scadenza amministratore

[Jaco]

Se da regolamento l'amministratore dura in carica un anno, alla scadenza del
suo mandato deve dare le dimissioni oppure l'assemblea può nominare un altro
senza avere prima le dimissioni?

Saluti.

[neo]

L'amministratore dura in carica un anno perchè lo stabilisce il Codice
Civile, non perchè lo dice il Regolamento Condominiale.
Se un incarico decade, non c'è bisogno delle dimissioni.
Ricordati che se non avete 501 millesimi, rimane in carica l'amministratore
precedente solo per la ordinaria amministrazione.

:-))
neo

"Jaco" <Jacog...@inwind.it> ha scritto nel messaggio
news:94p4i2$1mt$2...@nread2.inwind.it...

[Fabio]

E vvvvvaiiii !!!! Si ricomincia !!!!!

E eeeee ... che cos'è ( o cosa sarebbe ) la " ordinaria amministrazione " se
non una p ..... mentale per gli sciocchi ????

Saluti Fabio

neo <fabrizi...@libero.it> wrote in message
OKVb6.17395$ew1.1...@news.infostrada.it...

[neo]

A me sembrava anche abbastanza logico, evidentemente mi sbagliavo!!

Pagamento bollette ENEL
Pagamento acqua
Riscossione quote
ecc.

NO a lavori straordinari
NO a tinteggiatura facciate
NO a sostituzione fosse biologiche

neo

"Fabio" <arpze...@ROMAusa.net> ha scritto nel messaggio
news:vAWb6.573$N1.1...@twister1.tin.it...

[Fabio]

No.
L'art. 1130 C.C. e tutta la normativa, non prevedono " sconti " ne' di
compiti, ne' di responsabilità.
Gli interventi ai quali attribuisci un no categorico, esulano dai compiti
dell'Amm.re. Ma se una Assemblea li delibera ??? Può l'Amm.re esimersi dal
dar loro corso ??? E se una fossa biologica o qualunque altro impianto o
installazione avessero bisogno di intervento urgente e necessario ???
L'Amm.re sarebbe sgravato dalle responsabilità che, anche se in forma
particolare, gli impone l'ultimo c. del 1135 C.C. ??

Potrei continuare per ore. Quindi l'ordinaria Amm.ne, come tante altre cose
in questa materia, è solo una masturbazione mentale per gli sciocchi.

Saluti Fabio

neo <fabrizi...@libero.it> wrote in message

QBYb6.19726$ew1.1...@news.infostrada.it...

[Studio Legale]

Alla scadenza automaticamente l'amministratore non è più incarica, ma
conserva le funzioni fino a quando non viene sostituito (proprogatio).
Quindi non si devono attendere dimissioni, l'assemblea può validamente
deliberare la nomina di uno nuovo.
Saluti

[Fabio]

Embe' ???

Studio Legale <albe...@tin.it> wrote in message
Pt_b6.1851$N1.3...@twister1.tin.it...

[Vegeta]

L'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la del nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa all'Autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini [Cass. civ., Sez. II, 27 gennaio 1988, n. 739].

Mi piacciono sempre di più le norme condominiali e le relative sentenze della Cassazione perchè quando riguardano amministratore ed assemblea, affermano un principio molto semplice: DOPO AVERE LETTO LE NORME DEL CODICE CIVILE SUI CONDOMINI DEGLI EDIFICI.... SCORDATELE.

Infatti, il legislatore ha fatto una legge talmente insufficiente da rendere queste norme le più eludibili del mondo. Non c'è norma condominiale che non sia stata fatta appositamente per consentire all'amministratore (od all'assemblea) di fare tutto quello che vuole. Questo è uno dei casi.... quando si manda una persona a rappresentare qualcuno in tribunale, questa deve essere munita di apposito mandato che ne attesti il diritto di rappresentanza. Se non c'è l'ha, o se il suo mandato è sottoposto a clausole che limitino o vincolino il suo mandato, è chiaro che questa limitazione può essere fatta valere anche dalla controparte. Altrimenti, che motivo ci sarebbe di distinguere il mandato temporaneo da quello a durata illimitata? Che motivo avremmo di distinguere i diversi tipi di mandato, se poi praticamente il mandatario può fare quello che vuole?

Il mandato dell'amministratore dura un anno. Il codice civile impone, quindi, che il mandato dell'amministratore sia di durata temporanea. Se così non fosse stato, il legislatore avrebbe semplicemente scritto che l'amministratore dura in carica per sempre, fino a quando non sia revocato dall'assemblea o (difficile) dall'autorità giudiziaria.

Se il legislatore ha imposto una norma, evidentemente questa deve avere delle conseguenze pratiche. Ed invece.....

Di fatto accade questo: nei condomini degli edifici la prorogatio è solo una condizione fittizia creata da uno status di fatto (e da alcune sentenze). Tuttavia ciò non significa che anche senza mandato l'amministratore può fare quello che vuole (come crede Fabio). Intanto occorre vedere quando scade il mandato dell'amministratore.

Poichè la Cassazione ha stabilito l'obbligo dell'amministratore di indirre l'assemblea annuale per provvedere all'approvazione del consultivo ed alla nomina dell'amministratore, se l'amministratore tarda a convocare l'assemblea, ciascun condomino può farne all'amministratore espressa richiesta. Non trattasi di autoconvocazione, come subito sosterrà Fabio, ma di semplice esplicita richiesta all'amministratore di far fede ai suoi obblighi quali sanciti dall'art. 1710 C.C. in tema di mandato (molto spesso Fabio dimentica che il rapporto amministratore-assemblea è un rapporto di mandato e non di prestazione professionale).

Se l'amministratore se ne frega, essendosi concluso il legame giudiziario ex lege tra amministratore ed assemblea, ciascun condomino può rivolgersi al presidente del tribunale richiedendo l'assegnazione di un amministratore giudiziario. Una volta che l'amministratore giudiziario è stato eletto, è possibile richiedere al vecchio amministratore di fornire tutta la documentazione sul condominio (e questo non può fare nulla, perchè la documentazione condominiale è di proprietà del condominio, egli nè è solo il detentore, non il proprietario).

Se l'amministratore convoca l'assemblea, e non si raggiunge il quorum necessario per la sua riconferma, o per la nomina di un nuovo amministratore, si fa mettere a verbale la cosa al segretario (in genere quello che succede è che il segretario è in combutta con l'amministratore e cerca disperatamente di non mettere a verbale che non sono stati raggiunti i 500 millesimi, perchè sa che a quel punto per il suo amico sono guai), poi si combatte perchè l'amministratore dia la copia del verbale, ed infine ci si presenta davanti dal presidente del tribunale sottolineando che l'amministratore ha il mandato scaduto, che il palazzo ha urgente bisogno di un amministratore regolare e che nella riunione del xx/xx/xxxx il condominio, come in atti evidenziato, non è riuscito a raggiungere un quorum valido per l'elezione di un nuovo amministratore.

Attenzione però: esistono, poichè siamo in Italia, due possibilità:

1) L'assemblea può strafregarsene dell'art. 1136 C.C. e deliberare la conferma dell'amministratore anche senza raggiungere i 500 millesimi. A questo punto, i dissenzienti (o gli idioti, chiamali come vuoi), possono impugnare entro 30 giorni la decisione all'Autorità Giudiziaria. Questo significa che l'impugnazione priverà l'amministratore dei suoi poteri fino a quando un giudice non si sarà pronunciato sul difficile argomento: "430<500 = Annulliamo la delibera con vittoria di spese ed onorari"? Naturalmente no! Ricordati che siamo in Italia, e non in America, Germania, Francia, Inghilterra ecc. ecc. ecc.

2) L'assemblea può lasciare fare l'amministratore, e deliberargli delle opere di manutenzione straordinaria. In questo caso, sempre secondo la cara Cassazione, si configurerebbe il tacito rinnovo (brillante invenzione, non c'è che dire), che naturalmente è un modo molto scaltro per superare il problema dei 500 millesimi.

Detto questo, vedi un pò tu..............

 

 

 

 

 

[Fabio]

... zzo, ho perso la serata a leggere e rispondere al tuo lungo post.

 

Arrivato ai 2/3, dopo ripetute sorprese e meraviglie ( per la densità di dotte cnsuìiderazioni espresse ) mi sono accorto che non valeva proprio la pena risponderti.

Così faccio.

 

Cordialità                Fabio

P.S.: Con l'aggiunta di un po' di " latinorum " ( A. Manzoni ) saresti perfetto.

 

"Vegeta" <fbatt...@inwind.it> wrote in message 000201c0870c$72165f40$ce9a623e@stealth...

[FrancescoFranz]

""Vegeta"" <fbatt...@inwind.it> ha scritto nel messaggio news:000201c0870c$72165f40$ce9a623e@stealth...

 

 

... devi aver subito qualche trauma...

visto che Fabio ti sta antipatico, parliamone. Magari si riesce a risolvere il problema o ad alleviarne le conseguenze...

 

FrancescoFranz

 

[Roberto Deb]

E ci risiamo. Proviamo cosi':

L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NON E'
UN "AMMINISTRATORE". PUNTO!

L'amministratore di condominio e' un semplice ed
umile "gestore" della volonta' assembleare.
Per cui un'amministratore di condominio non fa' ne
gestione ordinaria, ne' gestione straordinaria.
Esegue solamente gli ORDINI dell'assemblea
(ordini ordinari o straordinari che siano :-))).

E CHIARA ADESSO LA DIFFERENZA TRA
L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E
L'AMMINISTRATORE DI SOCIETA' !!!

In altre parole, se prima l'assemblea non
delibera la conferma dell'amministratore
per poi subito dopo deliberare a maggioranza
schiacciante di eseguire la ristrutturazione
completa da casa popolare a villa multiabitazione
con marmi di Carrara, impianto di filodiffusione
hi-fi, piscina olimpionica e campi da tennis
l'amministratore puo' tranquillamente stampare
il preventivo, farlo controfirmare da chi previsto
nel regolamento e fare il decreto ingiuntivo
contro i condomini che non vogliono pagare :-)
In questo caso parlerei di schizofrenia
assembleare (comportamenti contradittori :-)

Questo finche' la legge e' cosi'. A proposito,
come nel resto del mondo ? Esempio negli USA ?

Roberto
PS Non c'e' peggior sordo di chi non vuole sentire
(o rileggersi i post passati :-))))

[Vegeta]

Caro Francesco, veramente qui nessuno ha subito traumi di alcun genere (io almeno no, gli altri.....)

 

Fino a questo momento ho postato solo 3 volte, limitandomi, per curiosità ed interesse per la materia più che altro, a 

leggere i giudizi di Fabio e degli altri. Alcune volte mi sono trovato in disaccordo con le tesi di Fabio, ma non ho MAI

OSATO postare due righe.

 

Adesso però credo che si sia arrivati ad un limite oltre il quale non è più possibile usare la buona educazione. Io credo che

lo scopo di questo NG sia che tutti possano esprimere una propria libera opinione; lo scopo non è quello di vedere delle

persone che pongono delle domande, e leggere i post di 4 amministratori che sono gli unici investiti da chissà quale diritto

divino a commentare le vicende che sono discusse (e guai ad osare commentare le loro conclusioni!). Per quanto riguarda

il civilissimo e simpaticissimo Fabio mi permetto solo di farti notare che:

 

1) In un NG un amministratore di condominio lamentava il fatto che una delibera poteva essere annullata da un condomino

perchè "la distinta della raccomandata R.R. era andata smarrita". Giustamente, mentre una certa Laura Bandizol, si chiedeva

saggiamente come era possibile che la distinta fosse stata smarrita (chiedendo: non è che veramente non l'hai mandata?),

Fabio citava una sentenza della Cassazione che in buona sostanza affermava che l'amministratore può, riconvocando nuova

assemblea, fare perdere le spese al condomino il quale pur ha agito nel suo diritto impugnando l'assemblea. La mia posizione

nasceva dall'osservazione che l'atto di violenza consisteva nell'avere deciso un lavoro per la modica cifra di 13.000.000 a 

condomino, senza invitare un condomino (cioè un comproprietario), ed estrapolandolo quindi dal diritto di concorrere alla 

discussione che è fase preliminare per la decisione. Pertanto, poichè sono una persona intellettualmente libera, ritengo che

fosse mio diritto considerare ingiusta una sentenza che arrivi a questa conclusione, e sapendo che in realtà questa conclusione

non è altro che il risultato di una legge che considero lacunosa ed in alcuni punti assurda, mi chiedevo se anche negli altri

paesi le cose andassero così (dopo avere visto le legislazioni degli altri paesi, ho capito che non mi sbagliavo.... le cose stanno

così solo da noi). NON ERA STATO FATTO ALCUN ATTACCO A FABIO e ritengo che sia mio diritto fare un commento critico

su una sentenza o su una interpretazione della legge. Questi mi ha risposto con un post molto divertente, a cui io ho risposto

mitigando le mie posizioni per non litigare, in cui ha sostenuto che:

a) la magistratura è un organo democratico che ha il compito di disciplinare .... (Montesquie docet): grazie per la citazione colta, ma

    lo so anch'io che cos'è la divisione dei poteri;

b) c'è differenza fra amministratore ed assemblea.... e qui mi dava del qualunquista gratuitamente. Ebbene CAZZATA, perchè la

    divisione dei poteri, se c'è, deve essere vera e reale. Pertanto, se io fossi il legislatore, l'atto di citazione lo si notifica all'assemblea,

    ed a rappresentare ed a difendere la decisione viene un membro dell'assemblea che ha firmato il verbale; se osa presentarsi

    l'amministratore, inserire una clausola con la quale il giudice non gli dà la possibilità di rappresentare l'assemblea. Le decisioni in

    caso di impugnazione le deve difendere in sede giudiziaria chi le prende, e non chi le deve solo eseguire. Il fatto che nel 90% dei

    casi il condominio è rappresentato dall'amministratore vuol dire che dietro alle decisioni illegittime dell'assemblea ci sta sempre

    lo zampino ed il suggerimento di alcuni di questi "professionisti". Non c'è dunque distinzione tra potere legislativo ed esecutivo.

    N.B. Naturalmente la parcella la paga il condominio.....

c) in Italia persone di poca cultura...... : a parte che tu non sai qual è il mio titolo di studio e quindi non puoi consentirti queste

    osservazioni verso una persona che non conosci, per essere una persona di grande cultura ti devo dire che una legge del 1940, 

    mai riformata, che afferma che il condominio può violare la legge quando vuole, e che è sempre il singolo che deve correre per i tribunali,

    allo scopo di annullare tutte le loro idee geniali, favorendo così le violazioni e le prepotenze in assemblea, che garantisce l'ingolfamento

    delle aule giudiziarie, che costringe intere famiglie a vendersi la casa, e dove ognuno manipola il codice come meglio vuole, è una legge ben fatta?

d) si consigliano un pò di letture, anche non molto impegnative, sul funzionamento dei sistemi democratici: quelle PIU' IMPEGNATIVE 

    LE LASCIO A TE, NON PREOCCUPARTI. Sarei curioso di sapere se quando lo hanno eletto amministratore, ha acquisito facoltà

    paranormali percui è in grado di fare considerazioni da giureconsulto affermato.

