sottobalconi
turner-----
addebitato a me il sottobalcone del mio balcone cosa che invece è a carico
del condomino del piano inferiore visto che sopra di me vi è solo il
cornicione ,ultimo piano.
Nel verbale di assemblea c'è solo un riferimento che dice che i
sottobalconi sono a carico dei ""proprietari" senza dire nè di quelli
sotto nè di sopra .
Ora dico ma non è inderogabile da parte dell'assemblea stabilire chi deve
pagare contrariamente all'orientamento giuridico che segnala che devono
pagare i sottobalconi solo i proprietari che ne hanno la veduta ??
C'è bisogno di impugnare quesa delibera confusa dei ""proprietari ""
??
mi posso rifiutare di pagare il sottobalcone al condominio soltanto
invitando l'amm. a conteggiarlo al piano inferiore e basta ???
mi sono rivolto all'assemblea e non hanno neanche verbalizzato le mie
osservazioni .
turner
--
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito
http://www.newsland.it/news segnala gli abusi ad ab...@newsland.it
)
> Nel mio condominio, nelle spese rifacimento intonaco-ristr. cond ., hanno
> addebitato a me il sottobalcone del mio balcone cosa che invece è a carico
..........................................................................
> pagare contrariamente all'orientamento giuridico che segnala che devono
> pagare i sottobalconi solo i proprietari che ne hanno la veduta ??
Nell'orientamento giurisprudenziale i balconi sono considerati una
proiezione esterna dei solai interpiano, ne seguono quindi le stsse
regole.
> C'è bisogno di impugnare quesa delibera confusa dei ""proprietari ""
> ??
> mi posso rifiutare di pagare il sottobalcone al condominio soltanto
> invitando l'amm. a conteggiarlo al piano inferiore e basta ???
Faglielo presente! Ma non credo che lo fara'
> mi sono rivolto all'assemblea e non hanno neanche verbalizzato le mie
> osservazioni .
Evidentemente l'assemblea a maggioranzaha deciso di usare questo
criterio.
Se ti senti leso puoi impugnare la delibera.
ciaofelix:-)
ANDREA
da quello che tu dici il sottobalcone pare appartenga al proprietario del
piano di sotto (in quanto "proiezione esterna dei solai interpiano") a me
risulta che sia invece proprietà individuale del proprietario del balcone.
Mi dai qualche indicazione in più? Da dove trai queste considerazioni?
Io le ho lette in un libro sul condominio scritto da R. G. Balzani.
*******
"felix :- )" <fdisc...@bbip.it> ha scritto nel messaggio
news:d4tl8j$7oc$1...@news.newsland.it...
)
> X felix:
> da quello che tu dici il sottobalcone pare appartenga al proprietario del
> piano di sotto (in quanto "proiezione esterna dei solai interpiano") a me
> risulta che sia invece proprietà individuale del proprietario del balcone.
> Mi dai qualche indicazione in più? Da dove trai queste considerazioni?
> Io le ho lette in un libro sul condominio scritto da R. G. Balzani.
Soprattutto l'attuale orientamento deciso della giurisprudenza
http://www.confedilizia.it/balconi.htm leggi in particolare f,g,h
Va fatta pero' la considerazione che lessi sul *Rizzi* negli anni 70,
e cioe'dove si arrivava a differenziare i balconi dei fabbricati
ottocenteschi o antecedenti, dagli attuali, una volta infatti gli stessi
erano costituiti da mensole infisse nei muri maestri, e lastre in
pietra appoggiate sulle stesse, inoltre non sempre rispettavano
monotone
simmetrie, quindi di utilita' dei soli utilizzatori, in quel caso
l'attribuzione delle spese verra' ovviamente a solo carico degli
stessi.
Diversamente, e per via del noto medodo costruttivo, si attribuiscono
i costi dei balconi moderni.
Resta il fatto che nel silenzio del codice, ogni condominio potra'
applicare una ripartizione piu' consona alla conformazione dell'edi-
ficio.
ANDREA
contrasti con l'affermazione che il proprietario del balcone è anche
proprietario del sottobalcone quindi in caso di infiltrazione di umidità e
conseguente distacco dell'intonaco dalla parte inferiore del balcone,
responsabile della necessaria manutenzione è il proprietario del balcone dai
cui l'intonaco si distacca.
La cosa assume una sua maggiore logica se si confronta con in solaio di cui
il balcone rappresenta idealmente o (anche) strutturalmente la prosecuzione;
se il proprietario del piano sovrastante ha una perdita di acqua nel suo
appartamento i danni causati al proprietario dell'allogio sottostante sono
evidentemente a carico suo. Mentre è evidente che il proprietario
dell'appartamento sottostante ha facoltà di tinteggiare decorare i soffitti
o di applicarvi lampadari ecc. in piena libertà senza chiaramente che questo
danneggi la struttura comune.
