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Re: Lavori straordinari
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Roberto Deboni DMIsr
Sep 17, 2023, 11:42:51 AM9/17/23
to
On 2023-09-17, Valentino <valerio....@gmail.com> wrote:
> Giusto per capire...
> Abbiamo deciso di ristrutturare il palazzo.
> Siamo 9 condomini, il preventivo, presentato dall' amm.
E questo e' sbagliato: dovreste pretendere che le delibere riguardanti
lavori straordinari siano prese dopo una prima assemlbea, due-tre mesi
prima quella deliberativa, in cui ci si e' messi d'accordo sui lavoro
da fare e approvato un capitolato da usare per la ricerca di preventivi.
In questo modo sono i condomini a cercare e presentare preventivi.
Se nessuno ha voglia di farlo, si puo' incaricare un professionista di
fare tale ricerca di mercato, MA MAI L'AMMINISTRATORE !!!
Suggerisco un geometra o un ingegnere, ma va bene anche un aqente
immobiliare, insomma, gente che conosce aziende del settore.
Vedete, l'amministratore e' in conflitto di interessi !!!
(vedi anche discussione precedente per ragionarci sopra)
Eventualmente, potete concordare con l'amministratore un compenso
straordinario causa lavori da seguire (che consiste nel preparare
un piano di riparto straordinario, spedire relative comunicazioni,
Gestire il fondo spese straordinario, interagire con l'impresa edile,
eseguire, dopo verifica da fare, i pagamenti ad ogni fase) che sia
fisso. Infatti che il lavoro approvato sia di 100'000 euro o di
200'000 euro, il lavoro da fare per l'amministratore e' identico!
In questo modo l'amministratore ha ben chiaro che proporre un
preventivo piu' caro non gli dara' alcun vantaggio in piu'
(a meno di incassare in nero oppure di essere socio della impresa
che in conomini polli vanno a scegliere senza verifica camerale).
Ma ci tocca spendere qualche migliaio di euro!!!
Stupidi: se si tratta di lavori da 200'000 euro, trovare un azienda
che, A PARITA' DI QUALITA', vi fa un 5% in meno sono 10'000 euro
risparmiati! E con un professionista di mezzo dovreste evitare
(salvo non sia in torta con l'amministratore) le fregature
peggiori.
> e subito approvato
Approvato ?
Forse intendeva "scritto come approvato nel verbale" ?
> è di oltre 200 mila €.
> Mi pare che il codice civile stabilisce che per i lavori straordinari
> ci debba essere il quorum Teste/millesimi, cosa che non c'è stato.
Il quorum teste/millesimi deve esserci SEMPRE!
> Quindi, direi che l'approvazione è nulla, ma così non è,
E' o non e' ?
In realta' la delibera non e' nulla, ma annullabile,
leggere in coda.
> l'amministratore in silenzio non risponde e va avanti imperterrito,
Tipico. Ma qualche volta necessario (lavori che riguardano manutenzione
necessaria per la sicurezza statica del fabbricato) quando tanti
condomini sono stupidi.
> i condomini allertati stanno con la coda fra le gambe in silenzio
E' la mentalita' dell'inquilino. Non sono padroni di casa, ma pavidi
inquilini che hanno paura di essere mandati via di casa.
Ma potrebbe anche essere un ripensamento, una presa d'atto che in
fondo i lavori fossero necessari o almeno convenienti.
> e il procedimento è andato avanti, anzi, si sono aggiunti altri
> lavori onerosi in corso di altra approvazione.
Per "procedimento" intende: i lavori sono iniziati ?
> Ma esiste, mi chiedo, questa regola del doppio quorum è una
> semplice regoletta che può essere interpretata ed applicata a piacimento?
Il requisito del doppio quorum e' talmente forte che obbliga delibere
unanime nel caso del condominio minimo (due soli condomini).
Se non fosse per il requisito del doppio quorum, nel condominio minimo
si arriverebbe all'assurdo che un condomino che abbia 2/3 delle quote
possa decidere di tutto e sempre a scapito dell'altro condomino.
> Aggiungo che il valore dell'edificio è elevato in rapporto a questi
> lavori, il solo mio immobile vale, penso, 500mila €.
> Mi aggiornate la mia scarsa preparazione in materia?
Nel codice, articoli da 1118 in poi, dettagliano come variano
i rapporti millesimali tra i condomini a seconda di cosa si vota e
relativi quorum millesimali. Infatti, ci sono spese in cui le quote
sono proporzionali al valore di ogni proprieta', altre spese in
cui conta anche l'altezza del piano da terra, altre spese in cui
alcuni condomini hanno quota zero (perche' "cose destinate a servire
i condomini in misura", vedi art.1123). Data la numerosita' di
questi articoli e il loro dettaglio, chi e' ignorante di legge,
ovvero non ha studiato diritto, tende a pensare che sono i millesimi
a decidere, senza pensare che i codici vanno SEMPRE presi in toto,
ovvero occorre leggere TUTTO il codice (anche fuori dal capo
relativo al condominio).
E in particolare occorre leggere l'art.1136, che nel suo sotto
titolo legge: "... validita' delle deliberazioni".
Ed ecco il suo comma 2, la regole "base" in condominio:
"Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del
valore dell'edificio."
E poi la deroga massivamente abusata con la connivenza dei condomini
ignavi, la fine del comma 3:
"L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo
del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al
condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza
degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un
terzo del valore dell'edificio."
Come si puo' vedere, per la validita' di TUTTE le delibere:
"maggioranza degli intervenuti" non e' un optional.
Il secondo argomento e' la questione di delibere scritte nei verbali
come approvate ma in realta' solo sulla carta (il "verbale").
E l'importante distinzione tra delibera nulla e delibera annullabile.
Ma chiariamo subito una cosa: in condominio, una delibera che "non piace"
si impugna davanti al tribunale, oppure e' obbligatoria anche per i
dissenzienti. E non solo, finche' il giudice non decide, non si puo'
mai evitare di pagare.
La differenza di una delibera nulla e' che puo' essere impugnata in ogni
tempo, mentre per la delibera annullabile si hanno solo 30 giorni,
poi il silenzio equivale ad una tacita approvazione.
Ma sul verbale e' stato scritto che una delibera e' approvata senza
la prescritta maggioranza !!! Se non si impugna, non accade nulla, ma
la delibera va rispettata.
Ora risolviamo il dubbio se la delibera di spesa e' tra le nulle o
le annullabili. La questione e' stata chiarata dalla Sentenza di
Cassazione n.4806/2005 (7 marzo), vedi punto 15:
Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, queste
Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere
prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o i
llecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume),
le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea,
le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi c
omuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere
comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbano, invece, qualificars
i annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione d
ell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescr
itta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi
formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolament
ari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'as
semblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento
di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate mag
gioranze in relazione all'oggetto.
In altre parole, le delibere approvate con una maggioranza inferiore a
quella prescritta, oppure senza la corretta costituzione dell'assemblea,
non sono mai nulle ma solo annullabili. E quindi ci sono solo 30 gg di
tempo per l'impugnazione (mentre le nulle possono essere impugnate anche
tra anni).
Data la complessita' della materia, allego, in due parti, il testo
delle motivazioni (non ci sta in un solo messaggio).
> Giusto per capire...
> Abbiamo deciso di ristrutturare il palazzo.
> Siamo 9 condomini, il preventivo, presentato dall' amm.
E questo e' sbagliato: dovreste pretendere che le delibere riguardanti
lavori straordinari siano prese dopo una prima assemlbea, due-tre mesi
prima quella deliberativa, in cui ci si e' messi d'accordo sui lavoro
da fare e approvato un capitolato da usare per la ricerca di preventivi.
In questo modo sono i condomini a cercare e presentare preventivi.
Se nessuno ha voglia di farlo, si puo' incaricare un professionista di
fare tale ricerca di mercato, MA MAI L'AMMINISTRATORE !!!
Suggerisco un geometra o un ingegnere, ma va bene anche un aqente
immobiliare, insomma, gente che conosce aziende del settore.
Vedete, l'amministratore e' in conflitto di interessi !!!
(vedi anche discussione precedente per ragionarci sopra)
Eventualmente, potete concordare con l'amministratore un compenso
straordinario causa lavori da seguire (che consiste nel preparare
un piano di riparto straordinario, spedire relative comunicazioni,
Gestire il fondo spese straordinario, interagire con l'impresa edile,
eseguire, dopo verifica da fare, i pagamenti ad ogni fase) che sia
fisso. Infatti che il lavoro approvato sia di 100'000 euro o di
200'000 euro, il lavoro da fare per l'amministratore e' identico!
In questo modo l'amministratore ha ben chiaro che proporre un
preventivo piu' caro non gli dara' alcun vantaggio in piu'
(a meno di incassare in nero oppure di essere socio della impresa
che in conomini polli vanno a scegliere senza verifica camerale).
Ma ci tocca spendere qualche migliaio di euro!!!
Stupidi: se si tratta di lavori da 200'000 euro, trovare un azienda
che, A PARITA' DI QUALITA', vi fa un 5% in meno sono 10'000 euro
risparmiati! E con un professionista di mezzo dovreste evitare
(salvo non sia in torta con l'amministratore) le fregature
peggiori.
> e subito approvato
Approvato ?
Forse intendeva "scritto come approvato nel verbale" ?
> è di oltre 200 mila €.
> Mi pare che il codice civile stabilisce che per i lavori straordinari
> ci debba essere il quorum Teste/millesimi, cosa che non c'è stato.
Il quorum teste/millesimi deve esserci SEMPRE!
> Quindi, direi che l'approvazione è nulla, ma così non è,
E' o non e' ?
In realta' la delibera non e' nulla, ma annullabile,
leggere in coda.
> l'amministratore in silenzio non risponde e va avanti imperterrito,
Tipico. Ma qualche volta necessario (lavori che riguardano manutenzione
necessaria per la sicurezza statica del fabbricato) quando tanti
condomini sono stupidi.
