Fideiussione al posto di caparra ?

[FrancoP]

Ciao,
Nell' acquisto di una abitazione, in questo caso ancora da completare,
viene chiesta una caparra alla firma del preliminare.

Questa caparra, che il costruttore incassa, puo' essere sostituita da
una fideiussione assicurativa ?

Grazie

[Giampaolo Natali]

Se io sono il venditore e la fidejussione viene prestata da primaria
compagnia italiana o radicata sul territorio, purchè la forma sia "a prima
richiesta", io l'accetterei senza problemi.
Mi spiego: normalmente le fidejussioni prevedeno prima la escussione degli
obbligati, vale a dire che possono passare anche parechi anni prima che il
venditore veda i suoi soldi.
Se invece è prestata a "prima richiesta" il venditore incassa i suoi soldi
nel giro di 30 - 60 giorni dalla (motivata), richiesta.


--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[FrancoP]

Il 29/08/2021 19:43, Giampaolo Natali ha scritto:
....

>
> Se io sono il venditore e la fidejussione viene prestata da primaria
> compagnia italiana o radicata sul territorio, purchè la forma sia "a
> prima richiesta", io l'accetterei senza problemi.
> Mi spiego: normalmente le fidejussioni prevedeno prima la escussione
> degli obbligati, vale a dire che possono passare anche parechi anni
> prima che il venditore veda i suoi soldi.
> Se invece è prestata a "prima richiesta" il venditore incassa i suoi
> soldi nel giro di 30 - 60 giorni dalla (motivata), richiesta.
>
>

Ok ma, quindi, e' come farsi fare un prestito dall' assicurazione e
versarlo al costruttore no ?

Cosa vul dire *motivata* ?

Quanto costerebbe questa fidejussione all' acquirente ? La somma viene
rimborsata a rate ?

Grazie

[FrancoP]

Il 29/08/2021 20:02, FrancoP ha scritto:
.....

> Ok ma, quindi, e' come farsi fare un prestito dall' assicurazione e
> versarlo al costruttore no ?
>
> Cosa vul dire *motivata* ?
>
> Quanto costerebbe questa fidejussione all' acquirente ? La somma viene
> rimborsata a rate ?
>
> Grazie

Scusa ma forse sono stato poco chiaro :

1) Se verso la caparra il costruttore la incassa ed utilizza i soldi
2) Se e' una fideiussione ?

Grazie

[Giampaolo Natali]

FrancoP wrote:
> Il 29/08/2021 19:43, Giampaolo Natali ha scritto:
> ....
>>
>> Se io sono il venditore e la fidejussione viene prestata da primaria
>> compagnia italiana o radicata sul territorio, purchè la forma sia "a
>> prima richiesta", io l'accetterei senza problemi.
>> Mi spiego: normalmente le fidejussioni prevedeno prima la escussione
>> degli obbligati, vale a dire che possono passare anche parechi anni
>> prima che il venditore veda i suoi soldi.
>> Se invece è prestata a "prima richiesta" il venditore incassa i suoi
>> soldi nel giro di 30 - 60 giorni dalla (motivata), richiesta.
>>
>>
>
> Ok ma, quindi, e' come farsi fare un prestito dall' assicurazione e
> versarlo al costruttore no ?

No, l'assicurazione garantisce che farai il rogito entro "x" giorni, se non
lo farai pagherà lei al venditore.

> Cosa vul dire *motivata* ?

La polizza "a prima richiesta" significa che il creditore manda la sua bella
raccomandata all'assicurazione chiedendo i soldi e l'assicurazione si
im,pegna a pagare la somma entro "x" giorni stabiliti dalle Condizioni di
Polizza".
Naturalmente la richiesta deve essere motivata con precise motivazioni.

