Action en rescision pour lésion après rénovation complète, au secours !
gass
Ma famille est dans la plus grande des inquiétudes au sujet d'une maison
que mon père comptait vendre, et pour laquelle la personne qui lui avait
vendue compte lancer une "action en rescision pour lésion".
Voilà toute l'histoire : mon père a été artisan en bâtiment toute sa
vie, un peu touche à tout, comme il a toujours travaillé à la campagne
il a eu à de nombreuses reprises l'occasion de réaliser des travaux de
rénovation complète de vieilles maisons, et était très réputé pour cela
dans la région. Il a pris sa retraite en 2006, et a pu enfin réaliser
son rêve : acheter une maison avec les économies qu'il a pu faire dans
sa vie, et la retaper complètement.
Il a trouvé fin 2006 une maison de ville en très mauvais état. Le
vendeur était un homme âgé, qui vivait seul dans cette grande maison
(environ 100m2) et ne pouvait plus l'entretenir surtout au niveau de
l'étage où il n'avait plus mis les pieds depuis des années. Il en
demandait 150000€, après négociation ils se sont entendus sur un prix de
125000€, ce qui était faible pour le quartier mais totalement
compréhensible vu l'état de délabrement de la maison, où absolument tout
était à refaire. D'ailleurs, l'agent immobilier par lequel s'est fait
cet achat a été le premier à insister auprès du vendeur pour qu'il
accepte l'offre de mon père, étant donné que la maison était en vente
depuis déjà assez longtemps et que cet homme n'y habitait plus depuis
son placement en maison de retraite.
Mon père a entièrement remis à neuf cette maison, il y a passé près de
18 mois en travaillant 7 jours sur 7, n'hésitant pas à faire jouer ses
relations et à faire parfois des centaines de kilomètres pour dénicher
des matériaux au meilleur prix. Presque tout a été changé, l'électricité
totalement refaite, le chauffage, la plomberie aussi, l'escalier
remplacé, toutes les fenêtres, les découpage des pièces, il a installé
une cuisine équipée à l'américaine, une salle de bains et des WC
totalement neufs, et bien sûr toute la décoration. Il a même refait le
petit jardinet attenant à la maison (une rareté pour les maisons de
ville dans cette ville). Aujourd'hui, la maison est vraiment très belle,
et mon père souhaite la revendre pour partir s'installer dans le Sud et
profiter un peu de sa retraite.
Il a donc pris contact avec plusieurs agences de la région pour mettre
son bien en vente, qui l'ont estimé à environ 400000€. Il leur a donc
donné mandat pour qu'elles mettent en vente la maison. Seulement c'est
là que les problèmes ont commencé. La fille du vendeur, qui habite dans
cette ville, a vu que la maison que son père avait vendu était en vente,
et elle a apparamment réussi à convaince son père qu'il se serait fait
escroquer en la vendant seulement 125000€ en 2006.
Ils ont pris un avocat, et ont annoncé à mon père qu'ils comptent
intenter une "action en rescision pour lésion" en demandant l'annulation
de la vente ! Maintenant que la maison est remise à neuf, ils veulent la
récupérer et rendre juste les 125000€ à mon père, vous parlez d'une
affaire !
Au début mon père n'a pas pris ces menaces au sérieux, mais les agences
où il a mis en vente la maison lui ont dit que le vendeur avait le droit
de faire cela, qu'il y allait y avoir une expertise de la maison pour
déterminer sa valeur en 2006, et qu'en fonction de cela il y avait de
grandes chances que le vendeur gagne. Ils lui ont dit aussi que ça va
être très difficile pour lui de revendre la maison, car il sera obligé
de prévenir les acheteurs potentiels que son vendeur a engagé cette
action contre lui, et que ce genre de procédure en justice peut durer
des années. Mon père est totalement effondré...
L'avocat du vendeur propose un accord amiable à mon père : il
renoncerait aux poursuites s'il accepte d'annuler la vente, contre le
paiement du prix d'achat, des frais de notaire, plus le remboursement
des frais que mon père a engagé pour les travaux, sur factures. Mon père
ne souhaite pas accepter cela, car comme il a presque tout fait lui-même
il n'a pas de factures pour le travail bien évidemment, uniquement pour
les matériaux, et encore il ne les a pas toutes gardées. Il estime que
ces fournitures lui ont coûté environ 20000€, ce qu'il pourrait prouver
avec ses relevés de compte où figurent les débits des commerçants chez
qui il s'est fourni, mais malgré tout, ça lui semble totalement injuste
que le vendeur (ou plutôt sa fille, car le vieil homme n'est apparamment
même plus en état de parler et c'est elle qui tire toutes les ficelles
dans cette affaire) récupère à si bon compte une maison qui vaut 400000€
et sur laquelle il aura trimé pendant plus d'un an pour rien !
Que peut faire mon père ? Il est complètement bloqué là car pour lui le
temps presse, il a pris des engagements pour l'achat d'une nouvelle
maison qu'il devra bientôt payer, et s'il n'a pas la possibilité de
vendre celle-ci tant que les procédures courent il va droit à la
catastrophe financièrement.
--
gass
Coco
"gass" <ga...@free.fr> a écrit dans le message de news:
1ij548q.r7nj5n1bee6aeN%ga...@free.fr...
Papageno
>
> Ma famille est dans la plus grande des inquiétudes au sujet d'une maison
> que mon père comptait vendre, et pour laquelle la personne qui lui avait
> vendue compte lancer une "action en rescision pour lésion".
Bonjour
La vente a eu lieu fin 2006 .
L'action est close fin 2008 , attendez donc cette date pas si lointaine
( art 1676 du Code Civil )
pour voir si l'action va être intentée .
Par ailleurs pour que l'action soit recevable il faudrait que le prix réel
de la maison en 2006 soit supèrieur à 300.000 euros .( art 1674 du Code
Civil )
Aujourd'hui la plus-value apportée par les travaux ( sans compter la hausse
de l'immobilier) ne serait donc que de 100.000 euros .
Il y a là me semble t-il beaucoup d'élément pour vous tranquiliser .
Bien à vous
Papageno
gass
> > Ma famille est dans la plus grande des inquiétudes au sujet d'une maison
> > que mon père comptait vendre, et pour laquelle la personne qui lui avait
> > vendue compte lancer une "action en rescision pour lésion".
>
> Bonjour
>
> La vente a eu lieu fin 2006 .
> L'action est close fin 2008 , attendez donc cette date pas si lointaine
> ( art 1676 du Code Civil )
> pour voir si l'action va être intentée .
Nous avons cru comprendre que l'avocat du vendeur a déjà commencé à
faire certaines procédures, nous ne savons pas bien en quoi tout cela
consiste. Est-ce que cela veut dire qu'il faudrait que toutes les
procédures soient finies avant fin 2008 et que autrement c'est fini pour
eux ?
Je viens de lire l'article 1676 du code civil sur legifrance, ça dit
"deux années à compter du jour de la vente", il faut comprendre quoi
comme jour ? Le jour de signature du compromis, ou bien le jour de
signature de l'acte authentique devant notaire ? Parce que le compromis
a été signé en novembre 2006, mais l'acte authentique n'a été signé que
fin février 2007, même si en pratique mon père n'avait pas attendu cette
date-là pour avoir les clés et commencer ses travaux, comme la maison
était de toutes façons inoccupée et que ça arrangeait le vendeur que ça
soit mon père qui se débrouille pour déménager tous les meubles qu'il y
avait encore dedans et que la maison soit vide le jour où ils ont signé
devant le notaire.
> Par ailleurs pour que l'action soit recevable il faudrait que le prix réel
> de la maison en 2006 soit supèrieur à 300.000 euros .( art 1674 du Code
> Civil )
> Aujourd'hui la plus-value apportée par les travaux ( sans compter la hausse
> de l'immobilier) ne serait donc que de 100.000 euros .
> Il y a là me semble t-il beaucoup d'élément pour vous tranquiliser .
Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
maison en 2006 ? Je veux dire, je sais bien qu'il devrait y avoir une
expertise, mais sur quels éléments l'expert va se baser, parce que
aujourd'hui il ne pourra voir que l'état actuel de la maison, pas l'état
dans lequel mon père l'a achetée. (je me doute qu'il aurait sans doute
du faire des photos à l'époque, mais il n'y a pas pensé, c'était pas du
tout sa préoccupation).
Parce que en 2006, une maison comme ça, en parfait état comme elle est
aujourd'hui, ça valait déjà bien plus de 300000€. Alors j'imagine qu'il
va falloir que mon père puisse prouver qu'il a fait tous ses travaux,
mais il n'a pas grand chose comme preuves, à part les factures de
quelques gros achats comme les fenêtres, les meubles pour la cuisine et
la salle de bains, et quelques autres bricoles, mais il n'a pas gardé
tous les tickets de caisse à chaque fois qu'il achetait du platre, des
fils électriques, de la peinture.. surtout que des fois c'était pas lui
qui les achetait, il se les procurait par des gens qu'il connait qui
sont encore en activité, quand ils avaient un chantier à faire ils
achetaient un peu plus de matériaux et lui il leur payait la différence.
Est-ce qu'il peut obliger éventuellement les voisins à témoigner qu'ils
l'ont bien vu faire tous ces travaux ? Je ne sais pas s'ils seront
d'accord, vu comme ils l'ont tout le temps embêté pendant les travaux à
cause du bruit et des gravats, ils étaient tout le temps après lui... Et
puis en plus, je crois qu'ils étaient bons amis avec l'ancien
propriétaire...
--
gass
Benoit
> Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
> maison en 2006 ?
Faire un historique sur le prix en demandant à l'agence de témoigner
sur le prix proposé à l'origine par le vendeur, le nombre de visistes
effectuées à ce prix-là et le constat de « non-vente » au prix de
150 000. Bref la maison était invendable à 150 k pendant plusieurs mois
(combien de temps ?)
Une offre est faite avec 10% de moins ce qui est dans le domaine du
raisonnable en terme de négociation.
De toute façon c'est à la partie adverse de démontrer le prix qui
aurait dû être pratiqué en 2006 et à vous de démontrer que le prix
demnader à l'origine était supérieur au prix du marché de l'époque. Si
le prix d'origine était trop élevé pour le marché de l'époque (personne
n'a voulu l'acheter pendant des mois) il n'y a aucune raison que le prix
dû être encore plus élevé.
--
Benoit Leraillez
Seuls les idéaux ne changent pas d'avis.
gass
> La vente a eu lieu fin 2006 .
> L'action est close fin 2008 , attendez donc cette date pas si lointaine
> ( art 1676 du Code Civil )
> pour voir si l'action va être intentée .
Et puis aussi et surtout il peut pas attendre aussi longtemps, il a
besoin de vendre la maison au plus vite, il a déjà signé un compromis
pour sa nouvelle maison, il faut à tout prix qu'il ait vendu pour
pouvoir finir de la payer avec l'argent de la vente, sinon il va devoir
prendre un crédit pour payer la nouvelle maison et ça il ne l'a pas du
tout prévu, et ça va lui couter cher, on ne sait même pas si la banque
voudra bien lui prêter l'argent.
Là il est très énervé parce que les deux agences où il a mis la maison
en vente l'ont retiré de leur vitrine, elles ont dit qu'elles ne veulent
pas la proposer à la vente s'il y a une action comme ça qui est en
cours, alors en même temps ça fait perdre des acheteurs potentiels tout
ça.
--
gass
gass
> > Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
> > maison en 2006 ?
>
> Faire un historique sur le prix en demandant à l'agence de témoigner
> sur le prix proposé à l'origine par le vendeur, le nombre de visistes
> effectuées à ce prix-là et le constat de « non-vente » au prix de
> 150 000. Bref la maison était invendable à 150 k pendant plusieurs mois
> (combien de temps ?)
Ah, bonne idée ça... Mais l'agent immobilier qui avait vendu la maison à
l'époque on ne sait pas où il est, mon père avait voulu retourner le
voir pour remettre en vente la maison, et apparamment il n'exerce plus,
ou en tout cas plus là où il était. Mais si on arrive à le retrouver, ça
peut être une bonne idée en effet.
> Une offre est faite avec 10% de moins ce qui est dans le domaine du
> raisonnable en terme de négociation.
Oui, enfin un peu plus que 10% quand même, mais bon.
> De toute façon c'est à la partie adverse de démontrer le prix qui
> aurait dû être pratiqué en 2006 et à vous de démontrer que le prix
> demnader à l'origine était supérieur au prix du marché de l'époque. Si
> le prix d'origine était trop élevé pour le marché de l'époque (personne
> n'a voulu l'acheter pendant des mois) il n'y a aucune raison que le prix
> dû être encore plus élevé.
J'ai cru comprendre d'après ce qu'on nous a dit qu'il y aurait une seule
expertise et que c'est la valeur donnée par l'expert qui ferait foi quoi
qu'on dise et quoi qu'en dise le vendeur. Mais je ne sais pas si les
experts se basent uniquement sur la maison, ou s'ils acceptent aussi de
tenir compte d'autres arguments qu'on peut leur donner.
En tout cas, ce qui est sûr, c'est que dans le coin en 2006 c'était rare
une maison à ce prix-là, c'était vraiment parce qu'elle était dans un
état de délabrement pareil.
--
gass
Papageno
"Benoit" <jenaipa...@mamado3o.com.invalid> a écrit dans le message de
news: 1ij5kfi.1ael7n01n73glaN%jenaipa...@mamado3o.com.invalid...
> gass <ga...@free.fr> wrote:
>
>> Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
>> maison en 2006 ?
> De toute façon c'est à la partie adverse de démontrer le prix qui
> aurait dû être pratiqué en 2006 et à vous de démontrer que le prix
> demnader à l'origine était supérieur au prix du marché de l'époque. Si
> le prix d'origine était trop élevé pour le marché de l'époque (personne
> n'a voulu l'acheter pendant des mois) il n'y a aucune raison que le prix
> dû être encore plus élevé.
Vous semblez oublier que nous sommes dans une procédure de récision
pour lésion .
Peu importe que le bien se vendait ou pas .
Il faut savoir si à l'époque il a été acheté à une valeur infèrieure aux
7/12 èmes
de sa valeur réelle , c'est tout .
Une expertise va déterminer sa valeur en fonction de son état à l'époque
du marché de l'époque et des difficultés qu'à eu le vendeur à vendre .
Le rôle de l'agence est essentiel il a été intermédiaire et devrait pouvoir
être d'un
grand secours en l'espèce .
Papageno
Papageno
> "Papageno" <Moijaimepaslesnouilles@oceanbleu> wrote:
> Nous avons cru comprendre que l'avocat du vendeur a déjà commencé à
> faire certaines procédures, nous ne savons pas bien en quoi tout cela
> consiste. Est-ce que cela veut dire qu'il faudrait que toutes les
> procédures soient finies avant fin 2008 et que autrement c'est fini pour
> eux ?
La procédure commencera pour vous par une assignation en vue de voir
prononcer une récision ( annulation ) de la vente pour lésion .
Si cette assignation n'arrive pas avant la date anniversaire de la signature
de la vente chez le notaire , l'action sera forclose .
> Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
> maison en 2006 ? Je veux dire, je sais bien qu'il devrait y avoir une
> expertise, mais sur quels éléments l'expert va se baser, parce que
> aujourd'hui il ne pourra voir que l'état actuel de la maison, pas l'état
> dans lequel mon père l'a achetée. (je me doute qu'il aurait sans doute
> du faire des photos à l'époque, mais il n'y a pas pensé, c'était pas du
> tout sa préoccupation).
L'agence en a .
> Parce que en 2006, une maison comme ça, en parfait état comme elle est
> aujourd'hui, ça valait déjà bien plus de 300000¤. Alors j'imagine qu'il
> va falloir que mon père puisse prouver qu'il a fait tous ses travaux,
> mais il n'a pas grand chose comme preuves, à part les factures de
> quelques gros achats comme les fenêtres, les meubles pour la cuisine et
> la salle de bains, et quelques autres bricoles, mais il n'a pas gardé
> tous les tickets de caisse à chaque fois qu'il achetait du platre, des
> fils électriques, de la peinture.. surtout que des fois c'était pas lui
> qui les achetait, il se les procurait par des gens qu'il connait qui
> sont encore en activité, quand ils avaient un chantier à faire ils
> achetaient un peu plus de matériaux et lui il leur payait la différence.
>
> Est-ce qu'il peut obliger éventuellement les voisins à témoigner qu'ils
> l'ont bien vu faire tous ces travaux ? Je ne sais pas s'ils seront
> d'accord, vu comme ils l'ont tout le temps embêté pendant les travaux à
> cause du bruit et des gravats, ils étaient tout le temps après lui... Et
> puis en plus, je crois qu'ils étaient bons amis avec l'ancien
> propriétaire...
Votre post commence à sentir le troll.
Fabienne
> "Benoit" <jenaipa...@mamado3o.com.invalid> a écrit dans le message de
> news: 1ij5kfi.1ael7n01n73glaN%jenaipa...@mamado3o.com.invalid...
>> gass <ga...@free.fr> wrote:
>>
>>> Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
>>> maison en 2006 ?
>
>> De toute façon c'est à la partie adverse de démontrer le prix qui
>> aurait dû être pratiqué en 2006 et à vous de démontrer que le prix
>> demnader à l'origine était supérieur au prix du marché de l'époque. Si
>> le prix d'origine était trop élevé pour le marché de l'époque (personne
>> n'a voulu l'acheter pendant des mois) il n'y a aucune raison que le prix
>> dû être encore plus élevé.
>
> Vous semblez oublier que nous sommes dans une procédure de récision
> pour lésion .
> Peu importe que le bien se vendait ou pas .
> Il faut savoir si à l'époque il a été acheté à une valeur infèrieure aux
> 7/12 èmes
> Une expertise va déterminer sa valeur en fonction de son état à l'époque
> du marché de l'époque et des difficultés qu'à eu le vendeur à vendre .
> Le rôle de l'agence est essentiel il a été intermédiaire et devrait pouvoir
> être d'un
> grand secours en l'espèce .
>
> Papageno
>
>
Papageno
"Fabienne" <fabi...@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news: g40p3a$tim$1...@s1.news.oleane.net...
"Papageno" <Moijaimepaslesnouilles@oceanbleu> a écrit dans le message de news: 4863c7cf$0$879$ba4a...@news.orange.fr...>
> "Benoit" <jenaipa...@mamado3o.com.invalid> a écrit dans le message de
> news: 1ij5kfi.1ael7n01n73glaN%jenaipa...@mamado3o.com.invalid...
>> gass <ga...@free.fr> wrote:
>>
>>> Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
>>> maison en 2006 ?
>
>> De toute façon c'est à la partie adverse de démontrer le prix qui
>> aurait dû être pratiqué en 2006 et à vous de démontrer que le prix
>> demnader à l'origine était supérieur au prix du marché de l'époque. Si
>> le prix d'origine était trop élevé pour le marché de l'époque (personne
>> n'a voulu l'acheter pendant des mois) il n'y a aucune raison que le prix
>> dû être encore plus élevé.
>
> Vous semblez oublier que nous sommes dans une procédure de récision
> pour lésion .
> Peu importe que le bien se vendait ou pas .
> Il faut savoir si à l'époque il a été acheté à une valeur infèrieure aux
> 7/12 èmes> de sa valeur réelle , c'est tout .
Pas tout à fait, mon biquet.Il faut savoir si la maison a été achetée à une valeur inférieure aux 5/12èmes, puisque c'est la lésion qui doit être de plus de 7/12èmes (article 1674 du Code Civil).
**************************************Aïe ma langue a fourchu !je suis reviendu ma petite caille ... d'où le temps que je consacre à ce forum .Mais j'espère repartir bientôt au soleil en espagne c'est plus rigolo .Tu viens me voir quand ?BisousArmel
gass
> "gass" <ga...@free.fr> a écrit dans le message de news:
> 1ij5ic1.1pv9kqxh72ul1N%ga...@free.fr...
> > "Papageno" <Moijaimepaslesnouilles@oceanbleu> wrote:
>
>
> > Nous avons cru comprendre que l'avocat du vendeur a déjà commencé à
> > faire certaines procédures, nous ne savons pas bien en quoi tout cela
> > consiste. Est-ce que cela veut dire qu'il faudrait que toutes les
> > procédures soient finies avant fin 2008 et que autrement c'est fini pour
> > eux ?
>
> La procédure commencera pour vous par une assignation en vue de voir
> prononcer une récision ( annulation ) de la vente pour lésion .
> Si cette assignation n'arrive pas avant la date anniversaire de la signature
> de la vente chez le notaire , l'action sera forclose .
Une assignation qui doit arriver où ? Au tribunal, chez mon père ?
A ce jour, mon père a reçu un courrier de l'avocat de l'ancien
propriétaire, où il est écrit que compte tenu de la différence très
importante entre le prix auquel il a mis en vente la maison et le prix
auquel il l'avait acheté, son client lui a demandé de lancer une action
en rescision pour lésion en vue d'obtenir l'annulation de la vente. Ce
courrier demandait à mon père de prendre contact le plus rapidement
possible avec l'avocat, ce qu'il a fait après avoir consulté les deux
agences où il a mis son bien en vente. Au téléphone, l'avocat a dit
qu'il avait engagé des démarches pour demander une expertise de la
maison.
> > Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
> > maison en 2006 ? Je veux dire, je sais bien qu'il devrait y avoir une
> > expertise, mais sur quels éléments l'expert va se baser, parce que
> > aujourd'hui il ne pourra voir que l'état actuel de la maison, pas l'état
> > dans lequel mon père l'a achetée. (je me doute qu'il aurait sans doute
> > du faire des photos à l'époque, mais il n'y a pas pensé, c'était pas du
> > tout sa préoccupation).
>
> L'agence en a .
Oui, l'agence de l'époque a peut-être conservé des photos, mais comme je
l'ai dit hier, l'agent immobilier en question semble avoir cessé son
activité, ou déménagé son affaire. Il y a moyen de le retrouver, à part
fouiller les pages jaunes ? (mais ça ne va pas être facile si jamais il
a changé d'enseigne...)
> > Parce que en 2006, une maison comme ça, en parfait état comme elle est
> > aujourd'hui, ça valait déjà bien plus de 300000€. Alors j'imagine qu'il
> > va falloir que mon père puisse prouver qu'il a fait tous ses travaux,
> > mais il n'a pas grand chose comme preuves, à part les factures de
> > quelques gros achats comme les fenêtres, les meubles pour la cuisine et
> > la salle de bains, et quelques autres bricoles, mais il n'a pas gardé
> > tous les tickets de caisse à chaque fois qu'il achetait du platre, des
> > fils électriques, de la peinture.. surtout que des fois c'était pas lui
> > qui les achetait, il se les procurait par des gens qu'il connait qui
> > sont encore en activité, quand ils avaient un chantier à faire ils
> > achetaient un peu plus de matériaux et lui il leur payait la différence.
> >
> > Est-ce qu'il peut obliger éventuellement les voisins à témoigner qu'ils
> > l'ont bien vu faire tous ces travaux ? Je ne sais pas s'ils seront
> > d'accord, vu comme ils l'ont tout le temps embêté pendant les travaux à
> > cause du bruit et des gravats, ils étaient tout le temps après lui... Et
> > puis en plus, je crois qu'ils étaient bons amis avec l'ancien
> > propriétaire...
>
> Votre post commence à sentir le troll.
Qu'insinuez-vous ? J'essaie d'expliquer les choses, comme mon père les a
expliqué au téléphone à l'avocat de son vendeur. Cet avocat, outre qu'il
s'est montré particulièrement agressif et menaçant, accusant mon père
d'avoir voulu profiter de l'âge du vendeur (dit en passant, cet homme
n'a qu'environ 5 ans de plus que mon père...), et de son état de santé
pour l'arnaquer en lui rachetant sa maison à un prix dérisoire. Ses
arguments, c'est de dire que si la maison de mon père vaut aujourd'hui
400000€, la valeur de cette maison quand il l'a acheté c'est 400000€
moins la valeur des travaux, et moins éventuellement un petit quelque
chose pour tenir compte de l'évolution de l'immobilier.
Donc il a demandé à mon père de justifier qu'il avait fait pour 275000€
de travaux ou un peu moins, mais ça n'a bien sûr rien à voir avec les
frais engagés par mon père pour le chantier, comme qu'il a tout fait
lui-même. Alors l'avocat lui a dit que ce n'était pas là le problème,
qu'il ait fait ça lui-même ou qu'il l'ait fait faire, mais qu'il fallait
qu'il apporte la preuve de l'ampleur des travaux en lui donnant les
factures de ses matériaux, et c'est là que mon père lui a donc expliqué
qu'il n'a pas la plupart de ces factures, il a gardé les factures des
gros achats où il y avait des histoires de garantie, mais pas les
tickets de caisse à chaque fois qu'il achetait quelques trucs, et que
pour pas mal de gros achats il s'était arrangé pour les faire en commun
avec des gens qu'il connait pour pouvoir bénéficier de meilleurs rabais
sur de plus grosses quantités. Par exemple, pour le carrelage, il a
cherché dans ses relations quelqu'un qui devait en acheter pour un de
ses clients, et ils sont allé ensemble chez un grossiste, ils ont tout
payé ensemble pour négocier le prix le plus bas possible et puis il a
remboursé sa part directement à cette personne. Il a fait comme ça pour
plein de gros achats, parce que sinon s'il allait juste acheter ce qu'il
lui fallait pour sa maison, il allait le payer deux fois plus cher,
entre la remise qu'il n'aurait pas eu et puis le fait qu'il n'aurait pas
pu avoir accès à ce genre de commerce qui ne vend pas des petites
quantités.
Mon père est d'accord sur le fait que ces travaux, même s'il les avait
fait faire par un entrepreneur, ça ne lui aurait pas couté 275000€,
plutôt entre 120000 et 150000€ d'après son expérience de ce type de
rénovation. Donc c'est vrai que si l'ancien propriétaire, au lieu de
vendre à mon père qui était le seul à être prêt à lui racheter la maison
dans l'état où elle était, s'il avait investi ce qu'il fallait pour la
retaper, il aurait sans doute pu la revendre au prix du marché et donc
en tirer bien plus que ce qu'il aurait mis dans les travaux, même en
faisant tout faire par des artisans. Mais il n'a pas voulu s'embêter non
plus, il ne voulait plus s'occuper de cette maison, il voulait juste
s'en débarasser en la vendant en l'état.
--
gass
Deltaplan
> "gass" <ga...@free.fr> a écrit dans le message de news:
> 1ij5ic1.1pv9kqxh72ul1N%ga...@free.fr...
> > "Papageno" <Moijaimepaslesnouilles@oceanbleu> wrote:
>
>
> > Nous avons cru comprendre que l'avocat du vendeur a déjà commencé à
> > faire certaines procédures, nous ne savons pas bien en quoi tout cela
> > consiste. Est-ce que cela veut dire qu'il faudrait que toutes les
> > procédures soient finies avant fin 2008 et que autrement c'est fini pour
> > eux ?
>
> La procédure commencera pour vous par une assignation en vue de voir
> prononcer une récision ( annulation ) de la vente pour lésion .
> Si cette assignation n'arrive pas avant la date anniversaire de la signature
> de la vente chez le notaire , l'action sera forclose .
Une assignation qui doit arriver où ? Au tribunal, chez mon père ?
A ce jour, mon père a reçu un courrier de l'avocat de l'ancien
propriétaire, où il est écrit que compte tenu de la différence très
importante entre le prix auquel il a mis en vente la maison et le prix
auquel il l'avait acheté, son client lui a demandé de lancer une action
en rescision pour lésion en vue d'obtenir l'annulation de la vente. Ce
courrier demandait à mon père de prendre contact le plus rapidement
possible avec l'avocat, ce qu'il a fait après avoir consulté les deux
agences où il a mis son bien en vente. Au téléphone, l'avocat a dit
qu'il avait engagé des démarches pour demander une expertise de la
maison.
> > Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
> > maison en 2006 ? Je veux dire, je sais bien qu'il devrait y avoir une
> > expertise, mais sur quels éléments l'expert va se baser, parce que
> > aujourd'hui il ne pourra voir que l'état actuel de la maison, pas l'état
> > dans lequel mon père l'a achetée. (je me doute qu'il aurait sans doute
> > du faire des photos à l'époque, mais il n'y a pas pensé, c'était pas du
> > tout sa préoccupation).
>
> L'agence en a .
Oui, l'agence de l'époque a peut-être conservé des photos, mais comme je
l'ai dit hier, l'agent immobilier en question semble avoir cessé son
activité, ou déménagé son affaire. Il y a moyen de le retrouver, à part
fouiller les pages jaunes ? (mais ça ne va pas être facile si jamais il
a changé d'enseigne...)
> > Parce que en 2006, une maison comme ça, en parfait état comme elle est
> > aujourd'hui, ça valait déjà bien plus de 300000€. Alors j'imagine qu'il
> > va falloir que mon père puisse prouver qu'il a fait tous ses travaux,
> > mais il n'a pas grand chose comme preuves, à part les factures de
> > quelques gros achats comme les fenêtres, les meubles pour la cuisine et
> > la salle de bains, et quelques autres bricoles, mais il n'a pas gardé
> > tous les tickets de caisse à chaque fois qu'il achetait du platre, des
> > fils électriques, de la peinture.. surtout que des fois c'était pas lui
> > qui les achetait, il se les procurait par des gens qu'il connait qui
> > sont encore en activité, quand ils avaient un chantier à faire ils
> > achetaient un peu plus de matériaux et lui il leur payait la différence.
> >
> > Est-ce qu'il peut obliger éventuellement les voisins à témoigner qu'ils
> > l'ont bien vu faire tous ces travaux ? Je ne sais pas s'ils seront
> > d'accord, vu comme ils l'ont tout le temps embêté pendant les travaux à
> > cause du bruit et des gravats, ils étaient tout le temps après lui... Et
> > puis en plus, je crois qu'ils étaient bons amis avec l'ancien
> > propriétaire...
>
> Votre post commence à sentir le troll.
Qu'insinuez-vous ? J'essaie d'expliquer les choses, comme mon père les a
expliqué au téléphone à l'avocat de son vendeur. Cet avocat, s'est
gass
> "gass" <ga...@free.fr> a écrit dans le message de news:
> 1ij5ic1.1pv9kqxh72ul1N%ga...@free.fr...
> > "Papageno" <Moijaimepaslesnouilles@oceanbleu> wrote:
>
>
> > Nous avons cru comprendre que l'avocat du vendeur a déjà commencé à
> > faire certaines procédures, nous ne savons pas bien en quoi tout cela
> > consiste. Est-ce que cela veut dire qu'il faudrait que toutes les
> > procédures soient finies avant fin 2008 et que autrement c'est fini pour
> > eux ?
>
> La procédure commencera pour vous par une assignation en vue de voir
> prononcer une récision ( annulation ) de la vente pour lésion .
> Si cette assignation n'arrive pas avant la date anniversaire de la signature
> de la vente chez le notaire , l'action sera forclose .
Une assignation qui doit arriver où ? Au tribunal, chez mon père ?
A ce jour, mon père a reçu un courrier de l'avocat de l'ancien
propriétaire, où il est écrit que compte tenu de la différence très
importante entre le prix auquel il a mis en vente la maison et le prix
auquel il l'avait acheté, son client lui a demandé de lancer une action
en rescision pour lésion en vue d'obtenir l'annulation de la vente. Ce
courrier demandait à mon père de prendre contact le plus rapidement
possible avec l'avocat, ce qu'il a fait après avoir consulté les deux
agences où il a mis son bien en vente. Au téléphone, l'avocat a dit
qu'il avait engagé des démarches pour demander une expertise de la
maison.
> > Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
> > maison en 2006 ? Je veux dire, je sais bien qu'il devrait y avoir une
> > expertise, mais sur quels éléments l'expert va se baser, parce que
> > aujourd'hui il ne pourra voir que l'état actuel de la maison, pas l'état
> > dans lequel mon père l'a achetée. (je me doute qu'il aurait sans doute
> > du faire des photos à l'époque, mais il n'y a pas pensé, c'était pas du
> > tout sa préoccupation).
>
> L'agence en a .
Oui, l'agence de l'époque a peut-être conservé des photos, mais comme je
l'ai dit hier, l'agent immobilier en question semble avoir cessé son
activité, ou déménagé son affaire. Il y a moyen de le retrouver, à part
fouiller les pages jaunes ? (mais ça ne va pas être facile si jamais il
a changé d'enseigne...)
> > Parce que en 2006, une maison comme ça, en parfait état comme elle est
> > aujourd'hui, ça valait déjà bien plus de 300000€. Alors j'imagine qu'il
> > va falloir que mon père puisse prouver qu'il a fait tous ses travaux,
> > mais il n'a pas grand chose comme preuves, à part les factures de
> > quelques gros achats comme les fenêtres, les meubles pour la cuisine et
> > la salle de bains, et quelques autres bricoles, mais il n'a pas gardé
> > tous les tickets de caisse à chaque fois qu'il achetait du platre, des
> > fils électriques, de la peinture.. surtout que des fois c'était pas lui
> > qui les achetait, il se les procurait par des gens qu'il connait qui
> > sont encore en activité, quand ils avaient un chantier à faire ils
> > achetaient un peu plus de matériaux et lui il leur payait la différence.
> >
> > Est-ce qu'il peut obliger éventuellement les voisins à témoigner qu'ils
> > l'ont bien vu faire tous ces travaux ? Je ne sais pas s'ils seront
> > d'accord, vu comme ils l'ont tout le temps embêté pendant les travaux à
> > cause du bruit et des gravats, ils étaient tout le temps après lui... Et
> > puis en plus, je crois qu'ils étaient bons amis avec l'ancien
> > propriétaire...
>
> Votre post commence à sentir le troll.
Qu'insinuez-vous ? J'essaie d'expliquer les choses, comme mon père les a
--
--
gass
Flap
Je n'ose imaginer la sitiuation si votre père était requalifié de marchand
de biens...
Votre père a réalisé une opération de marchand de biens en achetant puis
retapant un bien...
La requalificationj en marchand de biens par l'administration fiscale fait
toujours très mal...
Retaper sa résidence principale, pas de problème...
Retaper un bien pour le garder au moins 10 ans... pas de problème..
Retaper un bien pour le revendre derrière... gloups...
Juste pour encore alourdir le dossier... Votre père possède les décennales
pour les travaux qu'il a réalisé??? Ca semble impossible puisqu'il a touché
à plusieurs corps de métier...
Votre père possède-il les assurances dommages ouvrages obligatoires à
souscrire lors de travaux et que les futurs acquéreurs devraient lui
demander???
En effet, en cas de soucis dans les années à venir, imaginons un gros
fendard... Qui va être responsable??? Quelle assurance va jouer???
Vous devriez la garder un moment cette maison puis la revendre d'ici
quelques années...
gass
> Je n'ose imaginer la sitiuation si votre père était requalifié de marchand
> de biens...
> Votre père a réalisé une opération de marchand de biens en achetant puis
> retapant un bien...
> La requalificationj en marchand de biens par l'administration fiscale fait
> toujours très mal...
> Retaper sa résidence principale, pas de problème...
> Retaper un bien pour le garder au moins 10 ans... pas de problème..
> Retaper un bien pour le revendre derrière... gloups...
Je précise : cette maison est la résidence principale de mon père. Il a
vendu la maison qu'il avait pour financer cet achat et les travaux, et
il habitait sur place pendant les travaux (et y habite encore
aujourd'hui). Il peut tout à fait prouver tout ça.
> Juste pour encore alourdir le dossier... Votre père possède les décennales
> pour les travaux qu'il a réalisé??? Ca semble impossible puisqu'il a touché
> à plusieurs corps de métier...
> Votre père possède-il les assurances dommages ouvrages obligatoires à
> souscrire lors de travaux et que les futurs acquéreurs devraient lui
> demander???
> En effet, en cas de soucis dans les années à venir, imaginons un gros
> fendard... Qui va être responsable??? Quelle assurance va jouer???
Mon père est tout à fait au fait de ce genre de choses, c'était son
métier. En tant que particulier faisant des travaux dans sa propre
maison, il n'est pas tenu légalement d'avoir une assurance
dommages-ouvrages, il devra simplement préciser à la revente de sa
maison qu'il n'y a pas de telle garantie et qu'elle est vendue en
l'état.
En outre, il n'a pas touché au gros oeuvre, comme il s'y connait bien en
bâtiment il avait justement pris soin de choisir une maison où le gros
oeuvre était sain, pour ne s'occuper de ne refaire que le second oeuvre.
Donc quand bien même il y aurait un problème de gros oeuvre, ce ne
serait pas de sa responsabilité.
> Vous devriez la garder un moment cette maison puis la revendre d'ici
> quelques années...
C'est totalement hors de question pour mon père, il n'a pas prévu de
finir ses jours dans cette maison, à son âge il compte bien profiter des
quelques années qu'il lui reste dans la nouvelle maison qu'il est en
train d'acheter.
--
gass
stephane
Bonjour.
Si j'ai bien compris votre affaire, votre père achète une maison en
mauvais état en 2006 125 000 €, la retape, et en 2008 la met en vente
à 400 000 €.
Dans le périmètre, une maison équivalente en bon état vaudrait 300
000 €. Donc à un prix inférieur à 125 000€ (5/12ème), cela ouvre à
l'ancien proprio le droit d'engager une action en récision pour
lésion.... Sauf erreur de calcul, il n'y a doc pas lésion.
Par contre, d'un point de vue fiscal, c'est une opération de marchand
de biens donc attention aux dégats collatéraux !
Cela étant, cette procédure va bloquer la vente de ce logement pour
une durée à mon avis assez longue.
Si vous retrouvez l'agent immobilier, il faudrait l'appeler en
garantie à la procédure car dans le cas ou il y aurait lésion, il a
une obligation de conseil vis a vis de ses clients. Il a donc une part
éventuelle de responsabilité.
Bon courage
gass
> Si j'ai bien compris votre affaire, votre père achète une maison en
> mauvais état en 2006 125 000 €, la retape, et en 2008 la met en vente
> à 400 000 €.
Oui, c'est bien ça.
> Dans le périmètre, une maison équivalente en bon état vaudrait 300
> 000 €. Donc à un prix inférieur à 125 000€ (5/12ème), cela ouvre à
> l'ancien proprio le droit d'engager une action en récision pour
> lésion.... Sauf erreur de calcul, il n'y a doc pas lésion.
Au jour d'aujourd'hui, une maison équivalente en bon état vaut
apparamment dans les 400000€. En 2006, je ne pense pas que ça devait
être aussi bas que 300000€, le marché de l'immobilier n'a pas énormément
grimpé entre fin 2006 et aujourd'hui, ça a même plutôt stagné l'an
dernier. Je pense qu'à l'époque où mon père a acheté, une telle maison
aurait valu entre 350000 et 400000€ si elle avait été tout juste refaite
à neuf comme c'est le cas aujourd'hui.
Sans compter que mon père la met en vente à 400000€, mais il s'attend
bien sûr à recevoir des offres bien inférieures à cela, il n'est pas
prêt à la brader pour autant, mais il se doute qu'il devra surement
faire un petit effort pour réussir à la vendre.
> Par contre, d'un point de vue fiscal, c'est une opération de marchand
> de biens donc attention aux dégats collatéraux !
Pourquoi dire cela ? Il n'y a pas de loi qui interdise à un particulier
de retaper lui-même sa propre maison. Et d'un point de vue fiscal, les
plus-values sur la résidence principale sont justement totalement
exonérées. Mon père s'est bien renseigné sur tout cela, notamment auprès
de son notaire quand il avait acheté, et puis les gens qui le font ne
sont pas rares, surtout des gens qui sont du métier...
> Cela étant, cette procédure va bloquer la vente de ce logement pour
> une durée à mon avis assez longue.
C'est ce qui le gène surtout. Il a besoin de l'argent de la vente pour
payer sa nouvelle maison, il n'a plus du tout d'économies là après avoir
payé cette maison, les travaux, et l'acompte pour la nouvelle maison, et
même si l'ancien propriétaire ne gagne pas son procès, il ne veut pas se
retrouver avec des dépenses encore en plus pour les frais de justice, un
crédit à prendre pour payer sa nouvelle maison (qu'il va rembourser avec
quoi ? Il n'a qu'une toute petite retraite)
> Si vous retrouvez l'agent immobilier, il faudrait l'appeler en
> garantie à la procédure car dans le cas ou il y aurait lésion, il a
> une obligation de conseil vis a vis de ses clients. Il a donc une part
> éventuelle de responsabilité.
L'agent immobilier à l'époque n'avait pas du tout mis en garde sur une
telle loi, d'ailleurs mon père ignorait totalement qu'une fois que la
vente était signée devant notaire on pouvait revenir des années après
pour se plaindre que le prix était trop bas. Son notaire d'ailleurs ne
lui avait jamais parlé de ça non plus (il essaie de le contacter là
depuis que l'affaire a commencé, mais apparamment il est en vacances)
D'ailleurs, à ce compte-là, ne serait-ce pas plutôt l'ancien
propriétaire qui aurait du être conseillé par l'agent immobilier ? Après
tout, c'était lui qui était le client de l'agent immobilier, pas mon
père. Et l'agent immobilier a été le premier à dire à cet homme qu'il
fallait qu'il accepte une offre un peu plus basse que son prix s'il
voulait réussir à trouver un acheteur.
On est bien conscients que dans les faits, l'agent immobilier, s'il
avait voulu donner un bon conseil au vendeur, il aurait sans doute du
l'inciter à investir ce qu'il faut pour faire une rénovation avant de
revendre. Même sans aller jusqu'à faire autant de travaux que ce que mon
père a fait, avec peut-être 30000 ou 40000 euro en passant par une
entreprise il pouvait la remettre dans un état passable, et ça lui
aurait permis d'en tirer au moins 100000 ou peut-être même 150000 euro
de plus. Mais bon, apparamment il ne voulait pas remettre de l'argent
dans cette maison, ou ne pouvait pas s'en occuper, et personne à part
mon père n'était intéressé de la racheter dans l'état où elle était
(surtout qu'en plus elle n'était même pas vide, elle n'avait pas été
nettoyée depuis des années, c'était dans un état de saleté horrible
quand mon père l'a eu, c'est lui qui a du s'occuper de tout ça lui-même,
même le déménagement des meubles et de toutes les affaires du vendeur il
s'en est occupé tout seul, et il n'a jamais rien réclamé pour ça)
Ce qui nous choque surtout, c'est l'attitude de la fille de l'ancien
propriétaire dans cette histoire, à l'époque on n'a pas eu l'impression
qu'elle s'occupait de défendre les intérêts de son père, pour tout dire
on ne l'a même jamais vue. Et maintenant qu'elle voit qu'il y a de
l'argent à récupérer, surtout que son père est dans un état de santé
très mauvais et qu'il est visiblement en fin de vie, là elle se réveille
et veut tout récupérer à bon compte.
