CONTESTAZIONE TABELLE MILLESIMALI
ARIANNA
In un complesso chiamato "residence" ,
recintato e ingresso con cancello,ci sono 2 corpi UGUALI
di villette a schiera di 18 appartamenti ciascuno
(con superficie quasi uguale per tutti e con ingresso indipendente)
+ 4 ville padronali, ciascuna con singolo proprietario.
Il numero civico non è sul cancello (uno per tutti)
ma ogni appartamento ha sulla porta il proprio numero
applicato dal Comune.
Un bel giorno alcuni inquilini di uno dei 2 corpi (chiamamolo A)
hanno deciso di formare un condominio per i soli 16 appartamenti
del corpo A.
Nominato l'amministratore, questo ha fatto le tabelle millesimali
dividendo i millesimi esattamente per 18 appartamenti
e dunque ne è uscita la misura di 55,5/1000 ciascuno.
A prescindere che tale elaborazione NON ha tenuto conto
dei parametri stabiliti per legge (altezza,superficie,esposizione,
giardino,etc) e questo già NON mi sembra regolare,
ma quello che più mi sembra assurdo che invece NON abbia provveduto
a formare un tipo di SUPERCONDOMINIO che comprendesse
tutte le abitazioni esistenti all'interno del recinto del Residence.
In pratica le spese di manutenzione devono essere divise solo fra i 18
proprietari del corpo A.
L'amministratore, interpellato in proposito, non risponde, è latitante.
A questo punto vorrei sapere:
quello che ha fatto è giuridicamente e penalmente ILLEGALE,
ed a chi devo rivolgermi per far tornare le cose nel modo giusto??
E naturalmente questa nuova e regolare elaborazione
dovrà essere a sue spese........
Una denuncia ?
COME ed a CHI??
Grazie.
ARIANNA
Roberto Deboni
> In un complesso chiamato "residence" ,
> recintato e ingresso con cancello,ci sono 2 corpi UGUALI
> di villette a schiera di 18 appartamenti ciascuno
> (con superficie quasi uguale per tutti e con ingresso indipendente)
> + 4 ville padronali, ciascuna con singolo proprietario.
>
> Il numero civico non è sul cancello (uno per tutti)
> ma ogni appartamento ha sulla porta il proprio numero
> applicato dal Comune.
>
> Un bel giorno alcuni inquilini
Attenzione: inquilino = persona in affitto
> di uno dei 2 corpi (chiamamolo A)
> hanno deciso di formare un condominio per i soli 16 appartamenti
> del corpo A.
Mi scusi ma non erano 18 appartementi per ogni corpo ?
In ogni caso, un condominio non si "decide" cosi' su due piedi.
O esiste, come dal seguente:
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
- il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli,
gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti
dell'edificio necessarie all'uso comune;
- i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri
simili servizi in comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che
servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le
cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico,
gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai
locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
o non esiste. Mettere volontariamente in comune dei servizi, a
prescindere dalla comunanza di parti immobiliari si chiama "comunione",
non "condominio".
Lei menziona "corpo di 18 appartamenti", il che fa presumere che esiste
una comunanza di muri maestri e del tetto e forse di sottopassi e
servizi (fognature nelle opere di fabbricato, etc.).
In questo caso, il condominio e' *nato* il giorno che l'impresa
costruttrice/proprietaria ha venduto il primo appartamento.
Semplicemente da allora e' rimasto inoperoso, senza amministratore o
interessati, ma era gia' esistente, non si inventa in altro modo.
> Nominato l'amministratore, questo ha fatto le tabelle millesimali
> dividendo i millesimi esattamente per 18 appartamenti
> e dunque ne è uscita la misura di 55,5/1000 ciascuno.
>
> A prescindere che tale elaborazione NON ha tenuto conto
> dei parametri stabiliti per legge
Quale legge ?
> (altezza,superficie,esposizione,
> giardino,etc)
Nel condominio vale il seguente:
Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute
dai condomini in misura proporzionale al valore della
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
Non vedo menzionate altezza, superficie, esposizione, giardino, etc.
Vedo menzionare il "valore della proprieta'", che sicuramente tiene
conto di quanto da lei elencato, ma non e' detto che poi all'atto
pratico ne' sia influenzato.
> e questo già NON mi sembra regolare,
Per cominciare, se si vuole una valutazione millesimale dettagliata, si
ha da pagare. Avete incaricato qualcuno (anche l'amministratore) di fare
una valutazione dettagliata dei valore reciproci, dopo avere accettato
il relativo costo ?
