Prodaja stana na rate
Smail aga :-)
da mi pla�a kao banci. Dakle npr. cijena je 100.000 ali da mi pla�a na
recimo 20 godina s kamatom od npr. 8% godi�nje.
Smijem li ja to ili je za takve poslove ovla�tena samo banka?
Ako je odgovor da, onda bi npr. u ugovor stavili da se ja obavezujem
prepisati stan na kupca nakon isplate zadnje rate. Kako bi se pla�ao porez?
Nakon 20 godina jer se tad vr�i prijenos vlasni�tva ili je relevantan datum
ugovora?
Smije li se staviti u ugovor da u slu�aju ka�njenja pla�anja vi�e od npr. 4
mjeseca ugovor se raskida i da nema vi�e nikakvih obaveza ni on prema meni
ni ja prema njemu (prakti�no gubi novce koje je uplatio) a da mu se to ne bi
desilo, da ima mogu�nost prenijeti to svoje pravo uknji�be i obavezu
upla�ivanja na nekog drugog? Pretpostavljam da ovo "gubi novce" zakonski ne
bi i�lo ali mo�da i bi?
Zanima me jo�, kakvu za�titu ima kupac da ga ja ne zaje... tj. da u
me�uvremenu ne prodam stan. Pitam i radi njega a i radi sebe ako bi se ja
odlu�io na kupovinu od nekog drugog na isti na�in. Da li mu taj ugovor daje
dovoljnu za�titu da je siguran da ako plati, da je stan sigurno njegov.
Druga bi varijanta bila da se stan odmah prepi�e na kupca a da prodavatelj
uknji�i teret na nekretninu. Mo�e li to obi�an prodavatelj ili to mo�e samo
banka kad daje kredit? U slu�aju nepla�anja, koja je vjerojatnost da se
kupac neplati�a istjera iz stana odnosno da se prodavatelj namiri prodajom
nekretnine?
Znam da je ovo previ�e pitanja pa, ako ne mogu dobiti odgovore ovdje, zanima
me kako na�i odvjetnika upu�enog u ovu tematiku i koliko bi ko�tao njegov
anga�man u sastavljanju ugovora, odnosno kako se uop�e napla�uje nekakvo
pravno savjetovanje? Ja do�em kod njega pa ga izre�etam pitanjima pa mi
naplati po satu, ili mu napi�em pitanja na papir pa mi on slu�beno odgovori
i naplati xy kn/pitanje ili kako to ve� ide?
Abrgeza
Svoj stan mo�e� prodati kako �eli�. Porez se prijavljuje u roku 30 dana od
sastavljanja ugovora, i pla�a kada ga utvrdi Porezna uprava, neovisno o
prijenosu vlasni�tva. Kupac mo�e kao osiguranje izvr�iti zabilje�bu prodaje
u Gruntovnici. Teret na nekreninu mo�e upisati bilo tko, a ne samo bnaka
(�to misli� kako zelena�i ucjenjuju?) . U slu�aju nepla�anja �ini mi se da
je sudska procedura malo du�a, a jo� ako je kupac bolestan, i ti �e� se
rtazboliti (psihi�ki).
Odvjetnik napla�uje po dogovoru, mo�e biti po satu ili po temi, a ugovor ima
svoju cijenu, naj�e��e postotak vrijednosti nekretnine.
Smail aga :-)
"Abrgeza" <abr...@gmail.com> wrote in message
news:h44gdq$6fl$1...@news1.carnet.hr...
OK, hvala, to je odgovor na ovaj dio kad bi se kupac odmah uknji�io kao
vlasnik i �to s porezom, a jo� mi ostaje �uti odgovor za slu�aj kad bi se
prijepis pr�io tek po uplati zadnje rate, da li je legalno onaj dio u
ugovoru:
>> Smije li se staviti u ugovor da u slu�aju ka�njenja pla�anja vi�e od
>> npr. 4 mjeseca ugovor se raskida i da nema vi�e nikakvih obaveza ni
>> on prema meni ni ja prema njemu (prakti�no gubi novce koje je
>> uplatio)
...i jo� mo�da, da znam okvirno, koliki bi postotak od cijene nekretnine
i�ao odvjetniku
Agnus Dei
>
> OK, hvala, to je odgovor na ovaj dio kad bi se kupac odmah uknji�io kao
> vlasnik i �to s porezom, a jo� mi ostaje �uti odgovor za slu�aj kad bi se
> prijepis pr�io tek po uplati zadnje rate
Jedino osiguranje naplate za tebe je da ne dozvolis upis novog vlasnika
dok ne isplati sve. Za to postoji u ugovoru uvjet da se uknjizba dopusta
posebnom tabularnom izjavom prodavaca. U protivnom kupac moze preprodati
stan nakon prve uplacene rate, i otici s novcem, a tebi ostaje slabasna
tuzba za utjerivanje duga.
