piscina condominiale e box
DMaster
Un tale ha acquistato un box nel condominio della nostra casa al mare
perche' cosi' "puo' anche accedere alla piscina condominiale"...
Puo' davvero farlo?
Prego notare che nella tabella millesimale i costi della piscina sono
esclusivamente ripartiti tra gli appartamenti (quindi i box non entrano nel
conteggio) e che l'accesso alla piscina e' strettamente riservato ai
condomini.
Grazie in anticipo per opinioni ed eventuali fonti legislative.
DMaster
felix.
> Un tale ha acquistato un box nel condominio della nostra casa al mare
> perche' cosi' "puo' anche accedere alla piscina condominiale"...
> Puo' davvero farlo?
E' un condomino a tutti gli effetti,avra' la sua quota millesi-
male e paghera' le spese.
> Prego notare che nella tabella millesimale i costi della piscina sono
> esclusivamente ripartiti tra gli appartamenti
Verificate se il box era alienabile dal condomino titolare del-
l'appartamento.
(quindi i box non entrano nel
> conteggio) e che l'accesso alla piscina e' strettamente riservato ai
> condomini.
Avrebbero dovuto scrivere *residenti*
> Grazie in anticipo per opinioni ed eventuali fonti legislative.
Siete stati imprevidenti a non regolamentare questo.
ciaofelix:-)
--
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito
http://www.newsland.it/news segnala gli abusi ad ab...@newsland.it
Sebastiano Venabile
>Un tale ha acquistato un box nel condominio della nostra casa al mare
>perche' cosi' "puo' anche accedere alla piscina condominiale"...
>Puo' davvero farlo?
detta cosi` si
occorre leggere i contratti di acquisto degli appartamenti e, se
c'e`, il regolamento condominiale contrattuale, il regolamento
assembleare conta poco in genere e nulla in questo caso
>Prego notare che nella tabella millesimale i costi della piscina sono
>esclusivamente ripartiti tra gli appartamenti (quindi i box non entrano nel
>conteggio)
se si stabilisce che puo` venirci, il massimo che potete
fare e` chiedere di istituire un tabella di millesimi
"piscina"
>e che l'accesso alla piscina e' strettamente riservato ai
>condomini.
e questo da dove risulta ? quindi c'e` una disciplina
degli accessi, leggi bene tutto e riferisci
comunque anche lui e` un condomino
un saluto da
Sebastiano Venabile
DMaster
"Sebastiano Venabile" <sebas...@venabile.it> ha scritto nel messaggio
> detta cosi` si
Lo pensavo anch'io, poi ho scartabellato trovando un'opinione contraria:
http://www.lastradaweb.it/viewarticoli.php?id=1422
per questo ho chiesto il vostro parere...
> se si stabilisce che puo` venirci, il massimo che potete
> fare e` chiedere di istituire un tabella di millesimi
> "piscina"
C'e' gia', e i millesimi piscina sono esclusivamente ripartiti fra gli
appartamenti (niente ai box e posti auto)
> e questo da dove risulta ? quindi c'e` una disciplina
> degli accessi, leggi bene tutto e riferisci
Regolamento dell'uso della piscina...
> comunque anche lui e` un condomino
E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...
Se volete dettagli specifici ho tutto sotto mano (ovviamente non ho il
rogito di chi ha comperato il box, ma non credo sia necessario... voglio
dire, puo' anche esserci scritto che acquista il diritto di entrare a cenare
a casa mia, ma se il venditore questo diritto non ce l'ha...)
Grazie ancora, anche a "felix" che ha risposto piu' sopra.
DMaster
DMaster
"Sebastiano Venabile" <sebas...@venabile.it> ha scritto nel messaggio
> detta cosi` si
Lo pensavo anch'io, poi ho scartabellato trovando un'opinione contraria:
http://www.lastradaweb.it/viewarticoli.php?id=1422
per questo ho chiesto il vostro parere...
> se si stabilisce che puo` venirci, il massimo che potete
> fare e` chiedere di istituire un tabella di millesimi
> "piscina"
C'e' gia', e i millesimi piscina sono esclusivamente ripartiti fra gli
appartamenti (niente ai box e posti auto)
> e questo da dove risulta ? quindi c'e` una disciplina
> degli accessi, leggi bene tutto e riferisci
Regolamento dell'uso della piscina...
> comunque anche lui e` un condomino
E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...
Aldo_d
"DMaster" <dma...@dmaster.it> ha scritto nel messaggio
news:sTu7d.4928$eb....@tornado.fastwebnet.it...
Ho visto che nel N.G. si tende a complicare le situazioni .
orbene:
Se le spese per la piscina vengono suddivise in base ad una tabella (la
tabella poggia sulla proprietà del bene) allora l'acquirente del box, se non
ha "millesimi piascina" non può usufruirne.
Se, viceversa le spese piscina vengono divise solo tra gli appertamenti per
una consuetudine o una qualdiasi altra decisione, allora il proprietario del
box che è condomino e come tale comproprierario anche della piscina può
tranquillamwente usufruirne.
C'è da osservare che, nel caso di piscine, il regolamento di condominio reca
anche un "regolamento piscina" ove vengono regolate alcune questioni ad
esempio :
Responsabilità
Orari
Ingressi.
regole per gli ospiti
regole per i condomini
ecc..
