Prorogation crédit immobilier lors d'une VEFA
Zeldus
Bonjour,
Nous avons signé l'acte authentique chez le notaire en novembre dernier pour
l'achat d'une maison en VEFA. Nous avons payé le premier appel de fonds du
promoteur ainsi que la somme demandée par le notaire avec notre apport. Bien
sur, nous avions fait auparavant la demande d'un crédit immobilier qui a été
accordé et que nous avions accepté en signant les documents de l'offre de
prêt. Lors de la vente, le notaire nous as demandé de produire ces documents
bancaires pour bien prouver que nous avions l'intégralité de notre
financement. Aucun problème à ce moment là.
Aujourd'hui, la banque nous annonce que notre crédit immobilier n'est plus
valable car nous n'y avons pas fait appel pendant les 4 mois de sa durée de
validité. Il faut tout repartir à zéro avec une nouvelle demande, de
nouveaux taux, etc. A l'inverse, notre notaire nous dit que la date de
déblocage des fonds importe peu mais que c'est uniquement la date de
signature chez le notaire de l'acte authentique chez le notaire qui
concrétise la vente et qui fait foi pour valider définitivement le crédit.
Voici ce que notre notaire nous annonce:
"d’après l’article L 312-12 du Code de la Consommation dans son aliéna 1er,
« l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non
conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du
contrat pour lequel le prêt est demandé ».
Le contrat pour lequel le prêt est demandé est le contrat de vente. Or,
celui-ci a été signé le 9 novembre dernier.
La condition résolutoire est donc levée , le contrat de prêt en est validé.
Peu importe la date de déblocage des fonds par la suite."
Par ailleurs, nous payons bien depuis octobre dernier l'assurance du crédit,
même actuellement ce qui semble prouver que le crédit est toujours en cours
à la banque.
La banque nous annonce que la clause évoquée par le notaire ne s'applique
pas. Qui croire ?
Merci pour vos informations,
Pierre
geek
Sans un examen des documents bancaires et notariés il serait aventureux
d'etre affirmatif dans une réponse
ce qui suit ne peut dés lors constituer qu'un élément de réflexion
On 18/02/2011 10:12, Zeldus wrote:
> Nous avons signé l'acte authentique chez le notaire en novembre dernier
> pour l'achat d'une maison en VEFA.
vous n'avez signé alors que l'acte d'achat en vefa
et non un contrat de pret immobilier
> Nous avons payé le premier appel de
> fonds du promoteur ainsi que la somme demandée par le notaire avec notre
> apport.
c'est à dire sans "toucher au prêt"
> Bien sur, nous avions fait auparavant la demande d'un crédit
> immobilier qui a été accordé et que nous avions accepté en signant les
> documents de l'offre de prêt.
vous avez accepté l'offre préalalble
mais il n'a été procédé à aucune signature de contrat de pret chez le
notaire (ok, ce n'est pas obligatoire, sauf constitution de privilege de
preteur de deniers et/ou d'hypothéque) ce qui est tout de meme le cas
général pour un emprunt immobilier)
>Lors de la vente, le notaire nous as
> demandé de produire ces documents bancaires pour bien prouver que nous
> avions l'intégralité de notre financement. Aucun problème à ce moment là.
le notaire s'est assuré que vous aviez l'accord de financement, mais n
'a semble t il encore fois pas établie lui meme l'acte de pret et la
prise de garantie
la banque dans l'offre vous dispensait t telle de ce 'passage à l'acte" ?
encore une fois ce n'est pas l'usage pour un pret immobilier
(sauf "petit pret" ne prévoyant pas de priveligé de preteur de deniers
ou d'hypotheque, ce qui est +tot exceptionnel - dans ce cas là, mais d
an sce ca là seul, l'acte de pret peut etre un ssp et/ou l'échange
d(offre et d'acception peut suffire entre la banque et l'emprunteur))
> Aujourd'hui, la banque nous annonce que notre crédit immobilier n'est
> plus valable car nous n'y avons pas fait appel pendant les 4 mois de sa
> durée de validité.
telle est effectivement la règle généralement appliquée qd
l'accepetaiton de l'offre préalalble n'est pas suivie ou d'un acte
authetnique (notaire) ou du moins d'une demande de déblocage des fonds
dans le délai de 4 mois, et plus généralement seulement les dispositions
prévues au contrat de pret
> Il faut tout repartir à zéro avec une nouvelle
> demande, de nouveaux taux, etc. A l'inverse, notre notaire nous dit que
> la date de déblocage des fonds importe peu mais que c'est uniquement la
> date de signature chez le notaire de l'acte authentique chez le notaire
> qui concrétise la vente et qui fait foi pour valider définitivement le
> crédit.
votre notaire à raison s'il a lui meme rédigé l'acte de pret ... et
encore à condition que les conditions générales de l'acte n'impose pas
un déblocage des fonds dans le fameux délai de 4 mois)
à défaut - sous réserve bien sur de ce que précisé plus haut sur la
signature ou non d'un contrat de pret ssp - il a tort.
> Voici ce que notre notaire nous annonce:
>
> "d’après l’article L 312-12 du Code de la Consommation dans son aliéna
> 1er, « l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la
> non conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son
> acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé ».
c'est exact, masi en l'espece il ne répond npas aux bonnes questions à
savoir :
* l'échéance offre/acceptation de l'offre préalalble était suffisant
pour qu'il y ait pret, ou fallsait il un contrat de pret par ssp ou acte
authentique (voir vos documents)
* l'offre de pret / ou le contrat de pret, prévoit il une clause sur une
date de demande de déblcage dqes fonds (partiel ou total)
> Le contrat pour lequel le prêt est demandé est le contrat de vente. Or,
> celui-ci a été signé le 9 novembre dernier.