Abrgeza
>
> OK, hvala, to je odgovor na ovaj dio kad bi se kupac odmah uknji�io
> kao vlasnik i �to s porezom, a jo� mi ostaje �uti odgovor za slu�aj
> kad bi se prijepis pr�io tek po uplati zadnje rate, da li je legalno
> onaj dio u ugovoru:
>>> Smije li se staviti u ugovor da u slu�aju ka�njenja pla�anja vi�e od
>>> npr. 4 mjeseca ugovor se raskida i da nema vi�e nikakvih obaveza ni
>>> on prema meni ni ja prema njemu (prakti�no gubi novce koje je
>>> uplatio)
>
> ...i jo� mo�da, da znam okvirno, koliki bi postotak od cijene
> nekretnine i�ao odvjetniku
Za pitanje raskida neka odgovori netko tko to bolje zna, iako ja smatram da
je takva klauzula zakonski dopu�tena. Takva klauzula je bila u nekim
ugovorima o �ivotnom osiguranju.
Okvirni postotak je 1% ako su papiri �isti, ali to ti je kao na tr�nici,
cjenka� se, a recesija je i mogao bi pro�i jeftinije.
Smail aga :-)
"Agnus Dei" <ne...@news.news> wrote in message
news:h44he3$5f9$1...@ss408.t-com.hr...
Cek, cek, nije mi jasno od kud sad tabularna izjava.
Ako ja napravim s njim ugovor da ce se prepisati tek nakon uplate zadnje
rate, kako bi se tu uklapala tabularna izjava. Nikakvu izjavu ja ne bi davao
dok ne uplati zadnju ratu. Samo da mi pojasnis, ako on uplati prvu ratu i
ostale nikada vise, kako bi on to prepisao na sebe? Pretpostavljam po tvom
odgovoru, da onda to nikako ne moze ako u ugovoru pise da se prijepis vrsi
smo nakon otplate zadnje rate.
E da, i sad jos ostaje, ako netko zna, odgovor na pitanje da li je legalno
(da se na sudu ne moze oboriti) staviti u ugovor da u slucaju neplacanja
npr. 4 rate, prodavatelj vise nema obavezu prepisati nekretninu, a da kupac
(sad vec bivsi) ostaje bez svojih novaca (uz mogucnost da to svoje pravo
otplacivanja i kasnije prijepisa "proda" nekom drugome prije nego mu se to
desi, ali ako nije, tko mu je kriv).
Marcus Phass
news:h46ddv$d8q$1...@localhost.localdomain...
> E da, i sad jos ostaje, ako netko zna, odgovor na pitanje da li je legalno
> (da se na sudu ne moze oboriti) staviti u ugovor da u slucaju neplacanja
> npr. 4 rate, prodavatelj vise nema obavezu prepisati nekretninu, a da
> kupac (sad vec bivsi) ostaje bez svojih novaca (uz mogucnost da to svoje
> pravo otplacivanja i kasnije prijepisa "proda" nekom drugome prije nego mu
> se to desi, ali ako nije, tko mu je kriv).
Potpises standardni ugovor o iznajmljivanju stana u kojem kazes da nakon
npr. 20 godina neprekidnog najma stan prelazi u vlasni�tvo najmoprimca.
Medjutim, ja ne znam kako ce se najmoprimac/kupac osigurati tj. kako ce on
dokazati da je isplatio svih 240 rata, u slucaju da dodje do nekih problema
s tvoje strane?