Lei scrive che hanno superficie quasi uguale. Io, come amministratore,
salvo ordini contrari dell'assemblea condominiale (ovviamente quanto
scrivo ha senso se siete proprietario e NON inquilini) farei le visure
catastali ed userei i valori indicati con una semplice proporzione per
costruire una tabella condominiale che tenga conto del valore
proporzionale della proprieta' di ognuno.
Lei verifichi alcune di queste visure. Se trova le differenze che si
aspetta, poi invitare l'amministratore a rifare le proporzioni usando le
rendite catastali come parametri (non c'e' bisogno di fare complicate
stime, basta semplicemente fare le proporzioni per ogni appartamento).
Se invece le visure mostrano tutte la stessa rendita catastali, allora
si metta l'anima in pace, perche' non ha molte speranze di ottenere
modifiche di poca rilevanza.
> ma quello che più mi sembra assurdo che invece NON abbia provveduto
> a formare un tipo di SUPERCONDOMINIO
Non esiste alcun obbligo a costruire un Supercondominio. La stessa
definizione giuridica e' piuttosto vaga, o meglio, nel Codice Civile
proprio non esiste la parola *supercondominio*
Per curiosita' ho trovato questa sentenza della suprema corte:
"Corte di Cassazione n.185/1973
I proprietari possono considerare piu' fabbricati, costituenti un unico
corpo, ed aventi in comune tetto, fognature, tubature, ecc., un solo
complesso immobiliare ed un unico condominio, predispondendo ed
approvando un'unica tabella millesimale, alla stregua della quale
ripartire fra tutti i condomini le spese per la verifica delle
fondazioni ed opere di consolidamento del muro perimetrale quale parte
comune dell'intero complesso."
Non so se puo' esserle d'aiuto. Pero' le ripeto, se prescindiamo dalla
comunanze di opere ed impianti INTERNI alle opere, la gestione comune
dei servizi non e' piu' condominiale, ma bensi' una comunione volontaria.
> che comprendesse
> tutte le abitazioni esistenti all'interno del recinto del Residence.
Ed in ogni caso ripeto: l'amministratore non puo' "FORMARE" alcunche'. O
il condominio (o supercondominio) esiste giuridicamente o non esiste.
Non e' la convocazione di una assemblea o l'elezione di un
amministratore che "forma un condominio".
> In pratica le spese di manutenzione devono essere divise solo fra i 18
> proprietari del corpo A.
Quali spese di manutenzione ?
> L'amministratore, interpellato in proposito, non risponde, è latitante.
Forse non risponde perche' la domanda e' sbagliata. Qualche volta mi
vengono poste domande a cui non so rispondere perche' ... non hanno senso.
> A questo punto vorrei sapere:
> quello che ha fatto è giuridicamente e penalmente ILLEGALE,
Che cosa avrebbe fatto di "penale" secondo lei ?
Quale e' il "reato" di cui si sarebbe macchiato l'amministratore ?
> ed a chi devo rivolgermi per far tornare le cose nel modo giusto??
Prima occorre rispondere che cosa c'e' di penale in quello che avrebbe
fatto l'amministratore, poi si puo' indicare le autorita' competenti.
> E naturalmente questa nuova e regolare elaborazione
> dovrà essere a sue spese........
Prego ? Perche' ?
Curiosita', quanto e' costata la prima formazione della tabella
millesimale ?
> Una denuncia ?
Per cosa ? A che reato sta pensando ?
> COME ed a CHI??
Nuovamente, dipende dal reato a cui sta pensando.
[Messaggio Usenet via Tiscali su text.giganews.com. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]
Roberto Deboni
ARIANNA
"Roberto Deboni" <robert...@deboni.name> ha scritto nel messaggio
news:JvGdnd7ur88o0aTU...@giganews.com...
> ARIANNA wrote:
>> In un complesso chiamato "residence" ,
>> recintato e ingresso con cancello,ci sono 2 corpi UGUALI
>> di villette a schiera di 18 appartamenti ciascuno
>> (con superficie quasi uguale per tutti e con ingresso indipendente)
>> + 4 ville padronali, ciascuna con singolo proprietario.
>>
>> ma ogni appartamento ha sulla porta il proprio numero
>> applicato dal Comune.
>> Un bel giorno alcuni inquilini
>> del corpo A.
>
> Mi scusi ma non erano 18 appartementi per ogni corpo ?
> In ogni caso, un condominio non si "decide" cosi' su due piedi.