Sei sicuro che il tuo regolamento non dica nulla al riguardo.
daluti
aldo_d
Aldo_d
"DMaster" <dma...@dmaster.it> ha scritto nel messaggio
news:sTu7d.4928$eb....@tornado.fastwebnet.it...
>
DMaster
"Sebastiano Venabile" <sebas...@venabile.it> ha scritto nel messaggio
> detta cosi` si
Lo pensavo anch'io, poi ho scartabellato trovando un'opinione contraria:
http://www.lastradaweb.it/viewarticoli.php?id=1422
per questo ho chiesto il vostro parere...
> se si stabilisce che puo` venirci, il massimo che potete
> fare e` chiedere di istituire un tabella di millesimi
> "piscina"
C'e' gia', e i millesimi piscina sono esclusivamente ripartiti fra gli
appartamenti (niente ai box e posti auto)
> e questo da dove risulta ? quindi c'e` una disciplina
> degli accessi, leggi bene tutto e riferisci
Regolamento dell'uso della piscina...
> comunque anche lui e` un condomino
E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...
DMaster
"Sebastiano Venabile" <sebas...@venabile.it> ha scritto nel messaggio
> detta cosi` si
Lo pensavo anch'io, poi ho scartabellato trovando un'opinione contraria:
http://www.lastradaweb.it/viewarticoli.php?id=1422
per questo ho chiesto il vostro parere...
> se si stabilisce che puo` venirci, il massimo che potete
> fare e` chiedere di istituire un tabella di millesimi
> "piscina"
C'e' gia', e i millesimi piscina sono esclusivamente ripartiti fra gli
appartamenti (niente ai box e posti auto)
> e questo da dove risulta ? quindi c'e` una disciplina
> degli accessi, leggi bene tutto e riferisci
Regolamento dell'uso della piscina...
> comunque anche lui e` un condomino
E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...
DMaster
"Sebastiano Venabile" <sebas...@venabile.it> ha scritto nel messaggio
> detta cosi` si
Lo pensavo anch'io, poi ho scartabellato trovando un'opinione contraria:
http://www.lastradaweb.it/viewarticoli.php?id=1422
per questo ho chiesto il vostro parere...
> se si stabilisce che puo` venirci, il massimo che potete
> fare e` chiedere di istituire un tabella di millesimi
> "piscina"
C'e' gia', e i millesimi piscina sono esclusivamente ripartiti fra gli
appartamenti (niente ai box e posti auto)
> e questo da dove risulta ? quindi c'e` una disciplina
> degli accessi, leggi bene tutto e riferisci
Regolamento dell'uso della piscina...
> comunque anche lui e` un condomino
E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...
felix.
> Grazie ancora, anche a "felix" che ha risposto piu' sopra.
> Ho letto il parere del *legale* che hai postato,ma quello e' purtroppo
un suo punto di vista,e non escludo che un giudice potrebbe essere dac-
cordo,ma purtroppo il cc e' stato fatto quando di piscine in condominio
non se ne parlava,e fino a prova contraria la piscina e' un'*impianto*
quindi regolato dall'art 1117. e conseguenti doveri e diritti.
Non hai detto se il nuovo condomino e' gravato da oneri condominiali.
felix.
> Se le spese per la piscina vengono suddivise in base ad una tabella (la
> tabella poggia sulla proprietà del bene) allora l'acquirente del box, se non
> ha "millesimi piascina" non può usufruirne.
Gli eventuali millesimi piscina sono relativi alle quote di riparti-
zione delle spese,non hanno nulla a che fare con la proprieta'.
Va esaminata invece la tabella *quote di proprieta'* se il box o i
box sono presenti con quote in millesimi,l'acquirente ha titolo per
accedervi,salvo espresso divieto.
Matteo
> purtroppo il cc e' stato fatto quando di piscine in condominio
> non se ne parlava
C'erano già. Diciamo che il legislatore non pensava che qualsiasi pezzente
arrivasse a potersela permettere. I ricchi, a differenza di chi si sente
arricchito, non hanno bisogno di regole scritte in Gazzetta e applicate da
un ragioniere pagabollette.
felix.
E chi nasceva ricco non si vendeva il box, magari si giocava tutto
al casino'!! :-))
Sebastiano Venabile
>Fatemi dire anche la mia.
prego
>Ho visto che nel N.G. si tende a complicare le situazioni .
e` la realta` ad essere complessa
>orbene:
>Se le spese per la piscina vengono suddivise in base ad una tabella (la
>tabella poggia sulla proprieta` del bene) allora l'acquirente del box, se non
>ha "millesimi piascina" non puo` usufruirne.
>Se, viceversa le spese piscina vengono divise solo tra gli appertamenti per
>una consuetudine o una qualdiasi altra decisione, allora il proprietario del
>box che e` condomino e come tale comproprierario anche della piscina puo`
>tranquillamwente usufruirne.
ma a semplificare, come hai fatto tu, e come hanno fatto
quando hanno costituito il condominio del nostro amico,
spesso si sbaglia
perche`, infatti, rompersi la testa mettendo nell'atto di
acquisto che la piscina e` di pertinenza dei soli proprietari
di appartamenti e che in caso di frazionamento solo uno degli
appartamenti frazionati avra` diritto di usare la piscina,
cosa sono tutte queste complicazioni ?
facciamo le cose semplici
i risultati pero` si vedeono dopo anni
Sebastiano Venabile
>> se si stabilisce che puo` venirci, il massimo che potete
>> fare e` chiedere di istituire un tabella di millesimi
>> "piscina"
>
>C'e' gia', e i millesimi piscina sono esclusivamente ripartiti fra gli
>appartamenti (niente ai box e posti auto)
se ha diritto dovete cambiarli ed inserirlo
>Regolamento dell'uso della piscina...
