Aprovação de projeto e Habite-se de edificação sem os sanitários.
Eduardo Aguiar
Aprovação de projeto e Habite-se de edificação sem os sanitários.
O que dizer de uma lei que está sendo proposta pela Prefeitura do Recife que pode fazer essa prática virar uma realidade comum na cidade?
Entre os vários projetos aprovados na 314º Reunião Ordinária da Comissão de Controle Urbanístico realizada no dia 29/04/2014, um deles chama a atenção: o proc de nº 07.49242.2.13 referente a uma edificação não habitacioanal de 7 pavtos , composta de 56 salas comerciais com área total de 3.668,99 m2 , localizado em ZAC Controlada II, sito a Av. Conselheiro Rosa e Silva, 1212, Aflitos.
O projeto foi encaminhado para análise especial junto a esta comissão por apresentar inovações tecnológicas, e que conforme determina no parágrafo único do art 130 da lei 16.292/97, por essa razão tem de ser analisado na CCU.
Foram três inovações construtivas, solicitadas pelo requerente como inovações tecnológicas que foram aprovadas pela comissão:
1) Utilização de sistema de pressurização de água fria em substituição ao reservatório superior;
2) dispensa de central de gás, por se tratar de imóvel comercial;
3) dispensa para não ter de indicar sanitários nas plantas de arquitetura nos pavimentos das salas.
O motivo pelo qual o requerente pede para que seja dispensado indicar os sanitários é para que seja permitido que os sanitários possam ser feitos em momento posterior, conforme for a conveniência do empreendedor e dos compradores das salas;
Como conselheiro do IAB-PE no CCU fui favorável às duas primeiras solicitações.
A primeira por se tratar de um pedido para colocação de uma bomba de pressurização que substitui o reservatório superior na sua função de dar pressão ao sistema de água fria, por se manter as mesmas condições de reserva de água do prédio, pois a reserva de água do reservatório superior é transferida para o reservatório inferior, e por se manter na parte superior do prédio, a reserva de incêndio;
A segunda solicitação por também concordar que não é necessário se exigir a instalação de uma central de gás num prédio de salas comerciais que não faz uso de gás nas suas unidades.
Com relação a terceira solicitação que o requerente criativamente denomina de "inovação construtiva", diz respeito ao pedido para não ter de indicar nas plantas de arquitetura dos pavimentos das salas os sanitários. O requerente justifica o pedido porque segundo ele será colocado um piso elevado e shafts que permitirão uma maior flexibilidade para a colocação dos sanitários nos locais que serão posteriormente definidos pelos compradores das salas. O pedido faz sentido, pois evita gastos e desperdícios desnecessários com reformas posteriores que em muito decorrem das mudanças de locais dos sanitários. Por essa razão sugeri que a exigência de indicar os sanitários nas plantas de arquitetura fosse dispensada na fase de aprovação do projeto, mas que fosse exigida pelo poder publico no habite-se.
Sucede que o pedido foi para que nem na fase do habite-se o requerente fosse obrigado a ter de indicar os sanitários nas plantas. O projeto tem 7 pavimentos de salas e somente é indicado nas plantas que serão construídos sanitários no térreo da edificação.
Diante disso surgiram alguns questionamentos.
O primeiro deles diz respeito a hipótese de eventualmente não serem construídos sanitários de uso comum nem de uso privativo nos pavimentos superiores numa edificação de sete pavimentos. Não seria nessa condição constrangedor para um visitante ou usuário ter descer até o térreo, ainda que fosse de elevador, todas as vezes que necessitasse se servir de um sanitário?
Sendo o projeto aprovado sem estarem indicados nas plantas dos pavimentos os sanitários, concedendo-se o habite-se à edificação nessa condição, o construtor terá ainda a obrigação legal de entregar as salas com os sanitários na quantidade que a lei minimamente exige?
Está correto de assim o poder publico então transferir para o construtor a prerrogativa de decidir se comercializa um prédio com os sanitários, ou não, sejam eles privativos ou de uso comum, na quantidade que entenda ser suficiente?
Uma vez concedido o habite-se na condição de não ter os sanitários indicados nas plantas, será que os futuros compradores não poderiam vir a ser prejudicados enquanto consumidores na medida que terão mais dificuldades de exigir do construtor, caso ele não cumpra com a exigência legal de entregar o prédio com os sanitários determinados por lei?
As inovações construtivas são sempre bem vindas, a finalidade de uma inovação construtiva, se estou correto, penso que é trazer benefícios que não impliquem em riscos ou prejuízos à qualidade da edificação.Será que isso ocorre com essa solicitação ?
E quanto as outras solicitações semelhantes a essa quando surgirem, tendo essa como precedente, qual será o procedimento da comissão de controle urbano para análise? Sera sempre favorável quando os casos forem semelhantes?
E quando forem um pouco diferentes desse, qual será o critério?
Se for um pedido para se dispensar a indicação banheiros numa habitação residencial? Em que difere a necessidade de utilização de sanitários por um habitante de um prédio comercial para o de um residencial?
Diante de tantos questionamentos ainda sem respostas, quanto ao seu desdobramento, não seria mais sensato de se exigir que se cumpra a lei que determina uma quantidade minima de sanitários que uma edificação deve ter distribuída pelos pavimentos, para que seja concedido o habite-se?
As exigências para os sanitários são estabelecidas pela lei 16.292/97 (lei das edificações e instalações da cidade do Recife), no seu art 57 inciso 1º.
Entendo que esse caso abre um precedente que se repetido pela cidade, não se sabe ainda quais serão suas consequências.
Penso que mais prudente se ter as respostas aos questionamentos elencados.
Por esse motivo não concordamos com a solicitação.
Não obstante entendo que se deve buscar junto ao poder publico, mudanças nos seus procedimentos administrativos para que se possa adequar de alguma maneira o que esta sendo solicitado à lei, para que o mercado imobiliário e a sociedade possam dispor vantagens das inovações construtivas, sem que incorram no risco de tornar precárias às edificações no futuro, nem que implique eventualmente em prejuízos aos usuários e aos compradores de imóveis.
O que dizer desse caso, se virar uma pratica comum na cidade?
Como ficarão as edificações pela cidade com o projeto de PL que a Prefeitura do Recife pretende ter aprovado que "estabelece procedimentos relativos à aprovação de projeto e missão de habite-se no âmbito da secretaria de Mobilidade e Controle Urbano" que por meio do chamado "Alvará funcional", por lei, dispensará ela de ter de verificar na aprovação de projetos , e no habite-se, se as partes internas da edificação atendem à legislação?