Bla
"Marcus Phass" wrote
> Medjutim, ja ne znam kako ce se najmoprimac/kupac osigurati tj. kako ce on
> dokazati da je isplatio svih 240 rata, u slucaju da dodje do nekih problema
> s tvoje strane?
pa sa nekakvim potpisanim potvrdama
bi bilo dovoljno :)
veci problem "osiguranja" je ako se
prodavatelju aka "najmodavcu" nesto
desi u tih 20 godina
--
signatjur nije moja furka ;)
Bla
"Smail aga :-)" wrote
> Cek, cek, nije mi jasno od kud sad tabularna izjava.
> Ako ja napravim s njim ugovor da ce se prepisati tek nakon uplate zadnje
> rate, kako bi se tu uklapala tabularna izjava. Nikakvu izjavu ja ne bi davao
> dok ne uplati zadnju ratu. Samo da mi pojasnis, ako on uplati prvu ratu i
> ostale nikada vise, kako bi on to prepisao na sebe? Pretpostavljam po tvom
> odgovoru, da onda to nikako ne moze ako u ugovoru pise da se prijepis vrsi
> smo nakon otplate zadnje rate.
svaki ugovor koji ne sadrzava tu
"klausulu intabulandi" nije dobar
za provedbu u gruntovnici .. tj
ako predas ugovor bez tabularne
onda se samo vrsi predbiljezba
vlasnistva tj. ti i dalje ostajes
vlasnik uz zabiljezbu da postoji
KP ugovor ali bez tabularne nema
upisa vlasnistva .. vi radi svoje
sigurnosti mozete pohraniti izjavu
kod npr. nekog odvjetnika ili kod
biljeznika sta ja znam tako da ste
sigurni da nece doci do eventualnih
problema oko predaje
najveci problem je tu po meni to
sto nema osiguranja sto se dogadja
u slucaju da se tebi nesto dogodi
u 19. godini otplate jer stan ide
u ostavinu i u slucaju problema sa
nasljednicima eto ti parnicenja od
vise desetina godina :)
> E da, i sad jos ostaje, ako netko zna, odgovor na pitanje da li je legalno
> (da se na sudu ne moze oboriti) staviti u ugovor da u slucaju neplacanja
> npr. 4 rate, prodavatelj vise nema obavezu prepisati nekretninu, a da kupac
> (sad vec bivsi) ostaje bez svojih novaca (uz mogucnost da to svoje pravo
> otplacivanja i kasnije prijepisa "proda" nekom drugome prije nego mu se to
> desi, ali ako nije, tko mu je kriv).
mozes staviti u ugovor tocne mjesece
i datume kad ti mora platiti svaku
pojedinu ratu i da se odskakanje od
toga smatra da je ugovor raskinut
e sad .. imho ne mozes traziti da ti
u tom slucaju ostane cijeli iznos vec
samo iznos kapare .. tj. u tom slucaju
bi "kupac" mogao od tebe traziti da
mu se vrati novac a ti bi od njega u
nekakvoj recimo protutuzbi mogao traziti
da ti plati "ekonomsku najamninu" jer
je cijelo vrijeme koristio stan
Marcus Phass
news:h4790r$hg1$1...@ss408.t-com.hr...
> "Marcus Phass" wrote
>> Medjutim, ja ne znam kako ce se najmoprimac/kupac osigurati tj. kako ce
>> on
>> dokazati da je isplatio svih 240 rata, u slucaju da dodje do nekih
>> problema
>> s tvoje strane?
>
> pa sa nekakvim potpisanim potvrdama
> bi bilo dovoljno :)
Bez ovjere javnog biljeznika?
> veci problem "osiguranja" je ako se
> prodavatelju aka "najmodavcu" nesto
> desi u tih 20 godina
Tocno.
Smail aga :-)
"Marcus Phass" <mar...@phass.de> wrote in message
news:h46hj8$qu0$1...@ss408.t-com.hr...
Uh, rado bi izbjegao pojam iznajmljivanja stana, jer za razliku od prodaje
stana gdje kupac pla�a 5% poreza, kod iznajmljivanja bi pla�ao ja i to 15%
od mjese�ne rate.