>
>> comunque anche lui e` un condomino
>
>E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...
>Se volete dettagli specifici ho tutto sotto mano (ovviamente non ho il
>rogito di chi ha comperato il box, ma non credo sia necessario... voglio
>dire, puo' anche esserci scritto che acquista il diritto di entrare a cenare
>a casa mia, ma se il venditore questo diritto non ce l'ha...)
occorre vedere:
1) nel tuo rogito cosa dice "esattamente" della piscina
2) se il regolamento dell'uso della piscina e` allegato
al rogito (quindi e` contrattuale)
3) se si`, cosa dice degli accessi alla piscina
4) se nel rogito di chi gli ha venduto il garage non ci fosse
stata la clausola di infrazionabilita` dell'appartamento
dal garage; e` rara, ma se c'e` sei a posto
pekilan
ove, tra i disegni, si elenca le parti private che hanno in comune
"parti comuni".
Esempio: un vano scale, supponiamo il subinterno n.200 e' indicato come
parte comune ai subinterni da xx ad yy. Dove se uno va a controllare, i
numeri da xx ad yy, per quella che forse e' una stranezza del caso,
scopre che sono i subinterni che hanno l'accesso da quel vano scale.
Lo stesso puo' accadere per le aree verdi.
Ora anche se la piscina non era esistente nelle mappe al catasto,
sicuramente e' stata costruita sull'area verde e' quindi rientra nel
mappale dell'area verde, per analogia di funzioni (ricreativo).
A questo punto tutto dipende dalla previdenza del professionista che ha
fatto l'accatastamento. Infatti in alcuni condomini ho notato che
l'elenco dei subinterni che vantano "diritti" sui subinterni indicanti
l'area verde e altre aree ricreative comprende solamente gli
appartamenti. In altri condomini invece, il professionista ha incluso
pedisquamente tutto l'elenco delle unita' immobiliari (quindi anche i box).
Poi naturalmente ci sono anche i casi in cui le mappe non dicono nulla
(da cui si puo' capire la differenza tra il rivolgersi a professionisti
seri e dilettanti allo sbaraglio). Allora puo' darsi che questi elenchi
siano contenuti nel regolamento condominiale.
Se le mappe e regolamenti non dicono nulla, si pone l'arduo problema: se
separo una pertinenza (avendo sua autonomia catastale, con un suo numero
di subinterno) dall'appartamento che "convenzionalmente" era associato,
la pertinenza acquisisce la quota proporzionale dei diritti
dell'appartamento ?
A prima vista direi di si', specie se si e' tenuto conto nella vendita.
Infatti il valore di una unita' immobiliare facente parte di un
condominio e' strettamente legato ai diritti comuni che porta. Infatti
il valore di un'appartamento di 100 metri quadri in un condominio
circondato da una striscia di cemento e' ben diverso dallo stesso
appartamento di 100 metri quadri sito in un condominio un'isolato piu'
avanti, ma circondato da 10'000 metri quadri di parco.
Insomma, non e' sufficiente che ci dici che hai tutte le carte, una
risposta seria puo' essere data solo osservandole direttamente (a te
puo' sfuggire qualche quisquilia "importante") e faccendo eventualmente
qualche visura di controllo negli uffici competenti.
Pekilan
Sebastiano Venabile
>Al catasto ci sono dei foglietti (in realta' sono piuttosto grandi :-)
>ove, tra i disegni, si elenca le parti private che hanno in comune
>"parti comuni".
si pero` non contano niente
o meglio, in caso di contrasto con le risultanze degli
atti pubblici, quest'ultime prevalgono
in caso, invece, di atti pubblici poco chiari, forse
(dico forse) possono contare qualcosa
secondo me, in mancanza di chiarezza nell'atto pubblico,
lo stato di fatto dei luoghi prevale sulle planimetrie
catastali (sulle mappe catastali, invece, e` certo, c'e`
un articolo di legge apposta)
a meno che la planimentria catastale non sia allegata
all'atto e sottoscritta, ma allora cessa di essere una
semplice planimetria catastale: infatti non e` la copia
che ti rilascia il catasto a fare fede, ma quella
rilasciata dal notaio presa dall'originale allegato e
sottoscritto all'atto
Aldo_d
"DMaster" <dma...@dmaster.it> ha scritto nel messaggio
news:sTu7d.4928$eb....@tornado.fastwebnet.it...
>
Se le spese per la piscina vengono suddivise in base ad una tabella (la
ha "millesimi piascina" non può usufruirne.
Se, viceversa le spese piscina vengono divise solo tra gli appertamenti per
una consuetudine o una qualdiasi altra decisione, allora il proprietario del
Aldo_d
"DMaster" <dma...@dmaster.it> ha scritto nel messaggio
news:sTu7d.4928$eb....@tornado.fastwebnet.it...
>
Aldo_d
"DMaster" <dma...@dmaster.it> ha scritto nel messaggio
news:sTu7d.4928$eb....@tornado.fastwebnet.it...