> i condomini allertati stanno con la coda fra le gambe in silenzio
E' la mentalita' dell'inquilino. Non sono padroni di casa, ma pavidi
inquilini che hanno paura di essere mandati via di casa.
Ma potrebbe anche essere un ripensamento, una presa d'atto che in
fondo i lavori fossero necessari o almeno convenienti.
> e il procedimento è andato avanti, anzi, si sono aggiunti altri
> lavori onerosi in corso di altra approvazione.
Per "procedimento" intende: i lavori sono iniziati ?
> Ma esiste, mi chiedo, questa regola del doppio quorum è una
> semplice regoletta che può essere interpretata ed applicata a piacimento?
Il requisito del doppio quorum e' talmente forte che obbliga delibere
unanime nel caso del condominio minimo (due soli condomini).
Se non fosse per il requisito del doppio quorum, nel condominio minimo
si arriverebbe all'assurdo che un condomino che abbia 2/3 delle quote
possa decidere di tutto e sempre a scapito dell'altro condomino.
> Aggiungo che il valore dell'edificio è elevato in rapporto a questi
> lavori, il solo mio immobile vale, penso, 500mila €.
> Mi aggiornate la mia scarsa preparazione in materia?
Nel codice, articoli da 1118 in poi, dettagliano come variano
i rapporti millesimali tra i condomini a seconda di cosa si vota e
relativi quorum millesimali. Infatti, ci sono spese in cui le quote
sono proporzionali al valore di ogni proprieta', altre spese in
cui conta anche l'altezza del piano da terra, altre spese in cui
alcuni condomini hanno quota zero (perche' "cose destinate a servire
i condomini in misura", vedi art.1123). Data la numerosita' di
questi articoli e il loro dettaglio, chi e' ignorante di legge,
ovvero non ha studiato diritto, tende a pensare che sono i millesimi
a decidere, senza pensare che i codici vanno SEMPRE presi in toto,
ovvero occorre leggere TUTTO il codice (anche fuori dal capo
relativo al condominio).
E in particolare occorre leggere l'art.1136, che nel suo sotto
titolo legge: "... validita' delle deliberazioni".
Ed ecco il suo comma 2, la regole "base" in condominio:
"Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del
valore dell'edificio."
E poi la deroga massivamente abusata con la connivenza dei condomini
ignavi, la fine del comma 3:
"L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo
del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al
condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza
degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un
terzo del valore dell'edificio."
Come si puo' vedere, per la validita' di TUTTE le delibere:
"maggioranza degli intervenuti" non e' un optional.
Il secondo argomento e' la questione di delibere scritte nei verbali
come approvate ma in realta' solo sulla carta (il "verbale").
E l'importante distinzione tra delibera nulla e delibera annullabile.
Ma chiariamo subito una cosa: in condominio, una delibera che "non piace"
si impugna davanti al tribunale, oppure e' obbligatoria anche per i
dissenzienti. E non solo, finche' il giudice non decide, non si puo'
mai evitare di pagare.
La differenza di una delibera nulla e' che puo' essere impugnata in ogni
tempo, mentre per la delibera annullabile si hanno solo 30 giorni,
poi il silenzio equivale ad una tacita approvazione.
Ma sul verbale e' stato scritto che una delibera e' approvata senza
la prescritta maggioranza !!! Se non si impugna, non accade nulla, ma
la delibera va rispettata.
Ora risolviamo il dubbio se la delibera di spesa e' tra le nulle o
le annullabili. La questione e' stata chiarata dalla Sentenza di
Cassazione n.4806/2005 (7 marzo), vedi punto 15:
Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, queste
Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere
prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o i
llecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume),
le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea,
le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi c
omuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere
comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbano, invece, qualificars
i annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione d
ell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescr
itta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi
formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolament
ari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'as
semblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento
di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate mag
gioranze in relazione all'oggetto.
In altre parole, le delibere approvate con una maggioranza inferiore a
quella prescritta, oppure senza la corretta costituzione dell'assemblea,
non sono mai nulle ma solo annullabili. E quindi ci sono solo 30 gg di
tempo per l'impugnazione (mentre le nulle possono essere impugnate anche
tra anni).
Data la complessita' della materia, allego, in due parti, il testo
delle motivazioni (non ci sta in un solo messaggio).
Roberto Deboni DMIsr
Sep 17, 2023, 11:45:52 AM9/17/23
to
On 2023-09-17, Roberto Deboni DMIsr <ne...@analisienergie.it> wrote:
8>< ----
> Data la complessita' della materia, allego, in due parti, il testo
> delle motivazioni (non ci sta in un solo messaggio).
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Il ricorso contiene tre motivi.
a) Il primo motivo riguarda la violazione dell'art. 1136, sesto comma, c
.c. Affermano i ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui "l
'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunione", deriverebbe che la delibera stessa è nul
la e non annullabile, qualora l'assemblea deliberi senza che anche uno s
olo dei condomini sia stato invitato alla riunione.
b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell'art. 1137, seco
ndo e terzo commi, c.c. Premesso di aver dedotto con i motivi d'appello
l'omissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero as
senti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell'enti
tà delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la null
ità di tali delibere e non l'annullabilità , che la Corte d'appello avr
ebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell'art. 1137 cit. In
particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi ind
ispensabili per il riscontro della validità della costituzione assemble
are: l'indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini
della verifica della prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c.
c) Il terzo motivo concerne la violazione dell'art. 1123, terzo comma, c
.c. I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese -
quali la tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari p
er posti auto e per un ascensore - che dovevano essere a carico solo dei
condomini che ne traevano utilità , la delibera è nulla.
2. I motivi sono stati contestati dal condominio che, dopo aver evidenzi
ato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio
non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell'avviso di convoc
azione dell'assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipot
esi sono riconducibili nell'ambito dell'annullabilità e non della nulli
tà .
3. È bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la quest
ione della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemb
lea è entrata nel thema decidendum, evidentemente perché ritenuta stre
ttamente connessa con quella della mancata indicazione dei nominativi de
i condomini, tant'è che di essa espressamente si occupa la sentenza imp
ugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l'infondatezza del profilo di
inammissibilità prospettato dal condominio.
4. Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l'ordinanza di remissione
è se comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la
mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, anche
ad un solo condomino; b) l'omessa indicazione, nel verbale, dei condomin
i presenti e dell'entità delle spese deliberate e approvate; c) l'errat
a ripartizione delle spese.
5. Prima di procedere all'esame del contrasto, è opportuno effettuare u
na, sia pur sintetica, ricognizione dell'orientamento della Corte e dell
a dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell'asse
mblea condominiale.
5.1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le
delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o a
lla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con m
aggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi e
ssenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o infe
riore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le
delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo com
e oggetto contrario all'ordine pubblico, o alla morale, o al buon costum
e; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assembl
ea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o serviz
i comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibe
l regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi
annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizion
i legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di con
vocazione o di informazione dell'assemblea; quelle genericamente affette
da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate
da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo rise
rvato all'amministratore; le delibere che violano norme che richiedono q
a non si riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto
alcuno in forza di principi generali indiscutibili, e perciò attaccabi
li in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, alcuni autori ritengono
nulle le delibere prive dei requisiti essenziali, in quanto prese da as
semblee non regolarmente costituite (anche perché non sono stati invita
ti tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero
quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dall
a sfera dei compiti dell'assemblea; quelle che ledono i diritti di ciasc
un condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartame
nto. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese
in violazioni di prescrizioni convenzionali, regolamentari attinenti al
procedimento di convocazione e di informazione dell'assemblea.
6.2. Altri autori, operando un accostamento con i principi generali e le
disposizioni dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le
delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della asse
mblea, la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli leg
ali, contenuto illecito o impossibile, la menomazione dei diritti spetta
nti a ciascun condomino, e quelle contrarie a norme imperative. Sono, in
vece, annullabili le delibere assunte a seguito di un procedimento vizia
to, ovvero inficiate da eccesso di potere perché invadono il campo rise
rvato alla competenza dell'amministratore.
7. Il denunciato contrasto è sintetizzabile nei seguenti termini.
7.1. Sull'omessa comunicazione dell'avviso, sino al 2000 è rimasto ferm
o il principio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le ta
nte: Cass. 1° ottobre 1999, n. 10886; 19 agosto 1998, n. 8199; 12 giugn
o 1997, n. 5267; 27 giugno 1992, n. 8074; 9 dicembre 1987, n. 9109; 15 n
ovembre 1977, n. 4984; 16 aprile 1973, n. 1079; 12 novembre 1970, n. 236
8), della nullità della delibera. In alcune sentenze, la sanzione della
nullità è espressamente ricondotta alla difettosa costituzione dell'o
rgano deliberante, risultando irrilevante l'incidenza o meno del voto su
lle prescritte maggioranze (Cass. 12 febbraio 1993, n. 1780; 15 novembre
1977, n. 4984). In altre la nullità è ricondotta all'esigenza che tut
ti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell'a
ssemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di formazione
della delibera stessa, con la conseguenza che non determinano la nullit
à le mere irregolarità , quali la convocazione ad opera di persona non
qualificata (Cass. 2 marzo 1987, n. 2184) o l'incompletezza dell'ordine
del giorno (Cass. 21 giugno 1977, n. 4035) che danno luogo alla sola ann
ullabilità . A volte la nullità è fatta discendere espressamente dall'
art. 1136, sesto comma, c.c.
