Revue de presse MEDIACITES
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Olivier Bijoutier & Horloger
Apr 28, 2022, 7:40:55 AM4/28/22
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Paridis 21 : les coulisses du jackpot de Pierre Chartier, le « baron » des Leclerc nantais
Présenté
par Nantes Métropole comme une opération de renouvellement urbain, le
projet d’extension du centre commercial Paridis est surtout une belle
opération financière pour son propriétaire, Pierre Chartier. Malgré les
promesses des élus de soutenir les magasins de proximité, le patron
d’Atlantis et de Paridis renforce son emprise sur le commerce nantais.
10 minutes
En juillet 2020, le glas semblait sonner pour les zones
commerciales situées en périphérie des grandes villes. En conclusion de
la Convention citoyenne pour le climat, Emmanuel Macron lui-même se
posait en pourfendeur des centres commerciaux. « Nos concitoyens ne
veulent plus de nouvelles grandes surfaces en périphérie. Ils veulent
retrouver des commerces de centre-ville », lançait alors le président de
la République.
Deux ans et une réélection plus tard, la montagne de bonnes
intentions a accouché d’une souris, comme la plupart des recommandations
de la Convention. Issue de ses travaux, la loi « Climat et résilience »
d’août 2021 n’interdit en rien l’agrandissement de ces zones
commerciales de périphérie nées dans les années 1980. Au bonheur des
barons locaux de la grande distribution.
Dans l’agglomération nantaise, un projet commercial d’envergure
illustre parfaitement cette volonté de développement souhaitée par les
propriétaires des centres commerciaux : Paridis 21
. Située au nord-est de Nantes, cette zone commerciale va purement
et simplement doubler ses surfaces de vente dans les cinq prochaines
années et, de fait, accéder à la 2e place des plus grandes zones commerciales de l’agglomération, derrière Atlantis.
Détail qui n’en est pas un : ces deux mastodontes de la consommation
nantaise appartiennent à un seul et même homme, Pierre Chartier, dont Mediacités vous dressait le portrait la semaine dernière.
Successeur du fameux Joseph Fourage, ce poids lourd de l’enseigne
Leclerc réussit dans cette opération à mettre la main sur une très
grosse part des nouveaux mètres carrés de surfaces commerciales que les
élus métropolitains ont autorisés à construire ces dix prochaines
années, malgré les discours soucieux de protection du petit commerce et
de l’animation des centres-villes.
Voté en avril 2019, le Plan local d’urbanisme métropolitain (PLUM)
prévoit en effet un maximum de 25 000 mètres carrés de surface de
vente supplémentaire dans le nord-est de l’agglomération d’ici à 2030.
Et cela tombe bien : c’est exactement la dimension du projet d’extension
de Paridis 21 ! Dit autrement, Pierre Chartier empoche toutes les
surfaces supplémentaires prévues dans ce secteur dans les années à
venir. Les autres, dont la zone commerciale de Carrefour à la Beaujoire,
devront donc faire avec…
Mieux (du point de vue de Pierre Chartier, en tout cas) : l’extension
de Paridis 21 représente 40 % des nouveaux mètres carrés de commerces
autorisés par les élus d’ici à 2030 sur l’ensemble de l’agglomération
nantaise (65 000 au total). A l’inauguration de Paridis 21, l’empereur
de la grande distribution nantaise détiendra donc 40 % des mètres carrés
de « zones commerciales de périphérie », contre 28 % aujourd’hui. Une
belle croissance !
La culbute est d’autant plus surprenante que, d’ici à 2030, Nantes
Métropole affirme vouloir « limiter et encadrer les créations ou
extensions de galeries marchandes. » Pourtant, rien que sur Paridis, les
surfaces commerciales et de loisirs vont passer de 22 000 mètres carrés
à 62 000. Soit 180 % d’augmentation. Une exception qui, derrière les
beaux discours politiques, n’en est pas vraiment une. Si l’on en croit
les chiffres de l’Observatoire du commerce de la Chambre de Commerce et
d'Industrie (CCI), les surfaces des centres commerciaux de périphérie
ont bondi de 10 % ces dix dernières années à Nantes Métropole. Contre
une hausse de seulement 4 % pour les commerces de l’hypercentre nantais
et tandis que, dans les quartiers, les petits magasins ferment un à un
au profit des constructions immobilières.
