condominio 1988, no abitabilita'...
ClaudeV8
vorrei acquistare un appartamento in un condominio
del 1988.
L'agenzia mi ha informato che il condominio non e' provvisto di
abitabilità'. A detta loro, il costruttore aveva fatto regolare
richiesta, ma passato un certo tempo il comune non ha risposto. Quindi
il costruttore non si e' preoccupato di rifare la domanda per
l'ottenimento della abitabilità'. Gli appartamenti erano già' venduti
ecc... ecc...
Il condominio non dovrebbe avere problemi (niente difformità' rispetto
alla concessione, niente abusi ecc...) solo che appunto la richiesta
fu "lasciata scadere" dal comune stesso.
Questa la spiegazione della situazione (spero di essere stato chiaro)
Ho provato a cercare informazioni in rete, ma ho trovato molte
opinioni discordanti tra chi ritiene indispensabile l'abitabilita'/
agibilita' al punto da annullare l'atto, e chi invece non la ritiena
fondamentale (per vari motivi....)
Ora: a cosa vado incontro?
Ci sono state varie compravendite nello stesso edificio, ma la cosa
non mi tranquillizza. Ne mi consola il fatto che in Italia ci sia una
grossa percentuale di case senza agibilità'.
Non credo che attualmente l'agibilità' sia possibile richiederla e
ottenerla, in quanto probabilmente per conformarsi alle nuove regole
le spese sarebbero notevoli e ovviamente nessuno se ne vorrebbe far
carico.
Posso provare a chiedere una agibilità' parziale al proprietario?
Non ho nemmeno fatto la proposta... in attesa di capire la situazione.
Fortunatamente l'agenzia mi ha informato della situazione.
w.2009
nel 1984.Nel 1995 un condomino all'atto della vendita il notaio si è
accorto che era sprovvisto dell'Autorizzazione di abitabilita'.
Orbene avvertito l'amministratore questo si premurò di avviare
pratica rimasta in sospeso presso il Comune per la morte del
costruttore.
Il Comune rispose che dopo sopralluogo del responsabile del USSL
e del Tecnico comunale per il rilascio di detto documento necessitava
per il perfezionamento domanda presentare la seguente documentazione:
-dichiarazione di conformità o certificato di collaudo degli impianti
installati ( energia elettrica, radiotelevisivo,riscaldamento,clima-
tizzazione, idrosanitari, gas, sollevamento di persone,protezione
antincendio ) nel rispetto delle norme vigenti.( quelle di allora:
art.7 legge 5 marzo 1990 n.46, redatti secondo il modello allegato
al D.M. 20/02/92 completo dei necessari allegati).
Cosa che poi è avvenuto nei 30 gg messi a disposizione dal competente
Ufficio Tecnico del Comune, con consegna di detti documenti ed il
rilascio del relativo certificato.
w
ClaudeV8
[cut]
> E' successa la stessa cosa nel condominio dove io vi abito costruito
> nel 1984.Nel 1995 un condomino all'atto della vendita il notaio si
Beh.... strano che io sia il primo ad accorgermi della cosa, pur non
essendo un notaio! :)
In quel condominio hanno fatto molte compravendite e nessuno ha
battuto ciglio sul problema...
> Orbene avvertito l'amministratore questo si premur di avviare
> pratica rimasta in sospeso presso il Comune per la morte del
> costruttore.
> Il Comune rispose che dopo sopralluogo del responsabile del USSL
> e del Tecnico comunale per il rilascio di detto documento necessitava
> per il perfezionamento domanda presentare la seguente documentazione:
> -dichiarazione di conformit o certificato di collaudo degli impianti
> installati ( energia elettrica, radiotelevisivo,riscaldamento,clima-
> tizzazione, idrosanitari, gas, sollevamento di persone,protezione
> antincendio ) nel rispetto delle norme vigenti.( quelle di allora:
> art.7 legge 5 marzo 1990 n.46, redatti secondo il modello allegato
> al D.M. 20/02/92 completo dei necessari allegati).
> Cosa che poi avvenuto nei 30 gg messi a disposizione dal competente
> Ufficio Tecnico del Comune, con consegna di detti documenti ed il
> rilascio del relativo certificato.
Ok... grazie della risposta. Se fosse cosi' sembra che sia solo un
problema relativamente semplice.
Mi hanno invece spiegato (agenzia) che per quanto il condominio non
abbia particolari vizi, non e' possibile ottenere questa abitabilità'
in quanto non rispetta le normative "attuali", al quale dovrebbe
essere adeguato per l'ottenimento del certificato.
Ovviamente nessuno dei condomini sarebbe disposto a opere onerose (e
neppure di poco costo) per un certificato che sembra "facoltativo" e
della cui assenza non c'e' sanzionabilita' (e neppure ostacoli a
ristrutturazioni e lavori.... boh...)
Forse in comune sapranno dirmi esattamente com'è' la situazione...
Grazie
Gi_pll
news:53a5abf0-4586-41ea...@m37g2000vbn.googlegroups.com...
>Forse in comune sapranno dirmi esattamente com'è' la situazione...
Se vai in comune a domandare e c'è qualche cosa di anomalo, i condomini sono
fregati.
E' come se un dipendente dell'Avis spedisse un invito a cena ad una
associazione di vampiri.
Cordialità
Gi
w.2009
> in quanto non rispetta le normative "attuali", al quale dovrebbe
> essere adeguato per l'ottenimento del certificato.
> Ovviamente nessuno dei condomini sarebbe disposto a opere onerose (e
> neppure di poco costo) per un certificato che sembra "facoltativo" e
> della cui assenza non c'e' sanzionabilita' (e neppure ostacoli a
> ristrutturazioni e lavori.... boh...)
> Grazie
Senti la risposta del Comune, comunque se proprio ti interessa questo
appartamento, proponi uno sconto di XXXX euro per cautelarti nel caso
di interventi per adeguamento impianti a norma di legge.
Sappi inoltre che questi sono obbligatori per legge e che l'ammin.re
per effettuarli non deve necessariamente avere l'autorizzazione da
parte dell'assemblea condominiale.
Verifica inoltre gli adeguamenti relativi all'appartamento perch�
questi sono compito del proprietario e non del condominio.
Ciao w
ClaudeV8
> "ClaudeV8" <claud...@gmail.com> ha scritto nel messaggionews:53a5abf0-4586-41ea...@m37g2000vbn.googlegroups.com...
>
> >Forse in comune sapranno dirmi esattamente com' ' la situazione...
>
> Se vai in comune a domandare e c' qualche cosa di anomalo, i condomini sono
> fregati.
A me hanno detto che e' tutto ok... quindi se hanno mentito il
problema e' loro, non mio.
Se loro sono "fregati", mi dispiace per loro, ma non voglio certo
prendermi una fregatura io, per salvaguardare loro...
> E' come se un dipendente dell'Avis spedisse un invito a cena ad una
> associazione di vampiri.
E cosa dovrei fare?
Dovrei comprare io qualcosa senza sapere se c'e' qualcosa di
anomalo???
Tu compreresti alla cieca e senza abitabilità'?
Scusa, ma la tua risposta, oltre a non essere minimamente risolutiva,
ha dei presupposti incaccettabili (cioe' che io debba tacere e
rischiare casini, per non far rischiare ai responsabili)
Sergio
"ClaudeV8" <clau...@gmail.com> ha scritto nel messaggio
news:53a5abf0-4586-41ea...@m37g2000vbn.googlegroups.com...
>In quel condominio hanno fatto molte compravendite e nessuno ha
>battuto ciglio sul problema...
solo da qualche anno il notaio è obbligato a verofocare la licenza di
costruzione ed il certificato di abitabilità...
ClaudeV8
> "ClaudeV8" <claud...@gmail.com> ha scritto nel messaggionews:53a5abf0-4586-41ea...@m37g2000vbn.googlegroups.com...
>
> >In quel condominio hanno fatto molte compravendite e nessuno ha
> >battuto ciglio sul problema...
>
> costruzione ed il certificato di abitabilit ...
Quindi il certificato di abitabilità' e' indispensabile?
