Domanda su tabelle millesimanli
Ciarlese
500 anni nel centro di Napoli.
In questi giorni sono in corso le misurazioni in quanto sono da rifare
le tabelle millesimali.
A parte il fatto che dai verbali risulta che tale cosa non e' stata
discussa in assemblea, mi chiedo come sia possibile che in un condominio
cosi' vecchio (o antico) si debbano ricalcolare le tabelle millesimali.
Un geometra che prendeva le misure ha detto che alcuni condomini hanno
soppalcato o cmq fatto modifiche, ma le tabelle non sono a mq?Le
modifiche possono cambiare significativamente tali valori?
E tali nuove tabelle vanno approvate in assemblea?Con quale maggioranza,
assoluta o unanimita'?
Aggiungo,anche se OT, che il verbale dell' ultima assemblea e'
incomprensbile, che a meta' della stessa uno dei presenti si e'
allontanato venendo di fatto a mancare la maggioranza (l' assemblea all'
inizio aveva 505 millesimi), e successivamente sono state approvate
delle spese su un punto dell' ordine del giorno che successivamente
nello stesso verbale risulta non essere stato discusso e rinviato alla
successiva assemblea....e' normale tutto cio'?
R.L. Deboni
> Ho ereditato un appartamento in disuso da 40 anni, in uncondominio di
> 500 anni nel centro di Napoli.
Impossibile. Forse si tratta di un'edificio di 500 anni, la legge sul
condominio non risale oltre il secolo scorso.
> In questi giorni sono in corso le misurazioni in quanto sono da rifare
> le tabelle millesimali.
> A parte il fatto che dai verbali risulta che tale cosa non e' stata
> discussa in assemblea, mi chiedo come sia possibile che in un condominio
> cosi' vecchio (o antico) si debbano ricalcolare le tabelle millesimali.
Errori nei conteggi precedenti ? Suddivisione in appartamenti piu' piccoli ?
> Un geometra che prendeva le misure ha detto che alcuni condomini hanno
> soppalcato o cmq fatto modifiche, ma le tabelle non sono a mq?
No, il codice civile scrive:
"misura proporzionale al valore della proprietą"
> Le
> modifiche possono cambiare significativamente tali valori?
Senza dubbio. Ad esempio, a pari metratura, se l'appartamento viene
lastricato da cima a fondo in marmo di Carrara.
> E tali nuove tabelle vanno approvate in assemblea?
Solo se ci sono tabelle concorrenti. L'assemblea puo' scegliere quale
tabella prendere come buona, ma non puo' votare una tabella, nel senso
di approvare i conteggi. Se un condomino non e' d'accordo sui risultati,
deve far fare una nuova tabella, non puo' semplicemente votare contro.
Se non propone tabelle alternative, la tabella si ha par valida (come
unica esistente). Il condomino dissenziente potra' naturalmente
rivolgersi al giudice per correggere l'eventuale torto. Ma se i conti
sono ragionevolmente giusti, e' meglio che lasci perdere.
> Con quale maggioranza,
> assoluta o unanimita'?
Se c'e' una votazione unanime si possono approvare anche tabelle
sbagliate o difformi alle disposizioni di legge. Ed l'unico caso in cui
serve la votazione.
> Aggiungo,anche se OT, che il verbale dell' ultima assemblea e'
> incomprensbile, che a meta' della stessa uno dei presenti si e'
> allontanato venendo di fatto a mancare la maggioranza (l' assemblea all'
> inizio aveva 505 millesimi),
Alcune votazioni richiedeno solo 334 millesimi.
> e successivamente sono state approvate
> delle spese su un punto dell' ordine del giorno che successivamente
> nello stesso verbale risulta non essere stato discusso
Cioe' sul verbale dice che una spesa e' approvata anche se non discussa?
Perche' non puo' essere ?
> e rinviato alla
> successiva assemblea
Si puo' anche cambiare idea in corso di assemblea.
....e' normale tutto cio'?
Si. Il condominio non e' come il gioco del monopoli, ove una volta
sbagliato non si puo' fare niente. E' vita reale, e l'assemblea puo'
rimettere ai voti una decisione appena presa e data per chiusa, quante
volte vuole.
R.L.Deboni
Matteo
>> Le
>> modifiche possono cambiare significativamente tali valori?
> Senza dubbio. Ad esempio, a pari metratura, se l'appartamento viene
> lastricato da cima a fondo in marmo di Carrara.
Quello no di sicuro, perché sono fatti del proprietario, se no dovresti
conteggiare anche l'arredamento.
Però 3 appartamenti piccoli valgono più di uno grande di eguali dimensioni,
una mansarda abitabile vale più di una soffitta di ugual superficie e
volume, un ufficio vale più di un appartamento, ecc. ecc. Se i sotterranei
erano cantine e sono diventati un ristorante-discoteca (l'ho visto a Nizza,
a un passo dalla casa natale di Garibaldi), il proprietario un po' di valore
in più l'avrà.
>> E tali nuove tabelle vanno approvate in assemblea?
> Solo se ci sono tabelle concorrenti. L'assemblea puo' scegliere quale
> tabella prendere come buona, ma non puo' votare una tabella, nel senso
> di approvare i conteggi. Se un condomino non e' d'accordo sui
> risultati, deve far fare una nuova tabella, non puo' semplicemente
> votare contro.
Visto che c'è già una tabella vecchia, se i soggetti destinatari delle
modifiche non sono d'accordo si applica la vecchia fino alla sentenza
(costitutiva, non dichiarativa, se la memoria non m'inganna). Prova a
trovare il modo di ridurre i 501 millesimi che ho in un certo stabile
(diritto di veto al 100% su tutto) a 499 (diritto di veto solo al 999/1000)
e vedi se non ti faccio soffrire 10 anni a pietire i magistrati, perché si
degnino di non considerare il raffronto tra due tabelle solo come un
emetico.
felix.
> Senza dubbio. Ad esempio, a pari metratura, se l'appartamento viene
> lastricato da cima a fondo in marmo di Carrara.
Non in questo caso:
Art. 68
............omissis..............................
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone
locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun
piano o di ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.)
ciaofelix:-)
--
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito
http://www.newsland.it/news segnala gli abusi ad ab...@newsland.it
Ganoso
"felix." <fdisc...@bbip.it> ha scritto nel messaggio
news:e71lmr$foa$1...@news.newsland.it...
> R.L. Deboni ha scritto:
>
>
>> Senza dubbio. Ad esempio, a pari metratura, se l'appartamento viene
>> lastricato da cima a fondo in marmo di Carrara.
>
> Non in questo caso:
>
> Art. 68
> ............omissis..............................
> Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone
> locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun
> piano o di ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.)
>
> ciaofelix:-)
mi attacco qui. ;) Felix.. mi trovo con un deposito abb.za grande.. che ha
un accesso alle scale del condominio. Però ha due entrate (una per i
furgoni.. e un altra esterna. Chi ha realizzato le tabelle millesimali nno
ha tenuto conto che l'ascensore non l'avrebbe mai usato.. ne tantomneo le
scale. Alla fine ora dovrebbe pagare come un appartamento al terzo piano di
140 metri ;P
Secondo te.. in questo caso.. come posso ricalcolare la tabella ?
R.L. Deboni
> Quello no di sicuro, perché sono fatti del proprietario, se no dovresti
> conteggiare anche l'arredamento.
Primo, l'arredamento e' un bene mobile, non fa parte dell'appartamento.
