Cos'è la perequazione?
All
di non usare una terminologia da addetto ai lavori, questo trend
dell'urbanistica: la perequazione?
Grazie,All.
Antonio Bonomi
scritto:
Il mio compare arch. Stefano Pompei ha scritto un libro pubblicato da Hoepli
(Il piano regolatore perequativo) e ha fatto i primi esperimenti con le
varianti dei PRG di Nocera Terinese e Casalecchio di Reno.
Molti urbanisti parlano, la gran parte a sproposito, e vengono prfino
introdotti articoli con questo titolo nelle nuove leggi urbanistiche
regionali (quella nazionale e' ancora in alto mare).
Si tratta di un procedimento per porre rimedio all'indirizzo
giurisprudenziale assunto dalla Corte Costituzionale che riconosce ai
terreni una valore anche se non costruiti, in relazione a una loro posizione
nel territorio (prossimita' agli abitati e ai servizi). Tale sentenza rende
improponibile ogni procedimento basato sull'esproprio in quanto l'ente
pubblico dovrebbe risarcire la rendita di ogni terreno necessario per la
costruzione.
Il procedimento di Pompei suddivide tutti i terreni in categorie: quelli non
utilizzabili per la costruzione per fattori fisici o umani oggettivi, quelli
rurali, quelli destinati alle nuove urbanizzazioni e quelli costruiti o
liberi ma inseriti nel costruito. Calcola poi, sulla base dell'andamento
prevedibile delle costruzioni nel Comune, ripartito su tutti i terreni
edificabili, a ciascuna categoria un "plafond" di edificabilità "perequato",
cui corrisponde una quantita' calcolata di superficie per servizi ed
edilizia pubblica. In tal modo i proprietari avrebbero la scelta se
costruire la casetta che compete alla loro terra, ovvero raggruppare i loro
lotti in complessi edilizi cedendo al Comune in convenzione, a prezzo
agricolo, le quote di aree previste dalle norme del PRG. Il Comune a sua
volta puo' vendere all'asta l'edificabilita' delle aree acquisite,
ricavandone i fondi che aggiunti alle aliquote per oneri di urbanizzazione
di legge, permettono di sviluppare correttamente l'abitato. Il Piano di
Casalecchio delimita anche dei perimetri per tali convenzioni e colloca in
modo indicativo, ma razionale, le opere pubbliche. Le aste del Comune
servono anche a rendere fluido un mercato che tende a diventare un
"oligopolio collusivo" creando plusvalenze parassitarie. Il tutto non
richiede una nuova Legge Urbanistica e instaura una "perequazione" in luogo
della "concertazione" che va di moda dall'"era craxiana" (semplificazione
brutale).
Criteri analoghi sono stati adottati, ad esempio, dalla recentissima
legislazione urbanistica spagnola e da altre all'estero.
In alcune leggi regionali, al contrario, la perequazione e' stata intesa
come il vecchio "comparto edilizio" della L.U. 1942, che tende a distribuire
equamente gli utili delle operazioni immobiliari fra i proprietari di
un'area e a costringere ad aderire coattivamente quelli riottosi.
A. Bonomi
Si trovano notizie sulla perequazione anche nel sito dell'INU, nell'area per
il prossimo congresso di Novembre:
Francesco Tedeschi
> Qualcuno, molto gentilmente, potrebbe spiegarmi in modo chiaro,
sforzandosi
> di non usare una terminologia da addetto ai lavori, questo trend
> dell'urbanistica: la perequazione?
> Grazie,All.
Non è un trend, nè una moda ma un serio obiettivo: evitare
che gli strumenti urbanistici creino dei plus valori fondiari
a vantaggio di solo alcuni proprietari dei suoli interessati
dai piani e dalle rispettive previsioni e cercare di
convogliare i "guadagni" verso l'intera collettività.
Pertanto i proprietari dei suoli resi edificabili dovrebbero
cedere parte del valore aggiunto per l'indennizzo dei suoli
vincolati alla realizzazione di opere pubbliche; il concetto
alla base di un tale processo è che tutti i suoli a vocazione
edificatoria (attenzione ! e non solo quelli a destinazione
edificabile) possiedano all'origine una suscettibilità alla
trasformazione che deve essere riconosciuta e regolata
dalle amministrazioni pubbliche.
Il problema è che le norme esecutive di legge per attuare un
pratico piano perequativo attualmente non esistono. Saluti.
Antonio Bonomi
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Nell'articolo <R%_B5.60315$3R6.1...@news.infostrada.it>, "Francesco
Tedeschi" <f.ted...@iol.it> è stato scritto:
> Il problema è che le norme esecutive di legge per attuare un
> pratico piano perequativo attualmente non esistono. Saluti.
l' arch. Pompei fornisce la prova che e' possibile applicare norme generali
perequative non solo a un PRG fatto ex novo ma anche a una variante
generale, anche con la legislazione vigente. Anzi, meglio con la legge del
1942 che con improvvisati articoli "perequativi" introdotti dalle Regioni
con loro leggi e leggine.