Perché' nello stesso stabile hanno appena venduto altri due
appartamenti! (Nell'ultimo anno)
Io sapevo che se l'acquirente e' a conoscenza della cosa, non e' un
problema per la vendita. Ovviamente solo per la vendita! Se poi ci
sono altri problemi.... beh... cavoli di chi ha comprato
Gi_pll
>Scusa, ma la tua risposta, oltre a non essere minimamente risolutiva,
>ha dei presupposti incaccettabili (cioe' che io debba tacere e
>rischiare casini, per non far rischiare ai responsabili)
E' evidente che hai travisato una battuta o, molto pi� probabilmente, non
dovevo farla.
La mia risposta, come la risposta di chiunque, non potr� mai essere
risolutiva di nulla.
Sta tutto nella tua dose di rischio che intendi assumerti.
Se andrai in comune e scoprissi che c'� da pagare un sacco di soldi per la
messa a norme, tu non comprerai la casa. Ma cosa e chi ti garantir� che non
sia cos�? L'impiegato del comune? Il geometra dell'ufficio tecnico comunale?
Bene. Facciamo finta che ti dica di stare tranquillo, che l'abilit� non
serve, ovvero di richiederla che non coster�, all'intero condominio, pi� di
500 Euro, giusto la carta bollata e le 4 pratiche.
Quindi tu acquisti. Il geometra del comune si attiver� per suo conto per
eviscerare la pratica di quel condominio non in regola. Poi si scoprir� che
� stato costruito abusivamente o altre menate simili. Oppure pi�
verosimilmente, il costruttore ha fatto il furbetto per non pagare certi
oneri. Bene, vi arriver� l'avviso di accertamento e di esazione per 2000
Euro a testa. Tu, che hai acquistato a prezzo di mercato, che dirai? Andrai
dal geometra comunale a dire: ma come lei mi aveva detto... Per sentirti
rispondere: io non ho detto nulla, non le potevo dire nulla, ho fatto solo
delle ipotesi. Poi ho fatto degli accertamenti e... caro signore, qui c'� da
pagare e basta.
Eccola la risposta risolutiva: quanto rischio sei disposto a corre per
acquistare quella casa?
Se proprio ritieni che sia la casa giusta per te, fai una proposta di
acquisto per un prezzo complessivo scontato di un tot, ipotizzo 5mila Euro,
ma dipende dal valore di mercato. Se la proposta non viene accettata, torna
al via e rifai il ragionamento: quanto sei disposto a rischiare?
Fine delle trasmissioni
Gi
ClaudeV8
> Senti la risposta del Comune, comunque se proprio ti interessa questo
> appartamento, proponi uno sconto di XXXX euro per cautelarti nel caso
> di interventi per adeguamento impianti a norma di legge.
Ecco. E' quello a cui ho pensato. Il problema e' quantificare questi
XXXX....
Oltre al fatto che la cosa sembra fregare a quasi tutti. Il
proprietario non credo accetterà', tanto sa che un acquirente che non
badera' alla cosa lo trovera' facilmente (davvero... sembra che se
ne freghino tutti... perche' "in Italia ce ne sono tanti senza
abitabilità'")
> Sappi inoltre che questi sono obbligatori per legge e che l'ammin.re
> per effettuarli non deve necessariamente avere l'autorizzazione da
> parte dell'assemblea condominiale.
Se si tratta di fare certe spese di adeguamento nel tempo... beh... lo
potrei ritenere accettabile. In ogni caso, si devono fare comunque,no?
Il mio problema e' che non vorrei trovarmi in un vicolo cieco. Ad
esempio con la necessita' di vendere, che ne so, tra 10 anni... e non
poterlo fare in quanto mancante di certificato (oppure dover
svendere...) e senza la possibilita' di ottenerlo perché' al
condominio non frega niente.
Insomma... non si sa mai.
Mi chiedo pero', come mai queste cose sono obbligatorie, ma vedo
continuamente edifici con barriere architettoniche. Ma se e' requisito
di legge e l'amministratore deve fare i lavori....
> Verifica inoltre gli adeguamenti relativi all'appartamento perch
> questi sono compito del proprietario e non del condominio.
> Ciao w
L'impianto dell'appartamento e' ok.
Sarebbe tutto ok, se il comune avesse provveduto al sopralluogo quando
il costruttore ha fornito la documentazione! (almeno questa e' la
loro versione dei fatti)
Grazie di nuovo
ClaudeV8
> "ClaudeV8" <claud...@gmail.com> ha scritto nel messaggionews:36d700f4-ea26-4202...@e4g2000vbg.googlegroups.com...
>
> >Scusa, ma la tua risposta, oltre a non essere minimamente risolutiva,
> >ha dei presupposti incaccettabili (cioe' che io debba tacere e
> >rischiare casini, per non far rischiare ai responsabili)
>
> E' evidente che hai travisato una battuta o, molto pi probabilmente, non
> dovevo farla.
Onestamente, non si capiva proprio che era una battuta :)
> La mia risposta, come la risposta di chiunque, non potr mai essere
> risolutiva di nulla.
Ammetto che questa e' la cosa che mi infastidisce di più' :)
Possibile che un comune non sappia dare risposte ai cittadini, se non
quando si tratta d un pagamento?
> Sta tutto nella tua dose di rischio che intendi assumerti.
Dovrei sapere che tipo di rischio affronto. 1.000 Euro? 20.000?
200.000?
[cut]
> Eccola la risposta risolutiva: quanto rischio sei disposto a corre per
> acquistare quella casa?
> Se proprio ritieni che sia la casa giusta per te, fai una proposta di
> acquisto per un prezzo complessivo scontato di un tot, ipotizzo 5mila Euro,
> ma dipende dal valore di mercato. Se la proposta non viene accettata, torna
> al via e rifai il ragionamento: quanto sei disposto a rischiare?
Se fosse per 5000 Euro? Rischierei.
50.000? Ovviamente no...
Ma se sapessi a cosa vado in contro, saprei valutare se vale la pena o
no rischiare.
L'agenzia non me lo sa dire, il comune non me lo sa dire, il geometra
nemmeno.... Nessuno sa mai niente, tranne quanto e' la parcella!
Sticazzi pero'.... :)
Comunque quello che vorrei almeno sapere dal comune e' se ci sono
abusi o problemi il cui risanamento sarebbe quasi impossibile.
> Fine delle trasmissioni
> Gi
Ok, grazie. Malgrado non ci sia soluzione, la tua risposta mi ha dato
una visione piuttosto chiara della situazione.
Gi_pll
>Ammetto che questa e' la cosa che mi infastidisce di più' :)
>Possibile che un comune non sappia dare risposte ai cittadini, se non
>quando si tratta d un pagamento?
Non è vero che non te la sa dare; io ho fatto solo un'ipotesi.
Ho ipotizzato cioè che ti venga data una risposta che potrebbe soddisfacerti
ma che in seguito potrebbe essere smentita, senza per questo poterti
rivalere della falsa informazione. Falsa magari in buona fede.
>Dovrei sapere che tipo di rischio affronto. 1.000 Euro? 20.000?
>200.000?
Non so di che ordine di grandezza stai parlando relativamente all'unità
immobiliare a cui sei interessato.
Non so quale possa essere la motivazione per cui il costruttore non ha
chiesto l'agibilità.
Solo distrazione, costruzione abusiva, pratiche relative ad aree protette
non presentate e quindi un certo abusivismo, mancata cessione di parte di
area al comune, eccesso di cubatura rispetto al progetto presentato e
accettato?
Quanto è grande il condominio.
Sono tutte informazioni che sarebbero utili per fare delle ipotesi, come
dire, ipotizzabili :-)
Di conseguenza è difficile buttare là delle cifre, oltretutto non ne ho
preparazione e quindi titolo. Se proprio dovessi sparare una cifra, ripeto
senza sapere i numeri di cui stiamo parlando, su una proprietà di 100 mq in
un condominio di 3-4 pft di una quindicina di unità immobiliari, terrei da
parte da 5 ai 10 mila Euro, giusto per cautela.
>Comunque quello che vorrei almeno sapere dal comune e' se ci sono
>abusi o problemi il cui risanamento sarebbe quasi impossibile.
Vai e domanda, e vacci cauto.
Cordialità
Gi
w.2009
> On 6 Gen, 18:11, "Sergio"<serpic_togl...@email.it> wrote:
>> "ClaudeV8"<claud...@gmail.com> ha scritto nel messaggionews:53a5abf0-4586-41ea...@m37g2000vbn.googlegroups.com...
>>
>>> In quel condominio hanno fatto molte compravendite e nessuno ha
>>> battuto ciglio sul problema...