Secondo, il catasto e' di diversa opinione. Ad esempio se ho una fila di
appartamenti uguali e ad uno installo porta blindata, pavimenti in
marmo, etc, la rendita catastale viene incrementata. Perche' ? Perche'
e' aumentato il valore dell'appartamento. E lo stesso accade per le
tabelle millesimali. Abitualmente lavori di ristrutturazioni non
provocano modifiche delle tabelle millesimali solamente perche' la
richiesta di intervento al giudice (perche' chiaramente chi ha fatto i
lavori non vuole pagare di piu') ha successo solo se la "differenza di
valore e' rilevante".
> Però 3 appartamenti piccoli valgono più di uno grande di eguali dimensioni,
> una mansarda abitabile vale più di una soffitta di ugual superficie e
> volume, un ufficio vale più di un appartamento, ecc. ecc. Se i sotterranei
> erano cantine e sono diventati un ristorante-discoteca (l'ho visto a Nizza,
> a un passo dalla casa natale di Garibaldi), il proprietario un po' di valore
> in più l'avrà.
Esattamente.
R.L.Deboni
felix.
> mi attacco qui. ;) Felix.. mi trovo con un deposito abb.za grande.. che ha
> un accesso alle scale del condominio. Però ha due entrate (una per i
> furgoni.. e un altra esterna. Chi ha realizzato le tabelle millesimali nno
> ha tenuto conto che l'ascensore non l'avrebbe mai usato.. ne tantomneo le
> scale. Alla fine ora dovrebbe pagare come un appartamento al terzo piano di
> 140 metri ;P
> Secondo te.. in questo caso.. come posso ricalcolare la tabella ?
Non ha importanza se le scale o l'ascensore si usino o meno (per
prati-
cita') ma cio' che conta e' l'uso potenziale cioe' il diritto di
poter-
le usare, ipotizza per esempio di dividere questo deposito e
destinarne
una meta' per uso diverso con il solo accesso dalle scale interne.
felix.
> Secondo, il catasto e' di diversa opinione. Ad esempio se ho una fila di
> appartamenti uguali e ad uno installo porta blindata, pavimenti in
> marmo, etc, la rendita catastale viene incrementata. Perche' ? Perche'
> e' aumentato il valore dell'appartamento. E lo stesso accade per le
> tabelle millesimali.
Assolutamente no! felix.
Matteo
Anche:
"Prova a
trovare il modo di ridurre i 501 millesimi che ho in un certo stabile
(diritto di veto al 100% su tutto) a 499 (diritto di veto solo al 999/1000)
e vedi se non ti faccio soffrire 10 anni a pietire i magistrati, perché si
degnino di non considerare il raffronto tra due tabelle solo come un
emetico".
E su ciò non ho ricevuto risposta.
Perché si deve pensare che una modifica delle tabelle interessi solo quei
pezzenti che vogliono pagare 2 centesimi in meno?
Diminuiranno alcune spese, non tutte, ma diminuisce anche la quota di
comproprietà, con conseguente minor peso nell'assemblea e minori possibilità
d'incidere sulla gestione condominiale.
La prima lezione del mio corso di politica iniziava: "Chiedete potere, non
soldi". E' una regola che vale in qualsiasi organizzazione nella quale ogni
tanto si voti.
Matteo
> mi trovo con un deposito abb.za grande..
> che ha un accesso alle scale del condominio. Però ha due entrate (una
> per i furgoni.. e un altra esterna. Chi ha realizzato le tabelle
> millesimali nno ha tenuto conto che l'ascensore non l'avrebbe mai
> usato.. ne tantomneo le scale. Alla fine ora dovrebbe pagare come un
> appartamento al terzo piano di 140 metri ;P
> Secondo te.. in questo caso.. come posso ricalcolare la tabella ?
Non la ricalcoli.
"la revisione della tabella ai sensi dell'art. 69 n. 1 disp.
att. cod. civ. e' possibile soltanto quando la tabella non e' contrattuale;
quando invece la tabella ha matrice contrattuale, gli errori non rilevano
nella loro oggettività, ma solo in quando abbiano determinato un vizio del
consenso".
Cass. sez.II civ., 01.03.00 n.2253
Motivazione più per esteso, ad uso dei diversi da felix, capaci di andare
oltre gli spot:
"I criteri legali sanciti
dall'art. 68 disp. att. cod. civ. per la determinazione della caratura
millesimale dell'edificio condominiale sono sicuramente derogabili dalla
volontà di (ovviamente) tutti i condomini, perché attengono a diritti dei
quali essi possono liberamente, disporre; e se i condomini, nell'esercizio
della loro autonomia privata, stipulano una tabella millesimale diversa da
quella che conseguirebbe all'applicazione degli anzidetti criteri legali,
deve ritenersi che tale diversità essi abbiano voluto, e che queste ultime
per l'appunto diversità sono, e non errori emendabili ai sensi dell'art. 69
disp. att. cod. civ.. Diversamente ritenere, ossia affermare che i condomini
stipulanti una tabella che preveda una caratura millesimale delle singole
parti dell'edificio condominiale non corrispondenti al loro valore reale,
possono ottenerne la revisione ai sensi di tale norma, dando rilievo
esclusivamente all'oggettività dell'errore, significherebbe condizionare la
permanenza degli obblighi contrattualmente assunti al mero arbitrio di
ciascuno di essi, ed in tal modo non riconoscere valore alla loro autonomia
negoziale, pur essendo coinvolti soltanto diritti disponibili; dopotutto in
contrasto con quanto sancito dall'art. 1123 comma 1^ cod. civ., che consente
espressamente, seppur ce ne fosse stato bisogno, deroghe convenzionali ai
criteri legali di ripartizione delle spese condominiali.
Ne deriva che la revisione della tabella ai sensi dell'art. 69 n. 1 disp.
att. cod. civ. e' possibile soltanto quando la tabella non e' contrattuale;
quando invece la tabella ha matrice contrattuale, gli errori non rilevano
nella loro oggettività, ma solo in quando abbiano determinato un vizio del
consenso".
R.L. Deboni
> "Prova a
> trovare il modo di ridurre i 501 millesimi che ho in un certo stabile
> (diritto di veto al 100% su tutto) a 499 (diritto di veto solo al 999/1000)
> e vedi se non ti faccio soffrire 10 anni a pietire i magistrati, perché si
> degnino di non considerare il raffronto tra due tabelle solo come un
> emetico".
> E su ciò non ho ricevuto risposta.
Perche' non c'e' risposta. E' vero che che in una tale ipotesi
l'opponente, giocando sulla lentezza della magistratura italiana, puo'
tirare in lungo il processo per 10 anni.
E anche con notevoli possibilita' di vittoria, infatti:
Art. 69 Disp.Att.
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere
riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei
seguenti casi:
1.quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2.quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Ora se prima aveva 501 millesimi e poi 499 millesimi, la variazione non
e' NOTEVOLE, percio' la modifica non puo' essere imposta.
Ma se la differenza e' ad esempio, da 501 a 490 millesimi allora le cose
cambiano.
La precisione e' utile perche' probabilmente dai miei scritti precedenti
poteva sembrare che si modifichi la tabella millesimale ad ogni
variazione di valore.
> Perché si deve pensare che una modifica delle tabelle interessi solo quei
> pezzenti che vogliono pagare 2 centesimi in meno?
> Diminuiranno alcune spese, non tutte, ma diminuisce anche la quota di
> comproprietà, con conseguente minor peso nell'assemblea e minori possibilità
> d'incidere sulla gestione condominiale.
> La prima lezione del mio corso di politica iniziava: "Chiedete potere, non
> soldi". E' una regola che vale in qualsiasi organizzazione nella quale ogni
> tanto si voti.
Condivido.
R.L.Deboni
R.L. Deboni
> Art. 68
> ............omissis..............................
> Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone
> locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun
> piano o di ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.)
Seguito pero' dall'art.69 (vedi risposta a Matteo).
E' giusta l'osservazione che miglioramenti e stato di manutenzione non
hanno effetto sulle tabelle millesimali.
