Urgente x ratifica nomina amministratore
Cib...@excite.it
un amministratore condominiale č possibile richiedere ed ottenere una
ratifica delle sue nomine (compresa la prima) dal 1997 ad oggi? Aggiungo
per vostra informazione che tutte le sue nomine sono state impugnate per
il motivi che nella prima non raggiungeva i 501/1000 e nelle altre usava
votare per se stesso in barba al regolamento contrattuale che glie lo
impediva e l'ultima nomina copriva 19 mesi di mandato, (oltre alle sue
nomine sono stati impugnati anche tutti i consuntivi), ora nel settembre
2002 ha richiesto la ratifica delle vecchie nomine e l'ha ottenuta con
517/1000. Altro quesito collegato al primo. In favore alla ratifica
hanno votato anche una condomina che ha comprato l'appartamento
sucessivamente alla data della presunta nomina del 1997, il suo voto č
da considerarsi comulativo con gli altri favorevoli? La stessa condomina
aveva una delega di altra condomina che aveva titolo di eventuale
ratifica (essendo proprietaria prima del 1997), la delegata (che non
aveva secondo noi titolo di voto) poteva votare per la delegante anche
per il 1997? In favore della ratifica hanno votato per delega anche gli
eredi di una condomina deceduta tre mesi fŕ, potevano votare gli eredi
essendo venuti in possesso dell'immobile solo da pochi mesi e dopo le
date per cui si chiese ratifica? Le domande sono molto difficili credo e
spero che mi potiate dare una mano nel risolvere l'inghippo, vi
ringrazio in anticipo e vi saluto tutti. Paolo Ciboldi
Giovanni Della Valle
Circa l'ottenimento, mi sembra una parola a sproposito, dato che il tuo
amm.re non ha estorto nulla nè con minacce nè con violenza.
E' più corretto dire che i condomini hanno liberamente votato e approvato la
ratifica consensualmente.
In tal caso, resta da stabilire a chi accollare solo le spese legali, dato
che la ratifica è avvenuta dopo l'impugnativa.
Dunque, il tuo amm.re sta ben saldo al suo posto, grazie al consenso
dell'assemblea, dato l'esistenza di quorum deliberativo.
Tutte le deleghe sono valide, dato il solido tra l'alienante e l'acquirente
(o eredi nell'ultimo caso).
DELLA VALLE GIOVANNI
Cib...@excite.it ha scritto nel messaggio ...
>Salve a tutti, ho un quesito interessante da proporvi. Secondo voi per
>un amministratore condominiale è possibile richiedere ed ottenere una
>ratifica delle sue nomine (compresa la prima) dal 1997 ad oggi? Aggiungo
>per vostra informazione che tutte le sue nomine sono state impugnate per
>il motivi che nella prima non raggiungeva i 501/1000 e nelle altre usava
>votare per se stesso in barba al regolamento contrattuale che glie lo
>impediva e l'ultima nomina copriva 19 mesi di mandato, (oltre alle sue
>nomine sono stati impugnati anche tutti i consuntivi), ora nel settembre
>2002 ha richiesto la ratifica delle vecchie nomine e l'ha ottenuta con
>517/1000. Altro quesito collegato al primo. In favore alla ratifica
>hanno votato anche una condomina che ha comprato l'appartamento
>sucessivamente alla data della presunta nomina del 1997, il suo voto è
>da considerarsi comulativo con gli altri favorevoli? La stessa condomina
>aveva una delega di altra condomina che aveva titolo di eventuale
>ratifica (essendo proprietaria prima del 1997), la delegata (che non
>aveva secondo noi titolo di voto) poteva votare per la delegante anche
>per il 1997? In favore della ratifica hanno votato per delega anche gli
>eredi di una condomina deceduta tre mesi fà, potevano votare gli eredi
Cib...@excite.it
di non essere concorde con la sua risposta. La nomina
dell’amministratore condominiale è regolata oltre che dal nostro
regolamento condominiale anche dal C.C: e la durata è annuale, perciò
credo che chiedere ed ottenere una nomina di cinque anni non sia
possibile. Anche per quello che riguarda la ratifica in quanto tale ho
dei grossi dubbi. Le allego due articoli del C.C. Art.1398 -
Rappresentanza senza potere Colui che ha contrattato come rappresentante
senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è
responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per avere
confidato senza sua colpa nella validità del contratto. Art.1399 -
Ratifica Nell'ipotesi prevista dall'articolo precedente, il contratto
può essere ratificato dall'interessato, con l'osservanza delle forme
prescritte per la conclusione di esso. La ratifica ha effetto
retroattivo, ma sono salvi i diritti dei terzi. Il terzo e colui che ha
contrattato come rappresentante possono d'accordo sciogliere il
contratto prima della ratifica. Il terzo contraente può invitare
l'interessato a pronunciarsi sulla ratifica assegnandogli un termine,
scaduto il quale, nel silenzio, la ratifica s'intende negata. La facoltà
di ratifica si trasmette agli eredi. Per quello che riguarda la parola
ratifica credo che sia inseribile solo ed esclusivamente nella sfera dei
contratti e non nelle nomine di amministratori condominiali. Anche per
quello che riguarda le deleghe e i voti di chi ha acquistato da poco
l’appartamento ho qualche dubbio, dubbi che anche l’amministratore
conferma infatti nella delibera interessata egli scrive: “ Approvano la
ratifica nomina Amm.re ……. I sig.ri ……….. per millesimi 513,91 e
limitatamente ai periodi di competenza.” Addirittura a supporto della
mia tesi nello stesso verbale è riportato che due condomini non possono
votare “avendo acquistato l’immobile in tempi successivi”. La cosa è
stata confermata (verbalmente) in assemblea anche dall’avvocato del
condominio. Ed anche per quello che riguarda la possibilità o meno di
tale ratifica ho dei grossi dubbi proprio per quello che riguarda la
prima nomina che risulterebbe nulla (meno dei 501/1000 necessari), ha
sostegno della mia tesi ho trovato il trafiletto che le allego: “La
nullità inoltre, in questo caso, sarebbe insanabile: l’art. 1423 c.c.
NON ammette la "convalida" (termine in realtà improprio) del negozio
nullo, "se la legge non dispone diversamente"; ed in questo caso, in
effetti (a differenza dei casi previsti, ad esempio, dagli art. 590 e
799 c.c.), non c’è una norma di legge che "autorizzi", per così dire, la
"sanatoria" dell’atto nullo.” Ho l’ultimo quesito da sottoporle, non
corrisponde al vero che l’assemblea non ha il potere di deliberare cose
contrarie alla legge o al regolamento condominiale? Se si cosa che non
dubito, come è possibile sanare dopo anni delle delibere impugnate
perché contrarie alla legge e al regolamento condominiale, come è
possibile sanare cose nulle perciò inesistenti? Soprattutto come è
possibile contrariare il C.C. per quello che riguarda la durata del
mandato dell’amministratore condominiale. Poi perché non attendere le
sentenze? Se l’amministratore ha sempre sostenuto di essere in regola si
è sempre difeso dalle mie citazione come amministratore del condominio
legalmente delegato a resistere alle mie richieste, perché chiedere una
ratifica del proprio mandato? La saluto e la prego di perdonarmi per il
calore della mia risposta. In fede Paolo Ciboldi
Matteo
> Salve, la ringrazio per la celerità della sua risposta, mi permetta però
> di non essere concorde con la sua risposta.
Lasciando perdere gli onanismi mentali tipici dei legulei, di fatto c'è una
persona che ha amministrato 5 anni, col consenso maggioritario, anche se
tacito, del condominio. E che, attualmente, amministra in forza di nomina
del tutto regolare.
Vinta o persa che sia la causa che cambia?
Il mio personale parere è che, se davvero esiste una causa così, l'avvocato
che l'ha iniziata o è incompetente o è ladro. Però è un parere basato solo
su una descrizione, probabilmente incompleta o inesatta, della vicenda.
Giovanni Della Valle
>di non essere concorde con la sua risposta. La nomina
>dell’amministratore condominiale è regolata oltre che dal nostro
>regolamento condominiale anche dal C.C: e la durata è annuale, perciò
>credo che chiedere ed ottenere una nomina di cinque anni non sia
>possibile.
Dal post precedente, desumo che annualmente si svolgeva regolare assemblea,
ove veniva nominato, anche se con trucchetti vari, l'amm.re. E così ???
Bene, se la risposta è sì, allora va applicato l'Art. 1137 c.c.
Tale articolo prevede che se non si ricorre entro 30 gg la delibera diventa
irreversibile.
In altre parole, dovrebbero esistere almeno 6 impugnative, dico sei.
E così ???
Comunque, è sempre lecito chiedere una ratifica per ogni singolo anno, cioè
chiedere sei ratifiche distinte, invece che una complessiva.
Anche per quello che riguarda la ratifica in quanto tale ho
>dei grossi dubbi. Le allego due articoli del C.C. Art.1398 -
>Rappresentanza senza potere Colui che ha contrattato come rappresentante
>senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è
>responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per avere
>confidato senza sua colpa nella validità del contratto.
Invece, esisteva delibera di nomina, anche se irregolare.
Ma nonostante l'impugnativa, la delibera è esecutiva.
Quindi, l'amm.re ha agito con pino potere di rappresentanza.
Art.1399 -
>Ratifica Nell'ipotesi prevista dall'articolo precedente, il contratto
>può essere ratificato dall'interessato, con l'osservanza delle forme
>prescritte per la conclusione di esso. La ratifica ha effetto
>retroattivo, ma sono salvi i diritti dei terzi. Il terzo e colui che ha
>contrattato come rappresentante possono d'accordo sciogliere il
>contratto prima della ratifica. Il terzo contraente può invitare
>l'interessato a pronunciarsi sulla ratifica assegnandogli un termine,
>scaduto il quale, nel silenzio, la ratifica s'intende negata. La facoltà
>di ratifica si trasmette agli eredi. Per quello che riguarda la parola
>ratifica credo che sia inseribile solo ed esclusivamente nella sfera dei
>contratti e non nelle nomine di amministratori condominiali.
Perchè la nomina di un amm.re non è un contratto ???
