Consejos inquilinosos

[Aurora Gómez Delgado]

¡Hola inquilinxs!

Me siento como Fernando Fernán Gómez en la magnífica película de Nieves Conde buscando casita. ¡Ay! Quien mejor que vosotrxs conoce esa sensación. Bueno, al grano. Que ya he encontrado un sitio para alquilar que me interesa. Es pequeño y viviremos un amigo y yo. Y me encantaría vuestros consejos y experiencias para librarme de futuros problemas. A cambio os regalo la entrada de la película que acabo de nombrar:

Abrazote

El inquilino
http://www.youtube.com/watch?v=RCo3ZXeEncQ



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Aurora Gómez Delgado

[Grupo Vivienda Lavapiés]

Lo que quieras, cuando quieras...

Besos.
Eduardo.

[sandra]

claro, ya sabes donde estamos (correo, presencial...) cuáles son tus primeras dudas?

bss, sandra

[Aurora Gómez Delgado]

Ahí va la primera.

Estamos negociando, y el casero me ha dicho que tengo que pagar 90 euros para una corte de arbitraje que dura 5 años. ¿Qué es eso?

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Aurora Gómez Delgado

[Grupo Vivienda Lavapiés]

Pues sí que empezamos bien...

Hasta donde sé, una corte de arbitraje es algo a lo que se pueden remitir los firmantes de un contrato en caso de que haya que dilucidar incumplimientos por una u otra parte, en lugar de a los tribunales. La ventaja es que es más rápido y tiene menores costes (lo de la rapidez no sé si es una ventaja para un inquilino, la verdad) Dependiendo de cómo se refleje en el contrato puede ser efectivo o no, ya que si la redacción no es cuidadosa parece que una de las partes puede finalmente pasar de ello e ir a los tribunales igualmente. En cualquier caso, el arbitraje no genera ningún gasto por ponerlo en el contrato, en todo caso lo generaría si hay que acudir finalmente e él. Más bien creo que si habla de una cantidad y unos años, estará pensando en algún tipo de seguro por impago, desperfectos o cosas así.

Yo le diría que me especificase claramente en qué consiste la cosa, en concepto de qué son esos 90 €. Si es un seguro debería pagarlo él y en cualquier caso, cualquier pago inicial, por el concepto que sea y fuera de la renta pactada debería dársele el carácter de fianza, siendo por tanto recuperable a la finalización del contrato y quedando contemplado su pago en el contrato. ¿Que el dinero de la fianza él lo quiere usar para pagar un seguro u otra cosa?, pues muy bien.

En cuestiones legales no os compliquéis, pedirle que os de un modelo del contrato que pretende que firméis en el que queden especificados todos los conceptos, incluido este. Que lo mire un abogado y chimpún. Todo lo que no esté ahí reflejado no existe.

Besos.
Eduardo.

[Aurora Gómez Delgado]

El casero ya me ha envíado las cláusulas, y hay dos que me mosquean bastante:

a) Tercera.- El atraso de cinco días en el pago de los alquileres se estimará como causa suficiente para iniciar el desahucio, siendo todos los gastos y costas judiciales que por este motivo u otro análogo de incumplimiento de este Contrato se causen a cargo y cuenta del arrendatario. Para iniciar el procedimiento basta  la emisión del requerimiento de pago al arrendatario, ya sea  notarial, por burofax o cualquier otro requerimiento fehaciente.

 

b) Sexta.- La contratación, los recibos de servicios individualizados por contador, y el coste de las  actualizaciones e inspecciones legales  que requieran  los servicios y suministros de agua, gas, electricidad, telecomunicaciones, o cualquier otro existente o de nueva aparición, serán por cuenta exclusiva y a cargo del arrendatario. (Hasta ahí perfecto, pero ahora empieza lo raro) Igualmente a partir del fin de la  primera prórroga (inicio del tercer año de contrato) , sera de  cuenta exclusiva del arrendatario los gastos  generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos como IBI  y tasa de basuras, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda objeto del presente contrato  (limpieza del edificio, luz de escalera, vigilancia o consejería, mantenimiento de instalaciones  y demás gastos ordinarios) cuyo coste actual es de trescientos euros anuales pagaderos en doce mensualidades.

¡Mil gracias por vuestra ayuda!

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Aurora Gómez Delgado

[Grupo Vivienda Lavapiés]

En cuanto al apartado a) Si no recuerdo mal son cinco días los que dice la Ley de Arrendamientos que se tiene para pagar, si no se hace en esos cinco días se considera incuplimiento de contrato, se ponga explícitamente en el mismo o no. Lo de los gastos judiciales yo no lo admitiría, pues aunque si se inicia un procedimiento por impago lo habitual es que el juzgado te condene a pagar las costas, con esa redacción es seguro que te las va a repercutir, y no solo esas, sino los gastos del burofax, requerimiento notarial o cualquier otra cosa.

Hay una forma habitual cuando se está negociando un contrato para conseguir que te quiten clausulas que no te gustan, sin generar mal rollo o desconfianza en la otra parte, que es buscar la ecuanimidad. Es decir, buscar una clásula (o introducirla) en la que eres tú la que quieres garantías y por tanto copias su misma redacción. Podría ser la fianza si es que hay. Algo así:

La fianza deberá ser devuelta en el acto en el que se procede a la entrega de llaves, siendo todos los gastos y costas judiciales que por este motivo u otro análogo incumplimiento de este contrato por parte del arrendador se causen a su cargo, etc. etc.

Ya verás que poca gracia le hace.

Del apartado b) yo no admitiría eso bajo ningún concepto, porque es una subida encubierta de la renta a partir del tercer año. Muy peligrosa además, porque dice "los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble" con lo que no sé si no podría incluso repercutir obras.

Besos.
Eduardo.

[Aurora Gómez Delgado]

¡Gracias!

Con respecto al apartado a, la LAU marca 7 días y efectivamente la segunda parte es la que no me gusta. Me parece genial el consejo para negociar. 

Con respecto al segundo, intenté devanarme la mollera intentando recordar parte de los argumentos que se dieron en las primeras asambleas como que el IBI es el más bajo de europa, que la tasas de basuras están exentas en muchos casos, etc. Me es más difícil justificar el gasto de comunidad. Me he mirado la LAU y en el apartado 20 dice que efectivamente se puede incluir algo así en el contrato, pero la frase subrayada me hace pensar:

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Y claro, el IBI y otros impuestos son susceptibles de individualización. 

Estoy mirando estas cosas en los foros por parte de expertos legales y siempre responden barriendo para el casero aún cuando algunas cosas sean susceptibles de interpretación. Creo que con estas dudas deberíamos sacar un FAQ

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Aurora Gómez Delgado