>>
>> solo da qualche anno il notaio obbligato a verofocare la licenza di
>> costruzione ed il certificato di abitabilit ...
In Lombardia questo obbligo vigeva già dal lontano 1995.
> Quindi il certificato di abitabilità' e' indispensabile?
> Perché' nello stesso stabile hanno appena venduto altri due
> appartamenti! (Nell'ultimo anno)
Puoi dire in che regione e città è ubicato l'appartamento ?
w
w.2009
> Ora: a cosa vado incontro?
> Ci sono state varie compravendite nello stesso edificio, ma la cosa
> non mi tranquillizza. Ne mi consola il fatto che in Italia ci sia una
> grossa percentuale di case senza agibilità'.
> Non credo che attualmente l'agibilità' sia possibile richiederla e
> ottenerla, in quanto probabilmente per conformarsi alle nuove regole
> le spese sarebbero notevoli e ovviamente nessuno se ne vorrebbe far
> carico.
> Posso provare a chiedere una agibilità' parziale al proprietario?
> Non ho nemmeno fatto la proposta... in attesa di capire la situazione.
> Fortunatamente l'agenzia mi ha informato della situazione.
>
Prova leggere l'articolo su questo sito :
http://www.proprietaricasa.org/compravendita_immobiliare/
compravendita_immobiliare_e_difetto_del_certificato_di_
abitabilità.php
Avrai quasi tutte le risposte ai tuoi dubbi sull'acquisto di tale
appartamento, ed in particolare sui rischi che corri.
w
ClaudeV8
> "ClaudeV8" <claud...@gmail.com> ha scritto nel messaggionews:076ffeaa-71b9-4877...@e20g2000vbn.googlegroups.com...
>
> >Ammetto che questa e' la cosa che mi infastidisce di pi ' :)
> >Possibile che un comune non sappia dare risposte ai cittadini, se non
> >quando si tratta d un pagamento?
>
> Ho ipotizzato cio che ti venga data una risposta che potrebbe soddisfacerti
> ma che in seguito potrebbe essere smentita, senza per questo poterti
> rivalere della falsa informazione. Falsa magari in buona fede.
Se non si prendono la responsabilità' dell'informazione che
forniscono, praticamente e' come on fornirla.
Ok... la buona fede, ma quella non vale nulla.
> >Dovrei sapere che tipo di rischio affronto. 1.000 Euro? 20.000?
> >200.000?
>
> Non so di che ordine di grandezza stai parlando relativamente all'unit
> immobiliare a cui sei interessato.
> Non so quale possa essere la motivazione per cui il costruttore non ha
> chiesto l'agibilit .
> Solo distrazione, costruzione abusiva, pratiche relative ad aree protette
> non presentate e quindi un certo abusivismo, mancata cessione di parte di
> area al comune, eccesso di cubatura rispetto al progetto presentato e
> accettato?
Come ho scritto, a quanto mi hanno detto la situazione e' questa:
il condominio e' tutto perfettamente in ordine, e il costruttore
forni' la documentazione a lavori ultimati. Purtroppo, il tecnico(o
USSL/ASL... non ricordo) non fece mai il sopralluogo facendo scadere i
60 giorni di tempo che dura la domanda.
Dopo tale tempo, il costruttore non si e' curato di reinoltrare la
richiesta (e gli appartameti furono nel frattempo venduti).
Il condominio e' davvero in ottimo stato, cat signorile e molto
curato.
Mi pare strano che nessuno si sia curato del problema, nessun
amministratore.
Poi, a quanto pare, basterebbe fare la richiesta e aspettare i termini
di decorrenza del silenzio/assenso. Se sei fortunato (cioe' il comune
non fa il sopralluogo), te la cavi facendo solo la richiesta e sei
apposto! :) E potrebbe anche succedere, se e' vero che e' tutto in
ordine e il comune lo sa.
Mi chiedo perche' non lo abbiano mai fatto, il che mi sorgere un po'
di dubbi.
> Quanto grande il condominio.
6 scale per 8 piani ciascuno. Bello grande.
> Sono tutte informazioni che sarebbero utili per fare delle ipotesi, come
> dire, ipotizzabili :-)
> Di conseguenza difficile buttare l delle cifre, oltretutto non ne ho
> preparazione e quindi titolo. Se proprio dovessi sparare una cifra, ripeto
> senza sapere i numeri di cui stiamo parlando, su una propriet di 100 mq in
> un condominio di 3-4 pft di una quindicina di unit immobiliari, terrei da
> parte da 5 ai 10 mila Euro, giusto per cautela.
Chiaro.... guarda.... se fosse una cosa da 10.000 euro si possono
trattare.
come ho detto il problema sarebbe l'eventuale vincolo tipo
impossibilita' di vendere in futuro l'appartamento (in caso di stretta
sulle regolamentazioni che vietassero tali vendite senza agibilita' o
cose simili.... e qui la sfera di cristallo servirebbe)
> >Comunque quello che vorrei almeno sapere dal comune e' se ci sono
> >abusi o problemi il cui risanamento sarebbe quasi impossibile.
>
> Vai e domanda, e vacci cauto.
Grazie dell'aiuto
ClaudeV8
> Il 06/01/2011 18:19, ClaudeV8 ha scritto:
>
> > On 6 Gen, 18:11, "Sergio"<serpic_togl...@email.it> wrote:
> >> "ClaudeV8"<claud...@gmail.com> ha scritto nel messaggionews:53a5abf0-4586-41ea...@m37g2000vbn.googlegroups.com...
>
> >>> In quel condominio hanno fatto molte compravendite e nessuno ha
> >>> battuto ciglio sul problema...
>
> >> solo da qualche anno il notaio obbligato a verofocare la licenza di
> >> costruzione ed il certificato di abitabilit ...
>
In Lombardia non esistono immobili senza abitabilita'??
Mi sembra strano....
Si fara' come si fa qui: basta che si dichiari di essere a conoscenza
della cosa, e tutto si puo' fare. :)
> > Quindi il certificato di abitabilit ' e' indispensabile?
> > Perch ' nello stesso stabile hanno appena venduto altri due
> > appartamenti! (Nell'ultimo anno)
>
> Puoi dire in che regione e citt ubicato l'appartamento ?
> w
Grugliasco, Piemonte
Gi_pll
>potrei ritenere accettabile. In ogni caso, si devono fare comunque,no?
CUT
>Mi chiedo pero', come mai queste cose sono obbligatorie, ma vedo
>continuamente edifici con barriere architettoniche. Ma se e' requisito
>di legge e l'amministratore deve fare i lavori....
Aspetta non fare confusione. L'abitabilit� � una cosa, prima di essere resa
ufficialmente abitabile, la costruzione nel suo complesso e gli impianti
singolarmente debbono superare certe verifiche.
Gli impianti, ad esempio, devono essere a norma, secondo le norme di quel
momento; parliamo di ascensore, impianti elettrici, quindi l'impianto di
terra, gli impianti antincendio per le costruzioni superiori a enne piani,
le porte tagliafuoco se i box sono interrati con accesso al condominio, ecc.
ecc.
Con l'andare del tempo subentrano nuove norme per gli impianti e per le
costruzioni.
Alcune di queste norme, in particolare per le costruzioni e in parte per
taluni impianti, non vengono applicate subito, e non viene richiesta la loro
applicazione. Devono per contro essere messe a norma nel momento che vi
viene messa mano per una ristrutturazione, un rinnovamento, una
sostituzione. Le barriere architettoniche, che hai citato come esempio, fan
parte di quegli adeguamenti che vanno fatti solo in seguito a
ristrutturazioni; salvo che nel condominio non vi abiti un portatore di
handicap. L'ascensore, se si deve cambiare la cabina essa dovr� avere le
caratteristiche rispondenti alle norme in vigore al momento della
sostituzione, apertura sufficiente per il passaggio di una sedia a rotelle;
ma non vi � alcun obbligo per farlo prima. Per contro, l'impianto
dell'ascensore, almeno in alcune sue parti, dovr� costantemente adeguarsi
alle norme di sicurezza; allo scopo c'� un'ispezione biennale di un
ingegnere qualificato che redige un verbale in proposito.
Ci ho preso gusto a scrivere, come vedi; era giusto per chiarire quel punto.
Buona serata
Gi
ClaudeV8
> Ci ho preso gusto a scrivere, come vedi; era giusto per chiarire quel punto.