Nel momento di nomina si instaura un contratto di mandato tra mandati (i
condomini) e mandatario (l'amm.re).
Insomma, se, come sostieni, la ratifica si applica ai contratti, è incluso
la nomina di un amm.re, che è un Signor Contratto di mandato.
Anche per
>quello che riguarda le deleghe e i voti di chi ha acquistato da poco
>l’appartamento ho qualche dubbio, dubbi che anche l’amministratore
>conferma infatti nella delibera interessata egli scrive: “ Approvano la
>ratifica nomina Amm.re ……. I sig.ri ……….. per millesimi 513,91 e
>limitatamente ai periodi di competenza.” Addirittura a supporto della
>mia tesi nello stesso verbale è riportato che due condomini non possono
>votare “avendo acquistato l’immobile in tempi successivi”.
Invece, possono votare, dato il solido.
Se non possono votare, qualcuno dovrà pur votare ???
Perchè non convocate chi è legittimato a votare???
La cosa è
>stata confermata (verbalmente) in assemblea anche dall’avvocato del
>condominio.
.....fattelo mettere per iscritto...dopo avergli spiegato cosa significano
solido e "OBBLIGAZIONI REALI".
In altre parole, il condominio è creditore di prestazioni da parte di un
condomino, che ora non c'è più, allora per semplificare la legge consente al
condominio di soddisfaresi sul nuovo condomino, e lo obbliga a prestazioni,
che di fatto sono maturate in precedenza, ossia votare per ratifiche di
periodi pregressi.
Ed anche per quello che riguarda la possibilità o meno di
>tale ratifica ho dei grossi dubbi proprio per quello che riguarda la
>prima nomina che risulterebbe nulla (meno dei 501/1000 necessari), ha
>sostegno della mia tesi ho trovato il trafiletto che le allego: “La
>nullità inoltre, in questo caso, sarebbe insanabile: l’art. 1423 c.c.
>NON ammette la "convalida" (termine in realtà improprio) del negozio
>nullo, "se la legge non dispone diversamente"; ed in questo caso, in
>effetti (a differenza dei casi previsti, ad esempio, dagli art. 590 e
>799 c.c.), non c’è una norma di legge che "autorizzi", per così dire, la
>"sanatoria" dell’atto nullo.”
Caro Paolo,
gli Art. del Codice Civile inerenti il Condominio vanno dal n. 1117 al 1139.
Solo questi vanno applicati.
Che centrano il 1423, il 590, il 799.
Prova a leggere il 1137 e vedi che la delibera presa con quorum
insufficiente, non è nulla, ma annullabile entro di 30 gg dalla data di
deliberazione, pena la decadenza.
Inoltre, nonostante lìimpugnativa, essa è efficace.
Quindi, il nostro amm.re sta al sicuro.
Ho l’ultimo quesito da sottoporle, non
>corrisponde al vero che l’assemblea non ha il potere di deliberare cose
>contrarie alla legge o al regolamento condominiale?
Se si cosa che non
>dubito, come è possibile sanare dopo anni delle delibere impugnate
>perché contrarie alla legge e al regolamento condominiale, come è
>possibile sanare cose nulle perciò inesistenti?
Ripeto, non sono inesistenti, sono solo irregolari circa la procedura.
Quindi, basta eliminare il vizio di procedura.
Basta una delibera che realizzi i quorum legali, per sostituire la
precedente viziata con effetti ex TUNC.
Il giudice vedendo la delibera ormai sana, si limiterà ad attirbuire le
spese al soccombente e stop.
Soprattutto come è
>possibile contrariare il C.C. per quello che riguarda la durata del
>mandato dell’amministratore condominiale.
Ripeto, l'amm.re non si nomina da solo, è nominato dall'asemblea.
Se è scaduto il mandato annuale, occorre che l'assemblea si attivi per
nominarne uno nuovo (o confermare lo stesso), nel frattempo il condominio ha
bisogno di esser gestito....pagare bollette ENEL, pagare la manutenzione
dell'Ascensore....
Quindi, il precedente anche se scaduto, deve rimanere fino al subentro del
nuovo. Nel tuo caso, c'è stata una inerzia inopinata di 6 anni.
Se l'assemblea è stata inerte. Pechè ti intestardisci sull'amm.re ??.
Poi perché non attendere le
>sentenze? Se l’amministratore ha sempre sostenuto di essere in regola si
>è sempre difeso dalle mie citazione come amministratore del condominio
>legalmente delegato a resistere alle mie richieste, perché chiedere una
>ratifica del proprio mandato?
Per un eccesso di prudenza.
Di fatto, già così ha ragione, figurati con le ratifiche, si mette in
CASSAFORTE.
La saluto e la prego di perdonarmi per il
>calore della mia risposta. In fede Paolo Ciboldi
Perdonato :-)))
Anzi, qualsiasi dubbio, non esitare a contattarmi.
DELLA VALLE GIOVANNI
Cib...@excite.it
l’occasione per raccontarle tutta la storia. Nel 1997 l’assemblea a
maggioranza destituisce il vecchio amministratore, avviene la votazione
e nessuno dei candidati raggiunge i 501/1000 che ci vogliono per legge,
l’assemblea mi sembra che non nomini nessun successore, ma questo
signore in forza ai 497/1000 si proclama vincitore e amministra il
condominio, io lascio fare, nel 1999 presenta un consuntivo pazzesco e
palesemente errato, partecipa alla votazione come condomino e come
portatore di deleghe e arriva ai 501/1000 che ci vogliono, io a quel
punto impugno l’assemblea entro i fatidici 30 giorni, citazione memoria
contro memoria, il Tribunale decide di effettuare una verifica contabile
che comprende quell’anno e i due antecedenti, la verifica viene fatta e
il CTU del Tribunale defalca più del 33/100 del consuntivo perché non
dovuto, si scopre che il signore ha addirittura usato documentazione
falsa per richiedere cifre ai condomini, che ha usato conti correnti
diversi da quello del condominio, compreso il suo, si sono scoperte
morosità sconosciute all’assemblea di diversi condomini, memoria finale.
Il giudice ha fissato per le conclusioni il novembre 2003, la sentenza
andrà al febbraio 2004. Questa è la prima causa. Per questa nomina che
abbiamo impugnato in quanto il nostro regolamento condominiale prevede
l’astensione in caso di conflitto d’interesse, questo signore NON ha
chiesto ratifica. La seconda causa è dell’anno 2000, ancora conflitto
d’interessi nella sua votazione e errori vari nel consuntivo, (per
alcune voci si è già espresso a nostro favore il CTU nell’anno
precedente). La terza riguarda la richiesta di nullità della delibera
del 1997, quella riguardante la sua prima nomina o presunta tale, il
giudice dovrebbe fissare le conclusioni a breve. La quarta causa è del
2001, l’amministratore presenta un consuntivo di 18 mesi ed un
preventivo di altri 18 in totale con un’assemblea sola si vuol fare
approvare tre anni di amministrazione, compreso la sua nomina , anche
qui per raggiungere i 501/1000 vota lui stesso con deleghe. Presenta
anche un consuntivo con errori palesi, dal fondo cassa comune pesca i
soldi dati due anni prima all’avvocato del condominio e fa ricomparire
cifre che il CTU gli ha contestato poco prima, inutile dire che anch’io
faccio parte del fondo cassa e così facendo mi trovo a pagare l’avvocato
di contro parte senza sentenza del giudice, (anche se nelle memorie
successive l’avvocato del condominio afferma che il fondo cassa non
viene contabilizzato????). Alla fine del 2001 gli faccio causa personale
per danni perché nel frattempo fa causa ai vicini e perde per due motivi
uno non presenta una delibera condominiale che lo autorizza a fare
causa, secondo non rispetta i termini per proporre la causa (un’azione
possessoria) oltre a tutto non mette a conoscenza il condominio di una
raccomandata di messa in mora del vicino, ma questa causa è solo tra me
e lui. Ci sono in ballo anche una sua ingiunzione di pagamento per cui
il giudice di pace aveva accettato il nostro ricorso e per cui mi trovo
pignorato l’appartamento (è stato richiesto dopo i due mesi di tempo che
il giudice di pace aveva dato al Tribunale superiore per decidere il da
farsi, comunque il Tribunale ha bloccato tutto assimilando il
pignoramento in una delle cause). C’è anche una nostra ingiunzione di
pagamento esecutiva, ed anche per questa siamo stati citati per altre
somme che secondo questo signore dobbiamo, e anche queste due cause sono
ferme in Tribunale. In totale sono otto. Ora ha una buona infarinatura
dei fatti. Ora può giudicare se l’assemblea poteva oppure no ratificare
le sue nomine (chissà perché ha richiesto solo tre ratifiche su quattro
nomine resta un mistero). I miei passi successivi (devo ancora
consultarmi col legale) credo saranno vedere cosa fare per queste
ratifiche, credo forse che chiederemo anche la destituzione da parte del
Tribunale di questo signore. Lei che farebbe? La saluto. Paolo Ciboldi
vegeta
> Salve, la ringrazio ancora per la pazienza dimostrata, e colgo
> l'occasione per raccontarle tutta la storia.
Scusami se mi intrometto, ma volevo dire anch'io qualche cosa,
così ti do una mano.
Intanto un'osservazione personale: in genere io consiglio ad un
condomino che ha a che fare con un amministratore corrotto
di vendersi la casa e lasciare perdere. E' stato da me dimostrato
su questo NG 30.000 volte che mentre per il condomino la
legge si applica, per gli amministratori ogni principio giuridico
può essere tranquillamente eluso grazie ad altri cavilli legali o
sentenze della Cassazione. In questo tipo di situazione, fare
l'impugnativa significa solo perdere milioni, e niente di più. Gli
amministratori lo hanno capito, e ne combinano di cotte e di
crude, protetti dai loro superavvocati (pagati dal condominio),
dalla lentezza della giustizia, dalla idiozia di una legislazione
condominiale spinta a tutta forza a favore dell'amministratore,
e di una sterminata serie di sentenze della Cassazione a favore
di questi personaggi.