>
> Quanto costerebbe questa fidejussione all' acquirente ? La somma viene
> rimborsata a rate ?
>
> Grazie

Il costo è basso, se l'assicurando è noto e ben solvibile oltre che
corretto.
Ma diciamola tutta:

è molto più comune la polizza che il venditore stipula per garantire
l'immobile per la "postuma decennale" cioè la garanzia di buona esecuzione
dei lavori di costruzione.
Oppure la fidejussione che l'affittuario stipula a garanzia dei canoni di
affitto a garanzia del rimborso degli eventuali danni arrecati all'immobile
dall'inquilino.


--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[Giampaolo Natali]

Vero, ma di solito la caparra la trattiene l'agenzia immobiliare in attesa
del rogito.
Il venditore non incassa nulla fino al rogito.
--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[FrancoP]

Il 29/08/2021 21:28, Giampaolo Natali ha scritto:
>>
>> Ok ma, quindi, e' come farsi fare un prestito dall' assicurazione e
>> versarlo al costruttore no ?
>
> No, l'assicurazione garantisce che farai il rogito entro "x" giorni, se
> non lo farai pagherà lei al venditore.
>

Cioe' la fidejussione dice:
1) ti devo dare 30.000 euro di caparra *adesso* per garantire che faro'
il rogito e che versero' i rimanenti 270.000 euro a saldo dell' acquisto
dell' immobile

2) In alternativa ti do' una assicurazione che paghera' i 30.000 euro se
non mi presentero' al rogito a pagare i 300.000 euro ?

In pratica il costruttore non incassera' nulla fino al rogito mentre con
la caparra incassa subito ed utilizza i soldi, x esempio per completare
l' immobile ?

....

>
> Il costo è basso, se l'assicurando è noto e ben solvibile oltre che
> corretto.

Ho letto dun 1%, quindi una fidejussione di 30.000 euro costerebbe 300
euro all' anno ?


Grazie

[FrancoP]

Il 29/08/2021 21:30, Giampaolo Natali ha scritto:
...

>> Scusa ma forse sono stato poco chiaro :
>>
>> 1) Se verso la caparra il costruttore la incassa ed utilizza i soldi
>> 2) Se e' una fideiussione ?
>>
>> Grazie
>
> Vero, ma di solito la caparra la trattiene l'agenzia immobiliare in
> attesa del rogito.
> Il venditore non incassa nulla fino al rogito.

E' una vendita diretta, niente agenzia, e mi fa specie che il
costruttore/venditore si accontenti di incassare l' eventuale penale (
caparra ) al momento del rogito e non subito godendone la liquidita'...

grazie

[Giampaolo Natali]

FrancoP wrote:
> Il 29/08/2021 21:28, Giampaolo Natali ha scritto:
>>>
>>> Ok ma, quindi, e' come farsi fare un prestito dall' assicurazione e
>>> versarlo al costruttore no ?
>>
>> No, l'assicurazione garantisce che farai il rogito entro "x" giorni, se
>> non lo farai pagherà lei al venditore.
>>
>
> Cioe' la fidejussione dice:
> 1) ti devo dare 30.000 euro di caparra *adesso* per garantire che faro'
> il rogito e che versero' i rimanenti 270.000 euro a saldo dell' acquisto
> dell' immobile
>
> 2) In alternativa ti do' una assicurazione che paghera' i 30.000 euro se
> non mi presentero' al rogito a pagare i 300.000 euro ?

Esatto

>
> In pratica il costruttore non incassera' nulla fino al rogito mentre con
> la caparra incassa subito ed utilizza i soldi, x esempio per completare
> l' immobile ?

In sede di trattativa tutto è modificabile !

....
>>
>> Il costo è basso, se l'assicurando è noto e ben solvibile oltre che
>> corretto.
>
> Ho letto dun 1%, quindi una fidejussione di 30.000 euro costerebbe 300
> euro all' anno ?

Quel tasso è per polizze di tipo standard e per rischi particolari.
Potrebbero chiederti anche il 2 - 5%.

P.S. - facendo finta che i numeri che hai scritto siano reali per la tua
trattativa, TU rischieresti di pagare oggi 30.000 euro in cambio della
promessa di acquistare quell'immobile quando sarà completato? Addirittura
fra qualche anno?
Dovresti essere TU a chiedere la garanzia assicurativa, stipulata dal
venditore, a garanzia che entro la data del xx/xx/xxxx avrà luogo il rogito
previsto.
Giusto?

