房地产与房地产业
浩然
房地产与房地产业是房地产经济的基本范畴，也是房地产经济学研究的直接对象，为此，本书的研究首先就从房地产、房地产业的基本内涵和特性入手，
进而对中国房地产业的产生与发展作有一个概括的阐述。
第一节 房地产
一、房地产的概念
房地产概念是房地产经济学最基本的经济范畴，科学地阐述其涵义和特征，是房地产经济学研究的出发点。
简要概括，所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。这个定义包括三层涵义：
一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文
化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等；地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。一
般自然意义上的土地的范围很广，只有当土地作为建筑地块及相关设施使用的时候，才构成房地产的组成部分；而房屋也总是建筑在一定的地基之上的，必然离不
开土地。所以实物形态的房地产，包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合体和统一物。
二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。市场经济条件下，房地产也是商品，房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生
产和生活等各种需要；房地产商品的价值是指开发生产该房地产所消耗的人类一般劳动的凝结。在房地产经营活动中，它必须通过生产、交换、分配、消费诸环
节，纳入社会再生产过程，包括房地产开发建设、销售、分配、使用，最终进入消费，当使用消耗完以后，又必然重新进入新一轮循环。这种房地产社会生产和再
生产过程，就必然构成一定的经济关系。
三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点，从而与动产相区
别，一般又被称之为“不动产”。在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改
变。例如某个家庭购买一套住宅，只能在不同的地段进行选择，但不能移动住宅本身，一旦交易完成后房屋的财产权就转移到购买者手中，任其支配和使用，由此
获得了相应的财产权利。此外，还可以通过房屋租赁只转移其使用权。正因为这种权利关系的转移比较复杂，所以需办理多项手续，与一般的商品交换大不相同。
房屋买卖中这种权利关系的复杂性，决定了国家必须制定相关的法律法规加以严格规范，同任何财产权一样，房地产的各项合法的权利受到法律保护，不受侵
犯。
归纳起来，经济学意义上的房地产既是房产和地产的结合物，又是具有商品属性的使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权利
关系的总和。
广义的房地产既包括城市房地产，又包括农村房地产，本书所研究的主要是城市中的房地产。
二、房地产的构成和类型
房地产商品不仅要适应和满足多种多样的社会需要，而且涉及到社会生产和再生产的方方面面，因而房地产构成的内容相当广泛，种类繁多。从房地产商
品构成的基本形态看，大体可分为三种类型。
（一）建筑地块
建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地，这是房地产经济运行的基础。作为建筑用地的城市土地主要包括以下几类：
（1）工业用地。即工业建设及其经营活动所必需使用的各类土地，如工业厂房及附属设施等用地。
（2）商业用地。即从事商业服务和经营活动必需使用的土地，如建设商铺及附属设施用地。
（3）住宅用地。即为满足城市居民居住需要建设住宅和营造配套设施及生态环境等所需的土地。
（4）仓库用地。即建设各类仓库所需的土地。
（5）道路交通用地。包括建设道路、桥梁等所需土地。
（6）市政建设工程用地。即城市公共性的基础设施建设用地。
（7）公共绿化用地。包括为改善城市生态环境所需的绿地建设、公园等用地。
（8）教育、文化、体育、卫生等用地。包括建设学校、文化娱乐场所、体育场馆、医院等所需使用的土地。
（9）港口建设用地。包括沿江、沿海港口建设、飞机场、车站等建设用地。
（10）办公用地。包括政府机关、工商企业以及其他各部门的办公场所建设所需的土地。
（11）军事用地。即为保卫国家安全所需的军事设施及驻军营房建设所需使用的土地。
（12）其他用地。
建筑地块在房地产中具有重要的社会经济职能。首先，建筑地块是房地产的物质载体和基础性条件，属于房屋建筑物不可分割的直接构成部分，它是房地
产开发建设的基本要素和经营对象。房地产开发的前期工作最重要的是获取土地使用权，并进行土地开发和利用。其次，建筑地块是城市建筑和城市经营的重要物
质基础。在城市土地中，建筑地块具有极高的经济价值，城市开发很大程度上就是充分发挥建筑地块的经济价值，促进城市经济繁荣和发展。再次，建筑地块也是
城市规划的主要内容，在城市土地资源稀缺的特定情况下，如何充分利用土地，功能的合理布局，提高城市土地使用效益，关键在于规划好建筑地块，避免决策失
误带来的土地资源浪费。
中国的城市土地归国家所有，作为城市土地重要组成部分的建筑地块的所有权也属于国家，其使用权在一定期限内，可以通过招标、拍卖、挂牌等方式依
法出让。建筑地块具有双重属性，从自然性质来说，建筑地块是大自然的产物，作为土地资源，具有不可再生性和不可移动性的特点，是一种稀缺资源；从经济性
质上说，又是房地产开发劳动的改造物，凝结了大量的劳动，是重要的资产。建筑地块的国家所有制，既可以保证城市土地的合理配置，获取土地升值的收益，又
可以利用土地供应的有计划安排，发挥国家对城市经济的宏观调控职能。房地产开发企业通过土地市场取得土地使用权以后，必须服从城市规划和土地利用规划，
进行房地产开发和经营活动。
（二）房屋建筑物
所谓房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。孤立的建筑地块实际上是不存在的，只有当用于房屋建
筑并与之相结合的时候，才能形成真正的房地产商品。建筑物是地基的上层建筑，而地基则是建筑物的基础载体。房屋建筑物是房地产经济活动的最终产品，它是
房地产经营的主要对象。房屋建筑物由房屋建筑地基、房屋建筑材料、房屋内部设备、房屋外部环境四个物质要素组成。
房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类：
（1）住宅用房。住宅是供人们居住之用的房屋建筑。住宅有多种功能，除了满足人们居住需要的基本生活资料功能之外，还具有社交、投资、文化娱
乐、享受和发展资料等功能。在任何社会中，住宅因其需求的普遍性而成为房地产开发经营活动的主体部分，在城市商品房建设中，住宅大约占70%至80%，
住宅建设和消费不仅关系到人们的基本生活的满足，而且是影响到稳定的重大社会问题，在当代中国住宅业的发展，还是促进国民经济发展的新增长点。