Chiaro grazie! Effettivamente la cosa non mi tornava :)
Cmq... immagino quindi che in caso di ristrutturazione, a quel punto
vengono fuori tutte le magagne eventuali perche', proprio per fare la
riustruttrazione bisognera' raggiungere l'abitabilita' / agibilita'.
Giusto?
Es: tra 10 anni si deve cambiare ascensore. Bisogna metterne uno a
norma (di quella che ci sara' tra 10 anni...) e sanare anche le
mancanze che adesso precludono l'agibilita'? Oppure si resta
"confinati" al contesto della ristrutturazione? (nel caso: solo
l'ascensore dovra' essere a norma,e si resta senza agibilita'....)
ClaudeV8
Grazie, l'avevo letta ma i dubbi rimangono in quanto, credo, che ogni
situazione vada valutata caso per caso... e ciascun caso e' molto
specifico.
Inoltre al mia confusione aumenta nel leggere che ' un documento
"importantissimo" (come si legge nel link), ma di cui puoi benissimo
fregartene che non succede nulla.... nell'opinione comune secondo il
criterio "ma tanto il 30% delle case italiane non ce l'ha...."
w.2009
>
> Grazie, l'avevo letta ma i dubbi rimangono in quanto, credo, che ogni
> situazione vada valutata caso per caso... e ciascun caso e' molto
> specifico.
> Inoltre al mia confusione aumenta nel leggere che ' un documento
> "importantissimo" (come si legge nel link), ma di cui puoi benissimo
> fregartene che non succede nulla.... nell'opinione comune secondo il
> criterio "ma tanto il 30% delle case italiane non ce l'ha...."
E' vero quanto dici, ma sono ben chiari i rischi che corri nello
acquistare simili appartamenti.
Pertanto valuta bene come stanno le cose ed il motivo per cui non
si può ottenere "l'agibilità".
w
ClaudeV8
> Il 06/01/2011 21:17, ClaudeV8 ha scritto:
>
>
>
> > Grazie, l'avevo letta ma i dubbi rimangono in quanto, credo, che ogni
> > situazione vada valutata caso per caso... e ciascun caso e' molto
> > specifico.
> > Inoltre al mia confusione aumenta nel leggere che ' un documento
> > "importantissimo" (come si legge nel link), ma di cui puoi benissimo
> > fregartene che non succede nulla.... nell'opinione comune secondo il
> > criterio "ma tanto il 30% delle case italiane non ce l'ha...."
>
> E' vero quanto dici, ma sono ben chiari i rischi che corri nello
> acquistare simili appartamenti.
Sono ben chiari??
Onestamente a meno non sono per niente chiari....
Insomma, c'e' chi dice che e' importante (o importantissimo....)
eppure e' pieno di edifici che non ce l'ha (soprattutto anni 80...).
Alcuni dicono che il notaio non fa il rogito, invece decine di
appartamenti sono regolarmente venduti/comprati.
E importante, ma chi abita tali condomini ne e' all'oscuro! E
conseguenze non ce ne sono. Prendi la residenza e hai tutti i
servizi...
In sostanza, come e' successo per altre situazione senza via di
uscita, potrebbe succedere di dover fare una sanatoria eventuale
(sempre che qualcuno decida mai di farla).
A quanto pare il tecnico comunale che si occupa di queste cose abita
in un edificio senza abitabilità' (notizia assoutamente non
verificata...)
Insomma, a me non e' per niente chiaro...
> Pertanto valuta bene come stanno le cose ed il motivo per cui non
> si pu ottenere "l'agibilit ".
> w
Non si può' ottenere, perché' come ho scritto, la richiesta iniziale
scadde. Il condominio e' in regola perfettamente con la concessione
edilizia (non ci sono abusi), ma oggi non puoi ottenere l'abitabilita'
in quanto a richiederla oggi deve conformarti alle norme attuali... e
quindi sarebbe chiaramente impossibile (o quasi).
L'unica possibilita' sarebbe appunto la sanatoria, semmai qualcuno
decidera' di farla come e' stata fatta per tutti i "ruderi" ante
1967....
w.2009
> On 6 Gen, 23:07, "w.2009"<w.nospam_xx...@libero.it> wrote:
>> Il 06/01/2011 21:17, ClaudeV8 ha scritto:
>>
>>
>>
>>> Grazie, l'avevo letta ma i dubbi rimangono in quanto, credo, che ogni
>>> situazione vada valutata caso per caso... e ciascun caso e' molto
>>> specifico.
>>> Inoltre al mia confusione aumenta nel leggere che ' un documento
>>> "importantissimo" (come si legge nel link), ma di cui puoi benissimo
>>> fregartene che non succede nulla.... nell'opinione comune secondo il
>>> criterio "ma tanto il 30% delle case italiane non ce l'ha...."
>>
>> E' vero quanto dici, ma sono ben chiari i rischi che corri nello
>> acquistare simili appartamenti.
>
> Sono ben chiari??
> Onestamente a meno non sono per niente chiari....
Ma hai letto oppure no l'articolo da me citato ?Sembrerebbe di no
se non ti è ancora chiaro niente, lì vi sono elencati i motivi di
rischio che si incorre in questi casi.
Se leggendo l'articolo pensi di non incorrere in tali casi........
compra pure !!!!!
>
> In sostanza, come e' successo per altre situazione senza via di
> uscita, potrebbe succedere di dover fare una sanatoria eventuale
> (sempre che qualcuno decida mai di farla).
> A quanto pare il tecnico comunale che si occupa di queste cose abita
> in un edificio senza abitabilità' (notizia assoutamente non
> verificata...)
>
> Insomma, a me non e' per niente chiaro...
>
>> Pertanto valuta bene come stanno le cose ed il motivo per cui non
>> si pu ottenere "l'agibilit ".
>> w
>
> Non si può' ottenere, perché' come ho scritto, la richiesta iniziale
> scadde. Il condominio e' in regola perfettamente con la concessione
> edilizia (non ci sono abusi), ma oggi non puoi ottenere l'abitabilita'
> in quanto a richiederla oggi deve conformarti alle norme attuali... e
> quindi sarebbe chiaramente impossibile (o quasi).
> L'unica possibilita' sarebbe appunto la sanatoria, semmai qualcuno
> decidera' di farla come e' stata fatta per tutti i "ruderi" ante
> 1967....
Che c'entra la sanatoria se non vi sono abusi, hai poche idee e molto
confuse .Per la conformità degli impianti alle leggi attuali.......
ciò è sempre possibile ed anzi auspicabile sia per la tua che per la
sicurezza di tutti gli altri condomini.
Questo un amministratore con le " palle" lo conosce benissimo. Sappi
comunque che se acquisti in uno stabile sprovvisto di certificato di
conformità prima o poi devi sostenere tale spesa......sperando che
succeda prima che il Condominio tutto venga coinvolto in qualche
incidente spiacevole.
w
ClaudeV8
> Ma hai letto oppure no l'articolo da me citato ?Sembrerebbe di no
> se non ti è ancora chiaro niente, lì vi sono elencati i motivi di
> rischio che si incorre in questi casi.
L'ho letto, ma ripeto che non chiarisce niente.
Il tutto si riduce al fatto che le parti devono essere informate...
fine.
> Se leggendo l'articolo pensi di non incorrere in tali casi........
> compra pure !!!!!
Il mio caso potrebbe essere questo:
"Per un'opinione minoritaria saremmo di fronte ad una violazione
dell'obbligo di fornire (previsto dall’art. 1477, ultimo comma, del
codice civile) tutta la documentazione inerente l'immobile
compravenduto"
Opinione minoritaria?? :)
Al di la delle opinioni, non dice quali siano le conseguenze in quanto
non ci sono conseguenze reali e tangibili.
Niente multe, niente costi, niente obblighi, niente... Puoi fare atto,
mutuo, prendere residenze, avere le utenze... nessun problema.
Ecco... l'articolo mica mi dice quali siano le conseguenze... mi dice
solo quali sono le situazioni di rischio, ma NON COSA si rischia....
[cut]
> Che c'entra la sanatoria se non vi sono abusi, hai poche idee e molto
> confuse .Per la conformità degli impianti alle leggi attuali.......
> ciò è sempre possibile ed anzi auspicabile sia per la tua che per la
> sicurezza di tutti gli altri condomini.
Ma secondo te e' possible cambiare il vano ascensore con una vano
grande... il doppio???