--
gass
Fabienne
> stephane <mari...@wanadoo.fr> wrote:
>
>> Si j'ai bien compris votre affaire, votre père achète une maison en
>> mauvais état en 2006 125 000 ¤, la retape, et en 2008 la met en vente
>> à 400 000 ¤.
>
> Oui, c'est bien ça.
>
>> Dans le périmètre, une maison équivalente en bon état vaudrait 300
>> 000 ¤. Donc à un prix inférieur à 125 000¤ (5/12ème), cela ouvre à
>> l'ancien proprio le droit d'engager une action en récision pour
>> lésion.... Sauf erreur de calcul, il n'y a doc pas lésion.
>
> Au jour d'aujourd'hui, une maison équivalente en bon état vaut
> apparamment dans les 400000¤. En 2006, je ne pense pas que ça devait
> être aussi bas que 300000¤, le marché de l'immobilier n'a pas énormément
> grimpé entre fin 2006 et aujourd'hui, ça a même plutôt stagné l'an
> dernier. Je pense qu'à l'époque où mon père a acheté, une telle maison
> aurait valu entre 350000 et 400000¤ si elle avait été tout juste refaite
> à neuf comme c'est le cas aujourd'hui.
>
Il ne faudrait pas inverser les termes du débat.
La question n'est pas combient aurait valu la maison en 2006 si elle avait
déjà été rénovée comme votre père l'a fait ensuite, mais combien valait la
maison en 2006 dans l'état de délabrement dans lequel elle a été vendue.
Comme évoqué précédemment dans ce fil, ce qu'il faut faire remonter à la
surface, c'est la mise en vente en 2006, le dossier de l'agent immobilier,
le fait que la maison avait été mise en vente à l'époque pour un prix
supérieur à 125.000 Euros, n'avait pas trouvé preneur pendant longtemps,
puis a finalement été vendue à votre père, seul candidat acquéreur.
> Sans compter que mon père la met en vente à 400000¤, mais il s'attend
> bien sûr à recevoir des offres bien inférieures à cela, il n'est pas
> prêt à la brader pour autant, mais il se doute qu'il devra surement
> faire un petit effort pour réussir à la vendre.
>
>> Par contre, d'un point de vue fiscal, c'est une opération de marchand
>> de biens donc attention aux dégats collatéraux !
>
> Pourquoi dire cela ? Il n'y a pas de loi qui interdise à un particulier
> de retaper lui-même sa propre maison. Et d'un point de vue fiscal, les
> plus-values sur la résidence principale sont justement totalement
> exonérées. Mon père s'est bien renseigné sur tout cela, notamment auprès
> de son notaire quand il avait acheté, et puis les gens qui le font ne
> sont pas rares, surtout des gens qui sont du métier...
>
Aucun problème effectivement, du moment que votre père n'est pas un habitué
du procédé d'acheter une maison délabrée, de la retaper en en faisant sa
résidence principale pendant la durée des travaux, puis de revendre.
>> Cela étant, cette procédure va bloquer la vente de ce logement pour
>> une durée à mon avis assez longue.
>
> C'est ce qui le gène surtout. Il a besoin de l'argent de la vente pour
> payer sa nouvelle maison, il n'a plus du tout d'économies là après avoir
> payé cette maison, les travaux, et l'acompte pour la nouvelle maison, et
> même si l'ancien propriétaire ne gagne pas son procès, il ne veut pas se
> retrouver avec des dépenses encore en plus pour les frais de justice, un
> crédit à prendre pour payer sa nouvelle maison (qu'il va rembourser avec
> quoi ? Il n'a qu'une toute petite retraite)
>
Certes, mais la loi prévoit une action en rescision pour lésion pendant les
deux ans qui suivent la date de la vente. C'est un fait objectif.
>> Si vous retrouvez l'agent immobilier, il faudrait l'appeler en
>> garantie à la procédure car dans le cas ou il y aurait lésion, il a
>> une obligation de conseil vis a vis de ses clients. Il a donc une part
>> éventuelle de responsabilité.
>
> L'agent immobilier à l'époque n'avait pas du tout mis en garde sur une
> telle loi, d'ailleurs mon père ignorait totalement qu'une fois que la
> vente était signée devant notaire on pouvait revenir des années après
> pour se plaindre que le prix était trop bas. Son notaire d'ailleurs ne
> lui avait jamais parlé de ça non plus (il essaie de le contacter là
> depuis que l'affaire a commencé, mais apparamment il est en vacances)
>
> D'ailleurs, à ce compte-là, ne serait-ce pas plutôt l'ancien
> propriétaire qui aurait du être conseillé par l'agent immobilier ? Après
> tout, c'était lui qui était le client de l'agent immobilier, pas mon
> père. Et l'agent immobilier a été le premier à dire à cet homme qu'il
> fallait qu'il accepte une offre un peu plus basse que son prix s'il
> voulait réussir à trouver un acheteur.
>
Vous avez parfaitement raison.
Si quelqu'un a une action contre l'agent immobilier, ce serait plutôt le
vendeur.
> On est bien conscients que dans les faits, l'agent immobilier, s'il
> avait voulu donner un bon conseil au vendeur, il aurait sans doute du
> l'inciter à investir ce qu'il faut pour faire une rénovation avant de
> revendre. Même sans aller jusqu'à faire autant de travaux que ce que mon
> père a fait, avec peut-être 30000 ou 40000 euro en passant par une
> entreprise il pouvait la remettre dans un état passable, et ça lui
> aurait permis d'en tirer au moins 100000 ou peut-être même 150000 euro
> de plus. Mais bon, apparamment il ne voulait pas remettre de l'argent
> dans cette maison, ou ne pouvait pas s'en occuper, et personne à part
> mon père n'était intéressé de la racheter dans l'état où elle était
> (surtout qu'en plus elle n'était même pas vide, elle n'avait pas été
> nettoyée depuis des années, c'était dans un état de saleté horrible
> quand mon père l'a eu, c'est lui qui a du s'occuper de tout ça lui-même,
> même le déménagement des meubles et de toutes les affaires du vendeur il
> s'en est occupé tout seul, et il n'a jamais rien réclamé pour ça)
>
> Ce qui nous choque surtout, c'est l'attitude de la fille de l'ancien
> propriétaire dans cette histoire, à l'époque on n'a pas eu l'impression
> qu'elle s'occupait de défendre les intérêts de son père, pour tout dire
> on ne l'a même jamais vue. Et maintenant qu'elle voit qu'il y a de
> l'argent à récupérer, surtout que son père est dans un état de santé
> très mauvais et qu'il est visiblement en fin de vie, là elle se réveille
> et veut tout récupérer à bon compte.
>
C'est la vie
> --
> gass
gass
C'est vrai, on est tout à fait d'accord avec cette façon de voir les
choses. Mais l'avocat de l'ancien propriétaire ne voit pas les choses
dans ce sens-là, il affirme que la "vraie valeur" à l'époque de la vente
était beaucoup plus élevée que ça, pour la simple raison qu'en y faisant
quelques travaux il était possible de la revendre à un prix bien plus
élevé. Et que donc, d'après cet avocat, le fait que mon père a fait ces
travaux pour un coût bien inférieur à la plus-value suffit à prouver que
la valeur à l'époque était sous-évaluée.
Mon père ne nie pas qu'il a fait une bonne affaire en achetant cette
maison à ce prix-là étant donné qu'il était capable de la rénover, mais
il aimerait simplement que pour déterminer la valeur à l'époque l'expert
se base plutôt sur la loi de l'offre et la demande, c'est à dire tienne
compte d'une une forte baisse de valeur du fait que peu de gens sont
prêts à prendre une maison avec autant de travaux à faire, et que
d'ailleurs le prix que le vendeur en demandait n'était beaucoup plus
élevé que le prix auquel la vente s'est finalement faite. Mais il ne
sait pas du tout comment les experts procèdent pour évaluer la valeur
d'une maison à rénover entièrement, surtout quand son état a autant
changé depuis la vente et que donc il ne pourra pas forcément voir à
quel point c'était à l'époque et que cela avait découragé tous les
autres acheteurs potentiels.
> >> Par contre, d'un point de vue fiscal, c'est une opération de marchand
> >> de biens donc attention aux dégats collatéraux !
> >
> > Pourquoi dire cela ? Il n'y a pas de loi qui interdise à un particulier
> > de retaper lui-même sa propre maison. Et d'un point de vue fiscal, les
> > plus-values sur la résidence principale sont justement totalement
> > exonérées. Mon père s'est bien renseigné sur tout cela, notamment auprès
> > de son notaire quand il avait acheté, et puis les gens qui le font ne
> > sont pas rares, surtout des gens qui sont du métier...
> >
>
> Aucun problème effectivement, du moment que votre père n'est pas un habitué
> du procédé d'acheter une maison délabrée, de la retaper en en faisant sa
> résidence principale pendant la durée des travaux, puis de revendre.
Non, ça n'est bien sûr pas une activité régulière pour lui, mais après
des années à travailler pour les autres, où il n'avait même pas le temps
ni les moyens de s'occuper bien de sa propre maison, il a souhaité
profiter de sa retraite pour pouvoir enfin travailler pour lui. C'est
pour cela qu'il a revendu la petite maison qu'il avait, pour pouvoir
s'offrir la maison la plus grande qu'il pouvait trouver dans son budget,
en comptant un peu d'argent en plus pour les travaux, en sachant que vu
qu'il s'y connait ça ne lui faisait pas du tout peur de tout refaire
lui-même.
Et aujourd'hui sa femme, ma belle-mère, ne veut plus rester dans la
région, comme elle a toute sa famille dans le sud elle a voulu qu'ils
aillent s'y installer, donc il revend.
> >> Cela étant, cette procédure va bloquer la vente de ce logement pour
> >> une durée à mon avis assez longue.
> >
> > C'est ce qui le gène surtout. Il a besoin de l'argent de la vente pour
> > payer sa nouvelle maison, il n'a plus du tout d'économies là après avoir
> > payé cette maison, les travaux, et l'acompte pour la nouvelle maison, et
> > même si l'ancien propriétaire ne gagne pas son procès, il ne veut pas se
> > retrouver avec des dépenses encore en plus pour les frais de justice, un
> > crédit à prendre pour payer sa nouvelle maison (qu'il va rembourser avec
> > quoi ? Il n'a qu'une toute petite retraite)
> >
>
> Certes, mais la loi prévoit une action en rescision pour lésion pendant les
> deux ans qui suivent la date de la vente. C'est un fait objectif.
Je ne sais toujours pas d'ailleurs ce qu'on veut dire par "date de la
vente", ça correspond à la date de signature du compromis ou à la date
de signature de l'acte devant le notaire ?
--
gass
Papageno
> Je ne sais toujours pas d'ailleurs ce qu'on veut dire par "date de la
> vente", ça correspond à la date de signature du compromis ou à la date
> de signature de l'acte devant le notaire ?
Et vous écriviez moins et lisiez les réponses faites ?
Papageno
malgré tout, ça lui semble totalement injuste
> que le vendeur (ou plutôt sa fille, car le vieil homme n'est apparamment
> même plus en état de parler et c'est elle qui tire toutes les ficelles
> dans cette affaire)
Ca c'est un argument à creuser .
N'est pas Fabienne ?
Flap
> Flap <flap> wrote:
>
>> Je n'ose imaginer la sitiuation si votre père était requalifié de
>> marchand
>> de biens...
>> Votre père a réalisé une opération de marchand de biens en achetant puis
>> retapant un bien...
>> La requalificationj en marchand de biens par l'administration fiscale
>> fait
>> toujours très mal...
>> Retaper sa résidence principale, pas de problème...
>> Retaper un bien pour le garder au moins 10 ans... pas de problème..
>> Retaper un bien pour le revendre derrière... gloups...
>
> Je précise : cette maison est la résidence principale de mon père. Il a
> vendu la maison qu'il avait pour financer cet achat et les travaux, et
> il habitait sur place pendant les travaux (et y habite encore
> aujourd'hui). Il peut tout à fait prouver tout ça.
OK pas de problème en effet dans ce cas...
>
>> Juste pour encore alourdir le dossier... Votre père possède les
>> décennales
>> pour les travaux qu'il a réalisé??? Ca semble impossible puisqu'il a
>> touché
>> à plusieurs corps de métier...
>> Votre père possède-il les assurances dommages ouvrages obligatoires à
>> souscrire lors de travaux et que les futurs acquéreurs devraient lui
>> demander???
>> En effet, en cas de soucis dans les années à venir, imaginons un gros
>> fendard... Qui va être responsable??? Quelle assurance va jouer???
>
> Mon père est tout à fait au fait de ce genre de choses, c'était son
> métier. En tant que particulier faisant des travaux dans sa propre
> maison, il n'est pas tenu légalement d'avoir une assurance
> dommages-ouvrages, il devra simplement préciser à la revente de sa
> maison qu'il n'y a pas de telle garantie et qu'elle est vendue en
> l'état.
Oui, ça c'est un point qui ne plait en général pas trop aux acquéreurs (et
aux notaires???)
>
> En outre, il n'a pas touché au gros oeuvre, comme il s'y connait bien en
> bâtiment il avait justement pris soin de choisir une maison où le gros
> oeuvre était sain, pour ne s'occuper de ne refaire que le second oeuvre.
> Donc quand bien même il y aurait un problème de gros oeuvre, ce ne
> serait pas de sa responsabilité.
Il vendra en tant que particulier et non professionnel => OK...
koumac
> Je ne sais toujours pas d'ailleurs ce qu'on veut dire par "date de la
> vente", ça correspond à la date de signature du compromis ou à la date
> de signature de l'acte devant le notaire ?
Jour ou votre pére à signer chez le notaire ,ce dernier du lui dire
quelqueschoses comme vous devenez prpopriétaire à compter de ce jour et vous
en assumerez les risques et ..........
gass
> >> Votre père possède-il les assurances dommages ouvrages obligatoires à
> >> souscrire lors de travaux et que les futurs acquéreurs devraient lui
> >> demander???
> >> En effet, en cas de soucis dans les années à venir, imaginons un gros
> >> fendard... Qui va être responsable??? Quelle assurance va jouer???
> >
> > Mon père est tout à fait au fait de ce genre de choses, c'était son
> > métier. En tant que particulier faisant des travaux dans sa propre
> > maison, il n'est pas tenu légalement d'avoir une assurance
> > dommages-ouvrages, il devra simplement préciser à la revente de sa
> > maison qu'il n'y a pas de telle garantie et qu'elle est vendue en
> > l'état.
> Oui, ça c'est un point qui ne plait en général pas trop aux acquéreurs (et
> aux notaires???)
Oui mais bon, il ne force pas l'acheteur à acheter non plus... Et des
maisons de ce type en plein centre ville, totalement remises à neuf et
avec un jardin, ça ne court pas les rues, je ne pense pas que les
acheteurs préfèrent acheter une maison en mauvais état plutôt qu'une
maison remise à neuf mais où tout ne serait pas garanti.
Parce qu'il a quand même la garantie des fabricants qui est en général
assez longue (au moins 5 ans, parfois plus) sur beaucoup de choses qui
sont neuves comme les fenêtres, les radiateurs, les meubles de la
cuisine et de la salle de bains (plus l'électroménager, les sanitaires,
la robinetterie...)... j'en oublie sans doute, mon père sait ça mieux
que moi, il a un dossier où il a bien classé toutes ces factures
justement au cas où il y aurait un souci un jour. Et bien sûr, il
remettra toutes ces factures à l'acheteur de la maison pourra lui-même
faire jouer toutes ces garanties si nécessaires.
--
gass
gass
D'accord, donc ça veut dire que le délai de 2 ans va jusqu'à fin février
2009, à la date anniversaire de la signature chez le notaire.
--
gass
Moisse
exprime ceci:
>> métier. En tant que particulier faisant des travaux dans sa propre
>> maison, il n'est pas tenu légalement d'avoir une assurance
>> dommages-ouvrages, il devra simplement préciser à la revente de sa
>> maison qu'il n'y a pas de telle garantie et qu'elle est vendue en
>> l'état.
> Oui, ça c'est un point qui ne plait en général pas trop aux
> acquéreurs (et aux notaires???)
>
>>
>> En outre, il n'a pas touché au gros oeuvre, comme il s'y connait
>> bien en bâtiment il avait justement pris soin de choisir une maison
>> où le gros oeuvre était sain, pour ne s'occuper de ne refaire que le
>> second oeuvre. Donc quand bien même il y aurait un problème de gros
>> oeuvre, ce ne serait pas de sa responsabilité.
>
> Il vendra en tant que particulier et non professionnel => OK...
>
Malheureusement il en va tout autrement.
Le professionel est toujours garant du vice caché tandis que le
particulier ne l'est que s'il est informé de ce vice qu'il dissimule à
l'acheteur au moment de la transaction.
Ce qui paraît être le cas présent.
Par ailleur s'il est vrai qu'en tant que particulier il n'est pas tenu
de souscrire une D.O., cela ne l'exonère pas pour autant de supporter la
garantie à laquelle l'acheteur peut prétendre.
>>
>>> Vous devriez la garder un moment cette maison puis la revendre d'ici
>>> quelques années...
>>
>> C'est totalement hors de question pour mon père, il n'a pas prévu de
>> finir ses jours dans cette maison, à son âge il compte bien profiter
>> des quelques années qu'il lui reste dans la nouvelle maison qu'il
>> est en train d'acheter.
>>
>> --
>> gass
Clairement il a joué au marchand de bien plus ou moins travesti en
résident particulier. Je ne sais pas si c ela peut avoir une quelconque
influence pour la suite qui va porobablement survenir.
--
Moisse
Nospam : sans doute
moi...@douteifrance.com
gass
> Le professionel est toujours garant du vice caché tandis que le
> particulier ne l'est que s'il est informé de ce vice qu'il dissimule à
> l'acheteur au moment de la transaction.
> Ce qui paraît être le cas présent.
Il va de soi que mon père n'a pas l'intention de dissimuler un
quelconque vice de la maison à son futur acheteur, pourquoi un tel
procès d'intention ? D'ailleurs, à sa connaissance, la maison n'a aucun
vice, car tous les problèmes qu'il a découvert il les a traités au cours
de sa rénovation.
> Par ailleur s'il est vrai qu'en tant que particulier il n'est pas tenu
> de souscrire une D.O., cela ne l'exonère pas pour autant de supporter la
> garantie à laquelle l'acheteur peut prétendre.
Absolument pas, mon père est formel là-dessus, à partir du moment où dès
le compromis de vente (et bien sûr dans l'acte de vente signé devant
notaire) il est bien précisé que la maison est vendue en l'état, sans
garantie contre les vices cachés (clauses qui sont prévues la plupart du
temps dans les ventes d'immobilier ancien), et sans garantie
dommages-ouvrages (clause spécifique que l'acheteur devra accepter),
alors l'acheteur ne pourra pas se retourner contre mon père pour une
quelconque garantie à laquelle il aura explicitement renoncé.
Je peux vous dire que par rapport à ça, mon père s'est bien renseigné
avant de se lancer là-dedans, car il savait que fatalement un jour où
l'autre il serait amené à revendre cette maison, donc il avait bien
demandé à son notaire de lui indiquer à l'avance s'il y avait des
risques par rapport aux travaux qu'il y ferait, et comment il pouvait
faire pour ne pas risquer de se retrouver un jour tenu pour responsable
si la maison avait un problème après qu'il l'ait revendue.
--
gass
Papageno
> Moisse <moi...@douteifrance.com> wrote:
>> Par ailleur s'il est vrai qu'en tant que particulier il n'est pas tenu
>> de souscrire une D.O., cela ne l'exonère pas pour autant de supporter la
>> garantie à laquelle l'acheteur peut prétendre.
>
> Absolument pas, mon père est formel là-dessus, à partir du moment où dès
> le compromis de vente (et bien sûr dans l'acte de vente signé devant
> notaire) il est bien précisé que la maison est vendue en l'état, sans
> garantie contre les vices cachés (clauses qui sont prévues la plupart du
> temps dans les ventes d'immobilier ancien), et sans garantie
> dommages-ouvrages (clause spécifique que l'acheteur devra accepter),
> alors l'acheteur ne pourra pas se retourner contre mon père pour une
> quelconque garantie à laquelle il aura explicitement renoncé.
>
> Je peux vous dire que par rapport à ça, mon père s'est bien renseigné
> avant de se lancer là-dedans, car il savait que fatalement un jour où
> l'autre il serait amené à revendre cette maison, donc il avait bien
> demandé à son notaire de lui indiquer à l'avance s'il y avait des
> risques par rapport aux travaux qu'il y ferait, et comment il pouvait
> faire pour ne pas risquer de se retrouver un jour tenu pour responsable
> si la maison avait un problème après qu'il l'ait revendue.
