Informazioni per le facciate e il tetto.

[Rita Fiorello]

Buongiorno a tutti,
mi sono imbattuta in questo gruppo e credo possiate essermi di aiuto.
Sono proprietaria di un appartamento di 45 mq (ma non è utilizzato da parecchio tempo) in uno stabile di 3 piani di cui il sub 1 si trova al sotterraneo con ingresso dal lato opposto al fronte dell'immobile mentre io che sono al sub 2 e il proprietario al sub 3 abbiamo l'ingresso sul fronte dell' immobile. Il sub 3 sta avendo delle infiltrazioni dal tetto e effettivamente l'immobile è carente di manutenzione e avrebbe bisogno di un ripristino. Vorremmo utilizzare i bonus per il rifacimento della facciata e del tetto e mi hanno detto che serve costituire un condominio come prima cosa per poi fare la richiesta, potreste darmi informazioni sulla costituzione in forma semplice del condominio in quanto il sub 1 ritiene di non essere interessato al problema ed è diffidente quindi serve fare le cose in maniera semplice, e poi se è possibile avere informazioni sui bonus?
Grazie in anticipo.

[Roberto Deboni DMIsr]

Non c'e' nulla di semplice nella gestione dei bonus da parte
di un condominio. E se sbagliate, addio bonus.

Ma prima la parte "formale". Il condominio e' stato giuridicamente
costituito il giorno in cui e' stato stipulata la prima
venduta che ha portato ad avere un secondo proprietario nello
stabile. Punto. Quindi ora, essendo tre proprietari, ognuno
di tre appartamenti diversi nello stesso stabile e quindi
con parti comuni da gestire (tetto, facciate e fondazioni,
come minimo) siete gia' un condominio.

Quello che lei vuole fare e' una specie di formalizzazione
della esistenza del condominio, a partire dalla richiesta
del codice fiscale, necessario per la sua identificazione
nella gestione fiscale dei bonus e non. Ma ripeto: il
condominio e' gia' costituito, con tutti gli oneri
conseguenti (ovvero che siete responsabili in solido dei
danni causati dalla infiltrazione alla proprieta' di
un singolo condomino, ad esempio).

Ora, va ricordato che fino a 8 condomini non e' richiesto
un amministratore, salvo non lo richieda la maggioranza:

Art.1129
Quando i condomini sono piu' di otto, se l'assemblea non vi
provvede, la nomina di un amministratore e' fatta dall'autorita'
giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o
dell'amministratore dimissionario.

Nel vostro condominio, senza servizi comuni, ma solo la
gestione della manutenzione dello stabile, un amministratore
e' un po' eccessivo rispetto alle necessita' ordinarie.
Anche nominare un amministratore pro-tempore non e' opportuno,
perche' se legge sopra, per mandarlo via, finito i lavori,
dovreste nominare un altro amministratore, ovvero se si
inizia con l'amministratore poi non ve lo togliete piu'
di torno ...

Ha piu' senso invece rivolgersi ad un bravo commercialista
o fiscalista che curerebbe tutta la parte fiscale. A
rigore non sarebbe necessario la nomina di un
amministratore, ma se il fiscalista lo vuole, basta che
uno di voi si faccia nominare (basta il voto di 2
condomini su 3). Il commercialista vi spieghera' come
si fa (convocazione con prova di consegna con adeguato
prevviso, verbale della riunione in cui si delibera
la nomina, etc.). Notare che in genere anche gli
amministratori di mestiere non fanno in proprio la
gestione fiscale, ma incaricano (a spese del condominio
e lo vedete nel rendiconto) un fiscalista per quella
parte. Quindi non c'e' nulla di strano se anche un
proprietario-amministratore faccia la stessa cosa.

Ovviamente questo commercialista vi costera' quanto
un amministratore, ma solo per una volta e terminati i
lavori non c'e' bisogno di fare nulla per non doverlo
pagare piu', una volta saldate le sue competenze.

[Rita Fiorello]

Ringrazio per la risposta, non è che voglio formalizzare il condominio, se come dici è già esistente potrebbe bastare per richiedere il bonus inoltrare la richiesta a nome di tutti e 3 ed eventualmente 2 su 3 se un inquilino non vuole firmare?

