millesimi appartamento frazionato

[fc1...@gmail.com]

Un condomino all'ultimo piano ha frazionato il suo appartamento in due e i millesimi del primo se li sono divisi fra i due con il benestare dell'amministratore.
E' regolare? In molti riteniamo di no per il maggior consumo e la maggior usura che ci sarà dell'ascensore, energia elettrica,.....
Che ne dite?

[Giovanni]

Stessa domanda, stessa risposta.

> On 04/20/2015 10:34 PM, fc1...@gmail.com wrote:
>> Da un attico con superattico sono stati ricavati due appartamenti.
>> L'amm. ha diviso i millesimi iniziali tra i due appartamenti. Diversi
>> condomini hanno detto invece che vanno ricalcolati i millesimi di
>> tutti e sette gli appartamenti dell'immobile. E' così?
>>
>
> No. Penso che sia giusto quello che ha fatto l'amministratore.
> Il valore di una certa area dell'edificio non cambia in funzione del suo utilizzo.

Ciao
Giovanni
--
A computer is like an air conditioner,
it stops working when you open Windows.
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[Roberto Deboni DMIsr]

On Tue, 21 Apr 2015 23:37:28 -0700, fc1946 wrote:

> Un condomino all'ultimo piano ha frazionato il suo appartamento in due e
> i millesimi del primo se li sono divisi fra i due con il benestare
> dell'amministratore.

E daie', ancora una volta e fino alla fine, sempre lo stesso convincimento,
che ci viene propinato anche da alti livelli (laureati & co.) che pero'
non capiscono, a quanto pare, nulla di condominio.

a) l'amministratore non da' alcun benestare. Punto. Semplicemente non ne
ha l'autorita'. Punto. E' l'*assemblea dei proprietari* che da' il
benestare, ed anche se, a causa della crassa ignoranza da sudditi del 99%
dei condomini, questo benestare spesso scivola fuori in modo implicito,
tramite l'approvazione a posteriori del rendiconto.

E gia' che ci sono, colgo l'occasione per smentire un altro convincimento
che ha causato una lite per le conseguenze logiche conseguenti:

b) in principio un condominio non e' un luogo pubblico !!! Cosa intendo
per "in principio" ? Semplicemente che qualora non ci siano attivita'
aperte al pubblico (negozi, studi professionali, con parcheggi riservati
ad estranei, attivita' condominiali aperte all'esterno, vincoli comunali
sulla proprieta', che ad esempio, impongano una servitu' di passaggio
pubblica su un percorso interno, etc.), un condominio e' proprieta'
privata "chiusa". Questo significa che qualsiasi proprietario puo'
esercitare in pieno il diritto del "domini", ovvero di cacciare gli
estranei non giustificati, ove la giustificazione e' quella:
- di essere incaricati di servizio per conto di una azienda fornitrice,
mostrando il tesserino e spiegando "perche' sono li'" (questo non vale
per i venditori, anche veri dipendenti dell'azienda),
- oppure essere stati "invitati" da un residente nel condominio,
- oppure essere funzionari pubblici nell'esperimento delle loro funzioni
- oppure un operatore, artigiano, etc. mandato dall'amministratore per
l'esecuzione di qualche intervento o compito (ma deve spiegarsi, non puo'
cavarsela con un "mi manda l'amministratore").
In tutti gli altri casi, il rifiuto da parte dell'estraneo di allontanarsi
si configura come reato, solo che occorre chiamare le forze dell'ordine
per ottenere la tutela (non e' permesso l'autodifesa della proprieta ...
il codice nazionale, ricordiamolo, e' stato scritto durante il fascismo,
salvo interpretare ampiamente l'articolo seguente:

Art. 52 - Difesa legittima -
Non è punibile chi ha commesso il fatto per esservi stato costretto
dalla necessità di difendere un diritto proprio od altrui contro il
pericolo attuale di una offesa ingiusta, sempre che la difesa sia
proporzionata all'offesa.

Quindi, "spingere" (senza violenza) fuori l'estraneo e' lecito. Peccato
che c'e' il rischio che l'estraneo menta e racconti di essere malmenato,
quindi l'art.52 e' meglio esercitarlo in tre (ma non piu' di tre!),
con uno che "esegue" e gli altri due come "testimoni" sulle modalita'.