Ce que vous affirmez est erroné :
- une clause d'éxonération incluse dans un contrat est totalement
innefficace s'il y a eu mauvaise foi et vous me semblez de très mauvaise foi
.
-si des travaux de construction, de reconstruction ou de
réhabilitation ont été faits par le vendeur depuis moins de dix ans, il est
tenu à la garantie du constructeur .
Papageno
gass
> Ce que vous affirmez est erroné :
> - une clause d'éxonération incluse dans un contrat est totalement
> innefficace s'il y a eu mauvaise foi et vous me semblez de très mauvaise foi
Pourquoi mon père serait-il de mauvaise foi ? Je vous dis au contraire
qu'il a corrigé systématiquement tous les problèmes qu'il a décelé dans
cette maison.
> -si des travaux de construction, de reconstruction ou de
> réhabilitation ont été faits par le vendeur depuis moins de dix ans, il est
> tenu à la garantie du constructeur
C'est faux dans le cas précis du *particulier* qui fait *lui-même* des
travaux dans une habitation constituant sa *résidence principale* (les
trois conditions sont nécessaires)
<http://www.ffsa.fr/webffsa/portailffsa.nsf/html/frameset?opendocument&a
rg=dommagesouvrage1>
--
gass
MichelB
gass a écrit :
Sur ce point précis vous avez tort. Dans la mesure où votre père était un artisan en bâtiment le
tribunal retiendra la notion de professionnel, peu importe que les travaux aient été effectués pour
lui-même ou qu'il n'exerce plus son activité.
---
Cordialement
MichelB
Colonel Kilgore
> Absolument pas, mon père est formel là-dessus, à partir du moment où dès
> le compromis de vente (et bien sûr dans l'acte de vente signé devant
> notaire) il est bien précisé que la maison est vendue en l'état, sans
> garantie contre les vices cachés (clauses qui sont prévues la plupart du
> temps dans les ventes d'immobilier ancien), et sans garantie
> dommages-ouvrages (clause spécifique que l'acheteur devra accepter),
> alors l'acheteur ne pourra pas se retourner contre mon père pour une
> quelconque garantie à laquelle il aura explicitement renoncé.
>
Il se trompe complètement.
Voir ma réponse complète plus loin dans le fil.
--
I love the smell of napalm in the morning.
Colonel Kilgore
Vous confondez assurance Dommages Ouvrage et RC Décennale : Ce n'est
pas la même chose.
Oui, le particulier qui fait des travaux pour son propre compte peut se
passer de DO sans violer la loi qui a institué cette assurance.
Mais s'il vend dans les dix ans , il sera vis à vis de l'acquéreur
débiteur de la RC Décennale due par le constructeur, voir aticles 1792
et suivants Code Civil.
Ce que les gens qui agrandissent leur maison eux même ne comprennent
pas, ce que cette garantie n'est pas invalidée par la clause habituelle
des notaires, de vente sans garantie des vices cachées. Nul ne peut
s'exonérer de 1792.... La clause d'exonération n'est opérante que par
rapport à l'aticle 1641, autrement dit en pratique pour les parties
antérieurement existantes du batiment.
--
VCs don't surf !
MichelB
Colonel Kilgore a écrit :
il a raison. Sur le fait qu'il ne peut s'exonérer des garanties de l'article 1982 vous avez raison.
J'ai complété en disant que le vendeur sera reconnu comme professionnel (artisan en bâtiment
retraité) et que, de ce fait, une exclusion de garantie des vices cachés sera inopérante (sauf cas
particulier où l'acquéreur serait un professionnel du corps d'état concerné par le désordre).
Sur un autre point relevé dans le fil: la qualification de marchand de biens, de mémoire, est
constatée si les conditions suivantes sont réunies: acquisition en vue de la revente et opération
habituelle. Notre administration fiscale considère que dès la 2ème opération la condition
"habituelle" est remplie. La requalification en marchand de biens est de la seule initiative de
cette administration. Il est improbable que l'administration tente cette requalification dans la
mesure où aucune des conditions n'est (apparemment) réunie.
---
Cordialement
MichelB
MichelB
MichelB
belloy
--
.
"MichelB" <nos...@yahoo.fr> a écrit dans le message de news:
48660146$0$20524$426a...@news.free.fr...
D'autant plus qu'il avait l'obligation de souscrire une assurance "dommages
ouvrages"
Colonel Kilgore
> D'autant plus qu'il avait l'obligation de souscrire une assurance "dommages
> ouvrages"
Non, s'il a bien fait les travaux lui même.
Mais il reste débiteur de la RCD, de la GBF.
Cf mes messages précédents.
belloy
--
.
"Colonel Kilgore" <Death...@bove.gov> a écrit dans le message de news:
mn.e2be7d864...@bove.gov...
> gass avait énoncé :
>> "Papageno" <Moijaimepaslesnouilles@oceanbleu> wrote:
>>
>>> Ce que vous affirmez est erroné :
>>> - une clause d'éxonération incluse dans un contrat est totalement
>>> innefficace s'il y a eu mauvaise foi et vous me semblez de très mauvaise
>>> foi
>>
>> Pourquoi mon père serait-il de mauvaise foi ? Je vous dis au contraire
>> qu'il a corrigé systématiquement tous les problèmes qu'il a décelé dans
>> cette maison.
>>
>>> -si des travaux de construction, de reconstruction ou de
>>> réhabilitation ont été faits par le vendeur depuis moins de dix ans, il
>>> est
>>> tenu à la garantie du constructeur
>>
>> C'est faux dans le cas précis du *particulier* qui fait *lui-même* des
>> travaux dans une habitation constituant sa *résidence principale* (les
>> trois conditions sont nécessaires)
>>
>> <http://www.ffsa.fr/webffsa/portailffsa.nsf/html/frameset?opendocument&a
>> rg=dommagesouvrage1>
>
>
> Vous confondez assurance Dommages Ouvrage et RC Décennale : Ce n'est pas
> la même chose.
>
> Oui, le particulier qui fait des travaux pour son propre compte peut se
> passer de DO sans violer la loi qui a institué cette assurance.
Non la DO est obligatoire, pas de sanction pénale, c'est vrai, mais la
sanction est civile au moment de la revente
Colonel Kilgore
>> Oui, le particulier qui fait des travaux pour son propre compte peut se
>> passer de DO sans violer la loi qui a institué cette assurance.
>
> Non la DO est obligatoire, pas de sanction pénale, c'est vrai, mais la
> sanction est civile au moment de la revente
Non, et le lien pertinent vers le site de la FFSA qui explique la DO a
été donné.
belloy
--
.
"Colonel Kilgore" <Death...@bove.gov> a écrit dans le message de news:
mn.e3867d862...@bove.gov...
> belloy a exprimé avec précision :
>
>>> Oui, le particulier qui fait des travaux pour son propre compte peut se
>>> passer de DO sans violer la loi qui a institué cette assurance.
>>
>> Non la DO est obligatoire, pas de sanction pénale, c'est vrai, mais la
>> sanction est civile au moment de la revente
>
> Non, et le lien pertinent vers le site de la FFSA qui explique la DO a été
> donné.
Je ne comprends pas ???
MichelB
> >
>>> >>> Oui, le particulier qui fait des travaux pour son propre compte peut se
>>> >>> passer de DO sans violer la loi qui a institué cette assurance.
>> >>
>> >> Non la DO est obligatoire, pas de sanction pénale, c'est vrai, mais la
>> >> sanction est civile au moment de la revente
> >
> > Non, et le lien pertinent vers le site de la FFSA qui explique la DO a été
> > donné.
>Je ne comprends pas ???
Comme vous le faites remarquer l'article 243-3 du code des assurances exclut toute sanction pénale
pour :
" la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son
conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint "
Par ailleurs vous affirmez qu'il y a sanction civile.
Mais à ma connaissance il n'y a jamais eu aggravation des réparations et indemnités pour cause de
défaut d'assurance dans ce cadre.
La seule "sanction" est celle de renonciation d'achat d'un acquéreur potentiel estimant que la
garantie personnelle est inférieure à la garantie d'un assureur. Mais cet acquéreur potentiel peut
renoncer pour bien d'autres motifs.
Le législateur ayant exclu toute sanction pénale, c'est bien à l'acquéreur de mesurer la prise de
risque acceptable, mais il ne saurait se prévaloir de l'absence de DO du moment qu'il était
clairement informé.
Dans les faits, le notaire indiquera toujours cette absence de "souscription" (et non pas de garantie).
Par contre la responsabilité d'un tiers professionnel (agence) pourrait être recherchée si il ne
mentionne pas le fait qu'aucune assurance n'a été souscrite pour des travaux relevant des garanties
de l'article 1792.
Je vous rejoins donc sur le "techniquement" obligatoire mais à défaut pas de sanction pénale ni
civile (à moins que vous ayez une information contraire?). L'important étant que l'acquéreur soit
informé qu'aucune assurance DO n'a été souscrite.
---
Cordialement
MichelB
gass
> Oui, le particulier qui fait des travaux pour son propre compte peut se
> passer de DO sans violer la loi qui a institué cette assurance.
>
> Mais s'il vend dans les dix ans , il sera vis à vis de l'acquéreur
> débiteur de la RC Décennale due par le constructeur, voir aticles 1792
> et suivants Code Civil.
>
> Ce que les gens qui agrandissent leur maison eux même ne comprennent
> pas, ce que cette garantie n'est pas invalidée par la clause habituelle
> des notaires, de vente sans garantie des vices cachées. Nul ne peut
> s'exonérer de 1792.... La clause d'exonération n'est opérante que par
> rapport à l'aticle 1641, autrement dit en pratique pour les parties
> antérieurement existantes du batiment.
Ce que vous ne comprenez semble-t-il pas, c'est que mon père n'a rien
*construit*, il n'a rien *agandi* non plus, il a refait en partie
l'électricité (changé les vieilles prises, les vieux interrupteurs,
installé des luminaires modernes...), la plomberie (et les lavabos,
WC...), les ouvrants (portes, fenêtres...) et la décoration de la maison
(peinture, carrelage...), et a aménagé la cuisine et la salle de bains.
Donc vous êtes en train de dire là qu'un particulier qui déménage et
vend sa maison, si jamais il a eu le malheur de refaire la peinture ou
le carrelage, ou de changer un lavabo, il serait automatiquement et
obligatoirement responsable pendant 10 ans s'il y a un problème dans la
maison, alors que s'il n'a jamais rien fait pour l'entretenir là il est
tranquille ? C'est pas un peu absurde ça ?
--
gass
MichelB
éléments constitutifs.
La responsabilité sera limitée aux travaux effectués et non aux éléments préexistants.
Un peu d'électricité, un peu de plomberie, un peu de déco? Et un prix multiplié par plus de 3.5?
Je comprends le vendeur de tenter l'action en rescision.
Il faudra peut-être fournir des arguments chiffrés plus solides pour convaincre un juge.
---
Cordialement
MichelB
gass
> Un peu d'électricité, un peu de plomberie, un peu de déco? Et un prix
> multiplié par plus de 3.5? Je comprends le vendeur de tenter l'action en
> rescision. Il faudra peut-être fournir des arguments chiffrés plus solides
> pour convaincre un juge.
Ah mais ça, j'ai toujours dit que l'état de la maison en 2006 était
tellement affreux que tous les acheteurs ont renoncé, ce qui explique
que même à 150000€, prix que l'ancien propriétaire en demandait,
personne n'en voulait.
MAis j'ai toujours dit aussi que je pense sincèrement que si l'ancien
propriétaire avait fait faire un minimum de travaux de rénovation, je ne
dis pas de tout refaire à neud, mais ne serait-ce que refaire les
peintures intérieures et extérieures, changer les fenêtres cassées,
faire réparer tout ce qui ne fonctionnait pas correctement au niveau de
l'électricité et de la plomberie, il aurait certainement pu trouver un
acheteur à un prix nettement plus élevé, je pense au minimum à 250000€,
et ça pour des travaux qui lui auraient coûté quelques dizaines de
milliers d'euro, bien moins de 100000€ sans doute.
Autrement dit, l'état était tel que la maison était dévalorisée, un
acheteur prêt à acheter cette maison, c'était soit quelqu'un qui avait à
la fois les compétences et le temps de la remettre en état (donc à part
un artisan à la retraite comme mon père, je ne vois pas trop qui...),
soit quelqu'un qui avait un budget bien supérieur pour y faire faire les
travaux par des professionnels (mais en général, les gens qui ont un
budget aussi important préfèrent prendre une maison où ils peuvent
emménager tout de suite, plutôt qu'une maison où ils vont devoir
attendre pendant des mois que les travaux soient finis). Donc c'est pour
ça que c'est bien gentil de dire que la valeur était sous-évaluée, mais
moi je dis que la "valeur" il faudrait la voir en fonction de l'offre et
de la demande pour la maison tel qu'elle était, pas en fonction de la
valeur qu'elle aurait eu si elle avait été remise en état.
Mon père a fait des travaux plus importants que simplement retaper la
maison, il a cherché non seulement à changer tout ce qui était cassé,
refaire la déco mais surtout à moderniser l'intérieur de la maison : il
a réaménagé l'espace du rez-de-chaussée pour décloisonner des petites
pièces sombres et faire plutôt un grand salon avec cuisine américaine,
et pouvoir aussi rajouter des toilettes au rez-de-chaussée en plus de la
salle de bains de l'étage (chose qui plait en général beaucoup aux
acheteurs), il a refait complètement cette salle de bains en gagnant de
la place sur un placard pour pouvoir y mettre une grande baignoire
balnéo et un large plan de travail avec deux lavabos, il a installé des
aménagements de rangement dans les deux chambres...
Et puis il a beaucoup travaillé sur le jardin aussi, il a du faire venir
de la terre pour réussir à engazonner correctement le terrain (c'était
plus un terrain vague qu'un jardin quand il l'a eu), bon il aurait aimé
avoir plus de temps pour l'améliorer, parce que les plantations ça ne
pousse pas en quelques jours, mais c'est un jardin où il y a eu
énormément de travail pour commencer à en faire quelque chose
d'agréable.
Tout ça pour dire que même s'il n'a pas fait du tout de travaux "lourds"
qui touchent à la structure de la maison, il y a quand même plus qu'un
simple coup de peinture, il y a bossé tous les jours pendant un an et
demi tout de même, et c'est quelqu'un qui s'y connait et qui n'a pas
ménagé sa peine, donc vous imaginez le boulot que ça représente... Ce
genre de travaux de rénovation et d'aménagement, quand on les fait faire
par une entreprise ou par des artisans, si on compte la fourniture des
matériaux, des meubles, des équipements (il y a tout qui est neuf), ça
représenterait un budget probablement de l'ordre de 150000€.
Alors le problème de fond pour nous, c'est de savoir si l'expert se base
uniquement sur la valeur actuelle diminuée du coût des travaux (comme le
prétend l'avocat de l'ancien propriétaire), ou s'il tient compte de la
demande extrèmement faible pour une maison dans un état aussi mauvais
qu'elle était, et donc du fait que la valeur en est forcément très
diminuée.
--
gass
gass
> Un peu d'électricité, un peu de plomberie, un peu de déco? Et un prix
> multiplié par plus de 3.5? Je comprends le vendeur de tenter l'action en
> rescision. Il faudra peut-être fournir des arguments chiffrés plus solides
> pour convaincre un juge.
Ah mais ça, j'ai toujours dit que l'état de la maison en 2006 était
tellement affreux que tous les acheteurs ont renoncé, ce qui explique
que même à 150000€, prix que l'ancien propriétaire en demandait,
personne n'en voulait.
MAis j'ai toujours dit aussi que je pense sincèrement que si l'ancien
propriétaire avait fait faire un minimum de travaux de rénovation, je ne
dis pas de tout refaire à neuf, mais ne serait-ce que refaire les
Papageno
"Colonel Kilgore" <Death...@bove.gov> a écrit dans le message de news:
mn.e2bd7d863...@bove.gov...
Je l'ai déjà dit à ce Gass .
Pas d'exonération en vertu de 1792 et suivants du Code Civil .
Mais je crois de plus en plus à un très beau troll .
gass
> Je l'ai déjà dit à ce Gass .
> Pas d'exonération en vertu de 1792 et suivants du Code Civil .
Je viens de consulter l'article 1792-1 sur Legifrance, et cela me semble
même encore plus clair qu'avant...
>Est réputé constructeur de l'ouvrage :
>
> 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au
> maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
>
> 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a
> construit ou fait construire ;
>
> 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du
> propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un
> locateur d'ouvrage.
Récapitulons une dernière fois :
1° : ce n'est pas le cas de mon père
2° : ce n'est pas le cas de mon père, il n'a ni construit ni fait
construire cette maison
3° : ce n'est pas le cas de mon père
Conclusion : mon père n'est pas réputé constructeur de l'ouvrage, et
n'est donc pas concerné par l'article 1792 du Code Civil.
Fin de la discussion sur de sujet précis, qui n'est de toutes manières
pas le sujet qui m'a amené à poser une question ici, puisque la seule
question qui nous intéresse est celle de l'action en rescision pour
lésion que l'ancien propriétaire semble vouloir intenter, et surtout de
la détermination de la "valeur réelle" de la maison à la date où mon
père en est devenu propriétaire.
--
gass
Papageno
"gass" <ga...@free.fr> a écrit dans le message de news:
1ij9ev4.tf9yvj68c41wN%ga...@free.fr...
> Fin de la discussion sur de sujet précis
et autoritaire avec ça en plus le monsieur .
MichelB
gass a écrit :
> "Papageno" <Moijaimepaslesnouilles@oceanbleu> wrote:
>
>> Je l'ai déjà dit à ce Gass .
>> Pas d'exonération en vertu de 1792 et suivants du Code Civil .
>
> Je viens de consulter l'article 1792-1 sur Legifrance, et cela me semble
> même encore plus clair qu'avant...
>
>
>> Est réputé constructeur de l'ouvrage :
>>
>> 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au
>> maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
>>
>> 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a
>> construit ou fait construire ;
>>
>> 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du
>> propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un
>> locateur d'ouvrage.
>
> Récapitulons une dernière fois :
>
> 1° : ce n'est pas le cas de mon père
>
> 2° : ce n'est pas le cas de mon père, il n'a ni construit ni fait
> construire cette maison
>
> 3° : ce n'est pas le cas de mon père
>
>
> Conclusion : mon père n'est pas réputé constructeur de l'ouvrage, et
> n'est donc pas concerné par l'article 1792 du Code Civil.
>
se convaincre aussi rapidement!
Je ne suis pas bien sûr que vous ayez reçu le message. Votre père a effectivement effectué des
travaux pour lesquels il peut être appelé en garantie.
Non l'assurance DO n'est pas obligatoire ou plus exactement son absence ne sera pas sanctionnée si
c'est précisé dès le pré-acte.
Oui, votre père peut devoir la garantie des vices cachés pour les éléments sur lesquels il est
intervenu même en cas d'exclusion dans l'acte (en tant qu'ancien artisan en bâtiment).
Non il ne risque pas de se voir soumis au régime de marchand de bien dans le cadre de cette opération.
Pour revenir à la question initiale:
- s'agissant d'une action en annulation aucune agence compétente ne mettra le bien en vente
- vous avez 2 pistes à exploiter: les factures des fournitures, location de matériel etc.., et
d'autre part l'état du marché et plus particulièrement la situation de cette maison à l'époque. La
consultation des archives des journaux locaux devrait permettre de réunir des éléments objectifs.
-il faut que votre père chiffre le préjudice subit par l'impossibilité de mettre en vente la maison.
-éventuellement envisagez une transaction dès que vous aurez réuni des éléments suffisants pour
prouver que l'action entreprise par votre adversaire peut lui coûter cher et que d'autre part
l'issue en est pour le moins incertaine.
---
Bonne chance
MichelB
Colonel Kilgore
> Ce que vous ne comprenez semble-t-il pas, c'est que mon père n'a rien
> *construit*, il n'a rien *agandi* non plus, il a refait en partie
> l'électricité (changé les vieilles prises, les vieux interrupteurs,
> installé des luminaires modernes...), la plomberie (et les lavabos,
> WC...), les ouvrants (portes, fenêtres...) et la décoration de la maison
> (peinture, carrelage...), et a aménagé la cuisine et la salle de bains.
J'ai très bien compris.
Votre père a fait assez de travaux pour envisager une PV de 200 k€. Ca
comprend vraisemblablement la couverture, l'installation électrique, et
le chauffage, tout velà en entier.
Et je vous confirme que ces travaux là AUSSI sont susceptibles de
relever de l'article 1792.
> Donc vous êtes en train de dire là qu'un particulier qui déménage et
> vend sa maison, si jamais il a eu le malheur de refaire la peinture
non.
> ou le carrelage,
non, pas si une seule pièce, en une opération ponctuelle
> ou de changer un lavabo,
non plus
> il serait automatiquement et
> obligatoirement responsable pendant 10 ans s'il y a un problème dans la
> maison, alors que s'il n'a jamais rien fait pour l'entretenir là il est
> tranquille ? C'est pas un peu absurde ça ?
Non.
