Garage, abitabilità ed abusi.....che fare ?
Mara Gelisio
abito in un piccolo condominio di 5 appartamenti + 1 stanzino che si
affaccia sul portico, ed è quest'ultimo il problema.
Io non sono una vera ammministratrice, ma ho il sostegno di tutti i
condomini.
Dapprima il proprietario lo comperò da un'anziana ( non era mai stato
utilizzato prima ) e ci fece un piccolo appartamento di 9 mq che ha
affittato in nero ad extracominitari, creando sfoghi d'aria nel portico
per smaltire i fumi prodotti dall'angolo cottura.
Noi condomini facemmo pertanto una denuncia sia al difensore civico sia in
Tribunale ( che stiamo ancora attendendo )e fu emanata una diffida di
sgombero perchè il locale NON è abitabile e non rispetta le norme di
igiene e sicurezza, non rispettata però dal proprietario.
Visto che avrà capito l'antifona, il proprietario dello stanzino vuole
trasformare quest'ultimo in un garage, abbatendo il muro maestro sotto il
portico per mettere la sua auto.
Va sottolineato che al di sotto di questo stanzino ci sono i pozzi neri.
Apparte che, immagino, un lavoro del genere richieda l'approvazione del
Comune, costui può fare un garage senza chiedere permessi mettendo in
pericolo gli appartamenti sovrastanti ?
Ora che possiamo / dobbiamo fare noi condomini ? Come ci dobbiamo muovere
prima che al tizio venga l'idea di chiamare una ditta che esegua il
lavoro, magari abusivamente ?
Grazie e saluti. Mara Gelisio.
--
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito
http://www.newsland.it/news segnala gli abusi ad ab...@newsland.it
felix
> abito in un piccolo condominio di 5 appartamenti + 1 stanzino che si
> affaccia sul portico, ed è quest'ultimo il problema.
> Io non sono una vera ammministratrice, ma ho il sostegno di tutti i
> condomini.
> Dapprima il proprietario lo comperò da un'anziana ( non era mai stato
> utilizzato prima )
Cosi' vi andava bene giusto?
e ci fece un piccolo appartamento di 9 mq che ha
> affittato in nero ad extracominitari, creando sfoghi d'aria nel portico
> per smaltire i fumi prodotti dall'angolo cottura.
> Noi condomini facemmo pertanto una denuncia sia al difensore civico sia in
> Tribunale ( che stiamo ancora attendendo )e fu emanata una diffida di
> sgombero perchè il locale NON è abitabile e non rispetta le norme di
> igiene e sicurezza, non rispettata però dal proprietario.
> Visto che avrà capito l'antifona, il proprietario dello stanzino vuole
> trasformare quest'ultimo in un garage, abbatendo il muro maestro
Chi ti ha detto che si tratta di un muro maestro?
sotto il
> portico per mettere la sua auto.
> Va sottolineato che al di sotto di questo stanzino ci sono i pozzi neri.
Non e' un problema!
> Apparte che, immagino, un lavoro del genere richieda l'approvazione del
> Comune,
Probabilmente ma non e' una difficolta'
costui può fare un garage senza chiedere permessi mettendo in
> pericolo gli appartamenti sovrastanti ?
Quale pericolo? Ma non vi va bene nulla?
> Ora che possiamo / dobbiamo fare noi condomini ? Come ci dobbiamo muovere
> prima che al tizio venga l'idea di chiamare una ditta che esegua il
> lavoro, magari abusivamente ?
Secondo voi lui per farvi contenti cosa dovrebbe fare della
sua proprieta'?
ciaofelix:-)
Mara Gelisio
abito in un piccolo condominio di 5 appartamenti + 1 stanzino che si
affaccia sul portico, ed è quest'ultimo il problema.
Io non sono una vera ammministratrice, ma ho il sostegno di tutti i
condomini.
Dapprima il proprietario lo comperò da un'anziana ( non era mai stato
utilizzato prima ) e ci fece un piccolo appartamento di 9 mq che ha
affittato in nero ad extracominitari, creando sfoghi d'aria nel portico
per smaltire i fumi prodotti dall'angolo cottura.
Noi condomini facemmo pertanto una denuncia sia al difensore civico sia in
Tribunale ( che stiamo ancora attendendo )e fu emanata una diffida di
sgombero perchè il locale NON è abitabile e non rispetta le norme di
igiene e sicurezza, non rispettata però dal proprietario.
Visto che avrà capito l'antifona, il proprietario dello stanzino vuole
trasformare quest'ultimo in un garage, abbatendo il muro maestro sotto il
portico per mettere la sua auto.
Va sottolineato che al di sotto di questo stanzino ci sono i pozzi neri.
Apparte che, immagino, un lavoro del genere richieda l'approvazione del
Comune, costui può fare un garage senza chiedere permessi mettendo in
pericolo gli appartamenti sovrastanti ?
Ora che possiamo / dobbiamo fare noi condomini ? Come ci dobbiamo muovere
prima che al tizio venga l'idea di chiamare una ditta che esegua il
lavoro, magari abusivamente ?
Grazie e saluti. Mara Gelisio.
Mara Gelisio
> Cosi' vi andava bene giusto?
Eccome ! Peccato che lě ci sono i pozzi neri e ogni volta ci volevano mesi
prima che la gentile signora aprisse la porta, cmq meglio di niente.
> Chi ti ha detto che si tratta di un muro maestro?
Te lo dico io, e anche se non fosse un condomino puň abbatterlo cosě da un
giorno all'altro ?
> sotto il
>> portico per mettere la sua auto.
>> Va sottolineato che al di sotto di questo stanzino ci sono i pozzi
>> neri.
>
> Non e' un problema!
Passi per questo......
>> Apparte che, immagino, un lavoro del genere richieda l'approvazione
>> del Comune,
>
> Probabilmente ma non e' una difficolta'
Ci saranno delle specifiche o no ? Ci starebbe a malapena una Panda....
> costui puň fare un garage senza chiedere permessi mettendo in
>> pericolo gli appartamenti sovrastanti ?
>
> Quale pericolo? Ma non vi va bene nulla?
C'č un appartamento sopra sto muro, c'č un impianto del gas adiacente allo
stanzino, il condominio č vecchio.
>> Ora che possiamo / dobbiamo fare noi condomini ? Come ci dobbiamo
>> muovere prima che al tizio venga l'idea di chiamare una ditta che
>> esegua il lavoro, magari abusivamente ?
>
> Secondo voi lui per farvi contenti cosa dovrebbe fare della
> sua proprieta'?
Quello che gli pare, ma se non č abitabile non lo puň affittare, se un
garage non lo puň fare per qualsivoglia motivo, non lo puň fare.
Mica lo hanno obbligato a comperarlo lo stanzino ! Poteva andare a
controllare prima di comperarlo, o no ?
Non deve avvertire nessuno ? I lavori posso essere fatti come vuole,
nessuna verifica prima ?
E' solo per capire, ma da quanto capisco ormai la Legge favorisce sempre i
furbi.