Ma cio' che e' piu' importante con riguarda alla esclusione di una
automatica definizione di "luogo pubblico" sono gli obblighi normativi,
perche' la legislazione su impianti e strutture per un luogo pubblico
sono molto piu' severi di quelli riferiti ad un luogo privato.
Non e' raro che gli amministratori, pur di far fare lavori o attivita'
lucrative per amici e sodali, facciano finta che il condominio sia un
luogo pubblico, quando in realta' nel caso specifico non lo e'.

> E' regolare?

Se intende: "E' una corretta ripartizione ?"

La risposta e' ovviamente NO! Se vogliamo essere "precisi", la tabella
di ripartizione andrebbe rifatta.

> In molti riteniamo di no per il
> maggior consumo e la maggior usura che ci sarà dell'ascensore, energia
> elettrica,..... Che ne dite?

Se il criterio fosse il consumo o la maggior usura, allora si dovrebbe
considerare un criterio di ripartizione delle spese dell'ascensore,
oltre che in base all'altezza di piano, anche sul numero di persone
abitanti per ogni appartamento. Ma la legge non prevede questo.

Vediamo la lettera della legge:

Art. 1123 - Ripartizione delle spese.
Comma 1 - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza
sono sostenute dai condomini in misura *proporzionale* al *valore* della
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Ora e' notorio a tutti che due appartamenti separati hanno un valore
maggiore di un appartamento unico, quindi viene ovvio che tutta la
tabella di ripartizioni andrebbe modificata.

Corollario: questo naturalmente significa che nel calcolo della tabella
millesimale, utilizzare una banale ripartizione proporzionale in base
alla semplice superficie di ogni proprieta' sarebbe, in principio
(salvo altri che criteri che ne aumentano il valore, come trovarsi
all'ultimo piano), punitivo nei confronti degli appartamenti piu' ampi.

Anzi, un modo per controllare la serieta' con cui siano state stilate le
tabelle condominiali lo potete verificare semplicemente, qualora
esistano appartamenti suddivisi in presenza di appartamenti unitari,
sulla stessa colonna, quindi sicuramente di superficie totale identica,
sommando i millesimi degli appartamenti piccoli: se risultano identici
a quelli del corrispondente appartamento grosso, allora non ci siamo.

Attenzione pero' a non considerare nella valutazione del valore condizioni
accessorie che si riferiscano piu' che altro alla gestione da parte del
proprietario, infatti al comma 2 dell'art.68 delle Disp.Att. leggiamo:

"Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto
del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione
di ciascuna unità immobiliare."

Quindi se un proprietario e' riuscito ad ottenere un affitto molto alto
(o basso) oppure l'appartamento e' superaccessoriato (dalla porta blindata
al condizionatore, etc.) oppure e' tenuto molto bene (o molto male) questi
fattori non devono essere considerati nello stilare la tabella millesimale.


Altra questione e' quella invece di ottenere un rifacimento diverso
della tabella condominiale rispetto all'operato. Infatti il diritto di
rivolgersi al giudice scatta solo (art.69 Disp.Att.)

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di
incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di
un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo
condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo
alla variazione.

Insomma, se non interviene la sensibilita' degli attori la modifica oppure
la volonta' assembleare, tocchera' rassegnarsi.

[Roberto Deboni DMIsr]

On Wed, 22 Apr 2015 09:10:30 +0200, Giovanni wrote:

...snip...

>> No. Penso che sia giusto quello che ha fatto l'amministratore.

L'amministratore in materia non ha fatto nulla.

>> Il
>> valore di una certa area dell'edificio non cambia in funzione del suo
>> utilizzo.

Non e' una mera questione di utilizzo (lei si riferisce
all'art.68 comma 2 ?), ma bensi' occorre considerare l'art.69

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in

conseguenza di ...omissis... incremento o diminuzione delle unità

immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale

dell'unità immobiliare anche di un solo condomino ... omissis ...