> Nel 1997 l'assemblea a
> maggioranza destituisce il vecchio amministratore, avviene la votazione
> e nessuno dei candidati raggiunge i 501/1000 che ci vogliono per legge,
> l'assemblea mi sembra che non nomini nessun successore, ma questo
> signore in forza ai 497/1000 si proclama vincitore e amministra il
> condominio, io lascio fare,
Già qui c'è un problema di fondo. Fino alla famosa sentenza della
Cassazione 13013/2001, le delibere in cui non si raggiungevano i quorum
erano considerate inesistenti (cioè nulle), e non annullabili. In altre
parole,
l'impugnativa sarebbe stata possibile anche oltre i 30 giorni, e da chiunque
ne avesse interesse.
Tutto risolto? Ma neanche per sogno. Primo: oggi le delibere in cui non si
raggiungono i quorum sono annullabili, e non nulle. Questo significa che il
vizio entro 30 giorni si sana. Inoltre, viene in soccorso
dell'amministratore
l'art. 1137 C.C., nella parte in cui dice che anche se si fosse verificata
l'impugnativa, la delibera illegittima resta ugualmente esecutiva, con il
risultato che il tizio continuava allegramente ad amministrare (anche se non
ne ha il titolo), fino a sentenza definitiva del giudice. Come si vede,
grazie
all'art. 1137 C.C., ogni amministratore può convocarsi i suoi complici,
eludere le norme dell'art. 1136 C.C., ed ottenere subito un bel titolo
esecutivo (verbale), da usare come una clava contro i dissenzienti che
gli vorrebbero mettere i bastoni fra le ruote....
Secondo: il fatto è che la giurisprudenza ha stabilito che la nomina
dell'amministratore può essere fatta anche per facta concludentia. In altre
parole, se i condomini continuano a rivolgersi a lui nella funzione dell'
amministratore per un sufficiente periodo di tempo, l'amministratore può
essere considerato riconfermato nell'incarico tacitamente per anni ed
anni. So che è una follia, perchè va contro il principio dell'obbligo di
rendiconto del mandato annuale e della durata determinata dell'incarico,
ma, come scoprirai, per i condomini la legge si applica e per gli
amministratori si interpreta. (Resto a disposizione per postare i precedenti
giurisprudenziali precisi, ora non li metto per ragioni di spazio).
Terzo: una volta avvenuta la nomina dell'amministratore (e sanatosi il vizio
dell'assenza del quorum per mancanza di millesimi), l'amministratore
continua a mantenere intatti i suoi poteri in regime di prorogatio fino
a quando non viene sostituito da altro amministratore in assemblea
valida. La prorogatio è a tempo indeterminato. Anche qui c'è copiosa
giurisprudenza. So che un ingenuo condomino legge "l'amministratore
dura in carica un anno.." e pensa che significhi "dura in carica un anno"
e non "dura in carica per tutta la vita..." ma... vale quanto detto al punto
DUE.
> nel 1999 presenta un consuntivo pazzesco e
> palesemente errato, partecipa alla votazione come condomino e come
> portatore di deleghe e arriva ai 501/1000 che ci vogliono, io a quel
> punto impugno l'assemblea entro i fatidici 30 giorni, citazione memoria
> contro memoria, il Tribunale decide di effettuare una verifica contabile
> che comprende quell'anno e i due antecedenti, la verifica viene fatta e
> il CTU del Tribunale defalca più del 33/100 del consuntivo perché non
> dovuto, si scopre che il signore ha addirittura usato documentazione
> falsa per richiedere cifre ai condomini, che ha usato conti correnti
> diversi da quello del condominio, compreso il suo, si sono scoperte
> morosità sconosciute all'assemblea di diversi condomini, memoria finale.
> Il giudice ha fissato per le conclusioni il novembre 2003, la sentenza
> andrà al febbraio 2004. Questa è la prima causa.
Benissimo. Ed allora è qui che devi battere. Occorre agire con
la revoca giudiziaria del personaggio.
Anche qui c'è un problemuccio. Ti sei accorto che nel C.C. non
c'è nessun meccanismo di commissariamento del condominio?
Insomma, una volta revocato, chi ti garantisce che lui non faccia
eleggere la moglie, o qualche condomino complice (magari di
quelli morosi)?
> Per questa nomina che
> abbiamo impugnato in quanto il nostro regolamento condominiale prevede
> l'astensione in caso di conflitto d'interesse, questo signore NON ha
> chiesto ratifica. La seconda causa è dell'anno 2000, ancora conflitto
> d'interessi nella sua votazione e errori vari nel consuntivo, (per
> alcune voci si è già espresso a nostro favore il CTU nell'anno
> precedente).
Se è stata impugnata entro 30 giorni è vinta. Tuttavia
la difesa sosterrà che la riconferma va ritenuta ugualmente
valida a causa del successivo comportamento concludente
della maggioranza dei condomini.
> La terza riguarda la richiesta di nullità della delibera
> del 1997, quella riguardante la sua prima nomina o presunta tale, il
> giudice dovrebbe fissare le conclusioni a breve.
Questo penso che è persa perchè non impugnata entro 30 giorni.
> La quarta causa è del
> 2001, l'amministratore presenta un consuntivo di 18 mesi ed un
> preventivo di altri 18 in totale con un'assemblea sola si vuol fare
> approvare tre anni di amministrazione, compreso la sua nomina , anche
> qui per raggiungere i 501/1000 vota lui stesso con deleghe. Presenta
> anche un consuntivo con errori palesi, dal fondo cassa comune pesca i
> soldi dati due anni prima all'avvocato del condominio e fa ricomparire
> cifre che il CTU gli ha contestato poco prima, inutile dire che anch'io
> faccio parte del fondo cassa e così facendo mi trovo a pagare l'avvocato
> di contro parte senza sentenza del giudice, (anche se nelle memorie
> successive l'avvocato del condominio afferma che il fondo cassa non
> viene contabilizzato????).
Attenzione: siamo in presenza del classico condominio-mafia (".. con
deleghe").
Classica situazione dove te ne esci quando gli fai parlare da un mafioso che
gli assicura che se non si dimette entro 30 giorni gli arriva una pallottola
in fronte e senza testimoni.
Anche qui può essere fatto valere, in teoria, dal giudice il conflitto
d'interesse.
Ma il problema di fondo è un altro. A me è successa la stessa cosa. Quando
in un bilancio il CTU scopre dei buchi, l'amministratore mette sempre in
mezzo il fondo cassa, in maniera da dimostrare che lo ha reintegrato o
simili. Con conseguenze devastanti. Bisogna vedere il libretto di condominio
e deve giustificare ogni spostamento. Se il libretto di condominio manca,
agite per revoca giudiziaria. Attenzione perchè il personaggio, messo alle
strette, contatterà le imprese amiche per falsificare fatture....
> Alla fine del 2001 gli faccio causa personale
> per danni perché nel frattempo fa causa ai vicini e perde per due motivi
> uno non presenta una delibera condominiale che lo autorizza a fare
> causa, secondo non rispetta i termini per proporre la causa (un'azione
> possessoria) oltre a tutto non mette a conoscenza il condominio di una
> raccomandata di messa in mora del vicino, ma questa causa è solo tra me
> e lui.
E questa la perdi perchè può agire nell'interesse del condominio
(anche in azione possessoria, la sentenza della cassazione è della
settimana scorsa), anche senza alcuna autorizzazione condominiale
(art. 1130 comma 4 C.C.).
> Ci sono in ballo anche una sua ingiunzione di pagamento per cui
> il giudice di pace aveva accettato il nostro ricorso e per cui mi trovo
> pignorato l'appartamento (è stato richiesto dopo i due mesi di tempo che
> il giudice di pace aveva dato al Tribunale superiore per decidere il da
> farsi, comunque il Tribunale ha bloccato tutto assimilando il
> pignoramento in una delle cause).
Naturalmente perchè il codice non consente al condomino di sospendere
l'esecutività del decreto ingiuntivo in attesa che il tribunale sancisca la
regolarità della delibera. Chissà perchè gli amministratori
quell'articoletto
delle DD.AA. del Codice civile non lo vogliono toccato, eh?
> C'è anche una nostra ingiunzione di
> pagamento esecutiva, ed anche per questa siamo stati citati per altre
> somme che secondo questo signore dobbiamo, e anche queste due cause sono
> ferme in Tribunale. In totale sono otto. Ora ha una buona infarinatura
> dei fatti. Ora può giudicare se l'assemblea poteva oppure no ratificare
> le sue nomine (chissà perché ha richiesto solo tre ratifiche su quattro
> nomine resta un mistero).
Si che poteva. E ti spiego anche perchè ha chiesto tre
ratifiche e non quattro.
La prima assemblea (1997) la considera valida in quanto c'è stata,
ha raggiunto quasi il quorum, la stessa non è stata impugnata
entro i 30 giorni, e quindi il vizio si è sanato. Tu lo hai lasciato
fare, quindi può sostenere anche che la sua nomina è avvenuta
in maniera legittima grazie al comportamento concludente dei
condomini. A questo punto, l'amministratore è in carica fino
a quando un'altra assemblea non lo revoca.
La seconda assemblea (1999), è stata impugnata e c'è
un giudizio in corso. Qui l'amministratore non può chiedere la
ratifica dell'assemblea in quanto l'assemblea non potrebbe
ratificare l'operato dell'amministratore in presenza di irregolarità
contabili già accertate da un CTU: in questo ci troveremmo di
fronte ad un'assemblea nulla per eccesso di potere della
stessa (e quindi impugnabile in qualsiasi momento). Infatti,
in presenza di una perizia tecnica ordinata dal tribunale
può rimediare solo l'appello, non certo l'assemblea che non
ha poteri processuali. Questo per quanto riguarda il
consultivo pazzesco. Per la nomina la situazione è
diversa: sosterrà il tizio, che pur essendo annullabile la delibera in
riconferma viziata da conflitto d'interesse (e regolarmente impugnata),
manteneva il suo mandato in regime di prorogatio, e quindi era
legittimato a proporre la terza assemblea.
Dalla terza assemblea (2000), chiede ratifica per difendersi da te.