E' impossibile adattare i condomini anni 80 alle normative attuali (a
meno di non raderli al suolo o quasi). Parlo di condomini da 100
appartamenti eh...
Anche se erano perfettamente conformi al tempo in cui i lavori
terminarono.
Questo e' il punto.... e' impossibile (in certi casi sara' anche
fattibile...) che tutti i condomini siano adattati alle normative,
anche perché' chi decide quando farlo?
Nessuno, tanti in comune non dicono niente (e ne se interessano). E'
cosi' e basta.
Non puoi avere la agibilità' secondo le leggi attuali (per
impossibilita' di adattarlo) e non puoi ottenerla, punto e basta...
Quindi o fai una sanatoria come per il 1967, oppure il condominio
sara' sempre senza.
E con quali conseguenze? boh... questo l'articolo non me lo dice
proprio
La sanatoria c'entra, in virtu' del fatto che le case ante'67 anno
avuto lo stesso trattamento... Magari tra 10-15 anni, si farà' lo
stesso con quelle ante anni 90...
Anche se e' impossibile saperlo.
> Questo un amministratore con le " palle" lo conosce benissimo. Sappi
> comunque che se acquisti in uno stabile sprovvisto di certificato di
> conformità prima o poi devi sostenere tale spesa......sperando che
> succeda prima che il Condominio tutto venga coinvolto in qualche
> incidente spiacevole.
> w
Prima o poi??? Ecco.... prima o poi?
Che vuol dire? Fondamentalmente niente, perché' il poi potrebbe essere
anche mai... Ma ovviamente nessuno lo sa dire.
Eppoi quale spesa? Mica si può' buttare giù' i condomini e
ricostruirli... perché' per avere la conformità' alle nuove normative
e' quello che si deve fare per i condomini degli anni 80.
Insomma, sara' che non sono pratico dell'argomento, ma io le
conseguenze ancora non le ho trovate, ne nell'articolo ne da nessun
altro.
Parlo di conseguenze reali, non di ipotetiche situazioni di
rischio...
Grazie dell'aiuto
w.2009
>
> Prima o poi??? Ecco.... prima o poi?
> Che vuol dire? Fondamentalmente niente, perché' il poi potrebbe essere
> anche mai... Ma ovviamente nessuno lo sa dire.
> Eppoi quale spesa? Mica si può' buttare giù' i condomini e
> ricostruirli... perché' per avere la conformità' alle nuove normative
> e' quello che si deve fare per i condomini degli anni 80.
>
> Insomma, sara' che non sono pratico dell'argomento, ma io le
> conseguenze ancora non le ho trovate, ne nell'articolo ne da nessun
> altro.
> Parlo di conseguenze reali, non di ipotetiche situazioni di
> rischio...
>
> Grazie dell'aiuto
Leggi quest'altro articolo del
11.01.10 , ( piu' recente del precedente datato 6/5/2003):
Il certificato di agibilità è un documento essenziale che deve
materialmente esistere all’atto della sottoscrizione del rogito notarile.
Alla lentezza della procedura burocratica imputabile al Comune che
ritarda a rilasciare il certificato di agibilità, deve seguire un
comportamento diligente da parte del promettente venditore che deve
farsi parte attiva esercitando ogni debita pressione per ottenerlo in
tempi stretti. E ciò anche se oggettivamente trattasi di bene immobile
di perfetta costruzione attestata dal venditore, dal progettista, dal
notaio. L’assenza fisica del certificato di agibilità costituisce
impedimento alla esecuzione del rogito notarile.
Fino al 26 novembre 2009 il venditore interveniva a rogito, consegnava
la ricevuta di presentazione all’ufficio tecnico degli elaborati
necessari ad ottenere il certificato de quo, si assumeva in atto la
responsabilità del buon fine del rilascio, rilasciava ogni altra
garanzia possibile. In quelle condizioni e dopo aver analizzato la
attendibilità della documentazione anche il Notaio più severo si
prestava ad eseguire il rogito .
Dal giorno della pubblicazione della sentenza sotto riportata non è più
così. Non rileva che l'immobile sia oggettivamente in regola con le
norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il
rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e
neppure rileva che il ritardo del rilascio sia imputabile a lentezza
burocratica del Comune.
Grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. (
n.d.A : in alternativa si potrebbe inserire una riserva nel preliminare
per prorogare legittimamente la esecuzione del rogito fino ad una certa
data sicura per la materializzazione del documento). E’ questo il senso
della sentenza n. 25040 emessa dalla Corte di Cassazione - Sezione II
civile – in data 27 novembre 2009
Gli Ermellini hanno così sentenziato analizzando una lite insorta fra il
venditore-proprietario di un box auto ed il promissorio acquirente;
questo ultimo, dopo aver assunto impegni in sede di contratto
preliminare, si rifiutò di eseguire il rogito per mancanza del
certificato suddetto. La Cassazione gli ha dato ragione seppure il
venditore avesse dimostrato che il box era di nuova costruzione e non
era a lui imputabile il ritardo dovuto al normale decorso dei tempi
tecnico-burocratici; fra l’altro nell’attesa non sarebbe derivato alcun
impedimento all’effettivo godimento del bene. Il notaio incaricato della
stipula, chiamato a testimoniare, confermò l’inesistenza di impedimenti
oggettivi al rilascio. Ma tutto ciò non ha inciso sulla determinazione
della Suprema Corte
Secondo la Cassazione nelle vendite immobiliari «il certificato di
agibilità è essenziale» dal momento che viene in rilievo l'interesse
dell'acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo "ad
assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a
soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto".
Ne consegue, “ che la mancanza di quel documento al momento della
diffida ad adempiere costituisce grave inadempimento del venditore che
giustifica il rifiuto del compratore di procedere all'acquisto” . Né,
secondo la Corte rileva la circostanza che nelle more della controversia
il certificato sia stato regolarmente conseguito.
Il promettente venditore avrebbe dovuto attivarsi, fare pressione,
insistere, inviare intimazioni ad adempiere al Comune così da
sollecitare ed ottenere tempestivamente il documento essenziale alla
esecuzione della compravendita.
Vale la pena nell’occasione osservare che la Cassazione non è organo di
merito ossia non incide tanto sulla specifica controversia ma di
legittimità e come tale è chiamata ad interpretare la legge e la sua
applicazione nei gradi precedenti di giudizio, consapevole che le sue
pronunce avranno una valenza più ampia rispetto al caso singolo. Insomma
la Corte si pronuncia anche per indicare un orientamento generale da
seguire. Pertanto le Sue pronunce hanno lo scopo di produrre effetto
anche nei casi gravi (diversi da quello esaminato dove il venditore è
serio ) in cui, p.es. il rilascio dell’agibilità fosse seriamente
compromesso dall’operato di costruttori scorretti o disonesti. Insomma
“mette un paletto” che varrà per questo e per i prossimi casi.
(Vedi Art. 65 Ord. Giud. R.D. 30 gennaio 1941 n.12: La Corte Suprema di
Cassazione assicura l'esatta osservanza e l'uniforme interpretazione
della legge, l'unità del diritto oggettivo nazionale, il rispetto dei
limiti delle diverse giurisdizioni; regola i conflitti di competenza e
di attribuzioni ed adempie gli altri compiti ad essa conferiti dalla legge )
Il presente articolo è liberamente riproducibile a condizione venga
citato l'autore e la sua qualifica.
Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia
In conclusione detto certificato ti garantisce che il bene da te
acquistato è idoneo ad abitarci ( nulla vieta che in sua assenza
a te l'abitazione aggrada lo stesso ) .Un grosso problema potrebbe
sorgere al momento in cui tu voglia rivendere l'immobile e per la
assenza di tale documento non trovi un compratore, e quindi saresti
costretto , a tue spese,doverlo richiede.Quindi ????Rifletti bene.
w
Gi_pll
>Non si può' ottenere, perché' come ho scritto, la richiesta iniziale
>scadde. Il condominio e' in regola perfettamente con la concessione
>edilizia (non ci sono abusi), ma oggi non puoi ottenere l'abitabilita'
>in quanto a richiederla oggi deve conformarti alle norme attuali... e
>quindi sarebbe chiaramente impossibile (o quasi).
Se la richiesta è stata fatta, si prende quel documento, ci sarà una
fotocopia da qualche parte nella documentazione del condominio, e la si
allega ad una nuova richiesta.