7.2. A partire dal 2000, cambiando orientamento, la Corte (Cass. 5 genna
io 2000, n. 31; 5 febbraio 2000, n. 1292; 1° agosto 2003, n. 11739) aff
erma che la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assem
blea condominiale ad un condomino determina la semplice annullabilità d
ella delibera. Il mutamento di indirizzo della Corte trae argomento: a)
dal combinato disposto degli artt. 1105, terzo comma, e 1109 c.c., in ba
se al quale la mancata preventiva informazione dei partecipanti alla com
unione determina semplicemente l'impugnabilità , nel termine di decadenz
a di trenta giorni, delle deliberazioni assunte da parte dei componenti
della minoranza dissenziente; b) dal parallelismo e dall'identità di ra
tio (individuata nell'esigenza di certezza dei rapporti giuridici, messa
a rischio dalla possibilità di dedurre in ogni tempo la nullità ) esis
tente tra la disciplina in materia di società di capitali (artt. 2377,
2379 c.c., logicamente prima della riforma introdotta col d.lgs. 17 genn
aio 2003, n. 6, di cui si dirà in seguito) e quella in materia condomin
iale (art. 1137 c.c.) in tema di delibere dell'assemblea (dei soci, nel
primo caso, e dei condomini, nel secondo), la prima delle quali espressa
mente limita le ipotesi di nullità delle delibere assunte dall'assemble
a dei soci ai soli casi dell'impossibilità e dell'illiceità dell'ogget
to.
7.3. In particolare, i vizi dell'oggetto come causa di nullità sono ric
ollegati con i confini posti in materia di condominio al metodo collegia
le e al principio di maggioranza. Secondo la Corte «tanto la impossibil
ità giuridica, quanto la illiceità dell'oggetto derivano dal difetto d
i attribuzioni in capo all'assemblea, considerato che la prima consiste
nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal col
legio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l'ass
etto stabilito in concreto, e che la seconda si identifica con la violaz
ione delle norme imperative, alle quali l'assemblea non può derogare, o
vvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai singoli dall
a legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni». Di conseguenza la
formula dell'art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per «"del
iberazioni contrarie alla legge" si intendono le delibere assunte dall'a
ssemblea senza l'osservanza delle forme prestabilite dall'art. 1136 (ma
pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1
121, 1129, 1132, 1135 c.c.)». Inoltre, «mentre le cause di nullità , a
fferendo all'oggetto, raffigurano le uniche cause di invalidità ricondu
cibili alla "sostanza" degli atti, alle quali l'ordinamento riconosce ri
levanza e, costituendo vizi gravi, non sono soggette a termine per l'imp
ugnazione; invece «sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni
quando l'assemblea decide senza l'osservanza delle forme procedimentali
stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condo
mini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comun
i» e, attenendo al procedimento di formazione, producono un vizio non g
rave che, se non fatto valere nei termini prescritti, non inficia gli at
ti.
Le diverse cause di invalidità sono state, quindi, ricondotte al tipo d
i interesse leso: interessi sostanziali inerenti all'oggetto delle delib
ere, per la nullità ; strumentali, in quanto connessi con le regole proc
edimentali relative alla formazione degli atti, per l'annullabilità .
8. Con riferimento al verbale delle delibere dell'assemblea dei condomin
i, un vero e proprio contrasto giurisprudenziale non sembra emergere, re
gistrandosi soltanto alcune puntualizzazioni e specificazioni.
8.1. Infatti, la Corte, in alcune pronunce (v. ex plurimis: Cass. 22 mag
gio 1999, n. 5014; 19 ottobre 1998, n. 10329) ha espressamente affermato
l'annullabilità ex art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contie
ne delle omissioni, precisando che la redazione del verbale costituisce
una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari dell
e altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di conv
ocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta l'impug
nabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge
.
8.2. Principio che si ritrova implicitamente alla base di altre pronunce
, dove la Corte ha affermato l'annullabilità delle deliberazioni assemb
leari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo v
erbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i
valori delle rispettive quote millesimali (Cass. 22 gennaio 2000, n. 697
; 29 gennaio 1999, n. 810).
8.3. È stato pure affermato che la sottoscrizione del presidente subent
rato in luogo di quello che all'inizio ha presieduto concreta una irrego
larità formale, comportante annullabilità (Cass. 29 ottobre 1973, n. 2
812); e, in generale, la stessa redazione per iscritto del verbale, pres
critta dall'art. 1136, ultimo comma, c.c., non è prevista a pena di nul
lità , tranne il caso in cui la delibera incida su diritti immobiliari (
Cass. 16 luglio 1980, n. 4615).
9. Parimenti per quanto riguarda le delibere in materia di ripartizione
delle spese (se si esclude l'isolata e risalente pronuncia n. 1726 del 4
luglio 1966) non sembra sussistere contrasto nella giurisprudenza, atte
so che la Corte - a partire del 1980 - ha costantemente distinto, sulla
base di un medesimo criterio, le ipotesi di nullità (v. Cass. 9 agosto
1996, n. 7359; 15 marzo 1995, n. 3042; 3 maggio 1993, n. 5125; 19 novemb
re 1992, n. 12375; 5 dicembre 1988, n. 6578; 21 maggio 1987, n. 4627; 5
ottobre 1983, n. 5793; 5 maggio 1980, n. 29289) da quelle di annullabili
tà (cfr. Cass. 9 febbraio 1995, n. 1455; 8 giugno 1993, n. 6403; 1° fe
bbraio 1993, n. 1213; 5 agosto 1988, n. 4851; 8 settembre 1986, n. 5458)
, in molti casi facendo espresso riferimento all'art. 1123 c.c.
9.1. In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell'assem
blea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'appli
cazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono
il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali der
oghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino
di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale
in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire so
ltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la Corte (cfr. Cass. 9 agos
to 1996, n. 7359; 15 marzo 1995, n. 3042; 3 maggio 1993, n. 5125; 19 nov
embre 1992, n. 12375) ha affermato la nullità della delibera che modifi
chi i suddetti criteri di spesa (sia nell'ipotesi di individuazione dei
criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., sia nell'ipotesi d
i cambiamento dei criteri già fissati in precedenza),
9.2. Conseguentemente la Corte ha riconosciuto l'annullabilità della de
libera nel caso di violazione dei criteri già stabiliti quando vengono
in concreto ripartite le spese medesime (Cass. 9 febbraio 1995, n. 1455;
8 giugno 1993, n. 6403; 1° febbraio 1993, n. 1213).
10. Il contrasto, che come evidenziato riguarda essenzialmente l'omessa
comunicazione dell'avviso di convocazione, ex art. 66, comma 3, disp. at
t. c.c., ha visto divisa anche la dottrina, la quale ha assunto posizion
i di segno diverso sia rispetto all'utilizzo degli artt. 1105 e 1109 c.c
., sia rispetto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina i
n materia di società di capitali.
10.1. Alcuni autori dubitano della pertinenza del richiamo all'art. 1105
, comma 3, c.c. in tema di comunione: l'omessa informazione preventiva s
ull'oggetto della deliberazione non può, infatti, essere assimilata sen
z'altro all'omessa convocazione. Ciò per la decisiva considerazione che
il principio maggioritario in tanto può operare in quanto tutti gli av
enti diritto siano posti in condizione di intervenire in assemblea per p
artecipare alla discussione e alla votazione. Nei riguardi del condomino
non convocato la riunione assembleare e le relative deliberazioni sareb
bero res inter alios acta. Né può dirsi, sotto altro profilo, che la c
onvocazione di un condomino attenga, comunque, solo al procedimento da o
sservare per la formazione della volontà assembleare, determinando l'om
issione un error in procedendo.
10.2. Secondo altri autori è stato individuato un riscontro normativo d
irettamente afferente al vizio di convocazione ed espressamente regolato
come annullabilità in un settore non distante dal regime condominiale.
Inoltre, il richiamo risulta utile per la sua diretta attinenza alla ri
costruzione della disciplina codicistica del metodo collegiale: nella co
munione, come nel condominio, le decisioni comuni vengono assunte in col
legio e l'obbligo di informativa sulle materie oggetto di discussione è
finalizzato al successivo svolgimento dell'assemblea, di cui l'art. 110
5 c.c. prescrive in definitiva la convocazione; in tal senso è di rilie
vo l'azione di annullabilità prevista dall'art. 1109 c.c. quale rimedio
idoneo contro le decisioni illegittime della maggioranza, poiché nel c
ondominio il metodo collegiale riveste la medesima rilevanza che nella c
omunione ordinaria, ove pure è posto a tutela dei diritti delle minoran
ze.
10.3. Quanto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in m
ateria societaria, un orientamento dottrinario distingue tra la «mancat
a convocazione di alcuni soltanto dei soci» e «mancata convocazione de
i soci» (ovvero mancata convocazione dell'assemblea) non seguita da ass
emblea totalitaria, ritenendo che, mentre in quest'ultimo caso ricorre u
n'ipotesi di nullità radicale (rectius: di inesistenza), nel primo, inv
ece, una situazione di semplice annullabilità , ai sensi dell'art. 2377
c.c. Peraltro, in generale, si è affermato che il richiamo alla discipl
ina della società per azioni non sembra corretto, essendo il condominio
pervaso dalla logica proprietaria a differenza della materia societaria
, dove l'interesse del gruppo trova spesso maggiore tutela dell'interess
e del singolo sacrificato in funzione dello scopo comune.
10.4. Altro orientamento dottrinario, al contrario, ritiene condivisibil
e il parallelismo con la disciplina societaria, avuto riguardo alle invo
cate esigenze di certezza nei rapporti tra i condomini e tra il condomin
io e terzi. Vi è chi sostiene che nel condominio (differentemente dalla
disciplina positiva dei contratti e di quella in materia di società ) l
'art. 1137 c.c. assoggetterebbe ad un unico regime decadenziale le viola
zioni della legge e del regolamento, senza possibilità di distinzione t
ra annullabilità e nullità . Non manca chi, partendo da una rilettura d
ell'art. 1139 c.c., che per quanto non espressamente previsto in materia
di condominio rinvia alle norme sulla comunione, e dal presupposto che
tale norma non è di chiusura (altrimenti sarebbe «di clausura»), ma c
onsente un rinvio interno fra sistemi laddove sussistano elementi di suf
ficiente omogeneità , condividendo le cosiddette concezioni miste del co
ndominio, giunge a condividere la concezione della "complessità sistema
tica", che vede nel condominio «un sistema di sistemi», e dunque «un
istituto giuridico che trova la sua consistenza nell'avvalersi di regole
già proprie di altri istituti, quali quelli attinenti ai rapporti fra
parti di proprietà individuale e parti comuni, quelle relative all'asse
mblea, quelle infine che si riferiscono all'amministratore». E, quindi,
con riferimento alla modalità di convocazione e gestione dell'assemble
a, sono da prendersi in considerazione, secondo l'autore, anche le norme
del codice dettate per la società per azioni.