La suddivisione di un appartamento in due, corrisponde al caso di un
"incremento delle unita' immobiliari".

[Giovanni]

On 04/23/2015 02:31 PM, Roberto Deboni DMIsr wrote:
> On Wed, 22 Apr 2015 09:10:30 +0200, Giovanni wrote:
>
> ...snip...
>
>>> No. Penso che sia giusto quello che ha fatto l'amministratore.
>
> L'amministratore in materia non ha fatto nulla

Verissimo. Si è solo limitato ad avvallare un comportamento più che
regolare dei proprietari degli appartamenti.

In realtà i due proprietari avrebbero dovuto sottoporre la questione
all'assemblea che stando alle disposizioni di legge non poteva che
accettare.

>>> Il valore di una certa area dell'edificio non cambia in funzione
>>> del suo utilizzo.
>
> Non e' una mera questione di utilizzo (lei si riferisce all'art.68
> comma 2 ?), ma bensi' occorre considerare l'art.69
>
> 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
> conseguenza di ...omissis... incremento o diminuzione delle unità
> immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale
> dell'unità immobiliare anche di un solo condomino ... omissis ...
>
> La suddivisione di un appartamento in due, corrisponde al caso di un
> "incremento delle unita' immobiliari".

Come al solito interpreti a modo tuo il CC e solo per polemica.

Non voglio seguirti su questa strada ma solo focalizzare che l'art. 69
si riferisce "alle mutate condizioni dell'edificio" e che anche se vi è
un "incremento delle unità immobiliari" il valore globale della porzione
di piano che occupano non viene variato.

Si, devono essere riviste le tabelle millesimali ma solo nel senso che
la quota millesimale deve essere ripartita fra le due nuove unità ma è
solo un'operazione contabile visto che il secondo comma dell'art. 68
dice che non si deve tener conto del valore locatizio dei miglioramenti
e dello stato di manutenzione e che l'amministratore potrebbe
semplicemente suddividere le spese fra i due comproprietari.

Anche se il valore dei due nuovi appartamenti fosse più alto del valore
precedente, per applicare quanto hai scritto occorre dimostrare che la
somma dei valori delle nuove quote è variato più del venti per cento
rispetto al vecchio valore.

[Roberto Deboni DMIsr]

On Fri, 24 Apr 2015 11:41:30 +0200, Giovanni wrote:

> On 04/23/2015 02:31 PM, Roberto Deboni DMIsr wrote:
>> On Wed, 22 Apr 2015 09:10:30 +0200, Giovanni wrote:
>>
>> ...snip...
>>
>>>> No. Penso che sia giusto quello che ha fatto l'amministratore.
>>
>> L'amministratore in materia non ha fatto nulla
>
> Verissimo. Si è solo limitato ad avvallare un comportamento più che
> regolare dei proprietari degli appartamenti.
>
> In realtà i due proprietari avrebbero dovuto sottoporre la questione
> all'assemblea

No, era dovere dell'amministratore, appena informato dell'evento, di
dovere mettere all'ordine del giorno:

"Eventuale modifica della ripartizione millesimale a seguito di ..."

in modo da esplicitamente informare l'assemblea che esistono gli
estremi per valutare un eventuale modifica.

> che stando alle disposizioni di legge non poteva che
> accettare.

Non sono affatto d'accordo, ed anche lei poi riconosce che nel caso di
una variazione oltre il 20% l'assemblea e' OBBLIGATA a modificare (salvo
si voglia a tutti i costi la spesa dell'intervento del giudice).
La questione quindi si riduce ad una valutazione tra "obbligo" e
"opportunita'".