> O esiste, come dal seguente:
>
> Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
> porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
> - il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
> tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli,
> gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti
> dell'edificio necessarie all'uso comune;
> - i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la
> lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri
> simili servizi in comune;
> - le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che
> servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le
> cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico,
> gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il
> riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai
>
> o non esiste. Mettere volontariamente in comune dei servizi, a
> prescindere dalla comunanza di parti immobiliari si chiama "comunione",
> non "condominio".
>
> Lei menziona "corpo di 18 appartamenti", il che fa presumere che esiste
> una comunanza di muri maestri e del tetto e forse di sottopassi e
> servizi (fognature nelle opere di fabbricato, etc.).
> In questo caso, il condominio e' *nato* il giorno che l'impresa
> costruttrice/proprietaria ha venduto il primo appartamento.
> Semplicemente da allora e' rimasto inoperoso, senza amministratore o
> interessati, ma era gia' esistente, non si inventa in altro modo.
>
>> Nominato l'amministratore, questo ha fatto le tabelle millesimali
>> dividendo i millesimi esattamente per 18 appartamenti
>>
>> A prescindere che tale elaborazione NON ha tenuto conto
>> dei parametri stabiliti per legge
>
> Quale legge ?
>
>> (altezza,superficie,esposizione,
>> giardino,etc)
>
> Nel condominio vale il seguente:
>
> Art. 1123 Ripartizione delle spese
> Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
> comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
> comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute
> dai condomini in misura proporzionale al valore della
> seguenti).
>
> Non vedo menzionate altezza, superficie, esposizione, giardino, etc.
>
> Vedo menzionare il "valore della proprieta'", che sicuramente tiene
> conto di quanto da lei elencato, ma non e' detto che poi all'atto
> pratico ne' sia influenzato.
>
>
> Per cominciare, se si vuole una valutazione millesimale dettagliata, si
> ha da pagare. Avete incaricato qualcuno (anche l'amministratore) di fare
> una valutazione dettagliata dei valore reciproci, dopo avere accettato
> il relativo costo ?
>
> Lei scrive che hanno superficie quasi uguale. Io, come amministratore,
> salvo ordini contrari dell'assemblea condominiale (ovviamente quanto
> scrivo ha senso se siete proprietario e NON inquilini) farei le visure
> catastali ed userei i valori indicati con una semplice proporzione per
> costruire una tabella condominiale che tenga conto del valore
> proporzionale della proprieta' di ognuno.
> Lei verifichi alcune di queste visure. Se trova le differenze che si
> aspetta, poi invitare l'amministratore a rifare le proporzioni usando le
> rendite catastali come parametri (non c'e' bisogno di fare complicate
> stime, basta semplicemente fare le proporzioni per ogni appartamento).
> Se invece le visure mostrano tutte la stessa rendita catastali, allora
> si metta l'anima in pace, perche' non ha molte speranze di ottenere
> modifiche di poca rilevanza.
>
>> a formare un tipo di SUPERCONDOMINIO
>
> Non esiste alcun obbligo a costruire un Supercondominio. La stessa
> definizione giuridica e' piuttosto vaga, o meglio, nel Codice Civile
> proprio non esiste la parola *supercondominio*
>
> Per curiosita' ho trovato questa sentenza della suprema corte:
> "Corte di Cassazione n.185/1973
> I proprietari possono considerare piu' fabbricati, costituenti un unico
> corpo, ed aventi in comune tetto, fognature, tubature, ecc., un solo
> complesso immobiliare ed un unico condominio, predispondendo ed
> approvando un'unica tabella millesimale, alla stregua della quale
> ripartire fra tutti i condomini le spese per la verifica delle
> fondazioni ed opere di consolidamento del muro perimetrale quale parte
> comune dell'intero complesso."
> Non so se puo' esserle d'aiuto. Pero' le ripeto, se prescindiamo dalla
> comunanze di opere ed impianti INTERNI alle opere, la gestione comune
> dei servizi non e' piu' condominiale, ma bensi' una comunione volontaria.
>> che comprendesse tutte le abitazioni esistenti all'interno del recinto
>> del Residence.
> Ed in ogni caso ripeto: l'amministratore non puo' "FORMARE" alcunche'. O
> il condominio (o supercondominio) esiste giuridicamente o non esiste.
> Non e' la convocazione di una assemblea o l'elezione di un
> amministratore che "forma un condominio".
> Quali spese di manutenzione ?
>> Forse non risponde perche' la domanda e' sbagliata. Qualche volta mi
> vengono poste domande a cui non so rispondere perche' ... non hanno senso.