11. Ritengono le Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di dir
itto e definire il contrasto, che debba privilegiarsi l'interpretazione
secondo la quale la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione de
ll'assemblea condominiale, anche ad un solo dei condomini, comporta non
la nullità , ma l'annullabilità della delibera condominiale, in base al
le seguenti considerazioni.
11.1. Conviene premettere che in tema di condominio negli edifici, il co
dice non contempla la nullità .
L'art. 1137 c.c., al comma 2, espressamente stabilisce che, contro le de
liberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni co
ndomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria; al com
ma 3 aggiunge che il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decaden
za, entro trenta giorni, che decorrono dalla data di deliberazione per i
dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Il breve termine di decadenza e la individuazione delle persone legittim
ate (ben poche) alla impugnazione dimostrano essere contemplata una ipot
esi di annullabilità , posto che sia in tema di negozio (artt. 1441 e 14
42 c.c.), sia in tema di delibere societarie (art. 2377, comma 20, c.c.)
, il termine per la impugnazione e le persone legittimate a proporre l'a
zione contrassegnano le ipotesi di annullabilità ; al contrario, per le
ipotesi di nullità tanto in tema di negozio (art. 1421 e 1422 c.c.) qua
nto in tema di delibere societarie (art. 2379 c.c.), l'azione di nullitÃ
non è soggetta a termine e, allo stesso tempo, è legittimato ad eser
citarla chiunque vi ha interesse, inoltre la nullità può essere rileva
ta d'ufficio dal giudice.
11.2. Dottrina e giurisprudenza ravvisano l'essenza della nullità nella
mancanza o nella grave anomalia di qualche elemento intrinseco dell'att
o, tale da non consentire la rispondenza alla figura tipica individuata
dall'ordinamento. La nullità è considerata lo strumento con cui la leg
ge nega fondamento a quelle manifestazioni di volontà attraverso le qua
li si realizza un contrasto con lo schema legale e con gli interessi gen
erali dell'ordinamento. Di conseguenza, attraverso la sanzione della nul
lità , l'ordinamento, esprimendo un giudizio di meritevolezza, nega la p
ropria tutela a programmazioni che non rispondono a valori fondamentali.
11.3. L'art. 1418 c.c. elenca una serie di ipotesi in cui il contratto,
per gli specifici vizi in esso previsti - la mancanza di uno dei requisi
ti indicati dall'art. 1325, l'illiceità della causa, l'illiceità dei m
otivi nel caso indicato dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei re
quisiti stabiliti dall'art. 1346 - viene espressamente sanzionato con la
nullità . Altre norme, poi, prevedono tale sanzione ora nello stesso co
dice civile, ora in leggi specifiche (cfr. art. 1418, comma 3).
11.4. Alcune norme di legge vietano il compimento di determinati negozi,
senza però stabilire la specifica sanzione in caso di inosservanza del
relativo divieto. Si parla in tali ipotesi di nullità c.d. virtuale, a
rgomentandosi dal 1° comma dell'art. 1418 c.c., il quale dispone che «
il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che
la legge disponga diversamente». Ciò vuol dire che se la legge dispone
diversamente, ossia una diversa sanzione (ad esempio, l'annullabilità )
, sarà questa sanzione a doversi applicare; se, però, non è prevista
una sanzione per la violazione di una precisa norma imperativa, dovrà a
pplicarsi quella della nullità , in quanto ciò è detto proprio nel 1°
comma dell'art. 1418.
11.5. Regole esattamente inverse, invece, valgono in materia testamentar
ia, societaria e del lavoro: in tali ambiti, infatti, è l'annullabilitÃ
ad essere virtuale, in quanto le ipotesi di nullità sono specificamen
te limitate a singole e particolari ipotesi (per il testamento cfr. l'ar
t. 606 c.c.; per le società di capitali l'art. 2332 c.c.; per il rappor
to di lavoro l'art. 2126 c.c.).
Fine prima parte, seguono paragrafi da 12 in poi ...
8>< ----
> Data la complessita' della materia, allego, in due parti, il testo
> delle motivazioni (non ci sta in un solo messaggio).
1. Il ricorso contiene tre motivi.
a) Il primo motivo riguarda la violazione dell'art. 1136, sesto comma, c
.c. Affermano i ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui "l
'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunione", deriverebbe che la delibera stessa è nul
la e non annullabile, qualora l'assemblea deliberi senza che anche uno s
olo dei condomini sia stato invitato alla riunione.
b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell'art. 1137, seco
ndo e terzo commi, c.c. Premesso di aver dedotto con i motivi d'appello
l'omissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero as
senti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell'enti
tà delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la null
ità di tali delibere e non l'annullabilità , che la Corte d'appello avr
ebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell'art. 1137 cit. In
particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi ind
ispensabili per il riscontro della validità della costituzione assemble
are: l'indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini
della verifica della prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c.
c) Il terzo motivo concerne la violazione dell'art. 1123, terzo comma, c
.c. I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese -
quali la tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari p
er posti auto e per un ascensore - che dovevano essere a carico solo dei
condomini che ne traevano utilità , la delibera è nulla.
2. I motivi sono stati contestati dal condominio che, dopo aver evidenzi
ato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio
non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell'avviso di convoc
azione dell'assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipot
esi sono riconducibili nell'ambito dell'annullabilità e non della nulli
tà .
3. È bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la quest
ione della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemb
lea è entrata nel thema decidendum, evidentemente perché ritenuta stre
ttamente connessa con quella della mancata indicazione dei nominativi de
i condomini, tant'è che di essa espressamente si occupa la sentenza imp
ugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l'infondatezza del profilo di
inammissibilità prospettato dal condominio.
4. Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l'ordinanza di remissione
è se comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la
mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, anche
ad un solo condomino; b) l'omessa indicazione, nel verbale, dei condomin
i presenti e dell'entità delle spese deliberate e approvate; c) l'errat
a ripartizione delle spese.
5. Prima di procedere all'esame del contrasto, è opportuno effettuare u
na, sia pur sintetica, ricognizione dell'orientamento della Corte e dell
a dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell'asse
mblea condominiale.
5.1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le
delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o a
lla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con m
aggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi e
ssenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o infe
riore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le
delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo com
e oggetto contrario all'ordine pubblico, o alla morale, o al buon costum
e; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assembl
ea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o serviz
i comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibe
re comunque invalide in relazione all'oggetto.
5.2. Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o a
l regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi
annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizion
i legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di con
vocazione o di informazione dell'assemblea; quelle genericamente affette
da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate
da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo rise
rvato all'amministratore; le delibere che violano norme che richiedono q
ualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
6.1. In particolare, premesso che l'art. 1137 c.c. ha un'ampia portata m
a non si riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto
alcuno in forza di principi generali indiscutibili, e perciò attaccabi
li in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, alcuni autori ritengono
nulle le delibere prive dei requisiti essenziali, in quanto prese da as
semblee non regolarmente costituite (anche perché non sono stati invita
ti tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero
quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dall
a sfera dei compiti dell'assemblea; quelle che ledono i diritti di ciasc
un condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartame
nto. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese
in violazioni di prescrizioni convenzionali, regolamentari attinenti al
procedimento di convocazione e di informazione dell'assemblea.
6.2. Altri autori, operando un accostamento con i principi generali e le
disposizioni dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le
delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della asse
mblea, la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli leg
ali, contenuto illecito o impossibile, la menomazione dei diritti spetta
nti a ciascun condomino, e quelle contrarie a norme imperative. Sono, in
vece, annullabili le delibere assunte a seguito di un procedimento vizia
to, ovvero inficiate da eccesso di potere perché invadono il campo rise
rvato alla competenza dell'amministratore.
7. Il denunciato contrasto è sintetizzabile nei seguenti termini.
7.1. Sull'omessa comunicazione dell'avviso, sino al 2000 è rimasto ferm
o il principio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le ta
nte: Cass. 1° ottobre 1999, n. 10886; 19 agosto 1998, n. 8199; 12 giugn
o 1997, n. 5267; 27 giugno 1992, n. 8074; 9 dicembre 1987, n. 9109; 15 n
ovembre 1977, n. 4984; 16 aprile 1973, n. 1079; 12 novembre 1970, n. 236
8), della nullità della delibera. In alcune sentenze, la sanzione della
nullità è espressamente ricondotta alla difettosa costituzione dell'o
rgano deliberante, risultando irrilevante l'incidenza o meno del voto su
lle prescritte maggioranze (Cass. 12 febbraio 1993, n. 1780; 15 novembre
1977, n. 4984). In altre la nullità è ricondotta all'esigenza che tut
ti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell'a
ssemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di formazione
della delibera stessa, con la conseguenza che non determinano la nullit
à le mere irregolarità , quali la convocazione ad opera di persona non
qualificata (Cass. 2 marzo 1987, n. 2184) o l'incompletezza dell'ordine
del giorno (Cass. 21 giugno 1977, n. 4035) che danno luogo alla sola ann
ullabilità . A volte la nullità è fatta discendere espressamente dall'
art. 1136, sesto comma, c.c.