Andrea
************************
"felix :- )" <fdisc...@bbip.it> ha scritto nel messaggio
news:d4tq77$n6d$1...@news.newsland.it...
)
> Forse ho dato una lettura troppo veloce ma non ho trovato ancora niente che
> contrasti con l'affermazione che il proprietario del balcone è anche
> proprietario del sottobalcone
Si parla sempre di comunione fra i due proprietari.
quindi in caso di infiltrazione di umidità e
> conseguente distacco dell'intonaco dalla parte inferiore del balcone,
> responsabile della necessaria manutenzione è il proprietario del balcone dai
> cui l'intonaco si distacca.
Qui le sentenze non sempre concordano.
> La cosa assume una sua maggiore logica se si confronta con in solaio di cui
> il balcone rappresenta idealmente o (anche) strutturalmente la prosecuzione;
> se il proprietario del piano sovrastante ha una perdita di acqua nel suo
> appartamento i danni causati al proprietario dell'allogio sottostante sono
> evidentemente a carico suo.
In questo caso c'e' una chiara colpa, non e' lo stesso per il balcone
destinato per sua natura a raccogliere l'acqua piovana, ovvio che se
l'infiltrazione
avviene per colpa la responsabilita' e' del condomino soprastante, se
invece avviene per vetusta' le spese di inpermeabilizzazione saranno a
carico di entrambi, mentre per pavimento ed intonaco ognuno suo, ma anche
in questo caso troviamo diverse sentenze.
Mentre è evidente che il proprietario
> dell'appartamento sottostante ha facoltà di tinteggiare decorare i soffitti
> o di applicarvi lampadari ecc. in piena libertà senza chiaramente che questo
> danneggi la struttura comune.
In quanto comproprietario o in base all'art 1102?
turner----
L'equivoco dei ""proprietari " può giocare a mio favore .
Ma perche devo pagare i sottobalconi nella ristrutturazione edile
ordinaria agli altri ?
)
> dopo un anno non c'è possibilità ovvia di impugnare delibera .
No la si puo' impugnare entro 30 gg dalla delibera.
> L'equivoco dei ""proprietari " può giocare a mio favore .
> Ma perche devo pagare i sottobalconi nella ristrutturazione edile
> ordinaria agli altri ?
Il codice civile non detta norme precise al riguardo, il criterio
di ripartizione quinti viene rimesso alla sensibilita' analitica
del tecnico incaricato di redigere specifiche tabelle qualora
esistano, o alla volonta' della maggioranza assembleare.
Tieni presente che il balcone del primo piano, non ha utenti
sotto e se posizionato su area pubblica nascerebbe il problema per
l'addebito dei costi relativi all'intradosso dello stesso.
ciaofelix:-)
Pekilan
> X felix:
> da quello che tu dici il sottobalcone pare appartenga al proprietario del
> piano di sotto (in quanto "proiezione esterna dei solai interpiano") a me
> risulta che sia invece proprietà individuale del proprietario del
> balcone. Mi dai qualche indicazione in più? Da dove trai queste
> considerazioni? Io le ho lette in un libro sul condominio scritto da R. G.
> Balzani.
Balconi, poggioli, terrazze, terrazzino, porticati, ...
L'uso indifferenziato dei termini per tipologie diverse porta ad una
inevitabile confusione.
Alla fine si tratta di una semplice questione di utilita' oggettiva e
l'applicazione coerente degli art.1123-1124-1125-1126 CC. Infatti il
concetto di utilita' e' determinante nella suddivisione delle spese, anche
se vedo da anni di partecipazione a questo NG che molti novellini questo
non lo capiscono. Pensano di potere fare pagare ad altri i loro comodi.
Anche se funziona in parte del pubblico, non accade per i condomini.
Cominciamo con i distinguo:
Balcone: finestra aperta fino al piano del pavimento e fornita di una
balaustra o ringhiera. Nell'uso moderno usato come sinonimo di terrazzo o
terrazzino.
Poggiolo: (dal piedistallo in latino): mi sembra evidente che non si possa
che indicare quelle piccole strutture, una volta consistenti in una
semplice lastra di marmo, che sono poco piu' di un piedistallo ringhierato
attaccato al palazzo.
Terrazza: ripiano scoperto e praticabile di un'edificio, per lo piu', ma non
solo, a copertura dell'edificio stesso.
Terrazzo: indica ripiani, coperti o scoperti, aggettanti a livello dei vari
piani di abitazione.
