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Sob o rito dos recursos especiais repetitivos
(Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão
de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:
1) A base
de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de
mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer
pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação
declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o
valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a
regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do
Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar
previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência
por ele estabelecido de forma unilateral.
Com a definição do
precedente qualificado, poderão voltar a tramitar os processos que
discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país até o
julgamento do recurso repetitivo.
Valor de mercado do imóvel pode
sofrer oscilações
As questões foram analisadas pelo Tribunal de Justiça
de São Paulo (TJSP) no âmbito de Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas (IRDR). No entendimento do TJSP, o ITBI poderia ter como base
de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que
fosse maior.
Relator do recurso do Município de São Paulo, o
ministro Gurgel de Faria explicou que, segundo o artigo 38 do CTN, a base
de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos
transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a
transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda,
a cessão de direitos relativos ao imóvel.
"No que tange à base de
cálculo, a expressão 'valor venal' contida no artigo 38 do CTN deve ser
entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as
transmissões imobiliárias", afirmou o magistrado.
Segundo ele,
embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a
avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou
negativas, a depender de circunstâncias específicas – as quais também
afetam a alienação em hasta pública, pois são consideradas pelo
arrematante.
IPTU é calculado com base em previsão genérica de
valores
O ministro apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade,
lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores
aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais
amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.
No
caso do ITBI – argumentou –, a base de cálculo deve considerar o valor de
mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores
como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e
do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto ocorre, como
regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o
direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento
administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla
defesa.
"Cumpre salientar que a planta genérica de valores é
estabelecida por lei em sentido estrito, para fins exclusivos de apuração
da base de cálculo do IPTU, não podendo ser utilizada como critério
objetivo para estabelecer a base de cálculo de outro tributo, o qual, pelo
princípio da estrita legalidade, depende de lei específica", complementou
o relator.
Declaração do contribuinte tem presunção de boa-fé
Em
relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado
pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a
administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI,
vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral –
os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que
despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da
declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de
boa-fé.
Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio
como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na
inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que
viola o disposto no artigo 148 do CTN.
"Nesse panorama, verifica-se
que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de
mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer
oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que
realizada a transação e da motivação dos negociantes", concluiu o
ministro.
Leia o acórdão no REsp 1.937.821.
REsp
1937821 |