7.2. A partire dal 2000, cambiando orientamento, la Corte (Cass. 5 genna
io 2000, n. 31; 5 febbraio 2000, n. 1292; 1° agosto 2003, n. 11739) aff
erma che la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assem
blea condominiale ad un condomino determina la semplice annullabilità d
ella delibera. Il mutamento di indirizzo della Corte trae argomento: a)
dal combinato disposto degli artt. 1105, terzo comma, e 1109 c.c., in ba
se al quale la mancata preventiva informazione dei partecipanti alla com
unione determina semplicemente l'impugnabilità , nel termine di decadenz
a di trenta giorni, delle deliberazioni assunte da parte dei componenti
della minoranza dissenziente; b) dal parallelismo e dall'identità di ra
tio (individuata nell'esigenza di certezza dei rapporti giuridici, messa
a rischio dalla possibilità di dedurre in ogni tempo la nullità ) esis
tente tra la disciplina in materia di società di capitali (artt. 2377,
2379 c.c., logicamente prima della riforma introdotta col d.lgs. 17 genn
aio 2003, n. 6, di cui si dirà in seguito) e quella in materia condomin
iale (art. 1137 c.c.) in tema di delibere dell'assemblea (dei soci, nel
primo caso, e dei condomini, nel secondo), la prima delle quali espressa
mente limita le ipotesi di nullità delle delibere assunte dall'assemble
a dei soci ai soli casi dell'impossibilità e dell'illiceità dell'ogget
to.
7.3. In particolare, i vizi dell'oggetto come causa di nullità sono ric
ollegati con i confini posti in materia di condominio al metodo collegia
le e al principio di maggioranza. Secondo la Corte «tanto la impossibil
ità giuridica, quanto la illiceità dell'oggetto derivano dal difetto d
i attribuzioni in capo all'assemblea, considerato che la prima consiste
nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere regolati dal col
legio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l'ass
etto stabilito in concreto, e che la seconda si identifica con la violaz
ione delle norme imperative, alle quali l'assemblea non può derogare, o
vvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai singoli dall
a legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni». Di conseguenza la
formula dell'art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per «"del
iberazioni contrarie alla legge" si intendono le delibere assunte dall'a
ssemblea senza l'osservanza delle forme prestabilite dall'art. 1136 (ma
pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1
121, 1129, 1132, 1135 c.c.)». Inoltre, «mentre le cause di nullità , a
fferendo all'oggetto, raffigurano le uniche cause di invalidità ricondu
cibili alla "sostanza" degli atti, alle quali l'ordinamento riconosce ri
levanza e, costituendo vizi gravi, non sono soggette a termine per l'imp
ugnazione; invece «sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni
quando l'assemblea decide senza l'osservanza delle forme procedimentali
stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condo
mini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comun
i» e, attenendo al procedimento di formazione, producono un vizio non g
rave che, se non fatto valere nei termini prescritti, non inficia gli at
ti.
Le diverse cause di invalidità sono state, quindi, ricondotte al tipo d
i interesse leso: interessi sostanziali inerenti all'oggetto delle delib
ere, per la nullità ; strumentali, in quanto connessi con le regole proc
edimentali relative alla formazione degli atti, per l'annullabilità .
8. Con riferimento al verbale delle delibere dell'assemblea dei condomin
i, un vero e proprio contrasto giurisprudenziale non sembra emergere, re
gistrandosi soltanto alcune puntualizzazioni e specificazioni.
8.1. Infatti, la Corte, in alcune pronunce (v. ex plurimis: Cass. 22 mag
gio 1999, n. 5014; 19 ottobre 1998, n. 10329) ha espressamente affermato
l'annullabilità ex art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contie
ne delle omissioni, precisando che la redazione del verbale costituisce
una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari dell
e altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di conv
ocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta l'impug
nabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge
.
8.2. Principio che si ritrova implicitamente alla base di altre pronunce
, dove la Corte ha affermato l'annullabilità delle deliberazioni assemb
leari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo v
erbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i
valori delle rispettive quote millesimali (Cass. 22 gennaio 2000, n. 697
; 29 gennaio 1999, n. 810).
8.3. È stato pure affermato che la sottoscrizione del presidente subent
rato in luogo di quello che all'inizio ha presieduto concreta una irrego
larità formale, comportante annullabilità (Cass. 29 ottobre 1973, n. 2
812); e, in generale, la stessa redazione per iscritto del verbale, pres
critta dall'art. 1136, ultimo comma, c.c., non è prevista a pena di nul
lità , tranne il caso in cui la delibera incida su diritti immobiliari (
Cass. 16 luglio 1980, n. 4615).
9. Parimenti per quanto riguarda le delibere in materia di ripartizione
delle spese (se si esclude l'isolata e risalente pronuncia n. 1726 del 4
luglio 1966) non sembra sussistere contrasto nella giurisprudenza, atte
so che la Corte - a partire del 1980 - ha costantemente distinto, sulla
base di un medesimo criterio, le ipotesi di nullità (v. Cass. 9 agosto
1996, n. 7359; 15 marzo 1995, n. 3042; 3 maggio 1993, n. 5125; 19 novemb
re 1992, n. 12375; 5 dicembre 1988, n. 6578; 21 maggio 1987, n. 4627; 5
ottobre 1983, n. 5793; 5 maggio 1980, n. 29289) da quelle di annullabili
tà (cfr. Cass. 9 febbraio 1995, n. 1455; 8 giugno 1993, n. 6403; 1° fe
bbraio 1993, n. 1213; 5 agosto 1988, n. 4851; 8 settembre 1986, n. 5458)
, in molti casi facendo espresso riferimento all'art. 1123 c.c.
9.1. In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell'assem
blea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'appli
cazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono
il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali der
oghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino
di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale
in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire so
ltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la Corte (cfr. Cass. 9 agos
to 1996, n. 7359; 15 marzo 1995, n. 3042; 3 maggio 1993, n. 5125; 19 nov
embre 1992, n. 12375) ha affermato la nullità della delibera che modifi
chi i suddetti criteri di spesa (sia nell'ipotesi di individuazione dei
criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., sia nell'ipotesi d
i cambiamento dei criteri già fissati in precedenza),
9.2. Conseguentemente la Corte ha riconosciuto l'annullabilità della de
libera nel caso di violazione dei criteri già stabiliti quando vengono
in concreto ripartite le spese medesime (Cass. 9 febbraio 1995, n. 1455;
8 giugno 1993, n. 6403; 1° febbraio 1993, n. 1213).
10. Il contrasto, che come evidenziato riguarda essenzialmente l'omessa
comunicazione dell'avviso di convocazione, ex art. 66, comma 3, disp. at
t. c.c., ha visto divisa anche la dottrina, la quale ha assunto posizion
i di segno diverso sia rispetto all'utilizzo degli artt. 1105 e 1109 c.c
., sia rispetto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina i
n materia di società di capitali.
10.1. Alcuni autori dubitano della pertinenza del richiamo all'art. 1105
, comma 3, c.c. in tema di comunione: l'omessa informazione preventiva s
ull'oggetto della deliberazione non può, infatti, essere assimilata sen
z'altro all'omessa convocazione. Ciò per la decisiva considerazione che
il principio maggioritario in tanto può operare in quanto tutti gli av
enti diritto siano posti in condizione di intervenire in assemblea per p
artecipare alla discussione e alla votazione. Nei riguardi del condomino
non convocato la riunione assembleare e le relative deliberazioni sareb
bero res inter alios acta. Né può dirsi, sotto altro profilo, che la c
onvocazione di un condomino attenga, comunque, solo al procedimento da o
sservare per la formazione della volontà assembleare, determinando l'om
issione un error in procedendo.
10.2. Secondo altri autori è stato individuato un riscontro normativo d
irettamente afferente al vizio di convocazione ed espressamente regolato
come annullabilità in un settore non distante dal regime condominiale.
Inoltre, il richiamo risulta utile per la sua diretta attinenza alla ri
costruzione della disciplina codicistica del metodo collegiale: nella co
munione, come nel condominio, le decisioni comuni vengono assunte in col
legio e l'obbligo di informativa sulle materie oggetto di discussione è
finalizzato al successivo svolgimento dell'assemblea, di cui l'art. 110
5 c.c. prescrive in definitiva la convocazione; in tal senso è di rilie
vo l'azione di annullabilità prevista dall'art. 1109 c.c. quale rimedio
idoneo contro le decisioni illegittime della maggioranza, poiché nel c
ondominio il metodo collegiale riveste la medesima rilevanza che nella c
omunione ordinaria, ove pure è posto a tutela dei diritti delle minoran
ze.
10.3. Quanto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in m
ateria societaria, un orientamento dottrinario distingue tra la «mancat
a convocazione di alcuni soltanto dei soci» e «mancata convocazione de
i soci» (ovvero mancata convocazione dell'assemblea) non seguita da ass
emblea totalitaria, ritenendo che, mentre in quest'ultimo caso ricorre u
n'ipotesi di nullità radicale (rectius: di inesistenza), nel primo, inv
ece, una situazione di semplice annullabilità , ai sensi dell'art. 2377
c.c. Peraltro, in generale, si è affermato che il richiamo alla discipl
ina della società per azioni non sembra corretto, essendo il condominio
pervaso dalla logica proprietaria a differenza della materia societaria
, dove l'interesse del gruppo trova spesso maggiore tutela dell'interess
e del singolo sacrificato in funzione dello scopo comune.
10.4. Altro orientamento dottrinario, al contrario, ritiene condivisibil
e il parallelismo con la disciplina societaria, avuto riguardo alle invo
cate esigenze di certezza nei rapporti tra i condomini e tra il condomin
io e terzi. Vi è chi sostiene che nel condominio (differentemente dalla
disciplina positiva dei contratti e di quella in materia di società ) l
'art. 1137 c.c. assoggetterebbe ad un unico regime decadenziale le viola
zioni della legge e del regolamento, senza possibilità di distinzione t
ra annullabilità e nullità . Non manca chi, partendo da una rilettura d
ell'art. 1139 c.c., che per quanto non espressamente previsto in materia
di condominio rinvia alle norme sulla comunione, e dal presupposto che
tale norma non è di chiusura (altrimenti sarebbe «di clausura»), ma c
onsente un rinvio interno fra sistemi laddove sussistano elementi di suf
ficiente omogeneità , condividendo le cosiddette concezioni miste del co
ndominio, giunge a condividere la concezione della "complessità sistema
tica", che vede nel condominio «un sistema di sistemi», e dunque «un
istituto giuridico che trova la sua consistenza nell'avvalersi di regole
già proprie di altri istituti, quali quelli attinenti ai rapporti fra
parti di proprietà individuale e parti comuni, quelle relative all'asse
mblea, quelle infine che si riferiscono all'amministratore». E, quindi,
con riferimento alla modalità di convocazione e gestione dell'assemble
a, sono da prendersi in considerazione, secondo l'autore, anche le norme
del codice dettate per la società per azioni.