> La condition résolutoire est donc levée , le contrat de prêt en est
> validé. Peu importe la date de déblocage des fonds par la suite."
idem reponse ci dessus
>
> Par ailleurs, nous payons bien depuis octobre dernier l'assurance du
> crédit, même actuellement ce qui semble prouver que le crédit est
> toujours en cours à la banque.
pas forcement
il faut là encore vous reporter à l'offre acceptée et au document c
ontratcuel assurance
lac onvention d'assurances, meme liée au contrat de pret, est une
conviention distincte - le bbanquier n'était d'ailleurs généraleemnt pas
lui meme l'assureur (meme si la cie appartient au meme groupe, c'est une
société distincte)
> La banque nous annonce que la clause évoquée par le notaire ne
> s'applique pas. Qui croire ?
elle a certaineemnt raison au vu de la réponse "courte" du notaire
la vraie réponse se trouve encore une fois dans l'offre aceptée et/ou le
contrat de prêt
> Merci pour vos informations,
ce ne sont effectivment que des informations
une consultation vraiment efficace ne peut se faire que sur pieces
bon courage
g
Zeldus
"geek" a écrit dans le message de groupe de discussion :
4d5e46af$0$5399$ba4a...@reader.news.orange.fr...
>> Aujourd'hui, la banque nous annonce que notre crédit immobilier n'est
>> plus valable car nous n'y avons pas fait appel pendant les 4 mois de sa
>> durée de validité.
>telle est effectivement la règle généralement appliquée qd
>l'accepetaiton de l'offre préalalble n'est pas suivie ou d'un acte
>authetnique (notaire) ou du moins d'une demande de déblocage des fonds
>dans le délai de 4 mois, et plus généralement seulement les dispositions
>prévues au contrat de pret
Bonjour et merci pour vos réponses qui éclaircissent la situation. Vous
dites dans votre réponse que la règle des 4 mois s'applique dans le cas ou
l'acceptation de l'offre préalable de crédit n'est pas suivie d'un acte
authentique (notaire)...
Or, c'est justement ce document que nous avons signé le 9 Novembre dernier
chez le notaire. Nous sommes propriétaires de la maison en cours de
construction, d'ailleurs, nous allons recevoir l'acte de propriété
incessement sous peu. Notre apport a suffit a payer les premiers appels de
fond du promoteur ainsi que les frais de notaire.
Dans le cas ou la banque refuserait de refaire une nouvelle offre de crédit
(pour X raisons, elle en aurait parfaitement le droit), nous nous
retrouverions propriétaires d'une maison sans pouvoir assurer l'intégralité
de son financement, ce qui me semble plutôt étrange.
Si vous avez un éclaircissement, par avance, merci
Pierre
Zeldus
Mon offre de prêt validée et signé contient le point suivant écrit en page
7:
**************************************************
************************************************** ******
"Condition résolutoire de l'offre
Si le contrat constatant l'opération qui doit être financée par le présent
crédit, n'était pas signé dans un délai de quatre mois, à compter de
l'acceptation de l'offre, nous ne serions pas tenus de maintenir les
conditions de celle-ci.
Vous auriez alors à rembourser la totalité des sommes que nous aurions déjà
effectivement versées, ainsi que les intérêts y afférents.
En outre, vous seriez redevable de frais d'étude, d'un montant de 0,75% du
crédit, avec un maximum de 150,00 euros."
**************************************************
************************************************** ********
Fin de citation
CFrofro
n...@email.com qui nous disait ici
4d5e37f6$0$4770$426a...@news.free.fr :
|| Bonjour,
||
[snip]
||
|| Merci pour vos informations,
Histoire d ebien comprendre :
Quelle garantie a été demandée par la banque ?
Concernant l'assurance, quel lien avec le pret : assurance de la banque ou
délégation d'un assureur extérieur ?
Tu as reçu une offre de pret. Tu as accepté l'offre. Que dit on dans l'offre
concernant sa durée de validité ?
Je me doute des réponses compte tenu de ce qui se passe, mais avec les bons
éléments, ça évite de partir dans de fausses idées.
Le plus important : que propose ton agence ?
--
A+ °°°[:]o)
CFrofro http://www.cfrofro.fr
Enlever le MASQUE pour me répondre
Zeldus
"CFrofro" a écrit dans le message de groupe de discussion :
4d5eab7e$0$26177$426a...@news.free.fr...
Bonjour CFroto,
>Histoire d ebien comprendre :
>Quelle garantie a été demandée par la banque ?
Garantie Crédit Logement et pas d'hypothèque
>Concernant l'assurance, quel lien avec le pret : assurance de la banque ou
>délégation d'un assureur extérieur ?
Délégation d'assurance extérieure mais proposée par la conseillère (Cardif
via BNP)
>Tu as reçu une offre de pret. Tu as accepté l'offre. Que dit on dans
>l'offre concernant sa durée de validité ?
Que l'on doit signer chez le notaire l'acte sous 4 mois ce qui a été fait.
On ne parle nullement de déblocage d'une quelconque somme d'argent sous 4
mois, seule la signature chez le notaire apparait.
>Je me doute des réponses compte tenu de ce qui se passe, mais avec les bons
>éléments, ça évite de partir dans de fausses idées.
>Le plus important : que propose ton agence ?
Ma conseillère m'informe cet après midi qu'elle accepte de proroger notre
offre de crédit pour 4 mois au conditions initiales (soit 3,2% sur 14 ans)
mais que cela nous coutera 750 euros de frais négociés (normalement 2000
euros initialement exigés par la direction !!!) en raison de la forte hausse
des taux.
Je lui ressors les mêmes arguments (mail du notaire et textes de loi) pour
contester ces frais mais ne les accepte pas en l'état et doit se
renseigner...
Je prends rendez vous avec le directeur d'agence, j'ai l'impression qu'on
tourne en rond avec cette conseillère. Je me demande de la légalité de ces
frais au passage...
Si tu as une idée, je suis preneur afin de pouvoir m'y retrouver...
Par avance, merci
Pierre
Doms
Il n'y est pas fait mention du déblocage des fonds.
Rien d'autre ailleurs ? Ce qui il y de rigolo, c'est
qu'ils se sont prémunis contre un déblocage de fonds fait
alors que rien n'était signé (contre leurs propres erreurs
en somme).
Personnellement, je la renverrai dans ses buts en
arguant le fait que, conformément à la clause résolutoire
de l'offre de prêt, le contrat constatant l'opération,
c'est-à-dire l'acte authentique devant notaire, a été dûment
signé pendant pendant la période des 4 mois. Si cette mention
sous-entendait qu'il faille débloquer des fonds, il en va de la
responsabilité de la banque sur la formulation de sa clause
résolutoire et sur *son devoir de conseil*. J'ajouterai que je
comprends bien que l'intérêt de la banque puisque les
taux d'intérêts remontent mais que j'estime ne pas avoir failli
à mes obligations. A défaut de régularisation de la situation
sous huitaine, je laisserai mon assurance juridique régler
ce litige.