>
>> A questo punto vorrei sapere:
>> quello che ha fatto č giuridicamente e penalmente ILLEGALE,
>
> Che cosa avrebbe fatto di "penale" secondo lei ?
> Quale e' il "reato" di cui si sarebbe macchiato l'amministratore ?
>
>> ed a chi devo rivolgermi per far tornare le cose nel modo giusto??
>
> Prima occorre rispondere che cosa c'e' di penale in quello che avrebbe
> fatto l'amministratore, poi si puo' indicare le autorita' competenti.
>
>> E naturalmente questa nuova e regolare elaborazione
>> dovrŕ essere a sue spese........
> Prego ? Perche' ?
> Curiosita', quanto e' costata la prima formazione della tabella
> millesimale ?
>> Una denuncia ?
>
> Per cosa ? A che reato sta pensando ?
>> COME ed a CHI??
> Nuovamente, dipende dal reato a cui sta pensando.
> [Messaggio Usenet via Tiscali su text.giganews.com. Se leggete via Web
> il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]
> Roberto Deboni
======================================
Sig. Roberto
Mi scuso se non ho usato termini piů tecnico-legali,
ma non sono pratica di tali termini.
Tale "residence" č in Calabria, zona mare, e il "condominio"
non č mai esistito "ufficialmente" nč c'e mai stato nessuno
che si interessasse alla gestione delle cose comuni.
E' andato tutto da sč, fino ad oggi.
C'č un radicato preconcetto che in questi posti
le "regole" o "leggi" o codice civile non si sappia nemmeno
cosa siano....
Ognuno fa quello che gli sembra meglio fatto.
(fino a proteste contrarie) e quelle le sto facendo io.
Mi spiego meglio:
Poichč all'interno esistono due strade di accesso asfaltate,
lampioni di illuminazione, cancello e ringhiere perimetrali
dei giardini condominiali, fognature e simili, ed esse rientrano
nella parte comune, si presume che la manutenzione del tutto
debba essere ripartita fra tutti i proprietari e per questo
occorre una sola persona che amministra, gestisce
e ripartisce le spese di eventuali manutenzioni dell'intero "residence".....
A parte il rifacimento del lastrico di ogni "corpo" che riguarda solo
i proprietari del corpo bisognevole di cure.
Questo sarebbe dunque l'amministratore del " Condominio in toto".
Ora, dopo 20 anni, č nata l'esigenza di riasfaltare le 2 strade interne
(c.ca 400 mt. in tutto) e gestire anche i consumi della luce stradale,
la sostituzione delle ringhiere rugginose e della manutenzione
delle fognature.
Proprio per questo mi chiedo perchč a sostenere queste spese
l'amministratore ha chiamato solo i 18 proprietari del corpo A
e non giŕ TUTTI i proprietari 18 + 18 + 4 = 40 in tutto,
ma con evidenti sperequazioni millesimali fra quelli
dei piccoli appartamenti (c.ca 55 mq.) e le 4 ville
(c.ca 150- 200 mq. ciascuna)
Dunque, come fa ad amministrare l'insieme, se ha fatto elaborare
da un tecnico incaricato le tabelle millesimali di soli 18 appartamenti??
L'assemblea che ha deliberato la formazione del condominio del
corpo A , che titolo aveva (solo 14 presenti dei 18 proprietari)
a formare un condominio parziale del solo corpo A?
In definitiva, lei, che mi sembra esperto, come la risolverebbe
questa situazione??
Di penale intendevo l'obbligare (o tentare di obbligare) alle spese
solo 18 dei 40 proprietari, favorendo,con una "esenzione illegale",
questi ultimi a scapěto degli primi.
Mi piacerebbe venirne a capo in maniera piů che leggittima.
Se mi spiega bene, ripartendo dal'inizio della mia domanda,
le sarei grato.
Grazie.
Arianna
Roberto Deboni
> Mi scuso se non ho usato termini piů tecnico-legali,
> ma non sono pratica di tali termini.
Nessun problema.
> Tale "residence" č in Calabria,
... non e' che ci conosciamo ? ;-)
> zona mare, e il "condominio"
> non č mai esistito "ufficialmente"
Ho capito, cioe' la sua esistenza non e' stata formalizzata.
> nč c'e mai stato nessuno
> che si interessasse alla gestione delle cose comuni.
> E' andato tutto da sč, fino ad oggi.
Se ci sono alcune persone intraprendenti, puo' anche funzionare.
> C'č un radicato preconcetto che in questi posti
> le "regole" o "leggi" o codice civile non si sappia nemmeno
> cosa siano....