11. Ritengono le Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di dir
itto e definire il contrasto, che debba privilegiarsi l'interpretazione
secondo la quale la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione de
ll'assemblea condominiale, anche ad un solo dei condomini, comporta non
la nullità , ma l'annullabilità della delibera condominiale, in base al
le seguenti considerazioni.
11.1. Conviene premettere che in tema di condominio negli edifici, il co
dice non contempla la nullità .
L'art. 1137 c.c., al comma 2, espressamente stabilisce che, contro le de
liberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni co
ndomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria; al com
ma 3 aggiunge che il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decaden
za, entro trenta giorni, che decorrono dalla data di deliberazione per i
dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Il breve termine di decadenza e la individuazione delle persone legittim
ate (ben poche) alla impugnazione dimostrano essere contemplata una ipot
esi di annullabilità , posto che sia in tema di negozio (artt. 1441 e 14
42 c.c.), sia in tema di delibere societarie (art. 2377, comma 20, c.c.)
, il termine per la impugnazione e le persone legittimate a proporre l'a
zione contrassegnano le ipotesi di annullabilità ; al contrario, per le
ipotesi di nullità tanto in tema di negozio (art. 1421 e 1422 c.c.) qua
nto in tema di delibere societarie (art. 2379 c.c.), l'azione di nullitÃ
non è soggetta a termine e, allo stesso tempo, è legittimato ad eser
citarla chiunque vi ha interesse, inoltre la nullità può essere rileva
ta d'ufficio dal giudice.
11.2. Dottrina e giurisprudenza ravvisano l'essenza della nullità nella
mancanza o nella grave anomalia di qualche elemento intrinseco dell'att
o, tale da non consentire la rispondenza alla figura tipica individuata
dall'ordinamento. La nullità è considerata lo strumento con cui la leg
ge nega fondamento a quelle manifestazioni di volontà attraverso le qua
li si realizza un contrasto con lo schema legale e con gli interessi gen
erali dell'ordinamento. Di conseguenza, attraverso la sanzione della nul
lità , l'ordinamento, esprimendo un giudizio di meritevolezza, nega la p
ropria tutela a programmazioni che non rispondono a valori fondamentali.
11.3. L'art. 1418 c.c. elenca una serie di ipotesi in cui il contratto,
per gli specifici vizi in esso previsti - la mancanza di uno dei requisi
ti indicati dall'art. 1325, l'illiceità della causa, l'illiceità dei m
otivi nel caso indicato dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei re
quisiti stabiliti dall'art. 1346 - viene espressamente sanzionato con la
nullità . Altre norme, poi, prevedono tale sanzione ora nello stesso co
dice civile, ora in leggi specifiche (cfr. art. 1418, comma 3).
11.4. Alcune norme di legge vietano il compimento di determinati negozi,
senza però stabilire la specifica sanzione in caso di inosservanza del
relativo divieto. Si parla in tali ipotesi di nullità c.d. virtuale, a
rgomentandosi dal 1° comma dell'art. 1418 c.c., il quale dispone che «
il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che
la legge disponga diversamente». Ciò vuol dire che se la legge dispone
diversamente, ossia una diversa sanzione (ad esempio, l'annullabilità )
, sarà questa sanzione a doversi applicare; se, però, non è prevista
una sanzione per la violazione di una precisa norma imperativa, dovrà a
pplicarsi quella della nullità , in quanto ciò è detto proprio nel 1°
comma dell'art. 1418.
11.5. Regole esattamente inverse, invece, valgono in materia testamentar
ia, societaria e del lavoro: in tali ambiti, infatti, è l'annullabilitÃ
ad essere virtuale, in quanto le ipotesi di nullità sono specificamen
te limitate a singole e particolari ipotesi (per il testamento cfr. l'ar
t. 606 c.c.; per le società di capitali l'art. 2332 c.c.; per il rappor
to di lavoro l'art. 2126 c.c.).
Fine prima parte, seguono paragrafi da 12 in poi ...
Roberto Deboni DMIsr
Sep 17, 2023, 11:48:16 AM9/17/23
to
On 2023-09-17, Roberto Deboni DMIsr <ne...@analisienergie.it> wrote:
> On 2023-09-17, Roberto Deboni DMIsr <ne...@analisienergie.it> wrote:
>
> 8>< ----
>
>> Data la complessita' della materia, allego, in due parti, il testo
>> delle motivazioni (non ci sta in un solo messaggio).
8>< ----
> On 2023-09-17, Roberto Deboni DMIsr <ne...@analisienergie.it> wrote:
>
> 8>< ----
>
>> Data la complessita' della materia, allego, in due parti, il testo
>> delle motivazioni (non ci sta in un solo messaggio).
> Fine prima parte, seguono paragrafi da 12 in poi ...
creazione della dottrina e della giurisprudenza per impedire l'efficacia
definitiva delle delibere mancanti degli elementi costitutivi (o lesive
dei diritti individuali); per la verità , fissare l'efficacia definitiv
a di una delibera gravemente viziata per difetto di tempestiva impugnazi
one non sembra giusto.
In assenza di specifica previsione normativa, sembra logico doversi amme
ttere la nullità soltanto nei casi più gravi.
12.1. Al riguardo, nell'ambito del condominio negli edifici acquista ril
evanza la distinzione tra momento costitutivo e momento di gestione. Inv
ero, l'espressione «condominio negli edifici» designa tanto il diritto
individuale sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni attribuito ai
proprietari dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, qua
nto l'organizzazione degli stessi proprietari, cui è affidata la gestio
ne delle parti comuni. I vizi riscontrabili nel momento costitutivo, che
riflette l'insorgenza del diritto individuale e la stessa situazione so
ggettiva di condominio, con conseguente rilevanza della volontà individ
uale di ogni singolo partecipante, onde il principio è quello dell'auto
nomia, che si avvale dello strumento negoziale, certamente sono più gra
vi di quelli verificabili nel momento di gestione, che riguarda l'organi
zzazione del condominio per quanto attiene le sole cose comuni, dove vig
e il metodo collegiale e il principio maggioritario, che comportano la s
ubordinazione della volontà dei singoli al volere dei più.
12.2. Come sopra accennato, a favore della nullità della delibera per l
a mancata convocazione di un solo condomino si adducono due argomenti. A
nzitutto, la lettera dell'art. 1136, comma 6, c.c., secondo cui l'assemb
lea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati i
nvitati alla riunione, mediante comunicazione di cui all'art. 66, comma
3, disp. att. c.c. Donde l'inferenza che, in mancanza della convocazione
anche di un solo condominio, non sussisterebbe il potere dell'assemblea
di deliberare. Il principio maggioritario - si aggiunge - in tanto può
operare in quanto tutti i condomini siano stati posti in condizione di
intervenire in assemblea, di partecipare alla discussione e alla votazio
ne, D'altra parte, si conclude, la convocazione non attiene al solo proc
edimento, perché nei confronti del non convocato il procedimento non in
izia e quindi non può verificarsi alcun error in procedendo: la convoca
zione attiene alla sostanza della applicazione del principio maggioritar
io.
12.3. Gli argomenti non persuadono e nel sistema si rinvengono considera
zioni contrarie di maggior peso.
Premesso che il procedimento di convocazione è unico e non si frantuma
in tanti procedimenti quanti sono i singoli condomini da convocare, la l
ettera dell'art. 1136, comma 6, c.c. non raffigura un ostacolo insormont
abile; la norma può essere intesa, con riferimento alla funzione, nel s
enso che la proposizione secondo cui l'assemblea non può "validamente"
deliberare se tutti i condomini non sono stati convocati, deve intenders
i nel senso che, in difetto di convocazione di un condomino, la delibera
non è definitivamente valida, essendo suscettibile di impugnazione (ne
l prescritto termine di trenta giorni).
12.4. La delibera approvata con il principio maggioritario non va confus
a con la statuizione assunta con il negozio plurilaterale. Mentre il neg
ozio plurilaterale non è valido, se non vi partecipano tutte le parti n
ecessarie, contrassegno precipuo del principio maggioritario è la imput
azione all'intero collegio di quello che è il volere della maggioranza;
quindi riconoscere l'efficacia della deliberazione sulla base delle mag
gioranze prescritte e non necessariamente sul fondamento della volontÃ
di tutti i partecipanti. Se in base al metodo collegiale e al principio
maggioritario si vincolano anche tutti i condomini assenti o dissenzient
i non deve menar scandalo la mancata convocazione di un condomino il qua
le, peraltro, non resta privo di tutela, poiché può impugnare quando l
a delibera gli viene comunicata.
12.5. Rileva poi la portata del collegato disposto degli artt. 1105, com
ma 3, e 1109, n. 2, e p. ult., c.c., che, in tema di comunione, stabilis
ce l'impugnazione della delibera entro il termine di decadenza di trenta
giorni nel caso di omessa preventiva informazione a tutti i partecipant
i. È pur vero che l'art. 1105 c.c. parla di preventiva informazione e n
on di convocazione. La terminologia differente si spiega con la consider
azione che nella comunione non è prevista l'assemblea, ma la semplice r
iunione dei comproprietari interessati. Tuttavia la sostanza della norma
è che il difetto di informazione - certamente assimilabile alla omessa
convocazione - non configura una causa di nullità , ma di semplice annu
llabilità . Da qui risulta ragionevole dubitare che l'art. 1136, comma 6
, c.c., disciplinando la stessa fattispecie e usando un formula consimil
e, alla mancata convocazione di un condomino ricolleghi non la annullabi
lità ma la conseguenza più grave della nullità .
13. A queste considerazioni specifiche conviene aggiungere argomenti des
unti dalla teoria degli atti giuridici.