Ce qui est absurde, c'est votre histoire :
Votre père n'a "rien fait", ou presque, mais sa plus value aurait pu
être énorme. Forcément, l'un des deux termes est faux.
gass
> Pour revenir à la question initiale: - s'agissant d'une action en
> annulation aucune agence compétente ne mettra le bien en vente
C'est un gros problème en effet, le plus gênant pour mon père. MAIS, je
viens également de découvrir un article du Code Civil dont nous
ignorions l'existence (le notaire de mon père lui en aurait sans doute
parlé, s'il avait réussi à l'avoir au téléphone, mais pour l'instant il
reste injoignable), et surtout l'avocat de l'ancien propriétaire s'est
bien gardé de parler de cela :
> Article 1681
>
> Dans le cas où l'action en rescision est admise, l'acquéreur a le choix
> ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il en a payé, ou de garder le
> fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième
> du prix total.
> Le tiers possesseur a le même droit, sauf sa garantie contre son vendeur.
Si je comprend bien la signification de "juste prix" comme étant égal à
5/12e de la "valeur réelle" de la maison à l'époque de la vente, cela
veut dire que contrairement à ce que l'avocat de l'ancien propriétaire a
affirmé à mon père, il ne peut en aucun cas obtenir l'annulation de la
vente, mon père a de toutes façons la possibilité de choisir de
conserver la maison en payant - au pire - la différence entre le prix
qu'il l'avait payée (125000€) et 5/12e de la valeur qu'en aura donné
l'expert (ou plutôt les experts, j'ai également découvert par l'article
1678 qu'il faut obligatoirement qu'ils soient 3, mais par contre je n'ai
toujours pas trouvé un article qui dise qui est sensé payer ces
experts... parce que une expertise, j'imagine que ça doit déjà coûter
cher, mais 3 expertises alors...)
Donc si je calcule bien, imaginons (au pire du pire) que la maison
valait déjà, mettons, 350000€ début 2007 quand mon père l'a acheté (ce
qui semblerait encore bien énorme vu qu'à 150000€ personne n'en voulait,
mais bon pourquoi pas, sait-on jamais...), cela voudrait dire qu'au pire
des cas, si l'ancien propriétaire gagnait en justice, mon père aurait à
lui rembourser la différence entre 350000*5/12=145833€, et 125000€.
Autrement dit 20000€ (au pire du pire, et j'aurais du mal à penser que
l'expertise aboutisse à une telle estmation de valeur, même 300000€, qui
est le seuil à partir duquel il y aurait lésion, ça me semble
surréaliste vu qu'à la moitié de ça il n'y avait aucun acheteur, mais
bon on n'est jamais trop prudent).
> - vous avez 2 pistes à exploiter: les factures des fournitures, location
> de matériel etc.., et d'autre part l'état du marché et plus
> particulièrement la situation de cette maison à l'époque. La consultation
> des archives des journaux locaux devrait permettre de réunir des éléments
> objectifs.
Le problème, c'est que ici c'est là que ça bloque, on en a déjà discuté
avec l'avocat de la fille de l'ancien propriétaire, il dit qu'il est
prêt à considérer les factures de matériaux, mais pas à tenir compte du
travail effectué par mon père parce qu'il n'y a pas de facture pour
ça...
Or on sait très bien que pour des travaux comme repeindre les murs, si
vous comptez juste le prix de la peinture, vous êtes très loin de la
différence de valeur que ça représente avec un mur pourri, étant donné
que si vous devez le faire faire par un artisan il va vous prendre
plusieurs milliers d'euro rien que pour sa main d'oeuvre. Le prix des
pots de peinture, c'est dérisoire en comparaison de la valeur des
travaux.
C'est dégueulasse, parce que si mon père avait eu de l'argent pour faire
faire tous les travaux par une entreprise, il aurait eu une grosse
facture qu'il lui aurait suffi d'envoyer à l'avocat et tout ça aurait
été instantanément terminé (et je ne crois pas qu'alors personne aurait
trouvé choquant qu'il revende sa maison au prix du marché, alors que de
toutes façons c'est ce que n'importe quel propriétaire fait quand il
revend son bien...). Mais comme mon père n'a pas d'argent, mais
seulement son savoir faire et ses bras, il se retrouve le dindon de la
farce... enfin passons...
> -il faut que votre père chiffre le préjudice subit par l'impossibilité de
>mettre en vente la maison.
> -éventuellement envisagez une transaction dès que vous aurez réuni des
> éléments suffisants pour prouver que l'action entreprise par votre
> adversaire peut lui coûter cher et que d'autre part l'issue en est pour le
> moins incertaine.
On en a beaucoup discuté avec mon père ce soir, et on a fini par se dire
qu'il va essayer de proposer à la fille de l'ancien propriétaire de
signer un accord pour que ça se débloque le plus vite possible. Mon père
a bien du mal à admettre d'en arriver là, car pour lui ça s'apparente ni
plus ni moins à céder à un chantage, mais vu sa situation avec une
maison à payer très bientôt il faut qu'on trouve un moyen de débloquer
ça très rapidement, et surtout sans avoir à débourser de l'argent vu
qu'il n'a pas d'argent de côté. Or si on essaie de se battre en justice,
il va falloir qu'il prenne un avocat, sans doute il devra payer au moins
une partie des frais d'expertise, payer encore pour un emprunt pour sa
nouvelle maison, et il ne peut pas se permettre cela (et puis si ça se
trouve, même s'il gagne ça pourrait lui revenir plus cher au final...).
Il s'engagerait à lui donner une certaine somme (10000€ par exemple, on
coupe la poire en deux par rapport au maximum qu'on estime qu'on
pourrait être condannés à lui verser, dans le cas d'une expertise
particulièrement surévaluée) en échange de quoi elle s'engage à cesser
immédiatement toute action et à ne surtout pas mettre de bâtons dans les
roues à mon père pour la vente, avec pour condition à cette transaction
que la vente se fasse dans un certain délai (un compromis signé d'ici la
fin de l'été par exemple, avec une signature devant notaire avant la fin
de l'année) et à un prix de vente minimal qu'on pense fixer à 380000€
(en calculant les frais d'agence et les quelques autres frais que mon
père a déjà eu et aura encore pour faire la vente ça correspond à un
restant pour lui à environ 360000€. Sachant qu'il a besoin de 350000€
pour finir de financer sa nouvelle maison, il ne peut pas se permettre
de descendre en dessous de ce prix s'il doit encore retirer 10000€ de
cette somme pour les donner à la fille de l'ancien propriétaire...).
La condition sera également qu'elle toucherait cette somme une fois que
mon père aura eu la totalité de l'argent de l'acheteur. On pourrait même
éventuellement envisager que le notaire de mon père prélève ces 10000€
directement sur le prix de la vente et s'engage à les donner directement
à l'ancien propriétaire, ou plutôt à sa fille puisque c'est elle qui
gère son patrimoine apparamment maintenant, si ça peut aider à la
convaincre d'accepter cette transaction. Bon, idéalement on aimerait que
ça soit le notaire de mon père qui mette tout cela noir sur blanc, et
qu'elle et lui signent ça devant ce notaire, parce que mon père n'a pas
les moyens de prendre un avocat en plus pour s'occuper de ça, et puis
son notaire connait déjà bien le dossier puisque c'est lui qui s'est
occupé de l'achat de la maison, et qui va s'occuper de la revente, il a
tout intérêt lui aussi à ce que ça se passe le plus vite possible et le
mieux possible. Bien malheureusement, son notaire est apparamment encore
en vacances pour un certain temps, il va réessayer de le contacter dès
ce lundi pour bien mettre ça au point avant de le proposer à la fille de
l'ancien propriétaire.
Eventuellement, si jamais elle veut plus d'argent que ça, on pense même
envisager de proposer à la fille de l'ancien propriétaire que le montant
de cette transaction soit de 10000€ si la vente se fait à 380000€, plus
un petit % en plus si jamais la vente se fait au-dessus de ce prix,
comme ça il aura sans doute la paix si elle a elle-même intérêt à ce que
la maison se vende le plus cher possible.
Bon, je ne vous cache pas qu'on ne sait pas du tout si elle est prête à
accepter ça. Quand son avocat a proposé une transaction à mon père, ce
qu'il disait qu'elle proposait c'était de récupérer la maison (soit au
moins une valeur de revente de 360000€, tous frais déduits), en lui
remboursant le prix d'achat, ses frais de notaire et les frais des
travaux (dont au plus il peut justifier d'environ 20000€ d'achats de
matériaux et d'équipements, et encore il n'a pas les factures pour
tout). Ce qui ferait que dans ce cas, elle débourserait un peu plus de
150000€ pour récupérer une maison dont elle compterait tirer 360000€,
soit plus de 200000€ de profit, alors qu'on lui en propose 20 fois
moins... Mais si on propose ça, c'est parce qu'on imagine bien que son
avocat a du la prévenir qu'elle ne pourrait jamais récupérer la maison
si elle va en justice, qu'au plus elle ne récupérerait que la différence
du prix d'achat, et que s'il a dit le contraire à mon père c'était
surement pour essayer de le faire paniquer en se disant qu'il avait
affaire à quelqu'un qui ne connaissait rien aux lois et qui n'avait pas
d'avocat pour le défendre...
--
gass
gass
> > Ce que vous ne comprenez semble-t-il pas, c'est que mon père n'a rien
> > *construit*, il n'a rien *agandi* non plus, il a refait en partie
> > l'électricité (changé les vieilles prises, les vieux interrupteurs,
> > installé des luminaires modernes...), la plomberie (et les lavabos,
> > WC...), les ouvrants (portes, fenêtres...) et la décoration de la maison
> > (peinture, carrelage...), et a aménagé la cuisine et la salle de bains.
>
> J'ai très bien compris.
>
> Votre père a fait assez de travaux pour envisager une PV de 200 k€. Ca
> comprend vraisemblablement la couverture, l'installation électrique, et
> le chauffage, tout velà en entier.
>
> Et je vous confirme que ces travaux là AUSSI sont susceptibles de
> relever de l'article 1792.
Il n'a pas touché à la couverture, à part remettre en place quelques
tuiles qui avaient été déplacées lors de la tempête de 1999 et qui
n'avaient jamais été remises depuis.
Pour ce qui est de l'électricité, il fait installer des disjoncteurs à
la place des anciens fusibles (il ne l'a pas fait lui-même, il a fait
intervenir un électricien), et il a remplacé les prises, les
interrupteurs et les luminaires. Il a mis des radiateurs à accumulation
à la place des vieux convecteurs pourris. Ca se limite à ça. Le
chauffe-eau il l'a conservé car il fonctionnait bien, il l'a juste
détartré (au train au vont les choses, je sens qu'il va bien y avoir
quelqu'un qui va se mettre à m'affirmer que le détartrage entraîne une
garantie décennale, je m'attend à tout maintenant...)
Et je ne vois rien dans l'article 1792 qui inclue de tels travaux, à
moins que vous ne vouliez parler des "éléments d'équipements", auquel
cas étant donné la définition donnée par l'article 1792-2, je cite, "Un
élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps
avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos
ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne
peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet
ouvrage.", auquel cas il est très clair que ce que mon père a remplacé
ne rentre pas dans cette catégorie puisque tout ceci est parfaitement
démontable. Si mon père voulait, il pourrai parfaitement emporter tout
ça pour sa nouvelle maison, il y a plein de gens qui font ça et ne
laissent que des douilles de chantier à la place des luminaires par
exemple, mais là le but de mon père c'est pas de faire ce genre de
petite économie, c'est de faire en sorte que la maison soit la plus
belle possible pour qu'il ne soit pas trop difficile de la vendre.
> Ce qui est absurde, c'est votre histoire :
>
> Votre père n'a "rien fait", ou presque, mais sa plus value aurait pu
> être énorme. Forcément, l'un des deux termes est faux.
Vous ne comprenez pas visiblement le fond de l'histoire. Mon père a fait
des travaux importants en valeur, qui auraient coûté très cher s'il les
avait fait faire par une entreprise, parce que cela demande beaucoup de
main d'oeuvre et que la main d'oeuvre dans le bâtiment ça coûte très
cher par les temps qui courent, mais qui ne sont pas des travaux qui
touchent à la structure même de la maison. Ce sont des travaux
"basiques" que n'importe qui peut faire lui-même dans sa maison pour en
améliorer le confort ou l'esthétique, simplement mon père a choisi,
comme la maison était vraiment en très très mauvais état, de tout faire
d'un coup (et aussi parce qu'il voulait faire le maximum avant d'être
trop âgé pour en avoir la force).
Et en plus de cela, comme la maison était en très très mauvais état
quand il l'a acheté, personne n'en voulait, et ça explique qu'elle se
soit vendue à un prix aussi faible. Elle aurait sans doute pu se vendre
beaucoup plus cher si elle n'avait pas été dans un état tel qu'il
faisait fuir les acheteurs.
--
gass
svbeev
> belloy a exprimé avec précision :
>
>>> Oui, le particulier qui fait des travaux pour son propre compte peut se
>>> passer de DO sans violer la loi qui a institué cette assurance.
>>
>> Non la DO est obligatoire, pas de sanction pénale, c'est vrai, mais la
>> sanction est civile au moment de la revente
>
> Non, et le lien pertinent vers le site de la FFSA qui explique la DO a été
> donné.
Je ne suis pas du tout d'accord avec cette analyse trés répandue mains
néanmoins erronée selon moi.
En guise de lien pertinent je ne connais que mon code des assurances qui
dans son article L 242-1 dispose le plus clairement du monde :
"Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire
de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait
réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du
chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une
assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le
paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature
de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article
1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le
fondement de l'article 1792 du code civil."
Le maître de l'ouvrage qui construit pour lui même n'est pas exonéré de
_l'obligation_ d'assurance.
D'ailleurs cette exonération ne résulte d'aucun des alinéas de l'artile L
242-1 ni de l'article L 243-1 qui ne concerne que l'état lorsqu'il construit
pour son compte.
Il est exact que l'artcile L 243-3 dipose "Quiconque contrevient aux
dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code sera puni d'un
emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 euros ou de l'une de
ces deux peines seulement.
Les dispositions de l'alinéa précédent ne s'appliquent pas à la personne
physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire
occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son
conjoint."
Tout le monde aura donc constaté que le second alinéa exclue l'application
des _sanctions pénales_ pour la personne physique qui construit pour lui
même mais ne l'exonère pas de son obligation d'assurance.
N'encourir ni amende ni peine de prison ne signifie absolument pas que l'on
n'est pas obligé de souscrire une assurance. Les obligations civiles non
incriminées pénalement sont légion dans notre droit civil.
Donc je souscris à ce qu'à écrit Belloy.
Certes, je confesse que ce débat est assez thérorique dans le cas
particulier du maître de l'ouvrage qui construit lui-même des ses blanches
mains et qui, en sa qualité de constructeur, sera en toute hypothèse tenu
sur le terrain de 1792 et suivants.
Cependant, je continue toujours et encore de clamer qu'il est inexact
d'affirmer que le particulier maitre d'ouvrage qui construit pour lui même
n'est pas tenu à l'obligation de souscrire une assurance D.O et je le
clamerai tant que l'on ne m'aura pas prouver l'exitence d'un texte
dérogatoire autre que celui qui ne concerne que les _seules sanctions
pénales_.
Papageno
"svbeev" <tc...@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
4866d5e8$0$902$ba4a...@news.orange.fr...
> Certes, je confesse que ce débat est assez thérorique dans le cas
> particulier du maître de l'ouvrage qui construit lui-même des ses blanches
> mains et qui, en sa qualité de constructeur, sera en toute hypothèse tenu
> sur le terrain de 1792 et suivants.
> Cependant, je continue toujours et encore de clamer qu'il est inexact
> d'affirmer que le particulier maitre d'ouvrage qui construit pour lui même
> n'est pas tenu à l'obligation de souscrire une assurance D.O et je le
> clamerai tant que l'on ne m'aura pas prouver l'exitence d'un texte
> dérogatoire autre que celui qui ne concerne que les _seules sanctions
> pénales_.
Bien Thierry je vois que nous sommes d'accord pour une fois :-) .
Et pour le reste que pensez vous de l'affaire de notre gass ?
Amicalement
Armel
Papageno
"gass" <ga...@free.fr> a écrit dans le message de news:
1ij9rol.19lc3ki1liue7cN%ga...@free.fr...
> On en a beaucoup discuté avec mon père ce soir, et on a fini par se dire
> qu'il va essayer de proposer à la fille de l'ancien propriétaire de
> signer un accord pour que ça se débloque le plus vite possible.
Vous parlez sans arrêt de la fille ; est elle partie prenante , était elle
vendeuse ?
Mais le Père est il capable ou pas ?
Vous auriez tord de proposer quoi que ce soit vous commettre un aveu de
faiblesse .
stephane
Si il a changé les fenêtres, cela relève bien de la RCD. Cela étant;
il n' y aura lésion que si la maison valait en 2006 , compte tenu de
son état, plus de 300 000 €. En effet, il faut que la maison ai été
acheté a une valeur inférieure à 5/12.. soit moins de 125 000 €.
gass
> > On en a beaucoup discuté avec mon père ce soir, et on a fini par se dire
> > qu'il va essayer de proposer à la fille de l'ancien propriétaire de
> > signer un accord pour que ça se débloque le plus vite possible.
>
> Vous parlez sans arrêt de la fille ; est elle partie prenante , était elle
> vendeuse ?
> Mais le Père est il capable ou pas ?
C'est le père qui a vendu sa maison. Mais à l'époque de la vente déjà il
n'allait vraiment pas fort, il était en maison de retraite depuis déjà
plusieurs années, il ne pouvait plus marcher ni même rester assis très
longtemps. Il n'est d'ailleurs jamais sorti de cette maison de retraite,
que ce soit pour le compromis ou pour la signature devant le notaire,
mon père avait du se rendre sur place à chaque fois. Mon père m'a dit
que cela avait été difficile pour le vendeur de signer les papiers parce
que cela le fatiguait trop de rester là pendant que l'agent immobilier
puis le notaire lui lisaient les papiers (il n'y voyait plus grand
chose, il ne pouvait pas les lire lui-même).
Et maintenant en tout cas, ce dont on est certains, c'est que l'avocat
nous a bien dit qu'il avait été contacté par la fille du propriétaire,
et qu'il a dit aussi que le propriétaire est un homme "agé, malade, et
qui n'a plus toute sa tête". Je ne sais pas jusqu'à quel point est son
état, mon père ne l'a plus jamais revu depuis la vente.
Par contre, mon père connaissait déjà la fille du propriétaire, parce
que quand il a eu les clés de la maison, il a du se débrouiller lui-même
pour déménager toutes les affaires du père, et tout ça il a du
l'apporter directement chez sa fille qui habite à quelques rues de là,
c'est le père qui lui avait dit qu'il n'avait qu'à tout mettre chez sa
fille. A l'époque, elle était apparamment ravie que son père se soit
enfin débarassé de cette maison, elle n'avait pas l'air de trouver que
le prix ait été trop bas...
Peut-être que la fille a été déclarée responsable de la gestion des
biens de son père, si son état de santé fait qu'il n'est plus capable ?
On n'en sait rien en fait, on ne nous a rien dit de précis.
--
gass
svbeev
"Papageno" <Moijaimepaslesnouilles@oceanbleu> a écrit dans le message de
news: 486728c2$0$845$ba4a...@news.orange.fr...
Cher Vogelfänger,
Pourquoi pour une fois ? Il ne m'était pas apparu que nous étions si souvent
en désaccord
> Et pour le reste que pensez vous de l'affaire de notre gass ?
Pour ce qui est du mécanisme de l'action en rescision pour lésion je n'ai
pas grand chose à ajouter aux avis éclairés des deux notaires de ce fil
(l'oiseleur et sa petite caille préférée...).
En ce qui concerne la responsabilité du papa de notre gass ce ne sont pas
les fondements possibles qui manquent et qui, pour certains d'entre eux
peuvent même être cumulatifs et dans l'ordre de nunérotation du CC et en
l'espèce dans l'ordre inverse de la pertinence juridique :
- 1382 puisque je continue de soutenir que le maître de l'ouvrage qui
construit pour lui même a l'obligation de souscrire une assurance de dommage
même si le défaut d'accomplissement de cette formalité obligatoire n'est
pas, dans ce cas précis, pénalement réprimé. Pour autant c'est à mon sens
une faute qui engage sa reponsabilité. (on peut même se demander si cette
faute n'entretait pas dans la catégorie des fautes dolosives qui permet
selon nos sages suprêmes de retenir le cumul de responsabilités
quasi-délictuelle et contractuelle )
- 1641 et suivants (sujet qui m'oppose assez régulièremet a Fabienne) car
toute clause d'exclusion serait inopérante à l'égard du vendeur qui, en sa
qualité de constructeur se voit appliquer le même régime que le
professionnel qui est réputé connaître les défauts, même cachés, de la chose
vendue et qui ne peut donc s'en exonérer par une disposition contractuelle.
- 1792 et suivants qui en l'espèce est une responsabilité de plein droit et
donc le fondement le plus facile des trois à mettre en oeuvre
Bien à vous.
Si vales bene est ego valeo
MichelB
les propositions de transaction se font par ministère d'avocat qui rédigeront éventuellement le
protocole final en cas d'accord. Si elles n'ont pas de suite elles n'influent en rien sur le
jugement à venir.
Il m'est arrivé dans le cadre de ma profession de transiger au grand dam de mon avocat qui était sûr
du succès de l'action judiciaire en cours. Sauf que la notion d'urgence était prioritaire sur toutes
autres préoccupations. Personne n'a jamais cru que c'était l'aveu d'un tort ou même d'un doute
quelconque. C'est juste de la saine gestion.
