Pompa sommersa sono spese condominiali ordinarie?

[fuzzy]

Salve a tutti,

avrei un dubbio.

complesso artigianale con molti 12 locali, divisi per 3 proprietari.

1) non c'è obbligo di amministratore di condominio in quanto siamo sotto la soglia vero?
Uno dei proprietari si è incaricato di gestire il condominio ad interim.

2) esiste un pozzo di raccolta acque di falda, che viene svuotato da pompe sommerse, alimentate da un contatore ACEA.

esiste un regolamento condominiale redatto da architetto e regolarmente registrato. In esso non si parla esplicitamente di queste pompe, ma si dice che sono parti comuni le fondazioni.

Siccome le pompe servono per evitare che l'acqua arrechi danni alle fondazioni, penso che non ci sia nessun problema a considerare le bollette acea come spese condominiale ordinarie e conseguentemente richiedere le quota ai singoli conduttori.

3) esiste nel regolamento una ripartizione millesimale per proprietà, ma non per i singoli locali, una volta ripartita la quota per i tre proprietari, è legittimo ripartire la quota ottenuta per i singoli locali in basi ai metri quadri?

per esempio spesa acea totale 100
spesa per proprietà A mettiamo 40
spesa per 4 locali uguali della proprieta A = 10 euro ciascuno

puo' andare?

grazie
fuzzy

[Cordy]

Il 29/11/2016 21:50, fuzzy ha scritto:
> Salve a tutti,
>
> avrei un dubbio.
>
> complesso artigianale con molti 12 locali, divisi per 3 proprietari.

Ok.

>
> 1) non c'è obbligo di amministratore di condominio in quanto siamo
> sotto la soglia vero? Uno dei proprietari si è incaricato di gestire
> il condominio ad interim.

Si, anche se non comprendo che cosa intendi "ad interim". Si potrebbe
fare a rotazione, oppure uno fisso. In OGNI caso, per evitare problemi
con l'Agenzia delle Entrate, fisserei un compenso. Che se l'incarico è a
rotazione fra i 3 proprietari, è una partita di giro triennale, ma vi
mette al riparo da denunce per evasione fiscale.

>
> 2) esiste un pozzo di raccolta acque di falda, che viene svuotato da
> pompe sommerse, alimentate da un contatore ACEA.

Ok. Immagino che ogni tanto vada fatta anche manutenzione, ordinaria e
straordinaria?

>
> esiste un regolamento condominiale redatto da architetto e
> regolarmente registrato. In esso non si parla esplicitamente di
> queste pompe, ma si dice che sono parti comuni le fondazioni.

Ottimo.

>
> Siccome le pompe servono per evitare che l'acqua arrechi danni alle
> fondazioni, penso che non ci sia nessun problema a considerare le
> bollette acea come spese condominiale ordinarie e conseguentemente
> richiedere le quota ai singoli conduttori.

Si. Anche una eventuale manutenzione ordinaria (es.: sostituzione di
interruttori di sicurezza, pulizia, ecc.) andrà ripartita fra i
conduttori. Qui però occorre leggere bene i singoli contratti d'affitto.
I 3 proprietari pagheranno direttamente sia spese ordinarie che
straordinarie (es.: sostituzione di una pompa), ma per richiederli ai
propri conduttori dovranno verificare che cosa impone il contratto
stipulato. L'amministratore si limiterà a DOCUMENTARE le spese e la
ripartizione fra i proprietari.

>
> 3) esiste nel regolamento una ripartizione millesimale per proprietà,
> ma non per i singoli locali, una volta ripartita la quota per i tre
> proprietari, è legittimo ripartire la quota ottenuta per i singoli
> locali in basi ai metri quadri?

Ni. Nel senso: alla fine, è quello il dato, più o meno. Ma si usano le
rendite catastali, di solito.

[fuzzy]

On Wednesday, November 30, 2016 at 7:55:43 AM UTC+1, Cordy wrote:

> Si, anche se non comprendo che cosa intendi "ad interim". Si potrebbe
> fare a rotazione, oppure uno fisso. In OGNI caso, per evitare problemi
> con l'Agenzia delle Entrate, fisserei un compenso. Che se l'incarico è a
> rotazione fra i 3 proprietari, è una partita di giro triennale, ma vi
> mette al riparo da denunce per evasione fiscale.

in effetti "ad interim" non è proprio corretto. L'amministratore lo faccio io, ma in modo molto molto semplificato anche perchè non c'è quasi nulla da gestire, il passo carrabile, la corrente delle pompe, ogni tanto qualche intervento spot (fognature ecc.)....