 

2) Nel precedente POST, si voleva solo rispondere non tanto a lui, quanto a neo. Era necessario però specificare che non è che i poteri

    e la condizione dell'amministratore in scadenza di mandato, siano del tutto identici a quelli di un amministratore il cui mandato sia

    stato regolarmente rinnovato. A sentir lui sembrava che l'amministratore potesse dimenticarsi di farsi rinnovare il mandato e tenerselo

    per sempre. Non è così. La sfiducia costruttiva si adotta in Germania, non nei condomini italiani. L'amministratore di condominio in

    scadenza di mandato si tiene il mandato fino a quando l'assemblea non decide, ma anche fino a quando anche un solo condomino non

    ottiene dal giudice l'assegnazione di un nuovo amministratore, o fino a quando l'assemblea non gli revoca esplicitamente il mandato.

    Tutto qui. Non è dunque in una condizione così normale, perchè oggi amministra, domani potrebbe non farlo più. Riguardo alla lunghezza,

    mi sono solo limitato a citare una sentenza (che peraltro dà parzialmente ragione al nostro Fabio), ed a commentarla. Se poi Fabio, crede di

    potere considerare le idee contrarie alle sue "masturbazioni mentali" e di intrattenere un dialogo con un'aria di superiorità del tipo

    "cazz... non vale nemmeno la pena di risponderti", non sono certo io ad avere una spiccata antipatia per lui, ma è lui a possedere una

    grande dose di saccenza con chi non la pensa come lui. Faccio inoltre notare che in un NG le risposte sono pubbliche (se avessi

    voluto esprimere un pensiero solo a Fabio mandavo una mail);

 

3) Sinceramente, non stimo una persona che giudica chi impugna nel seguente modo: " Io lascerei che il rompipa... facesse i propri passi...

    Almeno inizierà a spendere un pò di soldi ed a rompersi un pò le scatole.." oppure "Di motivi e modi per divertirsi con le realtà condominiali

    c'è ne sono talmente tanti che non si vede perchè ci si deve ancora divertire dietro le fantasie di due imbecilli". Invece di consigliarmi qualche

    testo sul funzionamento delle strutture democratiche, ci rifletta un pò su: chi impugna può avere ragione, o avere torto. MA E' UNA

    PERSONA, CHE MERITA RISPETTO. NON E' UN IMBECILLE, NON E' UN ROMPIPALLE, E' UNA PERSONA CHE CERCA DI DIFENDERE

    I PROPRI INTERESSI CON L'UNICO MEZZO CHE LA LEGGE GLI METTE A DISPOSIZIONE.

 

Tanto detto basta, ed avanza. Per favore, non c'è l'ho minimamente con te, ma evita di fare osservazioni tipo, hai subito qualche trauma o

cose simili. Gradirei molto di più che in questo NG si discutesse sulle idee, piuttosto che attaccare chiunque la pensa diversamente da un

certo gruppetto di persone.

Saluti.

 

 

 

 

[Fabio]

Compagni di merende ???

[teo]

l'amministratore uscente , se non riconfermato, rimane in carica per
prorogazio legis ed attua tutto ciò che è stato deliberato, fino a quando
non sarà sostituito.
Salvo restando l'obbligo di convocare l'assemblea con urgenza ponendo
all'o.d.g.. la nomina del nuovo Amministratore.

--
Studio Tecnico Amministrativo
Geom. Matteo Sansone
V.le Abruzzo, 421
66013 CHIETI Scalo Tel. 0871/551270
http://space.tin.it/economia/mattsa/
"Jaco" <Jacog...@inwind.it> ha scritto nel messaggio
news:94p4i2$1mt$2...@nread2.inwind.it...

[Roberto Deb]

Vegeta wrote:

|a) la magistratura č un organo democratico che ha il compito di

disciplinare .... (Montesquie docet): grazie per la |citazione colta, ma

non e' vero, la magistratura e' un organo autoritario composto da
persone che non
sono elette e con una struttura rigidamente gerarchica.
molti italiani hanno un concetto piuttosto vago di cosa e' la democrazia
:-))
i segni della monarchia e del fascismo languno ancora
ed inoltre e' determinante ricordare che la democrazia non c'e' la siamo
presa noi,
c'e' l'hanno data gli alleati (se avessimo vinto la guerra saremo o
sotto
una oligarchia o sotto la monarchia).
| b) c'č differenza fra amministratore ed assemblea.... e qui mi dava
del qualunquista gratuitamente. Ebbene |CAZZATA, perchč la| divisione
dei poteri, se c'č, deve essere vera e reale.

l'amministratore non ha poteri propri ed e' giusto che resti cosi'

> casi il condominio č rappresentato dall'amministratore vuol dire

> che dietro alle decisioni illegittime dell'assemblea ci sta sempre
> lo zampino ed il suggerimento di alcuni di questi "professionisti".
>

> concordo, il problema pero' e' di origine culturale, molti italiani
> non sanno difendere la propria liberta', figurarsi i propri
> diritti perche' cosi' non gli e' mai stato insegnato, dai post
> stessi si vedono proprietari che fanno domande come se
> fossero inquilini in affitto di una casa che sotto sotto e'
> come fosse di proprieta' dell'amministratore .....

> c) in Italia persone di poca cultura...... : a parte che tu non sai

> qual č il mio titolo di studio e quindi non puoi consentirti queste

> osservazioni verso una persona che non conosci, per essere una persona
> di grande cultura ti devo dire che una legge del 1940, mai

> riformata, che afferma che il condominio puň violare la legge quando
> vuole, e che č sempre il singolo che deve correre per i tribunali,
> allo scopo di annullare tutte le loro idee geniali, favorendo cosě le

> violazioni e le prepotenze in assemblea, che garantisce
> l'ingolfamento delle aule giudiziarie, che costringe intere
> famiglie a vendersi la casa, e dove ognuno manipola il codice come

> meglio vuole, č una legge ben fatta?
>
> Non capisco quale sarebbe la tua linea:
> a) la legge deve specificare quello che e' permesso (tutto il resto e'
> vietato)
> oppure
> I) la legge deve specificare quello che e' vietato (tutto il resto e'
> permesso)
> Tutto qui. Non č dunque in una condizione cosě normale, perchč
> oggi amministra, domani potrebbe non farlo piů.
>
> E questo anche se e' stato riconfermato con il 100% dei voti. 24 ore
> dopo in una assemblea
> lampo fatta all'unanimita', senza convocazione e ordine del giorno
> possono anche
> sostituirlo con un'altro amministratore. Quindi la differenza di fatto
> non esiste.
> Il fatto che, non essendo specificate norme relative, spesso si
> copiano quelle
> delle societa' sui rapporti dei soci con l'amministratore non da
> all'amministratore
> i poteri dell'amministratore di societa'. E' secondo me la legge e'
> stata
> giustamente silenziosa per quanto riguarda i condomini, perche' in
> questo
> modo i proprietari possono decidere come vogliono: devono solo
> prendere la propria liberta' (purtroppo solo nei confronti del loro
> amministratore e non anche della amministrazione pubblica) nelle
> proprie mani e comportarsi da persone mature, senza attaccarsi
> alla gonna della maestra di turno o ai pantaloni del maestro di turno
> :-))

> MA E' UNA PERSONA, CHE MERITA RISPETTO. NON E' UN IMBECILLE, NON
> E' UN ROMPIPALLE, E' UNA PERSONA CHE CERCA DI DIFENDERE I PROPRI
> INTERESSI CON L'UNICO MEZZO CHE LA LEGGE GLI METTE A DISPOSIZIONE.

> Qualche volta un po' di ironia puo' servire a scuotere il torpore
> mentale che si evince dai post, supponendo che abbiano letto i
> post precedenti :-(
>
> Roberto

[Roberto Deb]

Ma in che razza di modo hai postato !
Nel mio post non ha funzionato correttamente
l'inserzione del mio testo e quindi non
si capisce facilmente quali sono i miei inserti !

Roberto
PS: ricordati che non tutti usano Winzozz
e non tutti usano PC. E' vero che qui stiamo
parlando di diritto e quindi i tecnici non
c'entrano ma non e' escluso che un esperto
avvocato usi altro che un PC e quindi non
possa leggere i tuoi post :-))))

> Vegeta wrote:

[Lino Petrella]

"Fabio" <arpze...@ROMAusa.net> ha scritto nel messaggio

news:T6_b6.1814$N1.3...@twister1.tin.it...

> Quindi l'ordinaria Amm.ne, come tante altre cose
> in questa materia, è solo una masturbazione mentale per gli sciocchi.
>
> Saluti Fabio
>

Condivido nel merito ... per la forma cambierei sciocchi con ...non addetti
ai lavori o meritevoli di cambiare occupazione.
-----------------------------------------
Un saluto da Lino Petrella
-----------------------------------------

[Lino Petrella]

Mi piacciono sempre di più le norme condominiali e le relative sentenze della Cassazione perchè quando riguardano amministratore ed assemblea, affermano un principio molto semplice: DOPO AVERE LETTO LE NORME DEL CODICE CIVILE SUI CONDOMINI DEGLI EDIFICI.... SCORDATELE.

Le cose non stanno proprio così.

Quando sarai un pò più sereno e conciso se ne potrà riparlare.

[Fabio]

Accettata la correzione.

Ciao Fabio
P.S.: Purtroppo, nei condomìni, la maggior paarte dei comproprietari sono "
non addetti ai lavori " ma, purtroppo, parlano come se lo fossero :-)))

Lino Petrella <linope...@tin.it> wrote in message
NbBc6.11354$Up.9...@twister1.tin.it...

[Vegeta]

Ciao Roberto, ho letto con interesse la tua risposta al mio post, in cui
rispondevo a chi mi accusava di avere una spiccata
antipatia per Fabio, e facevo le mie considerazioni su quella che è la legge
che regola i condomini degli edifici in Italia.
Ho anche letto il post in cui chiedevi qual è la situazione negli altri
paesi, in particolare negli USA.

Riguardo alla questione dei condomini degli edifici, io sarò ostinato, ma
continuo a restare della mia idea. Se esiste un
art. 1129 C.C. che limita la durata del mandato conseguito
all'amministratore di condominio ad 1 anno, non si riesce a
capire perchè noi dobbiamo riscriverlo in "L'amministratore dura in carica

per sempre, fino a quando non sia revocato

dall'assemblea". Ma l'amministratore di condominio non è un amministratore!
Ma non esiste distinzione tra manutenzione
ordinaria e manutenzione straordinaria! Ma esiste la fame nel mondo! Tutto
quello che volete, ma il punto è che
l'amministratore deve richiedere all'assemblea conferma della "fiducia"
accordata ogni anno. Una volta un noto signore,
dal nick penitening, lamentava che il suo amministratore aveva fatto la
seguente scena: "497 millesimi... L'assemblea
rinnova l'incarico all'amministratore... Grazie... Grazie...". Ed in questo
NG si disse: anche se impugni LUI CONTINUA A
FARE QUELLO CHE VUOLE PER LA QUESTIONE DELL'INTERINATO.. Ma una legge in cui
lui continua a fare quello
che vuole, malgrado l'art. 1136 del Codice Civile non è quello che considero
una legge BEN FATTA. Nelle democrazie,
una delle forme di garanzia nei confronti dell'opposizione è il fatto che
anche la maggioranza è tenuta a rispettare le regole
ed i quorum. Secondo te perchè è caduto il Governo Prodi? Non era più
semplice dire: vabbè, per pochi voti, facciamo che
la fiducia c'è ancora! Anche un Governo dimissionario continua ad esercitare
fino a quando non siano stato sostituito
da uno nuovo. Però quando è stato sfiduciato non può fare nulla per restare
al potere. Attenzione però! Anche se LA
LEGISLAZIONE E' FINITA NON PUO' FARE NULLA PER RESTARE AL POTERE. Te lo
immagini Amato fare questa dichiarazione:
per la prorogatio legis, restiamo al potere fino a 6 anni, anzi no, fino a
7,8,9, fino a quando non ci tolgono il potere
(con qualche insurrezione popolare magari). La chiameresti democrazia?

Il problema non è: "quali sono i suoi poteri mentre è in regime di
prorogatio" e non è neanche "quando lo si può revocare".
La differenza tra l'amministratore regolarmente eletto e quello in
prorogatio legis è "chi e come lo può revocare".
L'amministratore regolarmente eletto può essere revocato: a) dall'assemblea
b) dal singolo condominio dopo processo per
revoca giudiziaria in cui si dimostrino "gravi irregolarità".
L'amministratore in prorogatio legis: a) non deve essere "revocato"
perchè il suo mandato è scaduto, e quindi non c'è proprio niente da revocare
(se non ci credi prova a fare una revoca
giudiziaria ad un amministratore a mandato scaduto: il giudice ti dice che
stai facendo un'azione a vuoto e ti compensa le
spese) b) cessa il suo mandato se un condomino, a mente dell'art. 1129 III
comma del codice civile si fa assegnare un
amministratore giudiziario, poichè quello attuale non ha la fiducia
sufficiente per amministrare (anche se è l'amministratore
più onesto del mondo non cambia niente).

Un'altra questione da sfatare è quella che l'amministratore è un semplice
esecutore della volontà assembleare. In realtà,
per me è spesso solo una persona che approfitta di una legislazione in
materia molto lacunosa. Vediamo qualche esempio:

(*) Art. 1130 - Attribuzioni dell'amministratore - L'amministratore deve:
1)eseguire le deliberazioni dei condomini e curare l'osservanza del
regolamento di condominio;
2)disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini;
3)riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4)compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio.

I punti 2) e 4) danno all'amministratore poteri e responsabilità autonomi
che non lo vincolano all'assemblea.

(*) Art. 1131 - Rappresentanza - Nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal
regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la
rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia
contro i condomini sia contro i terzi.

Può decidere autonomamente di agire in giudizio contro condomini e terzi? Ma
non era un "semplice esecutore di ordini"? Le cause
che gli altri iniziano contro il condominio devono essere tempestivamente
comunicate all'assemblea. Le cause che sono iniziate dal
condominio possono essere decise autonomamente da lui. Ed uno che può
decidere: che bello oggi facciamo una causa alla x
impresa od al y condomino mi sembra uno che abbia un potere ben preciso (e
ne deve rispondere se non lo usa, come avviene negli altri paesi),
piuttosto che un semplice esecutore di ordini.

(*) Art. 1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore - I provvedimenti
presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori
per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso
ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità nei
casi e nel termine previsti dall'art. 1137.

Provvedimenti? Nelle industrie ci sono gli ingegneri (che decidono i
progetti), e gli operai (che eseguono gli ordini). Mi stupirei se mi
dicessero
che oggi l'operaio del mio staff ha preso un provvedimento vincolante per
l'ingegnere. Quando mai si è visto un "semplice esecutore di
ordini" che prende dei "provvedimenti"?