L'épicier se mue en investisseur immobilier
Si l’extension de Paridis s’inscrit dans une certaine continuité
urbanistique à l’échelle de la métropole, pour Pierre Chartier, elle
marque en revanche un tournant. Celui de la transformation de son modèle
économique. Une mutation devenue indispensable, alors que tous les
voyants passent au rouge pour la grande distribution. « La crise Covid a
accéléré l’évolution que l’on constatait ces dernières années : les
hypermarchés et leurs galeries ont perdu leur puissance d’attractivité
», analyse Jérôme Le Grelle, consultant en immobilier commercial. «
Comme les hypermarchés, les magasins du textile, majoritaires dans les
galeries commerciales, ont perdu 25% de leur chiffre d’affaires ces cinq
dernières années. Concurrencé par la vente en ligne, ce modèle de
distribution ne fonctionne plus. Il faut maintenant introduire une
mixité d’usage pour créer des lieux de vie », conseille le directeur de
Retail Stratégie et innovation.
Une évolution que Pierre Chartier a vu venir. Dès 2015, le patron des
deux plus importants Leclerc de l’agglo nantaise a commencé à plancher
sur leur avenir. Pour transformer ses deux mastodontes commerciaux
vieillissants en machines à cash pérennes, il sait qu’il doit en faire
des « lieux de vie », des quartiers neufs mélangeant les activités.
L’idée est simple : en créant sur ces zones des logements, des bureaux
et des activités de loisirs (restaurants, cinémas, bowlings, laser
games, etc), il pourra compter sur ces nouveaux consommateurs pour
enrayer la baisse du chiffre d’affaires de ses hypermarchés et galeries marchandes.
Surtout, il génèrera de nouveaux profits réguliers grâce à la location
de cet immobilier, comme il le fait déjà en louant à des commerçants les
murs de ses galeries (lire le premier volet de cette enquête). Bref,
l’épicier se mue en investisseur immobilier.
Un enjeu crucial pour lequel Pierre Chartier n’hésite pas à investir.
Beaucoup. Associé à la compagnie de Phalsbourg, la première foncière
privée française, ce sont pas moins de 450 millions d’euros que
l’héritier de Jospeh Fourage s’apprête à investir. 450 millions d’euros…
Soit un tiers de ce que coûtera le chantier du futur CHU sur l’île de
Nantes. Et deux fois ce que le patron du FC Nantes, Waldemar Kita, et le
promoteur Réalités avaient prévu d’injecter dans leur projet YelloPark
(un stade et un quartier), finalement abandonné.
Cette mutation d’une zone commerciale en un véritable quartier urbain
est annoncée comme une première sur l’agglomération nantaise. Enfin, «
véritable quartier »… Pas tout à fait. Les opérations de renouvellement
urbain s’attachent habituellement à construire en priorité des
logements. Pour Paridis, la priorité est donnée aux surfaces
commerciales. Ainsi, sur les 20 hectares accordés à Pierre Chartier,
62 000 mètres carrés seront dédiés aux commerces et aux loisirs, 32 000
mètres carrés aux bureaux et seulement 20 000 mètres carrés aux
logements (370 nouveaux logements). A titre de comparaison, le projet
très controversé YelloPark, à deux pas, prévoyait 1 500 logements sur 23
hectares, soit 4 fois plus…
Pierre Chartier et les collectivités : intérêts partagés
Evidemment, une opération de cette ampleur ne se monte pas sans
l’accord, si ce n’est le soutien, des pouvoirs publics, maîtres de
l’urbanisme et des permis de construire. « Pierre Chartier le sait bien.
Les bras de fer entre la grande distribution et les pouvoirs publics
des années 1980, tels que les pratiquaient son beau-père Jospeh Fourage,
c’est terminé. Pour aller au bout de ses projets, il doit composer avec
son environnement, c’est-à-dire les politiques mais aussi tous ceux qui
peuvent se mettre sur son chemin », analyse un responsable de la CCI de
Nantes Saint-Nazaire.
En la matière, ce grand passionné de voile sait se glisser dans le
lit du vent. Discret et pas franchement proche des milieux politiques,
Pierre Chartier est en revanche un soutien fidèle et financier des
grandes institutions culturelles nantaises. Depuis une dizaine d’années,
les Leclerc nantais et les Espaces culturels nantais sont partenaires
de la Folle Journée de Nantes (à qui ils versent une aide annuelle de
50 000 euros) et abondaient également son fonds de dotation, récemment
liquidé après un scandale financier. Le centre commercial Atlantis de
son côté est l’un des « grands hérons » du projet d’Arbre aux hérons,
soit l’un des mécènes ayant versé entre 50 000 et 200 000 euros à son
fonds de dotation.