Infatti, non essendo ancora intervenuta perizia del CTU, vuole
provare a fare due cose:
a) imbrogliare le carte sui bilanci giustificando i buchi con cifre del
fondo cassa (che non essendo contabilizzato, come asserisce lui,
non può essere controllato, lui s'illude)
b) ratificare i precedenti bilanci sanando il vizio, poichè sa che è
passibile di revoca giudiziaria.
Ora, ricorda bene che l'assemblea non può, nè ora nè mai,
ratificare un consultivo che contiene cifre errate, ossia non
rispondenti ai giustificativi di spesa. In questo caso, la
delibera è NULLA. Quindi, lui si chieda anche 30.000 ratifiche:
tu stai attento a verificare la rispondenza delle cifre riportate con
la documentazione di spesa.
Ricorda che hai il diritto, a tue spese ed in qualsiasi momento, di
richiedere tutta la documentazione contabile con provvedimento
d'urgenza del pretore ex. art. 700 cpc nonchè del libretto di
condominio.
I miei passi successivi (devo ancora
> consultarmi col legale) credo saranno vedere cosa fare per queste
> ratifiche, credo forse che chiederemo anche la destituzione da parte del
> Tribunale di questo signore. Lei che farebbe? La saluto. Paolo Ciboldi
La mia idea è questa.
Innanzitutto lasciare perdere le sue ratifiche. Qui si devono impugnare le
delibere di ratifica per sicurezza per impedire che faccia altri giochetti
in tribunale con l'art. 1137 C.C., ma non lo danneggi per niente, perchè
anche se il giudice ti da ragione, la legge dice che le spese legali sono
a carico dei condomini, non dell'amministratore.
Qui bisogna concentrarsi sulla regolarità contabile della gestione
condominiale ed agire per revoca giudiziaria per gravi irregolarità.
Senza perdere tempo dietro ai giochetti di questa persona.
A tua disposizione per le sentenze che affermano quanto detto.
Ciao
Vegeta
Matteo
> Lei che farebbe? La saluto. Paolo Ciboldi
Io avrei cambiato avvocato qualche anno fa.
O casa.
Cib...@excite.it
impazienza le sentenze in merito a quata "faccenda", ti confermo però
che tutte le cause in corso sono state proposte entro i 30 giorni di
legge, tranne la prima del 1997, l'abbiamo proposta nel 2000 ma prima
dell'uscita della sentenza della Cassazzione in materia di delibere
nulle e annullabili, perciò dovrebbe essere buona anche quella. Ti
saluto e ti ringrazio, sono impaziente di ricevere tue notizie, se è
possibile e se credi farlo alleghi anche il tuo tel. in modo da potermi
mettere in contatto diretto con te. Per ora ti saluto e ti ringrazio.
Paolo Ciboldi
vegeta
La sentenza 13013/2001 è facilmente reperibile su Google: dice
semplicemente che le delibere viziate ex art. 1136 C.C. da difetti
di raggiungimento delle maggioranze sono annullabili e non nulle.
Si noti che non serve a nulla che l'impugnativa sia avvenuta prima
o dopo la sentenza che ha mutato il precedente indirizzo giurisprudenziale,
perchè in Italia, a differenza dei paesi di common law, non vale il
principio della non revocabilità dei principi espressi dalla Suprema
Corte.
In altre parole, la Cassazione in Italia (a differenza della Corte Suprema
degli Stati Uniti) può cambiare in ogni processo il suo orientamento: ogni
volta che si va in Cassazione si riparte da zero. Quindi il gdp può
accogliere il tuo ricorso, il tuo amm.re ti ricorre in appello, magari
perde ancora, ed andate in Cassazione. Quando questa giudicherà
(nel 2008 minimo), ti userà il principio giurisprudenziale che ritiene
meglio
opportuno. Ed attualmente è quello della 13013/2001 (e la sentenza contro
il tuo amministratore è bella e cassata).
Riguardo al regime di prorogatio, si veda:
L'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge,
dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la del nomina (o
quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa all'Autorità
giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera
stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a
quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova
deliberazione dell'assemblea dei condomini [Cass. civ., Sez. II, 27 gennaio
1988, n. 739].
Il principio secondo cui l'amministratore di un condominio, anche la
cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o
per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuare ad
esercitarli fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore,
fondandosi su presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio di
poteri all'interesse alla volontà dei condomini, non può trovare
applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi,
espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla
conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato
dall'incarico [Cass. civ., Sez. I, 5 Febbraio 1992, n. 144].
Riguardo alla riconferma dell'amministratore per facta concludentia (tacita
conferma), si veda:
L'amministratore di un condominio edilizio può essere tacitamente
confermato nella carica di anno in anno, in mancanza di nomina di altro
amministratore o di espressa revoca da parte dell'assemblea dei condomini; e
pertanto egli può in tal caso, anche dopo la scadenza dell'anno, validamente
conferire procure speciali ad avvocati per ricorrere in Cassazione
nell'interesse del condominio [Cass. civ., 20 settembre 1948, n. 1628].
Per la nomina dell'amministratore del condominio di un edificio è
applicabile l'art. 1392 c.c., in base al quale, salvo che siano prescritte
forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve
concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere
verbale o anche tacita. Detta nomina, pertanto, può risultare,
indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e
dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 c.c., dal
comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato
l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente
in tale veste [Cass. civ., 12 febbraio 1993, n. 1791].
Sulla piena legittimazione attiva e passiva di un amministratore che è in
regime di prorogatio... da qualche anno... si veda:
L'amministratore di un condominio edilizio può essere tacitamente
confermato nella carica di anno in anno, in mancanza di nomina di altro
amministratore o di espressa revoca da parte dell'assemblea dei condomini; e
pertanto egli può in tal caso, anche dopo la scadenza dell'anno, validamente
conferire procure speciali ad avvocati per ricorrere in Cassazione
nell'interesse del condominio [Cass. civ., 20 settembre 1948, n. 1628].
È legittimato a proporre il ricorso al tribunale, in sede di volontaria
giurisdizione, affinchè provveda alla nomina di un nuovo amministratore del
condomini, l'amministratore uscente che non abbia la qualità di condomino,
nell'ipotesi in cui l'assemblea non lo abbia confermato, lo stesso abbia
dato le dimissioni e il condominio non abbia provveduto alla sua
sostituzione, nonostante che l'assemblea sia stata sollecitata in tal senso
[Trib. civ. Roma, Sez. III, ord. 7 luglio 1990].
Nel corso del giudizio, di cui sia parte costituita un condominio legalmente
rappresentato dall'amministratore, la cessazione del rapporto di sentanza
per dimissioni comporta l'interruzione del processo, a norma dell'art. 300
c.p.c., soltanto se e quando l'evento sia stato dichiarato in udienza, sia
notificato alle altre parti dal procuratore costituito; altrimenti, il
rapporto processuale prosegue senza soluzione di continuità e senza dar
luogo a successione nel processo quando si costituisca in giudizio il nuovo
amministratore ed è perciò valida l'impugnazione proposta
dall'amministratore dimissionario il cui potere perdura fino alla sua
sostituzione [Cass. civ., Sez. II, 17 marzo ]993, n. 3159].
Sul conflitto d'interessi dell'amministratore:
Poiché l'ordinamento, pur non riconoscendo una personalità giuridica, sia
pure limitata, al condominio, attribuisce, tuttavia, ad esso potestà e
poteri sostanziali e processuali, come risulta dalla sua struttura e dai
suoi organi regolati da norme particolari, è applicabile, nel computo della
maggioranza dell'assemblea del condominio, la norma dettata in materia di
società per il conflitto d'interessi (art. 2373), e pertanto: il diritto di
voto non può essere esercitato dal condomino che in una deliberazione
assembleare abbia un interesse proprio in potenziale conflitto con quello
del condominio (nella specie trattavasi di deliberazione avente ad oggetto
la locazione di un locale condominiale) [Cass. civ., Sez. II, 28 gennaio
1976, n. 270].
Attenzione però perchè il Tribunale di Barcellona P.G. (Me) rileva che
perchè possa essere annullata la delibera è necessaria la cosiddetta
"prova di resistenza": l'amministratore deve essere legittimato a votare
in potenziale conflitto con i suoi interessi. Ora, se l'amministratore
potesse dimostrare che le sue deleghe non erano munite di clausola
di rato e valido (ossia il delegante non ha detto all'amministratore:
fai quello che vuoi), ma lo obbligavano in partenza a
votare a favore del consultivo, indipendentemente dalla volontà
dell'amministratore stesso, l'art. 2373 non potrebbe trovare applicazione
e quindi la causa sarebbe persa.
E' però dubbio, per i commentatori, che lo stesso discorso si possa fare
qualora l'amministratore non possa dimostrare che chi aveva fornito la
delega aveva votato a favore del consultivo con consapevolezza: ossia,
che la documentazione contabile era stata messa a disposizione del
delegante e da questo esaminata, e solo dopo questo momento era
stata conferita la delega all'amministratore con l'obbligo di votare a
favore dell'approvazione del rendiconto.
Per la legittimità dell'azione possessoria senza alcuna preventiva
autorizzazione dell'assemblea:
"L'amministratore di un condominio - ha detto la Suprema Corte (sent. n.
7063/'02, inedita) - è legittimato, anche in assenza di qualsivoglia
autorizzazione dell'assemblea, a proporre l'azione di reintegrazione
relativa a parti comuni dell'edificio, e l'azione, rientrando nel novero
degli atti conservativi, non necessita, giusta disposto dell'art. 1131 n. 4,
della detta autorizzazione
Sul diritto del condomino di richiedere tutta la documentazione di spesa in
qualsiasi
momento (anche oltre 30 giorni):
L'approvazione assembleare del consuntivo di gestione di un
esercizio, con deliberazione che non è stata oggetto di impugnazione,
NON preclude ai condomini il diritto ad esercitare nei suoi confronti
azione di responsabilità per illeciti attinenti all'esercizio medesimo.
L' approvazione del rendiconto fornisce all' amministratore il titolo per
richiedere ai condomini i contributi a carico di ciascuno, NON copre le
irregolarità della gestione cui il documento contabile si riferisce e non
è
quindi di ostacolo alla proposizione di domanda risarcitoria contro
l' amministratore nel caso di accertata infedeltà dei dati dallo
stesso sottoposti all' esame dell' assemblea condominiale.