Saluti.
felix
> Eccome ! Peccato che lì ci sono i pozzi neri e ogni volta ci volevano mesi
> prima che la gentile signora aprisse la porta, cmq meglio di niente.
Evidentemente c'e' una servitu' a favore del condominio ed e' gius-
to che venga esercitata'in fondo anche lui non ha interesse ad alla-
garsi di fogna,per l'espurgo periodico basta programmare.
> > Chi ti ha detto che si tratta di un muro maestro?
> Te lo dico io, e anche se non fosse un condomino può abbatterlo così da un
> giorno all'altro ?
Si puo' farlo se non reca danno al fabbricato,e non altera il
decoro architettonico.
Art. 1102 Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Se la struttura e' in cemento armato quello e' un muro di tam-
ponamento,nessun problema statico,anche se fosse un muro por-
tante,presumo debba solo allargare la porta e con le dovute
accortezze potra' farlo.
> >> Apparte che, immagino, un lavoro del genere richieda l'approvazione
> >> del Comune,
> >
> > Probabilmente ma non e' una difficolta'
> Ci saranno delle specifiche o no ? Ci starebbe a malapena una Panda....
No non ci sono misure minime per un box privato,comunque se hai
detto che sono 9 mq sono sufficienti.
> > costui può fare un garage senza chiedere permessi mettendo in
> >> pericolo gli appartamenti sovrastanti ?
> >
> > Quale pericolo? Ma non vi va bene nulla?
> C'è un appartamento sopra sto muro, c'è un impianto del gas adiacente allo
> stanzino, il condominio è vecchio.
In tutte le case c'e' un'appartamento sul garage,per i garage
destinati ad oltre credo 9 vetture ci sono prescrizioni dei VVFF
altrimenti no,per l'impianto del gas,presumo la caldaia,basta che
ci sia un muro divisorio,e poi il gas si sotto casa ed un'auto no?
> >> Ora che possiamo / dobbiamo fare noi condomini ? Come ci dobbiamo
> >> muovere prima che al tizio venga l'idea di chiamare una ditta che
> >> esegua il lavoro, magari abusivamente ?
> >
> > Secondo voi lui per farvi contenti cosa dovrebbe fare della
> > sua proprieta'?
> Quello che gli pare, ma se non è abitabile non lo può affittare, se un
> garage non lo può fare per qualsivoglia motivo, non lo può fare.
Non lo puo' fare e basta solo perche' lo dici tu,non serve
a nulla,nella sua proprieta' fara' tutto cio' che la legge
gli consente.
> Mica lo hanno obbligato a comperarlo lo stanzino ! Poteva andare a
> controllare prima di comperarlo, o no ?
Controllare cosa?
> Non deve avvertire nessuno ? I lavori posso essere fatti come vuole,
> nessuna verifica prima ?
Presenta una DIA al comune e dopo 30 giorni fara' i lavori
se il condominio si ritiene leso agisce in giudizio
motivandolo.
> E' solo per capire, ma da quanto capisco ormai la Legge favorisce sempre i
> furbi.
Ma non e' un furbo,e non e' vero che la legge li protegge,
siete voi o tu che cercate di ostacolarlo,e possibile che
uno non possa farsi un garage in una sua proprieta',perche'
non l'avete acquistata voi e lasciata libera ad uso del
condominio?
ciaofelix:-)
Mara Gelisio
> Mara Gelisio ha scritto:
> Evidentemente c'e' una servitu' a favore del condominio ed e' gius-
> to che venga esercitata'in fondo anche lui non ha interesse ad alla-
> garsi di fogna,per l'espurgo periodico basta programmare.
Fin qua OK.
> Si puo' farlo se non reca danno al fabbricato,e non altera il
> decoro architettonico.
> Art. 1102 Uso della cosa comune
> Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
> la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
> uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
> modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
> Se la struttura e' in cemento armato quello e' un muro di tam-
> ponamento,nessun problema statico,anche se fosse un muro por-
> tante,presumo debba solo allargare la porta e con le dovute
> accortezze potra' farlo.
Il muro in questione separa la sua proprietà dal portico, cìoè solo una
finestrella, per entrare deve farlo dall'entrata principale del condominio
tramite il corridoio che scorre sul fianco dello stanzino.
La struttura è in mattoni pieni, quando il condominio fu edificato non
esisteva annora il cemento armato.
> No non ci sono misure minime per un box privato,comunque se hai
> detto che sono 9 mq sono sufficienti.
Passi anche questa.
> Non lo puo' fare e basta solo perche' lo dici tu,non serve
> a nulla,nella sua proprieta' fara' tutto cio' che la legge
> gli consente.
Il muro è tutto suo ? Anche il portico ?
> Controllare cosa?
Prim di comperare un appartamento garnde o piccolo che sia non si
controllano più ipotecehe, abitabilità e compagnia bella ?
> Presenta una DIA al comune e dopo 30 giorni fara' i lavori
> se il condominio si ritiene leso agisce in giudizio
> motivandolo.
Certo, intanto completa il lavoro e con i tempi delle cause civili
buonanotte suonatori.
> Ma non e' un furbo,e non e' vero che la legge li protegge,
> siete voi o tu che cercate di ostacolarlo,e possibile che
> uno non possa farsi un garage in una sua proprieta',perche'
> non l'avete acquistata voi e lasciata libera ad uso del
> condominio?
Prima che io andassi ad abitare lì quello era il posto dei contatori che
con il loro spostamento diventò un vano e l'amministratore del tempo lo
rivendette ad una signora.
Comperarla ? Lei spenderebbe 100 mila euro per 9 mq ? Io no sinceramente.
Infine nessuno vuole ostacolare questo signore, che è tutto tranne che una
vittima, mi creda.
Saluti.
felix
> Il muro in questione separa la sua proprietà dal portico, cìoè solo una
> finestrella, per entrare deve farlo dall'entrata principale del condominio
> tramite il corridoio che scorre sul fianco dello stanzino.
> La struttura è in mattoni pieni, quando il condominio fu edificato non
> esisteva annora il cemento armato.
Vuol dire che dovra'incaricare un tecnico per fare dei calcoli
se necessario rinforzare adottando tutte le cautele etc etc
Questa e' gia' una strada piu' difficile da percorrere ma non
impossibile.
> > Non lo puo' fare e basta solo perche' lo dici tu,non serve
> > a nulla,nella sua proprieta' fara' tutto cio' che la legge
> gli consente.
> Il muro è tutto suo ? Anche il portico ?
No e' di tutti,ma anche suo,e per meglio godere della sua
proprieta'puo'usarlo come potete tutti voi,senza ledere
diritti altrui.
> Prim di comperare un appartamento garnde o piccolo che sia non si
> controllano più ipotecehe, abitabilità e compagnia bella ?
Non hai detto che ci sono ipoteche ed a quelle ci pensa il
notaio,e non vuole abitarci ma solo utilizzarlo come box.