Tu mi hai chiesto come stanno le cose negli Stati Uniti. Il problema è molto
complesso perchè negli Stati Uniti non c'è un Codice Civile,
ma solo delle leggi che sui condominiums variano da stato a stato. Comunque,
la costituzione dei condominiums è
consultabile su rete ed appaiono chiare alcune cose. A differenza
dell'Italia, dove tutte le norme sono contenute in 40 articoli, lì
abbiamo ben tre leggi, per un totale di almeno 150 norme che riguardano sia
i condomini, sia la legislazione sugli immobili in
generale. Di nuovo rispetto all'Italia, appaiono subito l'aspetto
"societaristico" dell'amministrazione, e le norme che regolano
lo svolgimento dell'assemblea e che in Italia non sono dettate da altro se
non dal buon senso. Poichè le differenze sono immense,
se facessi un'analisi esaustiva del problema, questo post diventerebbe un
libro. Comunque ci sono delle cose che dovrebbero fare
imparare noi italiani:

A) NON ESISTE L'ART. 1137 C.C. Le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento contrattuale di condominio sono
automaticamente nulle e sono sostituite automaticamente, in sede di
giudizio, dalle disposizioni di legge. Le somme pagate
illecitamente al condominio possono essere richieste entro un anno dal
pagamento, indipendentemente dall'assemblea.
I poteri dell'assemblea, inoltre, sono stati limitati e disciplinati in modo
che questa non potesse in alcun modo violare i diritti
dei singoli condomini. Esiste una differenza sostanziale tra i due sistemi,
e cercherò di spiegartela. In un condominio italiano
composto da condomini disonesti le deliberazioni contengono spesso i
peggiori soprusi. Tanto si sa che, contro la delibera illeggittima,
è il danneggiato che deve fare ricorso a spese sue entro 30 giorni. Ancora
mi ricordo la delibera a Forum di un condominio
il quale all'unanimità aveva deliberato che la sig.ra xxxx non aveva il
diritto di affittarsi il suo appartamento. La condomina
ha impugnato entro 30 giorni, ma cosa accadeva se questa in quel momento non
aveva le disponibilità economiche, (o la
voglia o il tempo) di fare impugnazione? Lo so che esiste differenza fra
delibera nulla ed annullabile ma questa è stabilita
dalla giurisprudenza, non dal codice. Il risultato è che, per qualche
giudice disattento, sarebbe stato facile ragionare così:
sì, la delibera è viziata da eccesso di potere e contraria alla legge, ma
siccome non è stata impugnata entro 30 giorni...
Aggiungici le delibere dove si stabiliscono piani di riparto fatti secondo
l'art. GLI-AMICI-DELL'AMMINISTRATORE-DEVONO
PAGARSI-I-LAVORI-1/8-DEI-FESSI-DEL-PIANO-X-CHE-SONO-I-PIU'-DEBOLI; quelle
dove si delibera che
L'ASSEMBLEA-PAGA-L'AVVOCATO-DELL'AMMINISTRATORE-CHE-LO-HA-DIFESO-NELL'AZIONE
-DI
REVOCA-GIUDIZIARIA (e già che ci siamo nella causa dell'amministratore
contro la sua assicurazione auto e per la
sua causa ereditaria per la sua villa a 96 km. dal condominio e via
dicendo). Contro tutte queste mosse geniali il condomino
può difendersi impugnando, ma il risultato sono solo grandi perdite di
soldi. L'arma finale del mio amministratore, la final
weapon, era sempre "Ed adesso io mi convoco l'assemblea, e gli faccio
dichiarare che..." e così ti copriva i furti, ti
dichiarava il falso, ti cambiava le carte processuali, si autocostituiva i
titoli esecutivi per agire contro di te, e faceva tutto
ciò che voleva (naturalmente con una serie di delibere prese senza
rispettare i quorum e che, se impugnate, avrebbero subito
a lui dato la possibilità di nascondersi dietro l'assemblea). Alcuni giudici
stranieri leggendo l'art. 1137 si sono chiesti
se in Italia il potere legislativo c'è l'hanno prima le assemblee
condominiali e poi, in assenza della relativa delibera, il Parlamento.

In America la situazione è diversa perchè ogni spesa è sottoposta a norme
ben precise che tutelano il singolo condomino.
Se l'assemblea approva un piano di riparto in cui c'è scritto che devi
pagare il triplo rispetto a quanto previsto dalla legge,
ti calcoli quanto dovuto IVA inclusa in base ai tuoi millesimi, paghi, e poi
invii una semplice letterina al consiglio ristretto ed all'amministrazione
dove mandi cortesemente a fanculo assemblea ed amministratore. Vogliono
altri soldi? Mi facciano il decreto ingiuntivo.
Intanto non pago un dollaro perchè sono nel giusto, poi ci vediamo davanti
al
giudice condominiale (altra novità degli USA) e li dovranno spiegarmi perchè
gli devo altri soldi, cercando di essere MOLTO convincenti.
Attenzione: se tu dici al giudice che hai già pagato quanto prescritto
dall'art. 18.3.4 (che è il nostro 1123) il giudice si gira verso
l'amministratore
e dice "Ma, se questo signore ha già pagato quanto previsto dalla legge, lei
adesso da me che vuole?". Risposta dell'amministratore
che pensa all'italiana: "Ma l'assemblea ha detto, ha deliberato, ha
approvato... Insomma, mi dai l'ufficiale giudiziario così io posso andare a
perfezionare il sopruso e consentire ai miei amici ed elettori di pagare
quattro soldi,
solo perchè lo hanno deciso loro?". Risposta del
giudice americano: "si, come no, certo! (mentre i giurati ridono a
crepapelle). Ascolta, caro amministratore, in questo paese
le leggi le fa il Consiglio (Parlamento americano) e non le fate voi.
Pertanto, quando non c'è una legge voi potete decidere per il meglio; ma
quando
c'è una legge, NON C'E' PROPRIO NIENTE DA DECIDERE. Pertanto il piano di
riparto approvato dai furbastri dell'assemblea
te lo annullo d'ufficio, ed emetto un'ordinanza con la quale ti ordino di
restituire le somme illecitamente versate a chi ha già
pagato. Ah un attimo, non dimentichi di pagare a questo signore le
competenze legali, gli interessi, i danni ecc. ecc. ecc."

Sai qual è il risultato? Che in America l'assemblea discute realmente di
problemi condominiali, che i quorum vengono rispettati
alla lettera, che le delibere rispettano tutte le norme di legge, sicurezza
sul lavoro ecc. ecc. ecc. Proprio per evitare che in sede
di decreto ingiuntivo, il condomino moroso possa agganciarsi a qualcosa. Ma
è anche vero che così non esiste che l'assemblea
approvi un piano di riparto illeggittimo, o vada contro i diritti del
singolo condomino.
La delibera che viola la legge e che è esecutiva (addirittura
nonostante ricorso; se anche facendo ricorso contro una cosa illegale loro
se la fanno lo stesso, che lo faccio a fare il ricorso?)
è una invenzione idiota tutta italiana. Negli altri paesi LA DELIBERA CHE
VIOLA LA LEGGE NON SI FA, E SE SI FA
POVERI I CONDOMINI CHE SE LA SONO APPROVATA, E L'AMMINISTRAZIONE CHE L'HA
ESEGUITA SENZA
PRIMA GUARDARE QUELLO CHE C'ERA SCRITTO DENTRO.

B) NON L'AMMINISTRATORE, MA L'AMMINISTRAZIONE.
Il potere deliberativo e quello amministrativo sono rigidamente separati. Il
potere deliberativo è affidato a due organi: un consiglio ristretto
ed il consiglio. Il consiglio ristretto, è composto da n condomini (in
genere 4) che vengono cambiati a rotazione. Questo significa
che ogni condomino ha la possibilità di assumersi, seppure per un anno, la
responsabilità di dirigere un condominio, e questo nei
piccoli condomini, avvicina i condomini alla concezione del condominio-cosa
di tutti. Il consiglio ristretto decide quando convocare
l'assemblea e decide l'o.d.g. In una situazione di grave emergenza, può
decidere un intervento di manutenzione straordinaria con una
disciplina simile a quella del nostro art. 1135, ma solo dopo averne
richiesto una esplicita autorizzazione ad un giudice della corte di
zona, dove si dimostri che il palazzo è in una situazione tale da mettere in
pericolo l'incolumità fisica dei condomini (cose del tipo, ti
fai il lavoro di manutenzione straordinaria e te lo fai approvare alla fine
dell'anno, come suggerito da Fabio in un post, te le puoi
scordare). Le deliberazioni le fa il consiglio, e sono opponibili al
condomino solo quando sono raggiunti i quorum prescritti e non
violano la legge. Ogni condomino deve tenere un comportamento composto, ma
ha diritto a mettere a verbale le proprie considerazioni,
ed ha diritto all'assistenza di due testimoni (in Italia abbiamo l'art. 67
Disp. Att. C.C. che consente all'amministratore di dirti che ti
prende a calci in culo, tanto non ci sono testimoni tranne i suoi amici). Il
compito di raccogliere le quote spetta all'ufficio legale
dell'amministrazione. Ogni delibera, per essere valida, deve essere
registrata presso apposito ufficio, dove si depositano anche
le deleghe, i documenti presentati nel dibattimento, le petizioni dei
condomini ecc.

Sull'amministrazione vanno spese due parole. Sono società che gestiscono
decine di condominii. Hanno un ruolo completamente
diverso dall'amministratore di condominio. Ogni condomino ha il numero della
società di amministrazione, e può chiamarla in
caso di guasto delle strutture comuni dell'edificio. L'intervento avviene
entro 24/48 ore e viene fatturato a carico del condominio,
con importi che non possono superare un valore stabilito da un accordo fra
l'associazione delle società di amministrazione del
condominio e l'associazione della proprietà edilizia. L'amministrazione è
legata da un regolare contratto con il condominio che
è vincolante tra le parti. Il condominio può rompere il contratto con una
società di amministrazione, ma solo alla scadenza del
contratto stesso (diversamente viene pagata una penale). L'amministrazione,
quando si insedia, provvede sotto sua responsabilità
penale e civile a regolarizzare il condominio sul piano fiscale ed
assicurativo (quindi tutta la parte burocratica è a carico di queste società
ed il consiglio deve solo fruire dei servizi e dei vantaggi).
L'amministrazione è responsabile del pagamento delle fatture, e del recupero
crediti. Non ha alcun potere di rappresentanza legale del condominio. Il
compenso richiesto dall'amministrazione per il suo lavoro
è stabilito per contratto annuale all'inizio dell'anno secondo norme ben
precise, non modificabili, nè dalla società di amministrazione nè
dall'assemblea. L'amministrazione si occupa anche di contattare le imprese
per i lavori di manutenzione straordinaria al fine di
provvedere al loro pagamento. La firma del contratto d'opera deve avvenire
da parte del consiglio ristretto e da parte di un
legale rappresentante dell'amministrazione (che certifica di essere a
conoscenza del lavoro). Ha l'obbligo di conservare tutte le
fatture, i progetti, le relazioni del direttore dei lavori ecc., che possono
essere consultati in qualsiasi momento da qualsiasi
condomino.

C) DIRITTO DI ISPEZIONE STRATUTELATO
Alla fine dell'anno l'amministrazione ha l'obbligo di inviare ad ogni
condomino resoconto dettagliato di tutte le spese fatturate, della
situazione patrimoniale di cassa, delle fatture per le opere di manutenzione
straordinaria affidate ad imprese esterne. Se non lo
fa, il singolo condomino può richiedere i documenti necessari per lettera.
Se l'amministrazione rifiuta, od ignora le richieste del
condomino, questo ha il diritto di interrompere il pagamento dei servizi
condominiali e di rivolgersi al giudice per un accertamento
sull'attività dell'amministrazione (a spese legali di quest'ultima).

In Italia il diritto d'ispezione è l'Araba Fenice percui, in base a non so
che articolo del codice civile, la documentazione di spesa:
a) se la tiene l'amministratore;
b) la puoi vedere solo cinque giorni prima dell'approvazione del rendiconto;
c) a casa sua in modo che non ci siano testimoni nel caso in cui volessi
denunciarlo;
d) senza acquisirne copia fotostatica;
e) pagando l'amministratore perchè è così gentile da farti esercitare un tuo
diritto;
f) nel caso vi siano dei buchi di bilancio, sta sicuro che lui due giorni
prima dell'udienza di fronte al giudice penale
si convoca l'assemblea a casa sua e gli fa dichiarare che vi era una
cifra per un fondo cassa per pura dimenticanza non verbalizzato
(e che guarda caso corrisponde al buco di bilancio di cui tu ti sei
accorto e che sarà registrato in qualche c/c di cui ovviamente,
per motivi di privacy, egli non può fornire l'estratto conto)

D) DIRITTO DI PETIZIONE
Ogni condomino può portare una petizione in consiglio. Nel caso in cui
questa non fosse approvata, per mancanza del quorum,
il condomino od il gruppo di condomini possono rivolgersi alla Corte dello
Stato in cui il condominio si trova indicando i motivi
della petizione, gli sforzi che sono stati fatti per ottenere il
provvedimento, e chiedendo che intervenga il giudice, sentito il
consiglio ristretto, ad attuare in modo vincolistico la petizione. In Italia
il giudizio del giudice di pace è un giudizio di merito e
non di opportunità percui, in certi condominii, i problemi si trascinano per
anni, anni, ed anni.

Spero che questo post ti abbia fatto capire perchè io dico che in Italia la
legge sui condomini degli edifici è assolutamente inadeguata,
mentre in altri paesi hanno trovato delle altre soluzioni. Scusa per la
lunghezza del post ma... avevo molte cose da dire.
Saluti.

--
Posted from relay3.inwind.it [212.141.53.74]
via Mailgate.ORG Server - http://www.Mailgate.ORG

[FrancescoFranz]

Tanto detto basta, ed avanza.

 

Noooo. Sono solo un paio di Mb di post....

 

Per favore, non c'è l'ho minimamente con te, ma evita di fare osservazioni tipo, hai subito qualche trauma o

cose simili.

 

Purtroppo la tua risposta non mi aiuta a cambiare idea. Sicuramente la "disavventura" (così va meglio?) l'hai vissuta. Il tuo post è lo specchio del tuo modo di vedere le problematiche condominiali. Auspico che il tempo e la tua intelligenza ti aiuteranno ad approcciarla con minore coinvolgimento.

 

Gradirei molto di più che in questo NG si discutesse sulle idee, piuttosto che attaccare chiunque la pensa diversamente da un

certo gruppetto di persone.

 

Sono d'accordo con te, infatti mi ero offerto in aiuto. Però, se pensi che ti ho risposto per difendere Fabio, mortifichi la tua intelligenza e sottovaluti la perfidia di Colui che per sommo disprezzo non oso neanche nominare.

 

Saluti.

 

 

Ciao.

F.F.

 

P.S.: Non oso pensare che dirà di te e del tuo post da 22K il tizio (ho scordato il nome) difensore della "banda"....

 

[Matteo]

"Fabio" <arpze...@ROMAusa.net> ha scritto nel messaggio

news:ArIc6.18245$Up.1...@twister1.tin.it...

> Accettata la correzione.
>
> Ciao Fabio
> P.S.: Purtroppo, nei condomìni, la maggior paarte dei comproprietari sono
"
> non addetti ai lavori " ma, purtroppo, parlano come se lo fossero :-)))

Ora racconto un condominio di addetti ai lavori, e poi mi dite il vostro
parere.
Una volta abitavo in un condominio rigidamente governato da un'oligarchia
condominiale, della quale facevo parte.
Le assemblee si tenevano in una sezione di partito (il mio) che si trovava
nel palazzo di fronte.
Poiché i 501 millesimi non si raggiungevano mai, era normale che dopo il
primo appello qualche volenteroso facesse il giro del palazzo e tornasse
accompagnato da qualche condomino o qualche delega.
Sei anni fa, io ed altri oligarchi abbiamo venduto.
Da allora le assemblee si svolgono nello studio dell'amministratore
(piuttosto lontano e con difficoltà di parcheggio), alla presenza dei
restanti oligarchi e dei loro 300-350 millesimi di deleghe.
Ora, dopo che l'assemblea ordinaria ha -per l'ennesima volta- constatato la
prorogatio, viene convocata un'assemblea straordinaria con all'ordine del
giorno manutenzioni straordinarie (necessitano più di 500 millesimi).
Guarda caso, stavolta la sede dell'assemblea è la sezione di partito (sempre
il mio) nel palazzo di fronte.
Ma all'ordine del giorno non dovrebbe essere anche la nomina
dell'amministratore?
Cosa dico a quei poveretti che hanno comprato e nonostante tutto non mi
hanno tolto il saluto?