Ma se invece di un miglioramento, si tratta di una situazione in cui "è
notevolmente alterato" il rapporto dei valori tra gli appartamenti,
allora si applica l'art.69.
Un'appartamento lastricato da cima a fondo in marmo di Carrara come
minimo raddoppia il suo valore. e cio' altera notevolmente il rapporto
del valore con gli altri appartamenti.
R.L.Deboni
felix.
> felix. wrote:
> > Art. 68
> > ............omissis..............................
> > Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone
> > locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun
> > piano o di ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.)
> Seguito pero' dall'art.69 (vedi risposta a Matteo).
> E' giusta l'osservazione che miglioramenti e stato di manutenzione non
> hanno effetto sulle tabelle millesimali.
> Ma se invece di un miglioramento, si tratta di una situazione in cui "è
> notevolmente alterato" il rapporto dei valori tra gli appartamenti,
> allora si applica l'art.69.
Che parla di innovazioni di vasta portata, mentre rivestire di marmo
o onice un appartamento e' un miglioramento io credo che un apparta-
mento raffinato si affitta ad un canone maggiore e torniamo al 68!
Ganoso
> Non ha importanza se le scale o l'ascensore si usino o meno (per
> prati-
> cita') ma cio' che conta e' l'uso potenziale cioe' il diritto di
> poter-
> le usare, ipotizza per esempio di dividere questo deposito e
> destinarne
> una meta' per uso diverso con il solo accesso dalle scale interne.
> ciaofelix:-)
in teoria.. potrebbe prendere l'acensore.. per andare su e giu'.. ;) Io non
dico che non deve pagare, ma deve pagare in base all'ipotetico utilizzo:) e
all'altezza da terra. Insomma.. per me dovrebbe pagare un tantino di meno di
un garage. visto che chi va in garage.. può prendere l'ascensore fino fino
al primo piano (dove stanno le scale di uscita.. ) e quindi si fa.. due
piani.. lui ipoteticamente potrebbe salire fino al primo di piano.. e uscire
dal portone centrale (anche se il che non avrebbe nessun senso logico..
visto che ha due ingressi ).
felix.
> in teoria.. potrebbe prendere l'acensore.. per andare su e giu'.. ;) Io non
> dico che non deve pagare, ma deve pagare in base all'ipotetico utilizzo:) e
> all'altezza da terra.
Esatto!
Insomma.. per me dovrebbe pagare un tantino di meno di
> un garage. visto che chi va in garage.. può prendere l'ascensore fino fino
> al primo piano (dove stanno le scale di uscita.. ) e quindi si fa.. due
> piani.. lui ipoteticamente potrebbe salire fino al primo di piano.. e uscire
> dal portone centrale (anche se il che non avrebbe nessun senso logico..
> visto che ha due ingressi ).
Quando l'ascensore scende sotto il piano androne questo diventa primo
piano quindi il piano terra saranno i garage ed il magazzino se non
hanno cosiderato cio' c'e' un errore.
Ganoso
> Quando l'ascensore scende sotto il piano androne questo diventa primo
> piano quindi il piano terra saranno i garage ed il magazzino se non
> hanno cosiderato cio' c'e' un errore.
> ciaofelix:-)
sono piene di errori ste tabelle. Su un altro stabile aveva fatto.. che un
garage pagava l'ascensore e le scale, quello a fianco no. Cosi aveva deciso.
(erano tutti e due proprietari che avevano singolo garage).
Ciarlese
> Ciarlese wrote:
>
>> Ho ereditato un appartamento in disuso da 40 anni, in uncondominio di
>> 500 anni nel centro di Napoli.
>
>
> Impossibile. Forse si tratta di un'edificio di 500 anni, la legge sul
> condominio non risale oltre il secolo scorso.
>
>>
Chiedo scusa, in realta' il fabbricato e' del '500....
In questi giorni sono in corso le misurazioni in quanto sono da rifare
>> le tabelle millesimali.
>> A parte il fatto che dai verbali risulta che tale cosa non e' stata
>> discussa in assemblea, mi chiedo come sia possibile che in un
>> condominio cosi' vecchio (o antico) si debbano ricalcolare le tabelle
>> millesimali.
>
>
> Errori nei conteggi precedenti ? Suddivisione in appartamenti piu'
> piccoli ?
>
Non so, so solo che non si rifacevano ALMENO da una quarantina d'anni.
>> E tali nuove tabelle vanno approvate in assemblea?
>
>
> Solo se ci sono tabelle concorrenti.
Beh esistono quelle usate finora....
L'assemblea puo' scegliere quale
> tabella prendere come buona, ma non puo' votare una tabella, nel senso
> di approvare i conteggi. Se un condomino non e' d'accordo sui risultati,
> deve far fare una nuova tabella, non puo' semplicemente votare contro.
> Se non propone tabelle alternative, la tabella si ha par valida (come
> unica esistente). Il condomino dissenziente potra' naturalmente
> rivolgersi al giudice per correggere l'eventuale torto. Ma se i conti
> sono ragionevolmente giusti, e' meglio che lasci perdere.
>
>> Con quale maggioranza, assoluta o unanimita'?
>
>
> Se c'e' una votazione unanime si possono approvare anche tabelle
> sbagliate o difformi alle disposizioni di legge. Ed l'unico caso in cui
> serve la votazione.
>
>> Aggiungo,anche se OT, che il verbale dell' ultima assemblea e'
>> incomprensbile, che a meta' della stessa uno dei presenti si e'
>> allontanato venendo di fatto a mancare la maggioranza (l' assemblea
>> all' inizio aveva 505 millesimi),
>
>
> Alcune votazioni richiedeno solo 334 millesimi.
>
Anche per l' approvazione di lavori?
>> e successivamente sono state approvate delle spese su un punto dell'
>> ordine del giorno che successivamente nello stesso verbale risulta non
>> essere stato discusso
>
>
> Cioe' sul verbale dice che una spesa e' approvata anche se non discussa?
> Perche' non puo' essere ?
Il verbale parla di una approvazione di un lavoro, che era punto 5 all'
ordine del giorno.
Successivamente c'e' scritto che il punto 5 verra' discusso alla
prossima assemblea.
Capisco cosa intendi, ma onestamente dire che il verbale e'
contraddittorio e' poco.
Inoltre tale spesa sarebbe stata approvata SENZA la maggioranza dei
millesimi.
Ma ripeto, nel verbale prima si dice che e' stata approvata e poi che
non se ne e' parlato...
>
>> e rinviato alla successiva assemblea
>
>
> Si puo' anche cambiare idea in corso di assemblea.
>
> ....e' normale tutto cio'?
>
> Si. Il condominio non e' come il gioco del monopoli, ove una volta
> sbagliato non si puo' fare niente. E' vita reale, e l'assemblea puo'
> rimettere ai voti una decisione appena presa e data per chiusa, quante
> volte vuole.
>
La decisione viene data per presa pur se c'e' scritto "il punto verra'
discusso alla prossima assemblea".
Cmq grazie dell' interessamento.
R.L. Deboni
> Che parla di innovazioni di vasta portata, mentre rivestire di marmo
> o onice un appartamento e' un miglioramento io credo che un apparta-
> mento raffinato si affitta ad un canone maggiore e torniamo al 68!
Rivestire di marmo un normale appartamento raddoppia il suo valore. E
questa e' una innovazione di vasta portata. Mi sono informato a suo
tempo per sostituire su tutto il pavimento un cotto con marmo e costava
quanto l'appartamento (in edilizia economica).
Io ritengo che "raddoppio" rientra decisamente nel criterio di
"notevolmente alterato".
R.L.Deboni
R.L. Deboni
> Anche per l' approvazione di lavori?