>
Aldo_d
"felix." <fdisc...@bbip.it> ha scritto nel messaggio
news:cjm7oe$a4f$1...@news.newsland.it...
> Aldo_d ha scritto:
>
>
> > Se le spese per la piscina vengono suddivise in base ad una tabella (la
> > tabella poggia sulla proprietà del bene) allora l'acquirente del box, se
non
> > ha "millesimi piascina" non può usufruirne.
>
> Gli eventuali millesimi piscina sono relativi alle quote di riparti-
> zione delle spese,non hanno nulla a che fare con la proprieta'.
>
> Va esaminata invece la tabella *quote di proprieta'* se il box o i
> box sono presenti con quote in millesimi,l'acquirente ha titolo per
> accedervi,salvo espresso divieto.
> ciaofelix:-)
>
pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è anche
di altri.
La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
saluti aldo_d
Aldo_d
"felix." <fdisc...@bbip.it> ha scritto nel messaggio
news:cjm7oe$a4f$1...@news.newsland.it...
> Aldo_d ha scritto:
>
>
> > Se le spese per la piscina vengono suddivise in base ad una tabella (la
> > tabella poggia sulla proprietà del bene) allora l'acquirente del box, se
non
> > ha "millesimi piascina" non può usufruirne.
>
> Gli eventuali millesimi piscina sono relativi alle quote di riparti-
> zione delle spese,non hanno nulla a che fare con la proprieta'.
>
> Va esaminata invece la tabella *quote di proprieta'* se il box o i
> box sono presenti con quote in millesimi,l'acquirente ha titolo per
> accedervi,salvo espresso divieto.
> ciaofelix:-)
>
pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è anche
di altri.
La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
saluti aldo_d
felix.
> > mi sembra strano, o quantomeno teorico, che una< tabella fissi il
> pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è anche
> di altri.
> La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
> Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
Nel condominio il concetto *bene comune di altri* e' applicabile solo
ad una innovazione alla quale non si e' voluto aderire.
ciaofelix:-)
DMaster
"Sebastiano Venabile" <sebas...@venabile.it> ha scritto nel messaggio
> 1) nel tuo rogito cosa dice "esattamente" della piscina
Quando ho comprato la piscina non era ancora completata...
Comunque ti riporto tutte le volte che viene citata:
****
rogito
[omissis]
Il terreno residuato dalla costruzione e' condominiale solamente per quelle
parti adibite ad accesso ai posti macchina scoperti, a transiti
condominiali, ad aiuole condominiali (in parte delle quali insiste piscina
sempre condominiale) [omissis]
****
regolamento condominiale
[omissis]
Art. 1 - parti comuni fra tutti i condomini
Sono parti comuni indivisibili e inalienabili fra tutti i condomini del
complesso in base ai millesimi di proprieta' (colonna A della tabella
allegata) [nota: nella colonna A ci sono sia gli appartamenti che i box che
i posti macchina]
- L'area del complesso contornata in rosso nella planimetria allegata [nota:
nell'area c'e' la piscina]
[omissis]
Art. 2 - destinazione delle aree
In base alle caratteristiche del complesso le aree sono cosi' destinate:
[omissis]
a sedime della piscina il cui uso e relativo criterio di ripartizione delle
spese sara' definito in un secondo tempo.
[omissis]
****
Dopodiche' c'e' la tabella millesimale con CINQUE colonne:
La prima comprende tutto, appartamenti, box e posti macchina.
La seconda comprende i millesimi per ciascuno dei corpi di fabbrica (2) del
condominio (esclusi box e posti macchina) e serve ad esempio alla
ripartizione delle spese per la pulizia delle scale.
La terza comprende i millesimi per ciascuno dei corpi di fabbrica (inclusi i
box, esclusi i posti macchina) e serve per esempio alle spese di riparazione
dei lastrici solari o all'assicurazione del fabbricato
La quarta comprende i millesimi utilizzati per l'ascensore (quindi
differenziati fra i piani)
La quinta e' per l'appunto denominata "Millesimi piscina" e comprende solo
gli appartamenti, esclusi quindi box e posti macchina)
****
Poi c'e' il regolamento della piscina condominiale dove all' art. 2 si dice:
L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori e loro
famigliari che risiedono nel condominio
[omissis]
non mi pare di aver trascurato niente....
ciao e grazie ancora
DMaster
DMaster
"Sebastiano Venabile" <sebas...@venabile.it> ha scritto nel messaggio
> 1) nel tuo rogito cosa dice "esattamente" della piscina
Quando ho comprato la piscina non era ancora completata...
****
rogito
****
regolamento condominiale
****
ciao e grazie ancora
DMaster
>
DMaster
"Aldo_d" <w...@fastwebnet.it> ha scritto nel messaggio
news:fVP7d.9866$eb....@tornado.fastwebnet.it...
> Sei sicuro che il tuo regolamento non dica nulla al riguardo.
Ho postato il postabile poco piu' sopra...
Grazie anche a te
DMaster
felix.
> Art. 2 - destinazione delle aree
> In base alle caratteristiche del complesso le aree sono cosi' destinate:
> [omissis]
> a sedime della piscina il cui uso e relativo criterio di ripartizione delle
> spese sara' definito in un secondo tempo.
