palazzina con giardino comune.

[Giacobino da Tradate]

Chiedo per una amica che vuole comprare un appartamento con il giardino
per sgambare i cani.

Ha identificato una palazzina con 3 unita' abitative sovrapposte, di
proprieta' di un signore che l'ha presa in blocco all'asta e si e'
trasferito al primo piano x godere delle agevolazioni prima casa.

Poi il proprietario ha affittato l'ultimo piano a un inquilino, e ora
venderebbe il piano terra, con affaccio al giardino, alla mia amica.
Solo che al momento del compromesso il notaio ha osservato che il
giardino e' "proprieta' comune" e quindi non vendibile assieme
all'appartamento, per il che il compromesso e' saltato.

In famiglia abbiamo fatto un po' di pettegolezzi e secondo me la
soluzione sarebbe un atto di divisione della proprieta' in cui il
giardino da comune diventa pertinenza esclusiva all'app. del piano
terra, e le altre due unita' abitative non hanno altri diritti (tranne
immagino la servitu' del vialetto). L'inquilino non conta e l'atto di
divisione compete al solo proprietario, che gestisce del suo.

Mia moglie dice che se gli appartamenti sono tre, il giardino va
prima diviso in tre e poi la mia amica puo' comprare o affittare gli
altri 2/3.

Chi ha ragione?


--
Arrivanda uccellone! (H. Pratt, "Anna nella jungla")

[Giampaolo Natali]

La signora tua moglie


--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[mangi]

Giacobino da Tradate ha scritto questa domenica:

>
> Mia moglie dice che se gli appartamenti sono tre, il giardino va prima
> diviso in tre e poi la mia amica puo' comprare o affittare gli altri 2/3.
>
> Chi ha ragione?

Credo tua moglie.
Prova a chiedere sul ng dei commercialisti.

--
mangi (58, 493+260+60, MB)
https://imgur.com/GpneVis
https://imgur.com/UAkmOhX
https://imgur.com/wMtiiO6
https://imgur.com/i8oM6Gu

[Cordy]

In questo momento il condominio non esiste. Nel momento in cui l'unico
proprietario decide di vendere un pezzo, si costituisce "ipso facto" (=
per il fatto stesso) il condominio. E solo in quel momento si stabilisce
come si fraziona, che cosa è proprietà comune, cosa invece è proprietà
esclusiva. Non capisco in base a cosa il "notaio" al "compromesso"
avrebbe rilevato la situazione di cui parli. Tutto il racconto non è
attendibile, così come ce lo hai scritto.

Se si trattava di un atto "promessa di vendita" (= compromesso), bastava
modificarlo nel senso che vuole la tua amica, se l'unico proprietario è
d'accordo. Se non lo è, beh, non vuole vendere, inutile proseguire le
trattative ed ha avuto ragione la vostra amica.

Quindi, in sostanza, tu non hai ragione e tua moglie non ha ragione!!! :)
--
Ciao!
Stefano

[Giacobino da Tradate]

Il giorno Mon, 13 Nov 2023 09:39:09 +0100
Cordy <s.co...@libero.it.invalid> ha scritto:

>> al momento del compromesso il notaio ha osservato
>> che il giardino e' "proprieta' comune" e quindi non vendibile
>> assieme all'appartamento, per il che il compromesso e' saltato.
>> In famiglia abbiamo fatto un po' di pettegolezzi

> In questo momento il condominio non esiste.

premesso che ho postato qui x incompetenza, effettivamente anch'io
capisco c'e' un proprietario unico. Essendo unico, io dicevo che, del
suo, puo' fare un po' quello che vuole.

> Non capisco in base a cosa il "notaio" al "compromesso" avrebbe
> rilevato la situazione di cui parli. Tutto il racconto non è
> attendibile, così come ce lo hai scritto.

E' un racconto di quarta mano (notaio, amica, moglie, io). L'anomalia
e' stata rilevata dal notaio guardando i dati catastali.

La palazzina e' stata comprata all'asta in blocco, ma probabilmente in
origine era divisa in piu' proprietari (parenti o soci, poi falliti)
per questo al catasto esistono ancora delle "parti comuni".

Il proprietario e' unico ma potrebbe benissimo aver acquistato tre lotti
(U.A.) accatastati separatamente + parte comune.

[Cordy]

Mi piace, quando i notai si inventano le cose, per giustificare le loro
esose parcelle...

ADESSO, OGGI, il condominio non esiste. E' esistito in passato? Il
proprietario è in effetti proprietario di più particelle catastali? E
CHI SE NE FREGA? Occorre stilare un nuovo atto, definire una nuova
situazione: in fase di scrittura delle clausole dell'atto di promessa di
vendita (e successivamente nel rogito) si prende atto dei nuovi accordi
intervenuti fra le parti. Mah... la differenza sarà un maggior lavoro in
fase di registrazione degli atti di vendita presso il catasto. Non mi
sembra un problema insormontabile, SE le parti sono d'accordo sul
risultato finale.