Terrazzino: piccolo terrazzo, struttura aggettante dal muro perimetrale di
un'edificio, recintato da un parapetto di muratora o metallo.
Lastrico solare: copertura piana, praticabile, di un'edificio.
Pavimento: qualsiasi struttura che costituisca una superficie uniforme e
resistente, atta a garantire la funzionalita' e la comodita' del passaggio
e del transito.
Solaio: struttura piana orizzontale che costituisce il sostegno dei piani
intermedi degli edifici. Anche il vano compreso tra il tetto e il soffitto
sottostante (anche soffitta).
Volta: soffitto, intradosso, la parte a vista sottostante
Soffitto: superficie per lo piu' costituita dalla faccia inferiore del
solaio, cioe' la parete superiore di un'ambiente.
A questo punto la domanda diventa, che cosa ha ubik ? Un poggiolo, un
terrazzino ?
Se siamo in presenza di un poggiolo o balcone ottocentesco, aggettante di
mezzo metro o poco piu', con un'altezza intrapiano di oltre quattro metri
(le stanze interne sono alte sui quattro metri piu' lo spessore del
solaio), e' evidente che il sottostante non tra alcuna utilita' dalla
presenza del poggiolo. Del resto si tratta magari di una semplice lastra di
marmo e quindi la manutenzione alla struttura portante implica
automaticamente anche la manutenzione della sua faccia inferiore
(trattandosi di un tutt'uno).
Se invece abbiamo il classico terrazzino moderno, profondita' in genere
superiore al metro, con distanza dal piano inferiore di circa 3 metri
(l'altezza media attuale degli appartamenti) esiste una utilita' oggettiva
(anche se non usufruita dal sottostante) data dalla copertura fornita. In
tal caso e' giusta l'applicazione dell'art.1125, considerando il terrazzino
una estensione del solaio intermedio che divide i piani. Del resto e'
frequente l'uso della volta del terrazzino da parte del sottostante per
l'affissione di porta vasi pensili, tende da sole, o altro, questo a
riprova dell'utilita' oggettiva della presenza del terrazzino.
Caso diverso e' invece quello del terrazzino isolato (certi edifici ad
estetica "mossa" ove non c'e' una regolarita' archietturale) che ad esempio
si trova due piani (oltre sei metri) sopra il pavimento sottostante. In
tale caso l'utilita' per il sottostante e' nulla, anzi potrebbe anche
esserci una riduzione della luce. Invece per quello sotto il sottostante,
l'utilita' e' relativa. Se il terrazzino e' piccolo (1-2 metri di aggetto)
l'utilita' e' praticamente nulla. Se il terrazzino e' molto profondo, si
puo' avere nuovamente una funzione di copertura, anche se meno efficace del
caso comune.
Se poi sotto il balcone non esistono parti individuali o comuni che possano
trarre utilita' dalla copertura, allora la volta del terrazzino rientra
nella gestione della "facciata" e quindi a carico di tutti.
In altre parole, la legge non poteva essere piu' specifica perche' la
casistica e' talmente varia. Invece la giurisprudenza opera per analogie.
Se l'aggetto e' piu' una estensione che una semplice portafinestra
ringhierata, e' giusta l'analogia con il solaio intermedio tra piani.
La presunzione assoluta di comunione (ex art. 1125 cod. civ.) del solaio
divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei
medesimi vale pure per la piattaforma o soletta del balcone
dell'appartamento del piano superiore, la quale, avendo gli stessi
caratteri, per struttura e funzione (separazione in senso verticale,
sostegno, copertura), del solaio, di cui costituisce prolungamento, è
attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue che per tale
piattaforma o soletta si configura un compossesso degli indicati
proprietari, esercitato dal proprietario del piano superiore anche e
soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi per l'altro
proprietario, oltre che nella funzione del commodum proveniente dalla
copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità, cui non
ostino ragioni di statica e di estetica, sicché‚ quest'ultimo può ancorare
a detta soletta le strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di
una veranda ed altresì utilizzarne la faccia inferiore (prolungamento del
proprio soffitto) per installarvi apparecchi d'illuminazione, per farvi
vegetare piante rampicanti, ecc. * Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1983, n.
4821, Falcone c. Caldareri.
Oppure:
La presunzione assoluta di comunione, ex art. 1125 cod. civ., del solaio
divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei
medesimi si estende anche alla piattaforma o soletta dei balconi, la quale,
avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione, del solaio, di cui
costituisce prolungamento, Š attratta nel regime giuridico dello stesso.