> [omissis]
)
> La quinta e' per l'appunto denominata "Millesimi piscina" e comprende solo
> gli appartamenti, esclusi quindi box e posti macchina)
> ****
> Poi c'e' il regolamento della piscina condominiale dove all' art. 2 si dice:
> L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori e loro
> famigliari che risiedono nel condominio
> [omissis]
Ti avevo gia' scritto che era molto importante il termine *residenti*
Stando cosi' le cose l'acquirente del box non ha nessun onere, titolo
o diritto di accedere alla piscina.
Anzi quale comproprietario potrebbe essere tenuto a contribuire agli
eventuali oneri per manutenzione straordinaria e/o ricostruzione.
Matteo
> DMaster ha scritto:
> > L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori e loro
> > famigliari che risiedono nel condominio
> > [omissis]
>
> Ti avevo gia' scritto che era molto importante il termine *residenti*
> Stando cosi' le cose l'acquirente del box non ha nessun onere, titolo
> o diritto di accedere alla piscina.
> Anzi quale comproprietario potrebbe essere tenuto a contribuire agli
> eventuali oneri per manutenzione straordinaria e/o ricostruzione.
Ma come si fa ad impedire ad un proprietario di usufruire della sua
proprietą?
Perché la norma regolamentare abbia una minima parvenza di legittimitą quel
"che risiedono" va riferito solo a conduttori e familiari.
Secondo me il problema si risolverebbe dando in gestione la piscina: il
gestore fa pagare tutti e i proprietari recuperano quanto speso con l'attivo
che ritrovano nelle spese condominiali.
felix.
> Ma come si fa ad impedire ad un proprietario di usufruire della sua
> proprietą?
Semplice si tratta di parti comuni ad uso esclusivo.
Matteo
> Matteo ha scritto:
> > Ma come si fa ad impedire ad un proprietario di usufruire della sua
> > proprietą?
> Semplice si tratta di parti comuni ad uso esclusivo.
Si tratterebbe di uso "escludente", nella fattispecie.
L'uso esclusivo evita che il proprietario di un lastrico solare sia
proprietario anche dello spazio aereo sovrastante, o che il proprietario di
un giardino sia proprietario anche del sottosuolo. Ma va trascritto nei
registri immobiliari e comporta che il condominio sia del tutto estraneo ai
problemi economici dell'uso.
Aggiungo che un regolamento efficace di una piscina permette, in caso di uso
da parte di chi non ha diritto, di denunciare la violazione di domicilio e
far portare via gli indesiderati dalla polizia o dai carabinieri.
Con quel regolamento, se lo leggi bene, polizia e carabinieri non
allontanano non solo il proprietario di un box, ma proprio nessuno.
felix.
> Si tratterebbe di uso "escludente", nella fattispecie.
> L'uso esclusivo evita che il proprietario di un lastrico solare sia
......................................................................
> allontanano non solo il proprietario di un box, ma proprio nessuno.
Mi sembra una chiara volonta' del costruttore,non mi sorprenderebbe
che si tratta di un regolamento contrattuale.
Sebastiano Venabile
>
>"Sebastiano Venabile" <sebas...@venabile.it> ha scritto nel messaggio
>
>> 1) nel tuo rogito cosa dice "esattamente" della piscina
>
>Quando ho comprato la piscina non era ancora completata...
>Comunque ti riporto tutte le volte che viene citata:
>
>Art. 1 - parti comuni fra tutti i condomini
>Sono parti comuni indivisibili e inalienabili fra tutti i condomini del
>complesso in base ai millesimi di proprieta' (colonna A della tabella
>allegata) [nota: nella colonna A ci sono sia gli appartamenti che i box che
>i posti macchina]
>- L'area del complesso contornata in rosso nella planimetria allegata [nota:
>nell'area c'e' la piscina]
>[omissis]
>
>Poi c'e' il regolamento della piscina condominiale dove all' art. 2 si dice:
>
>L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori e loro
>famigliari che risiedono nel condominio
forse mi hai gia` risposto ma non ricordo bene: il regolamento
e` allegato all'atto di acquisto ?
se non e` allegato (allegato significa anche che e` richiamato
ed accettato nell'atto stesso, allegato alla muta non serve
a niente, ne` un notaio lo farebbe mai) il regolamento e`
assembleare e ha poco valore, nullo in questo caso
il proprietario del garage viene in piscina come te
se, invece, e` allegato ed accettato all'atto di acquisto (suo,
o meglio, di chi gli ha venduto il garage) e` un regolamento
contrattuale, molto piu` forte (enormemente piu` forte)
e abbiamo anche un problema:
secondo l'atto il "garagista" (chiamiamolo cosi`) e`
comproprietario anche della piscina
pero` il regolamento ne riserva l'uso ai soli "residenti"
l'uso esclusivo di parti comuni, e quindi l'esclusione di altri
comproprietari, e` ammissibile, ma non e` questo il punto
trovo estremamente infelice quella dicitura "residenti"
denuncia che chi ha scritto il regolamento non sapeva quello
che scriveva e che quindi il regolamento va interpretato,
e puo` cosi` accadere che l'interpretazione non ti piaccia
ecco perche` sostengo che sia infelice:
ho riletto il tuo post iniziale dici "casa al mare", quindi il
complesso si trova in una zona di seconde case, e i proprietari
delle quali, in genere, hanno la residenza da un'altra parte
tu stesso, probabilmente, non risiedi li`
per cui non potresti usare la piscina
uso il condizionale perche` la parola "residenti" e` ovviamente
sbagliata, e allora qual'e` quella giusta ?
vedi l'interpretazione di cui sopra
e ancora, metti che quello nel garage ci butta una branda, poi,
magari c'e` la possibilita` di un cambio di destinazione d'uso,
ci prende la residenza e cosi` lui ci va e tu no
un bel guaio, per il momento fai sapere se il regolamento
e` allegato all'atto, poi andiamo avanti
Aldo_d
"felix." <fdisc...@bbip.it> ha scritto nel messaggio
news:cjm7oe$a4f$1...@news.newsland.it...
