi simili.
> Purtroppo hai espunto la massima, che riporto qui sotto per comodità di
> tutti.
>
> Trib. civ. Milano sez. XIII, sent. n. 12360 del 22 ottobre 2014
>
> Amministratore – Attribuzioni – Lastrico solare in uso esclusivo o di
> proprietà esclusiva di un condomino – Obbligo di controllo della
> manutenzione.
>
> Il condominio, in persona dell’amministratore, ha un *obbligo* di
> controllo della manutenzione del lastrico solare, anche se attribuito in
> uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, trattandosi
> di manufatto che svolge una funzione di copertura del fabbricato.
> Conseguentemente, ben opera l’amministratore che – a seguito di
> segnalazione – richieda, in ottemperanza al proprio onere di custodia ex
> art. 2051 c.c., sia una perizia tecnica dei luoghi che un intervento di
> riparazione, le cui spese devono essere ripartite secondo quanto
> disposto dal regolamento condominiale (che fa stato tra le parti, in
> quanto diversa convenzione prevista per legge).


>
> OBBLIGO di controllo della manutenzione.

Questo lo ha scritto un giudice in una sentenza di primo grado!!!
Io dico che (sempre ammesso che il lastrico sia effettivamente di
proprietà privata) io come amministratore non ho nessun titolo e nessuno
strumento per controllare che un condomino esegua una corretta
manutenzione della sua proprietà privata!!

Stai compiento un errore se pensi che quella sentenza abbia valore
giurisprudenziale e te lo avevo già detto nellultima replica.....

Anche se il lastrico in
> questione è proprietà privata!
> Non solo: ma se ho l'obbligo di controllo per evitare un'infiltrazione
> d'acqua (fastidiosa, ma se presa in tempo, banale...), non devo
> attivarmi per far valutare la pericolosità in caso di minaccia di
> crollo? Non capisco.

Vedi sopra.....
Che tu abbia l'obbligo di controllo su una proprietà privata non sta
scritto da nessuna parte.

Quindi tu mi vuoi far intendere che nei condomini che amministri
controlli tutte le valvole dei fornelli a gas (per evitare il rischio
incedio/esplosione)? :-)

Al.Ba.

[Cordy]

Il 03/08/2016 19:55, Al.Ba. ha scritto:

>> Il condominio, in persona dell’amministratore, ha un *obbligo* di
>> controllo della manutenzione del lastrico solare, anche se attribuito in
>> uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, trattandosi
>> di manufatto che svolge una funzione di copertura del fabbricato.
>> Conseguentemente, ben opera l’amministratore che – a seguito di
>> segnalazione – richieda, in ottemperanza al proprio onere di custodia ex
>> art. 2051 c.c., sia una perizia tecnica dei luoghi che un intervento di
>> riparazione, le cui spese devono essere ripartite secondo quanto
>> disposto dal regolamento condominiale (che fa stato tra le parti, in
>> quanto diversa convenzione prevista per legge).
>
>
>>
>> OBBLIGO di controllo della manutenzione.
>
> Questo lo ha scritto un giudice in una sentenza di primo grado!!!

Beh, non disponendo della sentenza completa (tu si), immagino che non si
sia inventato un principio di sana pianta. Lo avrà motivato. Credo sulla
base del 2051.

> Io dico che (sempre ammesso che il lastrico sia effettivamente di
> proprietà privata) io come amministratore non ho nessun titolo e nessuno
> strumento per controllare che un condomino esegua una corretta
> manutenzione della sua proprietà privata!!

Se leggi bene, c'è un inciso: "anche se attribuito in uso esclusivo o di
proprietà esclusiva". Quindi: anche se è proprietà privata come
amministratore hai diritto d'ispezione (accesso garantito, anche se poi
nei fatti può essere un problema, perché non siamo pubblici ufficiali
dotati di un mandato di un giudice) e dovere di manutenzione.

>
> Stai compiento un errore se pensi che quella sentenza abbia valore
> giurisprudenziale e te lo avevo già detto nellultima replica.....

No, certo. Però si basa (spero! in Italia davanti ai giudici ormai non
si sa più bene che cosa aspettarsi...) su basi giuridicamente più solide
delle mie e delle tue, non credi?