（2）生产用房。是指各类物质生产部门，为满足生产经营活动所需的房屋建筑物。主要包括车间、工场、工业厂房，仓库、生产场地及附属设施（如配
套使用的办公用房、实验室用房和后勤用房）等。它是社会物质生产部门（主要是工业部门）的生产性固定资产，在社会经济活动中，执行生产资金的职能。其质
量好坏、设施的优劣，直接影响生产效率。
（3）营业用房。它是指城市中商贸业、金融业、保险业以及其它各种盈利性服务业等营业及办公所使用的房屋。它是流通部门和服务部门的经营性固定
资产，执行商业、服务业经营资金的职能。营业用房地段的优劣、建筑质量的好坏、设施的健全与否，对营业额和经营收益影响极大。
（4）行政用房。它是指党政机关及各种社团体等的办公用房及辅助用房。主要是行使社会政治职能，其对行政管理效率的高低也有重大影响。
（5）其它专业用房。包括文化、教育、科研、医疗卫生、体育场馆等用房。这些房屋的质量、设计水平、设施的先进程度，不仅关系到科教文卫等事业
的发展，而且涉及整个国家经济、社会、文化等全面协调发展。
上述各类房屋建筑，都是为适应经济、社会、政治、文化等各方面发展的需要而建设的，由于客观需求存在一定的比例关系，因而在商品房开发建设中，
必须按照社会需求比例合理安排，均衡发展，以实现供求结构的平衡。
（三）配套基础设施
单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施。主要包括：
（1）道路、交通设施。道路是房屋中的工作人员和居住人员所必须的通道；交通是抵达工作地点和居住地点的运载工具。只有道路畅通、交通便捷，才
能使建成的房屋建筑发挥应有的职能。所以，道路、交通是房地产不可或缺的配套设施。
（2）地下管道等“三通”设施。包括给排水、通电、通气设施等。
（3）生活配套设施。如购物的商铺、文化体育设施、子女上学的学校和邮电通信设施等，这对住宅小区来说都是必备的。
（4）生态环境设施。如园林、绿化、垃圾处理等环保配套设施。
上述四个方面虽不是房屋建筑物的直接组成部分，但也是房地产本身发挥职能不可或缺的因素，事实上在房价中包含了基础设施建设费用。完善的配套设
施，应属于完整的房地产范畴之中。
三、房地产的经济特性
房地产既是特定经济活动的物质载体，又是商品体系中具有明显特殊性的特种商品，因而呈现出一系列经济特性。
1、内涵的统一性
房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。
如前所述，地基是房屋建筑的物质基础，而房屋则是地基的上层建筑，房屋只有在地基之上才能进行建设，而土地只有当作为建房地基的时候，才构成房地产的组
成部分。所以，任何房地产类型都是由房屋建筑物和建筑地块两个物质因素构成的统一物。
不仅如此，房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，即通常所说的产权。这种经济权利或产权关系是由房地产的商品属性所决定的。房地产商品是使
用价值和价值的统一，它不仅具有一定的效用，可以作为居住、生产、营业、办公等使用，而且也是人类一般劳动的凝结物，具有相应的价值。由于房地产商品使
用价值的耐用性及其价值量大的特点，更加显现出它的资产属性。在现代家庭中房地产资产占了相当大的比重，而在生产经营单位房地产也是极为重要的固定资
产。由此可见，房地产的资产属性及其衍生的经济权利关系，是完整的房地产范畴不可或缺的重要内涵之一。
值得注意的是，房地产这种资产与一般资产相比，又具有不同的特点。主要是房地产属于不动产。无论是房产和地产均属于不动产，具有不可移动性。而
且二者不可分割地结合在一起，任何房产都涉及到地产，任何地产一旦作为建筑地块存在也离不开房屋建筑物的资产价值。而事实上土地使用权获取费用包含在房
地产开发建设成本之中，地价影响房价，房价也影响地价，房地产作为资产，它所体现的价值和价格是在交互作用中形成的。房地产的不动产属性，从根本上说，
是由于土地位置的固定性和房地的不可分割性所决定的。由此，更加证明了房地产内涵的统一性特征。
2、价值的双源性
房地产价值的双源性，主要是指房地产商品价值中，土地价值的形成既源自土地所有权的收益，又源自加工在土地上的人类劳动的凝结。从根本上说，房
地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性：一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性；另一方面，
土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性。这种双重属性就必然带来土地价值形成的双源性。
具体来说，从土地的自然属性看，原始土地作为自然物是大自然的恩施，在它产生的始初并没有凝结人类劳动，因而是没有价值的。但原始土地毕竟是社
会生产中最基本的生产要素，人的劳动只有立足在土地上并与土地相结合，才能生产出人类所需要的物质财富。土地作为生产要素参与价值的形成过程，其本身具
有经济价值。同时，还应当看到，土地的自然生产能力（作为农业的生产资料或作为建筑物的物质载体等），使它具有效用或使用价值，这就使得土地能够产生收
益，为土地所有人带来经济权益。在商品社会中，土地所有权的存在，使得土地所有者凭借其所有权的垄断可以获取收益的权利。这种收益权首先表现为地租，又
通过地租的资本化形成土地的价格。于是土地的效用价值也就转化为经济价值。
从土地的社会属性看，现实的土地又凝结了大量的人类劳动，必然具有价值。人们在将自然的土地开发成为适合人类需要的土地时，不断投入追加劳动，
由此凝结而成社会价值。当今的城市土地没有一块不经人类劳动的加工，并且随加工劳动的增加而不断增值。例如，在房地产开发中，首先要进行土地整理，把自
然土地开发成“三通一平”或“七通三平”的地基，才能进行建筑施工，建成房屋，其前期开发费用往往占房地产投资的相当大部分。再如，城市基础设施建设投
入大量的劳动和物资，会使土地和周围建筑物升值。所以，从发展趋势看，由于在土地上追加劳动的增加，土地的社会经济价值在整个土地价值中所占的比重会日
益增大。
由此可见，现实生活中的土地价值是由土地所有权派生的利益关系以及人类劳动在开发土地过程中的凝结而形成的。正是由于土地价值的双源性，决定了
房地产价值的双源性。这是房地产商品价值形成与一般商品价值形成相比，所独具的特性。
3、空间的固定性
房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。人所共知，土地在地球上的位置是固定的，房屋建筑物又是固定在土地上的，
这就使得房地产实体在空间上是不可移动的，具有固定性。这种空间上的固定性使房地产商品与一般商品大不相同，并由此带来一系列的经营特征。
一是，房地产空间的固定性对房价的影响极其重大。在其他条件相同的情况下，房地产空间的固定性使得区位成为影响房地产价格极为重要的因素。同宗
房地产在不同区位具有不同的经济价值。不仅不同城市的房地产价格差距甚大，而且同一城市不同地段的房地产价格也有很大差别。例如，相同面积的商铺，在市
中心地区价格可以高于郊区几倍，其他如住宅等房地产也是如此。这就对房地产估价带来重大影响。