Una banale ricerca su internet fornisce abbondanza di specchietti che
descrivono le varie maggioranze. In ogni caso, ecco la legge:
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio
e i due terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti).
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea
di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a
quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla
medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che
rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo
del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese
con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal
primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al
condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
... omissis ...
Art. 1120 Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art.
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108).
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Deroghe alle maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 sono previste
nelle seguenti leggi:
Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2 (eliminazione delle barriere
architettoniche);
Legge 24 marzo 1989 n. 122, art. 9 (realizzazione dei parcheggi
nei condomini);
Legge 2 gennaio 1991 n 10, art. 26 (contenimento dei consumi
energetici);
Legge 17 febbraio 1992 n. 127, art 15 (recupero del patrimonio
edilizio).
> Il verbale parla di una approvazione di un lavoro, che era punto 5 all'
> ordine del giorno.
> Successivamente c'e' scritto che il punto 5 verra' discusso alla
> prossima assemblea.
Conta l'ultimo scritto. La vita reale non e' un quiz a premi ove conta
la prima risposta.
> Capisco cosa intendi, ma onestamente dire che il verbale e'
> contraddittorio e' poco.
Le persone intelligenti cambiano idea. Solo gli asini tirano dritto.
> Inoltre tale spesa sarebbe stata approvata SENZA la maggioranza dei
> millesimi.
Quali millesimi ha ottenuto ?
> Ma ripeto, nel verbale prima si dice che e' stata approvata e poi che
> non se ne e' parlato...
Conta l'ultima frase, a meno che non sia stata scritta da altra persona.
In caso di dubbio basta chiedere al Presidente, il verbale e' un'atto
suo. E' lui che decide che cosa si scrive, perche' e' lui che lo rende
valido con la sua firma. Infatti, senza la firma del Presidente il
verbale perde efficacia.
> La decisione viene data per presa pur se c'e' scritto "il punto verra'
> discusso alla prossima assemblea".
Esattamente come scritto: si discutera' in prossima assemblea.
R.L.Deboni
felix.
> felix. wrote:
> > Che parla di innovazioni di vasta portata, mentre rivestire di marmo
> > o onice un appartamento e' un miglioramento io credo che un apparta-
> > mento raffinato si affitta ad un canone maggiore e torniamo al 68!
> Rivestire di marmo un normale appartamento raddoppia il suo valore. E
> questa e' una innovazione di vasta portata. Mi sono informato a suo
> tempo per sostituire su tutto il pavimento un cotto con marmo e costava
> quanto l'appartamento (in edilizia economica).
Verissimo!
> Io ritengo che "raddoppio" rientra decisamente nel criterio di
> "notevolmente alterato".
Mi sorprende allora che nei criteri di valutazione utilizzati per
"valorizzare" le unita' condominiali non sia previsto il livello di
finiture, lo stato di manutenzione tantomeno il valore di affitto.
ciaofelix:-)
Circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce
la precedente n. 9400 del 1/7/1926) e n. 2945/1993
I Criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:
Coefficiente di destinazione
Coefficiente di piano
Coefficiente di orientamento
Coefficiente di prospetto
Coefficiente di luminosità
Matteo
> sono piene di errori ste tabelle. Su un altro stabile aveva fatto..
> che un garage pagava l'ascensore e le scale, quello a fianco no. Cosi
> aveva deciso. (erano tutti e due proprietari che avevano singolo
> garage).
Non sono errori, sono vessazioni. E le vessazioni concordate non si
correggono. Non con articoli che precedono l'art. 1321 del codice,
perlomeno.
Giovanni
Questo pero` non cambia il valore in millesimi.
Ciao
Giovanni
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A computer is like an air conditioner,
it stops working when you open Windows.
Registered Linux user #337974 < http://giovanni.homelinux.net/ >
R.L. Deboni
> Mi sorprende allora che nei criteri di valutazione utilizzati per
> "valorizzare" le unita' condominiali non sia previsto il livello di
> finiture, lo stato di manutenzione tantomeno il valore di affitto.
Voglio vedere uno stato di manutenzione che porti ad un differenza
rilevante tra due appartamenti identici. :-)
Ed in ogni caso, non si confonda il valore di una vendita (che dipende
anche dalla situazione personale venditore/acquirente/mediatore) con il
valore di una stima fatta dallo STESSO tecnico nello STESSO momento su
TUTTI gli immobili. In tal caso dubito che un diverso stato di
manutenzione di appartamenti identici porti a differenze rilevanti.
Ma quello che taglia la testa al toro e' che lo stato di manutenzione e'
uno stato transitorio, direi quasi aleatorio, non legato alla "fattezze"
dell'immobile. Oggi puo' essere in condizioni penose, e nel giro di un
mese in "top-form".
Invece opere come la ripavimentazione completa rientrano in eventi non
"oppinabili" ne' legati a "capricci" o "estro" del condomino. Una volta
ripavimentato, l'appartamento come conseguenza modifica in modo
definitivo il valore (in meglio o ... in peggio).
Rileggendo l'art.68 Disp.Att., all'ultimo comma:
"Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone
locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di
ciascun piano o di ciascuna porzione
di piano."
che si applica anche in fase di "prima" formazione del regolamento
condominiale, mi domando che cosa si intenda per "miglioramento".
Quale e' il limite ?
Dividere un'appartamento in due cambia la "consistenza" e quindi non e'
un miglioramento.
Anche aggiungere un locale o abbattere un muro cambia la consistenza e
percio' non e' un miglioramento.
Stabiliamo un criterio della "consistenza" per distinguere un
miglioramento da cio' che non lo e' ?
In quanto al valore dell'affitto poi non ha alcun riferimento con il
valore dell'appartamento.
a) un'appartamento di alto valore e' probabile che porti ad un'alto
affitto, ma non e' detto ...
b) un'affitto alto non implica assolutamente un valore alto
dell'appartamento (ed infatti in molte zone "universitarie" non e' cosi,
delle topaie hanno affitti alti, con valori degli immobile ridicoli).
Possibile che non c'e' nessun geometra che intervenga a spiegare un po'
di estimo ? Una volta spiegati i criteri che definiscono il valore
"intrinseco" dell'immobile, non resta che applicare il codice civile ove
scrive: "Le spese [...] sono sostenute dai condomini in misura
proporzionale al valore della proprietą di ciascuno".
Infatti il calcolo di molte tabelle millesimali, specialmente se
consideriamo la PRIMA tabella (la nascita del tabella), come spesso
viene fatto, sono sbagliati. Ad esempio si dovrebbe applicare un minus
agli appartamenti di piano terra, se privi di giardino, di, ad esempio
un -10% (a parita' di altre condizioni) ed un major agli appartamenti
dell'ultimo piano di un +10%. Ad esempio, si dovrebbe considerare anche
l'esposizione (su strada trafficata o su parco alberato interno).
R.L.Deboni
Matteo
> R.L. Deboni wrote:
>> Rivestire di marmo un normale appartamento raddoppia il suo valore. E
>> questa e' una innovazione di vasta portata. Mi sono informato a suo
>> tempo per sostituire su tutto il pavimento un cotto con marmo e
>> costava quanto l'appartamento (in edilizia economica).
>> Io ritengo che "raddoppio" rientra decisamente nel criterio di
>> "notevolmente alterato".
> Questo pero` non cambia il valore in millesimi.
Concordo con la tua risposta.
Però bisognerebbe anche spiegare il perchè.
Cioè perché, nell'accertare il valore proporzionale, si tiene conto della
destinazione d'uso, del piano, dell'orientamento, del prospetto e della
luminosità, mentre non si tiene conto delle finiture interne.