[Matteo]

Ho letto la tua esposizione della disciplina americana.
A parte la considerazione che quel sistema, basato sulla common law
(consuetudini e precedenti giurisprudenziali) e non sulla civil law (leggi
scritte, immediatamente applicabili) come il nostro, ha mostrato gravi falle
in occasione, addirittura, dell'elezione del Presidente.
A parte ciò nulla impedisce di applicare in Italia i sistemi americani:
basterebbe preoccuparsi seriamente dei regolamenti di condominio e
modificarli o integrarli (per cosette così non serve l'unanimità).
Anche le nostre associazioni di proprietari e amministratori potrebbero
concludere accordi, ma preferiscono non farlo.
E per evitare certi tipi di lite, basterebbe generalizzare il ricorso
all'arbitrato irrituale (tra l'altro previsto da molti regolamenti) che però
è odiato dai nostri avvocati, che fingono sempre che non esista.
Comincia a proporre, nel tuo condominio, di fare come in america, e
probabilmente ti accorgerai che, a parte quelli che mangiano da McDonald,
sono gli italiani che sono diversi, non le leggi.

""Vegeta"" <fbatt...@inwind.it> ha scritto nel messaggio
news:002001c088bc$be481c80$0baa623e@stealth...

[Puggioni]

Caro Matteo se proprio vuoi risolvere il problema al tuo ex condominio non
devi far altro che far convocare l'Assemblea nella sede del tuo partito...
pero poi (visto i tempi che corrono) devi cambiare l'insegna con quella di
F. I. (il loro capo promette i miracoli) e stai sicuro che raggiungerai la
maggioranza necessaria, anzi anche di più.
Tu non preoccuparti puoi venire nella mia ti sentirai a casa e se verrai
fra una ventina di giorni ti ospito a vedere il concerto di Guccini.
Saluti Luciano.

Matteo ha scritto nel messaggio ...

[Roberto Deb]

Aggiungo alle considerazioni di Matteo la seguente:
Roberto

Vegeta wrote:

> Provvedimenti? Nelle industrie ci sono gli ingegneri (che decidono i
> progetti), e gli operai (che eseguono gli ordini). Mi stupirei se mi
> dicessero

Mi stupisco io, l'esempio che hai usato dimostra quello che
in molti post sostegno: e' il condomino italiano che si
"sottopone". L'esempio corretto e' il seguente: "Nelle industrie
ci sono gli ingegneri (che decidono i progetti), e i PADRONI
(da DANNO gli ordini). Il condomino e' un padrone,
non un operai.

Un condomino americano SA di essere un padrone,
e da li' segue che non si fa mettere i piedi sulla testa,
il condomino italiano si mette il capello tra le mani e
va a cercare "la raccomandazione" di qualcuno che
conosca da vicino l'amministratore :-)))

> Tu mi hai chiesto come stanno le cose negli Stati Uniti. Il problema è molto
> complesso perchè negli Stati Uniti non c'è un Codice Civile,

ma e' permesso tutto quello che non e' esplicitamente vietato.
Se si guarda bene, la legge condominiale italiana e' un dei pochi e
rarissimi esempi di "legislazione a spirito democratico" perche'
lascia molto alla libera volonta' delle parti, stabilendo solo
dei principi minimi che servono proprio a frenare tentazioni
"autoritarie" dell'amministratore. Il condomino italiano deve
solo "agire" da padrone, la legge gli da' tutto lo spazio di
manovra possibile, compreso quello di cacciare il "gestore"
del condominio, salvo il compenso se manca la giusta causa,
senza alcuna necessita' di giustificare, anche solo per mero
capriccio od antipatia (anche se in tal caso c'e' un costo da pagare).

> Ogni condomino deve tenere un comportamento composto, ma
> ha diritto a mettere a verbale le proprie considerazioni,
> ed ha diritto all'assistenza di due testimoni (in Italia abbiamo l'art. 67
> Disp. Att. C.C. che consente all'amministratore di dirti che ti
> prende a calci in culo, tanto non ci sono testimoni tranne i suoi amici).

Anche nelle situazioni piu' infuocate o di guerra fredda tra
me ed amministratore (quando ero solo un giovane condomino :-))
nessun amministratore si e' mai azzardato a vietare che venisse
messo a verbale quanto da me richiesto: tergiversamenti, si', ma
alla fine, quando si arrivava al dunque (vuole o non vuole
verbalizzare ?) il problema piu' grosso me lo davano i condomini
che si spazientivano ma perche' dovevano stare zitti i 5 minuti
che mi occorrevano per dettare al segretario dal mio posto in
sala che cosa volevo verbalizzare (e che poi a fine seduta
controllavo sul registro).

> Sull'amministrazione vanno spese due parole. Sono società che gestiscono
> decine di condominii. Hanno un ruolo completamente
> diverso dall'amministratore di condominio. Ogni condomino ha il numero della
> società di amministrazione, e può chiamarla in
> caso di guasto delle strutture comuni dell'edificio. L'intervento avviene
> entro 24/48 ore e viene fatturato a carico del condominio,
> con importi che non possono superare un valore stabilito da un accordo fra
> l'associazione delle società di amministrazione del
> condominio e l'associazione della proprietà edilizia.

E' cosa vieta di fare lo stesso in Italia ? Ci sono amministratori
che fanno gia' in pratica qualcosa del genere. Ogni condomino
ha il numero dell'amministratore e questo tipo di amministratore
e ben contento di mandare un suo incaricato e in svariati
casi non e' esoso.

> L'amministrazione è
> legata da un regolare contratto con il condominio che
> è vincolante tra le parti. Il condominio può rompere il contratto con una
> società di amministrazione, ma solo alla scadenza del
> contratto stesso (diversamente viene pagata una penale).

E' di sostanza quale e' la differenza ? In Italia puo' cacciare
l'amministratore quando vuoi, ma se non hai giusta causa
(che vale anche per le societa' di amministrazione) paghi
una penale (il compenso all'amministratore cacciato per
tutto l'anno).

> L'amministrazione,
> quando si insedia, provvede sotto sua responsabilità
> penale e civile a regolarizzare il condominio sul piano fiscale ed
> assicurativo (quindi tutta la parte burocratica è a carico di queste società
> ed il consiglio deve solo fruire dei servizi e dei vantaggi).

Questo lo stabiliscono le sentenze sull'argomento (la common
law e' infatti fatta di sentenze, non c'e' un codice) ? O non
stai descrivendo un contratto particolare ?

> C) DIRITTO DI ISPEZIONE STRATUTELATO
> Alla fine dell'anno l'amministrazione ha l'obbligo di inviare ad ogni
> condomino resoconto dettagliato di tutte le spese fatturate, della
> situazione patrimoniale di cassa, delle fatture per le opere di manutenzione
> straordinaria affidate ad imprese esterne.

La norma specifiche esattemente in cosa consiste il resoconto
dettagliato ?

> Se non lo
> fa, il singolo condomino può richiedere i documenti necessari per lettera.
> Se l'amministrazione rifiuta, od ignora le richieste del
> condomino, questo ha il diritto di interrompere il pagamento dei servizi
> condominiali e di rivolgersi al giudice per un accertamento
> sull'attività dell'amministrazione (a spese legali di quest'ultima).

Interessante.

> In Italia il diritto d'ispezione è l'Araba Fenice percui, in base a non so
> che articolo del codice civile, la documentazione di spesa:
> a) se la tiene l'amministratore;

intendi dire che quando cambia non e'
tenuta a passarla al nuovo amministratore ?

> b) la puoi vedere solo cinque giorni prima dell'approvazione del rendiconto;

mi pare che non sia scritta nella legge ma
in molti regolamenti e sta a chi compera decidere
se comperare con un dato regolamento (anche
se sembra che nessuno nei tiene conto)

> c) a casa sua in modo che non ci siano testimoni nel caso in cui volessi
> denunciarlo;

questa non l'ho capita, io (sempre quando ero giovane e condomino :-))
ci andavo con altri due studenti a controllare le fatture ;-)

> d) senza acquisirne copia fotostatica;

in effetti questo e' un problema

> e) pagando l'amministratore perchè è così gentile da farti esercitare un tuo
> diritto;

pagandolo, ma scherziamo !!!

> f) nel caso vi siano dei buchi di bilancio, sta sicuro che lui due giorni
> prima dell'udienza di fronte al giudice penale
> si convoca l'assemblea a casa sua e gli fa dichiarare che vi era una
> cifra per un fondo cassa per pura dimenticanza non verbalizzato
> (e che guarda caso corrisponde al buco di bilancio di cui tu ti sei
> accorto e che sarà registrato in qualche c/c di cui ovviamente,
> per motivi di privacy, egli non può fornire l'estratto conto)

il problema in questo caso non e' l'amministratore ma
i condomini "operai" e non "padroni" che VOGLIONO
accontentare l'amministratore :-(

Roberto
PS una gestione come quella che descrivi e' anche piu' costosa
in termini di tempo ed impegno: l'italiano medio e' pronto a
pagarne i costi ? quali sono le tariffe americane medie ?

[Stealth]

Ciao, rispondo subito alle tue domande:

Roberto wrote:

Aggiungo alle considerazioni di Matteo la seguente:
Roberto

Vegeta wrote:

> Provvedimenti? Nelle industrie ci sono gli ingegneri (che decidono i
> progetti), e gli operai (che eseguono gli ordini). Mi stupirei se mi
> dicessero

>>Mi stupisco io, l'esempio che hai usato dimostra quello che
>>in molti post sostegno: e' il condomino italiano che si
>>"sottopone". L'esempio corretto e' il seguente: "Nelle industrie
>>ci sono gli ingegneri (che decidono i progetti), e i PADRONI
>>(da DANNO gli ordini). Il condomino e' un padrone,
>>non un operai.

>>Un condomino americano SA di essere un padrone,
>>e da li' segue che non si fa mettere i piedi sulla testa,
>>il condomino italiano si mette il capello tra le mani e
>>va a cercare "la raccomandazione" di qualcuno che
>>conosca da vicino l'amministratore :-)))

Non hai capito il ragionamento. Io sono perfettamente d'accordo con te.
Però, proprio perchè l'amministratore dovrebbe essere un semplice
esecutore di ordini (l'operaio), il codice non doveva scrivere: "I
provvedimenti
dell'amministratore presi nell'ambito dei suoi poteri sono vincolanti per
tutti i condomini.". Se tu sei un semplice esecutore di ordini, non puoi
fare provvedimenti. Punto. Se puoi fare provvedimenti, vuol dire che hai
un potere decisionale vincolante (fino a quando non revocato).
Ti ricordi il caso di quel ragazzo che aveva visto la sua famiglia pagare
due
volte la stessa quota di un milione all'amministratore, perchè lui aveva
fatto decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione?
Tu credi che davvero quell'amministratore non sapesse che quella quota
era già stata pagata? Avrà detto: intanto gli faccio il D.I. in modo che
questi
soldi loro me li devono dare, poi se vogliono fanno opposizione, aspettano
un paio d'anni, mi danno la possibilità di inventarmi fondi cassa
inesistenti
per coprire il fatto che quei soldi in più me li sono messi in tasca io, e
forse
un giorno un giudice dirà che, beh sì, la quota era già stata pagata e
quindi
l'amministratore di allora dovrà restituirli, ma trattandosi di causa
condominiale
compensiamo le spese. Oppure, sai quanti amministratori vanno a minacciare
in casa i loro condomini per essersi messi la parabola, od il condizionatore
od altro, vietando l'autorizzazione (e costringendoti ad iniziare una causa
per
fare valere i tuoi diritti)? Poi ci sono quelli che parlano di
legittimazione
passiva dell'amministratore nelle cause contro terzi, ed addirittura di
legittimazione
passiva nelle cause per violazione di domicilio.

> Tu mi hai chiesto come stanno le cose negli Stati Uniti. Il problema è
molto
> complesso perchè negli Stati Uniti non c'è un Codice Civile,

>>ma e' permesso tutto quello che non e' esplicitamente vietato.
>>Se si guarda bene, la legge condominiale italiana e' un dei pochi e
>>rarissimi esempi di "legislazione a spirito democratico" perche'
>>lascia molto alla libera volonta' delle parti, stabilendo solo
>>dei principi minimi che servono proprio a frenare tentazioni
>>"autoritarie" dell'amministratore. Il condomino italiano deve
>>solo "agire" da padrone, la legge gli da' tutto lo spazio di
>>manovra possibile, compreso quello di cacciare il "gestore"
>>del condominio, salvo il compenso se manca la giusta causa,
>>senza alcuna necessita' di giustificare, anche solo per mero
>>capriccio od antipatia (anche se in tal caso c'e' un costo da pagare).

No, un momento, qui non ci siamo capiti. In USA non c'è un codice
civile non significa che il sistema si basa sulla "common law"! In ambito
civilistico le leggi CI SONO; solo non sono raccolte tutte in un libro
chiamato "codice civile". Le leggi condominiali degli USA, non sono
leggi federali, ma variano da stato a stato: l'Alabama ha le sue,
l'Illinois ha le sue ecc. ecc. ecc.
Ma, per esempio, in Alabama ci sono tre leggi (mi pare costituzione
condominiums dell'Alabama, costituzione per il diritto immobiliare
dell'Alabama ed una terza che non ricordo), che sono però LEGGI
(e se potessi leggerle per intero, vedresti che sono veramente "toste").

> Ogni condomino deve tenere un comportamento composto, ma
> ha diritto a mettere a verbale le proprie considerazioni,
> ed ha diritto all'assistenza di due testimoni (in Italia abbiamo l'art. 67
> Disp. Att. C.C. che consente all'amministratore di dirti che ti
> prende a calci in culo, tanto non ci sono testimoni tranne i suoi amici).

>>Anche nelle situazioni piu' infuocate o di guerra fredda tra
>>me ed amministratore (quando ero solo un giovane condomino :-))
>>nessun amministratore si e' mai azzardato a vietare che venisse
>>messo a verbale quanto da me richiesto: tergiversamenti, si', ma
>>alla fine, quando si arrivava al dunque (vuole o non vuole
>>verbalizzare ?) il problema piu' grosso me lo davano i condomini
>>che si spazientivano ma perche' dovevano stare zitti i 5 minuti
>>che mi occorrevano per dettare al segretario dal mio posto in
>>sala che cosa volevo verbalizzare (e che poi a fine seduta
>>controllavo sul registro).

Se quando chiedevi: "allora, vuole o non vuole verbalizzare" il segretario,
in combutta con l'amministratore, ti rispondeva calmo e tranquillo "NO"
che facevi? Fai una cosa, vai su www.condominio.net, e vai a cercare
tra i vecchi post, quello intitolato "QUANDO IL CONDOMINIO DIVENTA
UNA MAFIA" firmato "Un cittadino indignato". Capirai di preciso di che
tipo di condomini parliamo. Ah, ti ricordo che di recente la Cassazione,
non essendo prescritte nel nostro amato codice civile particolari formalità
per "la comunicazione agli assenti", ha ipotizzato che il verbale possa
anche
essere orale (HAI CAPITO BENE: NON SONO IMPAZZITO), tranne
quando debba costituire un titolo immobiliare (cioè tranne in caso di
vendita
di un locale comune). Figuriamoci se ti annullano la delibera o peggio
ancora
ti condannano il segretario per violenza privata, per non avere voluto
mettere
a verbale la tua dichiarazione. E poi il processo sulla base di quali
testimonianze
lo fai? Sulla base di quelle dei complici dell'amministratore?