二是房地产空间的固定性从根本上决定了房地产商品的单一性和非匀质性。每一宗房地产由于其所处的地理位置的不同，都各具特点，没有两处的房地产
是完全相同的。这种单一性和非匀质性，不仅对房地产开发建设提出更高的要求，尽量体现差别性，而且对商品房销售也必须实行差别化战略。
三是，房地产空间的固定性也给房地产市场带来了地区性的重大特点。一般商品可以根据市场情况在地区之间充分流动，在全国甚至全世界进行销售。而
房地产商品的固定性，决定了其地区性特别强的特点。由此造成房地产市场一般只能在某个区域内实现供给和需求的总量平均，以及供给结构和需求机构之间的平
衡。这对房地产开发经营和政府对房地产市场的宏观调控，都会带来重大影响。
4、需求的普遍性
房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品。
从生活资料方面看，房地产商品中的住宅能够满足人们的居住生活需要，是每个人和每个家庭所必不可少的消费品。住宅既是生存资料，是个人及其家庭
的栖息场所，又是享受资料和发展资料，供人们享用和实现人的全面发展。随着社会经济发展，人们的生活水平提高，居住生活的享受需要和发展需要的比重会不
断上升，对住宅的需求必然不断扩大，住宅的品质也不断提高，住宅建设和消费的发展空间是很大的。
从生产资料方面看，房地产作为一种生产要素投入，是人类社会任何生产经营活动所不可缺少的生产要素。可以说，各行各业都需要房地产，包括厂房、
商铺、办公房的及其它各类用房，其需求也具有极其广泛性。此外，还应看到，房地产还具有投资品的性质。由于房地产价值量大、易保存、能保值增值等特性，
使其成为良好的投资品。从现实生活中看，购买商铺、住宅等投资日益增多，收益也比较稳定。房地产作为资产也是家庭财产中的重要组成部分，不仅可以购房置
业，而且还可以把多余的住宅出租或转售获利。所以，房地产投资性需求，是市场需求中的必然构成部分。但是，过度投机也会引起房价过快上涨等弊端，为维护
房地产市场稳定、健康、持续发展，必须适当控制投资性需求。
5、效用的长期性
同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性。一般商品只是一次或多次消费就消耗完了，即使耐用消
费品如汽车和电视机等也只有三、五年，最长不超过10年的消费期。而一幢房屋的使用年限少则数十年，多则百年以上，有些古代建筑非常坚固，通过不断修
缮，甚至千年以上作为历史文物保存至今。至于同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长。
房地产商品效用的长期性，为房地产开发经营带来一系列新要求，其一，对房地产商品开发建设的质量要求特别高，要从“百年大计”出发，保证和提高
房屋质量；其二，要求房地开发必须有超前性，一般来说要保持20年不落后。房地产商品随社会经济发展和人民生活水平提高，其品质也不断改善，因此，要在
预测发展趋势的基础上，从房屋设计、房型、品质、环境等方面，都要有所超前。其三，由于房地产的价值量大、效用的长期性，它所体现的权利关系特别复杂，
其所有权和使用权可能分离并分开运作，从而产生出售、出租、抵押、典当等多种交换方式和经营行为。其四，也正由于房地产效用的长期性，其消费过程中养
护、维修等物业管理任务特别重，需要有专门的物业公司进行专项管理。
房地产的上述五个特征，都给房地产开发经营带来许多复杂因素，从理论与实践的结合上，应当引起高度重视。
第二节 房地产业
一、房地产业的涵义
房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各
种参与者之间的经济关系。
房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中。具体来说，在生产过程中，主要是房地产投资开发，包括：土地开发和再开
发；房屋开发和供应等。在流通过程中，主要是房地产市场交易，包括地产和房产的买卖、租赁、抵押、典当等经营活动。在分配过程中，主要是通过房地产市场
交换，使其产品进入消费领域的中间环节，它不是指房地产实物分配，而是国民收入分配和再分配实现的重要途径。例如工业厂房、仓库等通过交换进入生产经营
单位，实现房地产生产要素的分配；住宅通过市场购买进入家庭使用，实现工资分配中属于个人的住房消费资料分配等。在消费过程中，主要是指房屋使用过程中
的物业管理，包括房屋的养护、维修、绿化、环境等服务性管理。
此外，由于房地产生产经营活动的特殊性，必然广泛存在与此紧密相关的各类中介服务，包括房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等。随着房地产业的
发展，房地产中介服务业也迅速发展起来，业已成为房地产业的重要组成部分。同时，也由于房地产是价值量巨大的产品，其开发经营活动更需金融业的支持，如
开发贷款、购房抵押贷款和住房公积金制度等，所以房地产金融也成为房地产业的有机组成部分。
由上分析可见，广义的房地产业的内涵应包括：土地开发经营业、房产开发 经营业、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。
正是由于房地产业经济活动的复杂性、多样性和特殊性，在经营活动中必然涉及多方面的利益，因而体现了房地产生产、交换、分配、消费诸过程中复杂
的各种各样的经济权利关系。现实生活中涉房经济利益矛盾特别多，也正是由于上述复杂关系及其特殊性所引起的。所以，在理解房地产业这个概念时，不能仅仅
从其经营对象出发，而是应从更深层次上理解和掌握其所体现的经济关系。
二、房地产业的行业属性
这里所说的行业属性是专指房地产业在三次产业划分中属于哪一类产业。按国际上通用的产业结构理论，顺次划分为第一次产业、第二次产业和第三次产
业三大产业。第一产业主要是农业和采矿业，其特征是直接向大自然索取产品的产业，生产过程中大自然参与成分较大。第二产业主要是工业和建筑业，其产业特
征是加工制造的产业，通过人类劳动改变物质原有的自然形态，以生产出人们所需要的各类产品。第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直接
生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产和生活提供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水平。在国民经济的产业结构体系中，房地
产业应是属于第三产业的一个重要产业部门。
这是因为房地产业具有第三产业的产业特征。其一，房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本
身，土地开发、规划设计和房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司承担的，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的。其二，房地产销售经营活动，直接从
属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业。其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的