Il Comune di Casalecchio di Reno, nella cintura di Bologna, ammaestrato da
precedenti esperienze urbanistiche negative, applica da alcuni anni metodi
perequativi con buoni risultati economici e di ordine nelle autorizzazioni
(esiste, oltre che nel libro di Pompei, una documentazione in pubblicazioni
locali curate dall'arch. Vittorio Bianchi e nella Rassegna Urbanistica
Regionale INU.
Esiste poi un secondo tipo di perequazione, quella di scala territoriale che
tende a distribuire equamente i vantaggi fiscali o funzionali degli
insediamenti fra Comuni che ne beneficiano in modo disuguale. Questo avviene
con la mediazione di Provincia e Assemblea Metropolitana attraverso
protocolli di intesa e Unioni Comunali. Un esempio in via di costruzione e'
il patto fra cinque comuni del Bolognese per il "Sistema ambientale del
Medio Reno".
Antonio Bonomi
Valerio Zona
Non è un difetto ma credo un'affinità;
- è la seconda volta almeno nell'ultima settimana)che mi "rubi" la risposta
"Antonio Bonomi" <ton...@iol.it> ha scritto nel messaggio
news:TQfC5.67390$3R6.1...@news.infostrada.it...
DOCstone
"All" <all....@tin.it> ha scritto nel messaggio
news:8r7efr$t2u$1...@nslave2.tin.it...
> Qualcuno, molto gentilmente, potrebbe spiegarmi in modo chiaro,
sforzandosi
> di non usare una terminologia da addetto ai lavori, questo trend
> dell'urbanistica: la perequazione?
> Grazie,All.
In parole moooolto povere:
se un Piano Regolatore dice: sul lotto di Tizio ci viene una piazza, su
quello a fianco Caio può costruirci un palazzo, ebbene ciò crea una
differenza tra i valori dei lotti (sperequazione).
La perequazione dice: su questi due lotti potete costruire un palazzo, a
patto di cedere metà del terreno per fare una piazza. Tizio e Caio si
accordano e realizzano insieme il palazzo. Il Comune ci guadagna la piazza
senza fare espropri.
Ciao
Antonio Bonomi
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Nell'articolo <8ro2db$dl8$1...@nslave3.tin.it>, "DOCstone"
<nos...@this.address> è stato scritto:
Questa non e' la perequazione, e' solo l'applicazione al diritto di
costruzione di quote per oneri di urbanizzazione e relative aree. Cosa
vecchia come il cucco (PRG emiliani dal 1960 - Legge Ponte applicata dal
1969). Infatti ne parli come un accordo spontaneo fra proprietari. Per
renderlo coattivo (se vuole avere la piazza quando gli serve e non quando si
decidono i padroni del terreno) il Comune puo' applicare un Piano
Particolareggiato o una forma di Comparto obbligatorio.
La Perequazione Urbanistica (Casalecchio di Reno BO dal 1995) invece
coinvolge non solo Tizio e Caio ma tutti i proprietari di immobili
edificabili e interessati da nuove opere pubbliche (incluse le abitazioni
per edilizia residenziale pubblica) del territorio comunale, perequando i
valori e gli oneri (monetizzati o in aree) sui loro terreni. Permette al
Comune di disporre delle aree per opere pubbliche quando gli servono e
lascia ai proprietari il diritto di costruire le loro quote nei tempi e modi
suggeriti dal mercato.
Antonio Bonomi
DOCstone
"Antonio Bonomi" <ton...@iol.it> ha scritto nel messaggio
news:oMWD5.13996$N93.4...@news.infostrada.it...
>
> >> Qualcuno, molto gentilmente, potrebbe spiegarmi in modo chiaro,
> > sforzandosi
> >> di non usare una terminologia da addetto ai lavori, questo trend
> >> dell'urbanistica: la perequazione?
> >> Grazie,All.
Era una risposta semplicistica, ma mi pare che sia stata richiesta in questi
termini.
Senza nulla togliere a Casalecchio di Reno, la perequazione stessa è una
cosa vecchia come il cucco: le lottizzazioni convenzionate ne sono
l'archetipo.
Ciao e buon lavoro.
Antonio Bonomi
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Nell'articolo <8rqcjb$pnq$1...@nslave2.tin.it>, "DOCstone"
<nos...@this.address> è stato scritto:
>
Purtroppo molti frequentatori del gruppo non usano ancora Re: invece di R:
per cui le risposte non risultano ordinate: infatti se si segue il thread,
leggendo la serie di risposte si puo' capire l'innovazione costituita da un
piano regolatore perequativo rispetto agli strumenti urbanistici attuativi
tipo "lottizzazione convenzionata", "piano particolareggiato" e "comparto".
La perequazione e' estesa a tutte le aree che il piano sottopone a "vincoli
espropriativi" compresi gli insediamenti di servizi generali (zone F, per
intenderci), e la viabilita' di interesse generale e l'edilizia residenziale
pubblica. Tutti i terreni sono valutati con un coefficiente, espresso in
indice di edificabilita' se sono a "vocazione edificatoria" (come dice la
sentenza della Corte Costituzionale che ha annullato l'indennizzo
commisurato al solo prezzo agricolo, rendendo inapplicabile il vecchio sogno
dell' "esproprio generalizzato") mentre per gli altri terreni valgono i
valori agricoli catastali. Il coefficiente distribuito su "tutti" i terreni
interessati da scelte di piano e' ricavato dall'entita' dell'andamento delle
costruzioni nel Comune; quindi e' normalmente basso e consente solo casette.