E allora bisognerebbe spiegare la differenza tra strutturale e accidentale e
ricordare, magari, che i millesimi servono anche ad incassare i soldini
previsti dall'art. 1128, soldini normalmente pagati da un'assicurazione che
sia incassa sia paga con ben precisi criteri.
Così si capirebbe, anche, perché non ci si può foderare la casa di platino,
votare in assemblea col nuovo valore e poi, prima di pagare, rivendere il
platino e pagare quanto votato col valore di nuovo ridotto.
R.L. Deboni
> Cioè perché, nell'accertare il valore proporzionale, si tiene conto della
> destinazione d'uso, del piano, dell'orientamento, del prospetto e della
> luminosità, mentre non si tiene conto delle finiture interne.
Riferimenti giuridici, cosi' cerco di capire quale e' la definizione di
finiture interne. Se si intende, ad esempio, porte (fatta eccezione per
VERE porta blindate) e battiscopa sono d'accordo. Se invece si intende
la qualita' del pavimento, l'impianto di riscaldamento (a termosifoni o
a pannelli radianti nel pavimento), la disposizione delle pareti, il
numero di servizi e di bagni, etc. ho delle perplessita'.
Ad esempio, due appartamenti di 6 stanze piu' accessori, assolutamente
identici, ma in cui in uno degli appartamenti al posto dello sgabuzzino
c'e' un'altro bagno/local doccia, vale di piu', anche se a pari numero
di locali.
> E allora bisognerebbe spiegare la differenza tra strutturale e accidentale
Il tipo di pavimento e' strutturale o accidentale (cosi' intendo il
significato giuridico) ?
> e
> ricordare, magari, che i millesimi servono anche ad incassare i soldini
> previsti dall'art. 1128, soldini normalmente pagati da un'assicurazione che
> sia incassa sia paga con ben precisi criteri.
Percio', io che ho il pavimento in marmo di Carrara, e di cui
l'assicurazione ha tenuto conto nel calcolo del premio, avrei diritto ad
un rimborso maggiore, ma naturalmente se ho anche pagato la
corrispondente maggiorazione di premio conseguente.
> Così si capirebbe, anche, perché non ci si può foderare la casa di platino,
> votare in assemblea col nuovo valore e poi, prima di pagare, rivendere il
> platino e pagare quanto votato col valore di nuovo ridotto.
Ecco, questo e' un'esempio interessante, rimuovere il platino puo'
essere relativamente facile ed in ogni caso recupero praticamente il suo
valore a nuovo (il platino si vende a chilo), ma un il marmo di Carrara
recuperato dal pavimento, a parte l'immane opera di demolizione
necessaria, mi da' solo una frazione del suo valore originario, sempre
che non si rompa in troppi pezzi.
Percio' mi pare chiaro che il Platino e' una migliora accidentale, o
sbaglio ?
R.L.Deboni
oloap
"R.L. Deboni" <robert...@deboni.name> ha scritto nel messaggio
news:4fo04uF...@individual.net...
Discutere delle rifiniture é assolutamente fuori luogo.
Le tabelle millesimali si possono compilare tranquillamente ed esattamente
anche quando le unità immobiliari sono ancora al rustico.
Oloap
R.L. Deboni
> Discutere delle rifiniture é assolutamente fuori luogo.
> Le tabelle millesimali si possono compilare tranquillamente ed esattamente
> anche quando le unità immobiliari sono ancora al rustico.
Poco ma sicuro e si fa cosi' quando si vuole fregare il condomino
"vittima" con il fatto che poi le modifiche richiedeno una disparita'
"rilevante" dei valori dallo stato di fatto. Molto furbo.
Una cosa e' fare le tabelle millesimali quando si vogliono, un'altra e'
che rispettino lo spirito della legge che parla di valore proporzionale.
Ora con lo stato al rustico e' incredibile che si possa ottenere i
valori giusti, a meno che non si intenda dire "leggendo il progetto",
che poi ovviamente va rispettato.
R.L.Deboni
oloap
Quindi secondo te ad ogni ristrutturazione che viene fatta in un
appartamento del condominio andrebbero rifatte le tabelle millesimali ?
Ma dai.......
Ho già avuto modo di dire che per "valore proporzionale" bisogna intendere
che si deve quantificare (in
millesimi) l'entità di una quota-parte rispetto all'intero, e non il valore
in denaro di una unità immobiliare rispetto ad un'altra.
In questo caso si parlerebbe di valore di mercato dell'immobile ed allora
entrerebbero in gioco anche le rifiniture e lo stato di manutenzione.
Oloap
Giovanni
> Poco ma sicuro e si fa cosi' quando si vuole fregare il condomino
> "vittima" con il fatto che poi le modifiche richiedeno una disparita'
> "rilevante" dei valori dallo stato di fatto. Molto furbo.
Data l'ora sei perdonato. Spero che il riposo ti porti a ragionare in
modo piu` lucido.
> Una cosa e' fare le tabelle millesimali quando si vogliono, un'altra e'
> che rispettino lo spirito della legge che parla di valore proporzionale.
> Ora con lo stato al rustico e' incredibile che si possa ottenere i
> valori giusti, a meno che non si intenda dire "leggendo il progetto",
> che poi ovviamente va rispettato.
E` appunto con lo stato al rustico che si possono realmente stabilire le
quote di proprieta`. In fin dei conti le quote millesimali servono per
definire le proporzioni di proprieta` delle parti comuni non il valore
dell'appartamento.
IMO si vuole fregare il condomino facendo finiture piu` lussuose e
rifilandogli piu` millesimi di un uguale appartamento con finiture meno
pregiate. Continuera` a pagare in modo superiore agli altri pur
usufruendo degli stessi servizi.
oloap
"Giovanni" <lso...@home.net.it> ha scritto nel messaggio
news:e7844k$5m9$1...@milena.home.net.it...
> R.L. Deboni wrote:
>
>> Poco ma sicuro e si fa cosi' quando si vuole fregare il condomino
>> "vittima" con il fatto che poi le modifiche richiedeno una disparita'
>> "rilevante" dei valori dallo stato di fatto. Molto furbo.
>
> Data l'ora sei perdonato. Spero che il riposo ti porti a ragionare in
> modo piu` lucido.
>
>> Una cosa e' fare le tabelle millesimali quando si vogliono, un'altra e'
>> che rispettino lo spirito della legge che parla di valore proporzionale.
>> Ora con lo stato al rustico e' incredibile che si possa ottenere i valori
>> giusti, a meno che non si intenda dire "leggendo il progetto", che poi
>> ovviamente va rispettato.
>
> E` appunto con lo stato al rustico che si possono realmente stabilire le
> quote di proprieta`. In fin dei conti le quote millesimali servono per
> definire le proporzioni di proprieta` delle parti comuni non il valore
> dell'appartamento.
>
> IMO si vuole fregare il condomino facendo finiture piu` lussuose e
> rifilandogli piu` millesimi di un uguale appartamento con finiture meno
> pregiate. Continuera` a pagare in modo superiore agli altri pur
> usufruendo degli stessi servizi.
>
> Ciao
> Giovanni
> --
Quoto al 100% !!!
Oloap
Matteo
> Continuera` a pagare in modo superiore agli altri pur
> usufruendo degli stessi servizi.
Che c'entrano ora i servizi con la comproprietà? I servizi sono spese di
godimento forniti a chi ne gode, indipendentemente dalla proprietà,
ripartiti in base alla misura del godimento.
Il valore, cioè il prezzo ideale di un'unità immobiliare idealmente media,
rileva a fini elettorali, per ripartire le spese di conservazione e per
ripartire il ricavo allorchè l'immobile perisce.