直接组成部分。可见，房地产业属于第三产业。
在现实生活中，房地产业和建筑业往往容易混淆，因此有必要把二者作比较分析。实际上，房地产业与建筑业是国民经济中两个既有密切联系、又有实质
区别的产业部门。一方面，由于二者的经营对象都是土地、房屋等不动产，在经营过程中互相渗透和交叉，存在着紧密相联的关系。可以说，建筑业是房地产业的
物质基础，而房地产业的发展又起着促进建筑业发展的作用，只有相互协作，才能顺利完成房地产开发任务。另一方面，二者的产业属性、投入内容、经营方式和
经济活动领域等又存在着较大区别。建筑业直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装修、安装等物质生产活动，主要经营领域是房屋等建筑物的生产，在
产业结构中属于第二产业范畴。而房地产业主要从事房地产投资开发、商品房销售、经营管理等经济活动，主要提供的是为生产、流通和消费服务的服务性劳动，
本质上属于服务性行业，因而归属于第三产业范畴。正确认识二者的关系，既要明确不同的产业属性，不致混淆，又要看到二者的联系，充分发挥相互配合、相互
促进的作用。
三、房地产业的行业特性
房地产业作为国民经济的独立产业部门，同其它产业相比，具有其独特的产业特性。主要表现在以下几个方面：
1、先导性和基础性
从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业。
房地产商品是社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产以及教育、科学、文化、卫生等各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质
载体和空间条件，因而以房地产为经营对象的房地产业也就必然处于基础性产业的地位。
同时，又由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业。例如，城市开发和经营，必先进行
道路、交通、房屋等基础设施建设；工业园区开发，必先进行厂房及配套设施建设；繁荣商业，必先建设商铺；开办学校，必先建设校舍等等。房地产业的这种先
导性作用，是其它产业所无法取代的。
2、综合性和关联性
从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征。
房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。它以流通领域和服务领域为主，服务于生产和消费，但又参与房地产开
发建设的决策、组织和管理，兼有部分生产职能。房地产商品的租售活动则直接属于流通领域。而在房地产的使用过程中，提供房屋养护、维修等物业管理服务，
则属于消费领域。可见，房地产业是与各行各业、各部门、各领域密切联系的多学科相结合的知识密集型产业部门，这种高度综合性，是与其它产业相比有很大区
别的。
房地产业的关联性，则体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。房地产业的产业链特别长、产业关联度特别大，具有高度关联性。房地产业联系
着国民经济的方方面面，据统计与此相关的产业和部门达50多个，相关的产品、部门品件多达成百上千种。例如，与上游产业部门相联系的有：建材工业、冶
金、化工、森林、机械、仪表等生产资料工业部门；与中游产业部门相联系的有：建筑工业、建筑机械工业、安装、装潢、厨厕洁具、园林绿化以及金融业等；与
下游产业部门相联系的有：家用电器、家具、通信工具等民用工业，以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，必然使房地产业的发展
具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用，从而具备支柱产业的特征。
3、资金密集型和高风险性
从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。
房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。一个房地产建设项目，
投入的资金少则数千万、多则数亿、十几亿元，并且需要一个较长的周期才能收回，与其它一般产业相比，房地产业是一个高投资行业。
由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大。不但有自然风险，而且有市场风险、利率风险、经营风险、财务风
险甚至政策法律风险等，在投资过程中都可能会遇到，这些风险的存在将对房地产投资目标的实现产生巨大影响。因此，房地产投资决策显得尤为重要。如果投资
决策准确，可以带来较大的收益，获得丰厚的回报；反之，一旦房地产投资决策失误，大量楼盘空置，资金积压，不仅给开发商带来巨大损失，而且还会因拖欠银
行货款造成不良资产，引发金融危机。所以，房地产投资更应加强风险管理。
4、级差收益型和区域性
从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强的行业。
由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平。一般来说，地区经济的发展水平高、发展速度快，房地产业
相应发展也比较快；而地区经济发展水平低、发展速度慢，相应房地产业也发展较慢。中国现阶段地区经济发展严重不平衡，因而反映在房地产业方面，东部沿海
地区发展较快，西部地区相对发展较慢，近年来，随着西部大开发，西部地区的房地产业也加快了发展步伐。
即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异。例如市中心地区与城市郊区的土地区位不同，形成房地产价格差异甚大，级差
收益也相差巨大。
此外，房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性特别强。一般商品可以运送到国内各个地区、甚至世界各国去销售，市场供给和需求可以在全国甚至
全世界范围内得到平衡。而房地产由于其空间的固定性，只能在一个地区范围内供给和销售，市场供求之间必须在地区内实现平衡，由此出现地区间房地产市场的
巨大差异。认识这一特点，对于区域房地产业全面、协调和持续发展具有深远意义。
5、权利主导型和制约性
从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业。
这种制约性主要体现在以下几方面：首先，是权利关系的复杂性所引起。在房地产经营中，无论是土地的出让、转让，还是房产的买卖、租赁、抵押、继
承等，都不像一般商品那样简单的物质交换就可完成，而是一种当事人之间复杂的权利关系的变化，所以，其交易活动必须主要依靠契约、法律法规制约和规范。
其次，是房地产业的外部性特点的制约。由于房地产的不可移动性、使用周期的长期性和价格和巨额性，与城市开发经营、功能布局、生态环境等关系特别密切，
因而房地产开发必须严格按照城市规划、土地使用规划以及城市经济社会发展的方针政策来进行，这使得房地产业的发展必然受到相当大的制约。例如，上海市中