Chi vuol costruire con densita' di tipo urbano o si compra anche aree per
servizi (oltre alle opere primarie e secondarie che deve per legge) oppure
compra edificabilita' dal Comune che adopera i soldi per comperare le aree
dai relativi proprietari. Il Comune da parte sua mette all'asta le quote di
aree edificabili che gli sono state cedute in luogo del pagamento di canoni,
contribuendo a rendere fluido un mercato che tenderebbe ad essere
oligopolistico. Cosi' si ha "perequazione" non solo nelle lottizzazioni
residenziali e produttive ma fra tutte le proprieta' che il PRG utilizza, e
con precise "regole" anziche' facoltativi "regali". Non e' certo il regno
dell'uguaglianza ma permette una tempestiva realizzazione di edilizia
privata, pubblica e servizi anche generali. Questo sistema e' obbligatorio
in alcuni paesi europei (es. Spagna) e in alcune contee USA e non e' vietato
in Italia, dove viene applicato, ad esempio, da vari Comuni dell'Emilia
Romagna (ho citato Caslecchio perche' esistono scritti dettagliati sulle sue
esperienze e l'Ufficio Urbanistico, che ha anche un sito, e' prodigo di
informazioni agli interessati - se poi uno e' convinto di sapere gia' tutto,
continui pure col tran tran delle lottizzazioni e buon pro gli faccia!)
Antonio Bonomi
DOCstone
dell'ottimo Pompei per meritare tutta la stima del group.
E' naturalmente possibile e doveroso parlare della perequazione in termini
di diritto privatistico citando la L 865 o la sentenza 5/80 C.Cost.
E' mia opinione tuttavia che la necessità della perequazione derivi più dal
fallimento dei Piani dei primi anni '70 che dal riconoscimento del diritto
privatistico.
A mio avviso non si tratta cioè di riconoscere il giusto indennizzo
dell'esproprio, quanto di EVITARE l'esproprio. Oggi come oggi un ricorso
dura come e forse più degli anni '70.
La concertazione -craxiana o meno- resta l'unico percorso attuativo
percorribile.
La lottizzazione convenzionata, sebbene non abbia alla base l'analisi
costi-benefici o la definizione delle superfici compensatorie tipiche della
perequazione, costituisce un esempio realizzato di come l'edificazione
(privata) possa essere conciliata con lo sviluppo delle infrastrutture
(pubbliche) senza conflitti.
Ciao
PS Scusa per il R:, ma siccome non so assolutamente niente in campo
newsgroup (mi limito a postare), non so nemmeno che differenza ci sia tra R:
Re: e RE:
leonardo
Antonio Bonomi <ton...@iol.it> wrote in message
gK4E5.18967$N93.6...@news.infostrada.it...
>
Ad Antonio Bonomi.
Complimenti per la competenza che dimostri in ogni tuo intervento.
Potresti però schematizzare con un organigramma, per favore, quanto hai
appena descritto a proposito della perequazione?
Inoltre, gradirei sentire un tuo parere sul seguente metodo:
Il Prg individua una serie di "ambiti". Di questi, alcuni sono destinati a
edilizia residenziale, altri a zone per attrezzature. La trasformazione del
territorio all'interno di ciascun ambito è assoggettato a piano
particolareggiato o a lottizzazione convenzionata e il numero di alloggi da
realizzarvisi è già stabilito dal Prg.
I progettisti di ciascun ambito dovranno:
- perimetrare le aree da "congelare" in quanto già sature;
- individuare nelle aree libere rimanenti le zone per attrezzature e quelle
residenziali, nonchè la viabilità.
- procedere nella progettazione del Piano urbanistico esecutivo, come
stabilisce la legge 15 agosto 1942, n.1150.
Tuttavia, ciascun proprietario di lotti compresi nelle aree libere degli
ambiti dispone di un "bonus" edificatorio determinato dal rapporto
(n.alloggi previsti/superficie libera dell'ambito). Ciascuno potrà costruire
l'alloggio/i che il suo terreno gli ha "fruttato" solo dove il progettista
ha individuato edilizia residenziale (in pratica il suo ex terreno potrebbe
ospitare l'alloggio/i suo/suoi e quelli degli altri; oppure essere destinato
ad attrezzature, al servizio degli alloggi -tra cui anche quello/i dell'ex
proprietario del terreno- costruiti altrove sui terreni destinati alle
residenze. Nulla dal Comune è dovuto ai proprietari, se non il
riconoscimento di questa capacità edificatoria direttamente proprozionale
all'estensione delle loro proprietà private, ricadenti nelle aree libere
degli ambiti, ecc ...
Ritieni questo metodo "perequativo"?
Un saluto. L'archingegno.