--
Ciao!
Stefano

[Giacobino da Tradate]

Il giorno Tue, 14 Nov 2023 08:45:06 +0100
Cordy <s.co...@libero.it.invalid> ha scritto:

> > L'anomalia e' stata rilevata dal notaio guardando i dati catastali

> > ... al catasto esistono ancora delle "parti comuni".

> Il proprietario è in effetti proprietario di più particelle catastali?

Si' esatto.

> E CHI SE NE FREGA? Occorre stilare un nuovo atto, definire una nuova
> situazione: in fase di scrittura delle clausole dell'atto di promessa
> di vendita (e successivamente nel rogito) si prende atto dei nuovi
> accordi intervenuti fra le parti.

Infatti il compromesso e' diciamo solo rimandato, prima bisogna fare
degli adempimenti per rettificare la situazione, l'amica era furibonda
perche' era li' con la caparra pronta e si aspettava di tornare col
compromesso firmato.

> Non mi sembra un problema insormontabile, SE le parti sono d'accordo sul risultato finale.

Non ho detto che e' insormontabile, ho detto che c'e' stata questa
complicazione che allunga i tempi e probabilmente le spese. Per
esempio non so se per far modificare il catasto puo' andarci
direttamente il notaio o deve andarci un tecnico, il notaio in fondo
lavora guardando le carte e le carte non gli stavano bene.

[Roberto Deboni DMIsr]

On 13/11/2023 09:39, Cordy wrote:
> Il 12/11/2023 14:10, Giacobino da Tradate ha scritto:
>>
>> Chiedo per una amica che vuole comprare un appartamento con il giardino
>> per sgambare i cani.
>>
>> Ha identificato una palazzina con 3 unita' abitative sovrapposte, di
>> proprieta' di un signore che l'ha presa in blocco all'asta e si e'
>> trasferito al primo piano x godere delle agevolazioni prima casa.
>>
>> Poi il proprietario ha affittato l'ultimo piano a un inquilino,

E questo potrebbe essere un problema: occorre leggere
il contratto d'affitto.

>> e ora
>> venderebbe il piano terra, con affaccio al giardino,
>> alla mia amica.
>> Solo che al momento del compromesso il notaio ha osservato che il
>> giardino e' "proprieta' comune"

Forse c'e' una clausola nel contratto d'affitto ?

>> e quindi non vendibile assieme
>> all'appartamento, per il che il compromesso e' saltato.

Le vendite all'asta spesso lasciano molte situazioni in sospeso.

>> In famiglia abbiamo fatto un po' di pettegolezzi e secondo me la
>> soluzione sarebbe un atto di divisione della proprieta'
>> in cui il
>> giardino da comune diventa pertinenza esclusiva all'app. del piano
>> terra, e le altre due unita' abitative non hanno altri diritti (tranne
>> immagino la servitu' del vialetto). L'inquilino non conta

Bisogna vedere se nel contratto d'affitto dell'inquilino
e' menzionato il libero uso del giardino o altrimenti
configurabile un diritto dell'inquilino al suo.

>> e l'atto di
>> divisione compete al solo proprietario, che gestisce del suo.

Salvo eventuale aggiustamente (economico) del contratto con
l'inquilino.

>> Mia moglie dice che se gli appartamenti sono tre, il giardino va
>> prima diviso in tre e poi la mia amica puo' comprare o affittare gli
>> altri 2/3.

Classica visione "socialista" che osservo tipica dell'altro sesso :-)

>> Chi ha ragione?
>>
>
> In questo momento il condominio non esiste.

Ha centrato il punto, salvo la mina vagante dell'inquilino,
che anche se non e' proprietario, potrebbe avere dei diritti
contrattuali sul giardino.

> Nel momento in cui l'unico
> proprietario decide di vendere un pezzo, si costituisce "ipso facto" (=
> per il fatto stesso) il condominio.

Corretto.

> E solo in quel momento si stabilisce
> come si fraziona, che cosa è proprietà comune, cosa invece è proprietà
> esclusiva. Non capisco in base a cosa il "notaio" al "compromesso"
> avrebbe rilevato la situazione di cui parli. Tutto il racconto non è
> attendibile, così come ce lo hai scritto.

Infatti, possiamo ipotizzare una infinita' di situazioni.
Ad esempio, la prima e' che il venditore "ci ha provato",
ovvero nella scrittura della proposta ha cercato di rifilare
un "usufrutto" invece di una proprieta'.
Il che ci porta all'accatastamento delle varie parti, ovvero
una domanda per i geometri: cosa accade alla variegata
collezione di accatastamenti tipica di un condiminio, quando
il condominio cessa ? Resta un accatastamento residuale di
un giardino come proprieta' comune, anche se il condominio
e' scomparso ? Ovvero, un notaio "passa-carte" si appoggia
ad un visualista che gli riferisce di una particella comune
e non si pone la questione che si tratta di un mera rettifica
catastale che non e' stata fatta essendo il risultato di una
vendita all'asta ? (mai visto il curatore sistemare le pratiche
catastali ...)