Non percepisco una lira.

> > 2) esiste un pozzo di raccolta acque di falda, che viene svuotato da
> > pompe sommerse, alimentate da un contatore ACEA.
>
> Ok. Immagino che ogni tanto vada fatta anche manutenzione, ordinaria e
> straordinaria?

si.

> I 3 proprietari pagheranno direttamente sia spese ordinarie che
> straordinarie (es.: sostituzione di una pompa), ma per richiederli ai
> propri conduttori dovranno verificare che cosa impone il contratto
> stipulato.

ohhh! e questo è il punto.
nel contratto si dice che sono a carico dei conduttori gli oneri accessori
che comprendono sia cod.civ. (piccole riparazioni), sia art 9 legge 78.
E nel contratto si fa esplicitamente riferimento a spese condominiali.

> > 3) esiste nel regolamento una ripartizione millesimale per proprietà,
> > ma non per i singoli locali, una volta ripartita la quota per i tre
> > proprietari, è legittimo ripartire la quota ottenuta per i singoli
> > locali in basi ai metri quadri?
>
> Ni. Nel senso: alla fine, è quello il dato, più o meno. Ma si usano le
> rendite catastali, di solito.

vabbe, è una complicazione (perchè alcuni sono C3 altri D7) che non so quanto valga la pena.... alla fine potrebbero venire fuori differenze di 1-2 euro a locale... stiamo parlando di cifre pro locale che vanno dai 100 ai 200 euro /anno....

vabbene la precisione senza diventare maniacali.

no?
fuzzy

[Cordy]

Il 01/12/2016 19:59, fuzzy ha scritto:
> On Wednesday, November 30, 2016 at 7:55:43 AM UTC+1, Cordy wrote:
>
>> Si, anche se non comprendo che cosa intendi "ad interim". Si
>> potrebbe fare a rotazione, oppure uno fisso. In OGNI caso, per
>> evitare problemi con l'Agenzia delle Entrate, fisserei un compenso.
>> Che se l'incarico è a rotazione fra i 3 proprietari, è una partita
>> di giro triennale, ma vi mette al riparo da denunce per evasione
>> fiscale.
>
> in effetti "ad interim" non è proprio corretto. L'amministratore lo
> faccio io, ma in modo molto molto semplificato anche perchè non c'è
> quasi nulla da gestire, il passo carrabile, la corrente delle pompe,
> ogni tanto qualche intervento spot (fognature ecc.)....
>
> Non percepisco una lira.

Quando arriverà il controllo dell'Ade, non venire qui a piangere. Io ti
avevo avvisato. Per loro l'incarico gratis non esiste. Quindi,
presumeranno un certo importo annuo, ti denunceranno per evasione
fiscale e ti porteranno in tribunale, per farti restituire il maltolto,
con interessi, more e multe varie assortite, oltre alle spese legali.
Mentre il tribunale, con tutta calma, ti istruirà il processo, tu dovrai
pagare (in Italia funziona così). Mai sentito uno che ha vinto, in una
situazione del genere. Pensateci.

>
>>> 2) esiste un pozzo di raccolta acque di falda, che viene svuotato
>>> da pompe sommerse, alimentate da un contatore ACEA.
>>
>> Ok. Immagino che ogni tanto vada fatta anche manutenzione,
>> ordinaria e straordinaria?
>
> si.
>
>> I 3 proprietari pagheranno direttamente sia spese ordinarie che
>> straordinarie (es.: sostituzione di una pompa), ma per richiederli
>> ai propri conduttori dovranno verificare che cosa impone il
>> contratto stipulato.
>
> ohhh! e questo è il punto. nel contratto si dice che sono a carico
> dei conduttori gli oneri accessori che comprendono sia cod.civ.
> (piccole riparazioni), sia art 9 legge 78. E nel contratto si fa
> esplicitamente riferimento a spese condominiali.

L'amministratore del condominio "vede" e parla esclusivamente con i
proprietari (cioè i condomini). E documenta le spese in modo che gli
stessi possano pretendere dai loro eventuali conduttori la giusta cifra.
Ma non parla o scrive mai direttamente, né esige *nulla*, dai
conduttori. I conduttori hanno un unico potere, in condominio: parlare e
votare per ciò per cui pagano (ordinaria manutenzione, di solito) al
posto del proprietario.
SE i proprietari ti comunicano ufficialmente i dati dei conduttori, puoi
ammetterli in riunione. Altrimenti, manco quello.
Che i proprietari s'informino per benino su ciò a cui devono adempiere
nei confronti del condominio (devono comunicare gli estremi del
conduttore, fornire copia della registrazione del contratto e girare gli
inviti in riunione ai propri conduttori) per tutelare i propri conduttori.