Tout ça en LRAR (électronique pour avoir preuve du contenu,
je le précise toujours en bas de mes LRAR électronique).
Si le rdv avec directeur d'agence est rapide, peut-être
attendre, mais sinon, je le ferai directement avant.
Mes 2,5 €. Doms.
CFrofro
Ca ne va pas plaire, mais il n'y a pas de lien direct entre le pret et le
passage chez le notaire.
Aujourd hui, d'après ce que je lis, tu as bien accepté les offres de pret,
mais pas le contrat. L'offre prévoit que, si tu l'accepte dans les délais
prévuspour te laisser le temps d'y réflechir, tu pourra ensuite demander à
ce qu'elle soit transformée en un contrat qui reprendra les memes éléments
de base (montant, taux, durée, etc.) mais avec la date de mise en force et
la date de début d'amortissement. Cela doit donc se faire dans les 4 mois.
Quand il y a hypotheque ou IPPD, tout cela s'enregistre chez le notaire. La,
comme tu as auto financé les frais de notaire (normal !) et le premier appel
de fond, c'est comme si tu achetais comptant.
Il ne faut donc pas confondre déblocage des fonds et signature du contrat.
On ne peut pas débloquer le pret sans avoir signé le contrat, mais l'inverse
oui.
Attention également à ce qui est prévu dans le contrat final. Si tu prévois
une période de construction de 18 mois, si la construction va plus vite, tu
continueras à ne payer que des intérets intercalaires sans commencer à
rembourser réellement avant le 19eme mois. Et quand tout est débloqué, on
t'édite alors ton tableau d'amortissement final.
Tout cela n'est pas très agréable, mais c'est pourtant conforme à ce que tu
constates.
Une lecture complete de l'offre le confirmerai sans doute. Mais je parle du
texte original pas d'une interpretation, meme de bonne foi.
Bon, finalement, tout cela rentre dans l'ordre pour 750 euros. Ce n'est pas
un cadeau, mais cela ne devrait pas remettre en cause l'ensemble de
l'opération.
Tu peux toujours négocier en rappelant à ta conseillère qu'à l'approche de
l'échéance de 4 mois, il aurait été aimable, voir commercial, de
t'interroger sur tes intontions de donner suite à l'offre de pret. Ca aurait
économisé du travail, des soucis et des frais à tout le monde.
Zeldus
Je pense que ta décision est sage. De toute façon, mon notaire me dit aussi
de ne pas payer, c'est quand même quelqu'un de loi et elle se propose
d'entrer en contact avec la banque en cas de blocage total.
Certes, 750 euros de plus sur plus de 40 000 euros de frais de crédit +
intérêts sur 14 ans, ce n'est pas la fin du monde mais d'ou sort cette somme
? Et pourquoi 2000 euros initialement ? Il faut reconnaitre que ces frais
sont totalement opaques.
Par ailleurs, on m'a indiqué qu'en cas de frais supplémentaires, même
ultérieurs, un avenant ne suffit pas. La banque est tenue de refaire une
offre de prêt complètement afin de mettre à jour les frais + le TEG. Encore
du temps de perdu...
Je vois le directeur de l'agence Mardi après midi pour faire le point car ma
conseillère ne semble pas du tout au courant de tous les points que nous
avons évoqués.
Merci pour votre aide,
Pierre
Zeldus
Bonjour CFrofo,
J'avoue ne pas du tout être au courant des points que tu évoques. Cela
n'apparait pas du tout dans l'offre de prêt que la banque nous a transmis,
je l'ai relue à plusieurs reprises. Seul le point que j'ai évoqué
précédemment sur la conclusion du contrat chez le notaire est inscrite dans
les clauses résolutoires. A aucun moment il n'est écrit qu'il faut réaliser
un déblocage sous 4 mois pour valider le crédit immobilier ou convertir
l'offre de prêt en contrat. D'ailleurs, ma notaire m'informe que je ne
devrais pas payer ces frais non plus. Difficile de s'y retrouver...
Dans tous les cas, il y a clairement un problème d'information du client de
la part de la banque. Il n'est pas normal de se retrouver au bout de 4 mois
propriétaire d'une maison sans avoir la garantie de financement de celle ci,
simple question de bon sens. Quand je vais faire des courses et que je me
rends à la caisse, on suppose que j'ai de quoi payer mes achats, sinon, je
ne les prendrais pas.
En tout cas, merci de tous vos conseils car sincèrement, c'est assez
complexe comme domaine.
Bonne soirée à tous,
Pierre
B@nKroutE
"Zeldus" <n...@email.com> a écrit :
> Bonjour CFrofo,
>
> J'avoue ne pas du tout être au courant des points que tu évoques. Cela
> n'apparait pas du tout dans l'offre de prêt que la banque nous a transmis,
> je l'ai relue à plusieurs reprises. Seul le point que j'ai évoqué
> précédemment sur la conclusion du contrat chez le notaire est inscrite
> dans les clauses résolutoires. A aucun moment il n'est écrit qu'il faut
> réaliser un déblocage sous 4 mois pour valider le crédit immobilier ou
> convertir l'offre de prêt en contrat. D'ailleurs, ma notaire m'informe que
> je ne devrais pas payer ces frais non plus. Difficile de s'y retrouver...
>
> Dans tous les cas, il y a clairement un problème d'information du client
> de la part de la banque. Il n'est pas normal de se retrouver au bout de 4
> mois propriétaire d'une maison sans avoir la garantie de financement de
> celle ci, simple question de bon sens. Quand je vais faire des courses et
> que je me rends à la caisse, on suppose que j'ai de quoi payer mes achats,
> sinon, je ne les prendrais pas.
>
Question bete mais qui a son importante : Il s'agit donc d'une
construction....L'offre de prêt intégrait elle la notion de déblocages
successifs autrement appelée période d'utilisation ?
Si oui : le delais de 4 mois ne s'applique pas puisqu'il est remplacé par
cette "période d'utilisation",
si non : le délais de 4 mois est conforme à la règlementation est l'offre
est caduque passé cette date!