> Ognuno fa quello che gli sembra meglio fatto.
> (fino a proteste contrarie) e quelle le sto facendo io.
Capisco ... e' lei la persona intraprendente :-)
> Mi spiego meglio:
> Poichč all'interno esistono due strade di accesso asfaltate,
> lampioni di illuminazione, cancello e ringhiere perimetrali
> dei giardini condominiali, fognature e simili, ed esse rientrano
> nella parte comune, si presume che la manutenzione del tutto
> debba essere ripartita fra tutti i proprietari e per questo
> occorre una sola persona che amministra, gestisce
> e ripartisce le spese di eventuali manutenzioni dell'intero "residence".....
Su questo mi trovo d'accordo. Se in base ai titoli risulta evidente che
si tratta di condominio, allora e' sufficiente la volonta' di anche un
solo condomino (siete decisamente piu' di 4) per pretendere la scelta e
nomina di un'amministratore per TUTTO il condominio. E se non si riesce
a raggiungere la maggioranza di meta' dei millesimi, si puo' chiedere
l'intervento del giudice.
In caso contrario (cioe' se dagli atti di proprieta' non risulta un
condominio, o supercondominio come lei intendeva) si puo' pensare ad una
comunione (art.1100 in poi del Codice Civile), che e' il precursore del
condominio, percio' un po' piu' semplice nella gestione.
Art. 1100 Norme regolatrici
Quando la proprietŕ o altro diritto reale spetta in comune a piů
persone, se il Titolo o la legge (Cod. Nav. 258 e seguenti, 872 e
seguenti) non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti (2711).
Come ad esempio:
Art. 1101 Quote dei partecipanti
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali.
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della
comunione, č in proporzione delle rispettive quote.
Cioe', in principio si divide in parti uguali, anche se e' possibile una
ripartizione concordata delle quote in valori diversi.
> A parte il rifacimento del lastrico di ogni "corpo" che riguarda solo
> i proprietari del corpo bisognevole di cure.
> Questo sarebbe dunque l'amministratore del " Condominio in toto".
Per risparmiare sui costi di amministrazione (due amministratori costano
di piu' di uno che faccia tutto), conviene una gestione "condominiale"
globale, come suggerito dalla sentenza di Cassazione che ho citato,
che semplicemente tenga conto delle tre gestioni ("in toto", "corpo A",
"corpo B").
E' una situazione simile ad un condominio di un fabbricato in cui ci
siano due scale (scala A e scala B). Le spese che riguardano tutto il
fabbricato (come il tetto ed i muri maestri, il cortile esterno, il
parcheggio, etc.) sono gestiti dall'assemblea plenaria e ripartiti su
tutti i condomini. Invece le opere che riguardano solo una scala o un
"corpo" sono gestite da una assemblea ridotta ai proprietari di queste
parti esclusive e ripartiti sugli stessi.
In pratica, ogni anno avremo un rendiconto in 3 parti, una "generale"
(il cui totale e' ripartito su tutti), una per il corpo A (il cui totale
e' ripartito solo sui condomini del corpo A) ed una per il corpo B (il
cui totale e' ripartito solo sui condomini del corpo B).
> Ora, dopo 20 anni, č nata l'esigenza di riasfaltare le 2 strade interne
> (c.ca 400 mt. in tutto) e gestire anche i consumi della luce stradale,
> la sostituzione delle ringhiere rugginose e della manutenzione
> delle fognature.
Se c'e' una situazione di decadimento generale, la prima cosa e' di
"scrivere" a tutti i condomini e sollecitare la nomina di
un'amministratore comune per fare la necessaria manutenzione.
Nella richiesta, si stabilisca un termine (30 gg ?), avvisando che in
caso che nessuno si interessi, ci si rivolgera' al tribunale per la
nomina di un amministratore giudiziario.
> Proprio per questo mi chiedo perchč a sostenere queste spese
> l'amministratore ha chiamato solo i 18 proprietari del corpo A
> e non giŕ TUTTI i proprietari 18 + 18 + 4 = 40 in tutto,
> ma con evidenti sperequazioni millesimali fra quelli
> dei piccoli appartamenti (c.ca 55 mq.) e le 4 ville
> (c.ca 150- 200 mq. ciascuna)
Applicare gli stessi millesimi sarebbe fattibili nel caso di una
comunione. Ma nel caso del condominio, richiede l'assenso unanime di
tutti i condomini (e mi pare che uno sicuramente non e' d'accordo).