>
>>> 3) esiste nel regolamento una ripartizione millesimale per
>>> proprietà, ma non per i singoli locali, una volta ripartita la
>>> quota per i tre proprietari, è legittimo ripartire la quota
>>> ottenuta per i singoli locali in basi ai metri quadri?
>>
>> Ni. Nel senso: alla fine, è quello il dato, più o meno. Ma si usano
>> le rendite catastali, di solito.
>
> vabbe, è una complicazione (perchè alcuni sono C3 altri D7) che non
> so quanto valga la pena.... alla fine potrebbero venire fuori
> differenze di 1-2 euro a locale... stiamo parlando di cifre pro
> locale che vanno dai 100 ai 200 euro /anno....
>
> vabbene la precisione senza diventare maniacali.
>
> no? fuzzy
>

No. A meno che tu non voglia offrire appigli per non pagare.

[fuzzy]

On Friday, December 2, 2016 at 9:13:41 AM UTC+1, Cordy wrote:
> > Non percepisco una lira.
>
> Quando arriverà il controllo dell'Ade, non venire qui a piangere. Io ti
> avevo avvisato. Per loro l'incarico gratis non esiste. Quindi,
> presumeranno un certo importo annuo, ti denunceranno per evasione
> fiscale e ti porteranno in tribunale, per farti restituire il maltolto,
> con interessi, more e multe varie assortite, oltre alle spese legali.
> Mentre il tribunale, con tutta calma, ti istruirà il processo, tu dovrai
> pagare (in Italia funziona così). Mai sentito uno che ha vinto, in una
> situazione del genere. Pensateci.

io ufficialmente non ho alcun incarico.
perchè dovrebbe arrivare l'ADE? non sanno nulla.

ci sono le bollette acea elettr. si tratta solo di attribuirgli la quota.

ADE non sa niente, non esiste niente di registrato o ufficiale.
A parte i documenti di spesa.

Non capisco... mi sembra assurdo metter eun amministratore di condomio che costerebbe piu di tutte le spese condominiali. Oltretutto non è obbligatorio.

> L'amministratore del condominio "vede" e parla esclusivamente con i
> proprietari (cioè i condomini). E documenta le spese in modo che gli
> stessi possano pretendere dai loro eventuali conduttori la giusta cifra.
> Ma non parla o scrive mai direttamente, né esige *nulla*, dai
> conduttori.

nel mio caso pero', io sono amministratore e proprietario.

> > vabbe, è una complicazione (perchè alcuni sono C3 altri D7) che non
> > so quanto valga la pena.... alla fine potrebbero venire fuori
> > differenze di 1-2 euro a locale... stiamo parlando di cifre pro
> > locale che vanno dai 100 ai 200 euro /anno....
> >
> > vabbene la precisione senza diventare maniacali.
> >
> > no? fuzzy
> >
>
> No. A meno che tu non voglia offrire appigli per non pagare.

vabbene, ma è un appiglio debole, non paghi , ma poi ti rifaccio il calcolo come dici te, e allora devi pagare per forza. Gli conviene mettersi a fare i rompiballe col proprietario, per due euro (magari col metodo corretto potrebbero pagare pure di piu)?

Un po di grano salis a volte non guasta.

fuzzy

[fuzzy]

On Friday, December 2, 2016 at 9:13:41 AM UTC+1, Cordy wrote:

> > Non percepisco una lira.
>
> Quando arriverà il controllo dell'Ade, non venire qui a piangere. Io ti
> avevo avvisato. Per loro l'incarico gratis non esiste. Quindi,
> presumeranno un certo importo annuo, ti denunceranno per evasione
> fiscale e ti porteranno in tribunale, per farti restituire il maltolto,
> con interessi, more e multe varie assortite, oltre alle spese legali.
> Mentre il tribunale, con tutta calma, ti istruirà il processo, tu dovrai
> pagare (in Italia funziona così). Mai sentito uno che ha vinto, in una
> situazione del genere. Pensateci.