Au delà de ces questions, les collectivités locales ont quoi qu’il en
soit un intérêt à collaborer avec le pilier de l’enseigne Leclerc.
Elles dénoncent aujourd’hui la laideur de l’urbanisme commercial des
entrées de ville qu’elles ont elles-mêmes autorisée dans les années
1980. Ironie de l’histoire, pour transformer ces verrues architecturales
et anti-écologiques, elles peuvent compter sur les gros investisseurs
privés qui ont fait leur fortune… grâce à ces centres commerciaux.
« Est-ce que vous pensez qu’il serait judicieux que Nantes Métropole
se substitue à un privé pour mettre 450 millions sur la table, comme le
fait Pierre Chartier afin de réaliser une opération d’investissement
comme Paridis 21 ? », questionne Éric Chevalier. Le directeur général
délégué à la fabrique de la ville écologique et solidaire à Nantes
Métropole répond lui-même à sa question : « Sans aucun doute, la
Métropole a un intérêt financier à ce que l’évolution urbaine de notre
territoire soit un mix entre une intervention publique avec des ZAC par
exemple - très nombreuses sur Nantes - et les promotions immobilières
privées qui rencontrent les intentions de la métropole ».
Il faut dire qu’au-delà de leur assise financière, les promoteurs de
Paridis 21 disposent d’un argument de poids, le même qu’ils agitent
depuis les débuts de la grande distribution : l’emploi. Ils prévoient la
création de 2 600 postes supplémentaires (600 dans le commerce et les
loisirs et 2 000 dans les bureaux). Une convention de partenariat pour
l’emploi et l’insertion professionnelle sera signée pour dénicher cette
main d’œuvre, dès à présent difficile à trouver.
L’attelage Chartier – Compagnie de Phalsbourg
S’il entame donc une nouvelle carrière d’investisseur immobilier,
« l’épicier » Pierre Chartier (c’est ainsi qu’il se présente sur le
réseau social LinkedIn) ne saute pas dans le vide et s’appuie sur des
professionnels du secteur. Pour l’agrandissement du « nouveau quartier »
de Paridis 21, il n’a d’ailleurs pas fait appel à un grand nom de la
construction de logements, mais plutôt à un ponte de la promotion
commerciale : la Compagnie de Phalsbourg
, première foncière privée française. Un choix qui en dit long sur
la nature du projet porté par le patron des Leclerc.
En 2016, sans l’annoncer ouvertement, les services de Nantes
Métropole et le groupement Paridis 21 (composé de Pierre Chartier, de
son fils, Thomas, directeur du centre Leclerc Paridis, ainsi que de la
Compagnie de Phalsbourg) entament l’étude du projet « en concertation,
dans un esprit partenarial », selon Éric Chevalier. Ce travail en commun
prend la forme juridique d’un Projet Urbain Partenarial (PUP), dont la
forme, dessinée par l’atelier d’architecture Germe & Jam, mixe
commerces, bureaux et logements. « Le groupement Paridis 21 a compris
très tôt qu’il fallait qu’il travaille avec nous. Sinon, sans
concertation ni compromis, il aurait été confronté à une situation de
blocage de notre part », explique le directeur général délégué à la
fabrique de la ville écologique et solidaire à Nantes Métropole.
Le PUP, kézako ?
Le projet urbain partenarial (PUP), créé par la loi du 25 mars 2009,
est un contrat négocié entre une collectivité locale et un acteur privé.
En échange d’une exonération de la taxe d’aménagement, l’acteur privé
s’engage à financer des équipements publics, nécessaires à une opération
d’aménagement ou de construction.
Dans le cadre de Paridis 21, les promoteurs ont consenti une part de
30 % de logements sociaux, une typologie de bureaux qui répond aux
besoins, une connexion au chauffage urbain et une revégétalisation du
secteur, notamment la création de 6,2 hectares d’espaces paysagers.
Pierre Chartier et la Compagnie de Phalsbourg s’engagent également à
financer une partie de l’enfouissement de la ligne à haute tension (11
millions d'euros) qui traverse le secteur.
Mais pour accéder à Paridis 21, Nantes Métropole mettra la main à la
poche. Au total, 17 millions d'euros pour réaménager les routes et les
carrefours autour de la route de Paris, des rues Grandjouan et Perray.