Percio' non resta che impugnare la delibera (purtroppo ci vuole
l'avvocato) che imponga una ripartizione spese ingiusta.
> Dunque, come fa ad amministrare l'insieme, se ha fatto elaborare
> da un tecnico incaricato le tabelle millesimali di soli 18 appartamenti??
Mi scusi, ha incaricato un tecnico per dividere in parti uguali ?
Francamente mi sembra ridicolo, poteva pensarci direttamente
l'amministratore con un foglio elettronico.
> L'assemblea che ha deliberato la formazione del condominio del
> corpo A , che titolo aveva (solo 14 presenti dei 18 proprietari)
> a formare un condominio parziale del solo corpo A?
Lo stesso diritto che ha lei di pretendere che l'amministrazione per
tutto il condominio. Con la differenza che se si raggiungono le
maggioranze previste dalla legge, non serve il giudice.
Chiaramente, questa gestione impostata solo dal corpo A vale solo per la
gestione ed i lavori limitati alle parti comuni solo al fabbricato del
corpo A. Naturalmente, all'unanimita', i proprietari del corpo A possono
anche decidere liberamente interventi unilaterali a riparare e
ripristinare le parti comuni a tutto il complesso residenziale.
La legge non vieta la beneficienza, specie se e' anche interesse di chi
fa beneficienza.
Pero' se uno solo dei condomini del fabbricato A non e' d'accordo su
questo, puo' pretendere una gestione totale, coinvolgendo anche il
fabbricato B, e minacciando l'intervento del giudice se non si raggiunge
un'accordo sull'amministratore generale (che potrebbe anche essere lo
stesso che avete gia').
> In definitiva, lei, che mi sembra esperto, come la risolverebbe
> questa situazione??
Proprio esperto ... non esageriamo. Sono un professionista, ma non sono
amministratore di professione.
> Di penale intendevo l'obbligare (o tentare di obbligare) alle spese
> solo 18 dei 40 proprietari, favorendo,con una "esenzione illegale",
> questi ultimi a scapěto degli primi.
Se per obbligare intende "minacce fisiche", "mobbing", "intimidazioni" e
simili, allora siamo sicuramente sul penale: immediata denuncia dai
carabinieri.
Se invece per "obbligare" intende (un po' esagerando) che semplicemente
le arriva una lettera di qualcuno che le chiede soldi, bhe' allora, di
penale non c'e' proprio nulla. Perche' se la richiesta e' ingiustificata
o irragionevole, semplicemente deve solo rifiutare di pagare, non c'e'
nessuno che la obbliga a pagare.
L'unico obbligo potrebbe scaturire se sono rispettate un minimo di
regole (convocazione di assemblea, comunicazione del verbale, della
previsione spese, della tabella di riparto degli acconti, votazioni con
i quorum) e con riferimento alle sole parti comuni che riguardano la
competenze del fabbricato A, e lei non faccia nulla per impugnare queste
decisioni.
Allora l'obbligo scatta perche' e' la legge ad intervenire (in pratica
si trova a subire il decreto ingiuntivo di un Giudice di Pace). Ma
chiaramente in quel caso non c'e' nulla di penale, perche' il GdP e'
autorizzato dalla legge ad "obbligarla".
> Mi piacerebbe venirne a capo in maniera piů che leggittima.
Dovrebbe leggere un po' di messaggi vecchi sul NG, capire che cosa
riguarda la vostra situazione e poi fare domande specifiche.
Vedra' allora che molti le risponderanno.
Dopotutto stiamo dedicando qui il nostro tempo libero :-)
Oppure, se in zona c'e' qualche associazione di piccoli proprietari,
puo' portare da loro i titoli di proprieta' e farsi consigliare meglio a
costi ragionevoli.
Oppure puo' contattare un'amministratore condominiale che opera nella
zona che goda di una buona reputazione e chiedere consiglio per poi
proporlo come amministratore.
O meglio ancora, se l'amministratore attuale sembra avere almeno un
minimo di capacita' (tenga presente che l'attuale poca "rispondenza" e'
che probabilmente sa di dipendere dalla maggioranza che include le 4
villette sfacciatamente favorite), potrebbe spiegare all'amministratore
che lei e' determinata ad imporre l'amministrazione condominiale su
tutto il condominio, e che se l'amministratore ci pensa lui a fare tutti
gli incartamenti, lei non avrebbe nulla in contrario a votarlo.
