杭州市房地产项目分布板块划分探讨

[杭城房产沙龙]

文/ 《杭州房地产辞典》编辑委员会 主笔/ 顾东东
本方案于2007-03-08具体提出，2007-04-16在杭州博知房地产书店进行小组讨论；2007-09-20略有调整。
http://lixq.sinofrance.org/forum/forumdisplay.php?fid=47

（需要的资料仍然有：土地等级划分标准及界限图）

《杭州房地产辞典》是一本我们业内人士共同参与编写的，以词条形式记录杭州房地产发展情况的辞书类图书。其中正文分若干章节，分别罗列房地产相关管理部
门职责、房地产开发公司、房地产人物、房地产事件、房地产项目等方面的内容。而这里的讨论是为房地产项目而准备的。
由于我们目前所要做的《杭州房地产辞典》是平面纸质载体，所以需要对一些概念进行界定，虽然由于条件的限制或客观的不可区分性导致分类的部分不科学性，
但相对目前模糊的各种说法，我们觉得作一界定还是非常必要的。我们将所有房地产项目分成若干板块，板块之前没有重叠，也没有遗漏；相对来说难度较大。因
此希望诸位不断提出各种建议和意见，以便我们将方案更完善之。

所有房产项目按拼音字母为序罗列在每个部分后，考虑分住宅、写字楼、商铺、学校等公建项目若干子类。

杭州市规划局2007年4月在《杭州市城市总体规划（2001-2020）》（以下简称《总体规划》）的前言指出，"杭州市城市总体规划的实施是关系到
整个杭州未来发展的一项重要工作，各单位、个人都要遵守有关法规及总体规划的要求。"
所以，我们在分区块讨论的时候，首先考虑到《总体规划》的规划结构；再结合消费者一般的理解和需求（如学区等是按社区或街道划分的），在行政区划的基础
上进行全面的、不重叠的板块划分。
我们把我们的分区方式成为板块，这是与《总体规划》以及行政区划不相重叠的概念，因此我们认为是适当的。
我们首先看下有关机构对板块分类的理解或做法：
杭州市房管局主管的房产信息网（www.hzfc365.com）的分类有三种，分别是：城区：上城、下城、拱墅、西湖、江干、滨江、下沙；板块：地
铁、钱江、余杭、萧山、之江、闲林、三墩；类别：住宅、别墅、商铺、写字楼。
《杭州房产导购》先分为三大区域：主城区、江南城和边郊，然后主城区再分为城东城中城西城北钱江新城和三墩 ；江南城分滨江和萧山；近郊分下沙、九堡、
闲林、余杭和临平。
《楼市》划分：市中心、钱江新城、城西/文教区、城东、城北、三墩、九堡、良渚-瓶窑、临平、下沙、闲林、老余杭-留下、新城北（仁和、崇贤-塘栖）、
滨江、富阳银湖、之江转塘、萧山。每次都有所调整，容易为消费者理解，但对于业界研究来说则不利。
搜房（hz.soufun.com）楼盘区域划分：主城区-杭州市区（上城区、下城区、江干区、西湖区、拱墅区、滨江区）、三墩-紫金港、老余杭-闲
林、临平-九堡、萧山（闻堰，湘湖）、之江-银湖、富阳、桐庐、建德、淳安-千岛湖、临安。
住在杭州网（zzhz.zjol.com.cn）新盘搜索系统：城中、城东、城西、城南、城北、城郊、其他。8月份开始的"2007板块探访行动"则罗
列了城西文教区、市中心、城东、城北、三墩、临安、闲林、之江转塘、富阳、滨江、萧山、下沙、九堡、钱江新城。
杭州市民政局、杭州市地名办的杭州地名网（www.hzdm.gov.cn）中的区县情况则分列：上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区、建
德市、萧山区、余杭区、富阳市、临安市、桐庐县、淳安县、西湖风景名胜区、经济技术开发区。

杭州市目前的行政区划为：拱墅区、上城区、下城区、江干区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、建德市、富阳市、临安市、桐庐县、淳安县。由于特别是杭州
市辖区从市中心到郊区跨度较大，所以业界在分析楼市情况的时候，基本上不采用行政区划的分块方式来探讨问题。