> > Presenta una DIA al comune e dopo 30 giorni fara' i lavori
> > se il condominio si ritiene leso agisce in giudizio
> > motivandolo.
> Certo, intanto completa il lavoro e con i tempi delle cause civili
> buonanotte suonatori.
Quale sarebbe l'alternativa? Impedirlo materialmente?
> Prima che io andassi ad abitare lì quello era il posto dei contatori che
> con il loro spostamento diventò un vano e l'amministratore del tempo lo
> rivendette ad una signora.
Non e' possibile,il condominio lo vendette non l'amministratore
resta' il fatto che anche lui e' un condomino!....O no?
> Comperarla ? Lei spenderebbe 100 mila euro per 9 mq ? Io no sinceramente.
Neanche io ma se lo ha fatto a maggior ragione lo fara' rendere.
> Infine nessuno vuole ostacolare questo signore, che è tutto tranne che una
> vittima, mi creda.
> Cara Mara qui non si valutano le persone,si parla di diritti.
ciaofelix:-)
pekilan
dubbio, e' meglio rivolgersi ad un tecnico che faccia un'opportuna
verifica sull'importanza strutturale del muro.
Se la casa e' di cemento armato potrebbe anche intervenire il genio
civile per una verifica (esposto/denuncia ?).
Pekilan
pekilan
Primo) l'art.1102 si riferisce alla cosa comune
Secondo) sulle cose comuni non si possono eseguire opere edilizie in
modo autonomo perche' per un verso o l'altro si modifica il suo uso (la
modifica non e' un "migliore" uso) e questo puo' solo essere deliberato
in assemblea.
Inoltre l'apertura di nuove apertura o la modifica dell'uso di
un'apertura non e' sempre automatico. Infatti si carica sulle parti
comuni un nuovo peso a favore di una proprieta' privata.
Bisogna controllare i documenti e fare un sopraluogo per verificare lo
stato attuale. Esempio, se trasformando una cantina o deposito o
magazzino in un garage apro pero' l'accesso sul giardino condominiale
dubito che il condomino puo' ottenere il diritto al passaggio veicolare
senza almeno pagare un'indennita' agli altri condomini, posto che glielo
concedano. Ed e' solo un'esempio. Come anche l'apertura di un portico
puo' modificare la sua usabilita' in modo non accettabile e quindi non
considerabile in un semplice "miglior uso" della cosa comune.
Dentro casa mia posso buttare giu' tutti i muri divisori che voglio, ma
non si e' mai sentito che un singolo condomino possa impunemente buttare
giu' a piacere muri divisori comuni (di muri maestri poi neanche a
parlarne).
Pekilan
felix
> Ma che stai dicendo ? :-)
Io niente! Lo dicono le sentenze di cassazione! :-))
Il condomino di un edificio, essendo comproprietario dell’intero muro
perimetrale comune e non della sola parte di esso corrispondente alla sua
esclusiva proprietà, può apportare a tale muro, senza bisogno del consenso
degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che consentono
di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a
quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche
all’apertura nel muro di un varco di accesso dal cortile condominiale ai
locali di proprietà esclusiva, purché non impedisca agli altri condomini
di continuare nell’esercizio dell’uso del muro o di ampliarlo in modo e
misura analoghi e non alteri la normale destinazione del muro medesimo.
* Cass. civ., sez. II, 4 marzo 1983, n. 1637, Del Rosso c. Bandini.
L’apertura di una porta o di una finestra da parte di un condomino o la
trasformazione di una finestra che prospetta il cortile comune in una
porta di accesso al medesimo mediante l’abbattimento del corrispondente
tratto di muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo
appartamento non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a
ledere il compossesso del muro comune che fa capo come ius possidendi a
tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 1988, n. 1112. Castellana c. Marraffa.
Il condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove porte o
finestre o ingrandire quelle esistenti solo se queste opere, di per sé non
incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino il decoro
architettonico dell’edificio.
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1994, n. 4996. Borgato c. Cond. Il Casone
di Cernobbio.
L’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro
ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale eseguiti da uno
dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua
proprietà esclusiva, di massima non integrano abuso della cosa comune
suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando
per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso
ai sensi dell’art. 1102, primo comma, c.c., e rimanendo irrilevante la
circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla
necessità di ovviare ad una interclusione dell’unità immobiliare al cui
servizio il detto accesso è stato creato, ma all’intento di conseguire una
più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo
proprietario.
* Cass. civ., sez. II, 29aprile 1994, n. 4155, D’Urso c. Di Giacomo
Nell’applicazione delle regole di cui all’art. 1102 cod. civ. il giudice
non può limitarsi ad esaminare se le modificazioni apportate dal
condominio alla cosa comune per il migliore godimento di questa o della
sua proprietà singola siano o meno suscettibili di compromettere la
stabilità e l’estetica dell’edificio in base all’assetto attuale; ma deve
invece accertare, in base all’esame della destinazione attualmente
impressa in concreto alla cosa comune, nonché in base alle ragionevoli
prospettive offerte dall’oggettiva struttura, ubicazione e destinazione
delle proprietà individuali e tenendo conto, altresì, delle aspettative
desumibili dall’uso che ciascun condomino faccia della sua proprietà o da
allegati apprezzabili mutamenti, se siano prevedibili modificazioni uguali
o analoghe da parte degli altri condomini e se queste sarebbero
pregiudicate dalle modifiche già attuate o in via di attuazione. (Nella
specie, in applicazione del principio di cui alla massima, è stata
ritenuta corretta la decisione di merito che ha ritenuto legittima
l’apertura nel muro perimetrale comune di un accesso dal cortile comune
alla proprietà esclusiva del condomino non risultando impedito l’uso da
parte degli altri condomini né del muro perimetrale né del cortile).
* Cass. civ., sez. II, 4 marzo 1983, n. 1637, Del Rosso c. Bandini.
La realizzazione di un’apertura nel muro perimetrale dell’edificio
condominiale, che metta in comunicazione - senza pregiudizio per la
stabilità e il decoro architettonico dell’edificio - l’appartamento di
proprietà esclusiva con il giardino "annesso", attuando un collegamento
tra entità principale ed entità accessoria costituenti un’unica entità
condominiale, si configura come atto di godimento rivolto ad una maggiore
e più intensa utilizzazione della cosa comune.
* Cass. civ., sez. II, 13 ottobre 1978, n. 4592.
A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali
immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in
quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione
originaria, e che debbono essere deliberate dall’assemblea (art. 1120,
comma 1, c.c.) nell’interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle
parti comuni dell’edificio, contemplate dall’art. 1102 c.c., possono
essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie
spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino
la destinazione e non impediscano l’altrui pari uso. Pertanto, è legittima
l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per
sua ordinaria funzione è destinato all’apertura di porte e di finestre,
realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di
muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale
autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall’assemblea può
attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse
e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione
del muro comune.
* Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554, Astori c. Condominio di
Corso Rosselli n. 1 in Torino, in Arch. loc. e cond. 1997, 411.
l) Modificazioni
A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali
immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in
quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione
originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (art. 1120,
comma 1, c.c.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle
parti comuni dell'edificio. contemplate dall'art. 1102 c.c., possono
essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie
spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino
la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima
l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per
sua ordinaria funzione è destinato all'apertura di porte e di finestre,
realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di
muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale
autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può
attribuirsi il valore di meno riconoscimento dell'inesistenza di interesse
e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione
del muro comune.
* Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554, Astori c. Condominio di
Corso Rosselli n. 1 in Torino, in Arch. loc. e cond. 1997, 411.
Le modificazioni della cosa comune o di sue parti (muri perimetrali,
cortili ecc.), eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso
particolare, diretto ad un migliore e più intenso godimento della cosa
medesima, costituiscono una consentita esplicazione del diritto di
comproprietà ex art. 1102 cod. civ., ove non implicano alterazioni della
consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti di
uso e di godimento degli altri condomini. Diversamente, si risolvono in
una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 stesso codice, e nel caso
di costruzione, nel cortile comune, di una autoclave per il servizio di
una singola unità abitativa - seppure consentita con deliberazione della
assemblea dei condomini a norma del quinto comma dell'art. 1136 - comporta
sottrazione di una parte del suolo comune alla sua naturale destinazione
ed all'uso e godimento degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1911, Nilo c. Centonze.
Costituiscono esplicazione del diritto di comproprietà ex art. 1102 cod.
civ., e in quanto tali non richiedono la preventiva autorizzazione
dell'assemblea condominiale, le modificazioni della cosa comune eseguite
dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto al miglior
godimento della medesima (e, quindi, anche in assenza di una necessità in
senso assoluto), che non implichino alterazioni della consistenza e della
destinazione della cosa stessa e non pregiudichino i diritti di uso e di
godimento degli altri condomini. Sono, invece, innovazioni le
modificazioni che importino alterazioni della consistenza della cosa
comune o ne mutino la destinazione e che, ai sensi dell'art. 1120, primo
comma, cod. civ., richiedono, perché possano essere disposte, la
maggioranza assembleare di cui al quinto comma del successivo art. 1136.
* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6608, Zecca c.Rossi.
L'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla
comunione al fine di salvaguardare l'interesse comune e quello dei
singoli, consente solo di apportare modificazioni alla cosa comune purché
non ne sia alterata la destinazione e non vengano pregiudicati i
concorrenti diritti di uso degli altri comproprietari, onde ogni attività
costituente non modificazione, ma innovazione (nella specie: costruzione
eseguita su suolo comune), è vietata dalla norma citata.
* Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1982, n. 734, Maini c. Davì.
felix
> Se la casa e' di cemento armato potrebbe anche intervenire il genio
> civile per una verifica (esposto/denuncia ?).
Le case cosiddette in cemento armato sono costituite da un telaio
(travi e pilastri) con funzione portante e da muri di tamponamento
al semplice scopo di chiusura,le aperture,porte o finestre che sia-
no vengono praticate sulla muratura di cui sopra,non pregiudicano
la statica dell'edificio e non necessitano di alcun controllo o
verifica del GGCC
ciaofelix:-)
ByByByte
news:c6dt9a$jmp$1...@news.newsland.it...
> Mara Gelisio ha scritto:
>
[...]
> > Te lo dico io, e anche se non fosse un condomino può abbatterlo così da
un
> > giorno all'altro ?
>
> Si puo' farlo se non reca danno al fabbricato,e non altera il
> decoro architettonico.
>
> Art. 1102 Uso della cosa comune
>
> Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
> la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
> uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
> modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
>
> Se la struttura e' in cemento armato quello e' un muro di tam-
> ponamento,nessun problema statico,anche se fosse un muro por-
> tante,presumo debba solo allargare la porta e con le dovute
> accortezze potra' farlo.
Le dovute accortezze sono un tecnico iscritto all'albo geometri/ing.
ecc., che verifichi di che tipo di muro si tratta e che faccia un progetto,
da presentare con regolare DIA. Di disgrazie ne succedono tutti i giorni...
meglio prevenirli, no? Se si tratta veramente di un muro portante, non si
tratta di semplice uso/miglioria della cosa comune, perchè potrebbe
veramente mettere in pericolo la stabilità del fabbricato. La sig.ra ha
ragione di preoccuparsi, in questo caso. Se invece si tratta di un
fabbricato con struttura in CA, probabilmente il muro può essere abbattuto
senza problemi... ma non sta a noi deciderlo.
Quello che potrebbe fare è richiedere il permesso di entrare per
l'ipezione dei pozzi neri ed andarci con un tecnico., che verifichi la
situazione. si può comunque verificare anche dai progetti di costruzione del
fabbricato, se riescono a "ritrovarli".
Ciao!!!
Stefano Gemma
felix
> Le dovute accortezze sono un tecnico iscritto all'albo geometri/ing.
ed andarci con un tecnico., che verifichi la..............................
..........................................................................
> situazione. si può comunque verificare anche dai progetti di costruzione del
> fabbricato, se riescono a "ritrovarli".
Ciao Stefano! Anch'io sono un tecnico,costruttore,che ha praticato
decine di nuove aperture in *muri-comuni* qui si discute sul piano
del diritto e a tal proposito non ci sono dubbi vedi le numerose
sentenze postate all'amico Pekilan.
Tecnicamente poi,ovvio che i lavori andranno fatti (se possibile)
con le dovute accortezze e cautele.
Il post e' nato sulla volonta' di impedire che un condomino possa
esercitare un suo diritto.
Mara Gelisio
.............
Gentile Sig. felix,
ripeto per l'ennesima volta che nessuno vuole impedire al signore di
farsi il suo garage, a noi tutti andrebbe meglio così piuttosto che
stipare tre extracomunitari in 9 mq in un locale NON abitabile.
Per altro io vivo dalla parte interna dello stabile che si affaccia nei
giardini interni e il pericolo maggiore non è certo il mio, bensì della
famiglia che abita sopra questo stanzino.
Quello che voglio sapere è l'esatta procedura di intervento in questo
caso, ovvero, noi condomini che procedura dobbiamo fare affinchè il lavoro
venga fatto secondo tutte le norme di sicurezza ?
Il proprietario dello stanzino è capace ( perchè lo ha già fatto ) di
chiamare quelche suo amico muratore, buttar giù il muro, eseguire l'opera
alla meno peggio senza autorizzazioni, poi un bel condono e tanti saluti.
Lui deve mostrare ai condomini qualsivoglia documentazione o no ?
Come facciamo a verificare che i lavori vengano svolti in modo corretto ?
Tutto qua. Grazie e saluti.
Mara Gelisio
> Non si puo' scherzare con i muri maestri. Quindi se si ha anche solo il
> dubbio, e' meglio rivolgersi ad un tecnico che faccia un'opportuna
> verifica sull'importanza strutturale del muro.