Dopo ha sempre la possibilita' di contestare le ripartizione sbagliate :-)
Le bastera' una impugnativa ed un intervento del giudice per sistemare i
millesimi una volta per tutte, con le spese legali che lei anticipa poi
rimborsate dal soccombente, sicuramente il condominio, se non c'e'
regolamento contrattuale (ha verificato ?), visto che abbiamo 55 m2
contro 150-200 m2 (quindi una "grande" differenza).
Insomma faccia lavorare per lei l'amministratore attuale fino a quando i
vostri interessi collimano, poi fa quanto necessario per "correggere" le
cose sbagliate.
Non esiste una sola soluzione al suo problema, percio' e' meglio fare
domande specifiche e poi decidere.
ARIANNA
> Per risparmiare sui costi di amministrazione (due amministratori costano
> di piu' di uno che faccia tutto), conviene una gestione "condominiale"
> globale, come suggerito dalla sentenza di Cassazione che ho citato,
> che semplicemente tenga conto delle tre gestioni ("in toto", "corpo A",
> "corpo B").
> E' una situazione simile ad un condominio di un fabbricato in cui ci
> siano due scale (scala A e scala B). Le spese che riguardano tutto il
> fabbricato (come il tetto ed i muri maestri, il cortile esterno, il
> parcheggio, etc.) sono gestiti dall'assemblea plenaria e ripartiti su
> tutti i condomini. Invece le opere che riguardano solo una scala o un
> "corpo" sono gestite da una assemblea ridotta ai proprietari di queste
> parti esclusive e ripartiti sugli stessi.
> In pratica, ogni anno avremo un rendiconto in 3 parti, una "generale"
> (il cui totale e' ripartito su tutti), una per il corpo A (il cui totale
> e' ripartito solo sui condomini del corpo A) ed una per il corpo B (il
> cui totale e' ripartito solo sui condomini del corpo B).
> Se c'e' una situazione di decadimento generale, la prima cosa e' di
> Pero' se uno solo dei condomini del fabbricato A non e' d'accordo su
> questo, puo' pretendere una gestione totale, coinvolgendo anche il
> fabbricato B, e minacciando l'intervento del giudice se non si raggiunge
> un'accordo sull'amministratore generale (che potrebbe anche essere lo
> stesso che avete gia').
>
> Roberto Debon
=======================
Grazie dei chiarimenti..
Vuol dire che, se l'amministratore non elaborerŕ le tabelle
millesimali tenendo conto di "tutto l'insieme delle abitazioni",
mi asterrň da ogni forma pagamento condominiale, attendendo
che lo stesso mi faccia l'ingiunzione per tale obbligo, in modo che
io possa poi reagire adeguatamente.(dal GdP.)
Arianna
Roberto Deboni
> Vuol dire che, se l'amministratore non elaborerà le tabelle
> millesimali tenendo conto di "tutto l'insieme delle abitazioni",
> mi asterrò da ogni forma pagamento condominiale, attendendo
> che lo stesso mi faccia l'ingiunzione per tale obbligo, in modo che
> io possa poi reagire adeguatamente.(dal GdP.)
Se per "ingiunzione" intende dire il sollecito finale
dell'amministratore e dell'avvocato, e' una cosa.
Pero' a quel punto deve muoversi in fretta.
Se invece per "ingiunzione" intende il "decreto ingiuntivo", attenzione,
quando arriva e' troppo tardi. E' vero che e' possibile presentare
opposizione, ma e' una costosa strada tutta in salita.
Per capire, occorre ricordare che il "decreto ingiuntivo" non lo fa il
creditore (cioe' l'amministratore), e' un decreto emesso da un giudice,
dopo che il giudice ha controllato accuratamente i documenti, come il
verbale, il riparto, etc. In pratica, il giudice da "provvisoriamente"
ragione all'amministratore, ordinando al condomino di pagare. Se poi si
tiene il processo ed il condomino ottiene la ragione, allora la somma
pagata viene rimborsata (ma non tutto).
In pratica quando un giudice le *ordina* di pagare, e' costretta a
pagare, piu' circa 700-800 euro di spese per il procedimento e questo
entro pochi giorni.
Se poi non paga entro quei giorni, e subisce il pignoramento, si
aggiungono altre 700-800 euro di spese (ed arriviamo a 1500 euro ed oltre).
Insomma, e' costretta a pagare "prima del processo". Una volta concluso
il processo, se ottiene ragione, avra' il rimborso dei soldi versati
meno le spese del pignoramento. Infatti il giudice le direbbe: "signora,
le spese del pignoramento sono state fatte perche' lei ha disobbedito al
*mio* ordine di pagamento, percio' e' colpa sua se ha dovuto pagarle."