Il y a peut etre eu une erreur de la banque si face à une demande de prêt
"construction" elle ne prévoit pas de période d'utilisation! C'est a mon
avis le seul point où elle est attaquable !
Un contrat est un contrat...Elle proroge de 4 mois supplémentaire, soit,
mais les fonds ne serons pas plus débloqués dans 4 mois car la maison non
terminée si cette période d'utilisation n'est pas prévue. Je me trompe?
Zeldus
Bonjour B@nKroutE
>Question bete mais qui a son importante : Il s'agit donc d'une
>construction....L'offre de prêt intégrait elle la notion de déblocages
>successifs autrement appelée période d'utilisation ?
Non, pas à ma connaissance. Par ailleurs, à la BNP, pendant les travaux, la
banque propose maintenant de débloquer les différents appels de fond depuis
le crédit en commençant à rembourser une partie du capital immédiatement
(dès la première utilisation) et non seulement à payer des intérêts
intercalaires (dans une proprotion 50/50 mais là, information uniquement
orale de la part de la conseillère sur ce point). C'est une toute nouvelle
offre mise en place depuis un an ou deux et qui n'existait pas auparavant.
Par ailleurs, la concurrence (LCL, CE, La Poste, SocGen) m'a informé que
cette offre de BNP était exclusive et n'existait nulle part ailleurs.
>Si oui : le delais de 4 mois ne s'applique pas puisqu'il est remplacé par
>cette "période d'utilisation",
>si non : le délais de 4 mois est conforme à la règlementation est l'offre
>est caduque passé cette date!
Dans notre offre de prêt signée et validée, la seule clause de caducité
mentionnée est la non signature chez le notaire de l'acte authentique
notarié qui délivre l'acte de propriété au delà de la période de 4 mois. Or,
nous avons obtenu notre acte de propriété notarié au bout de 1 mois après
l'acceptation de l'offre de prêt. Il ne figure nulle part ailleurs une
quelconques obligation d'utilisation du crédit dans ce délai ou d'avancement
des travaux.
>Il y a peut etre eu une erreur de la banque si face à une demande de prêt
>"construction" elle ne prévoit pas de période d'utilisation! C'est a mon
>avis le seul point où elle est attaquable !
Il est clairement illusoire d'espérer construire une maison (ou un immeuble
dans le cas d'un appartement) en 4 mois tout compris (à part peut être pour
des constructions bois et encore) et comme les banques demandent un minimum
d'apport pour octroyer des crédits immobiliers, cela voudrait dire que la
quasi totalité des clients VEFA se retrouveraient avec un acte de propriété
d'une maison signé chez le notaire et un crédit immobilier périmé pour la
suite des appels de fond du promoteur, donc, impossibilité potentielle de
financer la totalité de la somme prévue pour l'acquisition.
>Un contrat est un contrat...Elle proroge de 4 mois supplémentaire, soit,
>mais les fonds ne serons pas plus débloqués dans 4 mois car la maison non
>terminée si cette période d'utilisation n'est pas prévue. Je me trompe?
Ayant utilisé la quasi totalité de notre apport pour les frais de notaire
ainsi que les premiers appels de fond, nous ferons appel à notre crédit au
prochain appel de fond qui devrait intervenir dans les 3 prochains mois.
Dans ce cas, le crédit sera utilisé mais seulement à 20% de la somme totale
prévue pour l'acquisition. La suite se fera avec l'avancement du chantier et
des appels de fond successifs du promoteur.
Ce qui me surprend au vu de ce qui est dit ici ou là est que:
- Un client avec un bon apport serait dans l'impossibilité d'utiliser son
crédit immobilier dans les 4 mois ou même 8 mois après le début de l'offre
de prêt. Dans ce cas, au vu de l'évolution des taux, l'opération relève de
la loterie sur le taux qu'il pourra obtenir au bout de 8 mois ou 12 mois
après avoir fait sa demande de crédit.
- En cas de refus de proroger le crédit ou de faire une nouvelle offre (pour
X raisons, chômage, changement de job, etc), un client qui n'aurait pas
utilisé son crédit alors qu'il a signé l'acte authentique notarié se
retrouverait propriétaire d'une maison ou d'un appartement sans pouvoir
assurer l'intégralité de son financement. Dans ce cas, que se passe--t-il ?
La vente est elle annulée (normalement non, le crédit initial ayant été bien
obtenu au moment de la signature). Et que devient l'apport du client mis
dans l'opération ?? La banque ne peut pas saisir la maison puisqu'elle n'a
pas prêté d'argent, bref, il y a là un point qui serait intéressant de
résoudre.
Bonne soirée,
Pierre
CFrofro
B@nKroutE@moimeme.fr qui nous disait ici
4d5ef925$0$17783$426a...@news.free.fr :
|| Question bete mais qui a son importante : Il s'agit donc d'une
|| construction....L'offre de prêt intégrait elle la notion de
|| déblocages successifs autrement appelée période d'utilisation ?
||
|| Si oui : le delais de 4 mois ne s'applique pas puisqu'il est
|| remplacé par cette "période d'utilisation",
|| si non : le délais de 4 mois est conforme à la règlementation est
|| l'offre est caduque passé cette date!
Nous sommes bien d'accord sur ce point : l'offre ne devient contrat que si,
dans les 4 mois, on signe le contrat.
CFrofro
|| J'avoue ne pas du tout être au courant des points que tu évoques.
|| Cela n'apparait pas du tout dans l'offre de prêt que la banque nous
|| a transmis, je l'ai relue à plusieurs reprises. Seul le point que
|| j'ai évoqué précédemment sur la conclusion du contrat chez le
|| notaire est inscrite dans les clauses résolutoires.
Ety si on ne passe pas chez le notaire pour enregistrer le pret ?
Car ton achat n'est pas stipulé dans l'acte comme financé à crédit.
Sinon ton notaire aurait du interroger la banque pour obtenir les éléments.
|| A aucun moment
|| il n'est écrit qu'il faut réaliser un déblocage sous 4 mois pour
|| valider le crédit immobilier ou convertir l'offre de prêt en
|| contrat. D'ailleurs, ma notaire m'informe que je ne devrais pas
|| payer ces frais non plus. Difficile de s'y retrouver...