>Sull'amministrazione vanno spese due parole. Sono società che gestiscono
> decine di condominii. Hanno un ruolo completamente
> diverso dall'amministratore di condominio. Ogni condomino ha il numero
della
> società di amministrazione, e può chiamarla in
> caso di guasto delle strutture comuni dell'edificio. L'intervento avviene
> entro 24/48 ore e viene fatturato a carico del condominio,
> con importi che non possono superare un valore stabilito da un accordo fra
> l'associazione delle società di amministrazione del
> condominio e l'associazione della proprietà edilizia.

>>E' cosa vieta di fare lo stesso in Italia ? Ci sono amministratori
>>che fanno gia' in pratica qualcosa del genere. Ogni condomino
>>ha il numero dell'amministratore e questo tipo di amministratore
>>e ben contento di mandare un suo incaricato e in svariati
>>casi non e' esoso.

La differenza è che in USA l'amministrazione è responsabile del lavoro
fatto, perchè
l'elettricista, l'operaio, l'idraulico SONO SUOI DIPENDENTI. Pertanto,
tornando ad un caso che io e te conosciamo bene, per averlo letto in questo
NG, se l'amministrazione incarica vecchietto in nero per pulire le scale, e
una signora scivola, cade e si fa male, E' L'AMMINISTRAZIONE CHE NE
RISPONDE (in Italia l'amministratore rimane lì senza nessuna responsabilità;
lo so che mi stai per dire che rimane se lo vuole l'assemblea, ma se tu sei
l'unica persona sensata in quel palazzo, lui rimane lì a far danni (e
purtroppo anche
a te che non c'entri niente con lui e con le sue decisioni)). Inoltre,
proprio per
il fatto che l'amministrazione ha tanti condomini,
e soddisfa ogni giorno tanti di questi casi, hai degli altri vantaggi:

1) Non esiste lavoro in nero, perchè l'amministrazione compie il lavoro ed
avendo
tanti condomini, sarebbe molto più facilmente controllabile dalla
magistratura;
2) C'è una organizzazione altamente efficiente riguardo alla tipologia di
intervento,
con risparmi di tempo e di manodopera (e non hai l'amministratore a farti da
intermediario);
3) Se un lavoro di manutenzione ordinaria si sbaglia, mica lo paghi due
volte a due
diverse imprese. Lo paghi una volta sola, e se dà ancora problemi per colpa
loro
ne risponde l'amministrazione;
4) L'operato di queste società viene controllato da apposite associazioni di
categoria, che ne verificano correttezza professionale, celerità di
intervento,
chiarezza della documentazione ecc. ecc. ecc.

> L'amministrazione è
> legata da un regolare contratto con il condominio che
> è vincolante tra le parti. Il condominio può rompere il contratto con una
> società di amministrazione, ma solo alla scadenza del
> contratto stesso (diversamente viene pagata una penale).

>>E' di sostanza quale e' la differenza ? In Italia puo' cacciare

>>'amministratore quando vuoi, ma se non hai giusta causa
>>(che vale anche per le societa' di amministrazione) paghi
>>una penale (il compenso all'amministratore cacciato per
>>tutto l'anno).

Vai a leggere il post che ti ho suggerito e lo capisci. Se all'inizio
dell'anno
stabiliamo che il condominio per la tua amministrazione ti deve dare
10 milioni alla fine dell'anno, rimangono 10 milioni anche se il Consiglio
si riunisce 290 volte di fila per modificare la cifra (sempre che non vi
siano 1000 millesimi). Io ho avuto per 9 anni un amministratore che,
poverino,
non prendeva neanche una lira (quando ho chiesto un misero preventivo
approvato dall'assemblea, se vai a leggere, vedrai cosa è successo...). Poi,
alla fine dell'anno in cui ho combattuto questo autentico truffatore, dopo
avere
speso soldi d'avvocato a vuoto, essere stato insultato, preso in giro in
modo
fin troppo chiaro, lui se ne uscito che voleva 5 milioni per l'ultimo anno
che
ha fatto. Non so tu, ma mi sembra ributtante che non solo non mi vuole
risarcire i danni, non solo se tento di revocarlo lui mi invoca il 1710 e
scansa il
carcere, ma addirittura alla fine dell'anno devo dare 500.000 lire io a lui
per premiarlo perchè voleva fare i lavori trasformando la terrazza in scala,
in nero, guadagnando una tangente di 10.000.000 sull'importo (da spartire
con
gli altri amici condomini), forte di un verbale nullo, dichiarando il falso
nei verbali
e per fare questo sono state necessarie 9 riunioni perchè non sapevano più
come
cambiare le carte in tavola, l'aggressione dell'avvocato e di mio figlio e
almeno
altre 20 pagliacciate assortite. Leggere per credere....

Inoltre, se leggi, capirai che in un sistema bene assortito l'amministratore
non deve
avere la possibilità di convocare l'assemblea (e deve essere esterno, in
modo da
impedire concentrazioni di potere). In America, infatti, l'assemblea la
convoca il
consiglio e non l'amministrazione, e sarebbe bastato questo a fare saltare
gran
parte dei suoi giochetti.

> L'amministrazione,
> quando si insedia, provvede sotto sua responsabilità
> penale e civile a regolarizzare il condominio sul piano fiscale ed
> assicurativo (quindi tutta la parte burocratica è a carico di queste
società
> ed il consiglio deve solo fruire dei servizi e dei vantaggi).

>>Questo lo stabiliscono le sentenze sull'argomento (la common
>>law e' infatti fatta di sentenze, non c'e' un codice) ? O non
>>stai descrivendo un contratto particolare ?

No, esiste un preciso articolo di legge, che investe l'ufficio legale
dell'amministrazione
di un compito ben preciso. Se un'amministrazione sa che, se il consiglio
interrompe il
contratto e passa ad un concorrente, il loro ufficio legale svolgerà
indagini e le chiederà
dov'è quel certo documento (e stai certo che la risposta ufficiale
dell'amministrazione
uscente non può essere non lo so), stai sicuro che crea una situazione
fiscale immacolata
perchè capisce che "prima o poi i nodi vengono al pettine".

> C) DIRITTO DI ISPEZIONE STRATUTELATO
> Alla fine dell'anno l'amministrazione ha l'obbligo di inviare ad ogni
> condomino resoconto dettagliato di tutte le spese fatturate, della
> situazione patrimoniale di cassa, delle fatture per le opere di
manutenzione
> straordinaria affidate ad imprese esterne.

>>La norma specifiche esattemente in cosa consiste il resoconto
>>dettagliato ?

Per ogni intervento di manutenzione ordinaria di piccola entità richiesto
dai condomini,
l'importo con data di intervento e tipologia di intervento. Per quanto
riguarda la situazione patrimoniale di cassa, copia del libretto di
condominio; per ogni
opera di manutenzione straordinaria di notevole entità, affidato ad una
impresa
esterna, copia della fattura o ricevuta fiscale recante firma del
liquidatore
dell'amministrazione e del titolare dell'impresa (i soldi sono stati pagati
all'impresa, come
si può verificare dall'estratto conto, ed è possibile conoscere quindi anche
la data
esatta in cui questo è stato fatto). Per i servizi comuni, copia delle
ricevute di pagamento
per luce, gas e gli altri servizi comuni. Per l'anno successivo, resoconto
dettagliato del
bilancio preventivo inviato ad ogni condomino almeno 15 giorni prima della
relativa
riunione del consiglio (per l'approvazione deve essere allegato al verbale
registrato
presso l'apposito ufficio atti condominiali e deve riportare la firma del
presidente e
del segretario della riunione del consiglio).

> Se non lo
> fa, il singolo condomino può richiedere i documenti necessari per lettera.
> Se l'amministrazione rifiuta, od ignora le richieste del
> condomino, questo ha il diritto di interrompere il pagamento dei servizi
> condominiali e di rivolgersi al giudice per un accertamento
> sull'attività dell'amministrazione (a spese legali di quest'ultima).

Interessante.

> In Italia il diritto d'ispezione è l'Araba Fenice percui, in base a non so
> che articolo del codice civile, la documentazione di spesa:
> a) se la tiene l'amministratore;

>>intendi dire che quando cambia non e'
>>tenuta a passarla al nuovo amministratore ?

No, intendo dire che l'azione di revoca giudiziaria la devi fare sulla
base dei documenti che possiede a casa l'imputato. Secondo te,
avverrà mai che un amministratore disonesto ti dica davanti al giudice:
"Sì è vero, sono un ladro, ecco la relativa documentazione"?

> b) la puoi vedere solo cinque giorni prima dell'approvazione del
rendiconto;

>>mi pare che non sia scritta nella legge ma
>>in molti regolamenti e sta a chi compera decidere
>>se comperare con un dato regolamento (anche
>>se sembra che nessuno nei tiene conto)

> c) a casa sua in modo che non ci siano testimoni nel caso in cui volessi
> denunciarlo;

>> questa non l'ho capita, io (sempre quando ero giovane e condomino :-))
>> ci andavo con altri due studenti a controllare le fatture ;-)

Giusto, però immaginiamo che l'amministratore sia interno e che non abbia
un ufficio. La documentazione la devi andare a vedere a casa. Ora, tu ti
presenti
a casa con i due amici studenti, e lui ti dice: "Lei può entrare perchè la
conosco,
ma loro no!". Che cosa fai? Usi la forza? Sarebbe violazione di domicilio.
Ed
anche se ti facesse entrare, non preoccuparti che la fattura incriminata lui
in
quel momento non c'è l'ha, l'ha in un cassetto, te la spedisce dopo ecc.
ecc. ecc.
Sei a conoscenza di una norma che ti consenta di impugnare la delibera di
approvazione del consultivo perchè tu non hai avuto la possibilità di
verificare
la documentazione di spesa, con vittoria di spese ed onorari? No, perchè non
ci sono norme del codice civile che tutelino esplicitamente il diritto di
ispezione.
Ed anche lui te la mostrasse, e tu verificassi irregolarità (come la
mancanza della
firma ad esempio) sei sicuro che i tuoi due amici studenti, siano così
ansiosi di
venire a testimoniare per te in un processo penale per truffa? E cosa
impedirebbe
a lui, una volta notificato l'atto di citazione della procura della
repubblica,
di mettere una firma falsa e di controquerelarti per calunnia?

In USA è molto più semplice: ti chiedo formalmente la fattura incriminata e
se non me la
fornisci preparati, in base all'art. xx.x.x, a rispondere delle mie quote
condominiali
alle terze parti ed al giudice vita natural durante. Converrai con me che
questo è
un argomento molto "pesante" per costringere l'amministrazione a rigare
dritto ed
a fare una gestione che "mani pulite" al confronto era una cosuccia da
dilettanti.

> d) senza acquisirne copia fotostatica;

>>in effetti questo e' un problema

> e) pagando l'amministratore perchè è così gentile da farti esercitare un
tuo
> diritto;

>>pagandolo, ma scherziamo !!!

Per informazioni, chiedere a Fabio e Giovanni Della Valle (e ti ho detto
tutto).

> f) nel caso vi siano dei buchi di bilancio, sta sicuro che lui due giorni
> prima dell'udienza di fronte al giudice penale
> si convoca l'assemblea a casa sua e gli fa dichiarare che vi era una
> cifra per un fondo cassa per pura dimenticanza non verbalizzato
> (e che guarda caso corrisponde al buco di bilancio di cui tu ti sei
> accorto e che sarà registrato in qualche c/c di cui ovviamente,
> per motivi di privacy, egli non può fornire l'estratto conto)

>>il problema in questo caso non e' l'amministratore ma
>>i condomini "operai" e non "padroni" che VOGLIONO
>>accontentare l'amministratore :-(

>>Roberto
>>PS una gestione come quella che descrivi e' anche piu' costosa
>>in termini di tempo ed impegno: l'italiano medio e' pronto a
>>pagarne i costi ? quali sono le tariffe americane medie ?

Sicuramente i costi sono almeno il doppio di quelli italiani, però
considera che parliamo di condominii che hanno 70-80 condomini.
Pertanto le spese per compiti di carattere amministrativo sono
sostenute da un numero maggiore di persone e possono essere
maggiori. Ciao.

--
Posted from relay4.inwind.it [212.141.53.75]

[Roberto Deb]

Stealth wrote:

> Non hai capito il ragionamento. Io sono perfettamente d'accordo con te.
> Però, proprio perchè l'amministratore dovrebbe essere un semplice
> esecutore di ordini (l'operaio), il codice non doveva scrivere: "I
> provvedimenti
> dell'amministratore presi nell'ambito dei suoi poteri

nota bene "nell'ambito" e' questo che limita l'amministratore

> Ti ricordi il caso di quel ragazzo che aveva visto la sua famiglia pagare
> due volte la stessa quota di un milione all'amministratore, perchè lui aveva
> fatto decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione?
> Tu credi che davvero quell'amministratore non sapesse che quella quota
> era già stata pagata? Avrà detto: intanto gli faccio il D.I. in modo che
> questi soldi loro me li devono dare, poi se vogliono fanno opposizione,

a) per bloccare il D.I. bastava che il ragazzo mostrasse la ricevuta
da 1 milione, ma vogliamo smetterla di inventare leggende
metropolitane (che tra l'altro servono solo a dare piu' corda
a "questi" amministratori furbi = non intelligente, vedi sotto)
b) in ogni caso il milione in piu' versato puo' essere fatto valere
subito come acconto per l'anno o gli anni successivi, altro che
aspettare la fine della causa che appunto non serve (e si che
in ambito calcistico esiste la "regola del vantaggio", possibile
che nella vita quotidiana questi patiti del calcio non sanno applicarla ?).

> aspettano un paio d'anni, mi danno la possibilità di inventarmi fondi cassa
> inesistenti per coprire il fatto che quei soldi in più me li sono messi in
> tasca io, e
> forse un giorno un giudice dirà che, beh sì, la quota era già stata pagata e
> quindi l'amministratore di allora dovrà restituirli,

perche' questo accada non dipende dall'amministratore, ma
dagli altri condomini. Qui entra in gioco la parte individualista
che esiste in molti (non tutti :-) italiani, quella peggiore (l'individualismo
ha aspetti positivi e negativi quello menzionato e' quello negativo)
quella per cui quello che accade agli altri non puo' accadere a
me, quindi sono guai per il malcapitato che quindi non trovera'
nessun appoggio. In poche parole, anche per la vigliaccheria
morale degli stessi tipi, quando sono in gruppo scaricano la
responsabilita' delle loro decisioni su una persona, in questo caso
l'amministratore (che e' ben contento assumersi le responsabilita'
e le competenze di conseguenza gli vengono assegnate che
altrimenti non gli competerebbero).
Lo scenario come lo vedo io e' il seguente: un condomino
fa notare agli altri condomini la disavventura capitata con
il presente amministratore. A questo punto:
a) gli altri condomini, indignati (potrebbe succedere anche
a loro) non confermano l'amministratore, si riconvocano
per il mese dopo per eleggere un nuovo amministratore
b) gli altri condomini se ne' strafottono e riconfermano
l'amministratore, sottintendendo che ha fatto bene. Questi
condomini dovrebbero far bene caso che stanno pagando
l'amministratore per tormentare un altro condomino.
Il ragazzo dovrebbe prendersela con gli altri condomini
e non con l'amministratore che si fa i fatti suoi solo
perche' altri dieci, venti o piu' persone glielo permettono.
Gli Jugoslavi, grazie alle bombe hanno capito che
non possono pagare con le tasse un esercito che
stupra le donne e lavarsene le mani. I soldati condannati
del plotone americano che stermino' il villaggio vietnamito
hanno capito che non possono appellarsi dietro
alla gerarchia militare oltre ogni limite. Con tutti le
sue manipolazioni, Norimberga ha pero' stabilito
dei limiti alla obbedienza militare. Quello che voglio dire
che se anche un soldato e' OBBLIGATO a disobbedire
con tutte le conseguenze che avra' perche'
altrimenti potrebbere essere condannato come
criminale di guerra, come possono i condomini che
riconfermano un amministratore che viola i diritti di un
altro condomino a ritenersi "innocenti" ?