A mio modesto parere, lo spirito della legge e' chiaro, ed il limite del
20% e' inserito SOLO con riferimento all'intervento del giudice, con
l'evidente ed ovvia intenzione di sfoltire l'eventuale "traffico
giudiziario". Ma prima della logica perversa e spregevole del:
"faccio solo quello che mi obbliga un giudice" c'e' l'evidente traccia
delineata dalla legge, e l'assemblea condominiale ha certamente
l'autorita' di disporre secondo lo spirito della legge anche sotto
la soglia di "sfoltimento" del 20%. A causa dei ben minori costi di
un intervento dell'assemblea condominiale (che si riducono sostanzialmente
nel costo del professionista che fara' il ricalcolo), si puo' pensare
(liberamente, pungolati solo dal proprio senso dell'onore) ad una soglia
abbassata, anche solo del 1% (ovvio che evitiamo di
rifare la tabella per variazioni "marginali", c'e' anche una ratio
di ragionevolezza pratica) quando sono in preventivo grossi lavori
oppure il condominio e' piccolo (e quindi le variazioni a vantaggio
dei condomini rimanenti non sono trascurabili).

>>>> Il valore di una certa area dell'edificio non cambia in funzione del
>>>> suo utilizzo.
>>
>> Non e' una mera questione di utilizzo (lei si riferisce all'art.68
>> comma 2 ?), ma bensi' occorre considerare l'art.69

Poteva anche gentilmente confermare o negare il mio dubbio (legittimo
se leggiamo le norme citate).

>> 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
>> conseguenza di ...omissis... incremento o diminuzione delle unità
>> immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale
>> dell'unità immobiliare anche di un solo condomino ... omissis ...
>>
>> La suddivisione di un appartamento in due, corrisponde al caso di un
>> "incremento delle unita' immobiliari".
>
> Come al solito interpreti a modo tuo il CC e solo per polemica.

Se fosse per polemica (che vede solo lei, perche' sono intervenuto in
modo pacato, senza doppi sensi, ne riferimenti alla sua persona, ne
altro che potesse irritare una persona "normale" <--- adesso SI' che
c'e' un doppio senso sulla sua persona, ma se lo e' tirato addosso con
la SUA frecciata) non avrei ragione ... e lei nel seguito mi
ha dato ragione (sospetto che e' per questo che premette con un "non
voglio seguirti ..." <--- idem, frecciata, provocata dalla SUA ed e'
cosi' che avviene in tutte le discussioni, voi mi aggredite e poi io
reagisco ... ma perche' non provate mai cambiare in meglio ? Devo
insegnarmi ripetutamente con l'esempio come si interviene correttamente ?).

> Non voglio seguirti su questa strada ma solo focalizzare che l'art. 69
> si riferisce "alle mutate condizioni dell'edificio" e che anche se vi è
> un "incremento delle unità immobiliari" il valore globale della porzione
> di piano che occupano non viene variato.
>
> Si, devono essere riviste le tabelle millesimali ma solo nel senso che
> la quota millesimale deve essere ripartita fra le due nuove unità ma è
> solo un'operazione contabile visto che il secondo comma dell'art. 68
> dice che non si deve tener conto del valore locatizio dei miglioramenti
> e dello stato di manutenzione e che l'amministratore potrebbe
> semplicemente suddividere le spese fra i due comproprietari.
>
> Anche se il valore dei due nuovi appartamenti fosse più alto del valore
> precedente, per applicare quanto hai scritto occorre dimostrare che la
> somma dei valori delle nuove quote è variato più del venti per cento
> rispetto al vecchio valore.

Che e' quello che ho scritto:

"Altra questione e' quella invece di ottenere un rifacimento diverso
della tabella condominiale rispetto all'operato."

dove dopo avere citato la legge chiudo con:

"Insomma, se non interviene la sensibilita' degli attori la modifica oppure
la volonta' assembleare, tocchera' rassegnarsi."

Traduzione, il vincolo del 20% interviene solo se siamo in presenza di
cafoni e prepotenti, ma quando si tratta di gentildonne/uomini, che abbiano
ben compreso lo spirito della legge, non hanno bisogno di essere
"spintonati" da un giudice (che come giustamente ricordato, si scomoda
solo se lo "sgarro" e' del 20% o piu') per fare CIO' CHE E' CHIARAMENTE
EVIDENTE NELLO SPIRITO DELLA LEGGE. E' come per la prescrizione, un
artifizio giuridico a cui ricorrono SOLO i furbi, ladri e scrocconi, non
le persone giuste (fatto salvo solo chi e' stato truffato e si difende,
impropriamente, con la prescrizione, da un furto).