Certes, mais pour le moment, tu n'as signé qu'une offre. Pas un contrat de
pret.
Il doit bien y avoir un endroit où c'est indiqué. Demande à ton agence de te
montrer ou est notée cette info.
|| Dans tous les cas, il y a clairement un problème d'information du
|| client de la part de la banque. Il n'est pas normal de se retrouver
|| au bout de 4 mois propriétaire d'une maison sans avoir la garantie
|| de financement de celle ci, simple question de bon sens. Quand je
|| vais faire des courses et que je me rends à la caisse, on suppose
|| que j'ai de quoi payer mes achats, sinon, je ne les prendrais pas.
Comparaison n'est pas raison, et ton analogie n'est pas bonne.
Quoique...
Combien de clients prennent des articles en rayon pour les abandonner en
caisse.
Et un chariot laissé devant les caisses reste un moment avant d'être remis
en rayon.
Bref, on est dans ton cas de crédit immobilier sur une offre de pret, pas
sur un contrat et la est le souci.
B@nKroutE
"Zeldus" <n...@email.com> a écrit :
>
>>Question bete mais qui a son importante : Il s'agit donc d'une
>>construction....L'offre de prêt intégrait elle la notion de déblocages
>>successifs autrement appelée période d'utilisation ?
>
> Non, pas à ma connaissance.
Ce n'est pas normal pour une construction ou une VEFA.
> Par ailleurs, à la BNP, pendant les travaux, la banque propose maintenant
> de débloquer les différents appels de fond depuis le crédit en commençant
> à rembourser une partie du capital immédiatement (dès la première
> utilisation) et non seulement à payer des intérêts intercalaires (dans une
> proprotion 50/50 mais là, information uniquement orale de la part de la
> conseillère sur ce point). C'est une toute nouvelle offre mise en place
> depuis un an ou deux et qui n'existait pas auparavant. Par ailleurs, la
> concurrence (LCL, CE, La Poste, SocGen) m'a informé que cette offre de BNP
> était exclusive et n'existait nulle part ailleurs.
Si les autres banques ne proposent pas cette technique...c'est peut être que
la règlementation ne l'autorise pas.
Comment commencer à rembourser un pret qui n'est pas débloqué intégralement
?
Et si litige avec le constructeur que se passe t il?
2 ans de procédure au tribunal et 2 ans de mensualités pleines, pour un
capital non débloqué, c'est surprenant?
>>Si oui : le delais de 4 mois ne s'applique pas puisqu'il est remplacé par
>>cette "période d'utilisation",
>>si non : le délais de 4 mois est conforme à la règlementation est l'offre
>>est caduque passé cette date!
>
>
> Dans notre offre de prêt signée et validée, la seule clause de caducité
> mentionnée est la non signature chez le notaire de l'acte authentique
> notarié qui délivre l'acte de propriété au delà de la période de 4 mois.
> Or, nous avons obtenu notre acte de propriété notarié au bout de 1 mois
> après l'acceptation de l'offre de prêt. Il ne figure nulle part ailleurs
> une quelconques obligation d'utilisation du crédit dans ce délai ou
> d'avancement des travaux.
L'erreur à mon avis c'est que la banque n'a pas prévu de période
d'utilisation!
2 solutions proposées par :
Refaire 1 nouveau financement, conforme au projet mais en tenant compte de
la hausse des taux : commercialement c'est une arnaque!
Faire un avenant et tout débloquer sur un compte interne à BNP et mettre à
disposition les fonds en fonction des appels de fonds du constructeur, ce
qui explique pourquoi le pret commence.
En effet, il est débloqué intégralement ! Le risque est important si la
construction se passe mal !
>
>
>>Il y a peut etre eu une erreur de la banque si face à une demande de prêt
>>"construction" elle ne prévoit pas de période d'utilisation! C'est a mon
>>avis le seul point où elle est attaquable !
Absoluement
> Il est clairement illusoire d'espérer construire une maison (ou un
> immeuble dans le cas d'un appartement) en 4 mois tout compris (à part peut
> être pour des constructions bois et encore) et comme les banques demandent
> un minimum d'apport pour octroyer des crédits immobiliers, cela voudrait
> dire que la quasi totalité des clients VEFA se retrouveraient avec un acte
> de propriété d'une maison signé chez le notaire et un crédit immobilier
> périmé pour la suite des appels de fond du promoteur, donc, impossibilité
> potentielle de financer la totalité de la somme prévue pour l'acquisition.
En VEFA tout est possible, meme en 4 mois.
Il suffit de tomber sur le dernier appartement dispo alors que l'immeuble
est livrable sous 2 mois par exemple.
Ce qui explique que l'erreur vient de BNP. Le conseiller a mal monté le
pret.
B@nKroutE
"Zeldus" <n...@email.com> a écrit:
>
>
> "CFrofro" a écrit dans le message de groupe de discussion :
> 4d5eab7e$0$26177$426a...@news.free.fr...
>
>
> Bonjour CFroto,
>
>
>>Histoire d ebien comprendre :
>>Quelle garantie a été demandée par la banque ?
>
>
> Garantie Crédit Logement et pas d'hypothèque
>
>
>>Concernant l'assurance, quel lien avec le pret : assurance de la banque ou
>>délégation d'un assureur extérieur ?
>
>
> Délégation d'assurance extérieure mais proposée par la conseillère (Cardif
> via BNP)
>
>
>>Tu as reçu une offre de pret. Tu as accepté l'offre. Que dit on dans
>>l'offre concernant sa durée de validité ?
>
>
> Que l'on doit signer chez le notaire l'acte sous 4 mois ce qui a été fait.
> On ne parle nullement de déblocage d'une quelconque somme d'argent sous 4
> mois, seule la signature chez le notaire apparait.
Question subsidiaire :
Quel est l'objet du prêt notifié dans l'offre de financement ?
>>Je me doute des réponses compte tenu de ce qui se passe, mais avec les
>>bons éléments, ça évite de partir dans de fausses idées.
>
>
>>Le plus important : que propose ton agence ?
>
> Ma conseillère m'informe cet après midi qu'elle accepte de proroger notre
> offre de crédit pour 4 mois au conditions initiales (soit 3,2% sur 14 ans)
> mais que cela nous coutera 750 euros de frais négociés (normalement 2000
> euros initialement exigés par la direction !!!) en raison de la forte
> hausse des taux.