Ove detalje s porezima bi morao jo� vidjeti u poreznoj upravi, nakon �to uz
savjete dobivene ovdje slo�im pravnu konstrukciju �to se ti�e ugovora i onog
�to mo�e a �to ne mo�e.
Smail aga :-)
"Bla" <blaj...@GMELJ.com> wrote in message
...
> svaki ugovor koji ne sadrzava tu
> "klausulu intabulandi" nije dobar
> za provedbu u gruntovnici .. tj
> ako predas ugovor bez tabularne
> onda se samo vrsi predbiljezba
> vlasnistva tj. ti i dalje ostajes
> vlasnik uz zabiljezbu da postoji
> KP ugovor ali bez tabularne nema
A u slu�aju neizvr�avanja obaveza od strane kupca ja bi trebao njega tu�iti
ili �to ve� da dobijem potvrdu da se ta zabilje�ba da postoji KP ugovor mo�e
obrisati (pretpostavljam da kupac ne bi bio voljan sam izjaviti na
gruntovnici da se smije maknuti zabilje�ba)?
> najveci problem je tu po meni to
> sto nema osiguranja sto se dogadja
> u slucaju da se tebi nesto dogodi
> u 19. godini otplate jer stan ide
> u ostavinu i u slucaju problema sa
> nasljednicima eto ti parnicenja od
> vise desetina godina :)
Uh, ovo je lo�e. Nisam pravnik, pa nisam ni pomi�ljao na ovakvu mogu�nost,
tj. bilo mi je nekako logi�no da ako je s vlasnikom stana napravljan ugovor,
koji se ti�e prodaje nekretnine da onda se nemaju tu sad nekakvi nasljednici
�to ubacivati nego da samo mogu naslijediti budu�e uplate kupca. Ali eto...
:-(, ma dobro je da si mi ovo objasnio, budu�i da prema koli�ini
informacija, koje si do sad dao, pretpostavljam da ti jesi pravnik i da
ku�i� stvari.
>
>> E da, i sad jos ostaje, ako netko zna, odgovor na pitanje da li je
>> legalno
>> (da se na sudu ne moze oboriti) staviti u ugovor da u slucaju neplacanja
>> npr. 4 rate, prodavatelj vise nema obavezu prepisati nekretninu, a da
>> kupac
>> (sad vec bivsi) ostaje bez svojih novaca (uz mogucnost da to svoje pravo
>> otplacivanja i kasnije prijepisa "proda" nekom drugome prije nego mu se
>> to
>> desi, ali ako nije, tko mu je kriv).
>
> mozes staviti u ugovor tocne mjesece
> i datume kad ti mora platiti svaku
> pojedinu ratu i da se odskakanje od
> toga smatra da je ugovor raskinut
>
> e sad .. imho ne mozes traziti da ti
> u tom slucaju ostane cijeli iznos vec
> samo iznos kapare .. tj. u tom slucaju
> bi "kupac" mogao od tebe traziti da
> mu se vrati novac a ti bi od njega u
> nekakvoj recimo protutuzbi mogao traziti
> da ti plati "ekonomsku najamninu" jer
> je cijelo vrijeme koristio stan
Mo�e� li me uputiti na nekakav zakon koji se bavi ovom tematikom, pa da malo
prosurfam. Htio bi na�i kolika je to "ekonomska najamnina" i naime nije mi
jasno �to je kapara i kojim je zakonom ta "institucija" utvr�ena. Npr. ako
ja �elim kupiti stan za 100.000 i dam �ovjeku 3.000 kapare i za petnaest
dana se predomislim, kako ja ku�im stvari, ta kapara ostaje njemu jer sam ga
zaje... i on je morao odbiti par potencijalnih kupaca (od kojih su mo�da
neki htjeli dati i vi�e od 100.000). Gdje pi�e do kojeg se iznosa mo�e
smatrati kapara? Mo�e li kapara biti 1.000? Ako mo�e biti, onda mo�e li biti
7.000? Ako mo�e biti, �to ne bi bila i 50.000 ili 99.000 ako nema nekog
zakona koji definira kolika ta kapara mo�e biti? Ili je to u ovom slu�aju
kao u nogometu "slobodna suda�ka procjena"? Nadam se da sam objasnio
problem, pa reci gdje bi o tome mogao pro�itati a mo�e� usput i odgovoriti,
ako zna�, "iz rukava". :-)
Bla
"Marcus Phass" wrote
> Bez ovjere javnog biljeznika?