Il punto è che il valore non è il prezzo nel concreto, ma chi non sa
d'economia (e d'estimo) non capisce di che si parla. Ciò che taglia la testa
al toro è che il marmo di Carrara non aumenta la rendita catastale (stesso
criterio che i millesimi), non una pretesa giustizia distributiva sui
servizi.
oloap
"Matteo" <mmat...@yahoo.com> ha scritto nel messaggio
news:e78aa8$mq6$4...@area.cu.mi.it...
.......................
> Il punto è che il valore non è il prezzo nel concreto, .......
>
Vedo con piacere che finalmente l'hai capito ................!!!!!!!
Comunque Giovanni ha parlato forse un pò genericamente di servizi, ma il
principio resta validissimo.
Infatti, come certamente saprai, con la tabella della proprietà non si
stabiliscono soltanto le maggioranze in assemblea, ma vengono ripartite
anche molte spese. Ed anche importanti.(vedi rifacimento della facciata,
ecc.).
Quindi attribuire più millesimi per la tabella "A" equivale comunque a far
sborsare più soldini al condomino.
Mi pare evidente. O no?
Oloap
R.L. Deboni
> Quindi secondo te ad ogni ristrutturazione che viene fatta in un
> appartamento del condominio andrebbero rifatte le tabelle millesimali ?
> Ma dai.......
No ad OGNI, ma (cit.art.69 Disp.Att.):
"2.quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano."
Leggesi: "innovazioni di vasta portata"
Leggesi: "notevolmente alterato il rapporto orginario"
> Ho già avuto modo di dire che per "valore proporzionale" bisogna intendere
> che si deve quantificare (in
> millesimi) l'entità di una quota-parte rispetto all'intero, e non il valore
> in denaro di una unità immobiliare rispetto ad un'altra.
E' vero che nell'ultimo comma dell'art.68 c'e' scritto:
"Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone
locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di
ciascun piano o di ciascuna porzione di piano."
Ma come la mettiamo con "innovazioni di vasta portata" dell'art.69 ?
Evidentemente c'e' una soglia oltre la quale si passa da "miglioramenti"
ad "innovazioni di vasta portata".
Ed IMHO questa soglia si ha nel "notevolmente alterato il rapporto
orginario".
Cioe' un miglioramento, come tale, NON e' atto ad incrementare
"notevolmente" il valore originario.
Per incrementare "notevolmente" il valore originario e' necessaria una
"innovazioni di vasta portata".
Per questo motivi ritengo un grave errore la formazione di tabelle
millesimali definitive quando gli immobili sono ancora al grezzo.
Infatti, dopo la formazione di queste tabelle, ogni modifica o
aggiustamento e' possibile o solo con l'accordo di tutte le parti o se
c'e' una variazione notevole. Percio' mi pare giusto, per la prima
stesura della tabella millesimale, del criterio di attendere che almeno
gli immobili abbiano ricevuto l'abitabilita'.
Ho l'impressione che ci si stia giocando intorno ai termini "relativo" e
"proporzionale", non essendoci una soglia numerica definita a stabilire
il limite tra miglioramento ed innovazione (soglia che viene lasciata
all'apprezzamento del giudice).
R.L.Deboni
R.L. Deboni
> Il valore, cioč il prezzo ideale di un'unitŕ immobiliare idealmente media,
> rileva a fini elettorali, per ripartire le spese di conservazione e per
> ripartire il ricavo allorchč l'immobile perisce.
> Il punto č che il valore non č il prezzo nel concreto, ma chi non sa
> d'economia (e d'estimo) non capisce di che si parla. Ciň che taglia la testa
> al toro č che il marmo di Carrara non aumenta la rendita catastale (stesso
Il marmo di Carrara aumenta la rendita catastale se l'innovazione e' di
portata tale da far cambiare classe all'immobile.
R.L.Deboni
Matteo
> Vedo con piacere che finalmente l'hai capito ................!!!!!!!
L'ho capito, e detto, prima che tu dimostrassi di non avere ancora capito
che tra valore e prezzo c'è una correlazione.
L'ufficio al pianterreno ha più millesimi dell'appartamento di ugual
superficie e volume al primo piano perché, a parità di tutte le altre
condizioni, si vende più caro.
Idem due appartamenti speculari, ma uno a nord-ovest e uno a sud-est. Idem,
in una casa senza ascensore, l'appartamento al secondo piano e quello al
quarto.
Tu non ci arrivi, e si comincia a dubitare della tua facoltà di
comprendonio.
> Infatti, come certamente saprai, con la tabella della proprietà non si
> stabiliscono soltanto le maggioranze in assemblea, ma vengono
> ripartite anche molte spese. Ed anche importanti.(vedi rifacimento
> della facciata, ecc.).
Cioè le spese con le quali si mantiene immutato o si aumenta il valore
venale delle unità immobiliari. Si paga di più perché si ha di più in
cambio.
> Quindi attribuire più millesimi per la tabella "A" equivale comunque
> a far sborsare più soldini al condomino.
> Mi pare evidente. O no?
E' non solo evidente, ma anche ovvio, se tra valore e prezzo c'è una
correlazione. Non è né evidente, né ovvio, né giusto, se chi ha 100
millesimi spende 10 e ricava 5, e chi ha 50 millesimi spende 5 e ricava 10.
A meno che tu non pensi che nei condomìni si spenda per il gusto di
spendere.
Ci sono dei biglietti tutti colorati, con ologrammi e altre diavolerie
antifalsificazione e con dei numeri in evidenza. Lo sai a che servono?
oloap
>
> L'ho capito, e detto, prima che tu dimostrassi di non avere ancora capito
> che tra valore e prezzo c'è una correlazione.
> L'ufficio al pianterreno ha più millesimi dell'appartamento di ugual
> superficie e volume al primo piano perché, a parità di tutte le altre
> condizioni, si vende più caro.
> Idem due appartamenti speculari, ma uno a nord-ovest e uno a sud-est.
> Idem,
> in una casa senza ascensore, l'appartamento al secondo piano e quello al
> quarto.
> Tu non ci arrivi, e si comincia a dubitare della tua facoltà di
> comprendonio.
Queste cose te le ho spiegate io ed ora tu fai finta di volerle spiegare a
me .............
>
> Ci sono dei biglietti tutti colorati, con ologrammi e altre diavolerie
> antifalsificazione e con dei numeri in evidenza. Lo sai a che servono?
>
Si lo so, servono a pagare inutili ed esosi onorari ad incopetenti come te
...............
Oloap
oloap
D'accordo che sia meglio attendere l'abitabilità per operare su situazioni
definitive, ma i criteri restano gli stessi.
Infatti le "innovazioni di vasta portata" significano: sopraelevazioni,
trasformazione di spazi aperti in vani chiusi abitabili ed opere similari.
Non certamente opere che cambiano solo le "rifiniture" dell'immobile. Questi
sono "miglioramenti" e non influiscono minimamente sui millesimi. Potranno
anche essere influenti per gli estimi catastali ma non certamente per i
millesimi. Ma attenzione! Anche gli estimi catastali cambiano solo se
cambiano le caratteristiche strutturali e di destinazione dell'immobile.
Per esempio se prima aveva un solo bagno e poi se ne realizzano due o se
cambia il numero dei vani (purtroppo vige ancora il criterio - che io trovo
anacronistico - dei vani catastali).
Per concludere, se un edificio ha originariamente1000 mq di superficie
abitabile e con opere successive i mq. diventano 1200, allora si che si
ricade nella fattispecie contemplata dall' art. 69.
Oloap
oloap
teorico-pratico di Gino Terzago "IL CONDOMINIO" (Giuffré editore):
.................
Il problema nasce quando la trasformazione interessa un bene il cui valore é
già stato determinato e fa parte integrante della tabella millesimale.
Qui si tratta di scorgere un notevole divario tra tabella in corso e quella
che ne scaturirebbe ad opera ultimata. Ed un ulteriore confronto andrà fatto
con i valori in atto delle altre unità immobiliari. Infatti proprio l'art.