Est ce qu'elle a expliqué au moment de la mise en place du pret qu'il
fallait lui apporter
la preuve de signature chez le notaire ?
Car avec credit Logement le financement est transparent pour le notaire
puisque la garantie est sous seing privé.
> Je lui ressors les mêmes arguments (mail du notaire et textes de loi) pour
> contester ces frais mais ne les accepte pas en l'état et doit se
> renseigner...
>
> Je prends rendez vous avec le directeur d'agence, j'ai l'impression qu'on
> tourne en rond avec cette conseillère. Je me demande de la légalité de ces
> frais au passage...
ils sont mentionnés dans les conditions tarifiaires BNP !
CFrofro
|| Ce qui explique que l'erreur vient de BNP. Le conseiller a mal monté
|| le pret.
Et pourquoi pas du notaire qui aurait oublié d'interroger la banque et/ou de
lui notifie l'opération ?
Ou du client qui n'aurait pas lu correctement le document ?
Je ne dis pas que c'est le cas ici, juste que c'est possible.Donc que ton
affirmation n'est étayée par rien de plus que mes hypotheses ! :-)
B@nKroutE
"CFrofro" <as.cf...@MASQUEgmail.com> a écrit dans le message de groupe de
discussion : 4d600383$0$27759$426a...@news.free.fr...
> Bonjour ou Bonsoir à *B@nKroutE*
> B@nKroutE@moimeme.fr qui nous disait ici
> 4d5fe609$0$19119$426a...@news.free.fr :
> || Ce qui explique que l'erreur vient de BNP. Le conseiller a mal monté
> || le pret.
>
> Et pourquoi pas du notaire qui aurait oublié d'interroger la banque et/ou
> de lui notifie l'opération ?
parce le pret est sous seing privé tout simplement, le notaire ne fait pas
d'appel de fonds à la banque mais à son client
> Ou du client qui n'aurait pas lu correctement le document ?
à la vue de la clause enoncée...
> Je ne dis pas que c'est le cas ici, juste que c'est possible.Donc que ton
> affirmation n'est étayée par rien de plus que mes hypotheses ! :-)
effectivement tout est possible...tout est realisable, comme dirait l'autre
;)
Zeldus
"CFrofro" a écrit dans le message de groupe de discussion :
4d600383$0$27759$426a...@news.free.fr...
>Et pourquoi pas du notaire qui aurait oublié d'interroger la banque et/ou
>de lui notifie l'opération ?
>Ou du client qui n'aurait pas lu correctement le document ?
>Je ne dis pas que c'est le cas ici, juste que c'est possible.Donc que ton
>affirmation n'est étayée par rien de plus que mes hypotheses ! :-)
Bonjour CFrofo,
Nous avons transmis au conseiller bancaire l'attestation notarié que nous
avons obtenu le jour de la signature chez le notaire. Celle ci est donc au
courant depuis le départ que nous avons bien obtenu notre acte notarié et
que nous sommes de facto propriétaire de notre maison actuellement en
construction (elle en a fait une photocopie). Mais elle nous a expliqué que
ce qui comptait, c'était le déblocage lors d'une première utilisation du
crédit et non la signature chez le notaire.
Or, ce point ne figure absolument pas dans l'offre de prêt que nous avons
signé.
Pierre
CFrofro
||| Et pourquoi pas du notaire qui aurait oublié d'interroger la banque
||| et/ou de lui notifie l'opération ?
||| Ou du client qui n'aurait pas lu correctement le document ?
||
||| Je ne dis pas que c'est le cas ici, juste que c'est possible.Donc
||| que ton affirmation n'est étayée par rien de plus que mes
||| hypotheses ! :-)
|| nous avons obtenu le jour de la signature chez le notaire. Celle ci
|| est donc au courant depuis le départ que nous avons bien obtenu
|| notre acte notarié et que nous sommes de facto propriétaire de notre
|| maison actuellement en construction (elle en a fait une photocopie).
C'est bien, mais cela n'a pas de vraie valeur.
|| Mais elle nous a expliqué que ce qui comptait, c'était le déblocage
|| lors d'une première utilisation du crédit et non la signature chez
|| le notaire.
Absurde comme argument !
Dans un achat à crédit, c'est le client qui commence par verser son apport
personnel. Et la banque intervient ensuite.
Dans une VEFA, on ne paye au promoteur qu'en fonction de l'avancement des
travaux.
Or, la construction peut durer 2 ans. Et entre les 5% de réservation et la
pose de la première pierre, il peut se passer plusieur mois.
Donc, pendant ce temps, pas forcément besoin de débloquer des fonds.
Si tu as 50% d'apport, l'immeuble devra être déja bien avancé.
Mais tu as besoin dès la signature de l'acte d'achat de la garantie que la
banque te pretera l'argent.
Donc, il te faut un contrat de pret. Pas une simple offre.
SI je reprends la chronologie, tu trouves sur plan un bien qui te convient.
Tu signes chez le promoteur un bout de papier.
Munis de ce document qui dit combien ça coute et ce que tu achètes tu vas
voir ta banque qui te fat une offre de pret.
Tu vas ensuite chez le notaire pour valider ton achat. Et selon le type de
garantie, le notaire enregistre ou dans l'acte le pret qui sert à financer
et les garanties attachées.
Mais en parallèle, il faut transformer dans les 4 mois ton offre en contrat.
Mais tu n'as toujours pas le droit de débloquer 1 cent de ce pretsi tu n'as
pas d'abord versé ton apport personnel et si l'architecte ne certifiepas que
l'état d'avancement de la construction justifie que le constructeur te
demande de l'argent.
En résumé, si tu as un gros apport personnel et si tu achètes en début de
programme, il se passera peut être 18 mois entre ta demande de pret et le
premier déblocage.
Mais dès le début, tu dois être sur, par contrat, que la banque te suivra?
Ta demande, anticipée, te permet d'obtenir cette certitude, et d'en
connaitre les modalités (frais de dossier, garanties, durée, taux, échéance,
etc...).
Mais dire qu'il faut débloquer des fonds dans les 4 mois est une absurdité,
je le répète.
|| Or, ce point ne figure absolument pas dans l'offre de prêt que nous
|| avons signé.