> Oppure, sai quanti amministratori vanno a minacciare
> in casa i loro condomini per essersi messi la parabola, od il condizionatore
> od altro, vietando l'autorizzazione (e costringendoti ad iniziare una causa
> per fare valere i tuoi diritti)?

a quanto pare nessuno legge i post: perche' il condomino deve
iniziare una causa ? Mette su la parabola senza tante storie e
autorizzazioni e se ha torto, sara' semmai l'amministratore ad
iniziare una causa. Tanto la parabola resta su e se l'amministratore
si azzarda a spostarla senza decreto giudiziale si becca un
denuncia per "violenza contro le cose" (non ridete, mi pare
si questo il termine :-))))
Scusatemi: MA CAVOLO, PERCHE' UN CONDOMINO
DOVREBBE CHIEDERE AUTORIZZAZIONI PER FARE
LE SUE COSE A CASA SUA ?
Se proprio vuole essere tranquillo, si informa delle norme
(statali, regionali, provinciali, municipali,etc.) e si e' a posto
fa quel cavolo che vuole. Sara' la controparte a doversi
muovere giuridicamente. Se l'amministratore mi dice che non
posso accendere le luci a casa mia, non aspettero' mica la
sentenza del giudice per farlo, le accendo e poi sara'
l'amministratore a chiedere al giudice di farmela chiudere.
L'ironia di questo atteggiamento succube porta poi all'estremo
opposto per cui alcuni condomini vanno all'estremo opposto
faccendo lavori che effettivamente non dovrebbero fare,
come togliere un pilastro per allargare il salone :-o

> Poi ci sono quelli che parlano di legittimazione
> passiva dell'amministratore nelle cause contro terzi, ed addirittura di
> legittimazione passiva nelle cause per violazione di domicilio.

ma cosa intendi con "legittimazione passiva" ?

> La differenza è che in USA l'amministrazione è responsabile del lavoro
> fatto, perchè
> l'elettricista, l'operaio, l'idraulico SONO SUOI DIPENDENTI.

In Italia gli amministratori ultimamente fanno societa' di servizi
che possono assumersi queste responsabilita' (ne' abbiamo
parlato in altro thread)

> E' L'AMMINISTRAZIONE CHE NE
> RISPONDE (in Italia l'amministratore rimane lì senza nessuna responsabilità;
> lo so che mi stai per dire che rimane se lo vuole l'assemblea, ma se tu sei
> l'unica persona sensata in quel palazzo,

purtroppo e' cosi', pensa che io ho problemi piu'
grossi di un condominio di sciocchi (il mio condominio
e' fatto di persone decenti), io ho dei concittadini di cui
pochi sono sensati. Dal 1975 sto predicando (nel mio
piccolo) che nel settore pubblico stiamo spendendo
di piu' di quello che ci possiamo permettere (cosi'
presto mi dirai: ti faccio notare che negli Stati Uniti
in congresso stanno litigando ORA perche' hanno
previsto un buco pensionistico nel 2020!!!). Che il
sistema pensionistico non sta' in piedi. Che la mia
generazione si trovera' nella merda, perche' quella
dopo la mia col cavolo che ci manterra', dopo
essere stata tartassata dalla generazione precedente
alla mia. E ti assicuro che mi sento molto peggio
di quel ragazzo che deve preoccuparsi solo di
1 milione anticipato.

> 1) Non esiste lavoro in nero, perchè l'amministrazione compie il lavoro ed
> avendo
> tanti condomini, sarebbe molto più facilmente controllabile dalla
> magistratura;

da quando il condominio e' fiscale, nel mio il lavoro
nero e' stato completamente eliminato e cosi'
deve essere anche in giro, perche' il padrone della
societa' di servizi che ci fa le pulizie mi ha detto
che nell'ultimo anno ha raddoppiato i clienti.

> 2) C'è una organizzazione altamente efficiente riguardo alla tipologia di
> intervento,
> con risparmi di tempo e di manodopera (e non hai l'amministratore a farti da
> intermediario);

perche' la societa' di servizi americana che e' ?

> 3) Se un lavoro di manutenzione ordinaria si sbaglia, mica lo paghi due
> volte a due diverse imprese. Lo paghi una volta sola, e se dà ancora problemi
> per colpa
> loro ne risponde l'amministrazione;

perche' come e' in Italia ? se succede e' perche'
molti condomini accettano

> 4) L'operato di queste società viene controllato da apposite associazioni di
> categoria, che ne verificano correttezza professionale, celerità di
> intervento, chiarezza della documentazione ecc. ecc. ecc.

ed e' controllato anche dai clienti. Io farei una
scommessa (so di averla gia' vinta perche' ho
gia' potuto verificare cosa avviene :-))):
se prendi un gruppo di americani e li cacci
in un condominio italiano, cosa succede,
applicando le leggi nostrane ?
Io ti dico che l'amministratore e' costretto a
rigare diritto, anche i condomini normalmente
passivi si sentono obbligati a votare
sensatamente (per amor proprio) e tutto
fila liscio :-)))
Mentre se prendi un gruppo di latini
(non voglio dire di italiani perche' sono
mi fanno flambe' :-))) messi in un
condominio americano cosa ti
combinano ?

> Poi, alla fine dell'anno in cui ho combattuto questo autentico truffatore,
> dopo
> avere speso soldi d'avvocato a vuoto, essere stato insultato, preso in giro in
>
> modo fin troppo chiaro, lui se ne uscito che voleva 5 milioni per l'ultimo
> anno
> che ha fatto.

e se gli ha ottenuti e' colpa solo degli altri condomini,
l'amministratore ha fatto solo i suoi interessi, sono
i tuoi co-condomini che si sono dati la zappa sul piede.
Ma possibile che molti italiani pretendano che gli "altri"
siano dei santi. C'e' una frase del Pater Noster che i
cattolici dimenticano spesso: "non mi indurre in tentazione"
Questa frase e' la chiave per una societa' onesta.
Non posso dare ogni anno 400.000 miliardi in piu'
allo Stato di quello che ha bisogno veramente per fornire
i servizi comuni e pensare che poi l'amministrazione
pubblica non cerchi di intascarli inventandosi le cose
piu' strane.Se voglio una amministrazione onesta, non
gli metto sotto il naso 400.000 miliardi senza necessita'
Se voglio un'amministratore onesto gli do' fiducia, ma
gli faccio capire che lo controllo e che voglio che mi
renda conto di tutto.In una assemblea tempo fa avevo
chiesto di inserire a verbale che l'amministratore non
era autorizzato a spendere senza delibera assembleare
o situazioni di urgenza somme superiori a Lit.50.000
per fatto oltre a quanto preventivato. L'amministratore
protesto subito che avrebbe dato le dimissioni (aveva
la tendenza a presentare consuntivi sforati del 50%).
A questo punto l'assemblea arrivo ad un compromesso
e stabili in Lit.500.000 questo limite (che era proprio
l'ammontare medio delle spese extra preventivo :-(((
A questo punto di chi e' la colpa: dell'amministratore
o dei condomini ?

> carcere, ma addirittura alla fine dell'anno devo dare 500.000 lire io a lui
> per premiarlo perchè voleva fare i lavori trasformando la terrazza in scala,
> in nero, guadagnando una tangente

non e' pubblico ufficiale, nel settore privato non
esiste il concetto di tangente. Se si indaga su cosa
significa "tangente" in senso giuridico e morale si capisce
sia quanto e' stato ed e' grave per lo Stato e che
il settore privato invece non c'entra. Anche qui,
mescolare quelli che sono "peccati veniali" nel settore
privato con fatti gravissimi del settore pubblico e'
dare una giustificazione alla amministrazione pubblica.
Vorrei ricordare che al di sopra dell'amministrazione
pubblica (considerata nel suo complesso, quindi
anche la magistratura) c'e' il nulla (tribunali ONU a parte :-)))
e che fa il cittadino ? si rivolge al tribunale dell'AJA ?
Mentre se un'amministratore abusa, il condomino
puo' sempre rivolgersi alla giustizia.
La tangente e' una doppia lesione: al
diritto e alla credibilita' delle istituzioni.
Credibilita' delle istituzioni che e' l'unica
cosa (forza pubblica a parte, ma quanto
durera ?) che ci separa dal finire (una
volta avrei detto come un Somalia) come
in Jugoslavia (sempre piu' vicino).

> di 10.000.000 sull'importo (da spartire con
> gli altri amici condomini), forte di un verbale nullo, dichiarando il falso
> nei verbali
> e per fare questo sono state necessarie 9 riunioni perchè non sapevano più
> come
> cambiare le carte in tavola, l'aggressione dell'avvocato e di mio figlio e
> almeno
> altre 20 pagliacciate assortite. Leggere per credere....

tutte cose imputabili a quella associazione
per delinquere che descrivi come il tuo
condominio, l'amministratore in tutto questo
c'entra, ma non ha responsabilita': non ha mai
considerato che se anche riesci a mandarlo via
i tuoi condomini lo sostituiscono con un'altro
simile. Quindi il problema e' il tuo vicinato.

> Inoltre, se leggi, capirai che in un sistema bene assortito l'amministratore
> non deve
> avere la possibilità di convocare l'assemblea (e deve essere esterno, in
> modo da
> impedire concentrazioni di potere). In America, infatti, l'assemblea la
> convoca il
> consiglio e non l'amministrazione, e sarebbe bastato questo a fare saltare
> gran
> parte dei suoi giochetti.

qui condivido, la legge rende un po' farraginoso
l'autoconvocazione, che pero' con un po' di
pazienza riesce. Ho avuto la mia prima esperienza
di amministratore dopo essere stato eletto
a seguito di una autoconvocazione promossa da
me stesso. Per alcuni mesi siamo andati avanti
con la maggioranza che versava le quote a me
e la minoranza che versava le quote all'altro
amministratore. Non mi sono fatto intimidire
e quando siamo arrivati al dunque (incassare
le quote dalla maggioranza) ho diffidato
l'amministratore uscente dal fare azioni
ingiuntive nei confronti dei condomini.
A quel punto, evidentemente consultatosi
con un'avvocato, l'amministratore uscente
rinuncio (non diede nessuna rinuncia scritta)
semplicemente smise di fare richieste anche
alla minoranza (che cosa sia successo dei
soldi che i pavidi, cioe' la minoranza, aveva
versato all'amministratore uscente, non l'ho
mai saputo :-). Quello che voglio dire e' che
se la maggioranza dei condomini (50+1) e'
solidale, non c'e' amministratore professionista
che possa resistere. Potra' intimidire (come
ha fatto), minacciare, diffidare e basta, e' solo
un bluff.

> a casa con i due amici studenti, e lui ti dice: "Lei può entrare perchè la
> conosco,
> ma loro no!"

chiedo scusa per la mancata chiarezza, gli studenti erano
condomini come me nello stesso palazzo

> sei sicuro che i tuoi due amici studenti, siano così
> ansiosi di
> venire a testimoniare per te in un processo penale per truffa?

perche' anche loro devono pagare ... :-))

Roberto

[Stealth]

Roberto wrote:

> a) per bloccare il D.I. bastava che il ragazzo mostrasse la ricevuta
> da 1 milione, ma vogliamo smetterla di inventare leggende
> metropolitane (che tra l'altro servono solo a dare piu' corda
> a "questi" amministratori furbi = non intelligente, vedi sotto)

In un paese normale, sм! Ma l'Italia NON E' un paese normale:

(*)Art. 63 Disp. att. c.c. - Per la riscossione dei contributi in base allo
stato di
ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore puт ottenere
decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, NONOSTANTE
OPPOSIZIONE.

Il ragazzo, come io e te abbiamo allora letto su questo NG, aveva le
ricevute. Perт la situazione и questa: notificato alla sua famiglia il D.I.,
essa doveva entro 20 giorni recarsi da avvocato il quale, dietro
pagamento, avrebbe preparato l'atto di opposizione in cui chiede al
giudice "adversis reiectis, di volere sospendere l'esecutivitа del
D.I. in quanto insussistente il debito, come in atti evidenziato".

E' qui che c'и la differenza. Se il debito fosse stato con il suo
carrozziere,
l'opposizione sospendeva il D.I., e si instaurava un normale giudizio di
cognizione: il giudice fissava un'udienza e lм, il ragazzo avrebbe avuto il
piacere di sbattere la ricevuta in faccia al carrozziere, e di chiedere
i danni. Ma poichи и causa condominiale, l'opposizione NON sospende
il decreto ingiuntivo: pertanto il condomino deve ripagare, e solo dopo
l'ottenimento della sentenza puт richiedere che gli venga restituito
quanto illecitamente pagato. Se la persona in questione ha un modesto
reddito cosa implica questa legge? Certo perт che и strano che in un
paese civile stratuteliamo il conduttore rispetto al locatore (leggi la
legge sull'equo canone e la famosa offerta di pagamento della locazione
in sede di giudizio, e ti fai quattro risate), e nella situazione
condominiale
invece, creiamo una situazione per cui, anche se ti opponi, devi pagare,
anche se temporaneamente.

Aggiungo solo che, и talmente equo questo articolo, che per ben due volte
due magistrati hanno chiesto alla Corte Costituzionale di verificare
l'ipotesi di incostituzionalitа dell'art. 63 Disp. att. C.C., poichи "mette
il
condomino in condizione di subire un provvedimento inaudita altera parte,
sia pure temporaneo, e crea una discriminazione rispetto ad altre
categorie debitorie pure previste dal codice". La giustificazione della
consulta и stata che, pur ravvisandosi la perentorietа del provvedimento,
esso trova giustificazione nella necessitа di evitare che il condominio si
trovi in condizioni di spiacevole illiquiditа. Evidentemente, и molto meglio
che a trovarsi in condizioni di spiacevole illiquiditа sia uno che magari
ha giа pagato, piuttosto che un condominio di 40 persone che potrebbe
in due minuti risolvere il problema (in altri paesi esiste un fondo di
garanzia pubblico a cui accedere per pagare le liquiditа immediate, in
attesa che il giudice decida sulla situazione debitoria).

>Il ragazzo dovrebbe prendersela con gli altri condomini
>e non con l'amministratore che si fa i fatti suoi solo
>perche' altri dieci, venti o piu' persone glielo permettono.
>Gli Jugoslavi, grazie alle bombe hanno capito che
>non possono pagare con le tasse un esercito che
>stupra le donne e lavarsene le mani. I soldati condannati
>del plotone americano che stermino' il villaggio vietnamito
>hanno capito che non possono appellarsi dietro
>alla gerarchia militare oltre ogni limite. Con tutti le
>sue manipolazioni, Norimberga ha pero' stabilito
>dei limiti alla obbedienza militare. Quello che voglio dire
>che se anche un soldato e' OBBLIGATO a disobbedire
>con tutte le conseguenze che avra' perche'
>altrimenti potrebbere essere condannato come
>criminale di guerra, come possono i condomini che
>riconfermano un amministratore che viola i diritti di un
>altro condomino a ritenersi "innocenti" ?