> Grazie

--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[FrancoP]

Il 30/08/2021 09:17, Giampaolo Natali ha scritto:
....

> P.S. - facendo finta che i numeri che hai scritto siano reali per la tua
> trattativa, TU rischieresti di pagare oggi 30.000 euro in cambio della
> promessa di acquistare quell'immobile quando sarà completato?
> Addirittura fra qualche anno?
> Dovresti essere TU a chiedere la garanzia assicurativa, stipulata dal
> venditore, a garanzia che entro la data del xx/xx/xxxx avrà luogo il
> rogito previsto.
> Giusto?
>

si, si certo, cmq il costruttore mi rilascierebbe fideiussione x la
somma che verso come caparra..

Ti ringrazio molto delle info che mi hai dato, certo che ne sai un
sacco.. :-)

[Giampaolo Natali]

FrancoP wrote:
> Il 30/08/2021 09:17, Giampaolo Natali ha scritto:
> ....
>> P.S. - facendo finta che i numeri che hai scritto siano reali per la tua
>> trattativa, TU rischieresti di pagare oggi 30.000 euro in cambio della
>> promessa di acquistare quell'immobile quando sarà completato?
>> Addirittura fra qualche anno?
>> Dovresti essere TU a chiedere la garanzia assicurativa, stipulata dal
>> venditore, a garanzia che entro la data del xx/xx/xxxx avrà luogo il
>> rogito previsto.
>> Giusto?
>>
>
> si, si certo, cmq il costruttore mi rilascierebbe fideiussione x la
> somma che verso come caparra..

Se è il venditore che rinuncia alla caparra, la deve restituire di doppio
importo.
Quindi la fidejussione .................... :.-)

>
> Ti ringrazio molto delle info che mi hai dato, certo che ne sai un
> sacco.. :-)

--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[FrancoP]

Il 30/08/2021 10:24, Giampaolo Natali ha scritto:
.....

>> si, si certo, cmq il costruttore mi rilascierebbe fideiussione x la
>> somma che verso come caparra..
>
> Se è il venditore che rinuncia alla caparra, la deve restituire di
> doppio importo.
> Quindi la fidejussione .................... :.-)
>

Dovrebbe essere del doppio della caparra versata ?

grazie

[Giampaolo Natali]

Se vuoi stare tranquillo sì. :-)


--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[Walter Rossi]

Premesso che per una polizza di fideiussione la commissione è solitamente dell’1%, a cui si devono poi aggiungere i tassi di interesse che sono variabili. Questi possono oscillare tra lo 0,75% al mese fino ad arrivare ad un 3%.
Quanto alla tipologia di fidejussione richiesta mi risulta che, tecnicamente queste garanzie esistono ancora, ma il mercato assicurativo non assume più questo tipo di rischio da moltissimo tempo, trattandosi di una penale secca di pagamento.
Su questi due punti , ma sul punto il buon Giampaolo Natali o Alessandro Pierantoni possono rispondere con maggior precisione essendo operatori plurimandatari sul mercato assicurativo.

Quanto alla proposta dell'Amico Giampaolo Natali sulla Fidejussione a garanzia del rimborso degli eventuali danni arrecati all'immobile dal conduttore, in alternativa alla fidejussione suggerirei un polizza ex art. 1891 c.c. (Assicurazione per conto di chi spetta) perché, se accettata dal proprietario dell'immobile/porzione di unità immobiliare, ha un costo inferiore alla fidejussione ed offre maggiori garanzie in caso di controversie, ma soprattutto in caso di contenzioso.

Taluna dottrina (forse professionisti immobiliari) suggerisce l'impegno di un familiareche garantisca con i propri beni personali ed illimitatamente, a semplice richiesta documentata, tutte le obbligazioni assunte dal contratto e per danni ad immobili/porzioni di unità immobiliari ed eventuali arredi.
Ovviamente deve trattarsi di un garante familiare stretto, con busta paga/proprietà intestate unicamente al soggetto.
Per questa tipologia, nella pratica, quando si registra il contratto presso l'agenzia delle entrate è previsto uno spazio apposito per il garante che assume tutte le responsabilità/obbligazioni.