bez .. jedino bi bilo dobro da se na
tim potvrdama pise i slovima iznos
u zagradi iza brojcanog .. ili ako
ide placanje direktno na racun onda
jos bolje jer se transakcije biljeze
Bla
"Smail aga :-)" wrote
> Uh, ovo je lo�e. Nisam pravnik, pa nisam ni pomi�ljao na ovakvu mogu�nost,
> tj. bilo mi je nekako logi�no da ako je s vlasnikom stana napravljan ugovor,
> koji se ti�e prodaje nekretnine da onda se nemaju tu sad nekakvi nasljednici
> �to ubacivati nego da samo mogu naslijediti budu�e uplate kupca. Ali eto...
> :-(, ma dobro je da si mi ovo objasnio, budu�i da prema koli�ini
> informacija, koje si do sad dao, pretpostavljam da ti jesi pravnik i da
> ku�i� stvari.
nisam .. al mogu reci da znam znanje :)
sad sam se sjetio da se ovdje radi o
duljem roku tako da zabiljezba sa samo
predanim ugovorom bez tabularne ne bi
trajala dovoljno dugo (traje samo 5g)
dakle stan bi cijelo to vrijeme bio
na tvom imenu i ti bi bio vlasnik
jedini nacin da se "izvuces" od ovog
je da sklopite ugovor o "dozivotnom
uzdrzavanju" u kojem bi se naveo rok
od 20 godina i mjesecnim iznosima koji
se kao placaju za "uzdrzavanje"
to bi cak islo u korist kupca jer bi
time izbjegao porez na promet obzirom
da bi za svaku godinu "uzdrzavanja"
bio oslobodjen cini mi se sa 0.5% poreza
ne znam kako tocno ide sa ponistenjem
ugovora o uzdrzavanju, no u tom slucaju
mu opet moras vratiti ono sto je "dano"
> Mo�e� li me uputiti na nekakav zakon koji se bavi ovom tematikom, pa da malo
> prosurfam. Htio bi na�i kolika je to "ekonomska najamnina" i naime nije mi
> jasno �to je kapara i kojim je zakonom ta "institucija" utvr�ena. Npr. ako
> ja �elim kupiti stan za 100.000 i dam �ovjeku 3.000 kapare i za petnaest
> dana se predomislim, kako ja ku�im stvari, ta kapara ostaje njemu jer sam ga
> zaje... i on je morao odbiti par potencijalnih kupaca (od kojih su mo�da
> neki htjeli dati i vi�e od 100.000). Gdje pi�e do kojeg se iznosa mo�e
> smatrati kapara? Mo�e li kapara biti 1.000? Ako mo�e biti, onda mo�e li biti
> 7.000? Ako mo�e biti, �to ne bi bila i 50.000 ili 99.000 ako nema nekog
> zakona koji definira kolika ta kapara mo�e biti? Ili je to u ovom slu�aju
> kao u nogometu "slobodna suda�ka procjena"? Nadam se da sam objasnio
> problem, pa reci gdje bi o tome mogao pro�itati a mo�e� usput i odgovoriti,
> ako zna�, "iz rukava". :-)
e kad bi postojao propis o "ekonomskoj
najamnini" time bi se rijesio dobar broj
problema sa npr. zasticenim najmoprimcima
i slicno :) .. nema nigdje definicije no
ako bi uspio dobiti nekoliko ugovora za
nekretnine u blizini to bi bio dovoljan
dokaz
ovo sa kaparom i svim ostalim propisima
vezano za bilo kakve ugovore se nalazi
u ZOO-u tj. zakonu o obveznim odnosima
ukucaj u gugl i iskocit ce ti odmah
samo pripazi da citas novi ZOO iz
2005. g. :)
mislim da ti ni jedan sudac ne bi kao
kaparu gledao ono sto je placeno preko
10% cijene jer je to "obicaj" .. e sad
nitko ne kaze da ne moze biti vise no
u praksi to moze biti i manje tipa 3,
5 ili 8