Chi deve rivolgersi al tecnico, noi o il proprietario dello stanzino ?
Come possiamo verificare che tutto venga eseguito secondo le norme ?
> Se la casa e' di cemento armato potrebbe anche intervenire il genio
> civile per una verifica (esposto/denuncia ?).
La casa è in mattoni pieni, anche se ristrutturata 25 anni fa, risale a
fine '800.
Grazie e saluti.
felix
> ripeto per l'ennesima volta che nessuno vuole impedire al signore di
> farsi il suo garage, a noi tutti andrebbe meglio cosģ piuttosto che
> stipare tre extracomunitari in 9 mq in un locale NON abitabile.
Senza dubbio!
> Quello che voglio sapere č l'esatta procedura di intervento in questo
> caso, ovvero, noi condomini che procedura dobbiamo fare affinchč il lavoro
> venga fatto secondo tutte le norme di sicurezza ?
Parlare con lui chiedendogli se intende davvero eseguire questo in-
tervento,che voi siete daccordo (se non ritenete che vi siano altri
impedimenti ovviamente),ma che prima di iniziare qualsiasi lavoro
dovra' fare eseguire i calcoli da un'ingegnere abilitato che sara'
sa lui nominato anche Direttore dei Lavori.
Qualora non lo faccia,non appena arriva il muratore chiamate i vigili
urbani ed i VVFF per rischio di crollo imminente e contestualmente in
base a questo articolo sporgete denuncia.
Art.1171 - Denunzia di nuova opera - Il proprietario, il titolare di altro
diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere
che da una nuova opera, da altri intrapresa sul proprio come sull'altrui
fondo, sia per derivare danno alla cosa che forma l'oggetto del suo
diritto o del suo possesso, puņ denunziare all'autoritą giudiziaria, la
nuova opera, purchč questa non sia terminata e non sia trascorso un anno
dal suo inizio.
L'autoritą giudiziaria, presa sommaria cognizione del fatto, puņ vietare
la continuazione dell'opera, ovvero permetterla, ordinando le opportune
cautele; nel primo caso, per il risarcimento del danno prodotto dalla
sospensione dell'opera, qualora, le opposizioni al suo proseguimento
risultino infondate nella decisione del merito; nel secondo caso, per la
demolizione o riduzione dell'opera e per il risarcimento del danno che
possa soffrire il denunziante, se questi ottiene sentenza favorevole,
nonostante la permessa continuazione
Come vedi ti sto fornendo i corretti elementi per un'iter legale
nei primi post davi l'impressione di voler solo ostacolare quel
vostro condomino,ho postato numerose sentenze (a Pekilan) che sono
a lui favorevoli,ma con la massima garanzia per voi.
ciaofelix:-)
Mara Gelisio
> Come vedi ti sto fornendo i corretti elementi per un'iter legale
> nei primi post davi l'impressione di voler solo ostacolare quel
> vostro condomino,ho postato numerose sentenze (a Pekilan) che sono
> a lui favorevoli,ma con la massima garanzia per voi.
> ciaofelix:-)
E di questo ti ringrazio, è proprio quello che volevo sapere e poichè con
questo signore è difficile se non impossibile instaurare qualsiasi tipo di
colloquio, era necessario sapere come muoversi.
Altra cosa: avendo un accesso sul portico ( se farà il garage ) è
necessario che mantenga anche la porta che ha nel corridoio o la deve
chiudere ? Sarebbe meglio così lui ha il suo accesso e si evitano magari
futuri sospetti se questa si rompe ( visto che è una porta di minimo
spessore ).
Grazie e saluti.
felix
> felix ha scritto:
> > Come vedi ti sto fornendo i corretti elementi per un'iter legale
> > nei primi post davi l'impressione di voler solo ostacolare quel
> > vostro condomino,ho postato numerose sentenze (a Pekilan) che sono
> > a lui favorevoli,ma con la massima garanzia per voi.
> > ciaofelix:-)
> E di questo ti ringrazio, è proprio quello che volevo sapere e poichè con
> questo signore è difficile se non impossibile instaurare qualsiasi tipo di
> colloquio, era necessario sapere come muoversi.
> Altra cosa: avendo un accesso sul portico ( se farà il garage ) è
> necessario che mantenga anche la porta che ha nel corridoio o la deve
> chiudere ? Sarebbe meglio così lui ha il suo accesso e si evitano magari
> futuri sospetti se questa si rompe ( visto che è una porta di minimo
> spessore ).
Mettiamola cosi',lui non deve chiuderla salvo adottare accor-
gimenti tipo porta lagliafuoco etc etc,comunque onerosi,ma se
la mura,potrete esentarlo dalle spese luce e pulizia scale
ed androne,potrebbe convenirgli.
ciaofelix:-)
Mara Gelisio
> Mettiamola cosi',lui non deve chiuderla salvo adottare accor-
> gimenti tipo porta lagliafuoco etc etc,comunque onerosi,ma se
> la mura,potrete esentarlo dalle spese luce e pulizia scale
> ed androne,potrebbe convenirgli.
Ah ecco, deve mettere una porta con determinate caratteristiche, non basta
più una porticina di compensato !
E se la mura deve rispettare il colore e i materiali usati nel corridoio,
vero ?
E per le spese di riscaldamento ? Sì, perché l'impianto è centralizzato e
passa anche in quello stanzino.
Come vedi è una situazione un po' complicata e l'indisponibilità del
proprietario ad ogni accordo in modo civile è un problema.
Eventualmente è fattibile un documento in cui il proprietario dichiara di
svolgere i lavori chiamando un ingegnere e che i lavori vengano effettuati
ad opera d'arte ?
Grazie ancora, saluti.
felix
> felix ha scritto:
> Ah ecco, deve mettere una porta con determinate caratteristiche, non basta
> più una porticina di compensato !
I VVFF sono ondivaghi alcuni la richiedono altri no,ma il Direttore
dei lavori a scanso di rischi la prescrivera'.
> E se la mura deve rispettare il colore e i materiali usati nel corridoio,
> vero ?
Senza dubbio si alla perfezione.
> E per le spese di riscaldamento ? Sì, perché l'impianto è centralizzato e
> passa anche in quello stanzino.
Passa o c'e' un radiatore?
> Come vedi è una situazione un po' complicata e l'indisponibilità del
> proprietario ad ogni accordo in modo civile è un problema.
Questo lo capisco ma ci vuole calma,senza isterismi.
> Eventualmente è fattibile un documento in cui il proprietario dichiara di
> svolgere i lavori chiamando un ingegnere e che i lavori vengano effettuati
> ad opera d'arte ?
Certamente! Stendete una specie' di verbale condominiale
sottoscritto da tutti oppure il tutto in una assemblea straordinaria.
ciaofelix:-)
Mara Gelisio
> Passa o c'e' un radiatore?
Ci sono due piccoli radiatori.
Inoltre particolare attenzione dovrà essere posta al contatore del gas
condominiale che si trova tra il corridoio e e lo stanzino, non credo che
lo possa spostare senza alcun permesso.