Non si deve, a mio parere ma io sono Ulisse, adeguare un bel niente
dell'esistente, fatto salvo l'adeguamento a cui si deve dare corso
indipendentemente dall'esistenza del certificato di abilità.
Esempio, che citavo in precedenza, le barriere archiettoniche: non si deve
fare nulla se non in caso di ristrutturazione dell'edificio o in caso di
presenza di portatore di handicap. In questo caso, il portatore, potrà fare
alcune modifiche a sue spese con il consenso o meno del resto dei condomini.
Altro esempio, che anche questo ho già citato, l'impianto dell'ascensore:
che esista o meno il certificato di abitabilità, è in funzione e un
ingegnere ispeziona con cadenza biennale che l'impianto sia in ordine e
annota sul libretto di macchina le sue osservazioni, così come sul libretto
vengono annotati tutti gli interventi di manutenzione ordinaria. L'impianto,
in alcune sue parti, deve essere costantemente adeguato ad alcune norme sia
che esista o meno l'abitabilità del fabbricato. Aggiungo, se l'agibilità
dell'edificio fosse in discussione, perché l'impianto dell'ascensore non è
stato bloccato?
Quindi, cautela va bene, te l'ho suggerita io ed altri, se la casa fa al
caso tuo comprala chiedendo un forte sconto, e sappi che è possibile che,
prima o poi, quello sconto andrai a pareggiarlo. Io, ma sono sempre Ulisse,
senza sconto non l'acquisterei; il venditore dice che tutti.... bene, se tu
non ti chiami tutti la venda a qualcun altro.
Cordialità
Gi
Spirito Libero
>
>> Ma hai letto oppure no l'articolo da me citato ?Sembrerebbe di no
>> se non ti è ancora chiaro niente, lì vi sono elencati i motivi di
>> rischio che si incorre in questi casi.
>
> L'ho letto, ma ripeto che non chiarisce niente.
> Il tutto si riduce al fatto che le parti devono essere informate...
> fine.
Già questo, con quanto dici precedentemente (chi dice importante, chi
dice importantissimo, chi dice di si e chi dice di no), è identificabile
con un rischio.
--
Siamo tutti un po' abusivi a questo mondo!
Spirito Libero
ClaudeV8
> ClaudeV8, in data 07/01/2011 13:34, ha detto:
>
>
>
> >> Ma hai letto oppure no l'articolo da me citato ?Sembrerebbe di no
> >> se non ti è ancora chiaro niente, lì vi sono elencati i motivi di
> >> rischio che si incorre in questi casi.
>
> > L'ho letto, ma ripeto che non chiarisce niente.
> > Il tutto si riduce al fatto che le parti devono essere informate...
> > fine.
>
> Già questo, con quanto dici precedentemente (chi dice importante, chi
> dice importantissimo, chi dice di si e chi dice di no), è identificabile
> con un rischio.
Certo, identifichiamolo pure come rischio... OK :)
Su questo sono tutti d'accordo....
Ma rischio di cosa? Questo e' il punto a cui non trovo, e a quanto
pare, non c'e' risposta. E non ci sara' mai fino al momento in cui la
cosa si concretizzera'.
Al momento, il rischio e' nullo. Non ci sono oneri, multe o vincoli.
Puoi ottenere utenze, residenza ecc...
Figuriamoci... il tecnico del comune che si occupa di urbanistica,
abita in un palazzo nelle stesse condizioni :)
ClaudeV8
> Se la richiesta stata fatta, si prende quel documento, ci sar una
> fotocopia da qualche parte nella documentazione del condominio, e la si
> allega ad una nuova richiesta.
> Non si deve, a mio parere ma io sono Ulisse, adeguare un bel niente
> dell'esistente, fatto salvo l'adeguamento a cui si deve dare corso
No. Il punto problematico e' proprio questo.
Se l'agibilita' viene richiesta nuovamente, le norme che valgono sono
quelle del momento in cui tu reinoltri la richiesta! Quindi per avere
l'agibilita' oggi, devi avere tutte le norme odierne!
Sono Ulisse anche io, ma tutti mi hanno confermato questa cosa:
diversi agenti immobiliari, comune, geometri ecc...
Sei in un circolo viziono senza uscita: non ce l'hai e non puoi
ottenerla!
> Esempio, che citavo in precedenza, le barriere archiettoniche: non si deve
> fare nulla se non in caso di ristrutturazione dell'edificio o in caso di
> presenza di portatore di handicap. In questo caso, il portatore, potr fare
> alcune modifiche a sue spese con il consenso o meno del resto dei condomini.
> Altro esempio, che anche questo ho gi citato, l'impianto dell'ascensore:
> che esista o meno il certificato di abitabilit , in funzione e un
> ingegnere ispeziona con cadenza biennale che l'impianto sia in ordine e
> annota sul libretto di macchina le sue osservazioni, cos come sul libretto
> vengono annotati tutti gli interventi di manutenzione ordinaria. L'impianto,
> in alcune sue parti, deve essere costantemente adeguato ad alcune norme sia
> che esista o meno l'abitabilit del fabbricato. Aggiungo, se l'agibilit
> dell'edificio fosse in discussione, perch l'impianto dell'ascensore non
> stato bloccato?
L'agibilita' non e' "in discussione". Non c'e', punto e basta. E non
la puoi ottenere.
L'impianto dell'ascensore non ' stato bloccato perche' l'ascensore e'
perfettamente a norma, esattamente come tutto l'edificio!
Tutti gli impianti sono perfettamente a norma per quando sono stati
realizzati o ristrutturati.
Ma un conto e' avere tutto a norma (e da questo punto di vista il
condominio e' perfetto), un conto e' avere l'agibilita'.
Il problema e' che a chiederla OGGI, devo adeguare TUTTO alle norme
attuali. Che e' palesemente impossibile! Figurati un palazzo di 100
alloggi, con ascensori piccoli e riscaldamento autonomo :)
Lo devi buttare giu' e ricostruire per avere le norme attuali per
ottenere l'agibilita'... (e lo stesso fino a almeno una decina di anni
fa... sarebbe gia' stato fuori norma e impossibile da adeguare)
Capisci perche' parlo di eventuale "sanatoria"? Perche' se mai tale
certificato diventasse in qualche modo obbligatorio, non puoi certo
buttare giu' il 30% degli edifici italiani, ne bloccare il mercato
immobiliare. Ma si fara' eventualmente una sorta di sanatoria di
queste situazioni... come e' stato per gli edifici antecedenti al
1967 (e' tutto ipotetico ovviamente). Ne piu', ne meno... Non hanno
certo adeguato gli impianti degli anni 60! :) Semplicemente hanno
fatto la pratichetta e pagato un po' di soldi al comune...
Perche' se diventa obbligatorio, bisogna anche fornire la soluzione a
tutti gli edifici nel "limbo" dell'assenza del certificato e
l'impossibilita' di ottenerla, malgrado (cosa secondo per me
importante) sia del tutto privi di vizi.
Sempre ipotesi di Ulisse, ma non c'e' altra soluzione... Oppure li
butti giu' tutti... il 30% degli edifici italiani..... mi sembra un
po' eccessivo, pensando a quali abusi sono stati sanati... no?
> Quindi, cautela va bene, te l'ho suggerita io ed altri, se la casa fa al
> caso tuo comprala chiedendo un forte sconto, e sappi che possibile che,
> prima o poi, quello sconto andrai a pareggiarlo. Io, ma sono sempre Ulisse,
> senza sconto non l'acquisterei; il venditore dice che tutti.... bene, se tu
> non ti chiami tutti la venda a qualcun altro.
> Cordialit
> Gi
Non mi farei tanti problemi se non la considerassi la mia "casa
ideale" in quanto rispecchia tutte le caratteristiche che cercavo :(
E devo dire che, vista la situazione, se rinunciassi all'acquisto mi
ritroverei a cercare di nuovo casa, ma trovando lo stesso dilemma
spesso e volentieri, perche' di case in tali condizioni ce ne sono
davvero tante.
Attualmente sono intenzionato a prenderla chiedendo un ulteriore
sconto (forte non troppo... altrimenti succede che non la
prendo! :P )
ClaudeV8
> Leggi quest'altro articolo del
> 11.01.10 , ( piu' recente del precedente datato 6/5/2003):
>
> Il certificato di agibilità è un documento essenziale che deve
> materialmente esistere all’atto della sottoscrizione del rogito notarile.