69 delle disp. att. c.c. parla di alterazione del rapporto originario tra i
valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Giova sempre ricordare che per valore non si intende certo il maggior valore
di mercato acquisito con la trasformazione, bensì il mero valore ai fini
degli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 cc.
Ma per una corretta interpretazione dell'art. 69 e per la soluzione del
nostro problema, occorre por mente al principio generale introdotto dal
precedente art. 68, cioé quello della incocludenza dei miglioramenti o dei
peggioramenti nel frattempo intervenuti. In buona sostanza la trasformazione
deve consistere non già in un miglioramento dell'unità immobiliare, bensì
nella creazione di un quid novi, che alteri il rapporto tra le quote
proporzionali in atto.
.............................................
.............................................
Da quanto sopra emerge come non tutte le trasformazioni interessano la
modificazione della tabella: il rilievo é molto importante in quanto la più
parte delle richieste traggono origine da modifiche o innovazioni
all'interno dei singoli appartamenti che non interessano minimamente la
consistenza complessiva dell'edificio. Il semplice mutamento di destinazione
del sottotetto o di un seminterrato non comportano la revisione della
tabella millesimale.
............................................
Più precisamente é opportuno tener presente i seguenti principi:
a) la quota millesimale rappresenta la misura del diritto alla comproprietà
sui beni comuni;
b) se un appartamento viene diviso in due anche la quota dovrà essere
frazionata, ma é questione meramente interna;
c) la revisione può essere attuata quando si sono verificati mutamenti nella
struttura dell'edificio.
Oloap
R.L. Deboni
> Per maggiore chiarezza e completezza riporto dal noto ed autorevole trattato
> teorico-pratico di Gino Terzago "IL CONDOMINIO" (Giuffré editore):
>
> .................
Questa e' la opinione del sig.Terzago, di cui peraltro ho letto anch'io.
Pero' io preferisco farmi un'idea in base alle sentenze della Cassazione.
La questione non e' avere ragione in questo thread, la questione e' che
con riferimento alle tabelle millesimali vige un'andazzo
social/giustizialista/paritario (a favore dei piu' benestanti) che non
ha nulla a che fare con le disposizioni di legge.
Causalmente, chi e' piu' benestante e' piu' facilmente un professionista
o persona piu' preparata ad affrontare carte e simili, di chi e'
proprietario di appartamenti "piu' poveri" e quindi riesce a far passare
come "giusta" e rispettosa della legge proposte di tabelle millesimali
che sono semplicemente una vergogna.
Ed a riprova che sanno benissimo di essere in torto convincono gli altri
condomini, magari prima casa e percio' cone esperienza zero sulle cose
condominiali, che le tabelle millesimali si devono approvare. In realta'
le tabelle millesimali calcolate secondo criteri tecnici/aritmetici
corretti non hanno bisogno di essere approvate, 2+2=4 anche se non lo si
vota. Invece tabelle millesimali palesamente sbagliate, una volta votate
all'unanimita' diventano a prova di legge e di giudice.
R.L.Deboni
oloap
>
> Questa e' la opinione del sig.Terzago, di cui peraltro ho letto anch'io.
> Pero' io preferisco farmi un'idea in base alle sentenze della Cassazione.
>
Beh, intanto, Terzago non é solo sig. ma anche Prof. ed in materia
condominiale fa testo.
Nel suo trattato tiene ben conto dell'orientamento della giurisprudenza e
quello che scrive ne é l'essenza.
Quindi.............
Per tutte le altre tue considerazioni , concordo pienamente sul fatto che
purtroppo spessissimo si pongono in essere situazioni anomale.
Magari a seguito di prese di posizione sbagliate del "Matteo" di turno
................
Ma ....... così va la vita.!!!!
Ciao
Oloap
Matteo
>> anch'io. Pero' io preferisco farmi un'idea in base alle sentenze
>> della Cassazione.
> Beh, intanto, Terzago non é solo sig. ma anche Prof. ed in materia
> condominiale fa testo.
Solo che è anche avvocato, e le cause in cui usa le sue tesi le perde
regolarmente.
Non era morto nel secolo scorso il culto della personalità?
> Nel suo trattato tiene ben conto dell'orientamento della
> giurisprudenza e quello che scrive ne é l'essenza.
> Quindi.............
rotfl
> Per tutte le altre tue considerazioni , concordo pienamente sul fatto
> che purtroppo spessissimo si pongono in essere situazioni anomale.
> Magari a seguito di prese di posizione sbagliate del "Matteo" di turno
Il Matteo di turno conosce personalmente Terzago, perché in un'assemblea di
680 condomini fu presentato dall'amministratore (il Gec, del quale qualcuno
di Milano sa qualcosa) la causa più sballata della storia, cioè una causa
contro una società della quale quegli stessi condomini erano gli unici soci,
e grazie agli interventi organizzati di tal Matteo ed altri della stessa
scuola e gruppo sia Terzago che il Gec ne uscirono con un sonora legnata.
I libri si scrivono (o si fanno scrivere agli studenti che preparano la
tesi) per i soldi, come le cause si fanno per i soldi, ed è per i soldi che
si amministrano condomìni.
Ma sappiamo bene che per te condominio e soldi sono termini antitetici.
oloap
"Matteo" <mmat...@yahoo.com> ha scritto nel messaggio
news:e7b1cn$bie$1...@area.cu.mi.it...
Insomma, ho capito...... quello che dici tu é "IL VERBO"...
Ti ringraziamo per essere tanto generoso ed altruista da spendere il tuo
prezioso tempo per illuminarci su questo N.G..
Oloap
Matteo
> Insomma, ho capito...... quello che dici tu é "IL VERBO"...
Tu evidentemente non sei in grado di capire.
Come non ha senso il culto della personalità riferito a Terzago (o al suo
maestro Visco, che lui non ha fatto altro che scopiazzare) non ha senso il
culto della personalità riferito a Matteo o a chiunque altro.
Chi legge fa bene a leggere sempre con senso critico e se qualcosa lo
colpisce non badare alla provenienza ma chiedersi se anche lo scrittore
migliore non sia incappato in qualche bestialità, dovuta magari a
leggerezza, distrazione, fretta o ansia d'apparire originale.
E se tu hai la possibilità di chiedere chiarimenti nessuno, che sia persona
seria, è refrattario all'autocritica.
Tra l'altro, dopo l'assemblea, siamo andati a mangiare insieme a Terzago e
al povero Enzo. Siamo stati avversari per un paio d'ore, ma non eravamo
nemici.
R.L. Deboni
> Beh, intanto, Terzago non é solo sig. ma anche Prof. ed in materia
> condominiale fa testo.
In Italia c'e' una certa cultura della personalita' che inizia con il
nominare le persone in base ai titoli. Per me, dal primo manovale
all'ultimo ordinario di una prestigiosa facolta', sono tutti "signori".
I titoli dovrebbero trovare posto solo nei curriculum.
E la magistratura e' anche impregnata di questo criterio, per cui spesso
si e' costretti a cercare un professionista di "prestigio", perche', non
importa se si ha ragione o torto, la causa la si vince perche' il suo
"verbo" fa testo.
A meno che dall'altra parte non ci sia un'avvocato con gli attributi o
giovane ed ambizioso, oltre che capace (... ma molto capace).
Credo che questo andazzo sia dovuto anche all'esistenza dell'Albo
professionale degli avvocati.
Conseguenza 1) se un'avvocato di poca fama incontra uno dei consiglieri
dell'ordine, c'e' un'evidente rischio di uno stato di sottomissione,
specie se c'e' un ricorso presso l'Ordine in corso contro l'avvocantucolo.