Grazie e saluti.
felix
> felix ha scritto:
> > Passa o c'e' un radiatore?
> Ci sono due piccoli radiatori.
Ma se era uno stanzino dei contatori da dove spuntano questi ora?
> Inoltre particolare attenzione dovrà essere posta al contatore del gas
> condominiale che si trova tra il corridoio e e lo stanzino, non credo che
> lo possa spostare senza alcun permesso.
Se sara' necessario lo fara' spostare lui,questo lo decidera'
il gestore del servizio gas.
ciaofelix:-)
Mara Gelisio
> Ma se era uno stanzino dei contatori da dove spuntano questi ora?
Un bell'abuso edilizio ! Quello stanzino è stato trasformato in piccola
abitazione senza dir nulla, ha il suo contatore ENEL, c'è l'acqua che
essendo condominiale paga la sua quota ( o meglio la pagano quei poveracci
che ci abitano ), lì vicno passano i tubi del termo condominiale e lì si
son collegati, è stata creata una doccia di 1 mq, un angolo cottura con
bombola di gas ( che sicurezza ! ), con il piccolo dettaglio che NON è
abitabile e non lo potrà mai essere visto che NON rispetta le norme
edilizie in materia di abitabilità ed igiene del comune dove vivo.
La caldaia condominiale è nuova e può tranquillamente sopporatare quei
pochi elementi in più, il proprietario ha accettato di pagare la sua
parte, però la questione è ancora aperta.
Abbiamo già fatto una denuncia/esposto per abuso edilizio, ma campa
cavallo.
I Vigili Urbani sanno tutto, ma per loro non è urgente.
Ora capisci perché siamo preoccupati ? Ben venga il garage, ma bisogna
fare le cose con coscienza, è per il bene di tutti.
Grazie e saluti.
Dan
(Mara Gelisio) scrisse:
>Visto che avrà capito l'antifona, il proprietario dello stanzino vuole
>trasformare quest'ultimo in un garage, abbatendo il muro maestro sotto il
>portico per mettere la sua auto.
>Va sottolineato che al di sotto di questo stanzino ci sono i pozzi neri.
>Apparte che, immagino, un lavoro del genere richieda l'approvazione del
>Comune, costui può fare un garage senza chiedere permessi mettendo in
>pericolo gli appartamenti sovrastanti ?
>Ora che possiamo / dobbiamo fare noi condomini ? Come ci dobbiamo muovere
>prima che al tizio venga l'idea di chiamare una ditta che esegua il
>lavoro, magari abusivamente ?
Se il tizio ha chiesto il permesso in Comune, dovra' esporre il
cartello indicante i lavori da attuare, se cio' non fosse fate una
segnalazione al Comune che controllera' se esiste un permesso e in
caso negativo provvedera' a sospendere i lavori fino a che tutto non
sia regolarmente assentito
Ciao!!!
ByByByte
> ByByByte ha scritto:
>
> > Le dovute accortezze sono un tecnico iscritto all'albo geometri/ing.
> ed andarci con un tecnico., che verifichi la..............................
> Tecnicamente poi,ovvio che i lavori andranno fatti (se possibile)
> con le dovute accortezze e cautele.
> Il post e' nato sulla volonta' di impedire che un condomino possa
> esercitare un suo diritto.
Non discuto sul diritto (che non č il mio campo) ma sarebbe meglio
evitare i "se possibile" e procedere nel rispetto della legge e del buon
senso, non ne convieni? ;-)
Ciao!!!
Stefano Gemma
felix
> "felix" <fdisc...@bbip.it> ha scritto nel messaggio
> news:c6fprm$qve$1...@news.newsland.it...
> > ByByByte ha scritto:
> >
> > > Le dovute accortezze sono un tecnico iscritto all'albo geometri/ing.
> > ed andarci con un tecnico., che verifichi la..............................
> [...]
> > Tecnicamente poi,ovvio che i lavori andranno fatti (se possibile)
> > con le dovute accortezze e cautele.
> > Il post e' nato sulla volonta' di impedire che un condomino possa
> > esercitare un suo diritto.
> Non discuto sul diritto (che non è il mio campo) ma sarebbe meglio
> evitare i "se possibile" e procedere nel rispetto della legge e del buon
> senso, non ne convieni? ;-)
Indubbiamente! Legalmente puo' farlo,il buonsenso suggerisce di
farlo solo se e' tecnicamente possibile,ho infatti detto solo a
seguito di calcoli,autorizzazioni tecniche di rito e nomina di
un DL responsabile.....niente muratori fai da te.
ciaofelix:-)
> Stefano Gemma
pekilan
fine per la nota finale :-)
felix wrote:
> Il condomino di un edificio, essendo comproprietario dell’intero muro
> perimetrale comune e non della sola parte di esso corrispondente alla sua
> esclusiva proprietà, può apportare a tale muro, senza bisogno del consenso
> degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che consentono
> di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a
> quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche
> all’apertura nel muro di un varco di accesso dal cortile condominiale ai
> locali di proprietà esclusiva, purché non impedisca agli altri condomini
> di continuare nell’esercizio dell’uso del muro o di ampliarlo in modo e
> misura analoghi e non alteri la normale destinazione del muro medesimo.
> * Cass. civ., sez. II, 4 marzo 1983, n. 1637, Del Rosso c. Bandini.
Qui stiamo parlando di un cortile condominiale non di un giardino. In
genere l'uso di un cortile condominale e' di "passaggio" o anche
parcheggio e/o deposito (se gli spazi lo concedono).
Inoltre si badi bene "continuare nell'esercizio", ad esempio se sul muro
ci sono "appoggi" che con la demolizione vengono portati via ...
> L’apertura di una porta o di una finestra da parte di un condomino o la
> trasformazione di una finestra che prospetta il cortile comune in una
> porta di accesso al medesimo mediante l’abbattimento del corrispondente
> tratto di muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo
> appartamento non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a
> ledere il compossesso del muro comune che fa capo come ius possidendi a
> tutti i condomini.
> * Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 1988, n. 1112. Castellana c. Marraffa.
Stiamo parlando di una porta il cui uso e' quindi implicitamente
"pedonale" e non grava di per se di onere diverso dall'uso attuale del
cortile. E poi c'e' la frase "di per se'" il cui lascia aperta tutta una
casistica che si puo' esaminare solo sul luogo. Ad esempio, se si
cambia, come conseguenza la tipologia d'uso e non semplicemente si
"migliora" l'uso.
> Il condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove porte o
> finestre o ingrandire quelle esistenti solo se queste opere, di per sé non
> incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino il decoro
> architettonico dell’edificio.
> * Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1994, n. 4996. Borgato c. Cond. Il Casone
> di Cernobbio.
Questa sentenza inoltre pone alcuni paletti sulla possibilita' di cui
sopra, cioe' quella del decoro achitettonico.