(Corte Appello Milano 11 aprile 1997 n. 1111)
Il procedimento di rendiconto è fondato sul presupposto
dell'obbligo di una parte, derivante dalla legge e dall' accordo
delle parti, di rendere il conto all' altra parte, facendo conoscere
il risultato della propria attività, in quanto influente nella sfera di
interessi patrimoniali; ne consegue che tale obbligo può ritenersi
adempiuto solo quando colui che vi è tenuto ha assolto l'onere di
fornire la prova non soltanto della quantità e qualità dei frutti percetti
o delle somme incassate, nonchè dell' entità e della causale degli
esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentano di
individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito.
(Tribunale Milano 9 giugno 1997 n. 6226)
In tema di comunione dei diritti reali ciascun comproprietario
ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del
condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi
tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di
approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza
l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere
visione o estrarre copia dei documenti), purché l'esercizio di tale
facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non
sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere
economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni
compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).
(Cass. iv. Sez. II, 26 agosto 1998 n. 8460)
Saluti
Vegeta
Sulla non revocabilità dell'amministratore per l'esecuzione di delibere
nulle ed annullabili:
La fattispecie dei "fondati sospetti" di gravi irregolarità di cui al 3°
comma dell'art. 1129 c.c., che legittima la revoca dell'amministratore da
dell'Autorità giudiziaria, non si può ravvisare ogni qualvolta l'assemblea
condominiale abbia adottato deliberazioni nulle o annullabili e
l'amministratore sia limitato a darvi esecuzione, perché in questo caso il
condomino che si ritiene leso ha il più agevole e corretto rimedio
dell'impugnazione della delibera del ricorso all'Autorità giudiziaria
mediante strumenti appositamente previsti dalla legge [Trib. Firenze, ord.
22 aprile 1991].
Giovanni Della Valle
>l’occasione per raccontarle tutta la storia. Nel 1997 l’assemblea a
>maggioranza destituisce il vecchio amministratore, avviene la votazione
>e nessuno dei candidati raggiunge i 501/1000 che ci vogliono per legge,
>l’assemblea mi sembra che non nomini nessun successore, ma questo
>signore in forza ai 497/1000 si proclama vincitore e amministra il
>condominio, io lascio fare,
Primo Errore gravissimo.
Avresti dovuto impugnare subito, entro i 30 gg, come da Art. 1137 c.c.
Invece, hai contribuito a sanare quella delibera "viziata" con la tua
inerzia.
Secondo Errore.
Nomina che è per di più convalidata col tuo tacito assenso per oltre ..3
anni. Infatti, alla fine del primo anno, avresti potuto già attivarti per
convocare un'assemblea, per chiedere la sua revoca, come da Art. 66 delle
Disposizioni Attuative.
Terzo Errore.
Ti sei dimenticato dell'Art. 1129 c.c. Infatti, avresti potuto ottenere una
facile revoca giudiziaria, dato che l'amm.re non ha rendicontato la
gestione, per oltre due anni.
nel 1999 presenta un consuntivo pazzesco e
>palesemente errato, partecipa alla votazione come condomino e come
>portatore di deleghe e arriva ai 501/1000 che ci vogliono, io a quel
>punto impugno l’assemblea entro i fatidici 30 giorni, citazione memoria
>contro memoria, il Tribunale decide di effettuare una verifica contabile
>che comprende quell’anno e i due antecedenti, la verifica viene fatta e
>il CTU del Tribunale defalca più del 33/100 del consuntivo perché non
>dovuto, si scopre che il signore ha addirittura usato documentazione
>falsa per richiedere cifre ai condomini, che ha usato conti correnti
>diversi da quello del condominio, compreso il suo, si sono scoperte
>morosità sconosciute all’assemblea di diversi condomini, memoria finale.
>Il giudice ha fissato per le conclusioni il novembre 2003, la sentenza
>andrà al febbraio 2004. Questa è la prima causa.
Quarto Errore.
Non hai fatto Querela, es per truffa.
Ti sbrigavi prima del 2004.
Per questa nomina che
>abbiamo impugnato in quanto il nostro regolamento condominiale prevede
>l’astensione in caso di conflitto d’interesse, questo signore NON ha
>chiesto ratifica.
Ripeto, la nomina ormai è irreversibile.
Puoi contestare solo la votazione, cioè che il nostro abbia votato come
condomino in conflitto di interessi, ma non puoi contestare che abbia avuto
deleghe consensualmente dai condomini. In tal caso è stato un portavoce.
Ossia, i condomini gli hanno detto di votare a favore e lui ha votato a
favore, da bravo mandatario.
Inoltre, anche il conflitto di interessi potrebbe non bastare se non
dimostri il danno che il conflitto di interessi stessi apporta al
condominio.
Per es Berlusconi amministra l'Italia e dato non arreca danni all'Italia,
nessun giudice lo smuove.
La seconda causa è dell’anno 2000, ancora conflitto
>d’interessi nella sua votazione e errori vari nel consuntivo, (per
>alcune voci si è già espresso a nostro favore il CTU nell’anno
>precedente).
Confermo sopra.
La terza riguarda la richiesta di nullità della delibera
>del 1997, quella riguardante la sua prima nomina o presunta tale, il
>giudice dovrebbe fissare le conclusioni a breve.
Causa già persa.
La quarta causa è del
>2001, l’amministratore presenta un consuntivo di 18 mesi ed un
>preventivo di altri 18 in totale con un’assemblea sola si vuol fare
>approvare tre anni di amministrazione, compreso la sua nomina , anche
>qui per raggiungere i 501/1000 vota lui stesso con deleghe. Presenta
>anche un consuntivo con errori palesi, dal fondo cassa comune pesca i
>soldi dati due anni prima all’avvocato del condominio e fa ricomparire
>cifre che il CTU gli ha contestato poco prima, inutile dire che anch’io
>faccio parte del fondo cassa e così facendo mi trovo a pagare l’avvocato
>di contro parte senza sentenza del giudice, (anche se nelle memorie
>successive l’avvocato del condominio afferma che il fondo cassa non
>viene contabilizzato????).
Questo punto va chiarito.
Se ho capito bene il nostro si è costituito come convenuto, mediante un
avvocato ???
Inoltre, tali spese sono accollate al fondo cassa ???
Beh, se è sì...leggiti gli Art. 1132 e 1131 ultimo comma.
Alla fine del 2001 gli faccio causa personale
>per danni perché nel frattempo fa causa ai vicini e perde per due motivi
>uno non presenta una delibera condominiale che lo autorizza a fare
>causa, secondo non rispetta i termini per proporre la causa (un’azione
>possessoria) oltre a tutto non mette a conoscenza il condominio di una
>raccomandata di messa in mora del vicino, ma questa causa è solo tra me
>e lui.
Come mai sei solo ????
Come mai gli altri sono indifferenti ???
Questa causa avresti dovuta farla insieme agli altri e chiedere la revoca,
oltre al risarcimento, come da Art. 1131 c.c.
Allora, non sparare a zero sul nostro.
Sii realista. Togli la trave dal tuo occhio, finalmente.
I primi colpevoli da arrestare sono i tuoi condomini, che si fanno coprire
dall'ingenuo amm.re.
Ci sono in ballo anche una sua ingiunzione di pagamento per cui
>il giudice di pace aveva accettato il nostro ricorso e per cui mi trovo
>pignorato l’appartamento (è stato richiesto dopo i due mesi di tempo che
>il giudice di pace aveva dato al Tribunale superiore per decidere il da
>farsi, comunque il Tribunale ha bloccato tutto assimilando il
>pignoramento in una delle cause).
Beh, è noto che la delibera è esecutiva.
Pur impugnandola, devi pagare, se no diventi moroso.
Diventando moroso, autorizzi il DI, incluso i pignoramenti.
Beh, qui, purtroppo, c'è stata tua ingenuità grossolana.
C’è anche una nostra ingiunzione di
>pagamento esecutiva, ed anche per questa siamo stati citati per altre
>somme che secondo questo signore dobbiamo, e anche queste due cause sono
>ferme in Tribunale. In totale sono otto.
Ora ha una buona infarinatura
>dei fatti. Ora può giudicare se l’assemblea poteva oppure no ratificare
>le sue nomine (chissà perché ha richiesto solo tre ratifiche su quattro
>nomine resta un mistero).
Non è un mistero, la prima nomina del 1997 è auto sanata per mancanza di
impugnativa entro 30 gg.
L'impugnativa del 1999 è quasi vinta da te, per via della CTU.
L'impugnativa del 2000 è ancora da giocare.
Nulla vieta che il nostro regolarizzi il bilancio, nulla vieta che lo
presenti di nuovo all'assemblea, nulla vieta la ratifica della stessa.
In tal caso, il giudice accollerà solo le spese legali al condominio, non
avendo più bilanci da sanare.
I miei passi successivi (devo ancora
>consultarmi col legale) credo saranno vedere cosa fare per queste
>ratifiche, credo forse che chiederemo anche la destituzione da parte del
>Tribunale di questo signore. Lei che farebbe? La saluto. Paolo Ciboldi
Che farei ???
Mi alleo subito con gli altri condomini.
Ricorda, fin quando sarai solo, anche se avrai ragione, Saranno Solo
Vittorie di Pirro, se non addirittura vere Sconfitte.
Al momento, riconosci, che gli altri sono dalla parte dell'amm.re.
Al momento lui è più forte di te.
Medita bene:-)))))
DELLA VALLE GIOVANNI
Giovanni Della Valle
sei informatissimo sulla giurisprudenza condominiale:-)))).
Conosci tutte le sentenze di Cassazione. !!!
Bravo :-)))
Comunque, non condivido la Sentenza N. 7063/02.
Essa è in conflitto con l'Art. 1710 comma 2 e l'Art. 1132 c.c.
Il mandatario è tenuto ad informare al mandante le circostanze sopravvenute
(1710).
Quindi, anche se potesse avere iniziativa all'azione possessoria, dovrebbe
convocare assemblea, per poter consentire ai condomini la possibilità di
dissociarsi dalla lite (1132).