Conseguenza 2) l'esistenza dell'Albo implica un tariffario ed una rigida
tutela dei compensi, percio' anche l'avvocato piu' schiappa sa di essere
pagato. Per non dire il divieto di accettare l'incarico a percentuale
(che da un lato vuol dire che l'avvocato si prende una bella fetta, ma
dall'altro vuol dire che l'avvocato e' pagato solo se vince)
Conseguenza 3) perdere o vincere la causa non e' importante,
l'importante e' partecipare (alla divisione della torta)
Conseguenza 4) percio', visto che per gli addetti ai lavori non ha
importanza chi vince, si usano i processi per far carriera agli amici
"importanti", un po' come il gregario (perdendo) tira la volata del
capogruppo.
R.L.Deboni
felix.
> Ma come la mettiamo con "innovazioni di vasta portata" dell'art.69 ?
La mettiamo che anche una sopraelevazione puo' non alterare
notevolmente
il rapporto originario, figuriamoci quattro stucchi dorati.
ciaofelix:-)
In materia di condominio negli edifici, la sussistenza di una
sopraelevazione non implica necessariamente la revisione delle tabelle
millesimali, le quali ex art. 69, n. 2 delle disposizioni att. e trans.
c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un
solo condomino) solo se è notevolmente alterato il rapporto originario dei
valori dei singoli piani o porzioni di piano.
* Cass. civ., sez. II, 13 settembre 1991, n. 9579, Cerroni c. Papalia e
Zammitti, in Arch. civ. 1992, 275.
felix.
> Il Matteo di turno conosce personalmente Terzago, perché in un'assemblea di
> 680 condomini fu presentato dall'amministratore (il Gec, del quale qualcuno
> di Milano sa qualcosa) la causa piů sballata della storia, cioč una causa
> contro una societŕ della quale quegli stessi condomini erano gli unici soci,
> e grazie agli interventi organizzati di tal Matteo ed altri della stessa
> scuola e gruppo sia Terzago che il Gec ne uscirono con un sonora legnata.
Tu sei un incredibile pallone gonfiato, te l'ho gia' detto il destino
e' stato con te cinico e baro, e l'unico modo per sentirti realizzato
e' pontificare tutto il giorno sul picci', solo cosi' qualcuno potra'
leggerti........
P.S. Hai fatto cio' che ti ho suggerito in altro post?...
R.L. Deboni
> La mettiamo che anche una sopraelevazione puo' non alterare
> notevolmente
> il rapporto originario, figuriamoci quattro stucchi dorati.
Non c'e' proprieta' transitiva nell'affermazione.
Il fatto che una sopraelevaizone non implica un "notevolmente alterato"
non esclude che ci sia in altri casi.
A me pare una conferma, la ratio e': "notevolmente alterato", non
importa di cosa si tratta, innovazione o miglioria.
Matteo ho giustamente sottolineato che non e' solo una faccenda di
quante pagare di spese condominiali.
Puo' essere il proprietario stesso dell'appartamento con il valore
"notevolmente alterato" in meglio a volere maggiori millesimi.
Perche' ?
Perche' se il valore del suo appartamento e', ad esempio, raddoppiato,
ha un interesse raddoppiato a che l'edificio non vada in rovina.
Ed avere il doppio di millesimi gli potrebbe permettere da far approvare
una delibera per la manutenzione ed il decoro del condominio che
altrimenti non riuscirebbe a far passare a causa della presenza di un
numero sufficiente di proprietari di tuguri.
Per quanto riguarda le spese di manutenzione, si potrebbe obbiettare che
nulla vieta che faccia di tasca sua, resta pero' il fatto che non e'
detto che sia "cosi'" ricco da farlo, il fatto che il suo appartamento
e' raddoppiato di valore non implica che ha una parte significativa
dell'immobile, ma semplicemente che ad esempio e' cambiato di gruppo e
si trova insieme ad altri proprietari con pari interesse.
Inoltre il fai-da-te non risolve il problema delle delibere riguardo al
decoro, cura del decoro che non e' sempre possibile con una azione
unilaterale, anzi la maggioranza potrebbe obbligare alla rimozione di
certe opere unilaterali.
Percio', anche se e' facile che l'oppositore piu' probabile ad un
rifacimento delle tabelle millesimali e' il classico proprietario "morto
di fame" che vede solo la maggiore spesa ma non i maggiori diritti, non
e' improbabile che tale opposizione avvenga da parte di proprietari
giuridicamente informati che temono un maggiore potere di voto altrui.
R.L.Deboni
R.L. Deboni
> Inoltre il fai-da-te non risolve il problema delle delibere riguardo al
> decoro, cura del decoro che non e' sempre possibile con una azione
> unilaterale, anzi la maggioranza potrebbe obbligare alla rimozione di
> certe opere unilaterali.
Dimenticavo, la delibera piu' importante, forse quella determinante sul
destino di un condominio: la nomina dell'amministratore.
R.L.Deboni
Matteo
> Matteo ha scritto:
>> Il Matteo di turno conosce personalmente Terzago, perché in
>> un'assemblea di 680 condomini fu presentato dall'amministratore (il
>> Gec, del quale qualcuno di Milano sa qualcosa) la causa piů sballata
>> della storia, cioč una causa contro una societŕ della quale quegli
>> stessi condomini erano gli unici soci, e grazie agli interventi
>> organizzati di tal Matteo ed altri della stessa scuola e gruppo sia
>> Terzago che il Gec ne uscirono con un sonora legnata.
> Tu sei un incredibile pallone gonfiato, te l'ho gia' detto il
> destino e' stato con te cinico e baro
La prima differenza tra te e me č che io coi condomini ci ho avuto e ci ho a
che fare, mentre tu non ci hai mai vissuto, e non ne hai mai amministrato
uno. Hai solo scoperto il NG e approfitti dell'ignoranza di chi lo frequenta
per recitare il personaggio dell'espert buono.
La seconda differenza č che io sto scrivendo all'ombra, in riva a un fiume,
in un club sportivo dove belle ragazze in bikini mi danno soldi per giocare
nel mio campo di beach volley, mentre tu sei nel tuo orrido cesso a cercare
un po' di benessere artificiale con una baracca che osi chiamare
condizionatore.
La terza differenza č che tra poco esce un libro sul condominio, scritto al
90% da te. Ma tu non vedi un euro.
L'altra differenza č che tu hai confessato (a rate, ma google non dimentica)
di essere un ex geometra ora nullatenente che faceva latrine in cartongesso,
che non si spurgano perché sono usa e getta.
felix.
.
> La seconda differenza è che io sto scrivendo all'ombra, in riva a un fiume,
> in un club sportivo dove belle ragazze in bikini mi danno soldi per giocare
Certo che studiare (come tu asserisci) giurisprudenza per finire col
fare il bigliettaio di un centro sportivo, giustifica ogni tuo compor-
tamento livoroso.
Io sono ancora un geometra, mi sto godendo i soldi accumulati da
imprenditore, non ho l'aria condizionata poiche' le pareti della
casa avita hanno lo spessore di un metro e vivo a 600 mt slm, non
ho nulla perche ho dato tutto ai figli e mi fanno vivere da pascia',
quella che tu chiami latrina in cartongesso e' il bagno di mio figlio
che vive in Florida e che, vista la mia passione per il bricolage ho
ristrutturato personalmente costruendo pure gli arredi vedi 3 foto.
http://i5.tinypic.com/15553dj.jpg
http://i6.tinypic.com/155553q.jpg
Le foto di casa mia te le ho gia' inviate, e per uno come te senza
fissa dimora e con trenta traslochi sulle spalle dev'essere stato
un colpo, il che giustifica la tua acredine.
Guarda l'immagine cliccando http://attach.mynl.it/img?id=MzQ4Nw