Ok... ma questo non e' vero...
Chiesto 3 notai diversi....
> Alla lentezza della procedura burocratica imputabile al Comune che
> ritarda a rilasciare il certificato di agibilità, deve seguire un
> comportamento diligente da parte del promettente venditore che deve
> farsi parte attiva esercitando ogni debita pressione per ottenerlo in
> tempi stretti. E ciò anche se oggettivamente trattasi di bene immobile
> di perfetta costruzione attestata dal venditore, dal progettista, dal
> notaio. L’assenza fisica del certificato di agibilità costituisce
> impedimento alla esecuzione del rogito notarile.
>
> Fino al 26 novembre 2009 il venditore interveniva a rogito, consegnava
> la ricevuta di presentazione all’ufficio tecnico degli elaborati
> necessari ad ottenere il certificato de quo, si assumeva in atto la
> responsabilità del buon fine del rilascio, rilasciava ogni altra
> garanzia possibile. In quelle condizioni e dopo aver analizzato la
> attendibilità della documentazione anche il Notaio più severo si
> prestava ad eseguire il rogito .
Il punto e' che e' impossibile da ottenere. Non c'e' davvero alcuna
possibilita', e vale per una grossa fetta del mercato immobiliare
italiano.
E' un limbo....
[cut]
> Grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. (
> n.d.A : in alternativa si potrebbe inserire una riserva nel preliminare
> per prorogare legittimamente la esecuzione del rogito fino ad una certa
> data sicura per la materializzazione del documento). E’ questo il senso
> della sentenza n. 25040 emessa dalla Corte di Cassazione - Sezione II
> civile – in data 27 novembre 2009
Ok... ma se inserissi tale clausola equivarrebbe a non comprare, punto
e basta.
Perche' il certificato NON si puo' ottenere....
> Gli Ermellini hanno così sentenziato analizzando una lite insorta fra il
> venditore-proprietario di un box auto ed il promissorio acquirente;
> questo ultimo, dopo aver assunto impegni in sede di contratto
> preliminare, si rifiutò di eseguire il rogito per mancanza del
> certificato suddetto. La Cassazione gli ha dato ragione seppure il
Ah ecco... beh... forse perche' nel preliminare questo certificato e'
stato promesso.
Allora certo che diventa vincolante.
Ma se non vincoli al momento del preliminare allora rogiti senza
problemi.
E in ogni caso le regole sono cambiate in tempi recenti per le nuove
costruzioni dove e' diventato indispensabile, ma cosi' si sono
lasciate nel limbo un buon 30% di edifici italiani (roma mi sa che sta
al 50%....)
[cut]
[cut]
> Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia
>
> In conclusione detto certificato ti garantisce che il bene da te
> acquistato è idoneo ad abitarci ( nulla vieta che in sua assenza
> a te l'abitazione aggrada lo stesso ) .Un grosso problema potrebbe
Veramente quel certificato non certifica un bel niente, perche' e' del
tutto teorico. :P
Le abitazioni ante 67 lo hanno avuto "aggratiss" senza alcun
controllo! Quindi cosa mi dovrebbe garantire? Un bel niente (di
fatto!)
> sorgere al momento in cui tu voglia rivendere l'immobile e per la
> assenza di tale documento non trovi un compratore, e quindi saresti
> costretto , a tue spese,doverlo richiede.Quindi ????Rifletti bene.
> w
Infatti il mio problema e' praticametne solo quello: se mai dovessi
vendere tra 15 anni? Come saranno le norme?
Il problema e' che *io* o chiunque altro non lo possono richiedere! O
meglio... potrei anche incaricare un geometra, ma il certificato *non*
lo si potra' ottenere! MAI!
Perche' le norme sono cambiate e gli edifici sono impossibili da
adattare alle norme attuali, alle quali bisogna attenersi per la
richiesta nuova.
E' attualmente un vicolo cieco, e il dubbio riguarda cosa succedera'
in futuro a livello normativo/legislativo.
Quindi se dovro' vendere, lo dovro' vendere senza certificato e il mio
compratore si trovera' nella mia stessa identica situazione....
Lo vuoi? Bene.... lo prendi SENZA certificato perche' e' IMPOSSIBLE
ottenerlo (attualmente).... fine delle fiera :(
Semmai dovesse diventare obbligatorio (ipotesi) allora.... arriveranno
le soluzioni eventuali... Sanatoria? Multa? Boh.... ma di certo non
l'adeguamento che equivale all'abbattimento dell'immobile!
Grazie dell'articolo.
ClaudeV8
> Non mi farei tanti problemi se non la considerassi la mia "casa
> ideale" in quanto rispecchia tutte le caratteristiche che cercavo :(
> E devo dire che, vista la situazione, se rinunciassi all'acquisto mi
> ritroverei a cercare di nuovo casa, ma trovando lo stesso dilemma
> spesso e volentieri, perche' di case in tali condizioni ce ne sono
> davvero tante.
Giusto per la cronaca.... Oggi ho saputo che una buona decina di altri
appartamenti che ho visionato in precendenza (e su cui potrei tornare
in caso non comprassi questa....), sono nelle stesse identiche
condizioni!!! Insomma.... rinuncio a questa... rinuncio a tutte!!!
Oppure cambio completamente zona o tipologia di alloggio LOL....
Anzi.. alcuni sono pure peggio in quanto hanno degli abusi. Ma
solitamente, la situazione e' la stessa: Edificio perfettamente a
norma, niente certificato, impossibile ottenerlo.
Incredibile, ma e' cosi'...
ClaudeV8
> Il 07/01/2011 13:34, ClaudeV8 ha scritto:
>
>
>
> > Prima o poi??? Ecco.... prima o poi?
> > Che vuol dire? Fondamentalmente niente, perché' il poi potrebbe essere
> > anche mai... Ma ovviamente nessuno lo sa dire.
> > Eppoi quale spesa? Mica si può' buttare giù' i condomini e
> > ricostruirli... perché' per avere la conformità' alle nuove normative
> > e' quello che si deve fare per i condomini degli anni 80.
>
> > Insomma, sara' che non sono pratico dell'argomento, ma io le
> > conseguenze ancora non le ho trovate, ne nell'articolo ne da nessun
> > altro.
> > Parlo di conseguenze reali, non di ipotetiche situazioni di
> > rischio...
>
> > Grazie dell'aiuto
>
> Leggi quest'altro articolo del
> 11.01.10 , ( piu' recente del precedente datato 6/5/2003):
Quello che hai postato e' piu' recente, io ho trovato questo:
------
Il DM 37/2008, impone che dal 27/03/2008 tutti i contratti di
acquisto, vendita o locazione di immobili ad uso abitativo,
commerciale, per ufficio o casa per vacanze, siano muniti di adeguata
documentazione che certifichi la regolarità degli impianti relativi
all’immobile oggetto del contratto.
Tale adempimento comporta e comporterà l’aumento dei costi di tali
operazioni a causa degli oneri relativi alla certificazione degli
impianti che diventa obbligatoria non solo nella compravendita, ma
altrettanto in caso di locazione.
Una misera attenuante per i venditori è la possibilità di fissare
precise clausole contrattuali per trasferire l’onere della messa in
sicurezza degli impianti sull’acquirente; mentre questa possibilità
pare preclusa, al locatore, dalla lettura dell’art. 1575 del Codice
Civile che vincola la possibilità di locare un immobile al fatto che
sia in “buono stato di manutenzione“.
Pertanto già dal 27/03/2008 uno dei vincoli al contratto di affitto è
la presenza degli attestati di conformità e/o rispondenza degli
impianti, che secondo una nota del Ministero dello Sviluppo del
26/03/2008 non devono essere ncessariamente prodotti dal proprietario
al momento del contratto - anche se questa nota appare un po’ in
contraddizione con lo spirito del DM e sembra più una pezza messa in
estremis per non ingessare il mercato delle locazioni immobiliari.
Infine si è specificato che:
- per gli impianti realizzati in data anteriore al 13/03/1990 - data
di entrata in vigore della L. 46/90 - ai fini della regolarità, sono
necessari l’interruttore differenziale e la messa a terra;
- per gli impianti realizzati dopo il 13/03/1990 è necessaria la
dichiarazione di conformità a firma di un’impresa abilitata.