>
>
> Anche se il lastrico in
>> questione è proprietà privata!
>> Non solo: ma se ho l'obbligo di controllo per evitare un'infiltrazione
>> d'acqua (fastidiosa, ma se presa in tempo, banale...), non devo
>> attivarmi per far valutare la pericolosità in caso di minaccia di
>> crollo? Non capisco.
>
> Vedi sopra.....
> Che tu abbia l'obbligo di controllo su una proprietà privata non sta
> scritto da nessuna parte.

Obbligo d'ispezione, no. Diritto, si. Se una braga od una colonna perde,
in base a quale legge fai intervenire muratori ed idraulici per la
riparazione e la ricerca del guasto in una proprietà privata?

>
> Quindi tu mi vuoi far intendere che nei condomini che amministri
> controlli tutte le valvole dei fornelli a gas (per evitare il rischio
> incedio/esplosione)? :-)

Non di routine. Ma se ho un fondato motivo di ritenere che vi sia un
pericolo del genere, mi attivo. Ne sento l'obbligo morale. Prima ancora
che legislativo...
Poi, certo, si può anche fare gli struzzi, ma non mi sembra un
atteggiamento molto professionale. Quando qualcuno in passato mi ha
segnalato situazioni del genere (tipicamente il vecchietto che vive solo
con la cucina a gas degli anni '50...) ho chiarito che non ho poteri
legali, ma poi ho esercitato un po' di "moral suasion" con il diretto
interessato e/o i suoi congiunti. Di solito, dopo le iniziali,
comprensibili, resistenze, sono stato ringraziato.

[Cordy]

Mi aggancio qui per un approccio "pulito" al problema, lasciando dov'è
la discussione iniziata con Al.Ba.

Trascrivo il primo comma del nuovo art. 1122 del codice civile (nella
forma modificata 2 volte di recente...):

nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente
destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà
esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire
opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio
alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio

Adotto una spiegazione analogica, con il commento al caso specifico.

Di che cosa parla il testo? Di parti di proprietà privata o di uso
comune ma destinate all'uso individuale od attribuite in proprietà
esclusiva.
Quindi il lastrico solare su cui è installata la piscina rientra nella
casistica? Secondo me, si.

"Il condomino non può" mi sembra chiaro. Se lo fa, si espone ad
un'azione di messa in mora per il ripristino del luogo, oltre al
risarcimento dei danni eventualmente causati. Compreso il costo del
legale, se si finisce davanti ad un giudice. Non è detto che così venga
deciso, ma capita piuttosto spesso.

Che cosa non può fare? Non può eseguire opere, di cui poi vedremo le
caratteristiche. Mettere (in opera?) una "classica piscina" è un'opera?
Secondo me, si.

Che caratteristiche deve avere l'opera, per essere vietata dal primo
comma dell'art. 1122 c.c.?
1 - recare danni alle parti comuni.
2 - determinare pregiudizio alla stabilità
3 - " " " sicurezza
4 - " " al decoro architettonico.

L'opera in questione potrebbe recare danno alle parti comuni? Si. Ed il
ragionamento dell'amministratore mi pare chiaro, al riguardo.

Solo una precisazione. Il codice civile è sempre univoco nell'usare i
termini. Il 1122 parla di parti *comuni*. Non parla di parti *condominiali*.
Se anche la minaccia riguardasse solo i solai, che sono parte comune non
condominiale, il primo comma dell'art. 1122 continua a valere. E la
sorveglianza dell'amministratore continua a dover essere esercitata.
Tant'è vero che nello stesso articolo viene introdotto, al comma
successivo, l'obbligo (nuovissimo, in vigore dal 2013) obbligo per i
singoli condomini di informare l'amministratore PRIMA di iniziare i
lavori. Se tale norma, attualmente quasi mai applicata, fosse stata
rispettata, il proprietario della piscina si sarebbe risparmiato un bel
grattacapo!

Tutto ciò, naturalmente, imho.

[Gi]

"Cordy" ha scritto nel messaggio news:no29m6$h0l$1...@gioia.aioe.org...

>Tutto ciò, naturalmente, imho.

Proseguendo con il secondo me, ora è il mio "me", anche un semplice tavolato
che sia posto a divisione tra la mia proprietà e quella di un altro, non è
possibile definirlo privato e quindi è comune.