Pour l'instant _l'urgence est de contacter un avocat_, d'attendre que la partie adverse ouvre les
hostilités afin que le litige soit constaté et, puisqu'il y a urgence, d'inciter l'avocat à trouver
une solution négociée.
Ne rien négocier sans avocat. Bien entendu le fait qu'il y est urgence met le défendeur dans un
rapport de force défavorable. Mais il faut parfois savoir perdre un peu pour ne pas tout perdre.
---
Cordialement
MichelB
gass
> Pour l'instant _l'urgence est de contacter un avocat_, d'attendre que la
> partie adverse ouvre les hostilités afin que le litige soit constaté et,
> puisqu'il y a urgence, d'inciter l'avocat à trouver une solution négociée.
> Ne rien négocier sans avocat. Bien entendu le fait qu'il y est urgence
> met le défendeur dans un rapport de force défavorable. Mais il faut
> parfois savoir perdre un peu pour ne pas tout perdre.
Oui, comme on dit, le temps c'est de l'argent... Mon père, s'il n'a pas
trouvé un acheteur pour sa maison d'ici la fin de l'été, il va avoir de
très grosses difficultés pour pouvoir payer sa nouvelle maison. Si
jamais la vente était bloquée pendant des années de procédures, ça
serait une pure catastrophe.
Vous pensez qu'il est obligatoire de passer par un avocat, il ne peut
pas faire ça avec son notaire ? Ca l'arrangerait beaucoup, parce que
s'il doit encore trouver un avocat qui veuille bien s'occuper de ça, le
payer en plus (avec quel argent ? Il a dépensé presque tout ce qu'il lui
restait pour payer l'acompte de sa nouvelle maison... Il ne va quand
même pas aller voir sa banque pour lui dire qu'il a besoin d'un crédit
pour payer un avocat...)
--
gass
MichelB
Surtout n'entreprenez rien sans le concours d'un avocat. Vous pouvez vous en passer tant que vous
n'avez pas reçu l'assignation et tant que vous ne proposez rien.
Je comprends parfaitement que l'on puisse être riche virtuellement de 400 000 euros et malgré ça ne
pas avoir un sou devant soi. Googelez sur aide judiciaire elle est accordée sous condition de
ressources.
Le notaire peut éventuellement essayer de raisonner votre vendeur en donnant des arguments, mais son
rôle n'est pas de prendre parti dans ce conflit.
---
Cordialement
MichelB
Zetrader In Roanne City
> Bonjour,
>
> Ma famille est dans la plus grande des inquiétudes au sujet d'une
> maison que mon père comptait vendre, et pour laquelle la personne qui
> lui avait vendue compte lancer une "action en rescision pour lésion".
>
> Voilà toute l'histoire : mon père a été artisan en bâtiment toute sa
> vie, un peu touche à tout, comme il a toujours travaillé à la campagne
> il a eu à de nombreuses reprises l'occasion de réaliser des travaux de
> rénovation complète de vieilles maisons, et était très réputé pour
> cela dans la région. Il a pris sa retraite en 2006, et a pu enfin
> réaliser son rêve : acheter une maison avec les économies qu'il a pu
> faire dans sa vie, et la retaper complètement.
>
> Il a trouvé fin 2006 une maison de ville en très mauvais état. Le
> vendeur était un homme âgé, qui vivait seul dans cette grande maison
> (environ 100m2) et ne pouvait plus l'entretenir surtout au niveau de
> l'étage où il n'avait plus mis les pieds depuis des années. Il en
> demandait 150000¤, après négociation ils se sont entendus sur un prix
> de 125000¤, ce qui était faible pour le quartier mais totalement
> compréhensible vu l'état de délabrement de la maison, où absolument
> tout était à refaire. D'ailleurs, l'agent immobilier par lequel s'est
> fait cet achat a été le premier à insister auprès du vendeur pour
> qu'il accepte l'offre de mon père, étant donné que la maison était en
> vente depuis déjà assez longtemps et que cet homme n'y habitait plus
> depuis son placement en maison de retraite.
>
> Mon père a entièrement remis à neuf cette maison, il y a passé près de
> 18 mois en travaillant 7 jours sur 7, n'hésitant pas à faire jouer ses
> relations et à faire parfois des centaines de kilomètres pour dénicher
> des matériaux au meilleur prix. Presque tout a été changé,
> l'électricité totalement refaite, le chauffage, la plomberie aussi,
> l'escalier remplacé, toutes les fenêtres, les découpage des pièces,
> il a installé une cuisine équipée à l'américaine, une salle de bains
> et des WC totalement neufs, et bien sûr toute la décoration. Il a
> même refait le petit jardinet attenant à la maison (une rareté pour
> les maisons de ville dans cette ville). Aujourd'hui, la maison est
> vraiment très belle, et mon père souhaite la revendre pour partir
> s'installer dans le Sud et profiter un peu de sa retraite.
>
> Il a donc pris contact avec plusieurs agences de la région pour mettre
> son bien en vente, qui l'ont estimé à environ 400000¤. Il leur a donc
> donné mandat pour qu'elles mettent en vente la maison. Seulement c'est
> là que les problèmes ont commencé. La fille du vendeur, qui habite
> dans cette ville, a vu que la maison que son père avait vendu était
> en vente, et elle a apparamment réussi à convaince son père qu'il se
> serait fait escroquer en la vendant seulement 125000¤ en 2006.
>
> Ils ont pris un avocat, et ont annoncé à mon père qu'ils comptent
> intenter une "action en rescision pour lésion" en demandant
> l'annulation de la vente ! Maintenant que la maison est remise à
> neuf, ils veulent la récupérer et rendre juste les 125000¤ à mon
> père, vous parlez d'une affaire !
>
> Au début mon père n'a pas pris ces menaces au sérieux, mais les
> agences où il a mis en vente la maison lui ont dit que le vendeur
> avait le droit de faire cela, qu'il y allait y avoir une expertise de
> la maison pour déterminer sa valeur en 2006, et qu'en fonction de
> cela il y avait de grandes chances que le vendeur gagne. Ils lui ont
> dit aussi que ça va être très difficile pour lui de revendre la
> maison, car il sera obligé de prévenir les acheteurs potentiels que
> son vendeur a engagé cette action contre lui, et que ce genre de
> procédure en justice peut durer des années. Mon père est totalement
> effondré...
>
> L'avocat du vendeur propose un accord amiable à mon père : il
> renoncerait aux poursuites s'il accepte d'annuler la vente, contre le
> paiement du prix d'achat, des frais de notaire, plus le remboursement
> des frais que mon père a engagé pour les travaux, sur factures. Mon
> père ne souhaite pas accepter cela, car comme il a presque tout fait
> lui-même il n'a pas de factures pour le travail bien évidemment,
> uniquement pour les matériaux, et encore il ne les a pas toutes
> gardées. Il estime que ces fournitures lui ont coûté environ 20000¤,
> ce qu'il pourrait prouver avec ses relevés de compte où figurent les
> débits des commerçants chez qui il s'est fourni, mais malgré tout, ça
> lui semble totalement injuste que le vendeur (ou plutôt sa fille, car
> le vieil homme n'est apparamment même plus en état de parler et c'est
> elle qui tire toutes les ficelles dans cette affaire) récupère à si
> bon compte une maison qui vaut 400000¤ et sur laquelle il aura trimé
> pendant plus d'un an pour rien !
>
> Que peut faire mon père ? Il est complètement bloqué là car pour lui
> le temps presse, il a pris des engagements pour l'achat d'une nouvelle
> maison qu'il devra bientôt payer, et s'il n'a pas la possibilité de
> vendre celle-ci tant que les procédures courent il va droit à la
> catastrophe financièrement.
Triste France, la fille du vendeur qui n'accepte pas l'idée qu'une personne
lui achète son bien et en tire un bénéfice derrière (après travail en plus).
Je suppose que la fille du vendeur aurait rien dit si elle voyait que ton
père vendait à perte, génial.
En plus, il y a juste eu mise en vente mais pas transaction finale de vente
non ?
--
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gass
> Bonjour,
>
> Ma famille est dans la plus grande des inquiétudes au sujet d'une maison
> que mon père comptait vendre, et pour laquelle la personne qui lui avait
> vendue compte lancer une "action en rescision pour lésion".
Bonjour,
Je reprend un peu au début de la discussion pour vous donner quelques
nouvelles, a priori plutôt bonnes, car avec mon père on a pu joindre son
notaire au téléphone ce matin.
Il lui a raconté toute l'histoire, et voilà ce que le notaire en dit :
il dit que ce genre d'action, il a vu beaucoup de gens essayer d'en
tenter une au cours de sa carrière de notaire (et que souvent, c'était
des histoires qui ressemblaient à celle de mon père, une personne âgée
qui vend sa maison et ensuite les enfants qui se réveillent et qui
trouvent le prix trop bas), mais qu'il n'en a pas vu beaucoup où le
vendeur ait gagné. Il lui déconseille fortement de proposer une
transaction à la fille de l'ancien propriétaire, il lui dit que ça ne
servirait sans doute à rien car ils n'ont pas d'éléments qui
montreraient qu'ils ont une chance de gagner. Il lui conseille d'ignorer
purement et simplement la fille de l'ancien propriétaire et son avocat,
de considérer ce qu'ils lui ont dit comme une simple tentative
d'intimidation, et que ce n'était pas sûr du tout qu'elle se lance dans
une action en justice qui serait longue et couteuse pour elle.
Il a surtout dit à mon père que les agences immobilières n'avaient pas
le droit de refuser de vendre sa maison, qu'il pourrait même les
poursuivre pour ça vu qu'elles ont signé des mandats de vente. Il lui a
dit qu'il ne faut pas qu'il s'en fasse par rapport aux menaces de la
fille de l'ancien propriétaire, que mon père devrait continuer à essayer
de vendre sa maison normalement, et que au pire si d'ici la vente il se
passait quelque chose, il ferait en sorte de mettre ce qu'il faut dans
le compromis et dans l'acte de vente pour que mon père soit tranquille.
Il lui conseille d'envoyer des recommandés aux deux agences pour leur
demander de remettre en vente la maison, et d'écrire que dans le cas
contraire il devra considérer qu'elles ont résilié le mandat de vente et
qu'elles y renoncent définitivement. Et il lui conseille aussi que dès
maintenant, mon père commence à mettre en vente la maison par ses
propres moyens, étant donné que les deux mandats de vente sont des
mandats "non exclusifs" (nous ne savions pas que mon père avait le droit
de chercher lui-même des acheteurs alors qu'il avait mis en vente la
maison dans des agences). Le notaire lui a dit qu'il aurait tout intérêt
à chercher rapidement un acheteur, quitte à accepter de beaucoup baisser
le prix, puisque de toutes manières la maison n'est plus en vente dans
aucune agence et que s'il la vend tout seul il n'aura pas de frais
d'agence à payer. Et que en plus, s'il vend la maison à un prix plus bas
mais sans passer par une agence (ce qui revient au même au final pour
mon père), cela affaibilirait encore plus la position de la fille de
l'ancien propriétaire par rapport à une éventuelle expertise de la
valeur de la maison.
Il a dit à mon père que si l'avocat de la fille de l'ancien propriétaire
continue ses menaces, il pourrait avoir peut-être intérêt à prendre un
avocat, pour laisser son avocat s'en occuper et ne pas avoir à se faire
du soucis à cause de ça. Et il nous conseille surtout de ne plus donner
aucune information à cet avocat par rapport à la maison, à son état à
l'époque de l'achat, aux travaux que mon père a fait dedans, ou même par
rapport à la vente, que moins il en sait mieux c'est pour mon père.
(j'espère que cet avocat ne consulte pas ce forum...)
Donc en conclusion, on va essayer de préparer des annonces avec des
bonnes photos, on a déjà repéré plusieurs sites sur internet où on peut
mettre des annonces gratuitement ou pour pas trop cher, et puis mon père
va essayer de voir s'il peut trouver un imprimeur pour lui faire un
panneau "A vendre" à accrocher sur sa maison.
--
gass
gass
> Triste France, la fille du vendeur qui n'accepte pas l'idée qu'une personne
> lui achète son bien et en tire un bénéfice derrière (après travail en plus).
> Je suppose que la fille du vendeur aurait rien dit si elle voyait que ton
> père vendait à perte, génial.
> En plus, il y a juste eu mise en vente mais pas transaction finale de vente
> non ?
Effectivement, mon père n'a pas vendu à ce jour, il avait simplement mis
en vente la maison dans deux agences immobilières de la ville, qui l'ont
toutes les deux retiré de leur vitrine quand il leur a dit que la fille
de l'ancien propriétaire voulait le poursuivre.
Pour ce qui est du prix de vente, mon père l'a mis à 400000€, ces agents
immobiliers ayant estimé la maison plutôt dans les 380000€, car il
préfère se laisser un petite marge de négociation en se doutant bien que
les acheteurs potentiels proposeront toujours moins que ça. Il a besoin
de pouvoir en obtenir 350000€, une fois tous les frais déduits dont les
frais d'agence éventuels, pour pouvoir finir de financer l'achat et
l'aménagement de sa nouvelle maison (à son âge, et avec la petite
retraite qu'il touche, il est totalement exclu qu'il reprenne un crédit,
d'ailleurs ça serait sans doute impossible d'en obtenir un)
Mais bon, on commence à reprendre espoir, voir à ce sujet mon autre
message sur cette discussion.
--
gass
Zetrader In Roanne City
Le délai est sur le point d'être passé ? J'ai vu dans un autre post sur
fr.misc.finance que c'est limité à deux ans l'action en rescision. J'espère
que c'est le cas de ton père ou que c'est bientôt le cas, comme ça la fille
l'aura dans l'os avec son comportement "j'accepte pas qu'on puisse revendre
+ cher derrière mon père".
J'imagine déjà le délire si de tels trucs arrivaient en bourse: "j'ai vendu
mes actions france telecom trop peu chères, j'entame une action en
rescision" ;)
Attention pour ton père, à 380 000 euros ce sera peut-être dur de vendre,
c'est pas de sa faute, mais le crédit coûte actuellement 30% + cher et avec
le tapage médiatique régulier sur les ruinés de l'immo, il y a maintenant
une défiance généralisée des acquéreurs potentiels qui hésitent à acheter
etc... bref le marché de la vente est tendu comme un bourricot actuellement.
gass
> Le délai est sur le point d'être passé ? J'ai vu dans un autre post sur
> fr.misc.finance que c'est limité à deux ans l'action en rescision.
Non, on a vu que le délai est encore un peu long, parce que à l'époque
ça avait pris du temps entre la signature du compromis et la signature
de l'acte devant notaire (mon père avait du attendre d'avoir revendu son
ancienne maison), or c'est la date de la signature devant notaire qui
compte pour le début du délai de 2 ans, pas la date de signature du
compromis. Donc ce délai va jusqu'à fin février 2009.
> J'espère
> que c'est le cas de ton père ou que c'est bientôt le cas, comme ça la fille
> l'aura dans l'os avec son comportement "j'accepte pas qu'on puisse revendre
> + cher derrière mon père".
> J'imagine déjà le délire si de tels trucs arrivaient en bourse: "j'ai vendu
> mes actions france telecom trop peu chères, j'entame une action en
> rescision" ;)
Oui, ce qu'on trouve terrible surtout, c'est que ce genre de chose
puisse être fait après la vente, je trouve cette loi très mal faite. A
la limite, je peux le comprendre pour quelqu'un qui signe la vente de sa
maison sur un coup de tête, sans avoir bien eu le temps de réfléchir au
prix du marché, mais pas dans un cas comme cela où la maison était
restée en vente des mois à 150000€ et que personne n'en voulait à ce
prix...
> Attention pour ton père, à 380 000 euros ce sera peut-être dur de vendre,
> c'est pas de sa faute, mais le crédit coûte actuellement 30% + cher et avec
> le tapage médiatique régulier sur les ruinés de l'immo, il y a maintenant
> une défiance généralisée des acquéreurs potentiels qui hésitent à acheter
> etc... bref le marché de la vente est tendu comme un bourricot actuellement.
D'après les agences immobilières, il y a une forte demande pour ce genre
de maison, comme à la fois elle est en centre ville et elle a un jardin,
c'est très rare dans le coin, surtout en bon état. Mais c'est vrai qu'en
même temps, le prix qu'ils ont estimé ça correspond à une maison quand
même plutôt haut de gamme dans cette ville, et ça fait un budget qui ne
conviendrait pas à un jeune couple qui démarre dans la vie et qui achète
sa première maison, plutôt à des gens d'âge mur et qui gagnent bien leur
vie. Mais bon, on ne s'inquiète pas trop quand même, c'est une ville où
il y a quand même pas mal de gens qui ont les moyens, et on a vu
plusieurs maisons dans les mêmes prix qui ont été vendues rapidement, je
pense que mon père pourra trouver un acheteur à un prix raisonnable en
négociant un peu... De nos jours, j'ai l'impression que les gens qui ont
de l'argent, ils achètent quand même encore beaucoup, c'est les plus
pauvres qui n'ont plus les moyens, les riches eux ils s'en sortent, mais
ils sont très exigents du coup (mais pour ça, on a confiance, mon père a
fait un super boulot et la maison est vraiment nickel, c'est juste
dommage pour le jardin qui n'a pas encore eu le temps de bien pousser,
ça aurait pu être parfait)
Après, c'est la période qui est plus ou moins favorable... les gens vont
partir en vacances, mais en même temps on est en grande banlieue, il y a
pas mal de parisiens qui viennent dans cette ville pour prendre l'air le
week-end quand il fait beau, ça peut être aussi l'occasion pour ce genre
de personnes de repérer une maison à acheter (d'où l'intérêt de trouver
rapidement un gros panneau "A vendre")
--
gass
Papageno
> Je reprend un peu au début de la discussion pour vous donner quelques
> nouvelles, a priori plutôt bonnes, car avec mon père on a pu joindre son
> notaire au téléphone ce matin.
>
> Il lui a raconté toute l'histoire, et voilà ce que le notaire en dit :
> il dit que ce genre d'action, il a vu beaucoup de gens essayer d'en
> tenter une au cours de sa carrière de notaire (et que souvent, c'était
> des histoires qui ressemblaient à celle de mon père, une personne âgée
> qui vend sa maison et ensuite les enfants qui se réveillent et qui
> trouvent le prix trop bas), mais qu'il n'en a pas vu beaucoup où le
> vendeur ait gagné. Il lui déconseille fortement de proposer une
> transaction à la fille de l'ancien propriétaire, il lui dit que ça ne
> servirait sans doute à rien car ils n'ont pas d'éléments qui
> montreraient qu'ils ont une chance de gagner. Il lui conseille d'ignorer
> purement et simplement la fille de l'ancien propriétaire et son avocat,
> de considérer ce qu'ils lui ont dit comme une simple tentative
> d'intimidation, et que ce n'était pas sûr du tout qu'elle se lance dans
> une action en justice qui serait longue et couteuse pour elle.
C'est curieux j'ai déjà lu ces conseils quelque part ...
> Donc en conclusion, on va essayer de préparer des annonces avec des
> bonnes photos, on a déjà repéré plusieurs sites sur internet où on peut
> mettre des annonces gratuitement ou pour pas trop cher, et puis mon père
> va essayer de voir s'il peut trouver un imprimeur pour lui faire un
> panneau "A vendre" à accrocher sur sa maison.
et peut-être remercier les personnes qui se sont fendu de quelques conseils
?
Bruno Causse
"Zetrader In Roanne City" <http://www.zetrader.fr> a écrit dans le message
de news: 4868b97b$0$23861$426a...@news.free.fr...
> Triste France, la fille du vendeur qui n'accepte pas l'idée qu'une
> personne lui achète son bien et en tire un bénéfice derrière (après
> travail en plus). Je suppose que la fille du vendeur aurait rien dit si
> elle voyait que ton père vendait à perte, génial.
> En plus, il y a juste eu mise en vente mais pas transaction finale de
> vente non ?
> --
>
hummm..., le probleme est d'un autre niveau achat 125 000 euros, vente
future au environ de 400 000 euros en 18 mois et quelques travaux ( 20 000
euros de materiaux), je pense que les lois protegent les "faibles", et qu'un
juge (impartial) peut etudier le dossier.
Zetrader In Roanne City
> "Zetrader In Roanne City" <http://www.zetrader.fr> a écrit dans le
> message de news: 4868b97b$0$23861$426a...@news.free.fr...
>> Triste France, la fille du vendeur qui n'accepte pas l'idée qu'une
>> personne lui achète son bien et en tire un bénéfice derrière (après
>> travail en plus). Je suppose que la fille du vendeur aurait rien dit
>> si elle voyait que ton père vendait à perte, génial.
>> En plus, il y a juste eu mise en vente mais pas transaction finale de
>> vente non ?
> hummm..., le probleme est d'un autre niveau achat 125 000 euros, vente
> future au environ de 400 000 euros en 18 mois et quelques travaux (
> 20 000 euros de materiaux), je pense que les lois protegent les
> "faibles", et qu'un juge (impartial) peut etudier le dossier.
Oui mais rien ne dit qu'il partira à 400 000 euros ... d'ailleurs il parle
déjà de 380 000 euros dans un autre post.