Une facture compensée par les recettes du PUP à hauteur de 8 millions
d'euros.
Intégré au Plan Local d’Urbanisme Métropolitain (PLUM), ce document
acte la stratégie commerciale de Nantes Métropole jusqu’en 2030 et tout
projet commercial doit être compatible avec ses objectifs. Pour Paridis
21, cela tombe plutôt bien, la nouvelle OAP n’est pas encore votée. Elle
le sera en avril 2019 et, surprise, ses conclusions vont dans le sens
du projet d’agrandissement de Paridis. Pour Éric Chevalier, cependant,
pas question de dire que Pierre Chartier a influencé le travail
préparatoire de l’OAP. « Paridis 21 s’est adapté à l’OAP », martèle le
directeur général délégué à la fabrique de la ville.
Alors qui a inspiré qui ? L’esprit « partenarial » sans doute. Mais
les faits sont là : Paridis 21 aspire toutes les surfaces de vente
supplémentaires prévus dans l’OAP de Nantes-Est et 40% des mètres carrés
supplémentaires de commerces autorisés par les élus d’ici à 2030 sur
l’ensemble de l’agglomération nantaise.
Des tiraillements au sein de la majorité municipale
Pour arriver à ce résultat exceptionnel, Pierre Chartier et la
Compagnie de Phalsbourg ont avancé dans l’ombre des services de Nantes
Métropole et de l’élu Alain Robert, vice-président de Nantes Métropole
délégué aux grands projets urbains au moment de l’instruction du dossier
et grand ordonnateur de l’urbanisme nantais depuis 1989. Pour les
autres élus, c’est le service minimum. « Lorsque l’on m’a informé du
dossier, j’ai tout de suite exprimé mon désaccord, se souvient
l’ancienne adjointe au maire chargée de ce quartier, Catherine Touchefeu
(Gauche démocratique et sociale). J’ai expliqué que cet agrandissement
de Paridis envoyait un très mauvais signal au moment où nous étions en
train de développer les pôles commerciaux de proximité comme Bottière et
Chénaie. Mais je n’étais pas décisionnaire », conclut-elle.
Son successeur depuis 2020 en tant qu’adjoint au maire de ce
quartier, l’écologiste Simon Citeau, ne dit pas autre chose. « Lorsque
j’ai été élu adjoint chargé de ce quartier, cela été très compliqué
d’avoir des informations sur Paridis 21, témoigne-t-il. Les seules
informations venaient des services de Nantes Métropole. Je n’ai jamais
rencontré les porteurs du projet. Lorsque j’ai eu connaissance du
dossier, j’ai été interpellé par sa dimension et par les éléments qui
vont à l’encontre du projet politique que nous portons », explique l’élu
EELV.
Malgré ces critiques internes à la majorité municipale, le projet est
ficelé en toute confidentialité entre les services de Nantes Métropole
et les promoteurs. D’après un document interne que Mediacités a pu
consulter, une communication grand public de Johanna Rolland était même
prévue à l’été 2019. Mais après le fiasco YelloPark et face à la
résistance des partenaires écologistes à quelques mois des élections
municipales, le dossier est reporté après les échéances électorales.
Le gros de la crise Covid passée, le Projet Urbain Partenarial sera
adopté de justesse par les élus métropolitains le 8 octobre 2021 (50 % pour, 50 % contre ou abstention).
Un quasi passage en force sur un projet d’envergure, rare dans
l’histoire métropolitaine. Les regards inquiets de Johanna Rolland et de
ses vice-présidents pendant le vote électronique en disent
long.
Lobbying auprès des riverains et des commerçants
Avant ce conseil métropolitain déterminant pour l’avenir de Paridis
21, ses promoteurs n’ont pas manqué de charmer les grains de sable
susceptibles d’enrayer le bulldozer Leclerc : les riverains et les
associations de commerçants.
Pour la concertation avec les riverains, Nantes Métropole se
déchargera à 100 % sur les promoteurs. Contrairement au PUP du
YelloPark, aucune concertation publique n’est programmée et encore moins
avec la Commission nationale du débat public (CNDP). La collectivité
devra croire les promoteurs qui annoncent avoir rencontré 500 riverains
et organisé six réunions de quartier. En réalité, par « réunion de
quartier », entendez une entrevue dans les bureaux de Paridis entre les
promoteurs et seulement quatre représentants d’associations de
copropriétaires de lotissements voisins. Et ce, après mai 2019.