一般来说，《杭州市城市总体规划（1996～2010年）》是最科学的一种划分了。其城市布局形态为：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴
线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成"一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态
带"开放式空间结构模式。
其组团由如下内容构成：
中心城区：即一主三副，由主城、江南城、临平城和下沙城组成。
其中主城由上城区、下城区、西湖区、拱墅区及江干区西部组成；江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成；临平城由临平城区、运河镇等组成；下沙城由
下沙、九堡、乔司组成。六大组团分成北片和南片，北片由塘栖、良渚和余杭组团组成，南片由义蓬、瓜沥和临浦组团组成。
但这些组团之间不一定是相邻的，包括在各组团之间、组团与中心城区之间，利用自然山体、水体、绿地（农田）等形成绿色开敞空间，划定生态敏感区，避免城
市连片发展而影响生态、景观和城市整体环境水平的六条生态带。在这些生态带中，基本上很少有房地产开发，但也是有的，所以我们在谈论房地产的时候就必须
考虑到。
双心双轴：双心即湖滨、武林广场地区--旅游商业文化服务中心；临江地区--由北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城共同组成的城市新中心。双轴即东西向以
钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城--江南城为轴线的城市发展轴。

关于房产项目所在地的板块划分，以下即主要按照《杭州市城市总体规划（2001～2020年）》，然后按照市民购房和业内分析房产项目的习惯，借鉴杭州
市房产信息网、搜房杭州、《杭州房产导购》等的分类方式，并参考行政区划的区和街道的设置作如下分块方式。

■ 杭州市主城区
○武林-湖滨旅游商业文化服务中心（上城区湖滨街道、下城区武林街道、下城区天水街道、
○朝晖板块（浙工大朝晖校区周边，下城区朝晖街道、下城区文晖街道 、下城区东新街道 、拱墅区大关街道）
○吴山板块（上城区清波街道、上城区紫阳街道
○大三墩板块（西湖区三墩镇包括浙江大学紫金港校区全部在内、 ）
○城西板块（西湖区蒋村乡、西湖区文新街道、西湖区古荡街道）
○文教区板块（西湖区翠苑街道、西湖区西溪街道、西湖区灵隐街道黄龙社区-曙光社区等）
○西湖风景名胜区 （西湖区北山街道全部、西湖区西湖街道除之江-转塘区块、西湖区灵隐街道部分、西湖区留下镇绕城公路以东）
○西溪板块（包括蒋村乡西部部分西溪湿地地区、五常管委会辖区、文一西路以南以及六级土地、余杭区仓前镇）
○之江-转塘板块（西湖区袁浦镇、西湖区转塘镇、西湖区龙坞镇、西湖区周浦乡）
○城中（拱墅区米市巷街道、拱墅区湖墅街道、下城区长庆街道、下城区潮鸣街道 、上城区小营街道）
○城北（莫干山路以西、大关路以北，拱墅区小河街道、拱墅区和睦街道、拱墅区拱宸桥街道、江干区彭埠镇铁路以西、
○大城北（拱墅区康桥镇、拱墅区半山镇）
○丁石板块[丁桥-石桥-笕桥，铁路以北]（江干区丁桥镇、江干区笕桥镇、下城区石桥街道 ） ○长睦大型居住区（江干区丁桥镇及余杭区星桥镇区域范
围；东北与天都城接壤，西南与丁桥大型居住区相连，城市主干道临丁路及规划地铁3号线横穿其中。规划范围东至学堂港，西至绕城公路，南至杭沪铁路，北至
上塘河，总用地面积280.0675公顷。）
○第二文教区（浙大城市学院、树人学院等周遍地区，拱墅区上塘镇）
○城南（江干区四季青街道、上城区望江街道、上城区南星街道等除钱江新城以外部分）
○城东（江干区铁路以西，江干区凯旋街道、江干区采荷街道、江干区闸弄口街道）