Ca me semble normal !
Zeldus
"CFrofro" a écrit dans le message de groupe de discussion :
4d6151b1$0$27526$426a...@news.free.fr...
Bonsoir CFrofo,
n...@email.com qui nous disait ici
4d60e6e2$0$32683$426a...@news.free.fr :
||| Et pourquoi pas du notaire qui aurait oublié d'interroger la banque
||| et/ou de lui notifie l'opération ?
||| Ou du client qui n'aurait pas lu correctement le document ?
||
||| Je ne dis pas que c'est le cas ici, juste que c'est possible.Donc
||| que ton affirmation n'est étayée par rien de plus que mes
||| hypotheses ! :-)
|| Nous avons transmis au conseiller bancaire l'attestation notarié que
|| nous avons obtenu le jour de la signature chez le notaire. Celle ci
|| est donc au courant depuis le départ que nous avons bien obtenu
|| notre acte notarié et que nous sommes de facto propriétaire de notre
|| maison actuellement en construction (elle en a fait une photocopie).
>C'est bien, mais cela n'a pas de vraie valeur.
J'ai quand même du mal à croire qu'un acte notarié n'est pas de valeur,
c'est une pièce juridique, l'acte de propriété qui fait foi auprès de
l'état. Après renseignement auprès d'un avocat spécialisé dans le droit
bancaire, celui-ci m'informe que la responsabilité de la banque sera
pleinement engagée si celle ci ne voulait pas accorder le crédit aux
conditions initiales qui figurent sur l'offre de prêt. Cela ne fait aucun
doute. Par contre, le fait que la conseillère refuse quoique ce soit au
début en nous annonçant que notre crédit était périmé puis se retracte en
acceptant de prolonger le crédit moyennant 750 euros de frais montre bien
qu'elle ne maitrise pas (ou ne comprend) pas correctement la situation. Je
pense que le directeur de l'agence va surement prendre les choses en main
avant que notre notaire et/ou avocat s'en mêle car si la banque refusait de
nous accorder le crédit, nous ne pourrions plus payer notre maison bien que
nous en soyons propriétaires et l'affaire se retrouvera forcément devant les
tribunaux, même si nous ne le voulions pas (en raison du promoteur qui nous
a clairement annoncé la couleur). Moralité, ne pas hésiter à changer de
conseiller quand les choses partent en vrille !
Bonne soirée !
Pierre
Zeldus
Bon verdict du rdv avec le directeur d'agence...
Celui ci s'est confondu d'excuses, liées à des erreurs de compréhension sur
notre dossier. Aucun frais, ce serait illégal, notre crédit est
effectivement devenu définitif depuis la signature chez le notaire.
Pour ceux qui pourraient douter de la validité de leur crédit accordé lors
d'une VEFA:
- Si vous avez retourné signé votre offre de prêt en respectant le délai
légal,
- Que vos prêts complémentaires ont été accordés (PTZ, 1% patronnal)
- Que l'assurance de votre crédit a été accordée et validée
- ET que vous avez signé votre acte authentique chez le notaire dans un
délai de 4 mois après l'émission de l'offre (à confirmer avec ce qui est
écrit dans l'offre en elle même)
La conversion de l'offre de prêt en contrat de prêt est automatique et votre
crédit immobilier ne peut plus être annulé ou périmé et n'a plus besoin
d'être prorogé, même si l'utilisation du crédit intervient au dela des 4
mois "classiques". Aucun frais ne peut être demandé, même si les taux
remontent, à aucun moment. Par contre, il faut bien avoir utilisé la
totalité de son apport (qui figure dans l'offre) avant que la banque
n'accepte de débloquer l'argent ce qui est normal.
Source: Un notaire + Un avocat + Un directeur d'agence bancaire + Un
conseiller mieux renseigné ;-)
Maintenant, les choses sont claires.
finesse
"Zeldus" <n...@email.com> a écrit dans le message de news:
4d6409bd$0$10738$426a...@news.free.fr...
> Maintenant, les choses sont claires.
bravo à toi. D'abord clairement il semble que tu sois loin d'être con et
impressionnable. Grâce à ça tu ne t'es pas fait avoir. Mais les leçons à en
tirer sont les suivantes:
1 - les banquiers sont incompétents. Pb de diplôme, pb de cerveau. Entre un
banquier et un notaire vraisemblablement le notaire a raison. Note que cela
n'est pas une critique des banquiers mais simplement une critique de comment
NOUS percevons les banquiers. On se dit qu'ils doivent être intelligent. Non
ils sont cons et ont à peine plus de cerveua qu'une caissiére de
supermarché. NOUS devons changer notre façon de voir les banquiers.
2 - quand un banquier nous fait une faveur en diminuant les frais qu'on leur
doit c'est qu'il y a clairement anguille sous roche.
3 - cfrofro est de mauvaise foi systématique en plus d'être banquier. Voir
le point 1.
note: quelqu'un qui n'aurait pas eu l'intelligence de zeldus se serait
retrouvé à payer des frais totalement injustifiés et cela en parfaite
connaissance de la banque...
Cléa Griffes
faut pas tout accepter surtout de la part de ces gens là. Leur
incompétence grandissante devient dangereuse pour nous tous.
Pas plus tard qu'hier, je lisais en ligne, la revue trimestrielle d'un
syndicat d'une grande banque... ça fait peur, il n'est plus question que
de faire du chiffre, du chiffre par tous les moyens, quitte à proposer
n'importe quoi aux clients... qui ne sont plus que des pigeons.
Zeldus
expérience pouvait servir à d'autres... C'est le principe des forums.
A noter que le directeur d'agence m'a dit que la division régionale qui gère
les crédits immobiliers accordés par la banque avait profité de l'erreur de
la conseillère pour ajouter des frais qui n'avaient pas lieu d'être. Il
s'est justifié en disant que notre conseillère avait pensé que nous n'avions
pas signé chez le notaire (alors qu'elle a eu le certificat d'acte notarié
entre les mains et l'a même photocopié). Par ailleurs, nous le lui avions
rappelé la semaine dernière en lui présentant le mail de notre notaire
rappelant la loi. Quand je lui ai demandé à changer de conseillère, il m'a
demandé de lui accorder une seconde chance tout en m'indiquant de faire
appel à lui lorsque le déblocage de fonds aura lieu auprès du promoteur...