心地区高楼林立，高层建筑过多，迫使该市政府不得不把容积率规定为2.5，以此控制层高和建筑密度。这对开发商的规划设计、经济效益和房价产生重大影
响。再次，是运作规范性的制约。由于房地产业本身的高度综合性和与其它产业的高度关联性的特点，对其它产业和整个国民经济的发展影响巨大，必须由法律法
规和相关政策进行宏观调控，协调与各产业之间、经济主体之间的关系，保证房地产业的持续健康发展，从而更好地发挥其在国民经济增长中的作用。
充分认识房地产业的特性，对于房地产企业的微观经营和国家对房地产经济的宏观调控具有重大意义。
第三节 中国房地产业的复苏与发展
一、房地产业与经济体制改革
纵观世界历史，房地产业的产生与发展，是以商品关系的确立和市场经济的发展为基础的。尽管房屋建筑早就存在，但只有当房地产作为商品来生产、交
换和经营的时候，房地产业才成长为一个独立的产业部门，并随商品经济的扩大而逐步发展起来。这是普遍的规律。
中国现代房地产业是伴随着改革开放和现代化建设、特别是社会主义市场经济体制的建立而逐步发展起来的。在解放以前，由于资本主义商品经济的初步
发展，促使一些大城市中开始出现房地产开发经营、租赁等业务活动，房地产业已初具雏形。可是，在解放后20世纪50年代到70年代这二十多年中，由于实
行计划经济体制，否定房地产的商品性，土地行政划拨，住房实物福利分配等，使刚刚兴起的房地产业受到体制抑制，长期处于停滞萎缩状态。以上海为例，上海
市曾是全国房地产业最繁荣的地区，但在计划经济体制下急剧萎缩，除了工业厂房的建设和少量工人住宅区的建设之外，城市面貌没有什么大的改观；同时原有的
一些物业（包括商铺、办公大楼和住宅等），也改为行政性管理，只能调拨使用，禁止市场流通，蜕变为计划产品。经济增长仅靠工商业发展，房地产业的贡献率
微乎其微（1990年房地产增加值仅占全市GDP比重0.5%）。而随人口增加，住房供应紧张，人均居住面积严重下降。以致可以说，在计划经济体制下，
并不存在真正意义上的现代房地产业。改革开放以后上海的房地产业才得到复苏和发展。
中国房地产业的复苏和发展是社会主义市场经济的产物。在邓小平理论的指引下，确立了改革的方向是建立社会主义市场经济体制，这一体制的形成正是
房地产业从复苏、初步发展到大发展的内在的根本动因和强大的推动力量。
首先，在这一理论指导下，开展了房地产属性的大讨论，否定了房地产的计划产品观念，确立了房地产商品性的观念。这一房地产经济理论上的重大突
破，震醒了房地产业，催生了房地产市场。房地产的生产（开发建设）、流通（市场交换）、分配（市场分配）、消费（生产性消费与居住性消费）诸过程，逐步
纳入市场经济的轨道。
其次，这一理论照亮了房地产经济体制改革的道路和方向，为促进房地产业的发展提供了内在动因和强大动力。根据社会主义市场经济的要求，房地产经
济的各个领域都深入进行了市场化导向的改革。这些改革主要包括：土地使用制度改革，由原先无偿无期限、禁止流通的体制，改为土地使用权有偿、有期限转让
的制度，为房地产业的发展创造基础性条件。住房制度改革，从无偿的实物福利分配制度，改为能体现劳动力价值和按劳分配原则的货币化分配制度，激发了住宅
市场需求。房地产投资体制改革，把单一的国家投资改为以房地产企业投资为主的多元化投资格局，大大增加了房地产市场供给。房地产流通体制改革，疏通流通
渠道，健全市场机制，逐步建立和完善房地产市场体系。房地产金融体制改革，扩大融资，建立住房抵押贷款制度和公积金制度，为房地产开发和住房消费提供资
金支持。房地产企业制度改革，形成政企分开、多种所有制共同发展的独立的市场经济主体和竞争主体，构造了房地产市场的微观基础。房地产行政管理体制改
革，转变政府职能，减少行政干预，政府主要承担宏观调控、市场监管等职能，加强为房地产业发展的服务职能，为房地产市场发展营造良好的宏观环境。通过这
些改革，建立起适应社会主义市场经济要求的房地产经济运行新体制，从而为房地产业的发展提供了体制条件。
再次，改革开放的深化和现代化建设的蓬勃展开，为房地产业的发展创造了良好的宏观环境和广阔空间。20世纪90年代以来，随着社会主义市场经济
体制逐步建立和完善，国民经济持续快速增长，对房地产业的发展不断提出新的要求：一是，产业结构的调整，要求大力发展第三产业，而房地产业是第三产业的
重要组成部分，必须积极发展。二是，国民经济的发展，要求寻找新的经济增长点，而房地产业具有支柱产业的特征，特别是住宅业由于产业关联度大，带动系数
强，市场需求潜力旺，必然发展成为新的经济增长点。三是，随经济发展和居民收入较大幅度增加，消费结构发生深刻变化，在吃、穿等温饱问题解决之后，住和
行上升为主要消费需求，必然形成住房消费热潮，为以住宅业为主的房地产业发展奠定市场需求基础。四是，城市建设的突飞猛进，促进房地产业发展。一方面，
道路、交通等市政建设的不断完善，为房地产业发展创造了配套基础设施条件；另一方面，城市开发加速，工厂增建，商店增设，给厂房、办公用房、商业用房和
其他用房带来了巨大需求，激活了房地产市场。五是，对外开放的扩大，也从多方面推进房地产业快速发展。扩大开放度给房地产业发展带来极好的机遇，外资的
投入，内资的涌进，为房地产开发提供了强有力的资金支持；同时，外商的进入，城市打工人员的增多，也给内外销住房创造了新的住宅市场需求。
20多年特别是近10年来的实践证明，没有改革开放，没有国民经济的快速发展，也就不可能有中国房地产业的复苏和发展。只有坚持深化改革，扩大
开放度，进一步完善社会主义市场经济体制，才能推动房地产业持续稳定的发展。
二、中国房地产业的发展的过程
当代中国的房地产业，是随着改革开放和现代化建设的进程而逐步发展的。自党的十一届三中全会召开至今20多年时间里，经历了复苏、初步发展到快
速发展等主要阶段，正处在从不成熟逐步走向成熟的过程之中。
（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（1979~1984）
这一阶段的主要特点是：
1、初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐。1978年底，党的十一届三中全会确立了改革开放和以经济建设为中心的基本方针，
1979年经济体制改革开始启动。1980年邓小平关于发展建筑业和住房制度改革的谈话，首次提出了住房可以买卖的商品经济思想，接着在全国开展的关于
住房商品性的大讨论，明确了住房商品化的路子，为房地产业的发展逐步扫清思想障碍。1980年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提
纲》中，正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅，并进行公有住房出售的试点。由此迈开了改革房地产经济体制，发
展房地产业的步伐。
2、房地产作为商品开始经营性运作。20世纪80年代初，深圳、广州、上海、北京等一些大城市的政府主管部门试验性的组建几家房地产开发公司，
商品房开发经营主体开始出现。住房建设投资主体也开始向多元化发展，发挥国家、地方、企业、个人四个方面的积极性，广开门路加快住宅建设，鼓励个人购建