Sono d'accordo con te. Perт c'и un'osservazione da fare. Nella
mia palazzina, e lo sa tutto il complesso, c'и gente che dice: "Ma quale
legge! In quella palazzina и inutile combattere... Tanto falsificano,
contro falsificano, si mettono a corrompere avvocati, si mettono a
tirare fuori le loro conoscenze importanti in giudizio, te la girano, te
la rigirano ecc. ecc. ecc. fino a quando non ti fanno spendere un
centinaio di milioni di avvocato, la cosa dura venti anni, ed alla
fine la veritа non viene fuori comunque". Ed a vedere la storia del
preventivo.... che con tutto che c'erano gli avvocati non и venuto
fuori, o della terrazza che doveva diventare a tutti i costi scala, ed
alla fine hanno trovato il modo di fregarti lo stesso, la cosa
un fondo di veritа c'и l'ha. Molto spesso la gente non parla non perchи
и semplicemente menefreghista, ma per un motivo molto piщ serio.

L'amministratore scemo, si presenta in un palazzo e comincia a fare
l'autoritario ed a pestare i piedi un pт a tutti. L'amministratore
intelligente,
soprattutto in condomini piccoli, si fa un giro e guarda in faccia le
persone: "Dunque, questo и uno con cui certi discorsi "da uomini del Sud"
si possono fare; questo и uno di quelli che comandano; quest'altro и un
personaggio "importante" di questa cittа, una persona rinomata, uno che
con una telefonata puт bloccare qualsiasi avvocato avversario; questo и
uno ambiguo; quelli sono i piщ deboli e quindi i minchioni.".
Ora, io una proposta interessante da fare in privato ai primi quattro c'и
l'ho:
"Io posso trasformare questo palazzo nell'albero della cuccagna: ora, chi
l'ha detto che dove vi и una torta da spartire per l'amministratore, non ci
sia anche da mangiare per tre o per quattro condomini? Se stiamo uniti,
cari condomini miei, potremo spogliare i minchioni di tutto ciт che hanno
senza problemi, e ci guadagneremo tutti..."

Quando si crea una situazione simile, gli altri hanno molto DA
GUADAGNARE a proteggere questo amministratore, perchи и
quello che consente di spogliare i minchioni del x-esimo piano. Hai capito?

Ora, la mia posizione и che, in una situazione simile, la democrazia in mano
a questa gente и uno strumento troppo pericoloso. E gli strumenti
legislativi dati ai minchioni per difendersi assomigliano piщ a pistole che
ti
sparano in mano. Tu apprezzi il fatto che il Codice Civile dia ampio spazio
di manovra all'assemblea: per me и stato il piщ grave errore che il
legislatore
potesse fare. In questo consiste la nostra differenza di vedute.

In America non sono io che devo perdere un anno a spendere soldi di
avvocato aspettando che l'amministratore mi mostri un preventivo che non
mi mostrerа mai, perchи и gonfiato. Molto semplicemente, lo richiedo per
mezzo dell'apposita procedura di legge: se non me lo manda, io ho il
diritto di interrompere i pagamenti. Puт riunirsi il consiglio, deliberare
quello
che vuole, dire che il preventivo loro lo hanno visto ed и immacolato
(naturalmente perт al verbale non lo allegano), fare dichiarazioni, fare
magari
anche una riunione ogni 2 giorni se vogliono. NON ME NE IMPORTA
NIENTE: la norma stabilisce che il diritto di ispezione и personale e non
puт in alcun modo essere menomato dalle dichiarazioni o dai provvedimenti
del consiglio. O mi mandi il preventivo, od i lavori te li fai facendoti
pagare
dai tuoi amici che il preventivo lo hanno visto. Punto.
Mi fai il decreto ingiuntivo? Ed io mi presento fresco come una rosa dal
giudice provando che il preventivo sono mesi che и richiesto e tu non me
lo vuoi mostrare, (magari nel frattempo sono andato a fare una ricerca alla
camera di commercio che mi ha consentito di sapere che l'impresa che
deve fare i lavori non esiste), e nel migliore dei casi perdi solo il
decreto
ingiuntivo perchи io ho il diritto di tenere i pagamenti interrotti fino a
quando
tu non mi avrai recapitato copia fotostatica della documentazione richiesta,
nel peggiore ti trovi insieme ai membri del consiglio una bella imputazione
per tentata frode fiscale, il condominio sotto amministrazione giudiziaria
per tre-quattro anni, e gli atti sequestrati. Quale "decreto ingiuntivo
immediatamente esecutivo nonostante opposizione"... ma dove... quando...

Allo stesso modo, perchи in America per legge il consiglio approva i
rendiconti, ma
non i piani di riparto delle spese! Perchи и chiaro che se in un condominio
di tre condomini ci sono: a) il gatto, b) la volpe, c) tonino il fesso, non
ci
vuole niente a convocare assemblea con regolare avviso di convocazione,
inviato entro i 5 giorni, la quale con maggioranza straqualificata
di 666,6 millesimi delibera che: a) i lavori si devono fare b) il 90% li
deve
pagare Tonino il fesso. In America:

a) Tonino il fesso si fa una grassa risata, e paga secondo i suoi millesimi
di
proprietа. Poichи la deliberazione sui piani di riparto и immediatamente
nulla,
perchи и illeggittima, e viene sostituita subito dalla norma di legge
vigente,
l'assemblea puт anche riunirsi 4 volte al giorno ed approvare tutti i
riparti
del mondo, dal punto di vista giuridico non cambia niente. Quando verrа
fatto il D.I. in sede di giudizio il giudice dichiarerа illeggittimo il
piano di
riparto dell'assemblea ed affermerа che Tonino (diventato ora il giusto),
ha pagato quanto necessario e quindi niente altro и dovuto. Con vittoria
di spese ed onorari....

In Italia:

a) Tonino il fesso ha quel macigno di delibera illeggittima scritta dal
gatto e
dalla volpe a costo zero. Pertanto impugna, a pena di decadenza, entro
30 giorni dalla comunicazione, anticipando 3 milioni al suo avvocato, e
senza essere sicuro di vincerla. Poi, poichи l'impugnazione non sospende
l'esecutivitа del provvedimento (art. 1137 C.C.), va a farsi un mutuo per
pagare il 90% dei lavori al gatto ed alla volpe (magari lavori illeggittimi
deliberati senza raggiungere i 500 millesimi). Un giorno un giudice dirа:
sм и vero che c'era il 1123, ma comunque... compenso lo spese fra le
parti. Nella mia cittа per avere le spese nelle cause condominiali bisogna
sistematicamente ricorrere in Appello (non chiedermi perchи poichи non
l'ho capito). Inutile dire che se il giudice compensa le spese, i condomini
poi si riuniranno per dire che Tonino non deve pagare il 90% (l'89% sм, se
non
vuoi fai un'altra impugnazione e perdi altri 3 milioni, cosм noi possiamo
passare
all'88%, all'87% ecc. ecc. ecc.).

oppure:

b) Tonino il fesso pensa di essere in USA e pensa che, se il gatto e la
volpe
hanno avuto l'idea geniale di fare quel piano di riparto, avranno pure la
voglia di andarci loro dall'avvocato e poi dal giudice a raccontargli come
gli и venuta questa grande intuizione... Pertanto paga quanto previsto dalla
legge e crede di essere al sicuro. Purtroppo perт и in Italia (e non in
USA),
passano i 30 giorni e si vede notificare il decreto ingiuntivo.
Pertanto, fa opposizione osservando che non и molto legittimo a
norma dell'art. 1123 e del regolamento di condominio, che il 90% dei lavori
se li debba pagare lui, ma l'opposizione non sospende il decreto ingiuntivo:
pertanto va lo stesso in banca a farsi un mutuo per pagare i lavori.
Dopo 3 anni si presenta dal giudice per avere giustizia dal codice, e lм
si sente dire che il piano di riparto era viziato da illeggittimitа, ma non
essendo stato proposto ricorso entro 30 giorni, deve pagare tutti i lavori
ed in
piщ anche l'avvocato del gatto e della volpe...

Capisci il problema? In America ai delinquenti metti davanti un muro: se
volete
fare quello che volete fatelo: non sono io che devo correre per i vari
tribunali per impugnare (a spese mie) tutte le vostre mosse geniali, ma
siete
voi che dovete difenderle con uno straccio di motivazione giuridica di
leggittimitа davanti al giudice. Anche se l'amministrazione avesse il
controllo
completo del consiglio, non gli servirebbe a niente se quello che vuole и
una delibera
contraria alla legge, perchи quest'ultima, ha un valore pari piщ o meno alla
carta che si usa nei servizi igienici (ed io posso difendermi a costo zero).

In Italia, la delibera illeggittima и una meraviglioso documento che, a
prescindere dai
soprusi che contiene, se non impugnata entro 30 giorni ha un potere
vincolante piщ
intenso persino di quello della legge (ed infatti puт violarla ed ad
aiutarli ci pensa
l'ufficiale giudiziario che viene a prenderti i soldi "che tu devi pagare in
piщ perchи
lo hanno deciso loro e tu non hai impugnato"). Il bello poi, и che anche se
la impugni и
esecutiva lo stesso, fino a quando non disposto dall'autoritа, ed ecco
perchи dico che
in Italia il potere legislativo c'и l'hanno le varie
assemblee di condominio e poi, in assenza della relativa delibera, il
Parlamento Italiano.

>a quanto pare nessuno legge i post: perche' il condomino deve
>iniziare una causa ? Mette su la parabola senza tante storie e
>autorizzazioni e se ha torto, sara' semmai l'amministratore ad
>iniziare una causa. Tanto la parabola resta su e se l'amministratore
>si azzarda a spostarla senza decreto giudiziale si becca un
>denuncia per "violenza contro le cose" (non ridete, mi pare
>si questo il termine :-))))
>Scusatemi: MA CAVOLO, PERCHE' UN CONDOMINO
>DOVREBBE CHIEDERE AUTORIZZAZIONI PER FARE
>LE SUE COSE A CASA SUA ?

Hai ragione. Poi un giorno l'amministratore convince l'assemblea a
deliberare che quella parabola deve essere rimossa, e tu ti scontri con il
maledetto art. 1137 C.C. che ti costringe ad impugnare la delibera
entro 30 giorni solo per farti dire dal giudice quello che и pacifico,
e cioи che hai ragione. Il problema in Italia, ribadisco, non и il "se
impugni",
ma il "cosa succede se non impugni".

> 2) C'и una organizzazione altamente efficiente riguardo alla tipologia di

> intervento,
> con risparmi di tempo e di manodopera (e non hai l'amministratore a farti
da
> intermediario);

>> perche' la societa' di servizi americana che e' ?

La stessa societа che amministra E che fornisce il servizio.
Non sono io amministratore che chiamo per telefono
l'elettricista esterno per cambiare la placchetta del modulo biticino (e
chiedo poi ai
condomini 500.000 per una placchetta, questi sono ricordi di vita
vissuta). Sono IO AMMINISTRAZIONE che mando l'elettricista stipendiato da
ME, sotto contratto con ME, del cui operato rispondo IO, della cui
assicurazione lavoro rispondo sempre IO, e che oggi di queste placchette
ne deve cambiare una ventina e quindi in dieci minuti risolve il lavoro (e
non
mi conviene gonfiare la fattura, perchи se fatturo 500.000 per una
placchetta,
in caso di vizio del montaggio della placchetta rispondo IO davanti al
giudice
di 500.000 lire).

> 3) Se un lavoro di manutenzione ordinaria si sbaglia, mica lo paghi due

> volte a due diverse imprese. Lo paghi una volta sola, e se dа ancora

problemi
> per colpa
> loro ne risponde l'amministrazione;

>>perche' come e' in Italia ? se succede e' perche' molti condomini

accettano.

Disgraziatamente nell'accettare di non fare causa alla impresa che ha fatto
i lavori
precedenti danneggiano economicamente la minoranza. I paesi con una
legislazione
condominiale piщ complessa della nostra, prevedono una norma con la quale,
in caso di vizio evidente dell'opera imputabile ad una impresa esterna, se
il Consiglio
rinuncia all'azione giudiziaria contro la precedente societа, coloro che
firmano la
deliberazione si accollano interamente il costo dell'opera di ripristino
(quindi non ti
troverai a pagare gli stessi lavori due volte, nи ad avviare azioni
giudiziarie in proprio
contro le imprese esterne).

> di 10.000.000 sull'importo (da spartire con
> gli altri amici condomini), forte di un verbale nullo, dichiarando il
falso
> nei verbali

> e per fare questo sono state necessarie 9 riunioni perchи non sapevano piщ

> come
> cambiare le carte in tavola, l'aggressione dell'avvocato e di mio figlio e
> almeno
> altre 20 pagliacciate assortite. Leggere per credere....

>> tutte cose imputabili a quella associazione
>> per delinquere che descrivi come il tuo
>> condominio, l'amministratore in tutto questo
>> c'entra, ma non ha responsabilita': non ha mai
>> considerato che se anche riesci a mandarlo via
>> i tuoi condomini lo sostituiscono con un'altro
>> simile. Quindi il problema e' il tuo vicinato.

Sono riuscito a mandarlo via (per un pт). Il dramma и che puт tornare.
Lo so anch'io che anche cambiando amministratore la situazione non
cambia. Loro hanno bisogno di qualcuno che gli consenta di proseguire
con tutti i loro maneggi: и chiaro che se gli porto io un amministratore,
che loro non possono controllare, loro non lo eleggono: nи ora, nи mai.
Perт, se in un sistema ciт che puт fare o deliberare l'assemblea и
sottoposto a norme tutelative che servono a tutelare il singolo condomino,
ed esiste un diritto di ispezione del singolo condomino tutelato da
precise norme di legge, capisci anche tu che tutta la situazione
diventerebbe molto meno critica (a prescindere dal nome
dell'amministratore).

Riguardo alla questione dei 5 milioni, l'amministratore poteva riuscirci
se i condomini gliela votavano. Ma se vi fosse una norma che stabilisce gli
importi massimi e minimi dei compensi amministratore, mi calcolavo il
valore sulla base del massimo compenso (moltiplicato per i miei millesimi),
ed inviavo l'importo (sempre che non mi volessi rivolgere al giudice per i
danni ed a quel punto vediamo se io devo dare soldi a lui o il contrario).
Se poi gli altri condomini, vogliono regalare a questo 5,10,15 milioni per
quanto и stato bravo a turlupinarmi, possono farlo in privato; non capisco
perchи io devo essere costretto in Italia a pagarlo senza una norma che mi
tuteli verso un esborso eccessivo (e che tuteli l'amministratore per quanto
riguarda
gli importi minimi del compenso).

> a casa con i due amici studenti, e lui ti dice: "Lei puт entrare perchи la
> conosco,
> ma loro no!"

>> chiedo scusa per la mancata chiarezza, gli studenti erano
>> condomini come me nello stesso palazzo

Malgrado questo, il domicilio и suo. Quindi, lui puт benissimo decidere di
farti entrare da solo. E c'и poco da fare.

> sei sicuro che i tuoi due amici studenti, siano cosм

> ansiosi di
> venire a testimoniare per te in un processo penale per truffa?

>> perche' anche loro devono pagare ... :-))

Per alcuni и meglio pagare che testimoniare in un processo penale.....
purtroppo...