Consegue che per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso
degli indicati proprietari, che si attua con l'uso esclusivo delle
rispettive facce della stessa, esercitato da quello del piano superiore
anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi, per quello
del piano inferiore, oltre che nella fruizione del commodum proveniente
dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità
cui non ostino ragioni di statica o di estetica, e comporta a loro
rispettivo carico la manutenzione e la ricostruzione. Pertanto, qualora il
proprietario del piano inferiore alleghi la esistenza di fatti, come
infiltrazioni di acqua o altro, che abbiano danneggiato la faccia inferiore
del balcone, sussiste la sua legittimazione a pretendere il risarcimento
dal proprietario del piano superiore. * Cass. civ., sez. II, 16 gennaio
1987, n. 283, Rocco c. Forni.
Ci sarebbe pero' questa in apparenza a contraddire:
In un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due piani,
che funziona da sostegno del piano soprastante e da copertura di quello
sottostante, l'aggetto costituito da un balcone (o terrazzo) appartiene
esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente, il
quale, pertanto, è esclusivo responsabile del danno cagionato a terzi da un
pezzo di muratura staccatosi dal balcone.
* Cass. civ., sez. III, 10 settembre 1986, n. 5541, Amoruso c. De Bellis.
Conforme, alla prima parte della massima, Cass. civ., sez. II, 30 luglio
1981, n. 4861.
Questa sentenza o e' un caso particolare (bisognerebbe studiare il
fascicolo) oppure e' un'errore che dimentica l'utilita' di cui gode il
proprietario inferiore. Infatti se fosse vero in assoluto che il terrazzo
e' completamente di proprieta' del "calpestante" allora il sottostante
dovrebbe chiedere il permesso per attaccarci verande, tende od altri
accessori. Invece altre massime dicono il contrario.
Se l'area sottostante il terrazzino e' area comune che "utilizza" la
copertura, si pensi al terrazzino immediatamente sopra il portoncino
d'ingresso, allora vale l'analogia con il lastrico solare (cioe' il
condominio contribuisce anche per la struttura portante). Se invece non
c'e' utilita' nel coperto (esempio tratto di giardino che si troverebbe
meglio allo scoperto :) e quella sottostane e' area comune, allora siamo in
presenza di una "facciata", mentre la struttura portante (oltre al
pavimento) e' tutta a carico del proprietario.
In tema di condominio degli edifici, le spese occorrenti per il ripristino
dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze a livello
e delle balconate di proprietà esclusiva, afferendo ad elementi che
costituiscono parte integrante della facciata - oggetto di proprietà comune
- e che si inquadrano nell'aspetto estetico dell'edificio, sono a carico di
tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole
terrazze. * Cass. civ., sez. II, 18 marzo 1989, n. 1361, Cimmino c. Nadalet
e altro.
Per chi avesse dubbi sull'utilita' del terrazzino al sottostante, si legga
questa:
I balconi di un edificio condominiale prospicienti sul cortile comune
appartengono in via esclusiva, assieme alla colonna d'aria, soprastante a
ciascuno di essi, ai proprietari dei singoli appartamenti ai quali
accedono, in qualità di pertinenza. Ne consegue che ciascun condomino ha il
diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà senza dover
richiedere l'autorizzazione degli altri compartecipi imposta dal
regolamento del condominio soltanto per le innovazioni delle parti comuni
dell'edificio. * Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1976, n. 2543.
Trovo divertente questa contro gli spioni ... :)
Il proprietario o condomino il quale realizzi un manufatto in appoggio o in
aderenza al muro in cui si apre una veduta diretta o obliqua esercitata da
un sovrastante balcone, e lo elevi sino alla soglia del balcone stesso, non
è soggetto, rispetto a questo, alle distanze prescritte dall'art. 907,
comma terzo, c.c. nel caso in cui il manufatto sia contenuto nello spazio
volumetrico delimitato dalla proiezione verticale verso il basso della
soglia predetta, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del
proprietario del piano di sopra. Infatti, tra le normali facoltà attribuite
al titolare della veduta diretta od obliqua esercitata da un balcone Š
compresa quella di inspicere e prospicere in avanti e a piombo, ma non di
sogguardare verso l'interno della sottostante proprietà coperta dalla
soglia del balcone, non potendo trovare tutela la pretesa di esercitare la
veduta con modalità abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre
misura dalla ringhiera o dal parapetto. * Cass. civ., sez. II, 2 ottobre
2000, n. 13012, Cannone Palumbo c. Lo Muscio Sibillano.
E' indubbio il vantaggio che corre nell'avere la veranda coperta dal solaio
del terrazzino sovrastante. Ora questa utilita' potenziale esiste anche se
non esiste la veranda.
Pekilan
Giuseppe Addonizio
http://www.confedilizia.it/giurispru.html
"turner-----" <j...@jhj.it> ha scritto nel messaggio
news:d4tk40$3gi$1...@news.newsland.it...