TORNO UN ATTIMO SU QUESTO ARGOMENTO.
mi pare decisamente eccessivo quanto affermi.
innanzitutto non possono presumere niente perché io carte alla mano posso dimostrare di non aver percepito nulla oltre i rimborsi parziali delle fatture acea e del passo carrabile.
Eppoi stiamo parlando di 500 euro a condomino... istituiscono un processo per recuperare cosa? 300 euro di tasse presunte di amministrazione su una parcella annuale di 800 euri.?
E se poi perdono quanto gli è costato il tribunale?

Mi sembra veramente fantascienza, anche considerando che gli ultimi due anni ho ricevuto due accertamenti per cifre ben maggiori, e in entrambi i casi il procedimento è stato chiuso in via bonaria (autotutela) , avendo presentato tutta la documentazione necessaria.
E' vero che all'ADE ci provano come disperati a chiederti soldi ed a intimidirti, ma se sei a posto non sono mica scemi.

pensa che mi hanno fatto un accertamento contestando un omesso reddito di locazione per l'anno x , quando il contratto era stato chiuso l'anno prima con tanto di pagamenti F24, raccomandate e il tutto trasmesso all'ade con firma ricevuta e timbro.

ci provano con criterio "'ndo cojo cojo" come diciamo a roma.

Ma per dire che prima di mandarti in tribunale ci pensano bene.

fuzzy

[Roberto Deboni DMIsr]

On 2016-12-02, Cordy <stefano...@tiscali.it> wrote:
> Il 01/12/2016 19:59, fuzzy ha scritto:
>> On Wednesday, November 30, 2016 at 7:55:43 AM UTC+1, Cordy wrote:
>>
>>> Si, anche se non comprendo che cosa intendi "ad interim". Si
>>> potrebbe fare a rotazione, oppure uno fisso. In OGNI caso, per
>>> evitare problemi con l'Agenzia delle Entrate, fisserei un compenso.
>>> Che se l'incarico è a rotazione fra i 3 proprietari, è una partita
>>> di giro triennale, ma vi mette al riparo da denunce per evasione
>>> fiscale.
>>
>> in effetti "ad interim" non è proprio corretto. L'amministratore lo
>> faccio io, ma in modo molto molto semplificato anche perchè non c'è
>> quasi nulla da gestire, il passo carrabile, la corrente delle pompe,
>> ogni tanto qualche intervento spot (fognature ecc.)....
>>
>> Non percepisco una lira.
>
> Quando arriverà il controllo dell'Ade, non venire qui a piangere.
> Io ti avevo avvisato.

Un po' di sano terrorismo fiscale ...

> Per loro l'incarico gratis non esiste.

Per qualche funzionario dell'Ade non esistera', ma esiste per la legge.
Loro possono provarci ed il contribuente mandargli due righe che faranno
scattare l'intervento dei superiori in auto-tutela.

> Quindi, presumeranno un certo importo annuo,

Presumano, presumano, ne ho ricevuto di cartelle pazze, mai pagate.
L'unico punto dolente sono le sanzioni perche' quando si tratta di
"interpretare" la forma, sono arbitrari.

> ti denunceranno per evasione fiscale e ti porteranno in tribunale,

boooooooooommmm!

"denuncia" ?
"tribunale" ?

Bhe', questa e' nuova.

> per farti restituire il maltolto,

*maltolto* ???
Quale "maltolto" ?

> con interessi, more e multe varie assortite, oltre alle spese legali.

Ci sarebbe quella piccola questioncella di dovere prima vincere il
processo (ammesso che ci siano gli estremi per andare in tribunale:
ma a che cifre sta pensando ? 10'000 euro ? 20'000 euro ? 40'000 ?)

> Mentre il tribunale, con tutta calma, ti istruirà il processo,

Il "tribunale" che "istruisce" il processo ?
Mi sa tanto di uno che ha cercato una carettata di terminologie
legali e la ha messe insieme alla rinfusa ...

> tu dovrai pagare (in Italia funziona così).

Perche', altrove e' diverso ? Ad esempio ?

> Mai sentito uno che ha vinto, in una situazione del genere.

La situazione del proprietario a casa sua che si amministra da se' ?
Ma in che regione vive lei ?

In ogni caso, l'AdE generalmente perde nei processi.
Ed da un paio di anni deve anche pagare i danni morali in caso di
lite temeraria. Che lo sappino i lettori.

> Pensateci.

Come mai dal singolare passa al plurale ?
Un messaggio terroristico trasversale ?

...snip...