Un po' di domande su supercondominio.
Gianluca
sei famiglie ciascuna, con giardino intorno, ingressi indipendenti eccetto
la discesa comune ai due palazzi, dalla quale si accede ai posti macchina di
ciascuno dei due. Da una parte sei posti macchina, dall'altra cinque posti
macchina perché la caldaia comune occupa una delle cantine di un palazzo.
La gestione fino ad oggi è stata a conduzione famigliare, un condomino
gestiva entrambi i palazzi, anche se il codice fiscale è uno solo, tutto è
separato nei fatti: spese acqua, enel, riscaldamento, taglio dell'erba,
delle piante, assicurazione. Inoltre nel 95 i condomini della palazzina 11
hanno chiesto di staccarsi dal riscaldamento comune perché hanno scelto di
installare il riscaldamento autonomo mentre quelli del 13 hanno cambiato la
caldaia da gasolio a metano.
In data odierna i condomini della palazzina 13 hanno deciso di chiedere lo
scioglimento del condominio, per arrivare al supercondominio, senza
richiedere la nomina di nessun amministratore per la parti comuni. Per
arrivare allo scioglimento non è necessario nessun opera di muratura od
altro.
· Le necessità sono di scrivere, in modo formalmente corretto, il verbale
della riunione del 15 luglio, in modo che non sia annullabile, ci serve un
modello da copiare.
· Di compiere tutti i passi in modo ineccepibile dal punto di vista legale
dopo l'assemblea di condominio del 15 luglio.
· Bisogna inviare il verbale della riunione entro 15 giorni con R/R a tutti
i condomini? Se non lo ritirano?
· Quando tempo può trascorrere prima che la palazzina 13 prenda un suo
codice fiscale?
· Come regolamentare le parti comuni visto che il rogito non definisce i
millesimi delle parti comuni?
· La palazzina 13 ha più giardino della 11 e i suoi condomini se ne sono
sempre occupati da 22 anni da soli, come si devono regolare i condomini del
13?
· Nel terreno comune, in prossimità della palazzina 13 c'è il serbatoio di
gasolio da bonificare dal 95, entrambi i condomini del 11 e 13 ne hanno usuf
ruito quando il riscaldamento era a gasolio, ora la bonifica deve essere a
carico di entrambi, come formalizzarlo?
· Se le palazzine hanno delle fognature, tubi o porzioni di collegamenti
elettrici in comune ad oggi ignoti, come si devono regolare queste
possibilità?
· Se non viene scritto nessun regolamento per le parti comuni cosa succede?
Grazie in anticipo per le risposte e scusate se mi sono dilungato troppo.
Gianluca Rossetti
new man
> la discesa comune ai due palazzi, dalla quale si accede ai posti macchina di
> ciascuno dei due
direi che avete le idee un po' confuse... se i due edifici hanno in comune
qualche cosa (in questo caso la discesa) è già un seper condominio! non
avete un regolamento che lo dica, non avete nessun amministratore che si
occupi della parte comune ai due edifici, probabilmente non avete neanche
una tabella millesimale che raggruppi entrambi gli edifici, ma questo non
è necessario: un condominio (o in questo caso un supercondominio) nasce
dal momento in cui inizia la comunione.
> La gestione fino ad oggi è stata a conduzione famigliare, un condomino
> gestiva entrambi i palazzi, anche se il codice fiscale è uno solo, tutto è
> separato nei fatti
ogni edificio ha 6 appartementi quindi necessita di un amministratore. ma
le parti comuni ad entrambi gli edifici necessitano anch'essi un
amministratore. nulla vieta comunque che siano la stessa persona, anzi
direi che è meglio. il codice fiscale è meglio che rimanga uno solo,
perché l'entità condominiale è una composta da due edifici, non due entità
condominiali con qualcosa in comune
> · Le necessità sono di scrivere, in modo formalmente corretto, il verbale
> della riunione del 15 luglio, in modo che non sia annullabile, ci serve un
> modello da copiare.
direi che quello che vi serve è solo un bravo amministratore (in che
provincia siete? sono disponibile!)