DELLA VALLE GIOVANNI
Cib...@excite.it
che questo signore ha proposto in assemblea: Sul 1° . Ratifica nonina
Amm.re delibera assemblea del 01/07/1997; del 31/03/2000 sul n.° 2 e del
05/04/2001 sul n.° 3. L’assemblea chiamata a deliberare si è così
manifestata: approvano la ratifica nomina Amm.re delibera assembrare del
01/07/1997 – 31/03/200 – 05/04/2001 o sigg.ri …………………………….. per
millesimi 513,91 e limitatamente ai periodi di pertinenza: contrari:
sigg.ri…… e ….. per millesimi 110,63 astenuti: sigg.ri …… e …. per
millesimi, 121,32 mentre i sigg.ri ……… e ………… per millesimi 96,93 fanno
presente che, avendo acquistato l’unità in tempi successivi, non possono
votare. Il sig. Ciboldi si riserva di verificare la legittimità della
delibera, delle deleghe, ecc… Da quanto scritto nel verbale si evice
che sicuramente i voti favorevoli e di qualche astenuto è limitato al
tempo di possesso dell’immobile. La frase “limitatamente ai periodi di
pertinenza” proprio quello stà a significare, perciò l’unica votazione è
da dividere per le tre domande andando a sommare i millesimi favorevoli
alle ratifiche per ogni singola data richiesta da ratificare proprio in
base ai periodi di pertinenza di ogni condomino favorevole alla
ratifica. Da questo semplice calcolo si può stabilire che per nessuna
ratifica si è raggiunta la maggioranza richiesta per tale ratifica. In
quanto assommando i millesimi i millesimi favorevoli alla ratifica
stessa e tenendo conto del periodo di competenza non si è mai raggiunto
i 501/1000 per nessuna delle tre date richieste. Infatti anche se
presente per delega (al figlio del presunto amministratore) un condomino
ha acquistato (anzi lo ha ereditato) solo nel marzo 2002, e ancora una
sig,ra che si era favorevole ma ha fatto presente che ha acquistato nel
1998 (dopo la data della prima richiesta). A sostegno del ragionamento
si può citare che nello stesso verbale viene riportato che due condomini
non possono votare perché hanno acquistato l’appartamento da poco. Ora
si può discutere all’infinito sulla legittimità della richiesta ma non
creo che si possa sindacare su quanto l’assemblea abbia deliberato,
oltre alla conta delle teste presenti il meccanismo di ratifica si basa
sulla pertinenza del periodo da ratificare, giusto o no questo è
scritto. Perciò il presunto amministratore non so se avesse il potere di
chiedere le ratifiche, non so se l’assemblea aveva il potere per
dargliele, ma da come è scritto sul verbale e da come è stata data la
ratifica è si giusto che i favorevoli in totale raggiungono la
maggioranza ma se questa viene analizzata per i periodi di pertinenza è
insufficiente per la ratifica stessa. Giusto? Cosa ne pensate? Saluti a
tutti. Paolo Ciboldi
vegeta
> Salve a tutti, vi allego la copia integrale della delibera di ratifica
> che questo signore ha proposto in assemblea: Sul 1° . Ratifica nonina
> Amm.re delibera assemblea del 01/07/1997; del 31/03/2000 sul n.° 2 e del
> 05/04/2001 sul n.° 3. L'assemblea chiamata a deliberare si è così
> manifestata: approvano la ratifica nomina Amm.re delibera assembrare del
> millesimi 513,91 e limitatamente ai periodi di pertinenza: contrari:
> millesimi, 121,32 mentre i sigg.ri ... e .... per millesimi 96,93 fanno
> presente che, avendo acquistato l'unità in tempi successivi, non possono
> votare. Il sig. Ciboldi si riserva di verificare la legittimità della
Intanto lascia perdere quello che c'è scritto nel verbale.
Qui il punto è il seguente. L'amministratore chiede la ratifica cercando di
usare un articolo che dice che l'atto compiuto dal mandatario al di fuori
dei limiti del mandato rimane a suo carico se il mandante non lo ratifica.
Ora, è chiaro che il mandante dell'amministratore è il condominio, ma
questo è composto dai condomini, che sono i proprietari delle diverse
unità immobiliari nel periodo di gestione.
Quindi, se io chiedo la ratifica del mio operato per il periodo 1/7/1997
1/7/1998, chi me la può dare è chi era in quel periodo proprietario.
Non chi è subentrato dopo. Chi è subentrato dopo non ha alcun potere
di ratifica perchè non è mai stato mandante del mio mandato: altrimenti,
se il giudice non è d'accordo, propongo di stabilire che l'amministratore,
se non raggiunge i 500 millesimi, possa farsi ratificare la gestione anche
da suo cognato che passava di lì per caso!
Naturalmente l'amministratore tenterà di fregarti. Come? Semplice:
sosterrà che poichè i subentranti rispondono in solido con i precedenti
proprietari delle obbligazioni condominiali, "ereditano" anche il diritto
di ratifica dal precedente proprietario.
E questo sarebbe un fatto giurisprudenziale assolutamente nuovo.
Io penso che un giudice lo manda, in un paese normale, a quel paese, ma
siccome l'Italia (e la Cassazione) non sono posti normali....
In conclusione: impugna la delibera entro 30 giorni....
Saluti
Vegeta
Aldo
"vegeta" <non...@noserver.com> ha scritto nel messaggio
news:mfUm9.42627$Eu.9...@twister1.libero.it...
La volontà del "conmdominio" inteso come "ente" si esprime validamente in
qualsiasi momento e per qualsiasi cosa. Ed è valida se raggionge le dovute
maggioranze e ciò a prescindere dall'epoca nella quale i votanti hanno
acquistato la loro proprietà.
Se non fosse così sarebbe un bel pasticcio dovremo chamare a votare coloro
che non sono più condomini e magari enche....trapassasti.
Dove saranno andati a finire e la conseguenza delle loro votazioni si chi
dovrebbe ricadere ???.
Lasci perdere il ricorso nel uscirà perdente .
aldod
>
>
Giovanni Della Valle
ricapitoliamo in termini elementari.
Il condominio è il mandante, mentre l'amm.re è il mandatario.
L'amm.re ha superato i limiti del mandato.
Per non accollarsi gli oneri, chiede la ratifica al mandante, in modo da
trasferire gli effetti in testa al mandante.
Questo è chiaramente lecito, come da Art. 1135 ultimo comma e 1711 c.c. e
1399 c.c.
Ribadito che le richiesta di ratifica è lecita, cosa succede ???
Due possibilità.
1. Il mandante ratifica, andando a sanare gli atti con effetti retroattivi.
2. Il mandante non ratifica, restando gli atti a carico del mandatario.
Nel nostro caso il mandante è particolare, cioè è un Organo Collegiale,
ossia decide mediante delibere.
In altre parole, occorre apposita assemblea e apposito quorum deliberativo.
Domanda.
Chi è legittimato a partecipare all'assemblea e a votare ???
Risposta.
Solo il Condomino che è attualmente proprietario di una unità immobiliare,
proprio perchè obbligato al condominio non è il condomino, come si potrebbe
credere, ma l'immobile.
In altre parole, il nuovo condomino proprietario risponde di tutti gli
obblighi e diritti maturati sia DOPO il suo possesso sia soprattutto PRIMA
del suo possesso, dato il solido col precedente.
Esempio, ci sono soldi da pagare arretrati, l'amm.re li prende dal nuovo
"innocente".
Esempio, ci sono soldi arretrati da distribuire, l'amm.re li da al nuovo e
si libera di responsabilità.
Esempio, c'è una votazione di ratifica di mandato arretrato, vota il nuovo,
il quale può votare liberamente, cioè anche contro.
Lascia perdere quello che ha scritto l'amm.re.
L'amm.re non è avvocato e può sbagliare.
Quindi, quello che ha scritto non è oro colato, anzi dimostra che ha idee
confuse...ma è normale, dato che l'amm.re è tenuto ad amm.re e non è tenuto
a scrivere sugli avvisi di convocazione.
Ripeto, limitatamente ai periodi di pertinenza è una BALLA,
I condomini sono legittimati al voto e possono votare anche contro.
Ma, avendo votato a favore, devi rispettare il loro voto.
La delibera è valida e obbligatoria per tutti.
Dato che la ratifica avviene dopo tua impugnativa, il giudice condannerà il
condominio solo alle spese legali.
Il problema di fondo, invece, è un altro.
Se continua ad essere appoggiato dagli altri condomini, puoi fare infinite
impugnative, lui starà al suo posto.
Se, invece, gli altri condomini si schiereranno finalmente dalla tua, lui
avrà le ore contate.:-))))
Medita bene.
DELLA VALLE GIOVANNI
vegeta
"Aldo" <w...@libero.it> ha scritto nel messaggio
news:im%m9.44439$Eu.10...@twister1.libero.it...
Ragionamento: un certo articolo dice che l'amministratore non può fare
lavori
di manutenzione straordinaria salvo che urgenti.
Un amministratore "professionista" decide di fregarsene bellamente di
quell'articolo (come sapete la legge esiste a patto che sia a favore
dell'amministratore, altrimenti si ratifica, si deroga, si fa la delibera
che
è illegittima ma è esecutiva ecc. ecc. ecc.), e decide di fare
ugualmente questi lavori.
Ora, ma questa è una mia opinione personale, in un paese normale,
il legislatore avrebbe scritto che se l'amministratore fa lavori non urgenti
senza il consenso dell'assemblea, questi non sono ratificabili. Il
professionista se li paga lui i lavori fatti senza autorizzazione, e la
prossima volta impara meglio che visto che l'amm.re è un semplice
esecutore di ordini, è meglio se fa meno il furbo e si impara ad
eseguire solo gli ordini. Un amministratore ladro in meno e meno
pagliacciate per le aule giudiziarie italiane....
Ma naturalmente, il principio è che se la legge dice A, l'amministratore
deve avere la possibilità di fare B e deve pure averla vinta.
Quindi, si consente di usare una norma che non fa parte delle norme
condominiali, notate bene, ma delle norme generali in materia di
mandato, che dice che se l'atto effettuato dal mandatario va oltre i
limiti del mandato, esso rimane a carico del mandatario se il mandante
non lo ratifica.