> L’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro
> ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale eseguiti da uno
> dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua
> proprietà esclusiva, di massima non integrano abuso della cosa comune
> suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando
> per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso
> ai sensi dell’art. 1102, primo comma, c.c., e rimanendo irrilevante la
> circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla
> necessità di ovviare ad una interclusione dell’unità immobiliare al cui
> servizio il detto accesso è stato creato, ma all’intento di conseguire una
> più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo
> proprietario.
> * Cass. civ., sez. II, 29aprile 1994, n. 4155, D’Urso c. Di Giacomo
Notare bene "di massima" il che non esclude in partenza altre cause
ostative.
> Nell’applicazione delle regole di cui all’art. 1102 cod. civ. il giudice
> non può limitarsi ad esaminare se le modificazioni apportate dal
> condominio alla cosa comune per il migliore godimento di questa o della
> sua proprietà singola siano o meno suscettibili di compromettere la
> stabilità e l’estetica dell’edificio in base all’assetto attuale; ma deve
> invece accertare, in base all’esame della destinazione attualmente
> impressa in concreto alla cosa comune, nonché in base alle ragionevoli
> prospettive offerte dall’oggettiva struttura, ubicazione e destinazione
> delle proprietà individuali e tenendo conto, altresì, delle aspettative
> desumibili dall’uso che ciascun condomino faccia della sua proprietà o da
> allegati apprezzabili mutamenti, se siano prevedibili modificazioni uguali
> o analoghe da parte degli altri condomini e se queste sarebbero
> pregiudicate dalle modifiche già attuate o in via di attuazione. (Nella
> specie, in applicazione del principio di cui alla massima, è stata
> ritenuta corretta la decisione di merito che ha ritenuto legittima
> l’apertura nel muro perimetrale comune di un accesso dal cortile comune
> alla proprietà esclusiva del condomino non risultando impedito l’uso da
> parte degli altri condomini né del muro perimetrale né del cortile).
> * Cass. civ., sez. II, 4 marzo 1983, n. 1637, Del Rosso c. Bandini.
Nuovamente: si parla di un semplice "cortile comune" il cui uso non
risulta modificato dopo l'opera agli altri condomini. Evidentemente era
un cortile di "passaggio". Inoltre in questa sentenza c'e' una "perla" o
forse un'equivoco: il giudice deve o non deve esaminare se si viene a
"compromettere la stabilità" ? Spero che si volesse dire che:"esiste il
divieto di modifica nei casi in cui si compromette la stabilita'" (e
quindi se nella stessa frase anche il decoro). Non e' assolutamente
pensabile che si possa eseguire un'opera che comprometta la stabilita'.
> La realizzazione di un’apertura nel muro perimetrale dell’edificio
> condominiale, che metta in comunicazione - senza pregiudizio per la
> stabilità e il decoro architettonico dell’edificio - l’appartamento di
> proprietà esclusiva con il giardino "annesso", attuando un collegamento
> tra entità principale ed entità accessoria costituenti un’unica entità
> condominiale, si configura come atto di godimento rivolto ad una maggiore
> e più intensa utilizzazione della cosa comune.
> * Cass. civ., sez. II, 13 ottobre 1978, n. 4592.
Questa sentenza almeno e' chiara :-). Anche qui si sta stabilendo un
principio generico che non va a valutare il "tipo di godimento".
> A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali
> immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in
> quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione
> originaria, e che debbono essere deliberate dall’assemblea (art. 1120,
> comma 1, c.c.) nell’interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle
> parti comuni dell’edificio, contemplate dall’art. 1102 c.c., possono
> essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie
> spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino
> la destinazione e non impediscano l’altrui pari uso. Pertanto, è legittima
> l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per
> sua ordinaria funzione è destinato all’apertura di porte e di finestre,
> realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di
> muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale
> autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall’assemblea può
> attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse
> e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione
> del muro comune.
> * Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554, Astori c. Condominio di
> Corso Rosselli n. 1 in Torino, in Arch. loc. e cond. 1997, 411.
Suppongo che queste vetrine di esposizione dia su un luogo di accesso al
pubblico a anzi all'esterno della proprieta' condominiale. Quindi il
caso sia diverso dal passaggio in un cortile (o giardino o portico)
condominiale.
> l) Modificazioni
>
> A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali
> immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in
> quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione
> originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (art. 1120,
> comma 1, c.c.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle
> parti comuni dell'edificio. contemplate dall'art. 1102 c.c., possono
> essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie
> spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino
> la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima
> l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per
> sua ordinaria funzione è destinato all'apertura di porte e di finestre,
> realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di
> muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale
> autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può
> attribuirsi il valore di meno riconoscimento dell'inesistenza di interesse
> e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione
> del muro comune.
> * Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554, Astori c. Condominio di
> Corso Rosselli n. 1 in Torino, in Arch. loc. e cond. 1997, 411.
E qui, attenzione: "alterano la destinazione". In tal caso questa
sentenza sottintende che si tratta di innovazione, cioe' al di fuori del
suo ambito che parla di un "uso piu' intenso" non diverso. Concordo
infatti che l'apertura di vetrine permette un "uso piu' intenso" del
muro, ma resta sostanzialmente la sua funzione di delimitazione.
> Le modificazioni della cosa comune o di sue parti (muri perimetrali,
> cortili ecc.), eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso
> particolare, diretto ad un migliore e più intenso godimento della cosa
> medesima, costituiscono una consentita esplicazione del diritto di
> comproprietà ex art. 1102 cod. civ., ove non implicano alterazioni della
> consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti di
> uso e di godimento degli altri condomini. Diversamente, si risolvono in
> una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 stesso codice, e nel caso
> di costruzione, nel cortile comune, di una autoclave per il servizio di
> una singola unità abitativa - seppure consentita con deliberazione della
> assemblea dei condomini a norma del quinto comma dell'art. 1136 - comporta
> sottrazione di una parte del suolo comune alla sua naturale destinazione
> ed all'uso e godimento degli altri condomini.
> * Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1911, Nilo c. Centonze.
Questa sentenza, che suppongo hai scelto perche' chiarisce i limiti :-),
infatti fa l'esempio di un caso in cui il godimento diventa unico. Come
si parlava in un'altro thread per la costruzione di un coperto "con
chiusura per impedire accesso ad altri condomini" in un parcheggio, si
esplicita' il caso vietato: cioe' se l'uso diventa "fisso" ed
inamovibile e quindi non piu' possibile "in quel preciso punto" ad altri
condomini. Tra parentesi, questo mi ricorda, che in ogni caso, le chiavi
per l'uso degli accessi menzionate nelle sentenza precedente e che danno
accesso tra il luogo condominiale e l'esterno del condominio devono
essere messe a disposizione anche degli altri condomini, altrimenti si
ricade in questo caso, in cui una parte del "bene comune" non e' piu'
"usabile" dagli altri condomini. Preciso con un'esempio: si consideri il
caso banale che il muro sia cosi' corto che non ci sia possibilita' di
fare altre aperture. E tralascio la considerazione sul ridicolo di un
muro "pieno di accessi affiancati" per vari condomini o gruppi, tra lo
stesso cortile condominiale e la via pubblica, in caso si neghi la logica.