Je pense que ton message plein de bon sens résume hélas l'opinion qu'ont
beaucoup de clients au sujet de leurs banques.
Bonne soirée,
Pierre
Alabenne
"finesse" <finesse...@free.fr> a écrit dans le message de news:
4d64137f$0$10749$426a...@news.free.fr...
|
| "Zeldus" <n...@email.com> a écrit dans le message de news:
| 4d6409bd$0$10738$426a...@news.free.fr...
|
| > Maintenant, les choses sont claires.
|
| bravo à toi. D'abord clairement il semble que tu sois loin d'être con
et
| impressionnable. Grâce à ça tu ne t'es pas fait avoir. Mais les leçons
à en
| tirer sont les suivantes:
|
| 1 - les banquiers sont incompétents. Pb de diplôme, pb de cerveau.
Entre un
| banquier et un notaire vraisemblablement le notaire a raison. Note que
cela
| n'est pas une critique des banquiers mais simplement une critique de
comment
| NOUS percevons les banquiers. On se dit qu'ils doivent être
intelligent. Non
| ils sont cons et ont à peine plus de cerveua qu'une caissiére de
| supermarché.
Je te trouve sévère pour les caissières de supermarché. Pour ma part, je
n'ai constaté qu'une seule fois une erreur de la part d'une caissière de
supermarché, et encore, c'était parce que le client qui me suivait,
l'avait distrait de son travail, pendant qu'elle me rendait la monnaie.
A mon avis, une caissière de supermarché qui se gourre dans la tenue de
sa caisse ne reste pas longtemps caissière.
itague
"Cléa Griffes" <clea.griff...@free.fr> a écrit dans le message de
news:4d6420ca$0$467$426a...@news.free.fr...
Ce n'est pas propre aux banques.
C'est pareil partout.
Mème au gouvernement.
colibri290
> Bonjour,
>
> Nous avons signé l'acte authentique chez le notaire en novembre dernier
> pour
> l'achat d'une maison en VEFA. Nous avons payé le premier appel de fonds
> du
> promoteur ainsi que la somme demandée par le notaire avec notre apport.
> Bien
> sur, nous avions fait auparavant la demande d'un crédit immobilier qui a
> été
> accordé et que nous avions accepté en signant les documents de
> l'offre de
> prêt. Lors de la vente, le notaire nous as demandé de produire ces
> documents
> bancaires pour bien prouver que nous avions l'intégralité de
> notre
> financement. Aucun problème à ce moment là.
> Aujourd'hui, la banque nous annonce que notre crédit immobilier n'est
> plus
> valable car nous n'y avons pas fait appel pendant les 4 mois de sa durée
> de
> demande, de
> nouveaux taux, etc. A l'inverse, notre notaire nous dit que la date de
> déblocage des fonds importe peu mais que c'est uniquement la date de
> signature chez le notaire de l'acte authentique chez le notaire qui
> concrétise la vente et qui fait foi pour valider définitivement
> le crédit.
>
> Voici ce que notre notaire nous annonce:
>
> "d’après l’article L 312-12 du Code de la Consommation
> dans son aliéna 1er,
> « l’offre est toujours acceptée sous la condition
> résolutoire de la non
> conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son
> acceptation, du
> contrat pour lequel le prêt est demandé ».
>
> Le contrat pour lequel le prêt est demandé est le contrat de
> vente. Or,
> celui-ci a été signé le 9 novembre dernier.
> La condition résolutoire est donc levée , le contrat de
> prêt en est validé.
> Peu importe la date de déblocage des fonds par la suite."
>
> Par ailleurs, nous payons bien depuis octobre dernier l'assurance du
> crédit,
> même actuellement ce qui semble prouver que le crédit est toujours
> en cours
> à la banque.
>
> La banque nous annonce que la clause évoquée par le notaire ne
> s'applique
> pas. Qui croire ?
>
> Merci pour vos informations,
>
> Pierre
>
Bonjour,
J'ai signé un contrat de réservation pour l'achat d'un appartement fin Juin
dont la signature d'acte devant notaire devait avoir lieu avant la fin 2011.
Je reçois un courrier du promoteur m'annonçant que la signature serait
repoussée (problème d'acquisition du terrain).
Je contacte très vite ma banque pour leur demander une prorogation de mon
prêt
valable uniquement jusqu'au 15 /01 /2012 et je reçois ce jour un courrier qui
m'annonce que mon prêt sera prorogé jusqu’au 31/03 /2012.
Mais suit une phrase qui me pose problème : "Au cours de cette période, le
prêt devra faire l'objet d'un déblocage de fonds afin de respecter ces
délais. Dans le cas contraire, l'offre sera définitivement périmée".
Or il se trouve que mon apport personnel (33% du prix global frais de notaire
et
de garantie inclus) sera forcément utilisé pour les premiers appels de
fonds.
Ensuite c'est un prêt patronal qui fera l'objet du prochain appel de fonds à
l'étape dite " Achèvement des fondations = 35%.
Et donc le 1er appel de fonds réel auprès de la banque n'interviendra que à
l'étape dite " Hors d'eau = 70% du prix global qui est prévue depuis
toujours
( contrat de réservation à l'appui) pour le 1er trimestre 2013 et donc bien
après le 31/03/2012 évoqué par la banque.
Étant donné que je n'ai pas le choix de l'ordre des appels de fonds, d'abord
apport personnel puis prêt patronal et enfin prêt bancaire, comment faire
pour
avoir une offre valide lors du 1er appel de fonds bancaire?
Étant donné que le montant de mon apport personnel et du prêt patronal n'ont
pas été modifiés et que les simulations de ma banque les prenaient en
compte
comment se fait-il que cette clause, qui rend l'offre de ma banque totalement
inadapté à mon projet apparaisse tout d'un coup dans leur courrier de
prorogation?
Est- ce que cette clause est légale? Obligatoire?
Dans ce cas comment font les personnes qui ont un apport personnel (en
pourcentage) encore plus élevé et dont le 1er appel de fonds auprès de la
banque est encore plus tardif?
Puis-je demander à ce que cette clause soit annulée?
Merci