Per evitare che il giudice la scambi per uno dei tanti condomini che
"tirano indietro sulle spese", e' meglio valutare di volta in volta se
le spese sono ragionevoli e calcolare quanto si viene a pagare secondo
la propria ripartizione e poi versare la somma "autoridotta", con tanto
di lettera di accompagnamento che spieghi la causale del pagamento e
perche' non si vuole pagare tutto il richiesto.
Meglio ancora, anche se e' fastidioso, e' pagare quanto chiede
l'amministratore (a meno che non si abbia timore che sparisca con la
cassa) e poi attivarsi in tribunale per ottenere il rimborso.
Insomma, i costi del decreto ingiuntivo sconsigliano di fare troppi
giochetti.
[Messaggio Usenet via Tiscali su text.giganews.com. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]
Roberto Deboni
ARIANNA
Scusi,
perchè devo muovermi in fretta?
Scade qualche mio diritto di appello e/o contestazione?
(faccio notare che la nomina dell'Amm.re è avvenuta in Agosto 2007
e l sue richieste in ottobre 2007.
Le chiedo: cosa dovrei fare (guidandomi cortesemente passo passo)
per ottenere che questo amministratore eviti di andare avanti
con queste ripartizioni incongrue e si corregga?
Cosa dovrebbe fare per stare nelle "regole" e far rientrare le mie proteste?
Lei come procederebbe, facendo attenzione anche alle spese che
poi graviterebbero su di me senza essere poi "rimborsate" dal soccombente?
La ringrazio.
Arianna
Roberto Deboni
> "Roberto Deboni" <robert...@deboni.name> ha scritto nel messaggio
>> Per evitare che il giudice la scambi per uno dei tanti condomini che
>> "tirano indietro sulle spese", e' meglio valutare di volta in volta se
>> le spese sono ragionevoli e calcolare quanto si viene a pagare secondo
>> la propria ripartizione e poi versare la somma "autoridotta", con tanto
>> di lettera di accompagnamento che spieghi la causale del pagamento e
>> perche' non si vuole pagare tutto il richiesto.
>>
>> Meglio ancora, anche se e' fastidioso, e' pagare quanto chiede
>> l'amministratore (a meno che non si abbia timore che sparisca con la
>> cassa) e poi attivarsi in tribunale per ottenere il rimborso.
>> Insomma, i costi del decreto ingiuntivo sconsigliano di fare troppi
>> giochetti.
>>
>> [Messaggio Usenet via Tiscali su text.giganews.com. Se leggete via Web
>> il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]
>> Roberto Deboni
> ==========================
> Scusi,
> perchč devo muovermi in fretta?
Quando arriva l'intimazione di pagare dell'amministratore deve muoversi
in fretta, perche' nel giro di un mese potrebbe arrivare un decreto
ingiuntivo ed allora, come le ho spiegato ... e' un po' tardi.
> Scade qualche mio diritto di appello e/o contestazione?
Non scade nessun diritto di appello.
Ma si trova nella situazione che DEVE provvisoriamente anticipare le
somme contestate, altrimenti si trova a pagare penali su penali.
> (faccio notare che la nomina dell'Amm.re č avvenuta in Agosto 2007
> e l sue richieste in ottobre 2007.
O l'amministratore e' lento a muoversi, oppure non ha ancora le carte
pronte.
> Le chiedo: cosa dovrei fare (guidandomi cortesemente passo passo)
Ho citato la parte che le interessa:
a) fare un calcolo delle spese che sono sicuramente dovute e pagare
questa quota ridotta, accompagnando con una lettera che dettaglia le
causali di pagamento;
oppure
b) pagare tutto quanto richiesto dall'amministratore, accompagnando con
una lettera che chiede informa che ha pagato SOLO per evitare il rischio
di un decreto ingiuntivo, ma chiede il rimborso di quanto e' di piu' del
previsto dalla legge, minacciando altrimenti di rivolgersi dal giudice;
Il caso a) e' un po' piu' rischioso, ma almeno puo' dimostrare al
giudice la sua buona volonta' di pagatrice.
Il caso b) la mette in una botte di ferro, con il diritto non solo di
richiedere indietro tutto quanto pagato in piu', ma anche interessi e
danni, incluso i danni biologici (per lo stress, che oggi i giudici di
pace cominciano a prendere in considerazione).
ARIANNA
Grazie.
e Buone Feste.
Arianna
Roberto Deboni
> e Buone Feste.
> Arianna
Anche a lei.
Roberto