A mio giudizio, и l'amministratore che deve essere costretto da una norma
di legge ad inviare copia fotostatica di tutta la documentazione di
spesa presso il condomino, e non il contrario

Ciao.

--
Posted from relay3.inwind.it [212.141.53.74]

[Roberto Deb]

Stealth wrote:
...snip...

Capisco la tua situazione, ma quello che descrivi
trascende nel penale e non ha nulla a che fare con
il codice civile e gli articoli sul condominio.

Capisco che se disperato e sfiduciato e ti
trovi nella situazione di quei cittadini che chiedono
norme piu' severe ogni volta che avviene
un fatto efferato. In realta' le norme ci sono,
il problema e' solo di farle applicare.
Le famose "grida" di manzoniana memoria
non servivano a nulla. Squartare uno perche' aveva
violato la legge non era piu' efficace di metterlo
in carcere.

Non hai bisogno di norme diverse, hai
bisogno di una magistratura piu' onesta
di quella che mi descrivi. Il magistrato, anche
in Italia (nonostante smentite di parte) ha
notevoli margini di discrezionalita' e li
deve usare, non puo' limitarsi a fare da
notaio nella contrattazione tra i due avvocati
(come in effetti ho visto fare una volta).
Se penso ai procuratori! Saprai che in Italia
l'azione penale e' obbligatoria. Ebbene,
il risultato che con la scusa che i reati sono
cosi' tanti e quindi un procuratore non puo'
seguire oltre un numero x di azioni penali,
finisce che e' il procuratore che sceglie
quali azioni penali attivare :-(
Altro esempio di discrezionalita'
negata a parole, ma esistente nei fatti
(e male usata in alcuni eventi finiti
sulla stampa).

Roberto

[Matteo]

"Roberto Deb" <rowu...@tiscalinet.it> ha scritto nel messaggio
news:3A75E26E...@tiscalinet.it...

> > La differenza è che in USA l'amministrazione è responsabile del lavoro
> > fatto, perchè
> > l'elettricista, l'operaio, l'idraulico SONO SUOI DIPENDENTI.
>
> In Italia gli amministratori ultimamente fanno societa' di servizi
> che possono assumersi queste responsabilita' (ne' abbiamo
> parlato in altro thread)

Io vorrei capire, dal punto di vista pratico, che differenza c'è con
l'amministratore che dà il lavoro alle ditte con cui è ammanicato. Ed è una
cosa contro la quale la maggioranza dei condomini è pronta a scendere in
piazza.
Fa male? Fa supermale, perchè "l'ammanicato" ha un potere contrattuale che
chi sceglie le ditte di volta in volta, su indicazione dei condomini, non
può avere. E una ditta non tratta male un condominio di otto famiglie, se sa
che ciò può costargli la perdita di altre ottomila.

> (cosi'
> presto mi dirai: ti faccio notare che negli Stati Uniti
> in congresso stanno litigando ORA perche' hanno
> previsto un buco pensionistico nel 2020!!!).

Anche in Italia il buco è previsto per il 2020, e si sta litigando dal '94.
Non sapevo che negli USA la situazione fosse identica.

> > 1) Non esiste lavoro in nero, perchè l'amministrazione compie il lavoro
ed
> > avendo
> > tanti condomini, sarebbe molto più facilmente controllabile dalla
> > magistratura;
>
> da quando il condominio e' fiscale, nel mio il lavoro
> nero e' stato completamente eliminato e cosi'
> deve essere anche in giro, perche' il padrone della
> societa' di servizi che ci fa le pulizie mi ha detto
> che nell'ultimo anno ha raddoppiato i clienti.

Roberto, ti rendi conto che hai spiegato ai profani come i più recenti
governi hanno fatto lotta contro l'evasione fiscale e come si siano risanati
i conti pubblici? Aggiungi che il fisco si è messo a fare concorrenza sleale
concedendo sconti (36%) che nessun nerolavorista può permettersi, e ti
accorgi che c'è un motivo per il fatto che a poco a poco i conti pubblici si
risanano e le tasse iniziano a diminuire?
Altro che immaginarsi lo scatenarsi di forze della repressione corruttibili
anche se fiamme gialle, sperato da chi è sempre giustizialista, ma solo con
gli altri.

> > 4) L'operato di queste società viene controllato da apposite
associazioni di
> > categoria, che ne verificano correttezza professionale, celerità di
> > intervento, chiarezza della documentazione ecc. ecc. ecc.

Cosa altamente possibile anche da noi. Solo che qui si pensa che le
associazioni servano solo a procurarsi avvocati a basso prezzo e,
addirittura, la più grossa associazione di proprietari di case, iscrive,
prepara e colloca gli amministratori.
Lo ripeto. Chi vuole il condominio all'americana, non fa altro che indossare
le vesti di legislatore condominiale e far approvare a maggioranza (con 500
millesimi) le regole che preferisce, regole vietate ce n'è proprio poche.
Personalmente, i contratti che stipulo con i condomini sono di quattro
pagine, senza nessuna pagina scritta in piccolo, ma, siccome odio il lavoro
in più, non faccio assolutamente nulla che non sia previsto nell'accordo, e
quando lo ha previsto la legge, ho subito convocato le assemblee per
modificare gli accordi.

[Roberto Deb]

Matteo wrote:

> Anche in Italia il buco č previsto per il 2020, e si sta litigando dal '94.

> Non sapevo che negli USA la situazione fosse identica.

No, c'e' una grossa differenza, in Italia abbiamo gia'
sforato, il buco c'e' gia'. Negli USA fino al 2020
hanno calcolato che i contributi accumulati coprono
(parola inesistente in Italia) le erogazioni previste
per le pensioni. I contributi che stanno versando adesso
gli americani vengono accumulati per restituirli la pensione
a loro. Stanno litigando perche' hanno previsto
che nel 2020 si crea una situazione per cui i contributi
non bastano a coprire tutto il probabile erogato (tabelle
calcolate su una minore aspettativa di vita, etc.
In Italia invece i contributi di chi e' ora in pensione
non esistono. Chi e' ora in pensione ha la pensione
pagata da chi ora sta versando i contributi.
Questo si chiama buco pensionistico (4 milioni
di miliardi). In america se oggi smettessero di lavorare,
il sistema pensionistico continuerebbe a versare
pensioni per decine di anni, in Italia smetterebbe
di versare le pensioni all'istante. Capita la differenza :-)
In altre parole, negli USA il sistema pensionistico
funziona come le assicurazioni private che ti erogano
pensioni su quello che hai accumulato e non su
quello che stanno incassando dai nuovi clienti.
In Italia i contributi chi aveva lavorato e' ora
e' in pensione sono stati completamente "mangiati".

> Roberto, ti rendi conto che hai spiegato ai profani come i piů recenti

> governi hanno fatto lotta contro l'evasione fiscale e come si siano risanati
> i conti pubblici?

Lotta alla evasione si', ma solo su un piccola parte del mercato
e per di piu' con il rischi di tassare anche hobby e tempo libero
e i conti pubblici non sono stati risanati (anche quest'anno il
debito pubblico e' aumentato, ed e' aumentato di piu' degli
anni precedenti, per cui il trend verso il crollo continua :-(

> Aggiungi che il fisco si č messo a fare concorrenza sleale
> concedendo sconti (36%) che nessun nerolavorista puň permettersi, e ti
> accorgi che c'č un motivo per il fatto che a poco a poco i conti pubblici si

> risanano e le tasse iniziano a diminuire?

ascolta, io non ho gli occhi foderati di mortadella,
e sono un politico che riconosce i meriti degli
avversari. Se avessero invertito la tendenza del
deficit pubblico (in cifre assolute, a me le baggianate
della percentuale su PIL mi fa solo ridere, la
cifre globale accumulata, per iniziare a
diminuire, che vuol dire restituire i debiti,
ha come prerequisito che smetta di crescere,
matematica e' matematica ...)
avrei cominciato a guardarlo con un certo rispetto,
ma vedo solo azioni di facciata. Come si fa a regalare
600.000-1.000.000 di IRPEF a contribuente
mentre il deficit statale aumenta e senza
nessuna riduzione della spesa statale ?
ci sono meno dipendendenti ?

> Altro che immaginarsi lo scatenarsi di forze della repressione corruttibili

> anche se fiamme gialle, sperato da chi č sempre giustizialista, ma solo con
> gli altri.

ho sostenuto molte volte che la vera lotta a tutti
i comportamenti asociali come delinquenza
ed evasione fiscale si fa solo con la solidarieta'
(non la pura collaborazione, che in fondo e'
solo delazione) dei cittadini. In tal caso la
pressione sociale porta molti a restare sulla
retta via molto di piu' che dieci carabinieri
o dieci finanzieri. In Italia abbiamo un tutore
dell'ordine ogni 140 cittadini. In Gran Bretagna
abbiamo un tutore dell'ordine ogni 2000 cittadini
e non stanno peggio di noi, anzi mi sembra
che abbiano meno evasione fiscale.
E' chiaro che dovendo anche pagare molti
meno stipendi hanno anche meno tasse
e quindi e' anche meno giustificato l'evasore.
Ora da dove si comincia ?

> Cosa altamente possibile anche da noi. Solo che qui si pensa che le
> associazioni servano solo a procurarsi avvocati a basso prezzo e,

> addirittura, la piů grossa associazione di proprietari di case, iscrive,

> prepara e colloca gli amministratori.

:-) hai colpito il nocciolo, si bada al risparmio assoluto e non alla
qualita' con il risultato che ... alla fine...si spende di piu'.
E quello che succede nei condomini succede anche nella
vita statale (e viceversa), ci hanno promesso, sanita' "gratis",
vacanze "gratis" (termo e compagnia), trasporti "gratis", la
casa "gratis" e ora ? Ho l'impressione che se dividiamo tutto
il debito pubblico tra i contribuenti finisce che abbiamo spesso
dieci volte (20 o 30 anche) di piu' che se avessimo rinunciato
a tutto quel "gratis" e pagato subito quello che ci serviva.
Se poi si pensa di risolvere tutto non restituendo il debito
pubblico e' lo stesso, perche' non restituendo i risparmi
in pratica si fa pagare ugualmente il "gratis" in altro modo,
cambia solo il modo di "distribuire", cioe' o tra tutti o solo
tra chi ha risparmiato (e non e' per forza detto che sia
"colui che ha", anche perche' "coloro che hanno" non sono
scemi, titoli di stato e polizze vita o simile non c'e' le
hanno piu', arggh., gasp, devo correre ad estinguere
la mia polizza vita (molti forse non sanno, che per
legge il 90% o giu' di li' del patrimonio delle polizze
vite e' in titoli di stato ?))

Con simpatia,

Roberto

[Fabio]

Ovviamente il rapporto tra " meno retribuzioni da erogare " e tasso di
disoccupazione; tra tasso di dixoccupazione e costi sociali; tra costi
sociali e aspettative di retribuzione. diritti salariali, diritti del
lavoratore e diritti in genere .... è irrilevante.

Credo proprio che nessuno si sia fatto una " passeggiata " in Inghilterra
esckusa ovviamente Londra ) dopo parecchi, troppi anni di " cura tory " e
dopo qualche anno di labour che di labour ha ben poco.

Si potrebbe cominciare col chiederlo a qualche minatore Gallese e poi via
via a tutti gli altri lavoratori.

Bah !!!!

Saluti Fabio
P.S.: Ho conosciuto abbastanza bene quella realtà

Hasta siempre ( per non dimenticare )

Roberto Deb <rowu...@tiscalinet.it> wrote in message
3A776661...@tiscalinet.it...

[Giovanni Della Valle]

Per il sig. Vegeta.

Il Codice Civile stabilisce all'Art. 1129 che l'amm.re dura in carica un
anno.
Ma la legge non ammette ignoranza !!!!
Ne deriva che i condomini, sapendo che la carica dura un anno, hanno il
dovere di riunirsi annualmente, per provvedere o alla nomina del nuovo o
alla conferma del vecchio.

Insomma, l'interinato non deve mai verificarsi !!!!

Se si verifica è solo per strafottenza, incompetenza e inerzia dei "poveri"
condomini.
Che si arrangino !!!

DELLA VALLE GIOVANNI

[darkangel...@gmail.com]

tutto fatto: amministatore non riconfermato convoca assemblea mettendo all'o.d.g. la nomina. viene presentata da un condomino un preventivo di un nuovo amministratore che viene approvato ai voti con maggioranza. chi ha votato contrario vuole invalidare l'assemblea in quanto non ha avuto possibilità di scelta tra più preventivi. oltretutto il preventivo non è rimasto neanche agli atti perché il condomino che l'ha portato se l'è preso e portato con sé. possono davvero invalidare l'assemblea?

[Cordy]

Il 11/04/2018 14:06, darkangel...@gmail.com ha scritto:
> preventivo di un nuovo amministratore che viene approvato ai voti con
> maggioranza. chi ha votato contrario vuole invalidare l'assemblea in
> quanto non ha avuto possibilità di scelta tra più preventivi.

Più che altro, vanno verificate le condizioni. Non basta una maggioranza
qualsiasi e non basta che sia presente un numero qualsiasi di condomini
e millesimi per poter validamente deliberare. Sulla possibilità di
scelta: bastava che portassero loro un preventivo di un professionista
di loro fiducia...

> oltretutto il preventivo non è rimasto neanche agli atti perché il
> condomino che l'ha portato se l'è preso e portato con sé. possono
> davvero invalidare l'assemblea?
>

No. Ma si può consultare copia del preventivo presso lo studio del nuovo
amministratore, eventualmente estraendone copia (a proprie spese e cura).
Di solito io tengo allegati insieme il verbale d'assemblea di nomina ed
il preventivo, che viene controfirmato da presidente e segretario (alla
fine dell'assemblea) in ogni singola pagina. Oltre che da me (si, faccio
l'amministratore, si, sono un pignolino... :-) ). Non è obbligatorio ma
così è più chiaro per tutti.

[Ragnarok]

Il 11/04/2018 14:06, darkangel...@gmail.com ha scritto:

> Il giorno sabato 27 gennaio 2001 00:12:08 UTC+1, teo ha scritto:
> tutto fatto: amministatore non riconfermato convoca assemblea mettendo all'o.d.g. la nomina. viene presentata da un condomino un preventivo di un nuovo amministratore che viene approvato ai voti con maggioranza. chi ha votato contrario vuole invalidare l'assemblea in quanto non ha avuto possibilità di scelta tra più preventivi. oltretutto il preventivo non è rimasto neanche agli atti perché il condomino che l'ha portato se l'è preso e portato con sé. possono davvero invalidare l'assemblea?

Ci avete messo 17 anni?


---
Questa e-mail è stata controllata per individuare virus con Avast antivirus.
https://www.avast.com/antivirus

[Al.Ba.]

Ehhh..... gli amministratori sono tipi tosti..... :-)

[Ragnarok]

Il 12/04/2018 09:11, Cordy ha scritto:

> No. Ma si può consultare copia del preventivo presso lo studio del nuovo
> amministratore, eventualmente estraendone copia (a proprie spese e cura).

No, all'atto dell'accettazione il preventivo dettagliato deve essere
allegato, altrimenti la nomina è nulla.

> Di solito io tengo allegati insieme il verbale d'assemblea di nomina ed
> il preventivo, che viene controfirmato da presidente e segretario (alla
> fine dell'assemblea) in ogni singola pagina. Oltre che da me (si, faccio
> l'amministratore, si, sono un pignolino... :-) ). Non è obbligatorio ma
> così è più chiaro per tutti.

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina
stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Dove li specifica se non sul verbale o in un allegato allo stesso?