[Roberto Deboni DMIsr]

Lei "deve" formalizzare il condominio,
altrimenti niente bonus.

> se come dici è già esistente potrebbe bastare per
> richiedere il bonus inoltrare la richiesta a nome
> di tutti e 3 ed eventualmente 2 su 3

Inoltre la richiesta a chi ?

> se un inquilino non vuole firmare?

Cosa c'entrano gli inquilini ?

[Cordy]

Il Thu, 07 Apr 2022 07:40:25 -0700, Rita Fiorello ha scritto:
> Ringrazio per la risposta, non è che voglio formalizzare il condominio,
> se come dici è già esistente potrebbe bastare per richiedere il bonus
> inoltrare la richiesta a nome di tutti e 3 ed eventualmente 2 su 3 se un
> inquilino non vuole firmare?

La via indicata da Deboni è percorribile, con l'aggiunta obbligatoria di
due ( + 1 ?) azioni concrete:
- richiesta del codice fiscale del condominio. Si fa all'agenzia delle
entrate, ormai in via esclusiva in modalità telematica, compilando ed
inviando, con una copia del codice fiscale e del documento d'identità del
richiedente, alla mail dell'ufficio AdE competente per territorio, del
modello AA5/6 (ve lo farà il commercialista, ma uno di voi va indicato,
con il proprio codice fiscale, come amministratore). Ci sono anche le
istruzioni con i vari codici. In breve: codice nomina (13):
amministratore. Codice attività condominio: 51. Codice ATECO: 949990.
Ci vorrà anche una copia del verbale dell'assemblea di condominio che dà
mandato ad una ben determinata persona fisica di chiedere il c.f. ed
aprire il conto corrente. Nel verbale indicare nome, cognome, luogo e data
di nascita ed il codice fiscale (del nominato).
- apertura di un conto corrente bancario o postale per raccogliere i soldi
necessari e per pagare i fornitori. A fine lavori, potrà essere estinto,
con restituzione del residuo ai 3 condomini. NB: va intestato al
condominio, con firma di chi fa l'amministratore. Occorre il documento di
cui al punto precedente, per aprirlo, oltre ad un'altra copia del verbale,
del documento d'identità dell'amministratore, ecc. ecc. Finché non viene
cambiato, per l'amministrazione tributaria dello stato quella persona fa
l'amministratore di quel condominio: ricordarsene in caso di alienazione
dell'immobile!
- Optional: un minimo di assicurazione sulla responsabilità civile, io la
stipulerei, anche solo per un anno. Magari prevedendo anche una copertura
(anche legale) per il poveretto che fa l'amministratore. In caso di
incidenti, andrà comunque in galera (o per lo meno subirà tutte le
conseguenze penali personalmente), ma almeno una parte dei costi verrà
coperta dall'assicurazione.
- non so in quanti comuni accada, ma pare essere una pratica piuttosto
comune: denuncia al comune da parte dell'amministratore del fatto che è
lui ad occuparsi dell'amministrazione di quel palazzo. L'omessa denuncia,
qui da noi costa cara. Verifica presso il tuo municipio. Da noi se ne
occupano i vigili urbani.
- per finire: l'anno dopo, la persona incaricata potrebbe dover adempiere
ad alcune formalità fiscali, in funzione di quali spese e con quali
modalità di pagamento si sono fatte, nel corso dell'anno. Quindi, chiedete
al commercialista di comprendere nel preventivo anche tutti gli
adempimenti fiscali necessari, indicando per ogni anno il costo di:
- 770
- CU
- modello AC nella dichiarazione dell'amministratore

Sto SICURAMENTE dimenticando qualcosa, magari d'importante. Ma il bello
dei ng è che qualcuno integrerà o correggerà quello che ho scritto.



--
Ciao! Stefano

[Rita Fiorello]

Buongiorno a tutti e grazie per le informazioni che mi fornite.
Chiarisco dei punti che forse sono importanti:
Si tratta di uno stabile di case popolari di 3 piani, gli appartamenti sono stati acquistati molti anni fa.
Al Sub 1 ci abita una zia del proprietario, al Sub 2 sono io la proprietaria ma l'appartamento non è abitato da molti anni e al sub 3 vive la figlia della proprietaria.
Presumo che non abbiano nessun contratto di locazione essendo familiari, adesso chiedo volendo fare una riunione di condominio (sarebbe la prima volta) bisogna chiamare i proprietari (che abitano altrove) o anche con i familiari è valida?
Questo sempre per la questione di ragionare sul chiedere dei contributi per sistemare il tetto e la facciata (bonus) oltretutto siamo tutti e 3 senza disponibilità economica e quindi sarebbe una manna da cielo approfittare dei bonus.