> Aldo_d ha scritto:
>
>
> > Se le spese per la piscina vengono suddivise in base ad una tabella (la
> > tabella poggia sulla proprietà del bene) allora l'acquirente del box, se
non
> > ha "millesimi piascina" non può usufruirne.
>
> Gli eventuali millesimi piscina sono relativi alle quote di riparti-
> zione delle spese,non hanno nulla a che fare con la proprieta'.
>
> Va esaminata invece la tabella *quote di proprieta'* se il box o i
> box sono presenti con quote in millesimi,l'acquirente ha titolo per
> accedervi,salvo espresso divieto.
> ciaofelix:-)
>
pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è anche
di altri.
La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
Aldo_d
> Aldo_d ha scritto:
>
>
>
> > > mi sembra strano, o quantomeno teorico, che una< tabella fissi il
> > pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è
anche
> > di altri.
> > La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
> > Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
>
> Nel condominio il concetto *bene comune di altri* e' applicabile solo
> ad una innovazione alla quale non si e' voluto aderire.
> ciaofelix:-)
>
>
Mi pare che mi dai ragione o sbaglio ?
saluti aldo_d
Aldo_d
> Aldo_d ha scritto:
>
>
>
> > > mi sembra strano, o quantomeno teorico, che una< tabella fissi il
> > pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è
anche
> > di altri.
> > La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
> > Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
>
> Nel condominio il concetto *bene comune di altri* e' applicabile solo
> ad una innovazione alla quale non si e' voluto aderire.
> ciaofelix:-)
>
>
Mi pare che mi dai ragione o sbaglio ?
saluti aldo_d
Aldo_d
> Aldo_d ha scritto:
>
>
>
> > > mi sembra strano, o quantomeno teorico, che una< tabella fissi il
> > pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è
anche
> > di altri.
> > La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
> > Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
>
> Nel condominio il concetto *bene comune di altri* e' applicabile solo
> ad una innovazione alla quale non si e' voluto aderire.
> ciaofelix:-)
>
>
Mi pare che mi dai ragione o sbaglio ?
saluti aldo_d
felix.
> "felix." <fdisc...@bbip.it> ha scritto nel messaggio
> news:cjonjc$epi$1...@news.newsland.it...
> > Aldo_d ha scritto:
> >
> >
> >
> > > > mi sembra strano, o quantomeno teorico, che una< tabella fissi il
> > > pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è
> anche
> > > di altri.
> > > La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
> > > Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
> >
> > Nel condominio il concetto *bene comune di altri* e' applicabile solo
> > ad una innovazione alla quale non si e' voluto aderire.
> > ciaofelix:-)
> >
> >
> > E allora ?
> Mi pare che mi dai ragione o sbaglio ?
Dagli atti che hai trascritto ora si! :-)
felix.
> "felix." <fdisc...@bbip.it> ha scritto nel messaggio
> news:cjonjc$epi$1...@news.newsland.it...
> > Aldo_d ha scritto:
> >
> >
> >
> > > > mi sembra strano, o quantomeno teorico, che una< tabella fissi il
> > > pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è
> anche
> > > di altri.
> > > La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
> > > Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
> >
> > Nel condominio il concetto *bene comune di altri* e' applicabile solo
> > ad una innovazione alla quale non si e' voluto aderire.
> > ciaofelix:-)
> >
> >
> > E allora ?
> Mi pare che mi dai ragione o sbaglio ?
Hopss,correggo il tiro!:
Puo' capitare in un condominio di dover pagare e non usufruire.come
pure il contrario.
Nel caso specifico,dai documenti descritti,il garagista.e'
comproprietario,quindi partecipa alle sole spese straordinarie,ma non a
quelle ordinarie e di gestione in quanto non autorizzato ad utilizzarla.
ciaofelix:-)
Matteo
> o meglio, di chi gli ha venduto il garage) e` un regolamento
> contrattuale, molto piu` forte (enormemente piu` forte)
Quello che, molto impropriamente, si chiama regolamento contrattuale, è un
contratto (nella parte in cui supera i limiti dell'art. 1138).
Ora un contratto, per non essere nullo, deve avere contenuto patrimoniale,
una causa lecita, un oggetto determinato, lecito e possibile, la forma
prevista dalla legge.
Per i contratti, poi, è esclusa l'interpretazione letterale, ma
l'interpretazione deve tendere a realizzare l'equo contemperamento degli
interessi delle parti.
Io dubito molto che un contratto possa sottrarre ad un proprietario l'uso di
una parte della comproprietà pretendendo anche il requisito della residenza
(requisito del tutto estraneo all'istituto "condominio", che è un insieme di
proprietari, non di residenti). Il divieto del patto leonino è un principio
generale del nostro diritto e si applica ad ogni accordo di tipo
associativo.