Come sopra detto, in generale, si considera nullo l'atto quando manca ov
vero è gravemente viziato un elemento costitutivo, previsto secondo la
configurazione normativa. Pertanto, a causa dell'assenza ovvero del grav
e vizio dell'elemento considerato essenziale, l'atto si considera inidon
eo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega
al tipo legale, in conformità con la sua funzione economico-sociale. Pe
r contro, si considera annullabile l'atto in presenza di carenze o di vi
zi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta dall'ordinamento
. Annullabile è, dunque, l'atto che, non mancando degli elementi essenz
iali del tipo, presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vit
a ad una situazione giuridica precaria, che può essere rimossa.
13.1. In tema di deliberazioni delle società di capitali, come è noto,
le cause di nullità sono circoscritte (art. 2379 c.c.), in funzione de
lla certezza dei rapporti societari, i quali riguardano un numero cospic
uo di persone. Le stesse esigenze di certezza dei rapporti si rinvengono
in tema di condominio negli edifici, dove i rapporti riguardano i condo
mini, che raffigurano un numero di persone maggiore di quelle che al sin
golo contratto sono interessate. Pertanto, appare corretto e coerente co
n i principi limitare le cause di nullità ai vizi afferenti alla sostan
za degli atti, vale a dire alla impossibilità o alla illiceità dell'og
getto. Tanto la impossibilità giuridica quanto l'illiceità dell'oggett
o derivano dal difetto di attribuzioni in capo all'assemblea, posto che
la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad esser
e regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere da
lle delibere l'assetto stabilito in concreto, e la seconda si identifica
con la violazione delle norme imperative, dalle quali l'assemblea non p
uò derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti
ai condomini dalla legge, dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.
13.2. La formula dell'art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che pe
r le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio s
i intendono le delibere assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle
forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzion
e, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti dell
e attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.
Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l'assemblea
decide senza l'osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla le
gge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazion
e della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli
gge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazion
stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato
senza l'osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manc
a il loro interesse a chiedere l'annullamento. Il difetto di impugnazion
e in termine può assumere significato di personale successiva adesione
alla delibera.
13.3. Sul punto è opportuno soffermarsi brevemente. Per la verità , la
configurazione della mancata convocazione del condomino come vizio proce
dimentale, da cui ha origine la semplice annullabilità , non significa p
rivare della tutela il condomino non convocato. Invero, essendogli ricon
osciuto il potere di impugnare nel termine di trenta giorni dalla comuni
cazione, egli ha modo di far valere le sue ragioni. Peraltro, la configu
razione proposta esclude il rischio che le delibere assembleari possano
essere impugnate anche dopo il trascorrere di un lunghissimo tempo, sol
perché un requisito formale non è stato osservato, con conseguenze gra
vissime sulla gestione del condominio.
14. Un ultimo argomento proviene dal nuovo assetto dell'art. 2739 c.c. s
tabilito dalla riforma societaria.
14.1. In attuazione dei principi e criteri direttivi fissati dalla legge
-delega n. 366/2001, il d.lgs. 17 gennaio 2003, n. 6, nel regolare le as
semblee della società per azioni, ha dettato nuove norme sui vizi delle
deliberazioni, modificando gli artt. 2377, 2378 e 2379 c.c. e aggiungen
do due nuovi artt., 2739-bis e 2739-ter, oltre l'art. 2734 bis. Il nuovo
sistema ha innovato, in primo luogo, il regime di invalidità degli att
i, sotto il duplice profilo della causa e degli effetti, in entrambe le
fattispecie di annullabilità e nullità . In secondo luogo, ha modificat
o il procedimento di impugnazione delle delibere invalide, in coerenza c
on le nuove norme sul processo in materia di diritto societario, e affia
ncando all'azione reale una speciale azione personale e risarcitoria dei
danni causati dalla deliberazione viziata.
14.2. Nel sistema adottato, la regola generale, come nel precedente asse
tto, è quella secondo cui la violazione di legge o di statuto induce la
annullabilità . Invece, la nullità consegue ad una serie di violazioni
particolarmente gravi della legge, e la relativa disciplina, anziché r
ichiamare - come faceva il vecchio art. 2379 - le regole generali sulla
nullità dei contratti, di cui agli artt. 1421, 1422 e 1423 c.c., contie
ne disposizioni particolari e introduce nuove ipotesi. Le ipotesi di nul
lità sono tre (art. 2379) e per ciascuna è dettata una disciplina inte
sa al contenimento della fattispecie e delle sue conseguenze; la discipl
ina comune consiste nella impugnabilità da parte di chiunque vi abbia i
nteresse nel termine di tre anni (con l'eccezione di ipotesi particolari
) e alla rilevabilità d'ufficio, nei casi e nei termini previsti.
14.3. Secondo i primi commenti la riforma avrebbe privilegiato l'interes
se della società alla stabilità delle delibere e l'esigenza del mercat
o alla stabilità dei rapporti giuridici, senza pregiudicare peraltro l'
interesse dei singoli soci a non subire dei pregiudizi per l'illegalitÃ
delle delibere sociali.
15. Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, qu
este Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere
prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o i
llecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume),
le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea,
prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o i
llecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume),
le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi c
omuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere
comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbano, invece, qualificars
i annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione d
ell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescr
comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbano, invece, qualificars
i annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione d
itta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi
formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolament
ari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'as
semblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento
di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate mag
gioranze in relazione all'oggetto.
16. Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi ch
e la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convo
cazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità , ma l'annul
labilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel te
rmine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorr
ente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini disse
nzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di
tutti i partecipanti al condominio.
17. Il principio comporta, quindi, il rigetto del primo motivo di ricors
o.
18. Anche il secondo motivo è da rigettare, perché (come sopra detto)
questa Corte ha costantemente affermato l'annullabilità ex art. 1137 c.
c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relativ
e alla mancata individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenz
ienti, assenti e al valore delle rispettive quote (Cass. 22 gennaio 2000
, n. 697; 29 gennaio 1999, n. 810).
19. Infine pure il terzo motivo è infondato, perché la delibera ha rig
uardato non la determinazione e fissazione dei criteri legali ovvero con
venzionali per la ripartizione delle spese, ma, nell'ambito di tali pref
issati criteri, la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese
relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti a
uto o vano ascensore) e tassa di occupazione di suolo. È stato sempre r
iconosciuto che la delibera, assunta nell'esercizio delle attribuzioni a
ssembleari previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c. relativa alla ripart
izione in concreto delle spese condominiali, ove adottata in violazione
dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo
sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c., e la
relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza (trenta gior
ni) previsto dall'art. 1137, comma ultimo, c.c. (v. Cass. 9 febbraio 199
5, n. 1455; 8 giugno 1993, n. 6403; 1° febbraio 1993, n. 1213).
20. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato
, con condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giu
dizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamen
to delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi eu
ro 2.600,00, di cui euro 2.500,00 per onorario, oltre spese generali e a
ccessori come per legge.
a
Sep 17, 2023, 4:24:20 PM9/17/23
to
On Sun, 17 Sep 2023 00:49:21 -0700 (PDT), Valentino
>Siamo 9 condomini, il preventivo, presentato dall' amm. e subito approvato è di oltre 200 mila €.
cioè con una spesa così alta avete approvato il primo preventivo
presentato? ma almeno tre preventivi!
>Siamo 9 condomini, il preventivo, presentato dall' amm. e subito approvato è di oltre 200 mila €.
>Mi pare che il codice civile stabilisce che per i lavori straordinari ci debba essere il quorum Teste/millesimi, cosa che non c'è stato.
>Quindi, direi che l'approvazione è nulla, ma così non è, l'amministratore in silenzio non risponde e va avanti imperterrito, i condomini allertati stanno con la coda fra le gambe in silenzio e il procedimento è andato avanti, anzi, si sono aggiunti altri lavori onerosi in corso di altra approvazione.
>Ma esiste, mi chiedo, questa regola del doppio quorum è una semplice regoletta che può essere interpretata ed applicata a piacimento?
>Aggiungo che il valore dell'edificio è elevato in rapporto a questi lavori, il solo mio immobile vale, penso, 500mila €.
>Mi aggiornate la mia scarsa preparazione in materia?
>Grazie,
>Mi aggiornate la mia scarsa preparazione in materia?
cioè con una spesa così alta avete approvato il primo preventivo
presentato? ma almeno tre preventivi!
Cordy
Sep 18, 2023, 3:07:53 AM9/18/23
to
Il 17/09/2023 09:49, Valentino ha scritto:
> Mi pare che il codice civile stabilisce che per i lavori straordinari ci debba essere il quorum Teste/millesimi, cosa che non c'è stato.
Provo a rispondere sinteticamente (ahimé, non molto....).
> Mi pare che il codice civile stabilisce che per i lavori straordinari ci debba essere il quorum Teste/millesimi, cosa che non c'è stato.
Per il seguito, gli esempi sono riferiti ad un condominio che ha 10
partecipanti (cioè 10 proprietari distinti fra loro) ognuno con pari
quote di 100/1.000.
Occorre leggere con attenzione l'art. 1136. Il primo paragrafo
stabilisce se ci sono le condizioni per "fare l'assemblea" (più
propriamente, detta le condizioni per la valida costituzione
dell'assemblea).
In prima convocazione occorre esserci in almeno 2/3, cioè 7, in
rappresentanza sempre di 2/3 del valore (=667/1.000, che nel nostro
esempio con cifre tonde, coincide). Si noti che il paragrafo stabilisce
il DOPPIO critero capitario (cioè di "teste", come si dice
sbrigativamente) e di valore (cioè di millesimi).
Se non si può costituire validamente la riunione, si passa alla seconda
convocazione, dove i "quorum" si abbassano a 1/3 (=3) ed 1/3 (= 333
millesimi).
Una volta costituita, l'assemblea ha un suo ordine del giorno, che va
comunicato con la lettera di convocazione. NON sono ammessi argomenti
non in odg ed argomenti troppo generici (le classiche "varie ed
eventuali"). Per evitare che si deliberi "a tradimento" rispetto a chi,
non interessato agli argomenti, ha deciso di non partecipare.