[Cordy]

La riunione va convocata avvisando almeno 5 giorni liberi prima
dell'assemblea, tutti i proprietari. SOLO i proprietari. Teoricamente,
situazioni come quella della zia del proprietario, si chiamano "comodato
d'uso gratuito". Possono anche avere forma non scritta, ma sono comunque
soggette al pagamento dell'imposta di registro, che io sappia. Ma tornando
all'assemblea ed alla sua convocazione: forma rigorosamente scritta e
prova (con data e firma di ricevimento) dell'avvenuta consegna. Forme
ammesse dalla legge: PEC (entrambe le stazioni devono essere PEC, per
parlare di PEC legalmente valida) o raccomandata. In una situazione come
la vostra, un foglio, con fotocopiato l'avviso di convocazione da una
parte e dall'altra la lista di "ricevuto il x/y/zzzz" con firma a fianco,
potrebbe anche andare bene. Tutte carte da conservare religiosamente per
almeno 10 anni. L'avviso di convocazione DEVE contenere il contenuto
specifico degli argomenti in discussione. Non sono MAI ammissibili
deliberazioni su argomenti non all'ordine del giorno. Meno che mai,
argomenti generici come "Varie ed eventuali".
E' un mondo complicato, lo so.



--
Ciao! Stefano

[Roberto Deboni DMIsr]

Nulla da aggiungere. Avrei presunto che a tutto questo avrebbe
pensato il commercialista incaricato dall'OP, ma e' sicuramente
utile elencare tutti questi aspetti per fare capire all'OP
della necessita' di appoggiarsi ad un commercialista (o anche
un avvocato o altra figura competente in tema giuridico e fiscale,
un avvocato si fara' indubbiamente assistere da un suo
consulente fiscale). Infatti dalla descrizione non pare essere
una persona che voglia gestire in proprio la sua proprieta'
e la parti comuni associate (un appartamento
"non è utilizzato da parecchio tempo" fa pensare a un disinteresse).

Se invece l'OP vuole rimboccarsi le maniche in "fai-da-te", allora
le operazioni qui elencate sono sicuramente valide.

[Roberto Deboni DMIsr]

On Thu, 07 Apr 2022 23:24:54 -0700, Rita Fiorello wrote:

8>< ----

> Si tratta di uno stabile di case popolari di 3 piani,
> gli appartamenti sono stati acquistati molti anni fa.

> Al Sub 1 ci abita una zia del proprietario, al Sub 2
> sono io la proprietaria ma l'appartamento non è
> abitato da molti anni e al sub 3 vive la figlia della
> proprietaria.

Degli inquilini o dello stato vuoto non c'e' ne frega
proprio nulla (proviamo a vedere se la schiettezza aiuta).

Quello che mi interessa e' l'elenco dei proprietari:

1) lei
2) un proprietario (sesso maschile)
3) una proprietaria (sesso femminile)

Deduco quindi che ci sono tre condomini.
Questo e' importante, perche' nel caso fossero solo due,
scatta il cosidetto "condominio minimo giuridico"
(che non c'entra nulla con l'idiota "condominio minimo"
inventato dall'agenzia delle entrate).
Ma questo del condominio minimo e' un altro tema
e quindi lo chiudiamo subito, volendo solo evidenziare
cosa e' importante guardare del suo racconto.
Cioe' la conclusione che siete in *TRE*. Punto.

E di zie e figlie e' appartamenti vuoti non interessa
a nessuno.

> Presumo che non abbiano nessun contratto di locazione

Non c'e' ne frega nulla! :-)
(ovvero non deve fregare nulla a lei :-)
Ma perche' secondo lei sapere dell'inquilinatura
dello stabile dovrebbe avere importanzea ? ;-)

> essendo familiari,

Messo in un forbito linguaggio elegante:

"E' irrilevante" della questione posta.