住房。截止1985年，全国已有27年省、自治区、直辖市中的160个城市和3000个县进行了公有住房补贴出售试点工作，大约有1000多万平方米公
有住宅出售给了城镇职工。在公有住房出售试点的同时，从统建住房中又拨出部分新建住宅以优惠价出售给职工。住房的商品性经营开始启动。
3、住宅建设恢复性启动，出现新的生机。为解决多年累积的职工住房困难，各城市政府开始重视职工住宅建设，成立住宅建设办公室或房地产开发经营
公司，划拨资金建房；一些企事业单位也纷纷自筹资金、自建住宅，其中一部分以优惠价补贴出售给职工，一部分以市场价向社会出售；有些外向型城市还开发侨
汇房、外销房，满足侨胞侨眷和外商的居住需要。
从总体上看，这一阶段突破长期以来计划经济的禁锢，房地产业从停滞萎缩开始复苏。
（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985~1991）
1984年10月党的十二届三中全会作出《关于经济体制改革的决定》，将改革的重点由农村转向城市。逐步明确了市场化导向改革的思路，为土地使
用制度改革和住房制度改革指明了方向，推动了房地产业的初步发展。
这一阶段的主要特点是：
1、土地使用制度改革起步，土地供应一级市场开始形成。土地是房地产的物质载体，土地市场也是房地产市场的基础性市场，改革开放的展开势必涉及
土地使用制度。改革的内容是，在坚持城市土地国家所有的前提下，实行所有权与使用权分离，转让土地使用权，逐步变无偿、无期限使用为有偿有期限使用。这
一改革，首先是从中外合资、合作企业收取土地使用费开始的。1985年在外资经济进入较早的深圳、广州、上海等地，率先对三资企业开征土地使用费，迈开
了历史性的一步。接着又进行土地批租试点，1988年上海推出的虹桥经济技术开发区26号地块作为第一批批租土地，向国际招标，获得成功，在全国迅即推
开，到1991年在一些大中城市中已初步形成了外销的土地供应一级市场，为日后的土地市场全面形成积累了经验。
2、住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施。在逐步明确住房商品性的基础上，住房制度改革实质性启动。开始时以“提租补贴”的思路进行改
革，1987年在烟台、蚌埠、唐山三城市进行试点。1988年8月召开了第一次全国住房制度改革工作会议，印发《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革
实施方案》，提出全国房改分两步实施：第一步目标是，全国所有公房均按折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素的成本租金计租，抑制不合理的
住房要求，促进个人购房，初步实现住房商品化。第二步目前是，随着工资调整，逐步把住房消费纳入工资，进入企业成本；在逐步增加工资和住房由成本租金提
高到商品租金的基础上，进一步实现住房商品化，推动住房社会化、专业化、企业化经营。根据这一方案，到1990年全国共有12个城市、13个县镇出台了
提租补贴为主要内容的住房制度改革方案，公房租金水平从每平方米使用面积0.08元~0.13元提高到1.2元左右。1991年北京、上海等地又出台了
住房制度改革实施方案，其基本原则是逐步实现住房商品化和自住凭其力，改变低租金、无偿分配住房的制度；建立国家、集体、个人三结合筹资建设住宅的机
制，改变由国家、集体包下来的建房办法。上海的方案，还借鉴新加坡的经验，率先建立了住房公积金制度，以后为全国广泛推行。提租补贴以抑制住房不合理需
求为主的思路，也就转变为增加住房供给为主、抑制住房不合理需求为辅的思路。同时，各地多种形式的房改实践，推动了房改措施的多样化。1991年6月，
国务院发出了《关于积极稳妥地推进住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思
路。同年10月召开的第二次全国房改工作会议，肯定了上海等地的做法。住房制度改革把住房分配与增加住宅供应结合起来，从体制上为房地产业的发展起了保
证和推动作用。
3、房地产开发规模扩大，房地产业获得初步发展。在土地使用制度改革和住房制度改革的推动下，随着城市建设的展开，城镇房地产开发建设规模扩
大，土地出让面积增加，商品房开发投资额上升，住房竣工面积和销售面积增多。1990年全国住宅建设完成投资额297亿多元，竣工面积首次突破1亿平方
米。城镇居民的居住面积增加，以上海市为例，人均居住水平从80年代初的4.5.平方米，提高到1991年的6.7平方米，在逐步增大对国民经济增长贡
献率的同时，也带动了居民居住水平的提高。
这一阶段的土地使用制度改革和住房制度改革起步，促使房地产业获得初步发展。
（三）第三阶段：快速发展阶段（1992—1995）
1992年春邓小平视察南方重要谈话发表，创立了社会主义市场经济理论，同年10月党的十四大根据邓小平理论确立了中国经济体制改革的目标是建
立社会主义市场经济体制，极大地解放了生产力，市场需求快速增加，推进房地产业出现第一个快速发展时期。
这一阶段的主要特点是：
1、土地使用制度改革取得突破性进展。一方面是外资企业批租地块快速增多，有的地区甚至成倍、几十倍的增加，以上海为例，1992年至1996
年，共批租地块1301幅，9365公顷土地进入土地一级市场，分别是1988年至1991年批租幅数和面积的108倍和9.6倍。另一方面，加大了内
资企业土地有偿使用的改革力度，规定新增的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等内资六类用地，都必须通过土地出让取得土地使用权，扩大了土地有偿
使用的覆盖面。土地使用制度改革深化，吸引了大量外资和内资，加快了城市基础设施建设的步伐，同时也为房地产的市场化经营奠定了基础。
2、城镇住房制度改革向纵深发展。在确立改革的目标是建立社会主义市场经济体制以后，明确了住房制度改革的根本方向。1994年7月发布了《国
务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，第一次明确提出城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目标是建立与社会主义市场经济体制相适应
的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。全面规定了住房制度改革的基本内容，包括
住房投资体制改革、住房分配体制改革，住房管理体制改革、住房保障体系建设、住房供应体系建设、发展住房金融和住房保险、规范房地产市场等。确立了坚持
配套、分阶段推进的基本方针，提出了近期改革的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化
的房屋维修、管理市场，加快经济适用房建设。
《房改决定》的实施，完善和规范了房改政策，推动了全国房改的深入进行。到1997年，住房公积金制度已在全国大中城市普遍建立，租金改革逐步
提升到成本租金水平，公有住房大量出售，住房自有率迅速提高，大大加快了住宅建设。
