Konumuz Mortgage

[AliY]

Mortgage'ta, "Elime para geçti kapatayım" diyene kredinin yüzde 2'si kadar erken ödeme cezası var. Ancak yasayla konut kredisinden mortgage'a geçenlerin yüzde 2'lik cezai faizi ödemeyeceklerini hatırlatmakta gerekiyor.

İpotekli konut finansmanı sistemini kuran mortgage tasarısı Mecl
is'te kabul edildi. Cumhurbaşkanı Sezer'in onayını bekleyen yasanın, gelecekte kredi kullanacaklar açısından oldukça ilginç yönleri var. Uygulamayı şifrelerinin çözülmesi için işte 10 önemli nokta:

* Halen konut kredisi borçlusu olanlar:
Mortgage kapsamına girmek istemeyenler yasa yürürlüğe girdikten sonra 3 ay içinde dilekçe verecek. Çünkü mortgage sistemine bir defa girildi mi çıkması kolay değil. "Elime peşin para geçti, borcumu kapatayım" diyenler, anaparanın yüzde 2'sini geçmeyecek tutarda ceza ödemek zorunda. Erken ödeme ücreti, sözleşmede aksine hüküm yoksa konut kredisinden mortgage sistemine geçenler için geçerli olmayacak. Yeni yasayla birlikte kredi alanlara uygulanacak.

* İcra İflas Yasası değişikliğine endeksli konular:
Birbirini izleyen taksidini iki kez ödemeyenler temerrüde düşmüş sayılacak. İhtar üzerine 1 ay içinde borcunu ödemeyenin dairesi satılacak. Satış hasılatı borçtan fazlaysa aradaki fark tüketiciye iade edilecek.

* Ayıplı malda sorumluluk süresi:
Bankaların geliştirdiği konut projelerinde "sorumluluk süresi" değişecek. Mevcut konut kredisi borçluları için aldıkları dairenin 'ayıplı' yani kalitesiz veya depreme dayanıksız çıkması halinde bankanın sorumluluk süresi 5 yıl iken mortgage'da bu süre 1 yıla inecek.

* Bankaların açacağı en yüksek kredi miktarı:
Aslında konutun tamamı için mortgage yapılması mümkün. Ama finans kuruluşları kredi karşılığı aldıkları ipoteği, ancak yüzde 75'i üzerinden devredebildiği için fiiliyatta, konutun bedelinin yüzde 25'inin peşin ödenmesi, kalanının kredilendirilmesi gerekiyor.

* Değişken faizli mortgage kredisi kullanımı:
Kredinin değişken faizli olması faizin üst sınırının ne olacağı konusunu da önemli kılıyor. Faizde üst sınır için Merkez Bankası'nın tıpkı kredi kartlarında olduğu gibi bir endeks oluşturacağı ve çalışmaların başladığı belirtiliyor. Ancak yine de sıkıntılı bir süreç yaşanacak görünüyor.

* Eski konut kredisini bırakıp mortgage çerçevesine girmek isteyenler:
Bankaların, müşterileri ile yeni sözleşme yapabileceği ifade ediliyor. Lakin sözleşmedeki faiz şartlarının, ilk kullanılan kredi aleyhine değiştirilemeyeceği, yani faizin yükseltilemeyeceği savunuluyor. Tüketicinin uyanık olması öneriliyor.

* TOKİ kredilerinin durumu:
Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ), konut satışından doğan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşunca devralınabilecek.

* Finansman yelpazesi:
Henüz inşaatı tamamlanmış, yapı kullanma izni olan konutların yanı sıra proje ve inşaat halindeki konutlar da mortgage sisteminden yararlanacak. Tamamlanmış konutların finansal kiralanmasına olanak tanınacak.

:::::::::::::::::::::::::

'İşler tersine dönerse' diye erken uyarı sistemi olmalı

* Bir öneri de CHP'nin Maliye kökenli milletvekili Akif Hamzaçebi'den:
"Mortgage uygulayan ülkelerde her şey yolunda giderken birden işlerin tersine döndüğü dönemler görüyoruz. Konut piyasasındaki tıkanmaya mortgage krizi demişler. Kriz sonucu önemli ölçüde iş kayıpları oluşuyor. İşsiz kalan vatandaş kredisini ödeyemiyor. Bankalar, ipotekli konutu satışa çıkarıyor. Kriz nedeniyle düşmüş olan talep, ev fiyatlarını aşağıya çekiyor. Bundan hem konut sahipleri hem de finans kesimi zarar görüyor. Gelişmiş ülke deneyimlerini dikkate alarak, kriz dönemlerinde alınacak önlemlere ilişkin bir erken uyarı sistemi kurmak gerekir!"


::::::::::::::::::::::::::::

"Mortgage'la yapılaşma artar müteahhide standart gelsin"


Mortgage Yasası ile ilgili görüşlerini bir raporda toplayan Türkiye İnşaat Sanayicileri İşveren Sendikası İNTES), yasayla birlikte yapılaşmanın hızlanacağı uyarısında bulundu. Özel bina inşaatlarının Türkiye'de herkesin yapabileceği bir iş olduğu ve geçmişte yaşanan sorunların bilindiği belirtilen raporda, "Bu süreçte inşaat yapabileceklerin standartlarının belirlenmesi ve yapı denetimi konusu büyük önem taşıyacak. Yapı denetimi ülkemizde ne yazık ki istenen sonucu henüz veremedi. Başlatılmış olan yasa değişikliği çalışmaları bir an önce sonuçlandırılmalı. Yapı denetimi uygulaması ülke geneline yayılmalı" denildi. Mortgage'dan yararlanacakların sayısının artması fiyatların patlamasına yol açabilecektir. Talebin yüksekliği, serbest ekonomi koşullarında gerçekçi olmayan arzları da beraberinde getirmektedir" denildi. Sektörün canlanmasının arzulanan bir durum olduğu ancak canlanmanın dengeleri bozmaması gerektiğine dikkat çekilen raporda, "Talebin fazlasının da zarar getirdiği biliniyor. Mortgage uygulamasının geçmişte olduğu gibi yapay piyasa koşulları yaratmaması için sistem üzerinde sürekli denetim yapılmalı" denildi. İki yıl öncesinde konut kredi faizlerinin düşmesiyle konuta dönük talebi çok kısa bir sürede beklenmeyen biçimde arttırdığı hatırlatılan raporda, bu gelişmenin de inşaat malzemeleri fiyatlarında ve buna bağlı olarak konut fuyatlarında çok yüksek artışlara yol açtığına dikkat çekildi.