Altro dettaglio non trascurabile è il fatto che la regolarità degli
impianti deve essere fatta riferendosi al momento in cui l’impianto è
stato realizzato; questo sarà un vantaggio dal 27/03/2008, ma
sicuramente darà adito a differenti interpretazioni per gli impianti
eseguiti anteriormente.
--------
Quindi:
per gli impianti realizzati in data anteriore al 13/03/1990 - data di
entrata in vigore della L. 46/90 - ai fini della regolarità, sono
necessari l’interruttore differenziale e la messa a terra;
???? Al di la che si parli di affitti (ma la regola mica cambia tra
affitto e compravendita, no?? sarebbe l'ennesima confusione...)....
basta quello e l'agibilita' non e' indispensabile.... mah....
Gi_pll
> Attualmente sono intenzionato a prenderla chiedendo un ulteriore
> sconto (forte non troppo... altrimenti succede che non la
> prendo! :P )
Io torno, incoscientemente, a suggerirti di andare avanti e, viste le tue
considerazioni, acquistarla.
Non sono competente in materia e quindi provo tanta meraviglia nel leggere
che sono numerose le costruzioni prive di certificato di abitabilità; nella
zona dove abito io non mi risulta la stessa realtà.
Ma se in quella zona sono molte le costruzioni nella stessa condizione, dico
che, se non viene sanato con una legge regionale ad hoc, il massimo che
potresti mettere in preventivo sono quei 5mila Euro che avevo buttao li, ma
sono sicuramente in eccesso, molto in eccesso.
Auguri per il buon fine dell'operazione.
Cordialità
Gi
Gi_pll
>Quindi:
>per gli impianti realizzati in data anteriore al 13/03/1990 - data di
>entrata in vigore della L. 46/90 - ai fini della regolarità, sono
>necessari l’interruttore differenziale e la messa a terra;
Questo è un adeguamento che hanno dovuto mettere in atto anche negli edifici
che avevano il certificato di abitabilità.
E' una parte di quegli impianti di cui facevo menzione, tipo quello
dell'ascensore.
Ecco, se il fabbricato dove vuoi acquistare casa, non è provvisto di
impianto di terra, è una spesa che suggerisco di portare alla prima
assemblea. Perché se qualcuno si fa male a causa dell'impianto elettrico,
soprattutto se estraneo ai condomini, esempio una colf, saranno dolori per
il condomino e per il condominio.
Buone cose
Gi
Spirito Libero
> Certo, identifichiamolo pure come rischio... OK :)
> Su questo sono tutti d'accordo....
> Ma rischio di cosa? Questo e' il punto a cui non trovo, e a quanto
> pare, non c'e' risposta. E non ci sara' mai fino al momento in cui la
> cosa si concretizzera'.
> Al momento, il rischio e' nullo. Non ci sono oneri, multe o vincoli.
> Puoi ottenere utenze, residenza ecc...
Il rischio non ha bisogno di concretizzarsi affinché esista, altrimenti
non si parlerebbe di "rischio idrogeologico" di una montagna che non ha
mai franato... ;)
La tua è una situazione anomala, fuori dai regolamenti e gli
adeguamenti, in genere, sono sempre più costosi degli adempimenti.
Siccome non può esistere una situazione come la tua, è chiaro che corri
il rischio di pagare molto di più del suo valore il tuo appartamento.
Ergo, come ti è già stato proposto, chiedi uno sconto, altrimenti se ti
piace l'appartamento così com'è, compralo e amen.
> Figuriamoci... il tecnico del comune che si occupa di urbanistica,
> abita in un palazzo nelle stesse condizioni :)
... ecco perché "non sa" cosa dire... ;)
Spirito Libero
Esistono anche le deroghe, altrimenti sarebbero da abbattere anche
edifici molto più vecchi e costruiti prima delle norme antisismiche e
igienico-sanitarie attuali. Bisogna informarsi bene, ma molto bene. Ci
vorrebbero un ingegnere ed un legale che lavorassero insieme.
Per il resto, vale quanto detto da altri: acquista con lo sconto ;)
giorgio
> [cut]
>> Leggi quest'altro articolo del
>> 11.01.10 , ( piu' recente del precedente datato 6/5/2003):
>>
>> Il certificato di agibilità è un documento essenziale che deve
>> materialmente esistere all’atto della sottoscrizione del rogito notarile.
>
> Ok... ma questo non e' vero...
> Chiesto 3 notai diversi....
ovviamente: si può acquistare al rustico oppure sulla carta...
(...)
giorgio
terra o con impianti non certificati non è un'idea brillante:
fulminazioni e intossicazioni sono dietro l'angolo
Giovanni
> a parte la questione burocratica: abitare un appartamento senza
> messa a terra o con impianti non certificati non è un'idea
> brillante: fulminazioni e intossicazioni sono dietro l'angolo
ROTFL Il camino della mia nonna era sicuramente più pericoloso!
Come hanno fatto a sopravvivere i nostri genitori/nonni?
È pur vero che in casa c'erano meno elettrodomestici ma sicuramente
c'era molta più attenzione e coscienza della pericolosità.
Ciao
Giovanni
--
A computer is like an air conditioner,
it stops working when you open Windows.
< http://giovanni.homelinux.net/ >
Giulia
> Perché' nello stesso stabile hanno appena venduto altri due
> appartamenti! (Nell'ultimo anno)
E' indispensabile per vendere un appartamento , quattro muri di cemento e mattoni possono essere venduti senza
nessun certificato ovviamente (esistono le vendite al grezzo!).
Giulia
giorgio
> On 01/08/2011 09:29 AM, giorgio wrote:
>
>> a parte la questione burocratica: abitare un appartamento senza
>> messa a terra o con impianti non certificati non è un'idea
>> brillante: fulminazioni e intossicazioni sono dietro l'angolo
>
> ROTFL Il camino della mia nonna era sicuramente più pericoloso!
>
> Come hanno fatto a sopravvivere i nostri genitori/nonni?
>
> È pur vero che in casa c'erano meno elettrodomestici ma sicuramente
> c'era molta più attenzione e coscienza della pericolosità.
>
> Ciao
> Giovanni
molti sono morti! e continuano a morire ancora nel 2011
Perchè c'è chi pensa che gli impianti a norma siano una seccatura
burocratica
Spirito Libero
> leggi i giornali e capirai cosa intendo: molti sono sopravissuti ma
> molti sono morti! e continuano a morire ancora nel 2011
> Perchè c'è chi pensa che gli impianti a norma siano una seccatura
> burocratica
Si, ma non esagerare! L'impianto a norma non garantisce il funzionamento
perfetto è solo l'applicazione di determinati protocolli che assicurano
un funzionamento congruo all'utilizzo che se ne fa. Si può rimanere
fulminati anche vicino ad una presa di ultima generazione IP65, ma al
giorno d'oggi, sai chi chiamare in causa per difetti di installazione.
Giovanni
Non sono solo gli impianti a norma che ci proteggono.
Certamente aiutano, ma nello stesso tempo danno all'utente un senso di
sicurezza e fanno dimenticare quei comportamenti che, a mio avviso,
sono quelli che veramente sono la sicurezza.
Prendi il caso della famiglia distrutta la scorsa settimana. Mai a
casa mia si sarebbe andati a dormire lasciando acceso il fuoco, ne
tanto meno il gas. Ogni sera la mia mamma (e prima di lei la mia
nonna) si assicuravano che nella stufa o nel camino non vi fossero
braci ancora accese ed andavano a chiudere il rubinetto centrale
(quello sul contatore per intenderci). La mia nonna aveva l'angolo
della cucina dove stirava ed a lato del tavolo vi era un'asse di legno
dove lei stava per il lavoro.
Certamente non sono cose di cui la gente si preoccupa di questi tempi!
giorgio
Spirito Libero
Potrei anche farlo a norma e non dichiararlo formalmente. Secondo il tuo
ragionamento, in questo caso, l'impianto dovrebbe non funzionare...
Spirito Libero
Si, ma queste sono buone abitudini, anzi, doveri direi. Se non chiudo il
gas prima di andare a dormire, in un impianto a norma, e per un corto
circuito del caricabatteria del cellulare dovesse saltarmi tutta la
casa, non ci sono scartoffie che tengano
giorgio
giorgio
se non chiudi il gas ma l'utilizzatore è a norma non può succedere
Spirito Libero
Credici
Spirito Libero
Credici (cit.)