[Giampaolo Natali]

Come sempre Walter ha ragione al 100%, ma .......... "se accettata dal
proprietario dell'immobile".

Ora i casi sono due, secondo me:

- la polizza dovrebbe avere durata pari al contratto di affitto ma con
pagamento anticipato di tutte le annualità, altrimenti se il locatario non
paga la rata assicurativa la garanzia cessa di esistere.

- il contratto di affitto dovrebbe comprendere l'immediata rescissione del
contratto qualora la rata della polizza non venga pagata.

>
> Taluna dottrina (forse professionisti immobiliari) suggerisce l'impegno di
> un
> familiareche garantisca con i propri beni personali ed illimitatamente, a
> semplice richiesta documentata, tutte le obbligazioni assunte dal
> contratto e
> per danni ad immobili/porzioni di unità immobiliari ed eventuali arredi.
> Ovviamente deve trattarsi di un garante familiare stretto, con busta
> paga/proprietà intestate unicamente al soggetto.
> Per questa tipologia, nella pratica, quando si registra il contratto
> presso
> l'agenzia delle entrate è previsto uno spazio apposito per il garante che
> assume tutte le responsabilità/obbligazioni.

Questa è la terza ipotesi, graditissima al proprietario dell'immobile, ma
forse meno gradita dal famigliare che dovrebbe garantire il locatore.


--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[Alessandro Pierantoni]

Se parliamo di immobili legge Merloni, la fideiussione la presta il costruttore a garanzia della caparra, si fanno, dipende dalla affidabilità del costruttore (se parliamo di immobili nuovi acquistati sulla carta).

Il resto sono garanzie di pagamento.

[Walter Rossi]

Giampaolo Natali wrote:
> - il contratto di affitto dovrebbe comprendere l'immediata rescissione del
> contratto qualora la rata della polizza non venga pagata.

> --
> Giampaolo Natali
> giampaol...@alice.it

preciso che il termine "rescissione" (linguaggio "assicuratese") deve essere inteso come "risoluzione" (in diritto).
La rescissione da un contratto è solamente quella prevista dagli artt. 1447 e 1448 del codice civile...

[Giampaolo Natali]

Mi inchino a vossia :-)
Cosa vuoi, io non sono altro che un povero mestierante del mondo
assicurativo.
Non sempre il linguaggio assicuratese coincide formalmenrte con il
linguaggio legalese.
L'importante che la sostanza sia quella che si vuole far capire. :-) :-)
Almeno spero di essermi capito :-) :-)
Ciao carissimo
--
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it

[Walter Rossi]

Il giorno martedì 31 agosto 2021 alle 20:10:33 UTC+2 Giampaolo Natali ha scritto:
> Walter Rossi wrote:
> > Giampaolo Natali wrote:
> >> - il contratto di affitto dovrebbe comprendere l'immediata rescissione
> >> del
> >> contratto qualora la rata della polizza non venga pagata.
> >
> >> --
> >> Giampaolo Natali
> >> giampaol...@alice.it
> >
> > preciso che il termine "rescissione" (linguaggio "assicuratese") deve
> > essere
> > inteso come "risoluzione" (in diritto).
> > La rescissione da un contratto è solamente quella prevista dagli artt.
> > 1447 e
> > 1448 del codice civile...
> Mi inchino a vossia :-)

Caro Giampaolo,
Ed io che non sono un affermato e stimato professionista commerciale assicurativo come te, cusa l'è che dovrei fare/dire?
Eppoi sai che l'uso del Vossia ad un non siciliano è vietato? :-)

In verità, qui ci diamo un aiuto reciproco. Poi, come dici tu, importante è capire e farsi capire, indifferentemente dal linguaggio usato.
Un abbraccio
Walter