> · Bisogna inviare il verbale della riunione entro 15 giorni con R/R a tutti
> i condomini? Se non lo ritirano?
si, il verbale è da inviare a tutti i condomini, ma alla luce di quanto
detto sopra... cme non c'è un termine per l'invio e se non lo ritirano...
l'amministratore deve poter dimostrare di averglielo dato in qualche modo
> · Quando tempo può trascorrere prima che la palazzina 13 prenda un suo
> codice fiscale?
boh. ma ve lo sconsiglio
> · Come regolamentare le parti comuni visto che il rogito non definisce i
> millesimi delle parti comuni?
decidete voi come. la legge prevede una tabella millesimale di tutto il
supercondominio, che non avete. se ritenete non valga la pena spendere per
realizzarla, trovate un accordo (all'unanimità però) su come suddividere
le spese. direi per numero dei posti macchina.
> · La palazzina 13 ha più giardino della 11 e i suoi condomini se ne sono
> sempre occupati da 22 anni da soli, come si devono regolare i condomini del
> 13?
ogni edificio è un piccolo condominio all'interno del supercondominio.
quindi si gestisce da se. dovrebbero addirittura esserci 3 assemblee! una
per ogni condominio e una per le parti comuni ai due. meglio un
amministratore unico che riunisca le assemblee in una.
> · Nel terreno comune, in prossimità della palazzina 13 c'è il serbatoio di
> gasolio da bonificare dal 95, entrambi i condomini del 11 e 13 ne hanno usuf
> ruito quando il riscaldamento era a gasolio, ora la bonifica deve essere a
> carico di entrambi, come formalizzarlo?
quella è un'altra cosa in comune ad entrambi gli edifici, quindi decide
l'assemblea del supercondominio
> · Se le palazzine hanno delle fognature, tubi o porzioni di collegamenti
> elettrici in comune ad oggi ignoti, come si devono regolare queste
> possibilità?
rientrano nei beni comuni del supercondominio e non di un singolo edificio
> · Se non viene scritto nessun regolamento per le parti comuni cosa succede?
si applica il codice civile
la parcella per la consulenza te la invio a casa...
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Matteo
> · Le necessità sono di scrivere, in modo formalmente corretto, il verbale
> della riunione del 15 luglio, in modo che non sia annullabile, ci serve un
> modello da copiare.
Certo, perché tutti i giorni da un condominio se ne fanno tre....
Portate un notaio in assemblea e fate scrivere il verbale a lui. Vi
risolverà anche altri problemini. O pensate di fare questa operazione
(piuttosto delicata) gratis?
> · Se non viene scritto nessun regolamento per le parti comuni cosa
succede?
Per le parti che restano comuni, regolamento e codice fiscale ci sono già, e
non cambiano (si riduce l'elenco delle parti comuni, e basta).
Sono i due nuovi condomìni quelli che mancano di tutto (regolamento,
amministratore, codice fiscale, intestazione delle utenze, contratti coi
fornitori, registro dei verbali, scritture contabili, tabelle varie...). Si
provvede nella prima assemblea, convocata da uno qualsiasi dei nuovi
condomini (art. 66 dacc).
PS Non fidatevi di chi dice che vi ci vuole un amministratore di mestiere,
si qualifica tale, e ignora l'esistenza stessa degli artt. 61 e 62 dacc.
PPS Non sarebbe più semplice, invece che una secessione totale,
regolamentare la gestione separata, con assemblee parziali, delle parti e
dei servizi che riguardano solo una parte del fabbricato? Si tratterebbe
solo di integrare il regolamento di condominio esistente, con la possibilità
di aggiustare le modifiche o anche abrogarle se si scopre che non
funzionano. Una volta scisso un condominio è invece materialmente
impossibile un ripensamento.