> Costituiscono esplicazione del diritto di comproprietà ex art. 1102 cod.
> civ., e in quanto tali non richiedono la preventiva autorizzazione
> dell'assemblea condominiale, le modificazioni della cosa comune eseguite
> dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto al miglior
> godimento della medesima (e, quindi, anche in assenza di una necessità in
> senso assoluto), che non implichino alterazioni della consistenza e della
> destinazione della cosa stessa e non pregiudichino i diritti di uso e di
> godimento degli altri condomini. Sono, invece, innovazioni le
> modificazioni che importino alterazioni della consistenza della cosa
> comune o ne mutino la destinazione e che, ai sensi dell'art. 1120, primo
> comma, cod. civ., richiedono, perché possano essere disposte, la
> maggioranza assembleare di cui al quinto comma del successivo art. 1136.
> * Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6608, Zecca c.Rossi.
Ecco i limiti: divieto di "alterare la destinazione" e di "alterare la
consistenza", ad esempio, riducendo la superficie od il volume ad uso
comune. Altrimenti si parla di innovazioni. Nel caso Mara Gelisio
sarebbe da vedere appunto se sta "alterando la destinazione" o/e si sta
riducendo la consistenza dell'area finora disponibile per "uso
meditativo" :-)
> L'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla
> comunione al fine di salvaguardare l'interesse comune e quello dei
> singoli, consente solo di apportare modificazioni alla cosa comune purché
> non ne sia alterata la destinazione e non vengano pregiudicati i
> concorrenti diritti di uso degli altri comproprietari, onde ogni attività
> costituente non modificazione, ma innovazione (nella specie: costruzione
> eseguita su suolo comune), è vietata dalla norma citata.
> * Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1982, n. 734, Maini c. Davì.
Come ha saggiamente detto di recente Di Pietro in televisione, non
esiste il caso giudiziario generico. Ogni caso e' a se stante. Ed e' per
questo che dico ancora: si devono esaminare le carte e fare un
sopraluogo. :-)
Tra l'altro l'elevato numero di sentenza della suprema corte
sull'argomento potrebbe far intendere come sia difficile ai tribunali
stessi deliberare al proposito e quindi non puo' lasciare tranquillo un
condomino che "faccia da te" di restare indenne da una causa a cui puo'
sempre seguire una potenziale condanna. Il motivo credo sia perche'
occorre ogni volta esaminare lo stato di fatto e sappiamo come i nostri
giudici distratti o ostacolati dalla lunghezza della causa (come si fa a
ricordare le impressioni avute in udienza di anni prima ?) tendono a
sentenziare per "prassi". Almeno se le udienze avvengono entro poche
settimane, come in germania, il giudice ha una visione piu' attinente
dello stato di fatto, indipendentemente da quello che e' scritto
scarnamente sulle carte.
L'argomento tocca i limiti dei diritti del singolo proprietario e, dico
io, ogni volta che si passa dall'"uso piu' intenso" ad un "uso diverso",
il limite e' superato con pesanti conseguenze.
Pekilan
pekilan
funzione di trasmettere la pressione sul cordolo continuo delle
fondamenta e/o plinti sottostanti (cosa non rara al piano terra o nelle
fondamenta). I fattori di sicurezza permettono spesso di "tagliare"
senza conseguenze immediate fino al prossimo terremoto (magari dopo un
secolo), in cui si avranno lesioni che potevano essere evitate.
Oppure la costruzione e' ibrida, con un muro portante in mattoni per la
soletta in cemento armato. L'Italia e' lunga e larga, ed ogni zona ha un
modo tipico di costruire che e' diverso e tiene conto del clima e di
diverse esigenze (o minori controlli).
Restiamo al caso concreto e diciamo che un tecnico deve controllare i
progetto o la costruzione, prima di emettere pareri.
Pekilan
pekilan
> Chi deve rivolgersi al tecnico, noi o il proprietario dello stanzino ?
> Come possiamo verificare che tutto venga eseguito secondo le norme ?
Chiunque abbia interesse. Tu ti fideresti di chi dice che ha controllato
per suoi lavori che la tua casa non cade ? Io no, farei dei controllo
personali. O nel caso se possibile convincere a far finanziare la spesa
dal condominio (almeno la parte interessata da un'eventuale crollo).
> La casa è in mattoni pieni, anche se ristrutturata 25 anni fa, risale a
> fine '800.
O finalmente un riferimento preciso. Mi ricorda la casa di mia nonna.
Fondamenta (in cui ci sono le cantine) fatta con muri pieni da 40
centimetri con pietre. Soletta in cemento armato ed anello di cemento
armato "anti-sismico" (cosi' lo descrivevano i costruttori :-). Primo
piano con muro pieno di mattoni di 30 cm con muro interno di forati e
relativo intercapedine: infatti il muro sembra (da fuori) spesso quasi
mezzo metro.
Soletta in cemento armato con anello di cemento armato. Secondo piano
con muro pieno di mattoni da 25 cm e interno di forati, etc ...
Non ci sono pilastri, si tratta di muri portanti. Se e' cosi' anche nel
tuo caso, ci vuole un tecnico che controlli non solo la fattibilita', ma
anche come il vicino ha intenzione di procedere (adeguato rinforzo prima
di tagliare), per esempio costruendo due pilastri e trave superiore (e
specialmente, meno intuitivo :-) trave inferiore, nel punto del varco.
Pekilan
felix
> Chi non avesse la pazienza di leggere tutte le osservazioni, salti alla
> fine per la nota finale :-)
Io l'ho avuta ,le sentenze dimostrano che i muri perimetrali non
sono *sacri ed inviolabili* ed e' quanto a noi interessa.
felix
> Sempreche' il muro da forare e' una parete di cemento armato con la
> funzione di trasmettere la pressione sul cordolo continuo delle
.....................................................................
> Restiamo al caso concreto e diciamo che un tecnico deve controllare i
> progetto o la costruzione, prima di emettere pareri.
> Il problema non e' tecnico,ma sul piano giurudico!:-))
pekilan
a) giuridico, se il condominio e' autorizzato a fare
b) tecnico/amministrativo, cosa fare se si temono danni strutturali
ritengo, per ambedue i casi che non si puo' prescindere dallo stato di
fatto (giuridico e tecnico :-) dei luoghi.
E' vero che il trattato fatto in questo thread dovrebbe aiutare molto a
delineare (ma non definire) il caso particolare.
Pekilan
felix
> Io ho recepito due domande in questo thread :-):
> a) giuridico, se il condominio e' autorizzato a fare
> b) tecnico/amministrativo, cosa fare se si temono danni strutturali
> E' vero che il trattato fatto in questo thread dovrebbe aiutare molto a
> delineare (ma non definire) il caso particolare.
Certamente!.........:-)))))))