Ora lasciando perdere la sgradevolezza di questo meccanismo
applicato ai condomini (perchè vanifica la logica stessa delle procedure
condominiali: perchè l'amministratore ogni anno deve rimettere il
mandato e rendere conto della sua amministrazione? Non potrebbe
starsene dieci anni a farsi i caxxi suoi a danno di alcuni condomini?
Tanto poi due giorni prima della sentenza si ratifica....), vediamo di
capire la ratio legis della ratifica del mandato.
La logica che sta alla base della ratifica è questa: il mandato, quando
è limitato, deve essere esercitato dal mandatario nei suoi limiti.
Non oltre. Se il mandatario si comporta scorrettamente, la legge
pone una precisa sanzione che consiste nel mettergli a carico l'eccesso
di mandato. Però, siccome questa sanzione è volta a proteggere il
mandante, allora se questo ratifica il mandato è chiaro che non c'è
motivo di punire il mandatario. La ratifica nasce proprio dalla volontà
di colui che *in quel momento* era mandante, di manifestare il
consenso a ciò che ha fatto il mandatario.
Ora, se nel 1997 l'amministratore fa lavori di manutenzione che
lui non può fare nel condominio di Roma dove c'è il sig. Bianchi, il
sig. Bianchi gli può dire che se li paga lui. Ma se il sig. Bianchi dice
all'amministratore "bravo, hai fatto bene, io stesso ti avrei detto di
fare così", si accolla il costo dei lavori (come se li avesse ordinati
lui, ecco perchè l'eccesso di mandato si sana), e la ratifica è fatta.
Nello stesso momento, il sig. Verdini è a Venezia. Questo non può
mai e poi mai ratificare il mandato dell'amministratore del condominio
di Roma perchè non è suo *mandante* al momento in cui l'eccesso di
mandato è stato compiuto. Chi può ratificare è il sig. Bianchi. Perchè
l'eccesso di mandato è compiuto contro di lui. Se poi tra dieci anni
Verdini viene a Roma e si compra la casa, allora diventerà mandante
dell'amministratore e quindi potrà pronunciarsi sulla sua amministrazione
a partire da quel momento.
Ora, qui c'è un tizio che evidentemente la frase "L'amministratore dura in
carica un anno. Egli alla fine dell'anno deve rendere conto della sua
amministrazione" non l'ha letta quando ha fatto il corso per amministratore.
Ha solo solo il manuale "Come fregare il condomino in 10.001 cavilli."
Perchè non se lo faceva ratificare cinque anni fa il mandato? Parliamo
degli ultimi cinque anni di amministrazione. Perchè non convocava
l'assemblea ripetutamente fino a raggiungere il quorum necessario?
I condomini contro i quali è stato eseguito l'eccesso di mandato
sono andati via? Che si arrangi. Al limite si fa fare una dichiarazione
scritta dai
vecchi condomini. Ma che un signore che è arrivato ora possa ratificare
una cosa avvenuta cinque anni fa, quando lui non era neanche condomino
e stava a 30.000 km. di distanza in un altro condominio non è credibile.
E' solo ridicolo.
Saluti
Vegeta
Matteo
> Il problema di fondo, invece, è un altro.
> Se continua ad essere appoggiato dagli altri condomini, puoi fare infinite
> impugnative, lui starà al suo posto.
> Se, invece, gli altri condomini si schiereranno finalmente dalla tua, lui
> avrà le ore contate.:-))))
> Medita bene.
Io gli consigliavo di cambiare avvocato, specialmente per il problema di
fondo.
Il codice prevede numerosi strumenti per far nominare un amministratore
diverso, dal magistrato, quando l'attuale non ha, o non dovrebbe avere, la
fiducia dei condomini. Impugnare la delibera di nomina "a minoranza" è un
controsenso. Vuol dire impugnare una "non delibera". 8 cause assurde 8, e
l'amministratore la fiducia maggioritaria del condominio ce l'ha comunque.
Ed è quello che gli interessa, oltre a far pagare il suo avvocato dal
condominio.
Comunque vada a finire, e anche se la ratifica fa morir dal ridere il
giudice, l'amministratore ha vinto, e anche gratis.
Complimenti al legale del signore (ma con più di 20.000 dollari in
saccoccia, neanche lui deve sentirsi tanto perdente).
blindonet
Scusa Vegè c'è un piccolo problema di fondo, il mandatario non è la persona
fisica, ma la quota di proprietà dello stabile quantificato in millesimi, in
persona dal suo legale rappresentante vigente al momento .
indipendentemente dalla assurdità del verbale e della situazione.
legittimato alla ratifica è il condomino, inteso come quota e non come
persona, ora dato che tale quota da atto pubblico è stata trasferita a
persona differente dal rappresentante del periodo in oggetto di ratifica, la
stessa persona ne rappresenta fisicamente la volontà e ne risponde per tutta
la durata della vita della cosa in oggetto (la quota millesimale d
proprietà) salvo rivalersi sul venditore della cosa in base agli accordi
stipulati in fase di cessione.
quindi legittimato alla ratifica è il nuovo proprietario della cosa che la
rappresenta al momento e che è responsabile (per acquisizione) per tutti gli
atti della vita della cosa precedenti al suo subentro.
Tieni conto che un condomino può essere anche una società il cui presidente
o rappresentante legale cambia o può cambiare durante la vita del
condominio, ma il potere di rappresentanza è solo del titolare al momento
dell'assemblea in svolgimento.
Del resto chi rappresenta un appartamento in assemblea in caso di leasing
finanziario ?
vegeta
"blindonet" <blin...@despammed.com> ha scritto nel messaggio
news:anjhbf$nlb$1...@lacerta.tiscalinet.it...
> [cut]
Il vero problema di fondo è che qui, è tutta la situazione che fa ridere.
Si potrebbero usare in Parlamento le norme condominiali.... Berlusconi
non riesce a farsi approvare la legge Cirami per mancanza di quorum
alla Camera ed allora Casini decide di approvarla lo stesso. Così intanto
se ne può giovare Previti, anche se di fatto, costituzione alla mano, non
doveva essere approvata.
O Mussolini: intanto mi prendo il potere. Dite che sono un dittatore? Ma
se (dopo avere abbattuto tutti i dissidenti politici) ho chiesto la ratifica
del
mio mandato al Parlamento (sì, nel 1942)!
I rappresentanti del condominio sono cambiati. Sulla base di cosa un
signore che cinque anni fa non faceva parte del condominio, (e non ha
pagato una lira, sono cose che hanno pagato i vecchi proprietari), può
decidere se ratificare o meno il mandato dell'amministratore (che lui
magari neanche conosce)? Ma soprattutto, è mandante dell'amministratore
nel momento in cui questo ha violato i limiti del mandato?
Io che sarebbe potuta finire così, che il potere di ratifica si "eredita"
tra
condomini vecchi e nuovi e che te la giustificano con l'art. 63 DD.AA.
lo sapevo.
(*)Art. 63 - Per la riscossione dei contributi in base allo stato di
ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere
decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con
questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello
precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per
un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne
contiene l'autorizzazione, sospendere al condomino moroso l'utilizza-
zione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
Ma si noti un fatto. In realtà l'art. 63 DD.AA. non trasferisce
l'obbligazione
contratta a suo tempo dal vecchio proprietario sul nuovo. Tanto vero che:
a) gli effetti delle vecchie obbligazioni permangono sul nuovo proprietario
solo per l'anno in corso e per quello precedente; le obbligazioni ancora
precedenti gravano solo sul *vecchio* proprietario;
b) in realtà il vecchio proprietario rimane tenuto a pagare le obbligazioni
contratte fino all'ultimo giorno di permanenza nell'immobile. Infatti, i due
sono obbligati in solido al pagamento dei contributi. *In solido*. Ossia
entrambi. Che poi l'amministratore faccia causa al nuovo proprietario
perchè ce l'ha sotto gli artigli ed è più comodo è irrilevante. In altre
parole, non è vero che l'obbligazione condominiale viene trasferita dal
vecchio al nuovo proprietario. L'obbligazione contratta a suo tempo
dal vecchio condomino alla fine sempre da lui dovrà essere pagata: i
soldi li può anticipare il nuovo proprietario, ma poi questo ha diritto
di rivalsa sul vecchio. Se si trattasse semplicemente di un trasferimento
dell'obbligazione, non si spiegherebbe il diritto di rivalsa. Infatti, si
potrebbe sostenere che il nuovo condomino ha accettato con il rogito,
di prendere su di se i debiti del vecchio.
Ora, se un amministratore nel 1997 compie un atto che va al di là
delle sue funzioni, ed io nel 1997 sono proprietario, devo essere io
a decidere (o meglio a contribuire alla decisione) sulla ratifica del suo
operato. Perchè se l'operato sarà ratificato io contrarrò un'obbligazione
(nel 1997) che sarò costretto a pagare. Quindi io potrei votare di
non ratificare un bel niente. Ma c'è di più. L'amministratore mi può
fare decreto ingiuntivo nonostante opposizione chiedendomi, con una
bella delibera illegittima ma esecutiva, di pagare ugualmente questi
quattrini. Intanto che il giudice verifica la legittimità della delibera,
io i soldi all'amministratore li ho dati. La delibera è illegittima, e
l'amministratore LO SA.
Quindi l'amministratore ha fatto un atto che eccede il mandato. Come
può fregarmi l'amministratore? Potrebbe pensare di farsi ratificare il
mandato dall'assemblea. Peccato che sa che io gli voto contro, che
lui non raggiunge i 500/1000 e che quindi ci va fregato (salvo dichiarare
ugualmente valida la ratifica ed esecutiva e costringere all'impugnazione
nr. 2 e si ricomincia di nuovo....).
Ora, nel 2000 io vendo la casa al sig. Verdi. L'amministratore tutto
contento perchè io non ci sono più a rompergli le palle con i miei articoli
ed i miei pseudodiritti, si convoca subito l'assemblea per ratificarsi
la delibera illegittima con 501/1000 (Verdi la ratifica gliela dà: è una
così cara persona questo amministratore! così per bene!). Ratifica fatta,
ed amministratore che va dal giudice di pace (giudizio ancora in corso)
a dire che la materia del contendere è decaduta perchè la ratifica della
delibera illegittima ha sanato l'eccesso di mandato.