> adesso chiedo volendo fare una riunione di condominio
> (sarebbe la prima volta) bisogna chiamare i proprietari
> (che abitano altrove) o anche con i familiari è valida?

Mi scusi: ma se deve acquistare un auto, tratta
l'acquisto e fa firmare la vendita al figlio o al
proprietario intestatario ?

> Questo sempre per la questione di ragionare sul
> chiedere dei contributi per sistemare il tetto

Vediamo di capirci: se si tratta di tirare fuori soldi
per mandare avanti la baracca, ovvero tenere in piedi
la casa, si puo' anche tentare la scorciatoia di
un contributo volontario di chi ci abita (una
applicazione della massima anarchica che la casa e'
di chi l'abita).

Ma questa e' un strada "particolare".

E pare che sia stata aperta con il Bonsu Facciate 2022
e il Bonus 110: possono chiederlo anche gli inquilini.

E' quella che vuole intraprendre lei ?

> e la facciata (bonus) oltretutto siamo tutti e 3
> senza disponibilità economica e quindi sarebbe
> una manna da cielo approfittare dei bonus.

E un rischio.
Sa cosa succede se il bonus salta ?
(cioe' se l'Agenzia delle Entrate torna da voi
tra alcuni anni per chiedervi indietro i soldi a
causa di qualche errore formale o irregolarita'
urbanistica ?)

Se riesce a convincere la zia e la figlia, in ogni
caso occorre la firma del proprietario e della
proprietaria per la pratica.

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche gli
inquilini che hanno case in affitto possono usufruire
della detrazione al 90% prevista dal bonus facciate
2022 per effettuare lavori di tinteggiatura, recupero,
restauro del fabbricato e di balconi, cornicioni,
grondaie, pluviali, parapetti e parti impiantistiche
interessate a patto che siano parte della facciata
dello stabile o, ancora, lavori a livello termico o
che interessino oltre il 10% dell'intonaco della
superficie disperdente lorda complessiva dello stabile.
Ovviamente sono incluse anche le spese propedeutiche
e per i ponteggi.

Non solo gli affittuari, ma anche chi sta nella
abitazione per comodato (prestito grauito) o
altro motivo per detenere l'immobile. Quindi, ancora
una volta non interessa il tipo di inquilinato
dello stabile. Sara' cura del professionista incaricato
della pratica di ottenere la necessaria prova (una
dichiarazione del proprietario o una copia del
contratto, etc.) oltre che l'assenso del proprietario
(non si puo' fare lavori importanti senza il permesso
del "padrone" sulla sua proprieta').

[Roberto Deboni DMIsr]

On Wed, 13 Apr 2022 16:41:40 +0200, Paolo C. wrote:

> Con tanti auguri a chi "vincerà" il ruolo di amministratore.... ruolo
> che non riuscirà piu' a scrollarsi di dosso visto che nessun altro lo
> vorrà fare.

E' scherzoso, vero ?

L'amministratore dimissionario puo' sempre fare
ricorso all'autorita' giudiziaria per formalizzare
la sua cessazione. Il giudice poi, trattandosi di
un condominio "minore" (e non "minimo" come gli idioti
della Agenzia delle Entrate scrivono), potra'
decidere, sentiti gli altri condomini, se nominare
un amministratore (d'ufficio), oppure se confermare
l'assenza di un amministratore. E quello che decide
il giudice vale ben piu' di qualche capriccio
dell'AdE o tesi di qualche consorteria di
amministratori di mestiere.
Una volta con in mano la sentenza, l'amministratore
deve solo comunicare la sua "uscita" ad eventuali
enti in cui risulta registrato, ad esempio, l'AdE,
cosa da mettere i puntini sulle "i" che in futuro
non devono piu' contattarlo, come al comune,
se ad esempio, causa ascensore, ha dovuto lasciare
il nominativo, e cosi' via. Esattamente come nel caso
di un passaggio di consegne regolare (che non e' mai
saggio aspettare che sia l'amministratore entrante
a sbrigare il cambio).
Ah, e ricordiamoci che non serve avvocato, perche'
rientra nell'istituto della "Volontaria giurisdizione":

<https://www.confedilizia.it/atti-di-volontaria-giurisdizione-e-condominio/>