Il partira peut-être à 300 000 euros ou moins, on en sait rien, rien n'est
fait j'allais dire, tout ceci n'est que théorique pour le moment.
Bruno Causse
"Zetrader In Roanne City" <http://www.zetrader.fr> a écrit dans le message
de news: 4868b97b$0$23861$426a...@news.free.fr...
> Triste France, la fille du vendeur qui n'accepte pas l'idée qu'une
> personne lui achète son bien et en tire un bénéfice derrière (après
> travail en plus). Je suppose que la fille du vendeur aurait rien dit si
> elle voyait que ton père vendait à perte, génial.
> En plus, il y a juste eu mise en vente mais pas transaction finale de
> vente non ?
ca ne rappelle une histoires de Rodin, un antiquaire achat pour environ 20
000 francs deux vieux bronzes qui tronaient devant une boulangerie. jusque
la rien d'ilegale.
mais il revent ces 2 bronzes pour une valeur 40 x superieur (c'etait des
"Rodin"), devinez la suite.....
Zetrader In Roanne City
Oué je comprends, dans ce cas si il était visible dans les annonces et des
agences à ce prix et qu'elle partait pas, c'est difficile d'argumenter dans
ce cas qu'elle était très en dessous du marché ou alors les acheteurs
étaient tous en vacances à ce moment-là ;)
>> Attention pour ton père, à 380 000 euros ce sera peut-être dur de
>> vendre, c'est pas de sa faute, mais le crédit coûte actuellement 30%
>> + cher et avec le tapage médiatique régulier sur les ruinés de
>> l'immo, il y a maintenant une défiance généralisée des acquéreurs
>> potentiels qui hésitent à acheter etc... bref le marché de la vente
>> est tendu comme un bourricot actuellement.
>
> D'après les agences immobilières, il y a une forte demande pour ce
> genre de maison, comme à la fois elle est en centre ville et elle a
> un jardin, c'est très rare dans le coin, surtout en bon état. Mais
> c'est vrai qu'en même temps, le prix qu'ils ont estimé ça correspond
> à une maison quand même plutôt haut de gamme dans cette ville, et ça
> fait un budget qui ne conviendrait pas à un jeune couple qui démarre
> dans la vie et qui achète sa première maison, plutôt à des gens d'âge
> mur et qui gagnent bien leur vie. Mais bon, on ne s'inquiète pas trop
> quand même, c'est une ville où il y a quand même pas mal de gens qui
> ont les moyens, et on a vu plusieurs maisons dans les mêmes prix qui
> ont été vendues rapidement, je pense que mon père pourra trouver un
Récemment ?
> acheteur à un prix raisonnable en négociant un peu... De nos jours,
> j'ai l'impression que les gens qui ont de l'argent, ils achètent
> quand même encore beaucoup, c'est les plus pauvres qui n'ont plus les
> moyens, les riches eux ils s'en sortent, mais ils sont très exigents
> du coup (mais pour ça, on a confiance, mon père a fait un super
> boulot et la maison est vraiment nickel, c'est juste dommage pour le
> jardin qui n'a pas encore eu le temps de bien pousser, ça aurait pu
> être parfait)
> Après, c'est la période qui est plus ou moins favorable... les gens
> vont partir en vacances, mais en même temps on est en grande
> banlieue, il y a pas mal de parisiens qui viennent dans cette ville
> pour prendre l'air le week-end quand il fait beau, ça peut être aussi
> l'occasion pour ce genre de personnes de repérer une maison à acheter
> (d'où l'intérêt de trouver rapidement un gros panneau "A vendre")
;)
Zetrader In Roanne City
Un procès ? "oh l'enfoiré t'as vu combien il le revend ?" ;)
koumac
>> ca ne rappelle une histoires de Rodin, un antiquaire achat pour
>> environ 20 000 francs deux vieux bronzes qui tronaient devant une
>> boulangerie. jusque la rien d'ilegale.
>> mais il revent ces 2 bronzes pour une valeur 40 x superieur (c'etait
>> des "Rodin"), devinez la suite.....
dans cette histoire ont est bien loin d'un coefficient multiplicateur de 40
,si cela avait été le cas je crois que tous le monde lui aurait dit à gass
que l'action en recission était logique .
Zetrader In Roanne City
>>> ca ne rappelle une histoires de Rodin, un antiquaire achat pour
>>> environ 20 000 francs deux vieux bronzes qui tronaient devant une
>>> boulangerie. jusque la rien d'ilegale.
>>> mais il revent ces 2 bronzes pour une valeur 40 x superieur (c'etait
>>> des "Rodin"), devinez la suite.....
>
> dans cette histoire ont est bien loin d'un coefficient multiplicateur
> de 40 ,si cela avait été le cas je crois que tous le monde lui aurait
> dit à gass que l'action en recission était logique .
Clair en même temps un multiplicateur de 40 sur l'immo, faut penser à la
solvabilité des ménages. Qui peut suivre ? ;)
>> Un procès ? "oh l'enfoiré t'as vu combien il le revend ?" ;)
gass
> Mais bon, on ne s'inquiète pas trop
> > quand même, c'est une ville où il y a quand même pas mal de gens qui
> > ont les moyens, et on a vu plusieurs maisons dans les mêmes prix qui
> > ont été vendues rapidement, je pense que mon père pourra trouver un
>
> Récemment ?
Oui, des maisons plus ou moins similaires (environ 100m2, dans le même
quartier, affichées aux environs des 400000€), qui étaient en vente
quand mon père est allé voir les agences il y a une quinzaine de jours,
et qui sont vendues maintenant. Bon, on ne sait pas depuis quand elles
étaient en vente aussi, ni si elles se sont vendues au prix où elles
étaient proposées ou plus bas (mais je doute que quelqu'un qui met en
vente une maison à un certain prix accepte de la vendre pour un prix
beaucoup plus bas que ça, en général entre 10 et 15% maximum de
négociation c'est déjà beaucoup, donc si on me dit qu'ils ont vendu à
350000€ je serais encore pas surpris, si on me dit à 300000€ là par
contre ça serait beaucoup plus surprenant, surtout que les pourcentages
ça ne fait pas tout, 50000€ en plus ou en moins c'est une somme énorme)
--
gass
gass
> > Il lui a raconté toute l'histoire, et voilà ce que le notaire en dit :
> > il dit que ce genre d'action, il a vu beaucoup de gens essayer d'en
> > tenter une au cours de sa carrière de notaire (et que souvent, c'était
> > des histoires qui ressemblaient à celle de mon père, une personne âgée
> > qui vend sa maison et ensuite les enfants qui se réveillent et qui
> > trouvent le prix trop bas), mais qu'il n'en a pas vu beaucoup où le
> > vendeur ait gagné. Il lui déconseille fortement de proposer une
> > transaction à la fille de l'ancien propriétaire, il lui dit que ça ne
> > servirait sans doute à rien car ils n'ont pas d'éléments qui
> > montreraient qu'ils ont une chance de gagner. Il lui conseille d'ignorer
> > purement et simplement la fille de l'ancien propriétaire et son avocat,
> > de considérer ce qu'ils lui ont dit comme une simple tentative
> > d'intimidation, et que ce n'était pas sûr du tout qu'elle se lance dans
> > une action en justice qui serait longue et couteuse pour elle.
>
> C'est curieux j'ai déjà lu ces conseils quelque part ...
>
> > Donc en conclusion, on va essayer de préparer des annonces avec des
> > bonnes photos, on a déjà repéré plusieurs sites sur internet où on peut
> > mettre des annonces gratuitement ou pour pas trop cher, et puis mon père
> > va essayer de voir s'il peut trouver un imprimeur pour lui faire un
> > panneau "A vendre" à accrocher sur sa maison.
>
> et peut-être remercier les personnes qui se sont fendu de quelques conseils
> ?
C'est pas vraiment la même chose que certains ont dit ici, qui disaient
plutôt d'attendre la fin de la période de 2 ans pour remettre la maison
en vente (c'est à dire l'an prochain ! autant dire que mon père sera
ruiné s'il ne l'a pas vendu d'ici là), il y a même quelqu'un qui disait
qu'aucune agence digne de ce nom ne devrait accepter de mettre en vente
la maison, ce qui allait plutôt à l'inverse dans le sens de considérer
que la fille de l'ancien propriétaire avait totalement les moyens
d'empécher cette vente.
Cela dit, je remercie au nom de mon père tous ceux qui ont pris sur leur
temps pour essayer de lui donner leur point de vue sur son problème,
quelque soit ce point de vue, chacun a bien le droit d'avoir une idée
différente sur ce qu'il ferait dans cette situation. Je remercie un peu
moins ceux qui ont été plus occupés à lancer des insinuations diverses
et variées sur mon père plus qu'à rechercher des éléments de droit et
des conseils par rapport à la question posée...
--
gass
Zetrader In Roanne City
Oué tout dépend de la marge qu'ils s'étaient accordé au départ, si ils
avaient acheté 250 000 euros, tentent à 400 000 euros et finalement lourdent
à 300 000 euros, ça passe encore.
henriparisien
> >> ca ne rappelle une histoires de Rodin, un antiquaire achat pour
> >> environ 20 000 francs deux vieux bronzes qui tronaient devant une
> >> boulangerie. jusque la rien d'ilegale.
> >> mais il revent ces 2 bronzes pour une valeur 40 x superieur (c'etait
> >> des "Rodin"), devinez la suite.....
>
> dans cette histoire ont est bien loin d'un coefficient multiplicateur de 40
> ,si cela avait été le cas je crois que tous le monde lui aurait dit à gass
> que l'action en recission était logique .
Pour que l'action soit valide, on n'a pas besoin d'un multiplicateur
de 40. Un fois 2,4 suffit.
On n'est à la limite.
125 K€ x 2.4 = 300 K€ pour la valeur en 2006.
Pour le moment, il n'y a pas de valeur 2008. Mais même s'il la vends
400 K€, on se retrouve avec une valeur 2006 sensiblement inférieur aux
300 K€ en comptant :
- la hausse du marché : 10 %
- les travaux : 100 K€
si tous ce qu'on nous a dit est vrai et en espérant qu'il n'ait pas
payé une partie de la vente au black.
Maintenant, le papa a fait preuve d'un vrai amateurisme :
- Pas de facture pour les traveaux. Il comptait vraiment payer une PVL
sur 275 K€ soit quand même presque 70 K€ d'impôt ? Puisque la maison
étant en chantier, il ne pouvait pas y habiter ?
- Pourquoi ne pas avoir attendu deux mois pour la mettre publiquement
en vente ?
- comment a-t-il fait pour perdre son agent immobilier ?
Pour une opération à 200 K€, si on n'est pas au fait des aspects
juridiques, on gagne à se faire conseiller. Un conseil lui aurait
couté au max 2 K€, et lui permettrait d'éviter d'avoir une procédure
judiciaire qui risque de scotcher au bien un ou deux ans.
Zetrader In Roanne City
C'est pas faux, peut-être que c'était son premier achat du genre au papa ?
gass
> >>> ca ne rappelle une histoires de Rodin, un antiquaire achat pour
> >>> environ 20 000 francs deux vieux bronzes qui tronaient devant une
> >>> boulangerie. jusque la rien d'ilegale.
> >>> mais il revent ces 2 bronzes pour une valeur 40 x superieur (c'etait
> >>> des "Rodin"), devinez la suite.....
> >
> > dans cette histoire ont est bien loin d'un coefficient multiplicateur
> > de 40 ,si cela avait été le cas je crois que tous le monde lui aurait
> > dit à gass que l'action en recission était logique .
>
> Clair en même temps un multiplicateur de 40 sur l'immo, faut penser à la
> solvabilité des ménages. Qui peut suivre ? ;)
C'est clair que de telles augmentations de valeur, ça ne peut pas
arriver dans l'immobilier sur une période de 2 ans, pas sur des maisons
ou des appartements. Sur des terrains en revanche, j'imagine bien un
vieux paysan à la retraite qui a des terrains agricoles dont il ignore
le potentiel immobilier, qui va vendre son terrain à 5€ le m2 à un
promoteur sans scrupules (pour peu qu'en plus il se mélange entre les €,
les francs, les anciens francs...), lequel se fera un plaisir de revende
le tout à 200€/m2 juste après pour construire un lotissement dessus. Là
dans un cas comme ça, je suis d'accord qu'il puisse y avoir une action
en rescision pour lésion, ça protège ceux qui peuvent se faire avoir
parce qu'ils ne connaissent pas du tout la valeur de leur bien.
--
gass
Zetrader In Roanne City
Bah dans ce cas le promoteur en question qui revend à 200¤/m² après
construction du lotissement, il attendra le délai réglementaire pour mettre
en vente et c'est réglé.
gass
> Maintenant, le papa a fait preuve d'un vrai amateurisme :
> - Pas de facture pour les traveaux. Il comptait vraiment payer une PVL
> sur 275 K€ soit quand même presque 70 K€ d'impôt ? Puisque la maison
> étant en chantier, il ne pouvait pas y habiter ?
Absolument pas, mon père a toujours habité dans la maison dès qu'il a
vendu celle où il habitait avant, c'est à dire avant même d'avoir
finalisé la vente devant notaire (il était bien obligé d'ailleurs,
puisqu'il devait avoir vendu sa maison avant d'acheter l'autre pour
pouvoir avoir l'argent pour payer le vendeur et pour finir de financer
ses travaux).
Le vendeur lui avait donné les clés de sa maison peu après la signature
du compromis, car cela arrangeait tout le monde : mon père s'occupait de
déménager tout seul tout les meubles et les affaires du vendeur, et il
pouvait commencer les travaux les plus urgents tout de suite sans
attendre que la vente soit finie d'être signée (les fenêtres cassées par
exemple, il les a changé tout de suite avant d'emménager car c'était
l'hiver)
Après ça, il a emménagé dans cette maison en cours de rénovation
quelques jours avant la signature devant le notaire, juste avant de
signer la vente de la sienne, et il y a vécu jusqu'à maintenant. Il a
fait ses travaux pièce par pièce, pour pouvoir avoir toujours un endroit
où vivre (et c'est un peu la raison qui fait que ma belle-mère n'en peut
plus de vivre dans le chantier, et a voulu partir le plus vite possible
dans le sud, surtout qu'ils ont eu l'opportunité de trouver une maison
qui leur plait et qui est proche de la famille de ma belle-mère)
> - Pourquoi ne pas avoir attendu deux mois pour la mettre publiquement
> en vente ?
Pourquoi deux mois ? Vous voulez peut-être dire deux ans plutôt ? Si
c'est ça, c'est tout simplement que mon père n'avait jamais entendu
parler d'une telle règle de deux ans après la date de signature de la
vente, il ne savait même pas que de telles actions en justice pouvaient
exister.
> - comment a-t-il fait pour perdre son agent immobilier ?
Quand il a reçu le courrier de l'avocat, son premier réflexe ça a été
d'appeler les deux agences où il avait mis la maison en vente, pour
savoir ce qu'elles pensaient de tout ça, comme lui n'était pas du tout
au courant que ce genre de procédure existait, et que a priori les
agents immobiliers c'est leur métier, ils doivent connaitre ça.
Apparamment, ils ont pris peur et ont préféré retirer la maison de leur
vitrine, peut-être qu'elles ne veulent pas prendre le risque qu'un
acheteur leur reproche d'avoir acheté la maison et d'être ensuite
poursuivi par l'ancien propriétaire.
> Pour une opération à 200 K€, si on n'est pas au fait des aspects
> juridiques, on gagne à se faire conseiller. Un conseil lui aurait
> couté au max 2 K€, et lui permettrait d'éviter d'avoir une procédure
> judiciaire qui risque de scotcher au bien un ou deux ans.
Il s'est fait conseiller bien sûr, quand il a acheté la maison, par son
notaire. Il lui avait parlé de son projet, car même s'il ne savait pas
l'époque à quel moment ni à quel prix il allait revendre, il était clair
que tôt ou tard il finirait un jour par revendre cette maison, donc il
lui avait demandé comment ça se passerait, s'il y avait des impots à
payer, tout ça. Et son notaire lui a bien tout expliqué par rapport à
l'exonération de taxe sur les plus-values pour la résidence principale,
aux conditions dans lesquelles un particulier peut ne pas être soumis
aux mêmes règles de garantie qu'un professionnel s'il rénove lui-même sa
maison.
Mais le notaire ne lui avait jamais dit que l'ancien propriétaire avait
la possibilité, après que la vente soit signée, de revenir contester le
prix de vente, et c'est quelque chose qui lui parait tellement
invraisemblable que mon père n'aurait jamais eu l'idée de lui-même
d'évoquer ça avec son notaire.
--
gass
gass
> 'est pas faux, peut-être que c'était son premier achat du genre au papa ?
Mon père a eu en tout et pour tout deux maisons à lui dans sa vie, celle
qu'il avait avant (qu'il avait fait construire dans les années 70, et
avait réussi à conserver tant bien que mal après son divorce), et puis
celle-ci qu'il est en train d'essayer de vendre. Alors celle qu'il a
revendu avant, forcément il l'a revendu plus cher qu'il l'avait payée
(ça devait faire 35 ans qu'il l'avait quand il l'a vendue, vous imaginez
un peu, j'ai même pas idée du prix qu'il l'a payée à l'époque, j'étais
même pas né...), mais bon la vente s'est passée le plus normalement
possible, il l'a mise en vente dans une agence et au bout de quelques
semaines il a eu un acheteur, tout simple quoi.
--
gass
MichelB
Article 2178 C. Civ.
Le mandataire peut annuler le mandat. D'autant que vous apportez un élément nouveau:une procédure de
rescision qui peut conduire à l'annulation de la vente (votre acquisition).
Si vous n'êtes pas convaincu essayez de la proposer à d'autres agences.
Mieux, laissez votre notaire faire la mise en vente, ça fait partie de ses compétences.
Il lui a
> dit qu'il ne faut pas qu'il s'en fasse par rapport aux menaces de la
> fille de l'ancien propriétaire, que mon père devrait continuer à essayer
> de vendre sa maison normalement, et que au pire si d'ici la vente il se
> passait quelque chose, il ferait en sorte de mettre ce qu'il faut dans
> le compromis et dans l'acte de vente pour que mon père soit tranquille.
Il vous a précisé cette clause?
> Il lui conseille d'envoyer des recommandés aux deux agences pour leur
> demander de remettre en vente la maison, et d'écrire que dans le cas
> contraire il devra considérer qu'elles ont résilié le mandat de vente et
> qu'elles y renoncent définitivement. Et il lui conseille aussi que dès
> maintenant, mon père commence à mettre en vente la maison par ses
> propres moyens, étant donné que les deux mandats de vente sont des
> mandats "non exclusifs" (nous ne savions pas que mon père avait le droit
> de chercher lui-même des acheteurs alors qu'il avait mis en vente la
> maison dans des agences). Le notaire lui a dit qu'il aurait tout intérêt
> à chercher rapidement un acheteur, quitte à accepter de beaucoup baisser
> le prix, puisque de toutes manières la maison n'est plus en vente dans
> aucune agence et que s'il la vend tout seul il n'aura pas de frais
> d'agence à payer. Et que en plus, s'il vend la maison à un prix plus bas
> mais sans passer par une agence (ce qui revient au même au final pour
> mon père), cela affaibilirait encore plus la position de la fille de
> l'ancien propriétaire par rapport à une éventuelle expertise de la
> valeur de la maison.
Effectivement vendre sous le seuil de lésion augmenté des factures de travaux, voire légèrement
plus, vous apporte une totale garantie. Mais probablement que vous n'avez pas attendu votre notaire
pour faire cette brillante déduction.
>
> Il a dit à mon père que si l'avocat de la fille de l'ancien propriétaire
> continue ses menaces, il pourrait avoir peut-être intérêt à prendre un
> avocat, pour laisser son avocat s'en occuper et ne pas avoir à se faire
> du soucis à cause de ça. Et il nous conseille surtout de ne plus donner
> aucune information à cet avocat par rapport à la maison, à son état à
> l'époque de l'achat, aux travaux que mon père a fait dedans, ou même par
> rapport à la vente, que moins il en sait mieux c'est pour mon père.
> (j'espère que cet avocat ne consulte pas ce forum...)
Le gros problème c'est que vous avez fourni des éléments à l'avocat du vendeur. Il en aura
probablement déduit les chances de voir l'action aboutir.
C'est une grosse maladresse. On ne répond jamais à un avocat hors du cadre d'une procédure. Votre
seule réponse devait être: assignez!
C'était bien le conseil que je vous avais donné: n'entreprenez rien sans le concours de l'avocat.
(au plus tard lors de la signification de l'assignation).
Et si assignation il y a, il vous conseillera sur les divers choix: négocier ou pas, mais
probablement pas de brader votre maison.
> Donc en conclusion, on va essayer de préparer des annonces avec des
> bonnes photos, on a déjà repéré plusieurs sites sur internet où on peut
> mettre des annonces gratuitement ou pour pas trop cher, et puis mon père
> va essayer de voir s'il peut trouver un imprimeur pour lui faire un
> panneau "A vendre" à accrocher sur sa maison.
Laissez votre notaire s'occuper de la vente ou éventuellement qu'il vous oriente vers un confrère
qui pratique les transactions si il n'en pratique pas.