Ma, tutto ammesso e non concesso, se il proprietario del box va a fare il
bagno in quella piscina, chi lo caccia?
DMaster
> un bel guaio, per il momento fai sapere se il regolamento
> e` allegato all'atto, poi andiamo avanti
E... come faccio a saperlo? quando ho comprato io mi avevano dato tutto,
ma non posso sapere cosa il venditore ha dato al "garagista"... anzi,
credo che il venditore abbia avuto tutto l'interesse a sottacere la cosa.
Certo che se il "garagista" finisse con l'avere ragione sarebbe una figata
(ma paradossale) perche' allora potrei tranquillamente vendere i miei
posti macchina scoperti (anche loro presenti nella parte a della tabella
millesimale) con annuncio: "vendesi posto auto con piscina"... Ci farei
una bella cifretta e avremmo una piscina bella animata... praticamente
pubblica.
DMaster
DMaster
> Ma, tutto ammesso e non concesso, se il proprietario del box va a fare il
> bagno in quella piscina, chi lo caccia?
E beh... se pensassi di aver ragione ci metterei un lucchettone e
aspetterei che il tizio mi citi in giudizio...
Matteo
> Matteo ha scritto:
> > Ma, tutto ammesso e non concesso, se il proprietario del box va a fare
il
> > bagno in quella piscina, chi lo caccia?
> E beh... se pensassi di aver ragione ci metterei un lucchettone e
> aspetterei che il tizio mi citi in giudizio...
Sei l'unico residente?
Ma perché non fate pagare l'ingresso in piscina? Poi chi ha piů millesimi ci
guadagna e chi ha solo box o posto macchina viene salassato.
DMaster
> Ma perché non fate pagare l'ingresso in piscina? Poi chi ha piů millesimi ci
> guadagna e chi ha solo box o posto macchina viene salassato.
E' un'idea carina, pero' volevamo evitare... i condomini sono una
quindicina e vanno d'amore e d'accordo... non c'e' sufficiente "massa
critica" per mettere un guardiano alla piscina, pero' vediamo come va a
finire... a mali estremi...
Sebastiano Venabile
>> se, invece, e` allegato ed accettato all'atto di acquisto (suo,
>> o meglio, di chi gli ha venduto il garage) e` un regolamento
>> contrattuale, molto piu` forte (enormemente piu` forte)
>
>Quello che, molto impropriamente, si chiama regolamento contrattuale, e` un
>contratto (nella parte in cui supera i limiti dell'art. 1138).
ma va` ? il regolamento contrattuale e` un contratto
quindi ha forza di legge tra le parti, sara` mica
per questo che ho scritto che e` enormemente piu`
forte del regolamento assembleare (sempre che questa
dizione ti soddisfi)
>Ora un contratto, per non essere nullo, deve avere contenuto patrimoniale,
>una causa lecita, un oggetto determinato, lecito e possibile, la forma
>prevista dalla legge.
come tutti gli altri contratti, compreso quello di acquisto, per
cui non cambia nulla se una clausola e` scritta nell'atto oppure
nel regolamento allegato ed accettato
per cui il discorso che hai fatto e` esattamente applicabile
anche all' atto di compravendita, non vedo il motivo di
sottolinearlo solo per il regolamento
>Per i contratti, poi, e` esclusa l'interpretazione letterale, ma
>l'interpretazione deve tendere a realizzare l'equo contemperamento degli
>interessi delle parti.
idem, come per l'atto di acquisto
>Io dubito molto che un contratto possa sottrarre ad un proprietario l'uso di
>una parte della comproprieta` pretendendo anche il requisito della residenza
>(requisito del tutto estraneo all'istituto "condominio", che e` un insieme di
>proprietari, non di residenti).
ho gia` detto che ritengo infelicissima la dicitura "residenti",
e ho gia` detto che escludendo l'interpretazione letterale, questa
clausola andava interpretata
>Il divieto del patto leonino e` un principio
>generale del nostro diritto e si applica ad ogni accordo di tipo
>associativo.
non mi pare che ci sia un patto leonino
>Ma, tutto ammesso e non concesso, se il proprietario del box va a fare il
>bagno in quella piscina, chi lo caccia?
non credo che ce la faranno, ma se si arrivasse ad una sentenza
definitiva per la quale non ci puo` andare, lo caccierebbero con
gli stessi strumenti con i quali caccieresti chi pretendesse di
piazzarsi in casa tua
Sebastiano Venabile
>> un bel guaio, per il momento fai sapere se il regolamento
>> e` allegato all'atto, poi andiamo avanti
>
>E... come faccio a saperlo? quando ho comprato io mi avevano dato tutto,
>ma non posso sapere cosa il venditore ha dato al "garagista"... anzi,
>credo che il venditore abbia avuto tutto l'interesse a sottacere la cosa.
a parte che puoi saperlo benissimo, basta che vai in Conservatoria
(vecchio nome, quello nuovo e` pazzesco: Ufficio Pubblicita`
Immobiliare dell' Agenzia del Territorio)
comunque non ti serve sapere cosa il venditore ha "dato" al
garagista, occorre vedere cosa aveva il venditore del garagista,
o chi ha venduto al venditore ... indietro sino alla costituzione
del condominio:
e` il primo atto quello che conta, chi viene dopo, nel senso che
acquista successivamente un bene, e` tenuto a rispettare quanto
trascritto in Conservatoria anche se nel suo atto non risulta
ed e`, anche, per questo che esiste la pubblicita` immobiliare,
per sapere quello che stai comprando
per farla breve pero` guarda il tuo atto, o dei tuoi danti causa,
se il regolamento e` allegato e accettato molto probabilmente lo
sara` anche in quello dei danti causa del garagista; pero` per
essere sicuro devi fare una ricerca in Conservatoria
Matteo
> >Il divieto del patto leonino e` un principio
> >generale del nostro diritto e si applica ad ogni accordo di tipo
> >associativo.