C’est-à-dire, une fois le projet bien ficelé.
Quant aux commerçants, une rencontre est organisée mi-2021 entre le
président de l’association représentant ceux du centre-ville, « Plein
Centre », et les promoteurs. Le vice-président de la CCI de Nantes
Saint-Nazaire en charge du commerce, Hugues Frioux, joue l’entremetteur.
Cet ancien président de Plein Centre qui fustigeait jadis l’extension
des centres commerciaux de périphérie estime « qu’aujourd’hui, la
concurrence n’est plus entre la grande distribution et les commerçants
de proximité mais entre les métropoles elles-mêmes ». Un revirement
d’analyse qui peut s’expliquer aussi par le fait qu’Hugues Frioux est
devenu propriétaire d’un salon de coiffure au sein de la galerie
Atlantis, propriété de Pierre Chartier.
Même l’autre association de commerçants, l’UNACOD, ne voit rien à
redire au projet Paridis 21, malgré les douloureux souvenirs du passé. «
Paridis a dézingué tout le commerce de la route de Paris mais
aujourd’hui les promoteurs de Paridis 21 ont un autre discours. Ils nous
ont promis de collaborer avec les commerçants pour des opérations
communes », se rassure ainsi Richard Gouraud, président de l’UNACOD et
opticien route de Paris. « Nous devons faire confiance au loup qui a
faim », ajoute-t-il.
Une autre promesse est faite aux commerçants. Ils seront associés aux
discussions sur les enseignes à accueillir à Paridis 21 au sein d’un
« comité d’enseignes ». Les associations de commerçants et la CCI n’y
auront qu’un avis consultatif mais il « permettra un travail partenarial
pour éviter que Paridis 21 fasse effet d’aspirateur au détriment des
commerçants du centre-ville », espère Hugues Frioux.
Les leçons du passé
Pourtant, le passé a une fois de plus démontré que les promesses
n’engagent que ceux qui les écoutent. En 2012, au sein du comité
d’enseignes d’Atlantis, le refus de l’implantation d’un Apple Store
avait été acté. Au final, Pierre Chartier avait réussi à faire venir la
marque à la pomme dans sa galerie, contre l’avis du président de la CCI
et contre celui de Jean-Marc Ayrault, qui présidait alors la communauté
urbaine de Nantes, l’ancêtre de la Métropole.
Cette fois-ci, en revanche, pas question de se laisser berner par
Pierre Chartier, assure-t-on du côté de Nantes Métropole. « Il a intérêt
à réaliser une opération exemplaire avec Paridis 21. Il gère également
Atlantis avec des intentions similaires. Ça se fera dans un temps décalé
par rapport à Paridis. Si Pierre Chartier ne respectait pas ses
engagements à Paridis, il se doute bien qu’on ne pourrait pas le laisser
faire à Atlantis. Du coup, on est dans un intérêt commun », prévient
Éric Chevalier.
Mais bien avant les considérations urbanistiques ou écologiques
portées par Nantes Métropole, la priorité de Pierre Chartier sera
d’assurer les retours sur investissement de Paridis 21 qui permettront
de financer le chantier titanesque d’Atlantis. Ses deux mastodontes
commerciaux ainsi transformés, l’héritage commercial et familial sera
assuré.
Retrouvez le premier volet de notre enquête sur Pierre Chartier
« Partenariale »,
voilà comment est qualifiée la relation entre Nantes Métropole et les
promoteurs de Paridis 21. Avec la presse, c’est une autre affaire.
Contactés, Pierre Chartier et la Compagnie de Phalsbourg n’ont pas
souhaité répondre aux questions de Mediacités. Tout comme la directrice
de la galerie Paridis, Alexandra Farcy.
Seule habilitée à répondre à la presse pour le compte des promoteurs,
Fabienne Laurenceau Borie, attachée de presse spécialisée en
« communication sensible et de crise ». A son actif, les relations
presse de Vinci pour le projet d’aéroport à Notre Dame des Landes.
Les élus et les services de Nantes Métropole ont répondu à toutes nos
demandes. En revanche, Alain Robert, l’ancien adjoint au maire et
vice-président chargé de l’urbanisme pendant de nombreuses années, a
refusé de rencontrer Mediacités.
Si vous souhaitez nous adresser des documents en passant par une plateforme sécurisée et anonymisée, rendez-vous sur pals.mediacites.fr
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