OGNI argomento in ODG, a seconda della sua natura, potrebbe richiedere
maggioranze deliberative diverse (cioè, non stiamo più parlando di
costituire l'assemblea, che come abbiamo visto precede questo momento).
Per il caso in questione, non mi è ben chiara la natura dei lavori che
avete deliberato. Per "ristrutturazione" la legge intende "dare una
diversa struttura al palazzo", cosa che di solito avviene su palazzi
disabitati ed implica costi che difficilmente sono di "soli" 200.000
euro, perché implica la disttruzione o la costruzione di parti di edificio.
Credo che lei intenda ciò che comunemente s'intende, cioè ad esempio
ridipingere le facciate, mettendo a posto anche gli eventuali distacchi
d'intonaco, oppure rifare i manti che ricoprono il tetto, nei casi più
comuni.
Si parla, insomma, di "lavori straordinari di notevole entità"? Sempre
se parliamo di normale accezione del termine "ristrutturazione", direi
che possiamo escludere innovazioni? Se ho interpretato male, basta che
mi risponda, dettagliando meglio i lavori, perché su alcuni temi il
legislatore ha diminuito i quorum.
Se avessi indovinato, sempre il 1136 al terzo paragrafo ci dice che "per
la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole
entità" valgono le regole del paragrafo prima, il secondo.
Il quale, per terminare il discorso, così recita: "la deliberazione è
valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di
voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio".
Nell'esempio di cui sopra, 5 su 10 bastano, sia per rispettare il
voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio".
criterio capitario che quello di valore degli immobili.
La delibera in questione è nulla od annullabile? Ed a chi "fare
ricorso"? Qui il consiglio è di consultare un legale, che in ogni caso
sarà necessario, se ricorrono gli estremi di nullità o annullabilità.
NB: nel secondo caso, CORRERE! Dopo 30 giorni, non si può più fare nulla.
--
Ciao!
Stefano
Roberto Deboni DMIsr
Sep 19, 2023, 10:51:20 AM9/19/23
to
On 18/09/2023 09:07, Cordy wrote:
> Il 17/09/2023 09:49, Valentino ha scritto:
>> Mi pare che il codice civile stabilisce che per i lavori straordinari
>> ci debba essere il quorum Teste/millesimi, cosa che non c'è stato.
8>< ----
> Il 17/09/2023 09:49, Valentino ha scritto:
>> Mi pare che il codice civile stabilisce che per i lavori straordinari
>> ci debba essere il quorum Teste/millesimi, cosa che non c'è stato.
> La delibera in questione è nulla od annullabile?
che oggi si puo' ritenere definitiva (sessione a Sezioni Unite):
"Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi
relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle
adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla
legge o dal regolamento condominiale, ... omissis ..."
Direi che ci sono pochi dubbi ... ovvero, come lei ha
chiuso: "correre!" :-)
> Ed a chi "fare ricorso"?
(in senso didattico, come credo lei volesse fare).
Ovvero, occorre mettere in chiaro che una delibera, che sia
nulla o annullabile (come purtroppo per l'OP e', sulla base
degli elementi forniti, la sua situazione), per essere
"neutralizzata", va sempre "impugnata".
Ovvero, fino a quando non si impugna, essa e' obbligatoria
anche verso chi ha votato contro (e lo stesso vale per gli
astenuti o assenti).
L'informazione da dare all'OP, se non lo sapeva gia', e' che
per "impugnare" una delibera occorre sempre andare dall'avvocato,
come da lei sotto riportato.
Cordy
Sep 20, 2023, 3:38:15 AM9/20/23
to
giustizia e la necessità, su molti argomenti, al ricorso obbligatorio ad
un previo tentativo di conciliazione, insomma: perché il mondo reale è
più complesso di quello delineato dalle leggi, posso affermare che i 30
giorni vengono interpretati con una certa elasticità, dai giudici, oggi.
Però rimane valido il consiglio di correre, perché i 30 giorni decorrono
dalla data della delibera, se il ricorso lo fa chi all'assemblea era
presente.
Aggiungo che in teoria il ricorso lo dovrebbe presentare chi ha votato
contro, s'è astenuto od era assente.
Per gli assenti, i 30 giorni vengono calcolati dalla data del primo
tentativo di consegna della raccomandata contenente il verbale della
riunione.
Ripeto: 30 che potrebbero subire una certa dilatazione, ma non certo un
tempo infinito come per le delibere nulle. E su questa classificazione
(delibera nulla o annullabile) esiste giurisprudenza, ma ogni giudice in
Italia è un piccolo sovrano, che potrebbe decidere altrimenti, magari
motivando in qualche modo la propria decisione. Quindi, io cerco di
indicare gli effetti delle leggi. Sulle loro interpretazioni
(=giurisprudenza), son sempre più cauto, come ormai dovrebbe essere chiaro.
--
Ciao!
Stefano
Tarantola
Sep 22, 2023, 6:58:13 PM9/22/23
to
Il 18/09/2023 09:07, Cordy ha scritto:
> La delibera in questione è nulla od annullabile? Ed a chi "fare
> ricorso"? Qui il consiglio è di consultare un legale, che in ogni caso
> sarà necessario, se ricorrono gli estremi di nullità o annullabilità.
> NB: nel secondo caso, CORRERE! Dopo 30 giorni, non si può più fare nulla.
Se la delibera non è stata approvata con i quorum deliberativi non è né
> La delibera in questione è nulla od annullabile? Ed a chi "fare
> ricorso"? Qui il consiglio è di consultare un legale, che in ogni caso
> sarà necessario, se ricorrono gli estremi di nullità o annullabilità.
> NB: nel secondo caso, CORRERE! Dopo 30 giorni, non si può più fare nulla.
nulla, né annullabile. Il lavoro non è stato approvato.
Se l'amministratore esegue i lavori senza l'approvazione dell'assemblea
risponde dei danni.
Tarantola
Sep 22, 2023, 7:01:16 PM9/22/23
to
Il 19/09/2023 16:51, Roberto Deboni DMIsr ha scritto:
> Dalla motivazione della Sentenza di Cassazione n.4806/2005 (7 marzo)
> che oggi si puo' ritenere definitiva (sessione a Sezioni Unite):
>
> "Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi
> relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle
> adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla
> legge o dal regolamento condominiale, ... omissis ..."
Ma non c'entra nulla.
> che oggi si puo' ritenere definitiva (sessione a Sezioni Unite):
>
> "Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi
> relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle
> adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla
> legge o dal regolamento condominiale, ... omissis ..."
Se su 5 condomini 3 votano si e 2 no ma quei tre rappresentano il 20%
del valore dell'edificio la delibera non è approvata. Non deve essere
approvata, l'amministratore da solo sa che non può eseguire i lavori.
> Ovvero, fino a quando non si impugna, essa e' obbligatoria
> anche verso chi ha votato contro (e lo stesso vale per gli
> astenuti o assenti).
corretti ma su materie sulle quali non poteva deliberare.
Tarantola
Sep 22, 2023, 7:03:13 PM9/22/23
to
Il 20/09/2023 09:38, Cordy ha scritto:
> Per esperienza professionale, con l'intasamento cronico della nostra
> giustizia e la necessità, su molti argomenti, al ricorso obbligatorio ad
> un previo tentativo di conciliazione, insomma: perché il mondo reale è
> più complesso di quello delineato dalle leggi, posso affermare che i 30
> giorni vengono interpretati con una certa elasticità, dai giudici, oggi.
I 30 giorni sono per esperire il tentativo obbligatorio di mediazione,
> Per esperienza professionale, con l'intasamento cronico della nostra
> giustizia e la necessità, su molti argomenti, al ricorso obbligatorio ad
> un previo tentativo di conciliazione, insomma: perché il mondo reale è
> più complesso di quello delineato dalle leggi, posso affermare che i 30
> giorni vengono interpretati con una certa elasticità, dai giudici, oggi.
non per il ricorso al giudice.
> Per gli assenti, i 30 giorni vengono calcolati dalla data del primo
> tentativo di consegna della raccomandata contenente il verbale della
> riunione.
analogica alle regole per le notifiche.
Tarantola
Sep 22, 2023, 7:04:37 PM9/22/23
to
Il 17/09/2023 09:49, Valentino ha scritto:
> Siamo 9 condomini, il preventivo, presentato dall' amm. e subito approvato è di oltre 200 mila €.
> Mi pare che il codice civile stabilisce che per i lavori straordinari ci debba essere il quorum Teste/millesimi, cosa che non c'è stato.
Quale quorum ha deliberato e cosa?
Cordy
Sep 23, 2023, 2:55:21 AM9/23/23
to
insomma). Che letteralmente significa "come se non fosse mai stata
presa" (la deliberazione). Perché da qualche parte, sul verbale,
dovrebbe essere formalizzata l'approvazione. Che non vale, se non per
certificare l'errore.
Di solito s'intende radicalmente nulla (ma qui siamo nella dottrina
legale, materia alquanto "viscida") una delibera presa "contra legem",
cioè che non rispetta le normative COGENTI di legge. C'è una tripla
definizione, che ometto per semplicità, ma il dato è quello.
NB: non tutti gli articoli del c.c. sono inderogabili, per espressa
disposizione del c.c. stesso. Quindi, una delibera presa senza
rispettare il 1136 (cogente ed inderogabile), cioè senza che venga
rispettato il doppio criterio di maggioranza (capitario e di valore) è
radicalmente nulla, cioè è come se non fosse mai stata presa. Come nel
caso in questione, secondo me.
Poco importano successive sentenze, di cui bisognerebbe andare a leggere
(e capire, cosa non alla portata di tutti, specie se si parla di
cassazione a sezioni unite) la ratio, cioè le giustificazioni. Perché
vale ove siano applicabili le medesime motivazioni. Citare il risultato
di una sentenza di cassazione "come se fosse una legge" non rende un
buon servizio né a chi legge né alla compresione del funzionamento della
macchina della giustizia in Italia, temo.
My 2 cents.
--
Ciao!
Stefano
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