■ 江南城
○钱江新城（江干区四季青街道、上城区望江街道、上城区南星街道等）
钱江新城位于杭州市城区的东南部，钱塘江北岸。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15平方公
里。
钱江世纪城规划范围东北至杭甬高速公路（钱江二桥），西北至钱塘江江滨，西南至钱江三桥，南至前解放河（文明路），东至利群直河、市心北路，总规划面积
达22.74平方公里。
○钱江世纪城（机场高速以北）
根据《钱江世纪城控制性规划》，钱江世纪城在功能上与钱江新城互为补充，着力发展商务办公、金融贸易、科技信息、休闲娱乐等功能。今后钱江世纪城将形
成"一心、两带、三轴、圈层"。"一心"即核心综合区，将行政管理、商务办公、金融贸易、科技信息、空港服务等功能集中于此，形成极具活力的城市核
心。"两带"即钱塘江沿岸的休闲绿化带和沿交通干线的景观绿化带。"三轴"即沿市心北路的文化景观轴线、沿滨江大道的生态景观轴线和世纪大道的交通景观
轴线。"圈层"即核心区外围的六大居住片区，规划居住人口将达12万。
○滨江（滨江区浦沿街道、滨江区长河街道、滨江区西兴街道）

■ 临平城
（余杭区临平街道、余杭区南苑街道、余杭区东湖街道、余杭区运河镇）

■ 下沙城
○下沙板块（江干区下沙街道、江干区白杨街道）
○九堡-乔司板块（江干区九堡镇、余杭区乔司镇、江干区彭埠镇）

■ 萧山
○萧山（萧山区城厢街道、萧山区北干街道、萧山区蜀山街道、萧山区新塘街道、萧山区新街镇、萧山区宁围镇）
○闻堰-湘湖板块（铁路以南地区，萧山区闻堰镇）
○义蓬板块（萧山区义蓬镇、萧山区南阳镇、萧山区河庄镇、萧山区新湾镇、萧山区党湾镇、萧山区益农镇）
按《总体规划》，义蓬组团是杭州的一个外围城市组团，位于市区的最东缘，钱塘江南岸，规划面积约370平方公里，规划范围涵盖河庄、南阳、义蓬、新湾四
镇及梅林湾农场、第一农垦场、第二农垦场、钱塘江围垦地域等。人口规模：2007年为25万人，2020年为55万人，远景人口规模为105万人。产业
发展战略：接轨上海，以培育高新技术产业为先导、高附加值特色产业为主体，强调物流、科研、展示等配套产业，综合商务贸易、教育、休闲文化、居住等城市
功能的多元化产业结构。分东西中三大功能片区，形成"双心双带，两轴三片"的用地布局结构。"双心"：即东部区块的行政商务办公中心和其南部的休闲娱乐
中心共同构成的双联中心；"双带"：即依托五工段、八工段现有河道和规划道路及绿带形成贯通义蓬组团南北向的生态绿带；"两轴"：以规划中的钱江九桥快
速路和义蓬快速路形成组团的两条交通发展轴；"三片"：即靖江路以西的西部功能片区，以生活居住和大型城市公共服务设施用地为主。
○瓜沥板块（萧山区瓜沥镇、萧山区坎山镇、萧山区衙前镇、萧山区靖江镇、萧山区党山镇）
按《总体规划》，瓜沥组团由瓜沥、坎山、衙前三镇的行政区域组成，面积约95.4平方公里，组团性质定位为：杭州市东南部的工贸型组团，以临港工业、轻
纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域物流储运配送中心。确立"一核四心、分片发展、梯度推进"的发展战略；形成以高新产业为支撑，物流业为特色的
区域发展模式。城区总体布局发展方略为"东接、西扩、南伸、北拓、中秀"，组团结构为"一核两网三脉四心六片"。
○临浦板块（萧山区临浦镇、萧山区义桥镇、萧山区戴村镇、萧山区浦阳镇、萧山区进化镇、萧山区所前镇、萧山区楼塔镇、萧山区河上镇）
按《总体规划》，临浦组团由临浦、义桥、戴村三镇组成，区域范围面积为163.8平方公里，组团性质为：杭州市大都市的后花园，以高新技术产业和房地产
开发为主的山水生态组团。确立"五纵四横"的路网格局，"一主三副"的公共设施布局，"一环五园"的工业布局，"两水三脉，内外相连"的生态布局的发展
战略；形成以高新产业为支撑，物流业为特色的萧山南部地区文化、经济增长点与综合性城区。