Ho detto la mia cavolata giornaliera, deve essere accettata in quanto su
questo gruppo sono in arretrato di cavolate di almeno un anno. :-)

Gi

[Gi]

"Gi" ha scritto nel messaggio news:e0jri5...@mid.individual.net...

>Proseguendo con il secondo me, ora è il mio "me", anche un semplice
>tavolato che sia posto a divisione tra la mia proprietà e quella di un
>altro, non è possibile definirlo privato e quindi è comune.

Anticipo le obiezioni: l'amm.re non può intervenire se non ne viene a
conoscenza diretta o indiretta; nel momento che viene in qualche modo
coinvolto anche solo come informazione è tenuto ad intervenire.
Gi

[che...@tin.it]

Il 01/08/2016 08:56, Che...@tin.it ha scritto:

piccolo aggiornamento,

siccome per alcune famiglie di questo condominio vige il "faccio quel
ca**o che voglio" le piscine sono ancora li.
nulla vale parlarci, far presente la comunicazione dell'amministratore
etc, quando uno ha una intelligenza pari a quella di una medusa c'è poco
da ragionare

saluti

[Roberto Deboni DMIsr]

Magari la medusa si e' fatto fare i calcoli da un professionista e quindi
aspetta che il condominio apra una causa azzardata ...

Una domanda: quale e' la fonte del valore di 350 kg/m2 ?

Insomma, finche' non vi decidete a fare una perizia tecnica, non potete fare
nulla (neanche l'amministratore) e nel contempo vi rendete corresponsabili
(mancata diligenza) delle conseguenze.
Ovviamente la perizia tecnica sara' pagata da tutto il condominio (dietro
delibera assembleare), anche dai proprietari delle piscine (che peraltro
hanno anche loro interesse a che sia fatta).

[che...@tin.it]

nessun calcolo

>
> Una domanda: quale e' la fonte del valore di 350 kg/m2 ?

lo ha messo nella raccomandata il geometra

>
> Insomma, finche' non vi decidete a fare una perizia tecnica, non potete fare
> nulla (neanche l'amministratore) e nel contempo vi rendete corresponsabili
> (mancata diligenza) delle conseguenze.
> Ovviamente la perizia tecnica sara' pagata da tutto il condominio (dietro
> delibera assembleare), anche dai proprietari delle piscine (che peraltro
> hanno anche loro interesse a che sia fatta).
>

sicuro? quando dicevano che una probabile infiltrazione venisse da un
mio terazzino, (cosa rivelata errata) ho chiesto che venisse fatta una
perizia per dimostrarlo e mi è stato detto dall'amministratore che avrei
dovuto pagarla di tasca mia. mi costava meno fare il lavoro al
terazzino...lavoro fatto per nulla visto che quello di sotto ha poi
scoperto che l'infiltrazione era causata da umidita risalente dal pavimento

[Roberto Deboni DMIsr]

On 2016-08-23, Che...@tin.it <che...@tin.it> wrote:

...snip...

> sicuro? quando dicevano che una probabile infiltrazione venisse da un
> mio terazzino, (cosa rivelata errata) ho chiesto che venisse fatta una
> perizia per dimostrarlo e mi è stato detto dall'amministratore che avrei
> dovuto pagarla di tasca mia. mi costava meno fare il lavoro al
> terazzino...lavoro fatto per nulla visto che quello di sotto ha poi
> scoperto che l'infiltrazione era causata da umidita risalente dal pavimento

Senta, questo e' il paese: la giustizia costa cosi' cara che certe volte
conviene saltare e fare da se'.

Ma in questo caso, cosa vuole fare ? Prepararsi a cambiare casa, perche'
l'immobile sara' dichiarato inabitabile dopo il crollo ?

Quindi, metta in mora l'amministratore, dichiarando che altrimenti si
rivolgera' al giudice, chiedendo come prima misura la sua revoca per
inadempienza. Vedra' se corre ... (ogni volta che un amministratore
viene revocato giudizialmente non potra' mai piu' amministrare in "quel"
condominio). Deve pagarsi l'avvocato, ma se riesce a mettere d'accordo
altri condomini, vi dividete la spesa (e' l'ultima novita' della
"volontaria giurisdizione", la casta degli amministratori e' riuscito a
rendere obbligatorio l'avvocato, quando per 60 anni non serviva (e
quindi era sostanzialmente gratuita).

Dura lex, sed lex.