--
Cordialement
MichelB
jerome balti
donc si le vendeur des enfants, c est une decote supplementaire ? :-)
remarque , s il a pas d 'enfants , qui peut venir, dans l'ordre ,
reclamer ?
--
gite oleron
http://www.26266.ikoula.org/oleron/
Zetrader In Roanne City
>> Triste France, la fille du vendeur qui n'accepte pas l'idée qu'une
>> personne
> donc si le vendeur des enfants, c est une decote supplementaire ? :-)
> remarque , s il a pas d 'enfants , qui peut venir, dans l'ordre ,
> reclamer ?
Sa femme, si il en reste une ?
henriparisien
> Mais le notaire ne lui avait jamais dit que l'ancien propriétaire avait
> la possibilité, après que la vente soit signée, de revenir contester le
> prix de vente, et c'est quelque chose qui lui parait tellement
> invraisemblable que mon père n'aurait jamais eu l'idée de lui-même
> d'évoquer ça avec son notaire.
Bon, quoi qu'il en soit, il est urgent maintenant que votre père soit
conseillé.
Même si la procédure ne va pas au bout, elle peut geler la vente
pendant plusieurs mois, voir plusieures années.
Il y a deux choses à faire :
- Attendre l'expiration du délai qui courre a partir du moment ou la
promesse a été signé. Et pas a partir du moment où la vente a été
conclue, en espérant qu'il s'agisse d'un bluff.
- prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immo.
La situation est loin d'être perdue. Mais un procés, n'est jamais une
affaire légère.
gass
> gass a écrit :
> > Il a surtout dit à mon père que les agences immobilières n'avaient pas
> > le droit de refuser de vendre sa maison, qu'il pourrait même les
> > poursuivre pour ça vu qu'elles ont signé des mandats de vente.
>
> Article 2178 C. Civ.
> Le mandataire peut annuler le mandat. D'autant que vous apportez un
> élément nouveau:une procédure de rescision qui peut conduire à
> l'annulation de la vente (votre acquisition).
Nous avons vu au contraire, d'après le code civil, que la procédure de
rescision pour lésion ne peut pas conduire à l'annulation de la vente,
car même si l'ancien propriétaire gagne, l'acheteur a toujours le choix
entre rendre le bien contre remboursement du prix qu'il avait payé, ou
bien de payer simplement un supplément de prix.
A partir de là, ça veut dire que quoi qu'il arrive, la maison reste à
mon père, il est sûr qu'on ne la lui reprendra pas de force, donc il
peut la vendre.
> Si vous n'êtes pas convaincu essayez de la proposer à d'autres agences.
> Mieux, laissez votre notaire faire la mise en vente, ça fait partie de ses
> compétences.
Ah bon, les notaires peuvent faire le même travail que les agences
immobilières ? Je ne savais pas, et le notaire de mon père ne lui en a
pas parlé.
Il y a une commission sur le prix de vente comme avec une agence
j'imagine dans ce cas ? Ou bien c'est inclus dans les frais de notaire
payés par l'acheteur ? Parce que dans ce dernier cas, ça serait très
intéressant.
> Il lui a
> > dit qu'il ne faut pas qu'il s'en fasse par rapport aux menaces de la
> > fille de l'ancien propriétaire, que mon père devrait continuer à essayer
> > de vendre sa maison normalement, et que au pire si d'ici la vente il se
> > passait quelque chose, il ferait en sorte de mettre ce qu'il faut dans
> > le compromis et dans l'acte de vente pour que mon père soit tranquille.
>
> Il vous a précisé cette clause?
Non, il a juste dit un truc du genre : "ne vous inquiétez pas, j'ai
l'habitude, je rédigerai les documents de façon que vous n'ayez pas de
problèmes".
> > Il a dit à mon père que si l'avocat de la fille de l'ancien propriétaire
> > continue ses menaces, il pourrait avoir peut-être intérêt à prendre un
> > avocat, pour laisser son avocat s'en occuper et ne pas avoir à se faire
> > du soucis à cause de ça. Et il nous conseille surtout de ne plus donner
> > aucune information à cet avocat par rapport à la maison, à son état à
> > l'époque de l'achat, aux travaux que mon père a fait dedans, ou même par
> > rapport à la vente, que moins il en sait mieux c'est pour mon père.
> > (j'espère que cet avocat ne consulte pas ce forum...)
>
> Le gros problème c'est que vous avez fourni des éléments à l'avocat du
> vendeur. Il en aura probablement déduit les chances de voir l'action
> aboutir.
Oui, enfin mon père ne lui a pas donné de documents, il lui a juste dit
qu'il avait presque tout refait dans la maison, qu'il avait fait tout le
travail lui-même et que donc il n'avait pas de facture d'une entreprise
de rénovation, mais qu'il avait les factures de certains achats (les
gros achats essentiellement), mais pas forcément tous les tickets de
caisse des magasins de bricolage. Il lui a dit que d'après son
expérience d'ancien artisan, rénover une maison entièrement comme cela,
une entreprise spécialisée elle facturerait ça facilement 1000€/m2, et
même plus ici car il y a le jardin aussi, et puis pas mal d'équipements
sont du haut de gamme (l'électroménager tout neuf par exemple, les
radiateurs...)
Mais peut-être aussi que la fille de l'ancien propriétaire pensait que
la maison avait été remise en vente à 400000€ sans qu'il y ait eu rien
du tout de refait dedans depuis que mon père l'a acheté (auquel cas je
pourrais comprendre plus facilement l'idée de lésion, mais en sachant
bien qu'il faudrait être malade pour espérer revendre la maison à ce
prix si elle était toujours dans l'état où mon père l'avait achetée, ou
à peine mieux). Et que là qu'elle sait par son avocat que ce n'est pas
le cas, elle hésitera plus à se lancer dans une procédure.
> > Donc en conclusion, on va essayer de préparer des annonces avec des
> > bonnes photos, on a déjà repéré plusieurs sites sur internet où on peut
> > mettre des annonces gratuitement ou pour pas trop cher, et puis mon père
> > va essayer de voir s'il peut trouver un imprimeur pour lui faire un
> > panneau "A vendre" à accrocher sur sa maison.
>
> Laissez votre notaire s'occuper de la vente ou éventuellement qu'il vous
> oriente vers un confrère qui pratique les transactions si il n'en pratique
> pas.
Je vais dire à mon père qu'il essaie de rappeler son notaire pour voir
avec lui s'il fait ce genre de chose, et ce que ça couterait.
Mais j'ai un peu peur en même temps que si c'est un notaire qui met la
maison en vente, il y ait moins d'acheteurs potentiels que si c'est une
agence, parce que les gens qui cherchent des maisons à acheter, ils
s'adressent aux agences immobilières pour savoir ce qu'elles ont à
vendre, pas aux notaires. A moins qu'on puisse mettre des annonces sur
internet ou dans les journaux même si c'est le notaire qui s'occupe de
la vente ?
--
gass
gass
> - Attendre l'expiration du délai qui courre a partir du moment ou la
> promesse a été signé. Et pas a partir du moment où la vente a été
> conclue, en espérant qu'il s'agisse d'un bluff.
Nous aimerions sans doute pouvoir nous sortir de cette affaire de cette
manière-là, mais ce n'est malheureusement pas possible : mon père a déjà
signé un compromis pour l'achat de sa nouvelle maison, pour lequel il a
du verser un acompte bien évidemment, ce qui l'a obligé à utiliser
quasiment tout ce qu'il lui restait comme économies, et il a absolument
besoin de l'argent de la vente de sa maison pour pouvoir payer l'achat
de la nouvelle maison, sinon il va avoir de très gros problèmes. Le
compromis pour sa nouvelle maison prévoit que la vente doit être signée
au plus tard le 31/12/2008 (c'est mon père qui a demandé que la date
soit aussi éloignée, pour avoir le temps de revendre sa maison et de
déménager avant)
A la limite, mon père veut bien envisager de se retrouver dans un
procès, mais une fois la maison vendue, parce que là il lui restera
(normalement, on croise les doigts) suffisamment pour payer sa nouvelle
maison, payer les quelques frais pour des petits travaux qu'il y a
besoin d'y faire et pour déménager là-bas, et avoir peut-être un peu
d'argent de côté pour payer des frais de justice.
--
gass
MichelB
> MichelB <nos...@yahoo.fr> wrote:
>
>> gass a écrit :
>
>>> Il a surtout dit à mon père que les agences immobilières n'avaient pas
>>> le droit de refuser de vendre sa maison, qu'il pourrait même les
>>> poursuivre pour ça vu qu'elles ont signé des mandats de vente.
>> Article 2178 C. Civ.
>> Le mandataire peut annuler le mandat. D'autant que vous apportez un
>> élément nouveau:une procédure de rescision qui peut conduire à
>> l'annulation de la vente (votre acquisition).
>
> Nous avons vu au contraire, d'après le code civil, que la procédure de
> rescision pour lésion ne peut pas conduire à l'annulation de la vente,
> car même si l'ancien propriétaire gagne, l'acheteur a toujours le choix
> entre rendre le bien contre remboursement du prix qu'il avait payé, ou
> bien de payer simplement un supplément de prix.
>
> A partir de là, ça veut dire que quoi qu'il arrive, la maison reste à
> mon père, il est sûr qu'on ne la lui reprendra pas de force, donc il
> peut la vendre.
Non, si votre père ne peut pas payer le juge peut décider de l'annulation de la vente.
Dans l'état actuel rien ne permet de dire quelle suite sera donnée.
Et aucun acquéreur n'appréciera de voir des experts se succéder à son domicile.
>> Si vous n'êtes pas convaincu essayez de la proposer à d'autres agences.
>> Mieux, laissez votre notaire faire la mise en vente, ça fait partie de ses
>> compétences.
>
> Ah bon, les notaires peuvent faire le même travail que les agences
> immobilières ? Je ne savais pas, et le notaire de mon père ne lui en a
> pas parlé.
>
> Il y a une commission sur le prix de vente comme avec une agence
> j'imagine dans ce cas ? Ou bien c'est inclus dans les frais de notaire
> payés par l'acheteur ? Parce que dans ce dernier cas, ça serait très
> intéressant.
Il y a des honoraires de négociation fixés par un barème, généralement c'est plus avantageux au
niveau pécuniaire.
les notaires qui s'occupent habituellement de transaction publient les offres dans des "gratuits" et
sont présent sur internet par ex:
http://www.immonot.com/
Bruno Causse
> dans cette histoire ont est bien loin d'un coefficient multiplicateur de
> 40
> ,si cela avait été le cas je crois que tous le monde lui aurait dit à gass
> que l'action en recission était logique .
>
voila 125000 euros pour une revente vers 400 000 euros en 18 mois (320%)
je vous rapelle que la "loi" protege les "faibles", dans ce cas je pense
qu'un proces n'est pas perdu d'avance.
a suivre
Zetrader In Roanne City
>> dans cette histoire ont est bien loin d'un coefficient
>> multiplicateur de 40
>> ,si cela avait été le cas je crois que tous le monde lui aurait dit
>> à gass que l'action en recission était logique .
>>
>
> voila 125000 euros pour une revente vers 400 000 euros en 18 mois
> (320%)
Il y a eu des frais et 18 mois de boulot à plein temps quand même
entretemps, c'est pas rien, donc c'est probablement bien moins que 320% si
on compte tout.
> je vous rapelle que la "loi" protege les "faibles", dans ce cas je
> pense qu'un proces n'est pas perdu d'avance.
> a suivre
Bruno Causse
"gass" <ga...@free.fr> a écrit dans le message de news:
1ijcuj0.19rqtgh1hzagrlN%ga...@free.fr...
Gass, je crois a ta bonne foi. mais imagine le cas inverse ton pere est le
vendeur a 125 000 euros et que18 mois plus tard l'achetteur vend a 400 000
euros. que aurai tu pensé? (simple: que ton pere c'est fait avoir)
Zetrader In Roanne City
> "gass" <ga...@free.fr> a écrit dans le message de news:
> 1ijcuj0.19rqtgh1hzagrlN%ga...@free.fr...
>> "Zetrader In Roanne City" <http://www.zetrader.fr> wrote:
>>
>>> 'est pas faux, peut-être que c'était son premier achat du genre au
>>> papa ?
>>
>> Mon père a eu en tout et pour tout deux maisons à lui dans sa vie,
>> celle qu'il avait avant (qu'il avait fait construire dans les années
>> 70, et avait réussi à conserver tant bien que mal après son
>> divorce), et puis celle-ci qu'il est en train d'essayer de vendre.
>> Alors celle qu'il a revendu avant, forcément il l'a revendu plus
>> cher qu'il l'avait payée (ça devait faire 35 ans qu'il l'avait quand
>> il l'a vendue, vous imaginez un peu, j'ai même pas idée du prix
>> qu'il l'a payée à l'époque, j'étais même pas né...), mais bon la
>> vente s'est passée le plus normalement possible, il l'a mise en
>> vente dans une agence et au bout de quelques semaines il a eu un
>
> Gass, je crois a ta bonne foi. mais imagine le cas inverse ton pere
> est le vendeur a 125 000 euros et que18 mois plus tard l'achetteur
> vend a 400 000 euros. que aurai tu pensé? (simple: que ton pere c'est
> fait avoir)
En même temps quand tu signes avec un acquéreur, y a personne qui te met le
couteau sous la gorge, tu peux te rétracter aussi et dire "non j'en veux
plus" ou "je préfère attendre" etc...
Les délais de rétractation sont des délais de réflexion finaux, ils ne sont
pas là pour rien.
Cela me fait penser à l'histoire du promoteur, si un mec achète un terrain à
5 euros/m² et fait des patates dessus, ça va on dira rien, si par contre il
construit des lotissements dessus et revend à 200 euros/m² là le vendeur va
hurler au scandale et peut-être refuser de vendre si ça lui est dit de
manière aussi claire que ça ?
Bruno Causse
"Zetrader In Roanne City" <http://www.zetrader.fr> a écrit dans le message
de news: 4868eec8$0$12006$426a...@news.free.fr...
> En même temps quand tu signes avec un acquéreur, y a personne qui te met
> le couteau sous la gorge, tu peux te rétracter aussi et dire "non j'en
> veux plus" ou "je préfère attendre" etc...
> Les délais de rétractation sont des délais de réflexion finaux, ils ne
> sont pas là pour rien.
> Cela me fait penser à l'histoire du promoteur, si un mec achète un terrain
> à 5 euros/m² et fait des patates dessus, ça va on dira rien, si par contre
> il construit des lotissements dessus et revend à 200 euros/m² là le
> vendeur va hurler au scandale et peut-être refuser de vendre si ça lui est
> dit de manière aussi claire que ça ?
> --
oui mais la c'est la fille qui portent plainte pas le vendeur, vous
connaissez l'abus de faiblesse?
henriparisien
> A la limite, mon père veut bien envisager de se retrouver dans un
> procès, mais une fois la maison vendue, parce que là il lui restera
> (normalement, on croise les doigts) suffisamment pour payer sa nouvelle
> maison, payer les quelques frais pour des petits travaux qu'il y a
> besoin d'y faire et pour déménager là-bas, et avoir peut-être un peu
> d'argent de côté pour payer des frais de justice.
On ne choisit pas la loi. On ne choisit pas ses adversaires lors d'un
procés, et on ne peut pas présumer du résultat.
En l'occurence, le résultat peut être grave pour votre père :
l'annulation de la vente et au minimum le bloquage de la vente de la
maison tant que l'affaire n'est pas réglée.
Il faudrait peut-être, si le risque est sérieux, qu'il prennent
contact avec le propriétaire de maison qu'il contait acheter pour lui
faire part de ces difficultés.
Zetrader In Roanne City
Résumé de la psychologie pour un même prix de vente :
- l'acheteur fait pas de fric ou peu de fric sur le bien "oki ça va je te
vends, ça passe"
- l'acheteur perd du fric sur le bien "je suis bien content de te l'avoir
vendu"
- l'acheteur gagne beaucoup de fric sur le bien "c'est scandaleux !!! on
m'avait caché le potentiel de mon bien"
J'avoue qu'on retrouve cette psychologie pour le marché de l'occasion pour
des plus petits prix.
Une fois par exemple j'ai acheté une imprimante d'occasion à un truc genre
150 euros, j'ai imprimé avec (y avait des cartouches dedans) ce que j'avais
à imprimer, puis j'ai revendu à 200 ou 225 euros j'ai + le chiffre exact en
tête, mais j'avais revendu + cher que j'ai acheté.
Si j'avais dit à l'acheteur que j'avais acheté 150 euros d'occaze 2/3 mois
plus tôt, est-ce qu'il aurait accepté d'acheter ? Et si le mec qui m'a vendu
150 savait que j'ai revendu + cher derrière, est-ce qu'il aurait fait une
action en rescision ? ;)
Bruno Causse
"Zetrader In Roanne City" <http://www.zetrader.fr> a écrit dans le message
de news: 4868f13d$0$19721$426a...@news.free.fr...
> Résumé de la psychologie pour un même prix de vente :
> - l'acheteur fait pas de fric ou peu de fric sur le bien "oki ça va je te
> vends, ça passe"
> - l'acheteur perd du fric sur le bien "je suis bien content de te l'avoir
> vendu"
> - l'acheteur gagne beaucoup de fric sur le bien "c'est scandaleux !!! on
> m'avait caché le potentiel de mon bien"
>
> J'avoue qu'on retrouve cette psychologie pour le marché de l'occasion pour
> des plus petits prix.
> Une fois par exemple j'ai acheté une imprimante d'occasion à un truc genre
> 150 euros, j'ai imprimé avec (y avait des cartouches dedans) ce que
> j'avais à imprimer, puis j'ai revendu à 200 ou 225 euros j'ai + le chiffre
> exact en tête, mais j'avais revendu + cher que j'ai acheté.
> Si j'avais dit à l'acheteur que j'avais acheté 150 euros d'occaze 2/3 mois
> plus tôt, est-ce qu'il aurait accepté d'acheter ? Et si le mec qui m'a
> vendu 150 savait que j'ai revendu + cher derrière, est-ce qu'il aurait
> fait une action en rescision ? ;)
on parle pas des meme sommes :-), tu pense que je pourrai achetter a un
grand pere sénile son hispano-suiza 1000 euros car c'est une voiture qui a
60ans (donc sans valeur) sans que ses enfants ou petits enfants ne disent
rien? bien sur la transaction ne serait decouverte que 18 mois plus tard ;-)
Zetrader In Roanne City
> "Zetrader In Roanne City" <http://www.zetrader.fr> a écrit dans le
> message de news: 4868f13d$0$19721$426a...@news.free.fr...
>
>> Résumé de la psychologie pour un même prix de vente :
>> - l'acheteur fait pas de fric ou peu de fric sur le bien "oki ça va
>> je te vends, ça passe"
>> - l'acheteur perd du fric sur le bien "je suis bien content de te
>> l'avoir vendu"
>> - l'acheteur gagne beaucoup de fric sur le bien "c'est scandaleux
>> !!! on m'avait caché le potentiel de mon bien"
>>
>> J'avoue qu'on retrouve cette psychologie pour le marché de
>> l'occasion pour des plus petits prix.
>> Une fois par exemple j'ai acheté une imprimante d'occasion à un truc
>> genre 150 euros, j'ai imprimé avec (y avait des cartouches dedans)
>> ce que j'avais à imprimer, puis j'ai revendu à 200 ou 225 euros j'ai
>> + le chiffre exact en tête, mais j'avais revendu + cher que j'ai
>> acheté. Si j'avais dit à l'acheteur que j'avais acheté 150 euros d'occaze
>> 2/3 mois plus tôt, est-ce qu'il aurait accepté d'acheter ? Et si le
>> mec qui m'a vendu 150 savait que j'ai revendu + cher derrière,
>> est-ce qu'il aurait fait une action en rescision ? ;)
>
> on parle pas des meme sommes :-), tu pense que je pourrai achetter a
Oui je sais, c'est justement parce qu'il s'agit de grosses sommes que
l'artillerie lourde est sortie.
> un grand pere sénile son hispano-suiza 1000 euros car c'est une
> voiture qui a 60ans (donc sans valeur) sans que ses enfants ou petits
> enfants ne disent rien? bien sur la transaction ne serait decouverte
> que 18 mois plus tard ;-)
Il faut savoir si la personne était en état de signer un acte de vente ou
non, parce que bon c'est vrai si il est plus en état de parler comme gass le
dit dans un autre post, est-ce que la personne était apte à raisonner et
signer un contrat de vente ?
Elle est responsable de ses actes ou elle ne l'est pas, dans ce cas la
tutelle s'impose.
Bruno Causse
> Bruno Causse wrote:
>> un grand pere sénile son hispano-suiza 1000 euros car c'est une
>> voiture qui a 60ans (donc sans valeur) sans que ses enfants ou petits
>> enfants ne disent rien? bien sur la transaction ne serait decouverte
>> que 18 mois plus tard ;-)
>
> Il faut savoir si la personne était en état de signer un acte de vente ou
> non, parce que bon c'est vrai si il est plus en état de parler comme gass
> le dit dans un autre post, est-ce que la personne était apte à raisonner
> et signer un contrat de vente ?
> Elle est responsable de ses actes ou elle ne l'est pas, dans ce cas la
> tutelle s'impose.
> --
tu pense que si il me la vend 1000 euros (et meme 10 000 euros) il a toute
sa tete?