■ 余杭
○星桥板块（余杭区星桥街道，大体位置在绕城公路以北、铁路以西）
○老余杭（余杭区余杭镇、余杭区中泰乡，以杭徽公路为界）
○闲林-五常板块（西湖区留下镇绕城公路以西、余杭区闲林镇，以杭徽公路为界）
○塘栖组团（余杭区塘栖镇、余杭区崇贤镇、余杭区仁和镇）
按《总体规划》，由塘栖、崇贤、仁和三镇组成，其中塘栖镇09省道以东纳入临平副城，用地面积为190.6平方千米。该组团规划定位为省级历史文化保护
区，杭州市北部地区的文化、休闲旅游观光基地和临平工业区配套服务基地。组团布局结构概括为"一心、一轴、两区、三片"，具体是以丁山湖旅游区、超山风
景区为中心、以运河为旅游文化发展轴，塘栖省级历史文化保护区、东塘湿地保护区为两个保护区和塘栖、仁和、崇贤三个功能片区。交通上，塘栖组团位于杭州
主城北部，境内交通发达，杭州前往该组团可以由高架一直至高速余杭口下经09省道到达该区域，尤其是塘康公路建成通车后，与杭州主城的交通更为便捷。塘
康公路是塘栖至杭州的一条快速交通线路，北起塘栖五岔路口，南与拱墅区的科技大道和上塘高架相接，塘康公路驾车到杭州市中心30分钟左右车程，已列入半
小时生活圈范围。若从城西出发，可由绕城西线经良塘公路到塘栖组团区域。在配套上，塘栖组团内几个重要城镇的城镇级配套均较为完善，以塘栖组团的核心塘
栖镇为例，目前从幼儿园到成人教育已形成一个完整的教育体系，而且现有商业配套齐全，农贸市场、超市等俱全。以广济大街--绿荫大道为轴心，商业街区和
以西小河等老街为中心，与古镇风貌配套的以商品零售业、特色餐饮业、土特产为主要内容的特色商业街区正在建设之中。塘栖距临平仅10分钟车程，临平的大
型购物中心等更为完善、丰富的配套是塘栖的有效补充。目前该组团在开发的楼盘有位于塘栖的原舍项目、仁和印象，崇贤的橄榄树等项目。
○良渚-瓶窑板块（余杭区良渚镇、余杭区瓶窑镇）
良渚组团为《总体规划》的杭州市六大城市组团之一。良渚组团含良渚、瓶窑两镇，地域总面积242平方公里。2001年，省政府批准设立杭州良渚遗址管理
区。
○径山板块（余杭区径山镇、余杭区鸬鸟镇、余杭区黄湖镇、余杭区百丈镇）

■ 富阳
○银湖板块（受降镇）
○富阳板块（富春街道、东洲街道、春江街道、鹿山街道；高桥镇、场口镇、常安镇、万市镇、洞桥镇、胥口镇、新登镇、渌渚镇、灵桥镇、大源镇、常绿镇、龙
门镇、里山镇、永昌镇；环山乡、湖源乡、上官乡、渔山乡、春建乡、新桐乡）
■ 桐庐
■ 临安
○青山湖板块（青山湖街道）
○临安板块（锦城街道、玲珑街道、上甘街道；横畈镇、於潜镇、藻溪镇、太阳镇、昌化镇、龙岗镇、岛石镇、湍口镇、三口镇、高虹镇、河桥镇、潜川镇、太湖
源镇、清凉峰镇、大峡谷镇；板桥乡、千洪乡、横路乡、乐平乡、马啸乡、新桥乡、西天目乡）
■ 建德（洋溪街道、更楼街道、新安江街道；梅城镇、下涯镇、杨村桥镇、乾潭镇、三都镇、寿昌镇、大同镇、航头镇、李家镇、大洋镇、莲花镇、大慈岩镇；
钦堂乡）
■ 淳安（？或将建德、淳安与千岛湖相关概念一并提出处理）

鱼兄在4月底的意见：
是否可以将丁石板块和第二教区，都纳入到城北板块下的子板块。
关于主城区的板块划分，尤其是绕城以内，我个人提议是建立一级板块（按城东 大城东 城西 大城西 城北 大城北 等 ）和二级板块（根据地域特
征来建立，如文教板块、 丁石板块等）， 另外绕城以外的板块，一级板块可以言新城北、新城西、新城东等，二级板块也根据地域特征命名。