> Se si trattava di un atto "promessa di vendita" (= compromesso), bastava
> modificarlo nel senso che vuole la tua amica, se l'unico proprietario è
> d'accordo. Se non lo è, beh, non vuole vendere, inutile proseguire le
> trattative ed ha avuto ragione la vostra amica.
>
> Quindi, in sostanza, tu non hai ragione e tua moglie non ha ragione!!! :)

Concordo.
Salvo per quella mina vagante dell'inquilino, che pero' non credo
possa fare valure un annullamento, ma solo una compensazione
economica dal suo locatore.

[Giacobino da Tradate]

Il giorno Tue, 14 Nov 2023 15:57:34 +0100
Roberto Deboni DMIsr <ne...@analisienergie.it> ha scritto:

> Ovvero, un notaio "passa-carte" si appoggia
> ad un visualista che gli riferisce di una particella comune
> e non si pone la questione che si tratta di un mera rettifica
> catastale che non e' stata fatta essendo il risultato di una
> vendita all'asta ? (mai visto il curatore sistemare le pratiche
> catastali ...)

Il problema della "mera rettifica catastale" se la porra' anche, anzi
e' ovvio che il notaio se la e' posta; solo che: prima rettificare, dopo
stipulare.

Quindi nel giorno originariamente fissato per il compromesso non si e'
concluso niente, comprensibilmente il notaio non ha voluto mettere il
carro davanti ai buoi.

L'aggiustamento catastale richiedera' un minimo di tempi e di
adempimenti, al termine dei quali -se nessuno cambia idea-
faranno il compromesso aggiornato.

Quando mi arriveranno nuove notizie vi faro' sapere.

[Roberto Deboni DMIsr]

On 15/11/2023 10:26, Giacobino da Tradate wrote:
> Il giorno Tue, 14 Nov 2023 15:57:34 +0100
> Roberto Deboni DMIsr <ne...@analisienergie.it> ha scritto:
>
>> Ovvero, un notaio "passa-carte" si appoggia
>> ad un visualista che gli riferisce di una particella comune
>> e non si pone la questione che si tratta di un mera rettifica
>> catastale che non e' stata fatta essendo il risultato di una
>> vendita all'asta ? (mai visto il curatore sistemare le pratiche
>> catastali ...)
>
> Il problema della "mera rettifica catastale" se la porra' anche, anzi
> e' ovvio che il notaio se la e' posta; solo che: prima rettificare, dopo
> stipulare.

Mah! Non credo che la rettifica catastale sia dirimente,
ovvero, come scritto da Cordy, e' l'atto notarile che
commanda. Le "rettifiche" catastali si possono anche fare
dopo (e spesso passano anni prima che le facciano, per
pigrizia della proprieta').

8>< ----

[Cordy]

In effetti, ripensandoci, ha pienamente ragione il notaio.

Di solito, il costo di stipula della promessa di vendita è equamente
diviso fra le parti. O, peggio, la paga la parte acquirente (perché è
ciò che lo tutela dall'... acquistare il colosseo! :) ). Come in questo
caso, peraltro. Ed è il motivo per cui consiglio SEMPRE di andare da un
notaio a far stilare l'atto di promessa di vendita. NON FIDATEVI DELLE
AGENZIE. Quelli bravi ci sono, ma non sono molti. Tanto, l'atto va
obbligatoriamente registrato, perché abbia un qualche valore.

Il notaio si sarebbe fatto pagare dall'amica dell'OP, in tutto od in
parte, senza diligentemente verificare se c'erano le pre-condizioni per
la stipula dell'atto.

Ammettiamo che, arrivati al rogito, il promittente venditore si rimangi
la parola, non volendo sostenere i costi della variazione catastale. In
teoria, paga il notaio!
Quindi, in fin dei conti, ha fatto benissimo, ma lo ha fatto per
tutelare sé stesso.
Ora il promittente venditore deve "mettere a posto la situazione
catastale", prima di poter promettere di vendere l'appartamento con il
giardino come parte della proprietà.
Situazione che lo mette in una posizione difficile, perché lui i soldi
per la variazione catastale li deve comunque tirare fuori, ma non ha in
mano nulla da parte della acquirente. Quindi, rischia tutto lui, in
proprio. Del resto, è giusto così: il "ricco", di fronte alla legge, è lui.


--
Ciao!
Stefano

[giulia]

Cordy wrote:
> Il 15/11/2023 15:59, Roberto Deboni DMIsr ha scritto:

la stipula dell'atto.

>
> Quindi, rischia tutto lui, in proprio.

Se i contratti sono scritti bene e cosa si vuole ottenere e ' chiaro non rischia nessuno, pero' ci vogliono tre professionisti
coordinati per derimere la questione (un notaio , un geometra e un avvocato) ognuno per i propri ambiti, nessuno dei tre
professionisti puo' estendere le competenze nelle aree di competenza(stipula,redazione e oggetto del contratto) degli altri.


Giulia