Io non posso fare niente per impedire questo. Verdi è subentrato a me,
partecipa lui alla riunione di condominio del 2000, ed ha potere di
ratifica,
secondo voi, su quello che è successo nel 1997 vero?
Peccato che c'è un piccolo problema. Ora che la delibera è
valida, quei soldi vanno pagati. Chi li paga? Verdi? Ma neanche per
sogno perchè i fatti risalgono al 1997, e lui risponde dei debiti dal 1999
al 2000 (art. 63 DD.AA.). Sapete chi li paga? Il vecchio proprietario.
Certo si potrebbe sostenere che in realtà la ratifica fa comparire
l'obbligazione dal giorno in cui avviene, e non dal momento in cui si
è verificato l'eccesso di mandato. Ma è in contrasto con il geniale
principio della provvisoria esecutività delle delibere illegittime:
l'amministratore
i soldi me li ha estorti nel 1997, quando ero proprietario io, quindi questi
soldi io li ho GIA' pagati. Non li paga Verdi, in nessun caso.
In pratica la ratifica da parte del nuovo condomino di atti che riguardavano
il vecchio proprietario, comporta la comparsa di una obbligazione sul
vecchio proprietario senza che questi possa fare assolutamente niente per
fare valere le proprie ragioni.
Non solo. Se la ratifica è un atto del condominio, il fatto che una ratifica
del 2000 faccia comparire una obbligazione su uno che nel 2000 non è
più un condomino, comporterebbe nullità della deliberazione per eccesso
di potere. Infatti le deliberazioni del condominio hanno effetto sui
partecipanti.
Non sugli altri cittadini italiani (per quello rivolgersi al Parlamento)
E voi mi insegnate che la nullità può essere fatta valere da chiunque
dimostri di averne interesse.
Come la risolviamo?
L'allegra ratifica da parte dell'amministratore del sig. Ciboldi degli
ultimi
cinque anni di mandato, comporta la comparsa di un'obbligazione su
cittadini che non sono più condomini (non potendo essere riferita ai
nuovi proprietari l'obbligazione a) trattandosi di soldi già versati
b) rispondendo i nuovi proprietari solo per l'anno in corso e quello
precedente, per di più in solido con i vecchi. Questo determina un
eccesso di potere dell'assemblea, e la nullità della delibera. La nullità
può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse, il sig. Ciboldi
la impugna e....
Giovanni Della Valle
DELLA VALLE GIOVANNI
8 cause assurde
>l'amministratore, la fiducia maggioritaria del condominio ce l'ha comunque.
Anche se la ratifica fa morir dal ridere il
Giovanni Della Valle
Di conseguenza, è un Diritto Reale.
Non è un diritto Obbligazionario.
Che significa ??
Significa che il soggetto obbligato non è determinato, ma determinabile.
In base a cosa ???
In base alla titolarità del rapporto di proprietà esistente tra soggetto e
immobile. Mutando tale titolarità, muta l'obbligato al condominio.
Concludendo, chi è proprietario attuale è l'unico obbligato anche per
obbligazioni preesistenti alla suo acquisto di proprietà.
Naturalmente, la rinunzia al condominio, mediante vendita, comporta
l'automatica estinzione di ogni obbligo da parte del vecchio proprietario.
Invece, la tesi da te sostenuta, cioè responsabilità solo per obbligazioni
contratte dopo, è valida per i rapporti Obbligazionari.
Esiste una differenza, anche se sottile.
La prova è l'Art. 1139 c.c. che rimanda all'Art. 1104 comma 3.
DELLA VALLE GIOVANNI
Giovanni Della Valle
rispondo al tuo lunghissimo e interminabile post, in modo brevissimo ed
esaudiente :-))))
"Leggiti l'Art.1139 c.c. che rimanda all'Art. 1104 c.c."
Finalmente, si stroncano tutti i dibbi sul SOLIDO tra il vecchio e nuovo
proporietario :-))))
DELLA VALLE GIOVANNI
blindonet
> Di conseguenza, è un Diritto Reale.
> Non è un diritto Obbligazionario.
>
> Che significa ??
> Significa che il soggetto obbligato non è determinato, ma determinabile.
>
> In base a cosa ???
> In base alla titolarità del rapporto di proprietà esistente tra soggetto e
> immobile. Mutando tale titolarità, muta l'obbligato al condominio.
>
> Concludendo, chi è proprietario attuale è l'unico obbligato anche per
> obbligazioni preesistenti alla suo acquisto di proprietà.
>
> Naturalmente, la rinunzia al condominio, mediante vendita, comporta
> l'automatica estinzione di ogni obbligo da parte del vecchio proprietario.
>
> Invece, la tesi da te sostenuta, cioè responsabilità solo per obbligazioni
> contratte dopo, è valida per i rapporti Obbligazionari.
>
> Esiste una differenza, anche se sottile.
>
> La prova è l'Art. 1139 c.c. che rimanda all'Art. 1104 comma 3.
Confermo!
differenza sottile ma esistente.
vegeta
"blindonet" <blin...@despammed.com> ha scritto nel messaggio
news:anl8hh$lbb$1...@lacerta.tiscalinet.it...
Vedete che non è così pacifico come pensate voi.
Esiste una parte della giurisprudenza che considera l'obbligazione
condominiale come una obbligazione ob rem, e non propter rem.
Segue che l'obbligo di pagamento sorge nel momento in cui il
credito diventa liquido ed esigibile, ossia al momento della delibera
assembleare. Ed è legato alla persona. Non alla cosa.
Non solo. Segue che i patti stipulati dall'assemblea
con un singolo per la ripartizione delle spese non si trasferiscono
automaticamente al subentrante.
l'efficacia di una convenzione - con la quale, ai sensi dell'art. 1123,
comma 1, cod. civ., si deroghi al regime di ripartizione delle spese - non
si estende, in base all'art. 1372, agli aventi causa a titolo particolare
degli originari stipulanti, a meno che tali aventi causa non abbiano
manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini anche per
fatti concludenti, attraverso un'univoca manifestazione tacita di volontà
dalla quale possa desumersi un determinato intento, con preciso valore
sostanziale (Cass., n. 7353 del 9 agosto 1996).
Il problema che hanno tutti i commentatori, nasce da una banale
considerazione: se il legislatore avesse considerato le obbligazioni
condominiali come obbligazioni propter rem, ossia legate alla cosa
e non semplicemente derivanti da essa, non avrebbe limitato con
l'art. 63 c.2 gli effetti di solidarietà ad un periodo temporale ben
preciso e limitato, e per di più in solido con l'alienante.
Per esempio in caso di compravendita gli oneri gravanti sull'immobile
(come le ipoteche), vengono trasferiti integralmente sull'acquirente
in quanto sono legati alla cosa e non alla persona.
Ma nel caso dei debiti condominiali, le uniche obbligazioni che vengono
"trasferite" sono quelle relative all'anno in corso ed a quello precedente.
Segue che, se c'è un debito che è stato determinato più di due anni
fa, il subentrante non lo paga. Se il debito fosse legato all'immobile,
il subentrante dovrebbe invece pagarlo. L'amministratore non è
neanche legittimato ad agire contro il nuovo proprietario per i
debiti più vecchi di due anni fa. E' allora chi li paga questi debiti
vecchi?
Contro chi è che deve agire l'amministratore in quel caso?
Contro un signore che ora non è più proprietario ma che al tempo lo
era contraendo l'obbligazione. Quindi il soggetto obbligato è
determinato nel vecchio proprietario, non nel nuovo. Ed il
vecchio proprietario continuerà ad avere questo debito anche
**dopo** essersi disfatto della cosa. Questo concetto è incompatibile
con quello dell'obbligazione legata alla cosa, dove tutti
i debiti relativi all'immobile verrebbero trasferiti al nuovo proprietario
essendo appunto legati alla cosa e non alla persona.
In questo senso, una importantissima e decisiva sentenza della corte
di cassazione, contraria al principio di Giovanni, è stata di recente
pronunciata:
Il principio dell'ambulatorietà passiva ha riscontro nell'art. 63, comma
secondo, att. c.c.; in virtù di esso l'acquirente di una unità immobiliare
condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del
suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel
rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di
una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra questi ultimi. In
questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le
parti, è invece operante il principio generale della ***personalità delle
obbligazioni***; l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle
obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui,
acquistandola, è divenuto condominio; e se, in virtù del principio
dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a
rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha
diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa. CASSAZIONE CIVILE
sez. II, 22 febbraio 2000, n. 1956 (Arch. locazioni 2000, 131).
Saluti
Vegeta
Giovanni Della Valle
ormai le posizioni sono cristallizzate... in modo conflittuale:-)))
Da una parte, tu sostieni l'obbligazione personale, mentre dall'altra io e
Blindo sosteniamo il Solido.
Tu richiami la giurisprudenza e l'Art. 63 delle DDAA.
Personalmente, questi argomenti non mi convincono per nulla.
Infatti, alla giurisprudenza, che è confusione, preferisco il Codice, che è
certezza, ossia preferisco gli Art. 1139 e 1104 c.c.
Quindi, nel momento in cui il condomino vende, rinunziando alla comunione,
estingue tutti gli oneri, accollandoli al cessionario.
Inoltre, le DDAA sono un appendice al codice, non il vero codice.
Quindi, preferisco il 1104 al 63 delle DDAA.
Circa la Sentenza 1956/00 da te postata, è condivisibile l'azione di
regresso del nuovo proprietario sul vecchio in caso di debiti pregressi,
così come per coerenza, in caso di crediti arretrati, il nuovo dovrà
naturalmente restituirli al vecchio.........ma questo **non interessa** il
condominio.
L'argomento di discussione nel NG, infatti, era con quale condomino l'amm.re
deve interagire: il vecchio o il nuovo ???.
Anche la stessa Sentenza conferma **sul nuovo**.
DELLA VALLE GIOVANNI