>
> non mi pare che ci sia un patto leonino
Il patto col quale un proprietario è escluso da qualsiasi beneficio, ma non
dalle spese più gravose come lo chiami?
E' inutile paragonare un "regolamento" ad una compravendita o altro
contratto tipico. Se nel "regolamento" sono previste servitù o altri oneri
reali, e si è provveduto alla trascrizione presso l'ufficio del territorio,
nulla quaestio. Ma dove è del tutto assente un sinallagma?
> lo caccierebbero con
> gli stessi strumenti con i quali caccieresti chi pretendesse di
> piazzarsi in casa tua
Io chiamo i carabinieri, denuncio la violazione di domicilio, e lo faccio
portare via.
Con una sentenza devi notificare il precetto, dare dieci giorni di tempo,
far intervenire l'ufficiale giudiziario che è tenuto a farsi dire dal
magistrato come procedere.... poi devi ancora fare una causa per recuperare
le spese.... e poi il condomino affitta il box con uso piscina....
Quel regolamento è un inutile spreco d'inchiostro.
pekilan
che ci sia una contraddizione con atti precedenti).
Ma se sugli atti non risulta indicato nulla, allora le risultanze,
specie se allegate al regolamento condominiale (come e' nei casi che
conosco io), diventano determinanti.
Pekilan
Sebastiano Venabile wrote:
> o meglio, in caso di contrasto con le risultanze degli
> atti pubblici, quest'ultime prevalgono
>
> in caso, invece, di atti pubblici poco chiari, forse
> (dico forse) possono contare qualcosa
pekilan
legge, ti farei notare che hai inteso male il significato della norma
(invero ambigua):
L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori e loro
famigliari che risiedono nel condominio
[omissis]
La frase, IMHO, si legge cosi':
L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori. Punto.
L'uso della piscina e' riservato anche ai soli famigliari "residenti"
dei precedenti nominati. Punto.
Cioe' l'intenzione e' vietare l'uso anche a famigliari non residenti,
per evitare il portomercato di cugini, zie, nipoti di eventuali
proprietari con famiglie matro/patriacali numericamente significative.
Cosa mi conforta in questa interpretazione ? Che l'estensore del
regolamento ha tenuto conto dell'art.1 che a suo volta rispetta il
codice civile. Quindi arrivato ai vincoli di uso della piscina, non
poteva escludere proprietari non residenti ed il cui appartamento non e'
locato.
Altrimenti avrebbe dovuto scrivere:
L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari "residenti o loro"
conduttori e loro famigliari che risiedono nel condominio.
Del resto se il garage non e' stato venduto secondo il suo valore a
corpo, ma secondo un valore convenzionale (superiore) che include anche
le parti ricreative, l'acquirente ha pagato la sua parte del diritto.
Semmai si pone un nuovo problema (che prima poteva essere irrilevante),
il diritto all'uso della piscina "va' proporzionato al valore
millesimale di cui si dispone ?" (domanda da un milione di dollari :).
Pekilan
felix.
> Lasciando perdere il fatto che il regolamento non puo' disporre contram
> legge, ti farei notare che hai inteso male il significato della norma
> (invero ambigua):
> L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori e loro
> famigliari che risiedono nel condominio
> [omissis]
> La frase, IMHO, si legge cosi':
> L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori. Punto.
> L'uso della piscina e' riservato anche ai soli famigliari "residenti"
> dei precedenti nominati. Punto.
Io la leggo comunque *a chi risiede nel condominio* e basta.
> Semmai si pone un nuovo problema (che prima poteva essere irrilevante),
> il diritto all'uso della piscina "va' proporzionato al valore
> millesimale di cui si dispone ?" (domanda da un milione di dollari :).
E' un problema gia' superato,il diritto,non e' riferito alla
quantita' d'uso o utilizzo di superficie,bensi diritto di decidere
al riguardo,esempio' e': condominio con 10 appartamenti e 10 posti
macchina nel parcheggio,se un condomino ha piu' millesimi avra' diritto
ad un posto auto come gli altri.
Sebastiano Venabile
>Mi sembra ovvio che se l'atto dispone, il problema non si pone (a meno
>che ci sia una contraddizione con atti precedenti).
>
>Ma se sugli atti non risulta indicato nulla, allora le risultanze,
>specie se allegate al regolamento condominiale (come e' nei casi che
>conosco io), diventano determinanti.
non sono d'accordo
secondo me il contratto prevale sullo stato di fatto
(a meno di usucapione) e lo stato di fatto prevale
sulle risultanze delle planimetrie catastali
anche se sono allegate al regolamento, a meno
che non sia un regolamento contrattuale (cioe`
accettato nel rogito notarile) e allora cessano
di essere semplici planimetrie catastali ma parti
sostanziali del contratto di acquisto