3、房地产开发规模迅速扩张。突出表现在房地产开发企业数量猛增，各行各业参与房地产开发，商品房投资规模迅速扩大，施工面积、新开工面积和竣
工面积大幅增加，仅1994年全国住房建设完成投资2487.8亿元，竣工面积突破2亿平方米。房地产开发建设平均以30%以上的速度增长，个别地区甚
至成倍增长。与此同时，也出现了过热现象，突出表现在商品房供过于求，空置面积和空置率迅速上升，造成商品房严重积压；住房供给结构失衡，高档房和花园
别墅开发过多，出现烂尾楼，造成资金积压，银行不良资产增加，由此房地产市场进入低迷和调整阶段。
这一阶段在市场经济推动下，改革的深化促使房地产业发展出现第一个高峰期，同时也带来了增速过快的问题。
（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（1996~2000）
由于90年代上半期房地产开发投资规模过大，引发空置率上升，房价下跌，从1996年开始，房地产业进入盘整消化期，着重进行调整，采取了一系
列政策，促使房地产市场走出低迷期，得到复苏和继续发展。
1、压缩商品房开发投资规模，平衡供求。针对房地产开发投资规模过大，上市量集中，吸纳量不足的阶段性、结构性矛盾问题，普遍采取了控制土地供
给总量、调整房地产投资结构等措施。使土地供应量相对减少，投资规模缩小，有的大城市连续三年房地产投资出现负增长，由此缩小了供给量。同时，又调整房
地产投资结构，对土地供应实行总量控制和用途管理相结合的对策，形成外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构，使房地产市场供给保持适度水
平，市场供求关系逐步趋向均衡。
2、深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求。90年代中期出现商品房供给过剩、市场需求不足的深层原因，关键在于“实物福利分房”体制的障
碍，反映在一方面职工住房水平低，另一方面商品房滞销、大量空置的矛盾现象。为此，必须加快住房分配制度改革。1998年7月发布了《国务院关于进一步
深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，根据这一精神，各省市都制定了住房分配货币化方案，切断了对实物福利分房的依赖，把职工推向房地产市场，调
动了购房积极性，同时，货币化补贴又增加了购房支付能力，扩大了市场需求。住房分配货币化改革释放了巨大的住宅市场需求能量，成为促进房地产业发展的驱
动力。
3、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房。房地产是超耐用消费品，价值量巨大，完全依靠个人和家庭资金积累购买是难以承受的。为此，借鉴国外的
经验，建立个人住房抵押贷款制度，包括商业性贷款和公积金贷款业务，支持居民购房。随着“负债消费”观念的逐步树立，“以明天的钱圆今天的住房梦”已成
为共识，对扩大市场需求起了积极的推动作用。
4、培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长。1997年全国的市场供求关系发生了深刻变化，普遍出现了市场需求不足的状况，拓展住宅消
费成为扩大内需、拉动经济增长的重要方面，为此中央提出培育住宅业成为新经济增长点的发展战略，并采取一系列政策措施，包括降低契税、购房贷款利息抵扣
个人所得税、增加贷款购房成数、已购公房上市、鼓励外地人购房等，积极扩大住宅市场需求。同时，放开搞活二、三级市场，拓展巨大的存量房市场，鼓励居
民“卖旧房，购新房”。房地产二、三级市场联动又一次扩大了住宅市场。由此出现了新建商品房与存量房市场共同繁荣的局面，住宅业充分发挥了国民经济新增
长点的作用。
这一阶段的房地产业发展出现前低后高的状况，以扩大市场需求为主，适当压缩供给为辅，调整房地产供求关系，促进房地产业在调整中获得继续发展，
从1998年开始走出低迷阶段，到1999、2000年又逐步趋向繁荣。
（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001— ）
经过前期的调整和制度完善，进入新世纪，从2001年开始，中国房地产业出现了空前的持续发展的繁荣局面。
形成这一局面的主要因素是：（1）深化住房制度改革的发动力。住房分配货币化的改革，一方面停止实物福利分房，切断了依赖政府和单位分房的渠
道，树立起“要住房靠市场”的观念，调动了居民购房的积极性；另一方面住房分配货币化补贴和已购公房出售，增强了居民购房能力，促使居民买得起房，由此
释放了居民住房消费能量，使潜在需求转化为有效需求。（2）宏观经济态势良好、居民收入增长形成的需求拉动力。2001年以来，中国国民经济保持了8%
以上的增长率，随之居民收入也以10%左右的速度增加，购房承受能力提高。（3）居民消费结构升级的内在驱动力。随经济发展和收入提高，城镇居民的消费
结构发生深刻变化，恩格尔系数已降到43%，住和行特别是住房消费上升到主要地位，改善居住条件成为普遍愿望。（4）住房消费信贷支持的助动力。住房消
费信贷规模扩大，个人住房抵押贷款大幅增加，贷款品种增多，使贷款购房获得强有力的支持。（5）城市化进程加快的外在带动力。全国城市人口占总人口的比
重已接近40%，今后20年将上升到60%，随城镇人口增加，进城打工人员增多，住房市场需求旺盛。（6）对外开放扩大的推动力。21世纪初中国加入世
界贸易组织，北京申奥成功，上海申博成功，标志着中国对外开放进入新阶段，必然带来许多商机，外商来华投资增多带动厂房、商铺和办公房需求增加；同时外
商增多，也给外销和租赁的住房需求增加，促进住宅业发展。所有这些因素都推动了房地产市场走向繁荣。
这一阶段房地产业发展的基本特点是：
1、住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体。在20世纪90年代购房者主要是中高收入和高收入者，进入新世纪以来，中等收入者纷纷进入房
市，成为购房主体，个人购房比例大幅提高，已上升到90%以上，住宅市场真正成为百姓市场，这是房地产市场兴旺发达的主要标志。
2、房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实。由于住宅市场需求旺盛，带动了房地产投资快速增长，2001年全国房地产投资增长21.7%，
2003年又增长29.7%。2001年住宅建设完成投资6245亿元，竣工住宅面积突破7亿平方米。房地产投资趋向理性化，重视市场调研和项目的目标
市场定位，使房地产开发投资建立在坚实的市场需求基础上，形成市场需求拉动投资的新局面。
3、商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局，与20世纪90年代那种供给过剩、大量空置的情况根本不同，住房消费需求旺盛，全国商品房销售面积
连年超过竣工面积，出现了供需两旺的市场格局。反映了房地产市场逐步走向成熟。
4、存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展。延续上世纪末的趋势，在房地产二、三级市场联动的推动下，存量房交易大幅增长，在有的大
城市存量房交易量已接近新增商品房交易量，表现出日渐成为市场交易主体的态势，这是房地产市场成熟的重要标志。
5、住房数量扩大与质量提高并重，整体向着质量效益型转变。由于住房供给量和销售量迅速增加，房地产市场也已达到相当大规模，目前的中国已成为
世界上住宅建设和住宅消费规模最大的国家。与此同时，住房的建筑质量、外型、房型、智能化程度、人文价值、生态环境等也大为改善，整体品质有了很大提
高。
6、房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业。据有关部门统计，2001年全国房地产增加值对GDP的直接贡献度为1.3个百
分点，间接拉动的贡献度在0.6至1.2个百分点，二者相加直接贡献率和间接贡献率为1.9至2.5个百分点，呈现出支柱产业的特征。上海市房地产增加
值占全市GDP比重已从1990年的0.5%上升到2004年的8.4%，已被确定为六大支柱产业之一。
从上述特征可以看到，进入21世纪以来，中国的房地产业正处于供求两旺、投资与消费齐飞、数量扩大与质量提高并重的新格局，呈现出新一轮繁荣的
局面。
三、中国房地产业的发展趋势
经过20多年的培育和发展，中国房地产业规模迅速扩大，市场体系基本形成，房地产交易日趋活跃，配套服务逐步完善，房地产业的地位和作用不断增
强，已顺利度过了创业阶段，保持了持续、稳定、健康发展的态势。但是，同国际上成熟的房地产业相比，发展的时间毕竟比较短，成熟度比较低，尚处于走向成
熟的发展过程中。展望未来，中国房地产业的发展，将按照社会主义市场经济的要求，继续深化改革，扩大开放；贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，实现全
面、协调发展；实施科技创新，提高行业素质；加强宏观调控，进一步实现持续健康发展。
（一）深化土地使用制度改革，提高土地使用效率
房地产业对土地资源的依赖性特别强，而中国又是人均土地占有量较少的国家，深化土地使用制度改革，节约土地，提高土地资源配置效率是永恒的主
题。为此，一要尽快解决土地使用“双轨制”的问题，把原先划拨使用的存量经营性土地通过土地租赁制纳入有偿使用的轨道。二要加强土地利用规划，以城乡土
地一体化综合规划思想为指导，实现土地资源的集约高效利用。三要营造土地市场主体，构建经营性的土地交易运作公司。四要严控土地供应总量，加强用途管
理，调整土地供应结构。五要进一步完善土地市场机制，改进招标出让制度，实施综合评标，控制地价涨幅。深化土地使用制度改革的方向，是要加快市场化步
伐，健全土地市场体系，实施科学规划和管理，从源头上调控房地产市场运行。
（二）加快企业改革，健全企业制度
房地产企业是房地产行业的微观基础，深化企业改革，健全运行机制，是提高企业效率的根本立足点。从长期趋势来看，一要加快房地产企业改制，推进
股份制创造，积极发展民营经济。房地产业是竞争性行业，国有企业的比重应大大缩减，通过资产重组和改组，使混合所有制成为公有制的主要实现形成，并充分
发挥民营经济的作用。二要深化企业制度改革，按现代企业制度的要求，健全市场化运行机制，提高企业效率。三要推进规模化经营，针对国前房地产企业“多而
小”规模不经济的状况，必须通过合作、联合、兼并等形式组建大型房地产企业集团，扩大企业规模，提高企业素质，增强竞争力。
（三）贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，实现全面协调发展
坚持以人为本，实现全面、协调和可持续发展的科学发展观，是新时期各行各业发展的根本指针。房地产行业在贯彻落实这一重要战略思想过程中，首先
要坚持从大多数人的利益出发，考虑居民的可承受能力，多建普通住宅和中低价位商品房，以满足改善居住条件的要求。其次要从全局出发，增强与国民经济发展
的适应度，以市场需求为依托，为国民经济的发展服务，协调发展。再次要调整供给结构，根据居民的收入结构和消费结构，合理安排住宅的房型、价格和地区结
构，以满足多层次的住房需求。
（四）实施科技创新，提高行业素质
目前房地产行业的整体素质不高，偏重数量型扩张，科技含量少，人员素质差，产业化程度低是普遍现象。从长期看，必然朝着增加科技含量，提高行业
素质的方向发展。一是，转变房地产经济增长方式，促进开发建设从粗放型向集约型、效益型转化。二是积极引进先进技术，发展自有产权的核心技术，包括引进
先进设计，研制新型建筑材料，采用新工艺、新设备等，把房地产开发建设逐步提高到国际先进水平。三是，大力发展部品部件工厂化、标准化生产，既可以提高
建筑质量，又可以达到节能、节水、节地、节材的目标，改造落后技术，尽快使房地产业从劳动密集型产业转化为技术密集型产业。四是，提高房屋科技含量，发
展智能化建筑、智能化住宅。要尽力把高科技运用到行业中来，如智能化信息管理、智能化办公设施、智能化物业管理等，真正建立起利用计算机网络与现代控制
技术为中心的协调的一体化系统，全面达到集成目标。五是，实施人 才战略，加快人才培养。重点是要着力培养房地产技术人才、管理人才和营销人才，培养出
一批具有创新精神和创新能力的高级专业人才，使房地产行业素质提高到一个新水平。
（五）加强宏观调控，建立和完善对房地产经济的调控体系
房地产业与国民经济的关系特别密切，因此，一方面要根据市场经济的要求，充分发挥市场配置资源的基础性作用，另一方面，则要加强宏观调控，保持
房地产业与国民经济相适应地健康持续发展。首先，要加强法制建设，提高依法行政水平。房地产的权利关系比较复杂，经营房地产又受到多种因素制约，更需要
建立相应的法律法规体系来加以规范。现有的一些法律，如土地法、房地产交易法等比较粗，不甚健全，同时，还有一些法律缺门，如至今尚未出台《物权法》、
《住宅法》等，由此出现土地市场和房产市场的一些混乱状况。要规范市场秩序，固然治理整顿是必要的，但要有健全的法律法规为依据，才能建立长效管理机
制。同时，要提高依法行政水平，着重抓好行政决策科学化、民主化，提高政策的透明度，保证决策的正确性，力求做到公开、公平、公正，逐步建立行政权力行
使的约束机制和责任追究制度，确保房地产法律法规的贯彻实施。其次，要积极推进政府职能转换，提高管理效益。一方面，要解决的行政管理过多过滥的问题，
减少管理内容，避免对企业经营活动的直接干预；另一方面要削减审批项目，简化审批手续，提高管理效率。再次，要建立和完善对房地产经济的宏观调控体系，
转向运用经济手段的间接调控为主，如财政政策、货币政策、产业政策调控，同时充分运用城市土地国有制的优势，通过严控土地供应量，改善供应结构，实施土
地用途管制等准行政手段加强宏观调控。此外还可以利用城市规划、土地利用规划，调控房地产业的发展方向。从房地产市场的形势来看，完善宏观调控体系是十
分重要的。
总之，21世纪中国房地产业的发展前景是光明的，必将朝着持续发展的方向继续前进。
复习思考题
1、房地产具有哪些经济特性？
2、为什么说房地产业属于第三产业？
3、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？
4、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？